物业工程部管理手册
万
吉
广
场
《物业工程管理手册》
RQ:201604
目录
一．工程物业部组织人员架构图...................................
1.人员架构.................................................
2.人员岗位编制依据......................................... 二．部门职责说明............................................... 三．物业工程管理制度...........................................
1.开闭店管理制度：.........................................
2.安全巡逻制度：...........................................
3.物品出入管理制度：.......................................
4.红外报警管理制度：.......................................
5. 燃气报警管理制度：.......................................
6.押款管理制度：...........................................
7. 停车场管理制度：.........................................
8. 消防安全检查制度：.......................................
9. 动火作业管理制度：.......................................
10. 监控（消控）中心管理制度： .............................
11. 消防设备（器材）管理制度：............................. 12消防器材、设施维护管理：................................
13. 物业工程人员消防管理制度：............................
14.设备机房巡检管理制度：..................................
15. 变电所停送电刀闸管理制度： .............................
16. 防火卷帘管理制度：....................................
17. 电梯安全管理制度;.......................................
18. 设备（房）巡检管理制度:................................
19. 水泵维保管理制度: ......................................
20. 变配电柜设备维修保养管理制度： .........................
21. 给排水系统保养管理制度：...............................
22. 安防设备维保管理制度：.................................
23. 空调维修保养管理制度：................................
24. 消防系统维保管理制度： .................................
25. 电梯维保管理制度：.....................................
26. 维修技术人员安全管理制度：.............................
27. 照明设备维修保养管理制度：............................ 一．工程物业部组织人员架构图
1.人员架构
二．部门职责说明2.1物业工程部经理 :
三．物业工程管理制度
1.开闭店管理制度：
（待广场确定经营时间，物业工程部联合广场运营部共同制定广场开店闭店流程，物业需要根据运营时间建立此项制度）。
2.安全巡逻制度：
1、按照规定时间、路线进行消防安全、治安情况、卫生情况、经营秩序、公共区域的
设施设备等检查，发现问题及时处理并上报作好记录。
2、遇有紧急情况，应迅速赶到事发地点，实施对应预案。
3、在巡视过程中，对不文明行为予以制止，遇可疑人员，委婉加以询问，通知监控重
点盯防并积极应对上传。
4、检查各种运营设施是否正常，包括自动扶梯、照明灯、橱窗照明等情况。
5、对各餐饮后堂，进行例行巡视，防止出现安全隐患。
6、检查本处各岗位状况，及时应对并上传。
7、每次巡逻结束之后，第一时间进行录入，并在《巡逻记录表》上，进行情况阐述。
8、如在巡逻过程中出现巡更点漏巡时，应立即进行补巡并在《巡逻记录表》上做出阐述。
9、如因处理突发事件或执行临时性工作任务而未按规定时间进行巡逻的，应采取临时
性措施并在《巡逻记录表》中予以阐述。
3.物品出入管理制度：
1、万吉广场所有大件物品(主要是施工作业工具、器件物品、大型办公设备等)外出必须持有物业工程管理部开具的《物品出入审批单》且由其负责人签字后方可外出 (特殊情
况除外)。
2、大件物品出入应在指定通道进出，未经物业工程部特别核准，不得由广场主门进出。
3、送配货车辆，必须在指定地方装载和卸运，不得影响广场消防通道其它车辆和行人
正常通行。
4、物品搬运时不得出现拖、拉、滚等可能造成地面损坏或存在安全隐患的行为。
5、万吉广场商家物品外出，应由商场楼管签字确认，且在《物品出入审批单》上注明
物品外出时间、日期、物品名称、数量、出货地点，逾期作废。
6、物业现场安全管理员必须对《物品出入审批单》上所写内容进行核实，才予以放行。放行后，在《物品出入审批单》上签字注明日期、时间。
7、所有大件物品搬运，不得使用各种电梯进行运输。
8、所有《物品出入审批单》，由物业工程部及时回收存档。
4.红外报警管理制度：
1、监控值班人员在发现监视屏上红外报警出现时（监控室警铃也同时启动），应立刻（第一时间）通报现场安全班长（或其指定现场安全管理员）至报警现场。
2、监控录像设备搜寻事发现场并做摄像记录。
3、现场处理
3.1、误报
3.2、如现场发现有人或异物进入红外警戒区，应立即采取如下应急措施：
注：如经常性出现现场无异常情况而红外报警未自动消除，监控中心值班人员应联系工
程处进行处理，使之处于正常状态。
5. 燃气报警管理制度：
1、监控值班人员发现燃气主机报警时（警铃启动），应立刻（第一时间）通报现场管
理处当值领班（或其指定现场管理员）至报警现场。
2、监控值班人员应密切观察燃气报警泄漏数值，并通报现场检查人员。
3、现场处理
3.1、操作不当漏气
3.2、如现场发现管道漏气，应立即采取如下应急措施：
注：如用户操作不当报警，现场人员电磁阀无法复位，或复位后不能正常供气的情况下，应联系工程处进行处理，保证用户正常用气。
6.押款管理制度：
1、收银台送款
1.1、由需押款收银台电话通知监控，监控告知当值现场管理领班。
1.2、现场管理当值领班通知押款人员迅速到位，并由押款人员与收银员现场确认收银
包数量，收银包由收银员保管。
1.3、押款前，押款人员应内线电话告知监控。
1.4、监控人员收到押款信息后，立即调整监控探头在监控范围内跟进整个押款过程。1.5、押款到达各现场管理各固定岗位时，各岗位管理人员应做好协防。
1.6、收银员将收银包投入保险柜前，在押款人员的监督下必须保证收银包完好。
1.7、经确认完好后，收银员将收银包投入保险柜，押款人员及收银员共同签字确认，
锁门离开。
2、财务至银行送款
2.1、财务部电话通知监控，监控告知当值现场管理当值领班。
2.2、现场管理当值领班通知押款人员迅速到位。
2.3、财务人员上车后，押款人员方能上车。
2.4、到达目的地后，待车辆停稳后，押款人员先下车，观察周围无异常情况后，财务人员携款下车。
2.5、到达银行内部时，押款人员于门口等待财务人员至办理结束。
3、注意事项
3.1、押款工作安全责任人为当值现场安全班长。押款前，当值现场管理领班应提前做好其他岗位人员工作安排。当押款有特殊要求时，应做出特殊安排。必要时，应安排两名押款安全员同往，押款时携带橡皮棍。
3.2、押款应指定责任心强、入职时间一年以上、工作中认真负责，人员作为押款安全员，如遇特殊情况调换押款安全员时，必须由当班现场管理处领班同意。
3.3、押款时，当押款人员为二人时，则应一人在前，一人在后，收银员居中间，负责将收银员安全送至财务；若押款人员为一人时，则应与收银员并行。徒步至银行时，押款安全员应行走在财务人员后方携款包一侧。
3.4、押款人员在押款过程中应严格按照规定路线行走，严禁私自改变送款路线，押款期间，严禁从事任何与送款无关的事情，若发生异常现象，积极对应，及时上传。3.5、为确保款项安全送款时，押款人员及收银员不得携带私人包裹。
3.6、严格做好保密工作，不得向外人泄露内部工作情况。
7. 停车场管理制度：
1、本停车场与车主之间是车位有偿使用关系，收取费用是车位使用费，不承担车辆被盗、损坏、物品保管等责任。
2、泊车后，请关闭引擎，拉好刹车，收好倒车镜，锁好车门、车厢，贵重物品请随身携带，停车场不提供此项安全保管服务。
3、入场取卡，出场返回。请仔细阅读并保管停车卡，停车卡请勿放于车内，若车主丢失泊车卡，需凭有效证件和车辆权属证明取车，并赔偿泊车卡制作费20元。
4、请将车辆有序泊位，不要挤占车道、车位。凡进入停车场的车辆，必须服从管理指挥，凡扰乱停车场正常管理秩序的车辆所造成的一切后果均由停车人负责。
5、进入停车场内限速每小时5公里。停车场实行人车分道，按规定路线行进，谨慎驾驶。
