发达国家社区管理模式

发达国家社区管理模式

一、美国：社区管理体现官民“协作”

与华盛顿特区隔河相望的美国弗吉尼亚州阿灵顿县，其社区管理是整个美国社区管理一个缩影。该县有大约50个社区，社区有居民协会。在社区建设和设施完善中，当地政府起了重要作用。为了官民协作共建居民满意社区，县政府社区管理部发起了“社区管理计划”，迄今已有41年的历史。社区管理计划的重点包括街灯设置和铺设人行道等在内的交通安全、街道维修绿化以及社区公园建设等。

所有社区管理计划的制定都基于社区居民的意见，反映居民日常生活的实际需要。从计划制定到工程实施，整个过程充分体现基层民主。社区选出的“社区管理计划”代表下面还有居民选出的楼区代表，楼区代表每年会把问题单分发到各家各户，上面列出一些具体事项，让居民选择他们认为社区最需要改进的事项。而居民临时想到什么社区福利的点子或者有什么意见，也通过楼区代表向县政府反映。社区管理部和各社区负责社区管理计划事务的代表每月开一次会，讨论社区居民的建议和工程项目。社区管理部根据居民意见进行实地调查，确定社区建设优先事项后，找专业人员进行工程设计，接下来是征求居民对设计方案的意见，如果设计方案得到社区60％居民的支持，工程就开始实施。

社区管理计划的资金来源是当地税收，每两个财政年度得到一笔预算。社区管理部充分考虑各社区利益并根据实际需要作出安排，在规模不等的社区之间取得平衡。阿灵顿县政府对社区建设的介入还体现在社区地产的开发阶段。县政府在审核社区地产开发计划时最优先考虑的问题是，必须保证要有一定面积的公共用地——孩子们得有安全的地方玩，居民出门要有地方去。另外还要考虑社区必须要有一定比例的住房，让那些低于平均收入者能够买得起。

二、日本：社区管理重视“自律”

日本人比较强调自律，许多大城市的市中心都热闹非凡，但在日本的许多社区，“热闹”和“喧嚣”都销声匿迹，有时让人感到静得出奇。比如，在东京涩谷区的惠比寿居民区，附近有繁华的购物中心，热闹的城铁车站，但这里却一点也没有市中心的吵闹，非常宁静。

日本的《环境基本法》对噪音有明文限制：疗养部门和社会福利设

施集中的地方，噪音白天在50分贝以下，夜里不能超过40分贝；市民居住区白天55分贝，夜里45分贝以下；住宅和商业、工业混合区域白天60分贝，夜里50分贝以下。达不到标准，有关部门会加以治理。

日本人在生活中处处都小心翼翼，生怕给别人添麻烦。白天很少见人影，也几乎看不到他们在院子里聊天。晚上一扇扇的窗户里亮着灯光，隐约可看见一家人在看电视，但却很少能听见电视声或者说话的声音。城铁车站非常热闹，但从未听到过电车鸣笛。电车穿过小区，只有邻近铁路的人能听到，并没有达到吵闹的地步。高速公路上平时汽车川流不息，但声音并不算大，很少听到汽车司机摁喇叭。

三、瑞典：社区管理讲究“和谐”

在瑞典，不管是在公共场所，还是在住宅区，一般都听不到大声喧哗。不管大街还是小巷，几乎都听不到汽车的喇叭声和自行车的铃铛声。瑞典的社区，处处都体现着人与人、人与自然的和谐共处。

大多数瑞典居民小区都对居民可能对他人造成干扰的活动进行限制，比如晚上九点以后不准使用吸尘器，晚上十点后不准使用洗衣机。这样的规定虽然不是法令，但作为一种约定俗成的社会公德而被人们广泛接受。闹得太出格，会被其他邻居告到小区物业管理处；屡教不改的，很有可能被房东请出大门。临近周末的时候，在瑞典的许多居民小区里都可以看到这样一些业主留言：“各位邻居，我们将于今晚在家中宴请宾客，届时会有较高的声响，希望各位原谅。”或许是因为大多数瑞典人从小就在这样的居住环境下成长，长大了搬出去住自己的公寓也会自觉遵循这些约定。

在瑞典，大多数公寓楼的隔音效果极佳。标准公寓配置的窗户都是3层玻璃，隔音效果十分突出。在斯德哥尔摩一些距离主要街道较近的小区，市政管理部门规定要给居民安装4层玻璃，据说多装一层玻璃可以将室内噪音接收率降低90％。而那些建在高速路或火车道旁的小区，最常用的隔音方法就是在道路两旁建隔音墙。

四、德国：社区管理注重“配套”

德国很少有那种封闭或半封闭形式的居民小区。即使是同一建筑商开发的集中成片的楼盘，也与邻近楼盘没有围墙之类的明显界线。

柏林市的房屋建筑法规对新建住宅中绿地等配套设施有专门规定。比如根据地理位置不同，绿地在整个地皮中占的比例也不同，越*近市中心，绿地比例也越小。

德国城市同样存在噪音问题。由于德国纬度高，冬季时间长，一般住宅的窗户都采用双层中空，这不仅起到了保温作用，也有效地降低了外界环境噪声。尤其是*近马路的居民楼，一般在设计时会采用降噪规格更高的窗户。为减少道路交通噪声对居民楼的干扰，德国还在居民区限制行车速度。在柏林的城市网状主干道之间，30公里限速区的标志随处可见。在一些穿过居民密集区的中小干道上，还实行晚上22时至早晨6时限速30公里的分时限速规定，尽量避免交通噪音对居民的影响。另外，在居民区，建筑施工作业严格限定时段，小区露天运动场也明示开放时间，一般都禁止中午和晚上开展活动。这些措施有效地降低了噪音扰民问题。

德国没有类似我国城市街道委员会这样的具有社会意义的管理单元。德国小区物业公司的职责分为两大块，一方面是接洽房屋买卖和租赁业务，一方面是负责小区常规的检查和管理工作。如果受业主委托，物业公司还负责业主水电暖等设施的检查和维护工作。

五、新加坡：社区管理有章可循

在被誉为“花园城市”的新加坡，很少有人对小区内部的环境表示不满，这主要得益于小区严格完善的规章制度。

由于新加坡地小人多，人口密度比较大，因此无论是政府兴建的组屋还是开发商兴建的公寓，大多数都是临街而建，已建成8年的共管式公寓“东陵丽晶园”也不例外。这个公寓小区西面和南面是两条繁忙嘈杂的公路，东面和北面则是比较安静的社区公园。为了减小公路噪音对居民的影响，小区的西南两侧除了栽植花草，还特别种了许多高大的树木。

根据新加坡建屋发展局有关共管式公寓房屋建筑与相关设施比例的规定，发展商必须将不少于40％的土地用作花园、风景区以及其他娱乐健身设施，从而保证小区居民拥有一个结构合理、温馨舒适的居住环境。

在“东陵丽晶园”居住的每一户都有一本《居住守则》，涉及日常生活、娱乐健身设施的使用、停车管理以及公共设施维修等多个方面，详细规定了住户在小区内可以进行的活动以及被严格禁止的行为。一旦有人违反了规定，保安人员会及时予以制止，物业管理处也会向各家各户发出书面通知进行提醒。如果违规者无视警告，没有在限定的时间内纠正错误或者给他人造成了损失，那么他除了要赔偿，还有可能“吃官司”。