购物中心项目经营定位

1、项目业态定位：XX地区首家大型一站式休闲购物中心

2、消费者定位

经调查分析，可以基本确定本项目的消费主流群体应为：

·主群体：政府机关公务员、各类业主、各私营企业主、城市品牌追逐一族、学生、过往客商、中高收入家庭、灰色收入者。

·次群体：城市及乡村居民，城市职业工作者、企业员工、自由打工者、辖区乡镇从事农业的生活群体。

3、功能定位

·集购物、休闲、餐饮、娱乐等多种综合功能于一体的大型现代化购物中心；

4、商业规划组成

·主题精品百货；·大型现代化生鲜超市；·便利食品日化超级超市；

·西餐、小吃店；·特色专营店；·主题卖场。

5、经营理念定位

打造XX地区首个”一站式”购物休闲中心。

6、商品定位

走中高档消费路线，以中档商品为主，约占70%，高档商品兼备，约占10%，低档商品约占5%，其他经营品类或主题招商项目约占15%。

7、经营方针

商品以质取胜，经营以特取胜，服务以细取胜，购物以便取胜，品种以全取胜，价格以实取胜。

8、品牌定位

·XX地区第一商城

·XX地区首家城市”一站式” 休闲购物中心。

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商业定位报告(销售)

S9商业定位报告一、项目本体属性研究 1、项目经济指标小结：小体量商业用地，可操性差，业态选择有局限，如果定位不准将面对强有力的竞争对手。 2、地块周边资源交通：交通上本项目对德州区域客户均无抗性，便利、快捷、多样的出行方式利于将德州所有客源囊入项目范围。周边项目：本项目周边住宅项目众多，且高端项目居多，入住开始将有大量高端消费者进入本区域，任何业态商业在本区域都有一定消费群体。周边机构：政府企事业单位金融机构的工作人员消费能力较强。生活配套：周边的商业配套基本处于初级阶段，主要以小商店为主的零散商铺，休闲购物范围弱，与当前居住的较高端客户有很大差距，周边中高档餐饮业，经营状况良好，充分的反映出高端业态在这里的需求状态。休闲娱乐：董子文化街与沙王河景观区都是德州政府重点打造的休闲区域，自

然会吸引大量人流，消费潜力无穷，本区域休闲娱乐以休闲广场，文化广场，体育公园为主，具备现代娱乐元素的活动场所发展滞后，市场存在很大发展潜力。本项目SWOT分析： 3、本体分析结论单一走向会大大减弱项目排斥竞争的能力，因此需要多种走向的优势来合理有效的融合，进而归纳出项目发展的出路。我们审视S9起点的出路在哪里：走向一：产品策略以产品为导向，建造市场异质化产品推出体量小精而专；

走向二：客户策略以客户为导向，寻找客户特点推出高端客户；走向三：市场策略以市场为导向从市场真空觅的机遇推出现代娱乐元素。高端商务会所二、城市与环境研究 1、城市发展德州是冀鲁交接的门户，随着“南融北接”城市发展战略实施，德州已经成为鲁西北重要的区域中心城市！ 2、经济发展山东2010GDP排名第11位，德州GDP增速明显，德州人均GDP达到3万元，增速较为突出，按照联合国标准，经济进入加速发展阶段，中产阶层逐渐形成。德州第三产业发展相对落后，但第三产业增速很快，在产业格局比重中日益增加。 3、人口状况从区域看，本项目所在经济开发区的从业人员数量低于德城区，但工资水平高于其他区域，具备较强购买力。 4、本章结论南融北接、东进西拓”的主通道，借助独特的区位优势，德州城市建设步伐将进一步加快。产业结构在增速调整，第三产业加大份额，将会出现大量富裕的私营业主，人均GDP快速增长，出现大量中产阶层，消费能力大大增强。

购物中心商业规划思路

购物中心商业规划思路时间:2008-3-20 9:44:00 希望你所建设的购物中心独具特色，希望你所运营的购物中心业绩持续上升？这是商业地产投资企业目前最关注的话题。目前业界比较流行的一个词语叫做“规划先行”，这也已经被证明是购物中心要成功的一个基本要点。笔者非常认同商业地产投资商从拿地开始便要进入商业规划的观点，个人以为这是一个购物中心未来运营成功的关键所在。而在近日看到戴德梁行购物资产管理部经理的发言，也谈到了这一点，他表示：建好购物中心之后，才开始对购物中心进行管理，这个时候已经太晚了，正确的做法应该是在设计的时候就对它进行很好的，各种各样的准备（规划），如果不这么做，在未来运营的时候一定会遇见很多问题。而商业规划需要考虑哪些问题呢？根据笔者多年参与制作商业地产项目可行性报告的经验，不论是国内的商业地产投资商也好，或者是国外的投资机构，我们在报告中经常需要分三大部分去做分析，分别是项目分析、项目定位、收益分析。项目分析项目所处市场状况分析首先，就是关于位置的问题，即我们零售常说的选址。在很多可行性报告里，我们用了大量的篇幅去介绍该项目位置的特殊性、便利性、优越性，无非就是说明这个地址在目前或者未来是可以吸引大量人流的，具有广泛影响力的。在介绍位置的问题上，我们需要较多地去考虑交通因素（城市主干道、车站、地铁以及停车场）、周边建筑因素（包括居民区、写字楼、酒店以及其他配套设施），这些都需要用详实的数据来说明。其次，就是关于人流的问题，刚才已经说了选址是为了说明可以吸引人流，所以人流是非常重要的因素。商业运营需要考虑四个流，包括人流、物流、现金流和信息流。人流是最重要的一个环节，这是因为未来运营必须非常清晰地去考虑商圈内的消费力和消费总

