福田8226;华强片区房地产调研报告doc 23页.doc

房地产片区市场调研报告

福田·华强片区调研报告

星彦地产顾问有限公司

实习生：卓泽俊

完成时间：2008-3-2

华强北－华强南片区研究报告

目录：

一、片区范围――――――――――――――――――3

1、华强北区

2、华强南片区：

2、华强南片区：

二、片区的发展定位――――――――――――――－4

1、华强北片区发展定位

2、华强南发展定位

三、片区经济分析――――――――――――――――4

1、人员构成情况

2、商业形态

3、土地供应

四、片区房地产市场研究―――――――――――――5

1、房地产发展历史回顾

2、房地产现状分析

3、区域住宅市场特征

五、片区房地产三级市场概况分析――――――――－20

1、租金价格水平（元/平方米）

2、三级地铺分布分析

六、片区房地产发展的SWOT分析―――――――――21

1、优势（S）

2、劣势(W)

3、机遇（O）

4、威胁(T)

七、对本片区房地产市场未来的展望――――――――22

1、资源储备

2、产品策略

3、价格策略

一、片区范围

本片区北到红荔路，南到滨河大道，东面到上步路，西至华富路-福田路。

属于深圳中心地带。本片区被深南大道分成南北两个片区，两个片区在业态，人员构成等方面都有很大的不同和区别。

1、华强北区：

1)深圳最副盛名的商业区之一。东南亚最大的电子市场集散地，全国的专业市

场，行业协会和公司最集中的地方，80万平方米商业面积，12万从业人员，每日近60万人流，与北京王府井、上海南京路、广州北京路合称中国四大街，而华强北商业街区每平方米面积的平均营业额始终居全国第一。根据相关政府报告指出，将对华强北进行全新规划，建成现代商务、电子产品、百货零售、健身用品、华夏风情美食、青春大本营、名牌精品展示、文教旅游服务共8大专业街区；同时在街区中依不同特色建立9条特色街，使华强北商业街区形成条块分明，点线面结合的鲜明商圈形象。

2)该片区规划较好，主要由赛格、华发、现代电子、中国彩电以及中航集团五

大国有资产瓜分，街道比较整齐，形象较好。片区内有上海宾馆、赛格广场、群星购物广场、格兰云天等知名物业。

2、华强南片区：

1)在深南大道南面，与华强北区隔深南大道相望。在沿深南大道一侧有大量的

高档写字楼如世贸广场、北方大厦等。然而本区整体素质不如北区高，缺乏早期规划，大量农民房和早期集资房充斥其间，城市街道较窄，形象较差。

一直以来华强南以其大量的居住物业作为华强北的一个辅助区域，大量华强北的私人商贩、工作人员、以及公司白领等白天在北区上班，晚上南区住宿，形成一个互补的格局。华强南的繁荣和兴旺主要依赖华强北的兴旺。当然华强北的稳定也需要华强南的支持和衬托。

2)在本片区中深南大道两侧的繁荣程度最高，物业水平和物业的形象也是最好

的，而相应的租金水平也是最高，集中了大量的商业、电子、和大公司企业

集团。由于深南大道的辐射，华强南北都相对比较繁华，而华强北因为自己的商业能量，也向外强烈的辐射，华强南就在这种双重辐射下繁荣。

二、片区的发展定位

1、华强北片区发展定位

1)华强北片区因为其一直发展的重点是电子产品，在深圳，一提到电子产品马

上就会想到华强北的赛格广场，华强广场等，而这两个广场都是在华强北的中心区域，另外，在华强北的众多大厦中，有大量的生产电子产品的企业如赛格，华强集团，桑达科技，中航集团等，同时这里也是全国的一个电子集散地，大量的从事电子产品经营与流通的商人在这里聚集。因此，深圳市政府一直把华强北往电子集散地这样一个地位上推进。同时，由于铜锣湾百货、群星广场、天虹商场、女人世界等知名商场在这里集中，商业购物十分繁荣。

每天60万的人流聚集在这样一个小小的地方，商业机会巨大。所以，根据这样一个自然的商业形态，政府要把华强北打造成为深圳第一商圈。

2)因此，华强北主要发展的是商业广场物业，商住物业和写字楼物业。片区的

主要功能是商业贸易。

2、华强南发展定位

1)华强南与华强北中间隔了深南大到，以及历史的原因，华强南没有形成华强

北那样的电子或者商业购物商业气氛，但由于它临近华强北，受到的辐射十分强烈，因此，一直以来，华强南都是一个偏重于居住的区域。该片区内有上步南生活区，南园新村，福华新村等大型的生活区。同时，该区集中了早期深圳建设的大量集资房和商品房，建设银行，工商银行的职工宿舍就位于这个区域，同时，靠近滨河大道的大量农民私房也在这个区域内。大量的人集中在这个区域生活，且这些人主要就在华强北工作或者做生意。

2)因此，华强南的定位是生活娱乐等辅助功能区。

三、片区经济分析

1、人员构成情况

1)华强北区有常住人口8—10万，华强南区有5—8万。在这些常住人口中，

大部分是在该区域从事电子产品的买卖活动的私人老板，华强北商圈内购物商场内的私人商贩，附近写字楼里的工作人员，以及在上步和罗湖地王商圈

内的人员。在华强北区，主要就是白天在附近从事商业活动的人员，而华强南区也主要是在北去工作的人员。这些人收入中档偏上，有些私人老板很有经济实力，但他们的工作和生意使他们必须留在附近居住。

2)华强南区还有部分人员是在其他地方工作，住在该区的集资房和早期商品房

内的人员。这部分人员收入属于中档偏下，没有或者正在准备换其他地方居住，他们有购房的需求，但可能不具备在本区购房的实力，因此，他们主要考虑到房价稍低的其它地区购房。

