建设项目可行性研究的方案
建设项目可行性研究的方案
一、可行性研究的含义
建设项目的可行性研究报告是在项目投资决策前，运用多种科学成果，深入研究分析项目在技术上、经济上、工程上是否可行的科学分析方法。其主要任务是研究拟建项目在技术上是否先进、实用、可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，在建设上是否可行，在原材料、燃料、动力、交通运输以及建设投资上是否可能，从而得出建设项目的可行或不可行的结论，如建设项目可行，则通过多方案比较，推荐最佳建设方案，以便使建设项目的投资费用和生产成本降至最低限度，取得显著的经济效益。
建设项目的可行性研究报告是第二次世界大战前后发展起来的一门新兴学科。随着世界科学技术进步和经济发展，技术经济问题越来越复杂，为了开发新产品，减少投资风险，需要采用科学方法进行科学分析、论证和预测。因而在60年代后，可行性研究得到了迅速的发展，已成为具有系统理论基础的科学分析方法。现在在国外，不论是工业发达国家，还是发展中国家都开展了建设项目可行性研究。
我国实行改革开放政策后，可行性研究的概念及其系统的科学分析方法被逐渐吸收进来。联合国派专家来我国讲解了联合国编写的《工业可行性研究手册》；世界银行在向我国开展贷款业务中，也将帮助开展可行性研究作为技术援助的重要内容。1981-1982年国家计委先后下达的几个加强基本建设管理的文件中，都强调了要进行项目的可行性研究；1983年初国家计委正式颁布了《关于建设项目可行性研究》作为建设程序中的重要组成部分；1987年国家计委印发《建设项目经济评价方法与参数》，目前正在试行；1989年底国家计委又拟定出《固定资产投资管理条例（讨论稿）》，进一步明确规定。在报送设计任务书时，须附项目的可行性研究报告。目前，建设
项目的可行性研究在国内正向着项目决策科学化、民主化的方向不断充实和完善。
二、可行性研究的目的和作用
（一）可行性研究的目的
一个现代化建设项目的建成，往往是集中了多种科学技术的成果，在客观上存在着内部和外部的复杂的技术，经济因素，而这些技术、经济因素又直接的、间接的影响建设项目的经济效益。可行性研究的目的就是要在项目决策前，对建设项目的这种内部和外部技术、经济因素的规律，进行预测、分析、论证，趋利避害，减少项目投资风险，克服投资决策的盲目性，以预测拟建项目最佳经济效益的建设方案，达到有效使用建设投资，提高投资效果的目的。
（二）可行性研究的作用
可行性研究的主要作用是为投资决策提供科学依据，也是防止和减少决策失误，提高投资效果的重要保证。由于在可行性研究报告中，对建设项目进行了定性、定量、定时、定址的科学论证，涉及方面很多，经过审批的可行性研究报告，在建设项目的筹建和实施的各个步骤中，可以发挥以下的作用：
1、作为报批项目设计任务书的依据
项目设计任务书是根据可行性研究推荐的最佳建设方案编制的。按国家规定，在我国现行固定资产管理体制下，上报项目设计任务书时，须附可行性研究报告。因此，可行性研究报告可作为审批设计任务书的依据。若项目可行性研究报告的深度达到了设计任务书的深度时，经审批机关认可，还可以代替设计任务书。
2、作为银行审批贷款的依据
由于在可行性研究报告中，对建设项目的财务、经济效益、贷款清偿能力、偿还期等进行了详细计算，银行在发放贷款时，主要关心的是项目贷款后有无能力偿
还，何时能偿还。因此，可行性研究报告是银行审批贷款的重要依据。按现行规定，银行在审批发放贷款时，银行对报送的可行性研究报告，要进行再评估，根据评估结论才审批贷款。
3、作为建设项目初步设计的依据
项目的可行性研究报告和设计任务书经批准后，即可据此进行初步设计。可行性研究报告对项目的建设规模、产品方案，工程标准、建设地址、总投资等都有定论，可为项目设计提供必要的基础数据资料，因此可行性研究报告可作为初步设计的依据。
4、作为与有关协作单位签定合同和有关协议的依据
在可行性研究报告中，对拟建项目的原材料、燃料、电力、运输等需要协作的情况，供应量等都做了详细研究，对主要设备选型也作了认定。因此可行性研究报告可以作为与有关协作单位签定合同或协议的依据。如果是引进技术设备的项目，可行性研究报告中已经对各国有关的技术设备进行了调查，取得了报价资料，经过研究比选，确定了引进对象。因此引进技术设备的项目，按国家规定，必须有批准的可行性研究报告，才能与外商签约。
5、可作为环境保护部门审查建设项目对环境影响的依据