购物中心定位

看看购物中心是怎么定位的中国近几年掀起了一股购物中心开发风暴，但是千篇一律的多元业态、一站式购物，鲜有新意，更无力为购物中心的全程运营提供战略支撑。实际上，购物中心的定位是购物中心战略规划的起点。它所决定的不仅仅是购物中心的商业功能，更是购物中心的发展命运。人们习惯于把购物中心定位狭隘地理解为商业功能的定位。实际上，购物中心的定位是一个有机的系统工程，决不能简单地用商业功能来衡量界定。港汇广场和正大广场都是都市型超级购物中心，但商业能级定位大相径庭；上海新天地与南京１９１２虽然都是休闲娱乐主题购物中心，可两者的文化气质却相去甚远。功能定位是购物中心全景定位的核心要素，决定了购物中心的整体形象与经营方向。除此之外，经营特色、经营模式、商业规模、商业能级等等，也是购物中心定位的支撑要素。然而，对于整个购物中心定位体系来说，它的基础则是目标市场的定位。这个基础不仅决定了购物中心的功能定位，同时也关乎到整个购物中心的市场定位体系。目标市场定位目标市场定位主要包括两个层面的内容：目标区域定位和目标消费群定位。目标区域定位应该因地制宜，目标区域定位主要是对周边商圈区域范围的分析。简单讲就是购物中心吸引顾客的空间范围。常规的目标区域市场定位往往是以项目所在地为圆心，按照不同的辐射半径来划分目标市场区域。事实上购物中心的辐射半径与辐射强度，绝不是由购物中心运营方一厢情愿来界定的。恒隆广场可以有效地辐射到整个长三角，然而上海万达商业广场可能只能辐射到上海东北区域。因此，购物中心的目标市场区域定位应该因地制宜。通常一个购物中心的辐射范围往往会受到其所在城市的辐射力、购物中心自身主题的辐射强度，以及购物中心的竞争态势来决定的。因此不是每个购物中心都能做到所谓的地标，也不是每个都一定要具有地标效应。消费客群定位目标市场区域定位之后，需要通过细分市场市场来确定购物中心的目标消费群体。百联又一城与万达商业广场虽然都是辐射上海东北区域的两个购物中心，但是其消费客群却具有明显的差异。万达商业广场以家庭式大众集成式为消费客群主力，而百联又一城的目标客群则主要锁定在青年时尚高知高收入消费客群。关于目标消费客群的定位，往往通过消费类型、年龄、收入水平、文化取向等构成市场细分标准。杭州大厦与银泰作为长三角商业单体销售的两大巨头，同处武林商圈，但是们的消费客群却不尽相同。杭州大厦锁定了杭州乃至整个浙江的高端消费客群，而银泰百货的主力消费群则以杭州中青年中端时尚消费体。有效的市场细分不仅可以直接捕捉目标消费客群，同时也是差异竞争的根源所在。主题特色定位传统的购物中心往往会忽略掉购物中心的主题特色，实际上鲜明的主题特色定位不仅能够塑造购物中心的差异竞争力，更重要的具有创意与亮点的商业主题更能够放大购物中心的辐射半径，加强其辐射吸纳力。坐落于日本东京西郊南大泽， LA FETETAMA购物中心（多摩法国购物城）。这个两层开放式的购物中心，由中央漫步广场与四个主题区所组成。中央漫步广场一边紧邻着流行时

商业项目策划商业定位报告

目录第一部分、项目有效商圈内竞争对手市场调查及分析 (1) 一、景德镇市大型商业物业调查及分析 (1) 二、项目有效商圈内区域路段商业状况调查及分析19 第二部分、项目市场分析与定位 (23) 一、景德镇经济概况 (23) 二、项目概况 (29) 三、消费者市场调查分析 (41) 四、商户市场调查及分析 (46) 第三部分、项目商业主题定位 (71) 一、商业定位原则 (71) 二、项目市场定位 (72) 三、项目形象定位 (73) 四、项目功能定位 (75) 第四部分、业态组合与业种规划 (78) 业态组合及业种规划 (79) 导入并稳固较高层人流建议 (89) 第五部分、主力铺型面积建议 (96) 第六部分、各楼层平均租金的建议 (97)

一、项目租金估算 (97) 二、招商策略建议 (102) 第七部分、租售比例建议 (105) 第八部分、商铺交付装修标准建议 (107) 一、铺内装修标准 (107) 二、公用设备设施及装修 (107) 三、外部规划设计几点建议 (109) 第九部分、商业营运治理模式建议 (113) 一、治理功能 (113) 二、治理模式 (113) 第十部分、租赁合同和商户治理公约建议 (116) 一、租赁合同 (116) 二、商户治理公约 (124)

第一部分、项目有效商圈内竞争对手市场调查及分析一、景德镇市大型商业物业调查及分析 1、开门子购物广场（表1-1 ）

（表1-1 ）数据来源：深圳富智分析：开门子购物广场地处广场南路商业区域，是集超市、百货、餐饮、服装等一站式经营的综合型大型商业中心。目前项目在建中，其大部分楼层小面积分割尽管相对易于销售，但针对大商家出租会增加难度。就目前以及以后几年内景德镇市的人口规模和商业市场消费情况来看，开门子17万的建筑面积无疑是差不多远远超出了市场所能承受的范围，再加之目前本市多处商业都处于空置状态，不管是投资者依旧经营者都不再盲目跟风，而变得更加理性。如此的情况就决定了开门子购物广场今后销售、招商道路的长期性、曲折性，经营的困难性和复杂性。