6、车辆内不得携带易燃、易爆或剧毒及其它危险物品，以确保停车场安全。
7、本停车场仅限小型客车使用，三吨以上货车不得进入。
8、不得在停车场从事泊车以外的其它活动。
9、车场管理员收取停车费不给发票属贪污行为，本车场有权追究相关人员责任。
8. 消防安全检查制度：
1、现场管理检查人员应认真负责，检查过程中不留死角，确保无消防安全隐患；对火
险隐患，应做到及时发现，登记立案，抓紧整改落实。
2、现场管理每日进行二次安全防火检查，发现问题及时解决并做好记录，当超出本部
门权限时，应及时上报并跟进上级批示之落实。
3、每月对主力店、次主力店组织一次消防联合检查，发现问题及时知会相关部门且应
跟进处理结果，当超出本部门权限时，应及时上报并跟进上级批示之落实。
4、每月对商户进行一次安全用电、消防器材使用情况等安全检查，发现问题及时知会
相关商户且应跟进处理结果
5、汇总及总结消防安全检查工作，且作为《月度管理报告》附件形式呈报。
6、恰逢重大节假日及重大事件，应对全商场进行消防安全检查，要点如下：
6.1、主要检查防火制度措施是否落实；
6.2、消防器材是否全部符合要求；
6.3、用电、用气安全情况；
6.4、是否有重大火险隐患，是否有完整的安全防火检查记录等；
6.5、对因客观原因不能及时整改的，应采取应急措施确保安全。
7、现场管理应设专人负责接待政府消防安全检查部门对商场的安全检查，及对检查中
出现问题的整改跟进等事宜。
8、检查消防重点区域，应定点、定人、定措施制度。
9、定期、不定期检查消防档案、消防培训、演练计划、年度消防演习报告等落实工作。
10、定期总结消防工作，特别是对事故信息的分析，宣传教育培训工作应不间断地进行。
9. 动火作业管理制度：
1、『万吉广场』区域内所有类型的动火作业施工，必须经物业工程管理部批准并办理
动火许可证后，方可施工。
2、在动火作业时，必须采取妥善之防护措施，并有专人监督。
3、动火操作完毕后，应及时清理现场。
4、在重要经营区域动火作业的，必须由物业工程管理部派专人现场监督。
5、动火作业前，作业单位（个人）应落实“八不”规定：
6、防火、灭火措施不落实不动火；
7、周围环境易燃易爆杂物未清除不动火；
8、易燃结构未安装安全防火措施不动火；
9、凡盛装过油类等易燃液体的容器、管道，未经洗涮洁净的不动火；
10、凡盛装过气体受热膨胀有爆炸危险的容器及管道不动火；
11、凡存储过易燃易爆物品的场所，未排除危险的不动火；
12、高空焊接或切割作业时，下方可燃烧未清理或无安全防护措施的不动火；
13、未配备相应的灭火器材不动火。
14、动火作业时，必须遵守“四要”规定：
14.1、动火前要指定现场安全负责人；
14.2、现场安全监督员、动火操作员发现不安全因素，要立即停止动火；
14.3、发生火灾事故时，要及时补救；
14.4、动火作业人员要严格遵守安全操作规程，持证上岗。
15、动火作业完成后，操作人员必须做好“一清”规定：彻底清理现场排除火灾隐患后，方可离开现场。
10. 监控（消控）中心管理制度：
1、监控（消控）中心实行专职人员24小时值班制度。
2、监控（消控）人员必须具有高度的工作责任心，认真负责完成安全监控（消控）任务，及时掌握各种信息，对监控（消控）过程中发现的情况及时进行处理和上报。
3、监控（消控）人员必须保守秘密，不得将监控系统功能、监控（消控）情况向他人
透露，不得在监控室以外的场所议论有关录像的内容和翻录。
4、监控（消控）当值人员不得擅自离岗，个人需处理事务时，应征得当值领班的同意
并在有人顶岗时方可离开。
5、严禁外人进入监控（消控）中心，未经许可，当值人员不得接待任何来访者。如因
工作需要必须由部门负责人批准，并对进入人员进行登记。
6、查阅相关资料须凭相关凭证。
7、监控（消控）中心内严禁吸烟、存放易燃、易爆等危险品，并配备用灭火器械。保
持室内环境的清洁卫生。
8、遇火灾、燃气报警、电梯困人、治安事件等突发事件按相关预案实施。
9、实施对各个报警装置、电视监控区域的监控，包括：消防、喷淋、烟感报警系统、
燃气报警系统及电梯监控视屏系统等。正常状态下每两小时记录一次。
10、爱护和管理好监控（消控）室的各项装配和设施，严守各项设备使用操作规程,确
保监控（消控）系统的正常运作。
11、监控（消控）中心内的电话属专用报警、调度联系电话，非工作状态下严禁使用值班电话。
12、监控（消控）中心设备出现故障时，及时上传、报修。
11. 消防设备（器材）管理制度：
1、『万吉广场』的消防设施（设备）由安徽万吉投资管理有限责任公司物业工程管理
部负责检查、保养及管理。
2、未得到物业工程部批准，任何人不得擅自动用、移动、拆卸消防设施（设备）。
3、现场管理应严格执行《消防安全检查制度》，每日对室内消防栓箱、灭火器分别进
行一次例行检查，每月对自动灭火系统、火灾自动报警系统及防排烟系统进行检查，定
期对各种消防设施（设备）进行检查，发现问题及时上传并跟踪落实解决。
4、现场管理应严格执行各消防设施（设备）操作规程。
5、工程人员应严格执行《消防设施（设备）维保制度》，定期对各种消防设施（设备）进行例行维修、保养。
6、现场管理严格执行消防器材领用、灭火器配发登记工作。
7、严禁在消防水喷淋上悬挂物品，消防接合器周围2米以内不得堆放物品。
8、各消防疏散楼梯，消防通道内不得堆放物品
9、现场管理员要掌握各种消防设施的性能、数量及摆放位置，能熟练操作各种消防设施。
10、违反《消防设备（器材）管理制度》者，根据《消防安全奖惩制度》，视情节轻重予以处理，直至追究法律责任。
12消防器材、设施维护管理：
1、消防设施维护管理，消防器材是指灭火器、干沙箱、等器材。消防设施是指建筑物
内的火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、防火门、防火卷帘、室内消火栓、室外消
火栓、高位水箱、水泵接合器、警铃等固定设施。消防安全标志是指与消防有关的文字、图案等。
1.1、非火灾情况下，任何部门和个人都不准使用、试用和玩耍消防器材、消防设施和
安全标示。特殊情况确需使用时，需经消防管理部门许可。
1.2、严禁占用消防通道，堵塞安全出口；严禁圈占、堵塞消火栓、灭火器等消防器材
和消防设施，保证通道出口畅通，消防器材处于随时可用状态
1.3、严禁擅自挪用、拆除、停用消防设施和器材，对破坏消防设施、器材的标示行为
予以严肃处理，造成严重后果的送交公安部门处理，并号召全体人员检举破坏消防器材、设施的标示行为。
1.4、由专职人员对消防器材和消防设施的使用情况进行日常巡检，按照消防器材和消
防设施的性能要求，每日、每月或每年进行一次检查，对达不到标准的消防器材和消防
设施及时更换或维修。
2、火灾自动报警系统（主机）的定期检查
2.1、每日检查
2.2、月度试验和检查
2.3、年度试验和检查（每年二次）
2.4、自动喷水灭火系统的定期检查
1）水源的水量和水压。
2）消防泵控制电源。
3）报警阀各部件的工作状态。每天巡检一切供水总控制阀、报警控制阀及配件，进行
外观检查，保证系统处于无故障状态。
4）自动充气装置的工作状态(如气压水罐、增压水灌)。
2.5、定期检查
每月检查一次喷头外观，喷头外表应清洁，尤其是感温元件部分，对轻质粉尘可用空气
吹除或用软布擦净；对含有污垢的喷头应将其分批拆换，集中清理，但不能用酸碱溶液
或热水洗擦。
每月检查一次室外阀门井中的控制阀，保证阀门处于开启状态。对报警阀进行开阀检验，观察阀门开启性能和密封性能，以及水力警铃、延迟器的性能。此试验可通过末端装置
进行。如发现阀门开启不通畅或密封不严，可拆开阀门检查，视情况调换阀瓣密封件。
对安装的压力表要定期检验。
检查系统管路有无腐蚀渗漏，湿式系统管路内的水应定期排空、冲洗。对水雾系统管路
中的过滤装置应定期清扫。如发现管路中有沉积物，应进行冲洗。
每月检查一次贮存消防用水的水池、消防水箱，核对水位以及消防水不被他用的技术措施，发现故障，及时进行修理。检查消防泵的启动、吸水、流量和扬程，利用报警控制
阀旁的泄放实验阀进行一次供水试验，验证系统供水能力。
2.6、年度检查
2.7、室内消火栓系统定期检查
1）消火栓和消防卷盘供水闸阀不应有渗漏现象。
2）消防水枪、水带、消防卷盘及全部附件应齐全良好，卷盘转动灵活。
3）消火栓箱及箱内配装的消防部件的外观无破损、涂层无脱落，箱门玻璃完好无缺。1）报警按钮、指示灯及控制线路功能正常，无故障。
2）消火栓、供水阀门及消防卷盘等所有转动部位应定期加注润滑油。
2.8、消防安全疏散设施的定期检查
消防安全疏散设施包括疏散通道、安全出口、疏散楼梯、防火门、防火卷帘门、疏散指示、应急照明灯具等设施。应按照有关规范配备相应数量的消防安全疏散设施，并建档管理。
1）每日对安全疏散设施进行巡查，发现有以下问题之一的，应立即整改。
2）占用疏散通道。
3）堵塞安全出口。
4）锁闭疏散门。
5）在疏散楼梯上堆放物品。
6）破坏、覆盖、挪用疏散指示标示、应急照明灯具。
2.9、月度检查
2.10、灭火器材的检查
每日应对灭火器进行检查，确保其始终处于完好状态。
1）检查灭火器铅封是否完好。
2）检查压力表指针是否在绿色区域，如指针在红色区域，应查明原因，检修后重新灌装。
3）检查可见部位防腐层的完好程度，轻度脱落的应及时补好，明显腐蚀的应送消防专业维修部门进行耐压试验，合格者再进行防腐处理。
4）检查灭火器可见零件是否完整；有无变形、松动、锈蚀(如压杆)和损坏，装配是否合理
5）检查喷嘴是否通畅，如有堵塞应及时疏通。
1）每半年应对灭火器的重量和压力进行一次彻底检查，并应及时充填。
2）对干粉灭火器每年检查一次出粉管、进气管、喷管、喷嘴和喷枪等部分有无干粉堵塞，出粉管防潮堵、膜是否破裂。筒体内干粉是否结块。
