土地估价-成本逼近法

土地估价

一、估价原则

1. 预期收益原则

2. 替代原则

3. 最有效利用原则

4. 供需原则

5. 报酬递增递减原则

6. 贡献原则

7. 变动原则

二、估价方法与估价过程

（一）估价方法的选择

1、土地估价方法的选择

收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。

2、土地估价的技术路线

2.1成本逼近法

采用成本逼近法评估地价的基本思路是以待估宗地所在区域开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，加上一定的利息、利润、应交纳的税金和土地增值收益来确定地价。即：

地价=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）×年期修正系数×（1+区位修正系数）

2.2基准地价系数修正法

首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异，进行区域因素和个别因素修正测算地价；然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之

间地价变化情况，进行期日修正；然后对地价进行年期修正和容积率修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。即：

地价＝基准地价×（1+综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数+开发水平差异修正

（二）估价过程

1、成本逼近法

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润利息，应缴纳的税金的土地的权益来确定土地价格的方法。其公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。

1.1土地取得费和相关税费

据徐州市国土局提供的资料和土地估价师实地调查，待估宗地所在区域在估价期日土地取得费主要依据现行征用粮田费用标准确定。

1.1.1青苗补偿费：根据徐州市人民政府文件《市政府关于实行政府统一征用土地的通知》（徐政发（1999）155号）待估宗地所在区域粮田在征用前三年平均产值为1500元/亩，因而青苗补偿费标准为750元/亩，即1.13元/m2。

1.1.2土地补偿费：根据苏国土建[1999]116号文件《关于印发<江苏省建设用地审批管理暂行办法>的通知》第十二条规定，土地补偿费被征用耕地前三年平均产值的8-10倍计。综合徐州市国土局提供的待估宗地所在区域征用农地实际情况，本次评估按土地征用前三年平均产值的10倍计，即15000元/亩即2

2.5元/m2。

1.1.3地面附着物补偿：据徐州市国土局提供的资料，待估宗地所在区域地面附着物补偿费平均标准为25000元/亩，即37.5元/m2。

1.1.4安置补助费：根据苏国土建[1999]116号文件《关于印发<江苏省建设用地审批管理暂行办法>的通知》第十二条规定，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为补征地单位前三年人均耕地年产值的6倍，征地前农业人口不足一亩的，每减0.1亩，安置补助费相应增加年产值的1倍，但每

一个需要安置的农业人口安置补助费最高不得超过前三年人均耕地年产值的15倍。根据资料，被征地的人均耕地0.1亩，因而安置补助费按年产值的15倍计，待估宗地所在区域安置补助费为1500×15=22500元/亩，即33.75元/ m2。

1.1.5粮食差价款：根据徐州市人民政府《关于对建设单位征用土地收取粮食差价款有关问题的通知》（徐政发[1990]178号）的规定，待估宗地所在区域粮食差价款为2500元/亩，即3.75元/m2。

1.1.6农业重点开发建设资金：根据江苏省人民政府办公厅苏政办发（1995）62号文件规定，待估宗地所在区域农业重点开发资金为1500元/亩，即

2.4元/m2。

1.1.7土地用途变更费：根据原江苏省国土管理局、江苏省物价局、苏土计（1995）63号、苏价涉（1995）第155号文件的规定，待估宗地所在区域土地用途变更费为1333.33元/亩，即2元/m2。

1.1.8耕地开垦费：根据江苏省人民政府苏政发（1998）8号文件规定，待估宗地所在区域耕地开垦费为3333.33元/亩，即5元/m2。

1.1.9耕地占用税及围垦造地专项资金；根据江苏省人民政府苏政发91987）85号文件《关于<耕地占用税暂行条例>实施办法》的规定，待估宗地所在区域耕地占用税为5333.33元/亩，即8元/m2 ，再根据江苏省财政办公厅苏财农税（96）26号文件规定，围垦造地专项资金为耕地占用税的10%，即0.8元/m2。

1.1.10不可预见费：根据徐政发[1999]155号文件的规定，不可预见费为除耕地占用税、围垦造地专项资金外上述费用之和的5%。

1.1.11土地管理费：根据原江苏省国土管理局、江苏省物价局、苏土计（1995）63号、苏价涉（1995）第155号文件的规定，待估宗地所在区域征用土地管理费为除耕地占用税、围垦造地专项资金和不可预见费外上述费用之和的3%。

综上，待估宗地所在区域在估价期日土地取得费见表2：

表2 土地取得费及相关税费

1.2土地开发费

土地开发费包括待估宗地红线外土地开发费和宗地内的土地开发费。依据本次评估设定的地价内涵和土地估价时实际的土地开发程度，本次评估设定的开发程度为宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖“六通”及宗地红线内通路、通电、通上水、通下水、通讯、土地平整“五通一平”。根据徐州市国土局提供的土地开发费用资料，经咨询当地建设行政部门，宗地红线外土地开发平均费用为60元/ m2，红线内土地的开发、平整费用为50元/ m2。