[VIP专享]购物中心规划定位

购物中心业态规划及品牌落位研究 2014-08-21 10:11:05 评论(2)收藏联商手机客户端：零售业资讯随时看前言：当我决定写这个课题的时候，百度发现网上有大量关于购物中心业态规划的专业文章，所幸几乎没有一篇详细介绍品牌落位的。大抵是因为，做定位和规划的通常能写会说却没有招商经验，而招商的人能言善辩但很少动笔写。笔者在定位规划及项目实战招商方面浸淫多年，在此简单谈谈业态规划，详细聊聊购物中心品牌落位的一些实操经验。与业内同行分享交流。业态规划定义：购物中心业态规划，简单来讲，是指在符合项目定位的前提下，为满足目标消费者的消费需求，合理引进商业业态，对购物中心各功能分区和各楼层所进行的业态布局。购物中心业态规划应遵循三个原则。即：明确定位，功能完整性，业态相关。业态规划要点： 1、明确项目定位业态规划首先要明确的是所在项目的定位，一切业态规划乃至后期的品牌落位，无不是为了落实前期定位的合理性。项目定位重点包括目标消费群定位和业态定位。目标消费群定位，需要前期通过科学系统的消费者问卷调研，对目标消费群的范围、年龄段、收入水平、消费特征等进行科学分析，挖掘目标消费群的主要特征。当然，项目的体量及功能决定其辐射半径和人群基数，问卷样本亦有差别。业态定位包括业态占比、业态落位、业种品类及分布。举例来说，上海曹路宝龙城市广场定位于社区型购物中心，其目标消费群定位于上海浦东，曹路镇周边5公里为核心的消费者，其业态定位即以周边居民日常生活业态为主，涵盖超市大卖场，生活配套，各色餐饮类业态。除去家乐福超市，餐饮成为其吸引更大范围内消费者的有力体验业态。厦门宝龙国际中心，定位于国际奢侈品购物中心，其目标消费群即定位于厦门乃至周边县市中高端消费人群，其业态定位，即瞄准高大上的国际高端奢侈品零售及特色体验业态。 2、业态组合业态组合重点涉及两个方面，业态选择及业态配比。

商业项目定位及可行性分析报告

领跑，中国商业地产！ ---合和商业地产顾问H&H Property Consultant Co,.Ltd 。，Shenzhen Page 25 of 25 本资料为word 版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载商业项目定位及可行性分析报告地点：__________________ 时间：__________________ 说明：本资料适用于约定双方经过谈判，协商而共同承认，共同遵守的责任与义务，仅供参考，文档可直接下载或修改，不需要的部分可直接删除，使用时请详细阅读内容资料范本

第一章项目定位及可行性分析领跑，中国商业地产！---合和商业地产顾问H&H Property Consultant Co,.Ltd。，Shenzhen Page 25 of 25

一.项目及宜兴环保产业概况 1.1 项目名称 1.2 项目建设单位 1.3 项目拟建设区位、地点及地块概况 1.4 宜兴(高塍)环保产业概况领跑，中国商业地产！---合和商业地产顾问H&H Property Consultant Co,.Ltd。，Shenzhen Page 25 of 25

1.1 项目名称中国（宜兴）国际环保产业城 1.2 项目建设单位开发商：佛山市南海海逸房地产开发有限公司法定代表人：潘志勇 1.3 项目拟建设区位、地点及地块概况项目拟建设区位：宜兴市高塍镇本项目在宜兴市东北位置。宜兴拥有独特有利的区位条件，为苏、浙、皖三省交汇要塞。处在锡宜高速公路、宁杭高速公路、京航运河、新长铁路等交通干线的交汇处，与江阴长江大桥沟通苏南苏北，是杭州与南京之间的重要节点城市和交通枢纽。在宜兴版图上，高塍与宜兴城区仅一桥之隔，临近锡宜高速宜兴西出口（5公里）和104国道（6公里) 地块地址：该地块位于宜兴市高塍镇，东至镇中心路（环保配件一条街）、南至镇远东路（规划中的北环路）、西至镇远东路、北至村镇农田。土地平整，拆迁量少。地块可建设用地面积：252942平方米。地块现状及周边建筑概况：项目东面为高塍目前的环保一条街；南面为一些环保企业；西面与北面均为农田。领跑，中国商业地产！---合和商业地产顾问H&H Property Consultant Co,.Ltd。，Shenzhen Page 25 of 25

商业综合体定位报告

海利商业综合体定位报告 20**年*月

目录 1. 写字楼在使用状况分析 (4) 1.1总体数量和分布情况分析 (4) 1.2租金情况分析 (5) 1.3物管分析 (6) 1.4入住情况分析 (7) 1.5入住企业类型分析 (8) 1.6部分酒店写字楼经营壮况分析 (9) 1.7在使用专业写字楼外观及内部设置状况分析 (10) 1.7.1外观设计分析 (10) 1.7.2裙楼使用状况分析 (11) 1.7.3大堂配置状况分析 (12) 1.7.4单层面积及面积划分状况分析 (13) 1.7.5车位配置状况分析 (14)

1.7.6电梯配置状况分析 (15) 1.7.7卫生间配置状况分析 (16) 1.8个案分析 (17) 1.8.1顺天国际财富中心 (17) 1.8.2亚大时代 (23) 1.8.3恒隆国际大厦 (25) 1.9在使用写字楼市场总结： (28) 2. 在售写字楼市场竞争状况分析 (29) 2.1年度销售状况及预计明年供应量分析 (29) 2.1.1本年度专业写字推出量 (29) 2.1.2预计2007年供应量 (30) 2.2价格水平分析 (31) 2.3销售速度与周期分析： (32) 2.5个案点评——中天广场 (33) 2.6在售写字楼市场总结： (38)