3）灭火器应进行水压试验，一般5年一次。化学泡沫灭火器充装灭火剂两年后，每年
一次。加压试验合格方可继续使用，并标注检查日期。
4）检查灭火器放置环境及放置位置是否符合设计要求，灭火器的保护措施是否正常。13. 物业工程人员消防管理制度：
1、各机房责任人必须严格遵守岗位职责，禁止外来人员进入重点防火部位及作业区域。
2、操作人员必须经有关部门考核合格后，持有操作证方可独立上岗操作。
3、严格遵守《电工操作规程》、《电工安全安装规程》。
4、按规定检查供电设施、设备，不准带病运行，发现电线绝缘层老化或过负荷，接触
电阻过大等隐患应及时整改。
5、严格控制临时线路之负载量，熔断装置应按额定容量安装，不得随意加大，如熔丝
两次熔断应立即查明原因，不得强行送电。
6、不准乱拉、乱接临时电线或随意增设电气设备，不符合规定的电气设备拒绝安装。
7、经常保持工作场所整洁，不得在机房从事无关事宜，不得堆放易燃物品，禁止吸烟，不得使用明火。
8、需动用明火作业的，要办妥动火许可证后方可作业，严格执行《动火作业安全管理
规定》。
9、不得随意挪用消防设施，发现损坏、遗漏及时报告。
10、发现火警及时报告，应保证消防水泵正常运作，并组织重要设备的保护疏散工作。
11、懂得常用灭火器材的使用方法和电气火灾的扑救技能。
14.设备机房巡检管理制度：
1、设备（房）巡视时间周期和巡视频次根据相关设备的维保制度进行；
2、对应不同的设备（房）特性，对其技术状态和运行状态采取定期的日常巡检和点检；
3、按设备的运转部位、内容进行的设备巡视，“观察”系统的运行状态，以确保其处
于良好状态；
4、对重点设备，或处于备用设备，采取点检管理，以确保全面掌握设备的各种状况，
揭示其状态变化的一般规律和特殊规律，及时发现设备隐患，实现预知性检修；
5、巡检主要内容：
听：设备运行声音是否正常，和以前声音进行比较有否过大或过小；
看：电流表、电压表、温度表、压力表等表计与平时是否相同，是否有明显的变化；
查：现场的装置性违章和习惯性违章；
测：测量转动设备的温度、电流等变化情况。
闻：有无绝缘漆的焦味，有无燃气泄漏的气味；
6、注意事项
6.1、进入设备机房应遵循《钥匙管理制度》；
6.2、遇到拿不准的情况时，及时上报；
6.3、除非特殊情况，不得做改变运行方式、启停设备等工作（点检除外）；
6.4、巡检时应携带必要的工具；
6.5、对设备巡检情况应如实填写在巡检表里；
6.6、对高压配电设备（房）巡视应注意：
15. 变电所停送电刀闸管理制度：
1、倒闸操作的顺序必须按下列顺序操作：
1.1、停电：拉闸操作必须按照开关、刀闸的顺序依次操作；
1.2、送电：合闸操作必须按刀闸、开关的顺序进行，严防带负荷拉合刀闸。
2、刀闸操作必须由两人执行，其中一人对设备较为熟者做监护，另一人操作。
3、每张操作票只能填写一个操作任务。
4、开始操作前，应认真填写《万吉广场高压配电房停送电操作单》，并对其需操作的
设备（设备名称、编号和位置）及操作顺序进行核对，操作中应认真执行监护制。由监
护人发布操作命令和操作命令。
5、在操作过程中，必须按《万吉广场高压配电房停送电操作单》填写的顺序逐项操作，每操作一次应检查无误后作一个“√”记号，直至全部操作完毕。
6、刀闸操作《万吉高压配电房停送电操作单》必须由主管签字，并根据《万吉广场高
压配电房停送电操作单》实行操作。突发事故时，可不用《万吉广场高压配电房停送电
操作单》，但应执行监护制度，作好操作记录并补写《万吉广场高压配电房停送电操作单》。
7、拉合开关的单一操作可不用操作票，但必须填写（或者补写）《停送电工作申请单》且记录在《工作日记》里。
8、对操作有疑问或不利于安全时应立即停止操作并立即报告当值工程领班。
9、在正常操作过程中，如发生异常情况或误操作时应立即停止操作，并报告上级，只
有在事故直接威胁人身和设备安全时，方可先采取必要措施（如切断电源进行触电急救
或灭火等），事后立即报告有关部门。
10、操作过程中，操作人员应严格执行《高压配电房停送电操作规程》。
11、对特殊事项，需要停、送电的，由诉求部门填写《停送电工作申请单》并经核准后，予以实施。一般维修，由物业工程经理予以核准；牵涉到经营的，由合肥万吉广场总经
理予以核准。
12、下列项目应填写操作单内
12.1、应拉合的开关、闸刀、熔丝等相应的直流回路；
12.2、检查开关闸刀的位置；
12.3、电缆尾线的拆开和接上；
12.4、继电保护自动装置的停用和合上，继电保护定值的更改；
12.5、临时接地线的装拆（包括验电、放电）；
12.6、检查接地线是否拆除；
12.7、检查负荷分配；
12.8、摇测绝缘；
12.9、安装或拆除控制回路或电压互感回路的保险丝；
12.10、切换保护回路和检验是否确无电压。
16. 防火卷帘管理制度：
1、操作前准备工作
1.1、查看卷帘门下有无物品，防止卷帘门降落时发生意外；
1.2、检查防火卷帘门组件是否完好，包括手动操作按钮是否完好、导轨有无变形、电机架有无松动；
1.3、检查控制箱电源是否到位、电压是否符合要求。
2、现场手动测试操作
2.1、完成操作前准备工作；
2.2、采用专用钥匙打开手动操作按钮箱，首先进行点动测试电机、传动链条及直流抱闸系统运行是否正常；
2.3、根据测试要求按下手动操作箱“上、下”行按钮；手动测试时现场严禁离人；
2.4、如果防火卷帘到达限位位置后不能自动停止,应立即按下“停止”按钮，防止卷帘门反卷造成损坏；
2.5、对上下限位进行调整并重新测试直至达到安全要求；
2.6、查看消防主机反馈信号及地址码是否正确。
3、远程手动测试操作
3.1、完成现场手动测试操作；
3.2、现场、消控安排专人，并配置即时通讯；
3.3、消控（远程）人员发出运行指令，并保持与现场通讯畅通；
3.4、一旦防火卷帘发生意外（异响），现场人员立即按“停止”按钮，不得送手，并通知消控人员进行复位（解除运行指令）处理。
3.5、查明原因，在确保安全的前提下，再次进行操作。
4、远程测试操作
5、完成远程手动测试操作；
6、测试前，卷帘现场、卷帘门主控制断路器、消控人员必须安排专人职守，并配置即
时通讯；
7、测试时，一旦防火卷帘发生意外（异响），现场人员立即通知主控人员进行断电操
作处理。
8、现场人员通知消控人员发出停止运行指令。
9、查明原因，在确保安全的前提下，再次进行操作。
9.1、测试内容
9.2、消防卷帘测试，必须按照消防维保制度进行定期的维护保养，以期达到正常使用
状态。
17. 电梯安全管理制度;
1、电梯操作人员必须经劳动部门专业培训，取得操作证后方能独立操作。
2、开启厅门进入轿箱时，必须检查轿箱所处位置，确认在本层后，方可进入轿箱。
3、电梯正式使用前，应先将电梯上下视运行数次，检查安全开关、抱闸、厅轿门帘锁、层楼指示器、报警等各装置，均无异常现象，方可投入运行使用。
4、电梯运行时，电梯操作人员不得擅自离开工作岗位。如需离开，必须切断电源开关，关闭轿门。
5、安全窗、安全门，是电梯在运行途中发生故障或停电时，用来疏散乘客的重要设施。电梯正常运行时，不准开启安全窗装运超长物件。
6、轿箱未停稳，不准打开轿门，严禁在轿门或厅顶门敞开的状况下，用检修速度作正
常行驶，更不得短接厅门或轿门电气联锁作正常运行。
7、电梯运行必须用手来操作手柄或按钮开关，不准用身体的其他部位代替手操作，不
得利用限位开关，门锁开关控制轿箱运行。
8、电梯运行操作中，不准突然改变运行方向，如须改变方向，应先停车。
9、电梯使用完毕后，应将轿箱停在基站，并将轿箱电源切断，关闭厅门。
10、在电梯运行过程中，应按相关维保制度进行日常性的巡视。
18. 设备（房）巡检管理制度:
1、设备（房）巡视时间周期和巡视频次根据相关设备的维保制度进行；
2、对应不同的设备（房）特性，对其技术状态和运行状态采取定期的日常巡检和点检；
3、按设备的运转部位、内容进行的设备巡视，“观察”系统的运行状态，以确保其处
于良好状态；
4、对重点设备，或处于备用设备，采取点检管理，以确保全面掌握设备的各种状况，揭示其状态变化的一般规律和特殊规律，及时发现设备隐患，实现预知性检修；
5、巡检主要内容：
听：设备运行声音是否正常，和以前声音进行比较有否过大或过小；
看：电流表、电压表、温度表、压力表等表计与平时是否相同，是否有明显的变化；查：现场的装置性违章和习惯性违章；
测：测量转动设备的温度、电流等变化情况。
闻：有无绝缘漆的焦味，有无燃气泄漏的气味；
6、注意事项
6.1、进入设备机房应遵循《钥匙管理制度》；
6.2、遇到拿不准的情况时，及时上传；
6.3、除非特殊情况，不得做改变运行方式、启停设备等工作（点检除外）；
6.4、巡检时应携带必要的工具；
6.5、对设备巡检情况应如实填写在巡检表里；
6.6、对高压配电设备（房）巡视应注意：
现象。
19. 水泵维保管理制度:
消防泵、稳压泵给水泵、冷却水泵、冷冻水泵、潜水泵、排污泵及增压泵等，一般采取自行维护，针对不同的水泵应该对于巡检应该有侧重点。
1、潜水排污泵
1.1、每日巡视所有负层排污泵，在雨季时增加一次巡视，外围沉降井排污泵一周巡视两次，巡视内要点如下:
2、每月手动开启外围沉降井，查看水袋是否有破损现象；
3、每年两次将外围沉降井内排污泵升起、检查轴封内有无杂物，如有应清理；
4、每年对负层积水坑内的淤泥清洁一次；
5、如潜水排污泵积水坑长期处于干枯状态，应每两月对积水坑内进行灌水，并手动运行排污泵，查看运行是否正常；
6、空调水泵
6.1、空调运行时每日一次进行巡视检查各类水泵，巡视主要内容如下:
6.2、根据实际水泵运行时间，每一至二年对水泵进行一次大修保养：
6.3、检查维修水泵的电机绝缘、轴承、叶轮、平衡和密封等；