按我国建设项目环境保护法规定，在编制项目可行性研究报告时，必须对环境影响作出评价，审查可行性研究报告时，要同时审查项目的环境保护治理方案。
6、可作为国家各级计划部门编制固定资产投资计划的依据。
三、编制可行性研究报告的内容
国家计委1983年颁发的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》和1990年拟制的《固定资产投资管理条例（讨论稿）》都对可行性研究报告的内容作了规定。
由于行业不同，编制内容可能有所差别，或有所侧重，但基本内容还是相同的。下面以一个房地产项目为例，编制可行性研究报告的主要内容。
前言
一、报告编制的目的
二、报告编制的依据
三、项目概况
第一章项目开发经营环境分析
一、XXXX年国内经济及房地产市场回顾
二、X市房地产市场分析
三、有利投资经济形势成因分析
第二章项目周边物业市场调查分析
一、投资地块的地理环境
二、地区区域分析
三、项目周边主要物业分析（竞争对手分析）
四、区域消费者调查情况
第三章项目开发经营优势点与机会点分析
一、房地产投资项目开发经营机会形式模式
二、项目开发经营优势点
三、项目开发经营机会点
第四章项目定位
一、目标市场定位
二、产品定位
第五章项目规划、建筑设计建议
一、项目总体规划建议
二、住宅建筑设计建议
三、小区配套设施建议
四、环境艺术设计建议
第六章项目开发经营策略及投资估算
一、项目开发经营策略
二、项目投资估算
三、项目实施进度安排
四、项目投资与筹资计划
第七章项目开发经营状况分析
一、估算项目
二、项目价格定位
三、项目销售计划
四、项目销售收入估算
五、项目经营成本估算
六、项目利润估算
七、项目现金流量与财务净现值、财务内部收益率第八章项目开发经营风险分析
一、项目盈亏平衡分析
二、项目敏感性分析
三、项目开发经营主要风险及对策分析
第九章结论与建议
四、可行性研究报告的依据和步骤
（一）可行性研究报告的依据
编制可行性研究报告要收集大量的资料，其中主要的依据是：
1、国民经济和社会发展的长期计划，部门和地区发展规划，经济建设方针、政策、任务、产业政策、投资政策与技术经济政策，这是提出拟建项目的项目建议书的依据，也是项目可行性依据。
2、批准的《项目建议书》和委托单位的要求。
3、国家批准的资源报告，国土开发整治规划、区域规划、生产力布局规划。对交通运输项目要有有关的江河流域规划和路网规划。
4、拟定选址当地的自然、经济、社会等基础资料。
5、有关行业的工程技术，经济方面的规范、标准、定额资料。
6、国家颁布的项目评价参数和评价方法，如国家基准收益率（社会折现率），行业基准收益率、外汇汇率、价格换算系数等。如涉及国家没有颁布的经济参数，则使用部门或地区拟定的数据标准；如部门和地区也没有数据标准，则由评价人员参考国外资料和历史资料确定。
（二）可行性研究报告的步骤
项目建议书批准后，建设单位或建设主管部门即可委托有资格的设计单位或工程咨询单位进行项目可行性研究的工作。受委托编制可行性研究报告的单位一般应组织经济、市场分析、经营管理、财务、工艺、机械、土建等专业技术人员组成工作班子，进行可行性研究，在研究过程中，还可视需要请地质、土壤等方面的科研人员参加短期协作工作。具体可行性研究报告的工作步骤是：
1、筹划。筹划是可行性研究开始前的准备工作, 也是关键环节。包括: 提出项目开发设想; 委托研究单位, 或组建研究机构; 筹集研究经费; 承担研究课题的部门则要摸清项目研究的意图, 项目提出的背景; 研究项目的界限、范围、内容和要求; 收集该研究课题的主要依据材料; 制定研究计划。随着房地产市场专业分工的越来越细化, 房地产投资商可将投资项目的可行性研究活动委托房地产咨询公司、房地产投资项目研究机构等来承担
2、市场调查。可行性研究报告涉及的内容很广，必须进行深入的调查研究，广泛收集各种相关的资料、数据，预测产品需求和研究各种工艺路线，初步确定技术方案。以房地产市场为例，房地产市场调查就是要通过一定的调查方式和方法，系统地收集相关市场、商品、顾客行为、销售等方面的数据与资料并根据具体需要加以整理的活动。其目的是为房地产企业提供真实的市场背景资料，为项目的投资决策提供参考依据。
I．房地产市场调查的内容
(1)背景调查
经济形势调查。主要包括:宏观经济形势、区域经济形势、项目所在地的经济形势；
房地产形势调查。主要包括:全国房地产发展形势、区域房地产发展形势、项目所在地房地产发展形势；
