成本逼近法(一)

第四章成本逼近法

一、考试大纲要求：

成本逼近法

(一)考试目的

测试应考人员对成本逼近法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。

(二)考试基本要求

掌握：成本逼近法的概念、公式、估价步骤及各项成本测算。

熟悉：成本逼近法的应用特点、适用范围及要求。

了解：成本逼近法的应用限制。

(三)考试范围

1．成本逼近法概念

2．成本逼近法的基本公式

(1)公式的内涵

(2)公式的表达式

(3)公式各变量的含义

(4)各公式的适用条件

3．成本逼近法估价步骤

(1)确定土地取得费

(2)确定土地开发费

(3)计算税费

(4)计算利息

(5)计算利润

(6)确定土地增值

(7)修正并确定土地价格

4．土地取得费的概念、构成及计算方法

(1)土地取得费的概念

(2)土地取得费的构成及计算方法

(3)不同土地取得情况下土地取得费的计算要求及方法

5．土地开发费

(1)土地开发费的概念

(2)土地开发费的构成及计算方法

(3)不同条件下土地开发费的计算要求及方法

6．利息

(1)利息的概念

(2)利息计息方式及其区别

(3)单利与复利的计算方法

7．利润

(1)利润的概念

(2)利润的计算依据

(3)利润的计算方法

8．土地增值

(1)土地增值的概念

(2)土地增值的计算方法

(3)不同条件下土地增值的计算要求及方法

9．土地价格修正与确定

(1)修正的原则及要求

(2)修正的因素及修正公式

(3)根据估价对象条件修正的要求

10．成本逼近法适应范围

二、本章知识汇总

成本逼近法

一、成本逼近法：根据城镇土地估价规程，成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。

需要注意的是，土地的成本逼近法与房地产估价中的成本法不同，后者是以建筑物或建筑改良物重新建造的费用，经减折旧后求得建筑物价格，然后加上已知的土地价格，最终得到整个不动产的价格。而成本逼近法却是用来推算土地价格的，所以两者的实际应用范围和估价程序、方法都不同。

二、基本公式

成本逼近法的基本思路，是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为

“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益（税收体现），从而求得土地价格。

因此，成本逼近法的基本公式为：

土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益

三、成本逼近法估价步骤

1．判断待估土地是否适用成本逼近法；

2．收集与估价有关的成本费用、利息、利润及土地增值收益等资料；

3．通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息、利润；

4．确定土地开发后较开发前的价值增加额；

5．按地价公式求取估价土地的土地价格；

6．对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。

其中，确定各种有关成本费用的主要步骤是：确定土地取得费、确定土地开发费、计算税费、计算利息、计算利润、确定土地增值，然后对各项进行修正，确定土地价格。

四、土地取得费的概念、构成及计算方法

(一)土地取得费：是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。

（二）土地取得费的构成：

分为两种情况：

1、国家征用集体土地，而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。按照规定，土地补偿费是与被征土地原有收益有关，故可认为其中包含一定的级差地租。地上附着物和青苗补偿费是对被征土地单位已投入土地而未收回的资金的补偿，类似地租中所包含的投资补偿部分。安置补助费是为保证被征地农业人口在失去其生产资料后的生活水平不致降低而设立的，因而也可以看成具有从被征土地未来产生的增值收益中提取部分作为补偿的含义。

另外，国家实行占用耕地补偿制度，按照“占多少，垦多少”的原则，非农建设占用耕地，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地，没有条件开垦或开垦耕地不符要求的，应缴纳耕地开垦费。这笔费用对土地取得者来说，也是为取得土地而必须支付的费用，一般称为造地费，应按照开垦耕地所需要的投入费用进行计算。

2、为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁补偿费用，这是对原城市土地使用者在土地上投资未收回部分的补偿，补偿标准各地均有具体规定。

3、从市场取得土地使用权时，土地取得费就是土地使用权的取得价格(注意：应为客观合理的公开市场价格，非特殊交易)。

(三)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法

土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。

1．征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。征地费用包括两部分：土地取得费及相关税费，详情如下：

1)土地取得费：

非农建设征用农地：包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。

按照规定，征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的6－10倍；征用耕地的安置补偿费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4－6倍。但是，每公顷被应用耕地的安置补偿费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准和应用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

按照上述标准支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被应用前三年平均年产值的30倍。

耕地开垦费的计算，一般可按占用耕地的面积、质量及新开垦耕地的难易程度进行确定。当地有缴纳耕地开垦费标准规定的，应当依据其规定标准进行确定。

2)相关税费

A、占用耕地时的耕地占用税：以实际占用的耕地面积，按照规定税额一次征收。

B、占用耕地时的耕地开垦费：应按照开垦耕地所需要的投入费用进行计算。

C、占用菜地的新菜地开发建设基金：收取标准按城市规模大小而有所不同。国家规定，征用1亩城市郊区的菜地，城市人口在100万以上的，缴纳7000～10000元；城市人口在50～100万人的，缴纳5000～7000元；城市人口在50万人以下的，缴纳3000～5000元。各省、自治区、直辖市在上述额度基础上，可以根据本辖区城市菜地建设基础和生产情况，区别近郊和远郊，规定具体标准。

D、征地管理费：征地管理费按照建设用地审批权限由相应的国土资源管理部门分级征收，计征标准为征地补偿费总金额的1.4％一2.1％。

E、政府规定的其他有关税费。