6.4、保持阀门和水泵配件或轴心防漏封口处于良好状态，清洁及添加润滑油脂于阀门轴心；
6.5、视情况每年对泵体刷一次油漆；
6.6、空调水泵在非运行季节时应每月点动两次；
注：冷却水泵在环境温度会低于0℃时，必须将泵内的水全部排空，以免冻裂泵体。
7、消防泵
7.1、每日巡视一次消防泵(喷淋泵、消火栓泵)巡视要点如下:
7.2、查看消防泵运行指示是否为原应设定状态；
7.3、检查控制柜各种指示灯是否正常；
7.4、检查电压是否正常；
7.5、检查管网压力是否正常。
7.6、每月对消防泵进行二次测试点动，点动时特别注意超压保护，谨防发生事故（安全起见可将进出口阀门关闭）；
7.7、每年检查轴承的润滑油油位情况，缺油时要及时添加，使用钙基脂或7019#高级轴承脂。
7.8、每年检查一次地脚螺栓，发现有松动的应该及时紧固；
7.9、每年检查一次水泵金属轴封是否漏水量过大（不超过30ML/H），如漏水量过大应更换金属轴封；
7.10、检查维修水泵的电机绝缘、轴承、叶轮、平衡和密封等；
7.11、视情况每年对泵体刷一次油漆(红色)。
20. 变配电柜设备维修保养管理制度：
1、高压配电房变配电设备
1.1、日常维保
1.2、周期性（每季度）维保
1.3、周期性（每年）维保
2、现场（楼层）配电柜/箱
楼层配电柜主要根据防火分区进行设置，每个防火分区设置一个现场配电房。
2.1、配电柜/箱日常维保
1）配电柜/箱外观是否整洁；
2）配电柜/箱锁具是否正常；
3）配电柜/箱内计量表具运行是否正常；
4）配电柜内母排颜色是否正常；
5）配电柜/箱指示灯运行是否正常运行。
1）每月测试一次现场配电柜/箱漏电保护器动作是否正常；
2）每月校验一次配电箱内电子定时器的基准时；
3）每月检查外围配电箱，查看有无腐蚀、内部接线端子是否紧固。
1）每季度对楼层所有室内外配电柜/箱螺丝紧固一次；
2）每季度对楼层配电柜/箱进行一次除尘；
3）每季度视情况对外围配电箱进行一次防腐、出新。
21. 给排水系统保养管理制度：
1、给水
1.1、日常营业时，应加强巡视，查看各种洁具是否漏水、损坏，若有应及时进行维修/更换。
1.2、晚间闭店时，应检查各种水阀是否关闭，若有损坏，应及时进行维修/更换。1.3、每年11月份，检查一次室外给水管道保温，如有破损应及时修补。
1.4、每年对地下环型管网的各控制阀门进行润滑、试验一次，以确认阀门是否完好，若有损坏，应及时进行维修/更换。
1.5、每年对各卫生间给水总阀门进行润滑、试关一次，以确认是否完好，如不能正常关闭应及时更换。
1.6、每两年应对大口径的水表(DN50以上)进行一次更换，以确保计量的准确性。
2、排水
2.1、若遇大风和大暴雨或者雨季前后，严格执行相关规程，巡视各室内外排水管、积水盆（槽）和沉降井等情况，发现问题及时解决。
2.2、楼顶所有雨水沟每月清扫一次，夏季每周一次(由保洁配合)；
2.3、所有楼道雨篷雨水管每月一次检查，并清扫雨篷的垃圾，六、七、八、九月份，每月两次检查；
2.4、室外排水沟检查井每月检查一次，如有淤泥、沉淀物及时进行清理；
2.5、室内外化粪池清污三个月清理一次（结合实际情况随机清理）；
2.6、外围隔油池每月检查两次，如沉淀物较多应及时进行清理；
2.7、在进入冬季后(11月份)每周检查一次室外主排水管道，查看是否有脏堵现象(如管道水位超过1//3则需进行疏通)；
物业工程管理制度汇编
物业工程管理制度汇编 1、配电室安全管理制度 2、配电室巡视检查制度 3、配电室设备缺陷管理制度 4、配电室值班制度 5、配电室接班制度 6、配电室消防安全制度 7、水泵房管理制度及安全操作规程 8、物业工程部维修交接班制度 9、消防安全管理制度 10、工程部巡视制度 配电室安全管理制度 （1）张贴“闲人免进”标志，控制无关人员进入。如工作需要，应进行登记后方可进入。（2）所有电工要持证上岗，按规定穿戴好劳动防护用品。值班员要坚守岗位，勤检查，勤巡视，及时排除异常情况，避免发生短路、断电、火灾等事故。 （3）工作人员要严格遵守岗位安全制度和安全运行规程，禁止在岗位内喝酒、吸烟、娱乐、睡觉等，严禁擅离职守，认真履行职责。坚持巡回检查制度，做好设备运行登记和工作记录。（4）配电室内不得堆放杂物及与工作无关的物品，严禁堆放可燃物品和存放易燃易爆物品。（5）定期对变压器、开关柜、配电柜等进行清扫。 （6）安装、维修电器线路时，要在上级电闸悬挂“有人操作、严禁合闸”的标志牌，严格执行安全操作规程。 （7）应按规定正确填写、使用倒闸操作票。 （8）经常检查配电室通往室外的挡鼠板是否插好，经常检查墙体、门窗和通风处的防护网是否严密，有无孔洞、缝隙，防止飞鸟、小动物进入造成短路，引起事故。电缆沟内应定期投放鼠药。 （9）熟知消防报警程序及配电室消防器材存放位置和使用方法，严禁将消防器材挪作他用。（10）保证应急照明装置正常运行。 配电室巡视检查制度 巡视检查是为了掌握设备的运行情况，及时发现缺陷，消灭隐患事故，确保安全运行，每位值班人员必须严格按照规定和要求，认真做好巡视检查工作。 一、经常性定期巡视检查，执行特殊巡视检查，根据电气负责人的布置。 二、电气负责人和正式操作的值班人员，可以单独巡视高压设备。 三、巡视时，应思想集中，仔细观察。做到看、想、听、嗅并用。 四、单独巡视高压设备时，不得移开遮栏或进入设有遮栏的设备内，除巡视外不得进行任何操作。 五、室内巡视应随手将门关好，防止小动物进入。
2021物业工程部设备运行管理制度
2021物业工程部设备运行管理 制度 Safety management is an important part of enterprise production management. The object is the state management and control of all people, objects and environments in production. ( 安全管理 ) 单位：______________________ 姓名：______________________ 日期：______________________ 编号：AQ-SN-0353
2021物业工程部设备运行管理制度 物业工程部设备运行管理制度：安全用电 1)严禁各部门私接或移动电气设备和设施。确因生产或改善服务质量需要，应经所在部门经理批准，报请工程部核实，并由工程部登记注册；各部门需架设临时线，应由工程部派电工安装。使用结束后应立即通知工程部拆除。临时线路应符合"低规"要求，时间一般不超过一星期。如使用后确需长期固定，在安全和不损害美观条件下，由工程部派电工正式安装，并登记备案。 物业强电系统维修时，应该根据不同的危险程度，分为全部停电、部分停电和不停电工作三类。电气检修人员工作时，应遵循下列三项要求： a)根据工作内容和需要，填写工作票。
b)除特殊情况外，原则上应有两人或两人以上在一起工作。 c)应有完成保证工作人员安全的组织措施和技术措施。 2)安全技术措施 在全部停电或部分停电的电气设备上工作时，必须完成下列保证安全的技术措施： a)断开电源。在工作场所必须断开电源的设备，包括需检修设备的带电部分的电源、工作范围安全距离小于0.7m(10Kv)的带电部分及工作人员后面或两侧无遮栏或其他可行安全措施的带电部分。在断开电源时，必须使检修设备至少有一个明显的断开点，高压柜的手动机均处于断开位置时，都应用锁锁住。 b)验电。检验电气设备上有无电压时，必须使用合格的验电器，验电应在电气设备的两侧的各相分别进行。 c)装设接地线。将检修设备的三相短路并接，可以放掉检修设备的剩余电荷，这也是防止突然来电，保护工作人员安全的唯一可行安全措施。装、拆接地线必须由两人进行，若仅有单人值班，则只允许用接地开关接地。
物业工程部管理方案
物业工程部管理方案 一、概述 物业服务是随着房地产综合开发的发展而衍生出来的产物，它作为房地产品的消费环节，是房地产综合开发的延续和完善。追求舒适、安宁、祥和、优雅的居家环境和便捷的生活、商务空间，也已成为二十一世纪现代城市人物质文明和精神文明需求的基本标志，同时成为各辖区花园的物业服务所必须达到的基本要求。 我们将在“科学管理，挚诚服务；专业呵护，激情超越”的质量方针指导下，力求从各个区域由接管开始，对各项工作精细化、规范化管理，为公司品牌建设和延续打下坚实基础，并为房产销售提供有力支持，以促进楼宇的进一步销售。我们将以最大限度的为地产销售做好物业服务支持为己任，加强品质监控，用良好的管理与真诚的服务，合理解决微利润与高标准之间的矛盾，争取做到兼顾的同时，达成开发商与物业服务公司社会效益、经济效益的双赢。另一方面着手现在、放眼将来。不仅仅把接管项目作为我们物业服务规范化、精细化的重要开始，更看重的是将来更深层次、更长远、更广泛的品质提升。我们殷切的希望通过我们的不断沟通与携手努力，共同来打造和维护企业品牌，树立企业形象。希望能够依托公司良好的品牌优势和社会影响力，使我司品牌能够得到提升和发展。 二、物业工程部内部统筹管理： 1)负责工程设备及人员的管辖和调配，培养、巩固骨干队伍，切实保障设施设 备的安全运行与装修设施的完好； 2)深入现场，掌握人员和设备状况，坚持每天检查； 3)编制培训计划，定期对员工进行培训，提高专业技术水平； 4)制订并完善岗位职责、工作程序与标准及规章制度，并督导实施；