3. 公寓市场分析 (39) 3.1公寓市场重点扫描： (39) 3.2长沙公寓产品分析： (45) 3.3公寓市场总结： (46) 4. 写字楼与公寓开发方向研判： (47) 4.1写字楼方向研判 (47) 4.1.1价格判断： (47) 4.1.2写字楼价格的空间 (49) 4.1.3写字楼发展方向的预测： (49) 4.2公寓的发展方向研判 (50) 4.2.1价格判断： (50) 4.2.2公寓价格的空间： (52) 4.2.3公寓发展方向的预测： (52) 4.3两种发展模式的对比分析及结论 (53) 附：长沙各大银行总部 (54)

大型MALL购物中心策划设计要点(doc 8页)

大型MALL购物中心的投资决策策划与开发现代MALL成功经营的四要素：选址、定位、经营管理、无形资产与品牌运营，系统探讨了现代MALL实际筹建与运营的要点，是MALL实践的指南。一、国内外shopping mall 发展现状购物中心最早出现在欧美发达国家，约有100年的历史。shopping mall是指城市市区购物中心，shoppingcenter是指郊区的购物中心。购物中心的定义如下： 1.购物中心的策划、建立、经营都在统一的组织体系下运作； 2.适应管理的需要，产权要求统一，不可分割； 3.尊重顾客的选择权，为顾客提供一次满足购物的服务； 4.拥有足够数量的相邻而又方便的停车场； 5.有良好的购物环境，对客户健康无损害，提供娱乐、休闲等特色综合服务。 6.统一的商业形象，以统一经营政策进行营运。 7.有创造新商圈或更新地区的贡献。购物中心的建筑特征

MALL购物中心—铜罗湾百货在华强北开业，它是利用工业厂房改建的物业；2002年上海正大广场由泰国正大集团附属公司上海帝泰发展有限公司投资4.5亿美元兴建，总建筑面积达24万平方米，是目前中国最大的集购物、餐饮、娱乐和休闲于一体的大型购物中心，堪称“现代商业巨型航母”。正大广场位于享有“东方曼哈顿”之称的陆家嘴金融贸易区核心地带，目前共有350家商铺签约，出租率超过80%。购物中心在我国发展很快，但是对购物中心精髓理解不深，投资的许多购物中心缺乏精心规划，运作管理方式依旧是传统的百货管理方式，许多购物中心销售或经营出现失败。二、shopping mall可行性研究购物中心投资巨大，投资回收期长，风险与机遇并存，发展商作大型购物中心决策必须进行周密的市场调研，对社会购买力与城市商业环境进行认真论证，超越社会购买力要求，建设过多的商业中心势必导致项目失败，因此公正、客观的研究是策划的基础。可行性研究包括如下内容： 1.1用地选择（一）用地区位和交通人口状况总体策划对市场调研提出较高要求，需要对城市经济实力进行准确深入地评估，对主力消费人群

购物中心调查报告

院系商学院专业市场营销班级学生姓名学号任课教师 2014年月日

奥特莱斯购物中心调查报告一、商圈调查（一）奥特莱斯大卖场简介 “奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。Outlets 最早就是“工厂直销店”专门处理工厂尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。虽然Factory Outlet这种业态在美国已有100年的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。奥特莱斯本身是一种商业模式，并不分中国公司和外国公司。以奥特莱斯中国公司自居的形式都是在对传统大众灌输自己的正规血统。而实际上，是没有这种血统之分的。任何企业和公司只要有品牌和买手资源，都可以做奥特莱斯的商业模式。中国的奥特莱斯主要有北京奥特莱斯、北京燕莎奥特莱斯、北京活力东方奥特莱斯、上海青浦奥特莱斯、上海绿色米兰城市奥特莱斯（绿色米兰广场）、武汉东城豪威奥特莱斯、上海美兰湖奥特莱斯、武汉百联奥特莱斯广场、杭州休博园奥特莱斯、杭州百联奥特莱斯、张家港香港城奥特莱斯、苏州奥特莱斯、南通奥特莱斯、合肥凯斯茂奥特莱斯、西南（泸州）奥特莱斯等，奥特莱斯已然成为商业新业态的流行趋势。北京赛特莱斯是赛特最新力作，由北京赛特购物中心经营管理的名品折扣购物中心，汇聚了众多顶级奢侈品牌，以及最受大众喜爱的时尚休闲品牌。

进行购物中心的规划设计,需考量的几大因素

进行购物中心的规划设计，需考量的几大因素（天霸设计整合）与住宅“买家即用家”不同，商业物业购物中心面向商家与消费者两级客户，所以在前期规划设计时，既要考虑到未来租户的差异化需求，又需深入分析未来消费者对空间的心理感受。在进行购物中心的规划设计过程中，有几大因素便是需要考量的。一、选址原则 “天时”、“地利”、“人和”都会直接影响企业的经营。“天时”是指商家对投资时机的把握以及在经营过程中的时令性的把握;“人和”是商品在管理上的技巧，包括服务态度、促销手段、广告宣传等方面。而“地利”也是一个非常重要的因素，属于建筑策划的范畴。店址选择适当，占有“地利”之势，广泛吸收消费者促进销售，实现更好的经济效益。城市商业活动是以追求最高利润为目的的，这是商业设计选址与布局的经济原则。同时，顾客是商业活动过程中不可缺少的重要组成部分，因此，建筑之布局与城市人口分布形态密切相关。城市商业中心的形成和发展是城市、社会、经济和科技等领域综合作用的产物，按其相互作用的规模和范围的层次来分，可分为宏观的社会经济影响，中观的空间区位条件和微观的空间模式三个不同的层次。商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策，是零售企业贯彻以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。