1.3利息

1.3.1利息率、计息期的确定

（1）利息率：以中国人民银行在估价期日2002年2月21日固定资产一年期贷款利息率5.31%计。

（2）计息期：按照待估宗地的规模及项目用地的特点，综合开发的实际情况，土地评估项目的土地开发周期为1年。土地取得费与红线外土地开发费在开始建设时一次性交付，计息期为一年。宗地红线内土地开发费在开发

过程中均匀投入，计息期为0.5年。

1.3.2利息计算

利息=（土地取得费+宗地红线外土地开发费）×年利息率＋宗地红线内土地开发费×年利息率×1/2=(125.05元/m2+60元/m2)×5.31%＋50元/ m2×5.31%×1/2=11.15元/m2

1.4利润计算

1.4.1利润率的确定

投资利息是把土地作为一种要素，以固定资产方式投入，发挥作用而得到回报。根据徐州市经济发展水平及该企业投资收益实际情况，综合确定本次土地评估的投资利润率为8%。

1.4.2利润计算

根据待估宗地的土地取得费，宗地红线外土地开发费和宗地红线内土地开发费则

利润=（土地取得费+宗地红线外土地开发费+宗地红线内土地开发费）×利润率

=（125.05元/m2+60元/m2+50元/m2）×8%

=18.80元/m2

1.5土地增值收益

本次采用成本逼近法评估地价是以待估宗地所在区域土地取得费和土地开发费平均标准为主要依据，加上一定的利息、利润税金和土地增值收益来确定地价。

地价=土地取得费及税费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益

上述公式中的土地增值收益是待估土地因改变用途或进行土地开发达到建设用地的某种利用税度而发生的价值增值，是土地开发后市场价格与成本之间的差额。本报告中采用成本逼近法确定土地增值是以无限的土地市场价格的土地增值收益。上述公式中计算的地价经年限修正后即为有限年限的土地使用权价格。

本次评估中的土地增值包括土地资源和土地资本的双重增值。所考虑的土地增值形式主要为二种：（1）土地用途转换型增值；（2）外部投资作用型增值。由于徐州市政府近几年连续加大对基础设施的投入，良好的基础设施条件为徐州市经济发展奠定了基础。

综合考虑上述两种情况，确定待估宗地增值率为10%。

土地增值收益=（土地取得费+红线外土地开发费+红线内土地整平费+利息+利润）×土地增值率=（125.05元/m2+60元/m2+50元/m2+11.15元/m2+18.80元/m2）×10%=26.50元/m2

1.6无限使用年限地价

待估宗地无限使用年限地价=土地取得费+宗地红线外土地开发费+土地红线内土地开发费+利息+利润+土地增值收益

=125.05元/ m2+60元/m2+50元/m2+11.15元/m2+18.80元/ m2+26.50元/m2

=291.51元/ m2

1.7年期修正

1.7.1土地还原利率的确定

土地还原利率实质上是土地投资成本的收益率。我们采用投资复合收益法，安全利息加风险调整值以及选择不动产收益与价格的比率三种方法综合确定。

（1）根据目前房租赁市场，购买土地使用权，银行通常提供7%的受让委估地块，贷款利息率为 5.31%，土地投资商自有资金的收益率一般要求12%-15%。根据投资复合收益法测算土地还原率为7.7%-8%.

（2）取中国人民银行1999年6月公布的固定资产一年限贷款利息率为安全利率，根据徐州市有关部门提供的资料。经与徐州市国土局有关人咨询后，发现目前该区土地投资存在一定风险，故在选取土地还原利率时考虑到土地投资风险因素以及银行一年限的贷款利息率测算土地还原利息率，测算土地还原利息率为7.5%-8%。

（3）搜集土地市场上相同和相似土地纯收益与地价等资料，通过测4宗

用地土地纯收益与价格的比率的平均值为7.8%。

综合考虑上述三种方法测算的土地还原利率，最终评估土地还原利率为8%。

1.7.2年限修正系数的测算

忽略自估价之日起算未来43年内土地还原利率的波动因素，年限修正系数为：年限修正系数=1-1/（1+土地还原利率）使用年限

=1-1/（1+8%）43=0.9635

1.7.3经年限修正后的地价

待估宗地使用限43年地价=待估宗地无限使用年限地价×年限修正系数=291.51元/ m2×0.9635=280.87元/m2

1.8区位修正

1.8.1交通条件：待估宗地所在区域道路体系为格网状，区域内的道路类型以交通型为主，待估宗地距离公交站点400m，待估宗地所在区域有三环路出口对外交通设施，待估宗地所在区域距火车站、汽车站距离4000m。评价较优。地价修正+2%。

1.8.2 工业区成熟度：待估宗地所在区域位于徐州市金山桥开发区，区域内有大量工业企业分布，区域工业集聚程度较优。地价修正+2%。

1.8.3宗地自身条件：待估宗地地势较高，形状规则，面积大小对土地利用有利，宗地自身条件总体一般，评估等级一般，地价修正0。

1.8.4环境条件：待估宗地所在区域为金山桥开发区，大气、水、声污染达到国家一般标准。综合环境一般。修正系数为0。

综合上述修正系数，即待估宗地综合修正系数为+4%。

区位修正后的地价=区位修正前的地价×(1+区位修正系数)