相关政策形势调查。主要包括:金融政策、经济政策、工地政策、各种税费政策、与建设管理相关的政策、项目所在地特有的一些政策、房地产开发、销售相关政策和其他相关政策等。
(2)市场供应调查
供应量。这里的供应量都是指有供应能力的供应量主要包括己有的供应量和潜在的供应量；
供应价格。同样供应的价格也包括两个方面，一方面是历史和现在的供应价格，另一方面是未来可能的供应价格；
成交量。成交量是项目的实际购买能力的体现；
成交价。这也是反映消费者实际支付能力的一个重要指标，这个数据的调查过程中要注意的问题就是成交价格数据中所包含的税、费以及是否有相关的优惠等等；
空置量。空置量也是房地产开发研究过程中的一个重要指标，它已表明了消费者实际购买能力和市场实际供给能力之间的差距，其原因的分析将对开发同类物业有很大的借鉴意义。
(3)市场需求调查
需求量。这里的需求量主要是根据消费者目前希望的住房与实际面积之间的差异和生活品质提高希望改善环境的需求量，都是消费者能够支付的需求量；
需求价。反映消费者的期望价格，该价格与供应价之间的差距将直接影响开发商、消费者的利益和积极性；
对目前产品的不满足因素及程度。通常消费者对自己已有的房地产产品或者对调查人员提供让他认知的项目产品都会有一定的赞同或者不赞同的地方，这种意见对项目的开发具有相当的指导意义。
(4)市场产品变动趋势调查
对新产品的需求特性。新产品包含两方面的含义，一方面是模糊情况下的产品需求特征，另一方面是指导下的产品需求特征；
价格的认同程度。对于价格的认同程度的调查也包括两方面的内容，一方面是
对将来房地产产品价格的发展趋势的预测和认同程度，另一方面就是对初步定位下的产品未来的价格认同程度；
供应、需求趋势。这里的供应、消费趋势应以对业内人员的调查为主外的调查对象的意见只作为一种参考。
(5)消费者购买行为调查
消费群体特征调查。对于不同的产品其消费的群体是存在差异的，因此在调查前应对房地产产品按照普通消费者熟悉的分类方式进行详细的分类，然后再进行调查；
消费群体购买力调查。对于消费者的购买力应主要从收入情况、支出能力、消费观念、对目前房地产行业的了解程度等四个方面进行调查，深入细致的调查才能够反映真实情况；
消费者的消费倾向调查。消费者的消费倾向调查对于项目的开发建设具有很强的指导作用。
(6)市场竞争调查
区域内竞争企业。在拟建项目的辐射范围内项目的竞争企业的情况，特别是在与项目开发周期时间上有重合点的重大举措和决策，调查过程中应尽量建立动态的指标反映竞争企业的基本情况，不应用静态指标代替；
竞争产品的调查。竞争产品的调查主要是市场己有的产品和潜在的产品；
区域外可比项目的调查。区域外可比项目主要是指与拟开发项目具有许多的类似特征的项目，这种项目的研究对于拟建项目具有很好的借鉴作用。
II．房地产市场调查的主要方法
在房地产市项目场调查过程中由于调查深度和目的的不同可以将房地产市场调
查划分为试探性调查、描述性调查、因果性调查、预测性调查等，这几种调查之间存在一个相互联系、逐步深入的关系，并且在实际调查过程中经常进行综合运用。根据调查方法分类方式的不同，可以进行不同的划分，但常用的方法有:
(1)访问法。访问法的基本原理是由调查人员根据调查的目的，拟定调查提纲并设计调查问卷，然后对被调查者以提问或问卷的方式请他们做出回答，然后再对回收的问卷进行分析、整理以得到所需的资料和数据。访问法的优点在于成本较低，并且速度较快，缺点在于调查数据的客观性不强，对调查目的的实现能力不强。访问法主要有三种形式:面谈、电话调查和通讯调查。
(2)观察法。观察法是指调查人员通过观察被调查人员的行为来收集所需资料信息。该方法的缺点就是调查的范围较窄，需要的时间较多，并且大多只能了解事物的表象，难以了解被调查者的内心的感情、态度等内在因素，因此该方法一般要同其他的方法结合使用。
(3)实验法。实验法就是根据需要了解的信息，在假设一些条件的基础上，在某一个较小的范围内进行实验，并根据实验结果提取所需信息的方法。
III．房地产市场调查的主要步骤
一般在房地产市场调查过程中都会遵循一个调查的步骤，主要的程序如下:
(1)市场调查的准备阶段
调查准备阶段的工作非常重要，将直接影响到调查的质量，一般包括以下几个方面内容:
确定市场调查的内容和目的。对于调查内容和目的的确定，每个项目都不同，因此在具体调查时要具体问题具体分析；拟订市场调查计划。市场调查计划的内容主要包括:调查对象的确定、调查方法的确定和调查进度计划安排等内容；调查人员