案例项目：江西鹰潭亿资联百货项目介绍：江西鹰潭亿资联百货位于鹰潭市区新城核心铂金版块梅园大道院里路，毗邻市人民政府和高档住宅小区。面积30000㎡，定位为鹰潭首个3万平方多元主体商业综合体，是集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的一站式购物天堂。商业设施的选址应该考虑以下因素：(1)客流规律;(2)交通状况;(3)商业环境;(4)地形特点;(5)符合城市规划要求。 1、客流规划是选择店址的最重要的因素商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客;从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各种基础设施。所以，城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。 (1)相同客流规模的不同地区，因客充的目的、速度、时间不同，对选址条件有不同差别。在商业集中的繁华地区客流目的一般是以购买商品为主流，或是与购买商品有联系的观光浏览，为以后购买作准备，这类地区的客流特点一般是速度缓慢，停留时间较长，流动时间相对分散。有些时候，除了人口的密度因素之外，人口的职业

购物中心定位报告

购物中心定位报告市场定位，也称产品定位或竞争性定位，是根据竞争者现有产品在细分市场上所处的地位和顾客对产品某些属性的重视程度，塑造出本企业与众不同的鲜明个性或形象并传递给目标顾客，使该产品在细分市场上占有强有力的竞争位置。一、项目简介始建于2007年，原名青山一百国际城，于2009年正式更名为。项目建筑面积7万平米，其中公寓面积4万平米，停车场面积9659平米。商业面积16143平米。负二层、负三层为停车场，负一层为永盛成超市。地上一至四层位商业面积，五层为健身俱乐部、小型游泳馆、水吧（休闲厅）。二、定位分析过程中考虑的要素（一）主观因素 1、大厦商业部分所呈现的百货业态和公司连锁超市的主要业态形成互补，将永盛成的整体品牌形象提升一个档次，提升永盛成在商业零售服务业的知名度及竞争实力。 2、整合永盛成现有资源，进一步开拓团购业务，满足团购顾客及高端会员对超市以外的百货商品的需求。 3、大厦的整体亮相将为永盛成进一步发展壮大提供良好的品牌支援和形象支持。 4、百货业态的亮相，将为公司新三年战略目标的实现即到2012年超市100个店铺，百货业态2万平米以上5个店铺，涉及呼、包、鄂地区，销售额达到25个亿奠定更加坚实的基础。（二）市场因素 1、青山区以王府井百货为核心，新的不断规范的商圈正在逐步形成。而项目也同处商圈之内。 2、商圈内同类业态的经营模式（除王府井外），都以租赁为主。管理水平低，品类规划，品牌结构混乱，处于竞争的低级阶段，缺乏发展后劲。 3、由于没有规范的商业经营业态引导消费，导致青山区的消费习惯的改变，消费意识的成熟，有待在市场不断成熟的过程中逐渐转变、提高。 4、业态面对的消费群体有别于昆区包百王府井商圈。目前，最主要的是为本区的工薪阶层提供更加适销对路的商品，和周到满意的服务。 5、相对而言青山区核心商圈周边的城市发展空间较大，大型地产商开发力度的不

商场商业模式定位业态分布及招商计划的策划报告

关于福地广场商业模式定位业态分布及招商计划的策划报告福地广场位于成都市北三环外大丰片区大天路与西一路交汇处，占据大丰中心稀缺黄金地段。项目总体量约18万㎡，产品包括大型购物中心家乐福、风情商业街和城市中心华宅，涵盖购物、休闲、餐饮、娱乐和居住等功能，是复合性极强的城市综合体。同时本项目的打造对升级大丰商业档次、改写大丰商业格局、铸造大丰新中心、助推大丰向成都主城区迈进的高度有着很大影响。本项目通过订单式地产模式，与世界500强以及全国上百家品牌商家强强联手，汇聚众多知名品牌店，更齐聚家乐福、苏宁电器等主力店，涵盖吃、喝、玩、乐、购、住、行，打造多元化、多样性、一站式的商业中心，全新铸就大丰商业中心功能，开创大丰首个繁华都市商业圈。商业地产经营的核心是人气，尤其对一个新开项目来说，人气就是生气。而人气是可以通过差异定位、功能组合、商业规划、业态划分、商家组合、环境营造、促销活动等拉动的。这就要求商业项目在功能定位上应做出特色，避免千篇一律，同质化竞争；业态划分和商家组合上，应尽可能多元化，在综合满足购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、旅游等多功能，每一种功能里面根据实际需求选择不同商家，如餐饮可选择快餐、中餐、西餐、特色餐饮；休闲娱乐可引进KTV、

影院、电玩城、儿童游乐场等实现关联消费、交叉补偿的作用，尽可能消除同质竞争，实现业态互补。业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径，各业态布局相互衔接时各业态间能否有效互融，关系到购物中心内消费的舒适性及流畅性，这又直接影响到顾客在购物中心逗留的时间及消费的总客单价。业态的互融相关性更多的是考虑功能互补，各自有明确的功能特征但又互融成为一个整体；目标客群的一致，特定目标客群的消费需求有比较强的系统性，购物中心可以根据不同客群的消费特征在购物中心内建立不同的消费主题区域，在不同的消费主题区根据客群的需求组合各功能业态。一、福地广场商业模式定位在策划福地广场招商之前，首先，要确定的商业模式，以及商业主体业态类型。目前，在我国商业模式一般有三种：㈠.主题商业模式这种商业模式是通过打造一定的主体来营造商业环境。例如，宽窄巷子是通过打造川西民俗文化的主题来营造购物、休闲、餐饮等商业营运模式；而一品天下则是通过打造食文化主题来营造千姿百态的饮食、休闲等商业营运模式；、锦里则是通过打造三国文化主题来构成休闲、观光、饮食、购物等的商业营运模式。㈡.休闲商业模式这类商业营运模式往往是和旅游地产紧密结合在一起的，以旅游地产为载体的商业营运模式。蓝光地产下属控股公司的峨眉山蓝光文