2、商业形态

1)在华强北最多的就是电子产品的相关销售、物流等行业。第二位的是商场购

物。第三位是餐饮娱乐。

2)华强南主要是餐饮娱乐和服务业。

3、土地供应

目前来看，本区的土地储量不多，且基本都已经开发。特别是华强北区，土地基本都已经为几大国有企业所瓜分，基本没有可以供出让和开发的土地储备。而华强南区可以开发的土地也很少，以后土地提供的另一条途径就是进行城中村改造和旧城改造所得到的土地，即便如此，土地存量依然很少。

四、片区房地产市场研究

1、房地产发展历史回顾

1)本片区历史上是深圳有名的工业加工区，大量的国有企业在该片区拥有大量

的厂房和工业用地，由于其位置紧邻最先经济繁荣的罗湖区，所以除了工业加工区外，该区也形成了一定的居住氛围，住宅开发也有一定的发展，在该区有东园生活片区，南园生活片区，上步南的农民村，南华新村，以及福华新村等大型居住区，另外，建设银行职工宿舍，工商银行职工宿舍等集资房也位于该片区，因此住宅房地产在该区域一直有发展。

2)随着城市的发展和中心地带的不断西移，以及政府有意识的规划与推动，该

片区逐渐成为城市的又一中心地带。工业厂房和企业逐渐迁移出该区域，而其北区逐渐发展成为电子集散地和商业购物休闲中心，而其南区由于历史和地理原因，一直以居住型的区域出现，居住氛围越睐越浓厚，同时餐饮、娱乐等和居住密切的行业大量聚集，如南园路的繁荣等。

3)在经济发展和城市定位日益明确的情况下，该片区发展了大量的写字楼物业

和商业物业，如赛格广场、群星购物广场、中电大厦、深圳能源大厦、华强大厦、世贸广场、天虹商场、科技大厦、北方工业大厦、电子科技大厦、华联大厦等。同时，居住物业也有发展，格兰晴天、都市E站、都市100、玮

鹏花园、南华花园、嘉汇花园、鼎盛时代花园等，房地产的发展基本与经济和社会发展吻合。

2、房地产现状分析

1)片区主要在售住宅楼盘（皇御苑、汇港名苑、皇庭世纪本来不在华强南

片区，但其离华强南片区较近，且都在滨河大道上，与我司项目华强新

城存在一定的竞争关系，所以一并研究）

时间―04.02.23―――――

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时间——04.02.20————

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时间——04.02.19———

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2)片区住宅市场在售楼盘统计分析。（表1）

从上表可以看出，该片区的在售楼盘分布比较均匀，华强北4个，华强南5个。竞争较为激烈，但由于华强商业圈的巨大经济实力和辐射能力，以上楼盘的销售都较正常，没有出现恶性的竞争和销售十分困难的情况。几个样本楼盘都能实现比较正常的价位，可见该片区住宅市场比较稳定，供给和需求相对较均衡，市场成熟，买卖双方都能比较理性的作出决策。

3)片区住宅市场潜在供应量分析：（表2）

通过以上的统计表格可以看出，在该片区，潜在的市场供应主要集中在华强北片区，只有华强新城项目位于华强南。物业类型主要以住宅和商住为主，供应量也较大，可以预计将来两年该片区的住宅竞争将十分激烈，但土地存量分析我们可以看出，本地区在未来一段时间将没有土地可以供开发，而该片区的经济将进一步发展，对物业的需求将持续旺盛。需求的增长和供给的相对固定，将推动该片区物业的进一步升值。因此，在短期内竞争激烈，而长期来看几个竞争者都会取得不错的结局。

3、区域住宅市场特征

1)户型特征

从上面表1可以看出，华强北区的户型主要以中小户型为主，以单房和一房作为主要户型的项目占了3个。

华强北户型特征分析：（表3）

根据上表计算，华强北片区内在售楼盘中，两房以及两房以下的户型占了绝大部分，达88.3％，这和华强北地段优势，地价高，租金高的情况吻合，户型较小适合投资。

华强南片区户型分析：（表4）

根据上表的计算，华强南的在售住宅户型中，两房占46.4％，三房占34.5％，而单房和一房一共才占19.1％，可见，华强南片区的住宅物业偏重于居住，投资的功能稍弱。

2)价格特征

华强北价格特征（表5）

根据表1的相关数据计算可知，华强北的在售单位均价达9375元每平方米。华强南价格特征（表6）

华强南片区平均的价格7240元每平方米。

华强北和华强南的均价比较

华强南北价格相差达2135元每平方米（9375-7240），体现了华强北作为商业中心地带地价较高，租金较高等地段特征。华强北整体价格高于华强南。

另外，如果结合地图分析，可以看出，物业离深南大道的距离对房价的影响也很明显：离深南大道越近，价格越高，越远越低。呈现中间高，两端低的特点。

3)消费者特征

在本片区置业的客户，大部分是属于在华强北商圈工作、做生意的人，也有部分投资客户，只有在靠近皇岗口岸附近的部分楼盘，客户以香港人居多，如汇港名苑、皇御苑。由于目前商品房销售中卖方有意降低置业门槛，普遍推行低首期的做法促进销售，因此，置业者的年龄年轻化，特别是小户型的客户年龄更加年轻，在销售过程中，各楼盘都注重设计适合年轻一族的产品和配套，酒店式的物业管理被很多楼盘使用。

4)物业特征

都以高层住宅为主，且容积率都高，一般都在6左右，体现了该片区土地价格较高这一特征。

5)推售策略特征

华强片区的在售楼盘的推售策略大多运用低首期的方式。这种方式以前在罗湖的小户型使用较多，而低首期在罗湖证明是非常正确的一个推售方式，所以，被华强片区的楼盘所运用。