5)制订部门工作计划； 6)主持召开班级别以上部门工作会议，落实层级管理，责任到人管理模式； 7)每月总结工程维修质量，分析原因，落实解决措施； 8)审核部门报表、请示和报告； 9)制定工作计划，对部门基层管理员工作质量进行检查，并做出评估； 10)整理上报部门合理化建议； 11)组织部门创新活动； 12)处理下级上报的各类问题； 13)处理突发事件； 14)组织本部门评优活动。 3、协作其它部门 （1）协助保安部做好安全防范及跟踪落实工作； （2）协作人力资源部做好人员培训、员工生活工作； （3）协调外部门对维修部提出的其他工作要求。 4、对客服务管理 （1）及时处理业主提出的问题； （2）处理突发事件。 5、自我管理 （1）根据公司要求制定个人年度、月度学习计划； （2）按照计划和实际工作要求参加公司组织的相关培训； （3）听取各层级管理方面意见，并逐条落实； （4）定期自我总结，总结管理中的不足。
物业工程部主要工作职责范围
1、负责制订小区内公共设施、建筑物、设备系统的管理规定； 2、负责新接管物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核实工作； 3、负责查验用户装修报批手续及审批装修方案、监督装修方案的实施； 4、负责编制设备、设施维修保养计划，负责做好与本部门业务相关的合同评审； 5、负责小区内的工程改造、设备更新、方案及预算的编制并送有关部门评审； 6、负责对维修装修项目、设备的保养进行验收，负责对设备保养、维修、工程项目进行技术审核； 7、负责所有设备、设施系统（供电、空调、给排水、电梯、电话、卫星及有线电视、消防、计量等）的管理、运行、维修等； 8、配合客服中心做好用户入住时房屋设施、设备的交验、记录工作； 9、负责配合客服中心物管员派发的维修施工单； 10、负责小区内紧急情况的处理工作。 1.0 工程部经理岗位职责 1.1 主持工程部全部工作。 1.2 负责推广新技术、新工艺、新方法，组织专业技术人员处理公司重大工程技术难 题，指导设备设施故障维修工作。 1.3 负责对消防安全、建筑物管理、设备运行、维修管理等条款的审查。 1.4 负责本部门员工专业技术知识的培训。 1.5 负责工程合同的审核。 1.6 协助人事行政部对应聘专业技术人员的面试、考核。 1.7 负责组织公司主要设备的技术改造研讨及方案确定与实施工作。 1.8 负责分包工程的方案审定、预算审核。 1.9 负责公司重大设备维修/报废的审核。 1.10 负责编制有关工程技术文件。 1.11 保持与公司各部门良好的沟通渠道，对物业项目的工程管理工作进行监督检查。 1.12 完成公司领导交办的其它工作。 2.0 工程主管岗位职责 2.1 负责编制设备、设施维修保养计划，并组织人员进行实施。 2.2 负责新承接物业项目的供电、给排水、消防、电梯、弱电系统、空调及建筑装修 等项目的接管验收和技术资料交接工作。 2.3 巡视、检查小区（大厦）公用设备及设施运行情况，监督有关责任人对公用设备 设施进行维修保养。负责处理公共设备设施的抢修及由设备设施运行不正常引起的突发事故，及时排除设备设施故障。 2.4 指导、监督属下的工作，发现服务过程或服务质量不合格的，及时进行纠正并做 好预防措施。 2.5 根据设备的实际运行状况，提出对设备的维修养护或技术改造方案报物业服务中 心审核，并制订零配件的采购计划。 2.6 负责对设施设备专项业务外包方进行评审并对其实施情况进行监督考核。
物业公司项目工程管理部各岗位工作职责
物业公司项目工程管理部各岗位工作职责 物业公司项目工程管理部各岗位职责 (一)工程处经理 1、在公司总经理的领导下，全面负责工程处的各项工作。 2、负责公司所辖房屋建筑，公共设施，机电设备、消防设备等技术和管理工作； 3、负责制定本部门的各项管理制度及应急措施，确保质量管理体系在本部门有效运行； 4、负责向经营户及消费者提供日常维修、保安、保洁、仓储维修等服务。 5、负责对本部门各班组的工作进行检查，指导； 6、负责经营户及消费者装修申请、审批工作及较大规模的装修验收工作； 7、负责参与楼宇工程验收交接工作及制定楼宇工程验收实施计划。负责组织新接物业的机电设备运行调试工作； 8、负责对本部门发生的重大事故，组织调查分析及处理工作； 9、对采购物资和提供服务的供方进行评价； 10、负责审核本部门提交的物品申购报告，交主管领导审核的并报总经理批准； 11、负责本部门水、电等各专业技工的工作技能的培训及考核计划的制定，并配合工程处组织实施；确保其正常运行。 12、监督、组织实施与物业管理有关的计量检测设备的定期校准工作。 13、全面规划公司服务设施、消防设施的添置、安装、调试、运转和维修等工作，为质量管理体系的正常运作提供保障； 14、负责收集设施、设备运行原始记录，并进行统计分析，为提高运行质量提供依据。 15、组织领导工程技术人员的岗位培训。 （二）设施设备组组长 1、在工程处经理的领导下，全面负责设施设备组的各项工作。 2、安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关的技改项目。 3、监督执行部门的工作指令。 4、负责跟踪工作单的作业情况。 5、定期组织班组员工进行技术和安全生产等业务知识交流。 6、做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录的管理与存档。 7、负责监督、跟踪相关外委项目的进展情况。 8、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。 9、负责公司维修设备、材料的采购。 10、负责本小组的劳动纪律考核，并每月上报工程处。 (三)强、弱电维修员 1、在设施设备组组长的领导下，管理强、弱电系统所辖设备。 2、制订并监督执行强、弱电系统的设备定期保养规定及技改项目方案。 3、填写本系统的操作要求和工作指令。 4、提出本系统的备料计划，协助采购专业性较强的工具或零件。 5、负责本系统的外委项目(含外委工程、代维修工程以及仪器、仪表、工具送检)的洽谈审定，监督并验收。 6、负责与相关业务主管部门进行业务联系。 7、负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。 8、负责管辖范围内弱电系统（包括消防系统和通讯系统）的日常运行、保养、维修。9、负责配合电信部门对直线电话、专线电话的开通及维修联系。
物业工程部维修管理制度及岗位职责.doc
物业工程部维修管理制度及岗位职责1 目录 物业工程部维修管理制度(含水电) (1) 维修电工岗位职责(1) 值班电工岗位职责(1) 配电房管理规定/配电房安全操作规程(2) 配电房安全操作规程(2) 工程部岗位职责和考核细则(3) 一、工程部各工作岗位职责(3) 二、设备管理班组工作范围(4) 三、工程部各班组工作细则(5) 二次供水管理规程(6) 工程值班管理规定(7) 工程部运作程序(7) 工程部职责(8) 机电设备的维修保养与更新改造(9) 日常点检由操作人员进行(10)
主要内容：(10) 高压室送电操作规程(11) 弱电系统维修保养规程(11) 建筑物易漏水部份及其原因(12)高压运行工岗位职责(12) 工程部考核细则(13) 临时用水、用电管理规定(15)☆水电维修岗位职责☆(16) 设施设备保养大全(17) 干式变压器保养(17) 油浸式变压器保养(18) 风机的保养(19) 水泵定期保养(19) 柴油发电机定期保养(20) 公共天线系统的维修保养(21)防盗监控系统的维修和保养(21)气体自动灭火系统的保养(22)
对讲、防盗报警系统的保养(22) 疏散出口指示灯保养(23) 烟温感系统的保养(23) 消火栓的保养(23) 防火卷帘门的保养(23) 自动喷水灭火系统的保养(24) 空调设备的保养(25) 自动喷水灭火系统的保养(26) 火灾报警控制系统的保养(26) 物业工程部工具及材料管理制度(27)项目物业工程部材料管理制度(28)物业工程部维修人员奖惩制度(28)物业工程部档案管理制度(29) 物业工程部安全管理制度(30) 重要机房门禁制度(30) 物业工程部日常安全管理制度(31)高空及外墙擦洗工作(31)
物业工程部管理范围
物业工程部管理范围 总体：工程部负责项目有： (1)对所有设备的日常运行管理。 (2)对建筑物及所有机电设备的维护保养。 (3)对楼宇未尽人之处提出整改方案。 (4)对客户的装修工程方案审核，对施工进行监督管理。 (5)对客户进行有偿服务。 (6)为物业管理提供一切有关工程询问。 一、强电专业 1.负责整个楼宇变配电系统的日常运行、管理。 2.负责整个楼宇变配电系统的维修保养工作。 3.负责空调、冷水机组等动力电源、电机、控制柜的维修保养。 4.负责给排水专业所有动力电源、电机、控制柜的维修保养。 5.负责楼宇公共区域的照明维修。 6.负责楼宇临时供电的安排和计划。 7.负责提供节约电力的计划方案，并经批准后实施。 8.对系统不完善的地方提出整改方案，并经批准后实施。 9.负责电梯的维修、保养。 10.负责卷帘门的维修、保养。 11.为客户提供有偿服务。 二、空调专业
1.负责楼宇整个空调、采暖、通风系统的日常运行、管理 2.负责楼宇整个空调、采暖通风系统的维修保养。 3.负责空调、采暖、通风系统中，电机和控制柜的巡视工作，发现问题后及时报告电气维修班处理。 4.改善空调、采暖、通风系统的设计，使楼宇有一个良好舒适环境，同时最大限度节约能源。 5.为业主、客户提供有偿服务。 三、给排水专业 1.负责楼宇的供水系统、排水系统、消防给水系统、喷洒系统、雨淋系统的运行、维修、保养和故障检修。 2.负责楼宇所有卫生洁具的维修保养。 3.负责楼宇内所有机械的维修，如：手推车等。 4.负责水箱、水池及污水井、雨水井、化粪池等清理。 5.负责生活水水质处理。 6.为业主、租户提供有偿服务。 四、土建专业 1.负责楼宇内公共范围的天花、玻璃窗、墙、门等所有项目的修理、调整。 2.负责建筑结构方面的问题，例如渗漏、裂缝等修、整改。 3.负责公共范围内和物业公司的家具维修。 4.负责安排一些小五金件的维修和调整。 5.负责一些临时性的任务。 6.为业主、客户提供有偿服务。 五、弱电系统