购物中心定位规划的要点

一、SHOPPING MALL定位规划的要点定位是一种直觉，也是一种理性，首先要获取项目位置区段优势和土地成本优势。规划是一种欲望和现实的妥协和持续满足需求的能力。今天的中国需要物质文明的大型商业建筑——已经不仅仅是中国人对于西方建筑师的概念化理念转化的产物，也不是满足开发商一夜狂想的心血来潮。而是社会各种资源在城市化进程中的有序聚集，是金融资源和商业资源在城市场地、气候、功能、环境以及施工等条件下的复合产物。购物中心不是百货店，也不是一般的购物商场。很多非专业人士容易混淆，不同专业人士也容易在发展和管理理念上产生歧异。首先要对购物中心正确的理解。百货店或购物商场，是指在一个建筑物内实行统一管理，按楼层、区位和有组织引进的专柜销售若干类别的品牌商品，并为便利顾客选购提供必要服务的零售业态；而SHOPPING MALL不是单一业态店，而是多业态多业种复合，体现“一站式消费”的多功能大型商用物业，一般是一组统一业态规划、功能规划、动线规划的建筑集群，集旅游、购物、休闲、娱乐、饮食等各种商业功能于一体。SHOPPING MALL里可以包括一家，甚至多家百货店。理解SHOPPING MALL的独特的城市商业功能定位，才能做好物业整体的规划设计和项目定位。SHOPPING MALL，音译“摩尔”，意为大型购物中心，指规模大，集购物、休闲、娱乐、餐饮等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的一体化管理的大型商业综合设施。其建筑规模巨大，其多业态组合配比后的共享空间可以达到1：1，甚至1：2，是一种更高级的市场形态，是满足消费者更高物质追求和精神追求的市场模式。这是一个很重要的问题，只有认识到消费者本位，我们才能把购物中心的定位、功能、管理、营销等等方面的核心内容执行得更加科学。对于购物中心的定义，各国大体一致：国际购物中心协会的定义为：由开发商规划、建设、统一管理的商业设施；拥有大型的核心店、多样化商品街和宽广的停车场，能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所。美国购物中心协会对SHOPPING MALL定义为：由开发商规划、建设、统一管理的商业设施；拥有大型的主力店多元化商品街和宽广的停车场；能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所。日本购物中心协会定义为：由一个单位有计划地开发、拥有、管理运营的商业和各种服务设施的集合体，配备有停车场，按其选址、规模、结构，具有广泛选择性、方便性和娱乐性等特征，并提供适应消费者需要的社交空间，发挥一定的城市功能。中国零售业态分类标准为：是指多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。由于其规模和体量适应现代城市消费的集中化特点，SHOPPING MALL在规划定位上有明确的常规理念和常识要点： 1、SHOPPING MALL的项目定位：进行准确的定位，购物中心要综合“顾客导向”和“竞争者导向”两种方法的优点。从物业规模上看，百货商城通常选择中等规模物业，SHOPPING MALL通常几倍于百货商城，占地面积大，建筑面积大，停车面积大。SHOPPING MALL首先是集休闲、购物、餐饮、娱乐、文化、旅游等多功能服务于一体的一站式大型商业地产项目。SHOPPING MALL 中宽阔的多格局的空间提供了极好的公众展示及商务活动功能，而因建筑独特往往成为城市标志性建筑，又因内部功能齐全、服务项目多样性，环境美学价值高，而成为观光游览地。按国际惯例，商业地产项目属于长期投资，为统一经营和管理，国外企业一般对商业物业拥有95%的持有率，只租不售是商业地产的主流经营模式。另一方面由于商业业态存在多样性，不同业态在选址和物业结构等方面的要求各不相同，所以一般采取先招商，再根据商家对物业结构的不同要求进行建设，即“订单式开发”。这就要求开发商在建设初期，不仅要注

购物中心行业调研分析报告

购物中心行业调研分析报告如今全球商业已进入“实体+虚拟”的全域空间时代。随着科技快速发展，一些购物中心已通过大数据率先实现“智慧商业”，同时购物中心核心消费客群也已从80后、90后逐渐向新生代95后、00后转变，他们的喜好和价值观逐渐对商业产生极其显著的影响。购物中心的演化从购物中心层面看，购物中心的演化已从过去90年代的普通购物场所，转变为千禧年提供多样化商品、提供商户展示舞台、引入休闲娱乐、提供多种餐饮的综合性购物场所。未来的购物中心将是以顾客体验驱动、拥有突出个性的品牌的定制化购物中心，这将从根本上改变购物中心的空间形态。全球五大消费趋势

从全球消费者层面看，根据知名研究机构欧睿国际的一份研究报告显示，全球消费者呈现五大消费趋势： ■新一代消费者：儿童及青少年的消费影响力日益增强，是商家瞄准的重要目标。 ■个性化：消费者更重视个性化产品与服务。 ■独特体验：消费者更期待购物中心承载更多体验功能。 ■关注健康：消费者更关注与环保、健康、可持续发展有关的消费。■便捷+服务：消费者更希望“所见即所得”，希望产品与服务更便捷。全球80个购物中心研究分析面对时代最新变化，我们从全球视野角度，选择2013—2020年新建的80个欧、美、亚太地区城市型、超区域型、区域型、社区型四大类型标杆购物中心进行分析，以探寻全球消费者需求的变化趋势。■发现一