=280.87元/ m2×(1+4%)

=292元/ m2。

2、基准地价修正法

2.1 宗地位置、用途

待估宗地位于徐州市市金山桥开发区1号区，用途为工业用地。

2.2 基准地价的确定

徐州市国土管理局于2000年完成了市区土地定级估价工作，其主要成果有《徐州市基准地价更新与地价指数编制成果报告》（下简称《成果》）和相关土地定级估价图件。该项《成果》已经江苏省国土资源厅验收认定。根据该《成果》徐州市工业用地六级地基准地价是指基准日为2000年6月30日，土地平均开发程度为红线外“五通”即通路、通电、通上水、通下水、通讯，红线内“一平”的开发条件下，工业用地无限期的土地平均价格。根据《成果》，徐州市市区六级地工业用地基准地价为240元/m2。

3.3 宗地地价修正系数表和修正系数说明表引用

根据《徐州市城区基准地价更新与地价指数编制成果技术报告》工业用地地价因素修正系数表、使用年期修正系数表及地价因素说明表：

表3 工业用地地价修正系数表

表4 工业用地使用年限修正系数表

表5 工业用地宗地地价区位条件及个别因素优劣等次评定说明表

*应在同级别中比较

2.4 影响待估宗地地价的各项因素评估

根据徐州市市区工业用地宗地地价修正系数表，对照待估宗地的实际情况，对影响待估宗地地价的各项因素进行评估。评估过程如下：

①基础设施状况：供水保证率在98%，供电保证率100%，排水状况较好，供暖保证率在95%以上，雨污合排，评价较优。

②交通条件：待估宗地所在区域道路体系为格网状，区域内的道路类型以交通型为主，待估宗地距离公交站点400m，待估宗地所在区域有三环路出口对外交通设施，待估宗地所在区域距火车站、汽车站距离4000m。评价较优。

③宗地自身条件：待估宗地形状为规则矩型，形状利于待估宗地土地利

用。面积适中，地势较高。评价一般。

④环境质量：待估宗地所在区域为金山桥开发区，大气、水、声污染达到国家一般标准。综合环境一般。

⑤集聚程度：待估宗地所在区域位于徐州市金山桥开发区，区域内有大量工业企业分布，区域工业集聚程度较优。

⑥与相关企业配套程度：待估宗地所在区域内无相关配套企业。

⑦规划限制：规划对待估宗地的用途和使用强度均有一定限制，评价一般。

⑧地基条件：待估宗地地基承载力10t/m2以上，建设时仅需作一般的基础处理，地基条件一般。

⑨其他条件：较不利，评价较劣。

3.5 宗地地价修正系数的确定

综合影响待估宗地地价的区域因素和个别因素的评价结果，对照徐州市市区工业用地地价修正系数表及说明表，待估宗地地价修正系数评估结果见表6：

表6 因素修正系数结果表

2.6待估宗地地价测算

待估宗地无限期使用地价= 基准地价×（1+综合修正系数）

= 240元/m2×(1+0.021)

= 245.04元/m2

2.7期日修正

在采用基准地价系数修正法评估待估宗地时必须进行期日修正，由于近年来金山桥开发区的工业用地地价以每年2%的幅度程平稳增长的趋势，从2000年6月底到估价期日的32个月内，地价增长了5.33%，故本次评估地价指数取1.053。

期日修正后的地价=245.04元/m2×1.053 =258.03元/m2

2.8年限修正

上述评估的待估宗地地价为无限期使用年限地价，需进行年限修正。

年限修正后的地价=年限修正前的地价×年限修正系数

=258.03元/m2×[1-1/（1+土地还原率）使用年限]

=258.03元/m2×[1-1/（1+8%）43]

=258.03元/m2×0.9635

=248元/m2

2.9开发水平修正：由于待估宗地设定的开发水平为红线外达到通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖“六通”及待估宗地红线内通路、通电、通上水、通下水、通讯、土地平整“一平”，与五级地基准地价内涵宗地红线

外“五通”内“一平”不一致，故需要进行开发水平修正。根据《成果》，待估宗地所在区域红线外通暖的平均费用为10元/m2，红线内“五通”的平均费用为45元/m2，所以开发水平修正后的地价=248元/m2＋10元/m2＋45元/m2=303元/m2。

三、地价的确定

分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法对待估宗地地价进行了评估，两种方法的测算结果较接近，主要是由于待估宗地位于低级地段，采用成本逼近法进行地价测算时，各项政策规定皆取值于基数，受基差收益影响小。而基准地价参数合理，估价正确可靠，符合当地实际。估价人认为：采用两种评估方法测算结果的算术平均值作为待估宗地的最终地价，即（292元/m2+303元/m2）÷2 =297.50元/m2，待估宗地面积为3331.9m2，总地价为297.50元/m2×3331.9m2=991240.25元，大写人民币玖拾玖万壹仟贰佰肆拾元贰角伍分。