大厦物业工程部工具管理制度
大厦物业工程部工具管理制度 1) 本部工具分为公用工具、各专业自用工具及个人工具三部分。工具保管人必须认真建立工具台帐，做到工具与台帐相符。 2) 公用工具归库管员负责保管及借出，各种电动工具原则上由工具仓库统一保管，凭工具借用牌借用。 3) 专业自用工具由系统工程师负责保管及使用，机房值班用工具，应放在固定的工具箱内并排列整齐，工具箱应作为交接班内容之一。 4) 根据工种的不同，检修技工的常用工具，可由个人保管使用。电焊、气焊机等配套工具一般由电、气焊工保管。 5) 所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必须定期检修并保养所属工具，每月一次，以保证各类机具的正常使用。 6) 公用工具的借用，必须执行公用工具的临时借用程序，借用人必须认真填写工具借用记录单，工具借用最长时间为三天，如因工作原因，需再继续使用时，必须重新办理借用手续，工具用完后立即主动归还，不得拖延。 7) 借用公用工具归还时，须由库管员和使用人共同进行检验，如有遗失或损坏，须由使用人负责照价赔偿，如借用工具时未按规定填写公用工具借用记录单，或无法确定使用人时，造成公用工具的遗失或损坏，由库管员负责照价赔偿。 8) 专业自用工具必须由系统工程师进行每日清点，并保持完
好，特别是常用小型工具，不得遗失或损坏，如有遗失或损坏，须由使用人照价赔偿，如未能确定使用人，则由系统工程师照价赔偿。 9）全体员工必须爱护工具，必须正确使用工具，凡不正确使用工具、不爱护工具并因此造成工具损坏者，将按工具原价赔偿。凡属人为的工具损坏，均应酌情予以经济赔偿。 10）所有工具一律不得外借，如因情况特殊，必须经工程师批准后方可借出，员工擅自外借、带出，经查实要严肃处理。不得用工具干私活。 11）所有工具要爱惜使用。工具按规定的使用年限到期时，无论公用工具还是个人领用工具，一律以旧换新。
物业公司工程部管理服务提升方案学习资料
物业公司工程部管理服务提升方案 一、服务标准的定位及介入点。 1.站在前沿制定切实可行的高标准。 只有高起点，高标准，服务标准的定位自然能上新的台阶。所谓前沿就是开发建设的前瞻性，市场预测的精确性，用发展的眼光看待现实存在 的问题。服务标准的定位关系着全方位的经营理念。起点高，标准高，服 务标准的取向肯定高。你有100元想办200元、300元的价值，肯定不符 合价值增效的逻辑性。关键是怎样能把100元转变成200元、300元的价 值。首先是切实可行的。有可塑性、可操作性。诸如员工的聘任，你的门 坎高，那些有才无德，无才无德的人肯定跨不进来。所以你制定的标准高 了，硬件、软件就都跟着有了进一步的跨越，服务标准也就进一步提高了。 2.重构服务规范。 服务标准有了定位。相应的服务规范也必须与之相匹配，高标准的服务，高标准的员工也就必须是高标准的服务规范。规范不是强硬的制度。也不 是画地为牢的枷锁。规范是标准与准行业的约定。有了规范计划就有了依 托。 3.研究项目特点。 服务标准的定位，服务规范的重构必须合乎项目特点。建筑风格符合客户的需求社会文化内涵的发展趋势。存在的遗留问题解决的渠道与办法。 员工的架构模式职能部门的协调，软硬件的现状等。 4.计划站在未来看现在。
计划确实跟不上变化，所以计划的前瞻性十分重要。以未来的高度看待现实存在的问题，远大而不空旷。目标有了取向一切问题就有了切 入点。 5.注重控制与结果。 再好的理念你不去执行也只能是一句空话。而执行的结果是什么，又必须监督控制。企业的好坏最终还是归结于经济效益、社会价值效益。 盈利创收不是1+1=？的简单问题公式。做大做强企业要有长远的构想与 机制。打破固有的行为习惯，思维方式，创造性的发挥自己的经营空间。 二、物业组织架构模式。 1.架构金字塔服务梯形结构新构思。 金字塔塔尖放在那里，整个工程部组织结构我们认为就是一个服务体系。经理服务主管，主管服务领班，领班服务于员工，员工服务于客 户。逐级管理逐级责任制，一级管理一级、每级都有职有权，在整个组 织架构中基层员工要放在首要位置。他们才是金字塔塔尖。这样有利于 激励员工追求进步，自我提升、完善。有利于培养人才，发现人才。在 物业经营管理中注重的是效益是结果。服务梯形结构是服务观点的转变、规范、责任、控制、落实贯穿于整个服务环节中。 2.制度的完善，用人机制的规范。 用人机制的规范，制度的完善来之于新思维、新观念。物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作。物业公司以经营为手段， 以为客户提供优质的服务为宗旨，以经济效益、社会效益的综合统一为 公司的经营目标。规范是企业发展的需要，制度是行为规程。吸收什么
工程部工具管理规程
工程部工具管理规程 [GT-ZC-7.5.9-09] 1.0目的 规范工程维修工具管理，确保工程维修工具完整及各项性能完好。 2.0适用范围 适用于绿城物业服务集团有限公司管理区域工程维修工具的管理。 3.0职责 3.1工程主管负责检查和管理维修工具的工作并负责维修工具的申购。 3.2工具间责任人负责工具的簿记盘点工作。 4.0程序要点 4.1管理区域工程维修工具年度采购计划的制定 4.2每年的12月15日之前，由工程主管组织部门一起制定下一年度《工程部工具年度采购计划》并上报服务中心经理审批，以便服务中心经理统筹考虑费用支出。 4.3采购计划应包括：所需工具的名称、型号及规格、数量、产地，预计费用，购买时间，用途。 4.4工程维修工具分成两类：一类是个人使用维修工具，另一类是分公用维修工具。个人使用维修工具由个人领用并负责保管，公用维修工具由主管领用并负责保管，工具间责任人将所领用维修工具记录在《工具卡》内。 4.5个人使用维修工具和公用维修工具统一填写《领料单》，经服务中心经理批准后，由主管到仓库领取。 4.6个人使用维修工具管理 4.6.1工程部门员工正式上岗时，由员工填写《领料单》经工程部主管批准后，在工具间责任人处领取一套个人使用维修工具，工程部门员工个人维修工具每年只能补领一次，工具间责任人应对员工所领维修工具登记在《工具卡》内。 4.6.2个人使用维修工具使用注意事项： （1）不准乱打乱撬； （2）用力应适度； （3）测量不同的参数时注意正确换档（如万用表）； （4）注意工具的作用条件（如额定电压、额定电流或承载能力等）； （5）用后擦拭干净，保持维修工具完好整洁。 4.6.3工程部门员工个人使用维修工具属公司财产，严禁用作私人用途。 4.6.4工程部门员工个人使用维修工具丢失或人为损坏，则应由员工个人立即补上同规格同品质的维修工具；如属正常使用损坏则可以经工程主管批准后在在工具间责任人处以旧换新，工具间责任人应做好登记。
物业公司工程部管理制度
工程部主任岗位职责 1、在物业管理公司项目经理的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方 面的各项法律、法规，保障物业管理各种方针、政策、规章和制度的落实； 2、在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，保障各设备所需的能源（水电、 油、天然气等）的供给，并做好节约能源、节约开支的工作； 3、负责组织设备的使用、维护、革新改造直到报废的整个使用过程的管理工 作，保障设备处于良好的技术状态，不能影响使用效果，更不能影响到对 业主和用户的服务质量； 4、负责调配、组织人力、物力，及时完成业主和用户提出的请修要求，为业 主和用户提供良好的工作、生活、学习条件； 5、组织拟定设备管理、操作、维修、养护的各种规章制度和技术标准，并监 督执行； 6、组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作， 落实好国家的各项技术政策； 7、组织编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组织实施，遇 到特殊情况时及时调整、变更计划； 8、组织员工开展技术、业务学习和培训，不断提高员工的业务技术水平和服 务质量； 9、负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准备计划， 经工程部经理审批后负责组织计划的落实，并检查计划的完成情况；10、负责检查所管设备的使用、维护和保养情况，并解决有关技术问题， 以保证设备经常处于良好的技术状态，防止出现严重损坏、停止使用或造 成其他重大损失的情况发生；
11、负责制订所管系统的运行方案并查阅运行记录，敦促下属人员认真负 责，承担起相应的岗位责任，严格执行操作规程，保证设备的正常运行， 发现不符合规范的情况要及时纠正； 12、发生事故时从技术角度组织调查、分析设备事故出现的原因，提出处 理意见及工作改进措施，以防止同类事故的再次发生； 13、负责制订所管设施的更新、改造计划，以消除原设计和施工中存在的 问题，并负责工程的监督工作，以达到“安全、可靠、经济、合理”的目 标； 14、负责组织技术学习和培训工作，不断提高下属员工的技术素质，服务 意识以及服务质量； 15、完成上级交代的其他工作； 二、领班岗位职责 1、负责本班所管设备的运行、维护、保养工作，严格做到“三干净、四不漏、 五良好”。所谓“三干净”指的是设备干净、机房干净、工作场地干净；“四不漏”指的是不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；“五良好”指的是使用性能良好，密封良好，润滑良好、紧固良好、调整良好； 2、以身作则，带领并督促全班员工严格遵守岗位责任制，操作规程、员工守 则及公司的各项规章制度，及时完成上级下达的各项工作任务； 3、负责本班的日常工作安排、高速做好各项记录并汇总，定期交上级主管审 阅； 4、负责制定本班设备听检修计划和备件计划，报值班主任审核后组织落实， 落实中出现问题及时向上级汇报，并给出调整意见； 三、员工岗位职责