通过设计“交叉分析表”，对比分析全球80个标杆购物中心发现：1、约80%的购物中心反把“个性化的主题定位”、“独特体验的建筑设计”、“个性化和独特体验的业态品牌”作为主要发力点； 2、约30%的购物中心把“面向新一代的定位和品牌”、“注重健康的建筑设计和品牌”、“体现便捷服务的商业模式和科技应用”作为次要发力点（如下图）。 ■发现二我们精选海外20个项目与国内20个项目进行对比，以找出两者间的异同点，从而为国内项目提供借鉴。对比发现： 1、相同点：海外精选的20个项目与国内精选的20个项目，在大趋势上与全球80个项目相似； 2、不同点：国内项目优势主要体现在“个性化的主题定位”，而海外项目优势体现在“独特而绿色环保的建筑设计”和“便捷+服务的科技应用”两方面。这是今后国内项目应努力创新的发展方向。

购物中心的定位和实施计划

购物中心的定位和实施计划定义：什么是SM市场定位？购物中心努力使购物者感知的形象。购物中心在购物者心中的市场定位是受广告影响的。所有的开发商都希望他们开发的项目成功，但对国内和国际大型连锁商业设施的激增，SM开发商不得不思考：什么优势能使你的项目在市场竞争环境中立足？一个正确的选址是至关重要的，但是经常性的局限还有规划限制，地块的形状，邻街和其他竞争性因素等。市场调研不能只停留在从出版物、行业报告、人口状态等搜集数据。惯常方法是开发商自己进行实地调研去搜集市场数据来满足调研目的。所有这些调研结论将被运用到SM策划定位、构思设计、店种组合和商品组合中。在SM定位中必须要考虑的问题是： 1、商品线的宽度和深度 2、服务机构和店铺的数量 3、顾客服务的范畴 4、顾客服务的质量 5、主流生活方式及发展趋势 6、价格竞争性及敏感度 7、所处社区的标志及特性 8、环境及气氛营造

开发最好及先进的SM理念，需要进行完整的市场研究和信息供给： A 市场细分数据-建立实地调研和案头调研的依据 B 竞争性数据 ●目前供应商提供的商品及服务，以及在业界和SM中所用物业的特征 * 市场上那些服务空白 *目前零售、食品、休闲娱乐设施的业绩 * 正在筹划中造成直接和间接竞争的改造和新建商业物业 C 现有商业物业业绩数据 ●物业管理和服务标准 D 立地和选址分析 E 初选店址和竞争商业物业的比较分析 F 市场战略审查 *开发商专业市场团队构成/中、外 *市场团队在项目团队中的级别 * 市场团队的推介质量/团队的专业技术 * 专业市场顾问的输入 * 市场顾问相对其他开发商的利益冲突 * 已经完成的市场调研/如果现有数据不足，市场可能被需要做进一步调研三种主要的调研技术会帮助定位实践：

购物中心的开发定位解析

购物中心的开发定位一、从物业开发的角度看定位一个商业地产项目从立项建设到开始经营，涉及到建筑规划、市场定位、主题定位、装饰装潢、商品布局、商铺间隔、宣传推广、招商销售以至商场的经营管理等诸多方面的内容，而市场定位是项目前期工作的重点，准确的定位可以赋予项目独特鲜明的个性。项目的定位传达的是项目的精髓，项目的宗旨、定位不准甚或不当，项目就很难适应市场，甚至难以生存。专家们认为，商业房地产的定位首先体现为市场定位。在广州，天河区是商界派重兵驻守的地方，一站式购物中心天河城早已深入民心，时代广场也获取了天河白领的认同，中信名店更是受到高级白领和金领的青睐。要在天河商圈分一杯羹，没有鲜明准确的市场定位就等同盲目投资。位于天河火车东站附近的中泰国际广场就对其市场进行重新定位，大胆地把消费群锁定为女白领，打出“生活第三空间”的概念口号，并在商品布局、装饰装潢等方面进行紧扣定位的调整。商业地产的另一个定位体现为功能组合定位。据王府井的一项统计数据表明，消费者进入购物中心，近50%以上是为了娱乐、休闲，而只有40%的人是专为购物而来。有迹象显示，这个数字还在进一步向前者倾斜。最后一个定位是经营内容的定位。有业内人士分析，购物中心物业的开发有四点应谨记： 1、通则生财购物中心设计的要领是“通”，只有人流通畅，购物中心财路也才通畅，而要达到这种水准，就要首先保证购物中心的内、外部都“通透”。“外部通透是指周边的交通四通八达；内部通透则是要商铺、人行通道以及采光都实现通畅。 2、关怀无方向感的顾客购物中心作为休闲产业，在设计上应当给顾客创造一个没有压力、轻松舒

适的消费环境。购物中心的顾客，大量的是缺乏方向感的女性，她们习惯的是一种随意的，没有明确目标和方向的信步闲逛，而不喜欢在逛店的同时还要承受辨认方向的心理压力，不习惯费力去看场内的指示牌，一旦在场内迷失方向，就容易产生紧张感。因此购物中心动线的设计，应当给顾客一种自然的行走引导，要避免迷宫式的设计，避免断头路、回头路。 3、避免“巷战” 就开发商而言，最头痛的任务莫过于处理处于死角的商铺了。购物中心的设计应减少二、三级通道，尽量使每个干道都能循环往复，带回人流，减少死角，为后期招租减压。香港的又一城，长方形傍山而建，中间以电梯连接各层，每层的通道只有一圈，进入后闭上眼睛还是能走回原路。它每层都有出口，外接公共交通设计，几乎每一个铺的位置都很好。 4、避免“柱子森林” 许多购物中心都选址于高层建筑的裙楼，高层建筑为安全起见，裙楼必会有大量立柱支撑。有些发展商为了多卖铺，将柱间距离隔成一个个散铺，这样的规划会给大型主力店入场造成很大麻烦。大型主力店希望商场内通透、视线无遮挡，以利于动线的设计，同时还为消防通道留下较大的空间，商场内柱子太多会很难吸引大客户。因此，购物中心最好作为单体另建，不要借助于高层建筑的底层。二、从建筑设计的角度看定位 1、平面设计购物广场的平面设计是对经营模式的具体技术体现，进一步落实了其要求并体现了其特点，主要有以下几个特点：购物广场首层设计成步行街形式，以步行街来组织空间，将大型品牌店置于二、三层，四层以上布置其它功能及品牌店，这样既满足了某些小商家独立经营管理的需要，又满足大商家的使用功能，使二者各得其便，在小商家与大商家两者之间取得了相得益彰的效果，同时也为消费者提供了一种新的商业空间形式“室内步行街”。