的选择。调查人员作为调查方法的执行者，其素质的高低将直接影响到调查方法和调查程序的执行能力，并最终影响到调查结果的质量。因此调查人员的选取应当有一定的基本要求，如专业要求，并应当在调查前进行适当的培训。
(2)市场调查的实施阶段
调查的实施阶段的时间最长，也是最重要的阶段，一般包括以下几个内容:
收集相关信息资料。市场调查工作首先就是一个资料的收集过程，其中包括市场资料、具体项目资料、宏观经济资料、政策资料等等，并且这个收集过程应当是动态的过程；设计调查问卷。调查问卷的设计将直接关系到调查质量，因此其设计应当充分考虑到有效性、经济性等方面的要求，设计要做到科学、完整、可行；进行现场调查。现场调查中最应当注意的问题就是调查的质量，因此要求调查人员要不断的总结和调整方法，为进一步调查做出合理的行为提供帮助。
(3)资料处理阶段
编辑整理信息资料。编辑整理信息资料中的一个非常重要的工作就是鉴别信息资料的有效性，并对无效数据进行剔除，另一个就是评估调查工作的有效性；撰写市场调查报告。不同的市场调查其撰写的格式是不同的，但一个原则就是能够真实反映调查的成果和不足，并要恰当的描述市场的情况。
(4)专题调查
经过一定的市场调查和整理以后，我们还经常要根据实际情况和调查结果做一些专题的调查以弥补以前所做调查的不足。专题调查的深度相对而言要求更深一些，并且最终应当形成专题调查报告。
3、优化及选择开发方案
优化及选择开发方案是可行性研究的主要步骤。房地产开发项目的开发方案主
要是项目的规划及开发进度的安排。为了便于进行优化和选择, 一般应同时提出多种方案, 再进行方案评选, 仅由承担可行性研究的部门或规划部门独家提出规划方案的做法, 谈不上方案的选择及优化, 是不可取的做法。许多投资开发项目, 这一步骤是采取方案征集或方案投标的方式进行, 同时有多个专业单位或专业人员进行规划设计, 评选小组再组织方案的评选, 通过对方案的技术、经济、环境方面的比较, 从而选择最优方案。
4、详细研究
由于房地产投资项目的盈亏关系到企业的成败, 因而对优选方案的决策必须慎重对待, 要进行详细研究。详细研究阶段是对方案优选阶段的验证和继续。在这一阶段, 要再应用多种技术经济方法, 对优选出的方案进行财务分析、经济效益分析、社会效益分析和环境效益分析; 由于房地产市场的不确定因素较多, 还要对投资方案进行敏感性分析, 表明在成本、价格、工期等不确定因素发生变化时, 对项目经济效益产生的影响。
5、编写报告书
在对项目进行全面、详细分析之后, 便可编制可行性研究报告。可行性研究报告是投资项目可行性研究成果的最终体现, 对该项目投资决策成功与否关系极大。房地产综合开发项目可行性研究报告书必须附有一些主要的原始资料, 如开发规划平面图、经济效益计算书、开发成本计算表等。在报告书中还要提出项目开发的资金筹措方案, 即对开发资金来源、筹措方式及偿还方式、资金筹措成本及风险进行分析; 对项目投资的经济效益、社会效益及环境效益作出全面评价。经有关部门审批的可行性研究报告,可作为房地产开发项目编制设计任务书和投资决策的依据, 作为筹划开发建设资金的依据, 作为与有关部门签订合同的依据, 作为编制初步设计和项目建
设准备工作的依据。
五、编制可行性研究报告的要求
1、科学性。在编制可行性研究报告时，必须坚持客观、公正的立场进行调查研究，搞准基础资料，按照客观实际情况进行论证和评价。在项目可行性研究中，收集资料要客观、全面、准确，对项目可行性研究有利的数据资料要注意收集，对项目可行性研究不利的数据资料也要注意收集，排除各种干扰，保证项目可行性研究报告的科学性。
2、可选择性。可行性研究报告的内容深度要达到国家规定的标准，基本内容要齐全完整，不得粗制滥造，走形式。在可行性研究的具体做法上，要坚持先论证，后决策的原则，绝不能先定可行的结论，再去编选数据资料；要坚持多方案比选，推荐最佳建设方案。
3、可靠性。编制可行性研究报告的单位必须有一定的技术装备和技术手段，并取得国家批准的许可证的设计单位和咨询单位。大中型和限额以上项目，一般要委托技术先进、经验丰富、信誉好的设计单位或工程咨询部门进行可行性研究。
4、可信性。要保证编制可行性研究报告的合理周期。这是保证可行性研究报告的质量、防止各种原则搞突击，草率从事。一般大型项目的可行性研究报告的工作周期要一年以上；中小型项目要3-6个月。具体可行性研究报告的工作周期，可由委托单位和编制单位按合理工作周期协商。
青山埋白骨，绿水吊忠魂。