物业工程制度流程图
工程部工作手册
部门职责 一、设备设施管理 1、设备运行管理 (1)负责对设施设备的运行进行巡视监控。 (2)负责对设施设备运行中发生的异常情况的处理。 (3)负责对设备设施机房的管理。 2、设备维护管理 (1)负责设施设备的维护保养计划的制定。 (2)负责对设施设备的日常保养。 (3)负责对设施设备的日常维修。 (4)负责对设施设备突发故障的抢修。 二、物业接管验收与交付管理 1、物业接管验收 (1)负责对物业实物形态的验收。 (2)负责跟进工程遗留问题整改。 (3)负责设施、设备资料档案的接管验收。 2、物业交付 (1)负责协助业主进行物业验收。 (2)负责协调工程遗留问题整改。 三、维修服务 1、有偿维修服务 (1)负责对维修项目的价格认定（确认业主维修收费项目相关事宜）。 (2)负责实施维修操作。 (3)负责对有偿服务项目的回访。 2、共有部分的维修 (1)负责实施维修操作。 (2)负责对维修效果、工程质量的回访、验证。 3、工程遗留问题的处理 (1)负责对委托整改的工程遗留问题的处理。 (2)负责对处理结果回访的回访、验证。 四、部事务管理
1、安全管理 (1)负责设备设施安全管理。 (2)负责员工作业安全管理。 (3)工作质量管理 (4)负责服务规的管理。 (5)负责服务技能的管理。 (6)负责维修工程质量管理。 (7)负责员工劳动纪律的管理。 2、培训管理 (1)负责本部门培训计划的制定。 (2)负责入职员工的培训。 (3)负责组织专业基础知识的培训。 3、成本控制 (1)负责提出控制本部门成本的具体方案。 (2)负责执行成本控制方案。 4、业绩考核 (1)负责对本部门员工进行业绩评定。 (2)负责提出考评建议。 5、档案资料管理 (1)负责工程档案资料的分类保管。 (2)负责本部门质量记录的保管。 五、装修管理 1、负责装修方案的审理 (1)负责方案中对影响楼宇本体结构方面审理。 (2)负责方案中对水、电、气线路安装规的审理。 (3)负责向业主提出合理的建议。 2、装修过程的管理 (1)负责业主装修过程中对影响楼宇本体结构方面控制。 (2)负责业主装修过程中对水、电、气线路安装规的控制。
物业工程部管理制度
物业工程部管理制度 一、工程部每天工作事项 1、每天按时交接班后，首先做好各自区域内的卫生，保证所有办公区域、设备操作间的卫生整洁。 2、工程部人员每日对所管辖的各种设备、设施进行认真的巡回检查，并做好相关记录, 对所发现的问题要及时处理，及时上报相关领导。 3、工程部人员每日必须严格遵守各项规章制度，对所操作的设备运行情况要认真填写清楚，并对在运行中所发现的问题要及时上报有关领导。 4、工程部配电室人员每天必须严格遵守各项规章制度，并对所有设备的每日耗能、容量详细记录，保证正常供电。 5、工程部每日必须保证有人接听报修电话，保证维修工及时维修率为栋办公楼的 100 %，保证整 正常工作。 6、工程部经理每日必须对所管辖的所有区域进行检查、督促各工种人员的工作，对所发现的问题，要及时给予纠正并帮其改正 7、工程部值夜班人员必须在十一点以前对所有设备、设施检查无误后，方可休息，运行工每日必须早上7点半开启制冷机组，下午6点关闭运行设备。 8、工程部各班组负责人必须在每日下午6点集中开碰头会，把每日所做的工作和发现 的问题做出总结，并安排好第二天工作安排后方可下班。 二、工程部礼貌用语规范 1、接报维修电话服务用语：接到报修电话时，首先问“您好！工程部，您有什么需要帮助的吗？”在报修人员讲明需维修的事项时，做好记录（如：报修事项、报修地址、报修人姓名及电话），在记录做好后说“好的，我们会尽快派维修工赶到现场给您维修，您还有什么需要帮助的吗？”再问清没有其它事项后，说“再见” 2、维修工服务用语：在接到维修通知单后，及时赶到维修现场，如进办公场所时，首先敲门，经同意后方可进入。进入后说“您好！我是工程部维修工，是您需要帮助吗？”在落实清楚说“好的，让我先帮您检查一下。”在检查完毕后，发现问题及时维修。维修完毕 后说“您好！现在已修好了，您可以使用了，您还有什么需要帮助的吗？”在报修人员没有其它事情后说“再见”。 3、操作工服务用语：设备操作运行工如在设备间遇到检查人员或参观人员说“您好！ 您有什么需要帮助的吗？” 再问清来由后说“请您稍等一会儿，我通知我们工程部主管一下。”
物业工程部主要工作职责范围
物业工程部主要工作职责范围 1、负责制订小区内公共设施、建筑物、设备系统的管理规定； 2、负责新接管物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核实工作； 3、负责查验用户装修报批手续及审批装修方案、监督装修方案的实施； 4、负责编制设备、设施维修保养计划，负责做好与本部门业务相关的合同评审； 5、负责小区内的工程改造、设备更新、方案及预算的编制并送有关部门评审； 6、负责对维修装修项目、设备的保养进行验收，负责对设备保养、维修、工程项目进行技术审核； 7、负责所有设备、设施系统（供电、空调、给排水、电梯、电话、卫星及有线电视、消防、计量等）的管理、运行、维修等； 8、配合客服中心做好用户入住时房屋设施、设备的交验、记录工作； 9、负责配合客服中心物管员派发的维修施工单； 10、负责小区内紧急情况的处理工作。 1.0 工程部经理岗位职责 1.1 主持工程部全部工作。 1.2 负责推广新技术、新工艺、新方法，组织专业技术人员处理公司重大工程技术难 题，指导设备设施故障维修工作。 1.3 负责对消防安全、建筑物管理、设备运行、维修管理等条款的审查。 1.4 负责本部门员工专业技术知识的培训。 1.5 负责工程合同的审核。 1.6 协助人事行政部对应聘专业技术人员的面试、考核。 1.7 负责组织公司主要设备的技术改造研讨及方案确定与实施工作。 1.8 负责分包工程的方案审定、预算审核。 1.9 负责公司重大设备维修/报废的审核。 1.10 负责编制有关工程技术文件。 1.11 保持与公司各部门良好的沟通渠道，对物业项目的工程管理工作进行监督检查。 1.12 完成公司领导交办的其它工作。 2.0 工程主管岗位职责 2.1 负责编制设备、设施维修保养计划，并组织人员进行实施。 2.2 负责新承接物业项目的供电、给排水、消防、电梯、弱电系统、空调及建筑装修 等项目的接管验收和技术资料交接工作。 2.3 巡视、检查小区（大厦）公用设备及设施运行情况，监督有关责任人对公用设备 设施进行维修保养。负责处理公共设备设施的抢修及由设备设施运行不正常引起的突发事故，及时排除设备设施故障。 2.4 指导、监督属下的工作，发现服务过程或服务质量不合格的，及时进行纠正并做 好预防措施。 2.5 根据设备的实际运行状况，提出对设备的维修养护或技术改造方案报物业服务中
物业公司工程部规章制度
物业公司工程部规章制度 第一节第一节公共部分 编号：ZWPM-C-BB-EN-03 版本：C/1 通则： 一、安全保卫制度 1．1．工程部全体员工必须把安全防范意识放在重要位置，执行有关规定，协同保安部认真做好安全保卫工作。 2．各岗位值班人员，必须严守岗位职责，必须对本岗值班范围内进行安全检查，如发现有安全隐患，须立即上报领班、主管或工程部经理。 3．各班组领班须每日进行安全检查，随时消除不安全因素，遇有重大安全隐患，须立即上报主管或工程部经理。 4．主管须每月组织所属员工对所辖系统及范围进行安全检查，消除隐患，并将检查处理结果书面报告工程部主管。 5．未经工程部主管批准，任何外来人员（包括外部门、外单位领导）严禁进入所有设备房（包括电缆井、管道井、泵房、机房、配电室、仓库等）， 已经批准者，在进出变配电室、消防中心、空调主机房、危险品仓库等 重要部门时，必须办理登记手续，记录来宾姓名、证件号码、单位、进 出日期及时间等。 6．所有机房、设备间、仓库、工作间等在无人时必须将门窗锁好。灯光调至合适程度， 清理好现场。 7．各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙的配制，必须向工程部经理提出书面申请，经批准后方可配制。 8．所有机房、设备间、工作间等均须在门外适当位置设置警示标志。 9．所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，并应设置围栏及警示标志。 10．所有水池、水箱箱盖随时上锁，钥匙专人管理，无关人员不得借用，打开水池或水箱必须经主管批准，并进行登记。
11．高空作业时，工作人员必须配带安全带，并进行其他有效保护措施，作业范围周边必须加设护网，防止意外坠物伤及人员或设备设施。 12．所有运行、维修、保养、巡检工作及施工、安装、接电等均必须严格执行有关规程及规范，严禁违规操作，以保证人身及设备安全，凡违规操 作者，一经发现，均扣除当月工资200元人民币，因违规操作造成严重 后果者，均立即除名。 13．各类安全用具、脚手架、高梯等在使用前须检查其牢固可靠性，确认安全后方可使用。 14．所有工具、仪器、仪表、材料、备件等均不得带出本物业范围以外，如因工作需要， 须经主管书面批准，按规定办理放行手续，并做好记录。 15．工程部须每半年配合保安部一次本物业之消防报警系统、联动系统、喷淋、消火栓系统等。 所有消防设施、设备之全面测试，以保证其功能正常，无故障。 二、工程验收制度 1．1．所有工程系统验收均须由发展商筹建处或发展商工程部负责及牵头。 2．2．所有系统必须在系统正常、调试完毕的情况下，连续试运行一段时间（需根据设备情况详定），尽量检查出存在之隐患后，方可进行验收。 3．在验收过程中，须以将来运行及维修为重点，进行逐项检查，如发现问题，须尽快 以书面形式通报给发展商，并做出详细记录及拍照。 4．所有系统之验收，必须以获得政府有关部门签发之合格证书、使用许可证书等相关 文件为标准，并须以此做为验收合格之必要条件。 5．5．必须要求发展商提供所有合同副本、技术资料、使用说明书、维修保养手册、调试 检测报告及竣工图纸、竣工资料等全部有关工程资料，并建立档案，以备查用。 6．6．必须清楚了解所有工程系统及设备之保修期起止日期、保修内容以