泗阳商业项目定位报告

泗阳商业项目定位报告第一章基本数据统计情况一、泗阳城市概况泗阳县地处江苏省北部，南濒洪泽湖，北连沭阳县，西南与泗洪县接壤，西北与宿豫区毗邻，东部与淮安市淮阴区交界。全市总人口为95.32万人，泗阳属于标准的内陆型县级城市。从城市道路建设看，市内道路建设完善，分布合理；从交通路线上看，泗阳县南濒洪泽湖，北枕新长铁路，京杭大运河横贯东西，325省道、245省道、徐盐高速公路穿境而过；临近徐州观音机场，连云港港口和白塔埠机场。交通便利，多种交通方式相辅相成，成为泗阳县招商引资的先决条件。泗阳县委、县政府将按照2020年远景发展目标，带领泗阳人民开拓创新，继往开来，努力保持经济的持续快速增长，积极采取有效措施，一如既往地促进房地产市场的健康稳定发展，为各方企业家来泗投资创造良好的环境。目前泗阳县房地产业快速发展，土地供应不断扩大；商品房均为期房销售，居民购买力强劲；房价价格结构合理、房型结构多种多样。二、泗阳商业概况（一）商业地产特点 1.泗阳楼盘的特征很好的印证了苏北人求于安逸的消费习惯，往往是体现了实用的特点，几乎所有的楼盘都是商住两全，1、2层是商铺，2层以上都是住宅； 2.楼盘体量相对不大，均以小面积商铺为主，开间多为 3.6至4米，进深在8至10米左右，在经营管理过程中商品类型相对集中；

3.近几年随着外地开发商进入泗阳市场，带来了外地较为流行的建筑风格；（如凤凰苑、泗水古城） 4.同时随着外地策划代理公司的介入带来了新的概念，所以近期有部分楼盘开始针对城市文化发展做文章，开始整合各方面资源，推出多功能的商业步行街，成为市区商铺发展的一个新特点。（二）商业发展规模 1.市区的商业主要是以小面积商店为主，只有几家比较大的商场和超市，但其规模并不大，营业面积多在1000到2000平米左右，购物环境一般，商品种类不丰富也不流行。目前国内比较常见的连锁品牌均以代理加盟的模式进入泗阳市场，销售情况良好。 2.市区商业覆盖率比较高，基本上住宅底层都为商铺，包括大量私有住房也将一层改建为营业用房，大大小小的商店随处可见。 3.经营商品结构如下： 1)商品结构以中低档商品为主，有极少量中高档商品。 2)商品种类分布相对集中，规划合理。 3)主力业种为服饰、鞋类。 4)规模饮食、娱乐、休闲产品并不多见，少有高档次的消费场所。三、泗阳消费概况 2005年，全县围绕“六年振兴规划”，以“打造新兴纺织木业基地，建设生态文化城市”为奋斗目标，以工业突破为第一方略，以招商引资为第一政绩，狠抓160项重点工作和“十大创建工程”建设，全力以赴加快工业化、城市化、农业产业化、市场化进程，全县经济社会呈现出稳定发展、快速发展、和谐发展的良好态势。 2005年底全社会消费品零售总额18.83亿元，社会商品以日用消费品为人们日常消费的重点；大件商品以及奢侈性消费品因为社会经济发展尚未达到一定水平而尚显不足。虽然随着经济的快速增长、居民收入的提高和城市化进程的快速推进，泗阳县城区的房地产业得到了蓬勃发展，成为新的经济亮点，但是由于苏北城市人们历来的消费习惯，楼盘的大量涌现并没有带来房市的沸腾。目前整个城市的消费水平不亚于经济相对发展的苏南城市，但消费环境与苏南地区相比还有一定差距，整体的环境水平和服务水平有待进一步提高。泗阳百姓依然是全县消费的主力，而收入较高的企事业单位、企业白领、私营企业主虽然是泗阳高消费水平的代表，但其所占整个社会的消费比例并不是很高。第二章项目区位分析

万达广场购物中心业态组合分析与建议

万达广场:购物中心业态组合分析与建议一、商业业态及业态规划的定义 (一)商业业态的定义商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态, 其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。城市综合体内主要的商业业态包括: 购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等; 而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。 (二)商业业态组合与规划所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。业态组合涉及三个层面的问题: 1、业态的选择: 一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态; 2、配比的问题: 各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3、落位与分布的问题: 各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到：广场定

位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化。二、业态规划的基本原则 1、定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求。综合体或购物中心的定位包括三个层面: 1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别：如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。 2)目标客群的选择:位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体,其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别,这必然会影响到综合体(尤其是购物中心)内商业业态种类的选择及各业态的配比。 3)规模选择:城市综合体(购物中心)的面积、大小及横竖向空间结构。 2、功能性选择是业态组合规划的基础综合体(购物中心)的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同,其功能结构也将有所区别。对于位于城市中心区的综合体,购物中