物业工程部维修管理制度(含水电)
物业工程部维修管理制度(含水电) 维修班工具使用管理办法、维修电工岗位职责、值班电工岗位职责 维修班工具使用管理办法 维修班工具使用管理办法 为贯彻执行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制的方针，特制定本办法。 维修班工程维修使用工具分为：共用工具与私用工具。所谓共用工具是指较大件工具（如切割机、电焊机、台钳、电钻之类）私用工具是指发放给个人的小件常用维修工具。 共用工具使用管理： 1. 共用工具由值班人员保管，只允许公司内部使用，不得以个人名义转借他人使用，如有特别情况须由主管以上人员同意，方能借出。 2. 当值班人员下班时，须在交接班记录表上注明工具使用情况，并由接班人员清点检查工具使用情况确认后签收。 3. 所有使用工具的人必须爱惜工具，遵守谁损坏谁赔偿的原则，由值班人员监督。 私用工具使用管理 1. 发放给个人的工具由个人妥善保管，并由个人在工具领用表上签收，离职时交还给公司。 2. 个人所领取的工具，自己必须爱惜，人为损坏由个人赔偿。 3. 个人所领工具属常规性磨损折旧，https://www.360docs.net/doc/a68188851.html,日久不能使用的，可申请换取新的工具，但必须提供旧件。
维修电工岗位职责 1. 严格遵守公司各项规章制度，服从领导安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其它工作任务。 2. 努力学习技术，熟练掌握大厦强弱电设备，工作原理及实操作与维修保养。 3. 执行所管辖设备检修计划，按时按量完成，并填好记录表。 4. 积极配合值班电工工作，出现故障时无条件迅速返回机房配合工作。 5. 严格执行设备管理制度，做好交接班工作。 6. 交班时发生故障，上班必须协同下班工作，排除故障后才能离去。 7. 维修人员外出巡查或维修，必须随身携带对讲机，随时随地与部门人员保持联系。 8. 在巡查过程中，发现不正常现象，应及时进行处理，处理不了的应做好记录，不得隐瞒故障现象。 9. 做好值班室清洁工作，填好工作记录表。 10. 完成领导交办的其它工作。 值班电工岗位职责 1. 严格遵守公司各项规章制度。 2. 努力学习技术，熟练掌握本大厦供电供水方式，线路管道走向反设备的原理，技术性能及实操作。 3. 努力做好设备保养维修工作，做好防小动物工作，确保安全运行。 4. 坚守岗位，定时巡视配电设备，密切监视各仪表工作情况，准确抄录各项数据并填好设备运行记录表。
物业工程部员工的奖罚制度
物业工程人员奖罚制度 为增强公司员工的主人翁责任感，鼓励其自律性、积极性和创造性，保证公司规章制度的有效执行，维护正常的生产秩序和工作秩序，提高劳动生产率和工作效率，构建和谐稳定的劳动关系，结合公司实际，特制定本制度。 一、奖励 1、及时发现事故隐患，并采取措施避免事故发生，使正常经营不致受到较大影响者，每次加2-10分。 2、品德高尚，拾金不昧，受到商户或客赞誉，给公司赢得荣誉者，每次加2分。金额较大者由公司酌情奖励 3、抢险救灾，见义勇为，舍己救人，维护社会治安等给公司争得荣誉者，每次加10-20分。 4、检举他人搞破坏活动或其他违法违纪活动，为公司往回财产损失者，每次加5-10分。 5、具有节约意识，为公司节约成本支出500（含）元以上，5000（含）以下者，每次加2分，5000元以上由公司酌情奖励。 6、对公司提出合理化建议，且在应用中取得一定效果者，每次加2-10分 7、对顾客和商户服务热情，服务品质高，被顾客或商户表扬者，每次加1分。 8、能积极主动，吃苦耐劳，不怕脏不怕累，在艰苦条件下长时间维修设备者，每次加2分。 9、快速高效完成维修任务，且多劳无怨言者，每次加1分。 10、带头肯干，对他人工作态度起正面引导作用者，每次加1分。 二、处罚
1、未经批准私自调换班次，使工作受影响，每次扣1分。 2、不服从上级领导安排每次扣2分。 3、无故不参加培训、会议等，每次扣1分。 4、对商户、顾客含糊其辞，推卸责任每次扣2分；情节严重每次扣5分。 5、无故不接维修单或拖延维修时间，每次扣2分。 6、无故拖延维修所用时间，每次扣1分。 7、无故不领备用材料而影响维修工作，每次扣1分。 8、无故不接报修电话或对讲机，每次扣1分。 9、不配合其他员工或其他部门、外包公司工作，每次扣1分。 10、与他人发生纠纷，无礼，骂，坏财物，打对方等造成很坏影响者，按司相关规定追究其责任。 11、散布流言碎语，无事生非，挑拨事端，者伤人按司相关规定追究其责任。 12、从事或唆使他人搞破坏活动或其他违法违纪活动，除交公安部门处理外，立即除名。 13、知情不举，隐瞒他人的犯罪行为或发生各类事故不及时上报造成严重后果者，按司相关规定追究其责任。 注：每分为50元信你自己罢！只有你自己是真实的，也只有你能够创造你自己
物业工程部交接班管理制度
交接班管理制度 一、目的 通过对交接班的管理进行细化规定，确保工程部正常运行。 二、适用范围 适用于工程部交接班。 三、主要职责 1.严格按规定执行，确保正常交接班。 a、值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不得私自调班、顶班。因故不能值班者，必须征得主管领导同意，按规定办理请假手续，才能请假。 b、交接班双方必须做好交接班的准备工作，准时进行交接班。交接班的准备工作包括：查看运行记录；介绍运行状况和方式，以及设备检修、变更等情况；清点仪表、工具等交接材料；检查设备状况。交接班人在值班日志签字确认。 2.下列情况不得交接班： A、在事故处理未完或重大设备启动或停机时； B、交接班准备工作未完成时； C、接班人数未能达到规定人数的最低人数限度时； D、接班人员有酒醉现象或其它神智不清而未找到顶班人时。 值班管理制度 一、目的 通过对值班的管理进行规定，确保工程部正常运行。 二、适用范围 适用于工程部正常值班。 三、主要职责 1.严格按规定执行，确保正常值班。 内容：凡在值班岗位工作的职员，必须坚守岗位，严禁擅离职守。 值班工作中要求集中精力，认真负责，按程序工作，完成班上应完成的事。 值班过程中发现问题，要立刻解决，遇有困难可请求帮助，当重大时间发生时，要立刻报告领导，不得延误，不得擅自做主，不得隐瞒不报。 2.当换班时间已到，但接班人尚未来时，不得离岗。 3.严格遵守各项值班纪律及操作规程，凡因违反规程引发的一切后果，其责任均由值班人自负。 值班人员要注意接听电话。 4.每天值班情况要逐项认真记录，交班要清楚、全面，一般情况下不得把本班未解决的问题交给下班。 四川长虹物业服务有限责任公司成都分公司
-工程部工具管理规定
工具管理规定 一、目的 规范工程部工具管理工作，确保工程部工具完整及各项性能完好。 二、适用范围 适用于物业管理公司工程部的工具管理。 三、职责 1、工程部主管负责检查工具管理工作的实施情况并负责工具的申购及具体负责工具管理。 2、物业公司综合部管理员负责工具的登记盘点工作。 四、程序要点 1、工程部主管按照公司采购流程，负责申报采购计划并上报经理批准。《工程部工具采购计划》应包括如下内容：所需工具的名称、型号及规格、数量、产地；预计费用；购买时间；用途。 2、工程部的工具分成两类：一类是个人使用工具，另一类是公用工具。个人使用工具由个人领用并负责保管，公用工具由工程班长负责保管。物业公司综合部管理员负责对所领用工具记录在《工具领用登记表》内。 3、公用工具由工程部主管统一填写《领料单》，经物业公司项目经理批准后，由工程部主管到综合部仓库领取并负责保管。 4、个人使用工具管理 （1）工程部员工正式上岗时，由员工填写《领料单》经工程部主
管批准后，在综合部管理员处领取一套个人使用工具。机电维修部员工个人使用工具每年只能补领一次。综合部管理员应对员工所领工具簿记在《工具领用登记表》内。 （2）个人使用工具使用注意事项：a、不准乱打乱撬；b、用力应适度；c、测量不同参数时注意正确换档（万用表）；d、注意工具的作用条件（如额定电压、额定电流或承载能力等）；e、用后擦拭干净工具。 （3）工程部员工个人使用工具属公司财产，严禁用作私人用途。（4）工程部员工个人使用工具丢失或人为损坏，则应由员工个人立即补上同规格同品质的工具；如属正常使用损坏则可以经工程部主管批准后在综合部以旧换新，管理员应做好登记。 （5）员工辞工、被解雇或转岗时应将个人使用工具全部退还给综合部，对于丢失或人为损坏的工具通知财务部扣发相应的钱款。（6）工程部主管每月检查一次每个员工的个人使用工具，对于丢失的或人为损坏的工具将责令其立即补齐。 （7）对于换下来的个人使用工具每半年由综合部进行一次盘点并登记在《报废工具登记表》内，经项目经理批准后上报总经理审批。审批后由综合部处理。 5、公用工具管理 （1）员工借用公用工具或各部门之间借用公用工具都应在工程部主管、班长处借用；工程班长必须将借用工具登记在《工具借用登记表》上。