土地评估之成本逼近法
土地估价实务考试宝典之四：成本逼近法
土地估价实务考试宝典之四：成本逼近法
应用成本逼近法估价，要求按照《规程》的规定，进行数据的调查、归类和估算地价。
要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据。有文件依据的，要指出文件的名称及文件有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关部门证明，涉及当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并说明原因。
明确待估宗地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并说明依据。
有关税费、贷款利息及投资回报率的确定，要在技术报告中说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。
说明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据。
说明土地价格确定方法和结果。
1、采用成本逼近法评估土地价格应注意以下几点：
⑴弄清成本逼近法的运用范围
成本逼近法适用于土地市场不发育，土地成交实例不多无法利用方法评估地价的；适宜于新开发土
地或建筑物的估价；适宜于工业用地地价评估（注：城区或市区工业用地不能采用成本逼近法评估）对商业、办公、住宅等用地一般不能选择成本逼近法。
⑵选择成本逼近法的计算公式
土地价格=土地取得费（包含相关税费）+土地开发费+利息+利润+土地增值收益
但在采用成本逼近法进行地价评估时，应注意：
A如土地增值收益=（土地取得费及有关税费+土地开发费+利息+利润）×土地增值收益率
采用上述公式求得地价为无限年期土地价格，需进行年期修正。
B如土地增值收益是以地方政府公布的出让金代替，应先对成本地价进行有限年期修正，然后与出让金相加，得出有限年期地价。
在利用出让金代替上述增值收益计算地价时，一定要分析当地公布的出让金含义是否为单纯的政府收益，如包含其它内容，应扣除或实在无法运用，可不取出让金，仍用土地增值收益率公式计算，要根据改变以后的用途确定土地增值收益率。
2、采用成本逼近法评估土地价格的步聚：
⑴土地取得费
土地取得费，该项费用是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。主要
包括土地补偿费、劳动力安置费、青苗及地上物补偿费。
描述清楚待估宗地所处区域及宗地在征用前土地利用类型及本评估待估宗地所在区域周围土地利用类型是菜地、水田还是耕地或荒山等。
A根据《中华人民共和国土地管理法》及土地所在地方人民政府关于印发《国家建设征用土地补偿和安置办法》的通知及有关文件等，按标准测算，同时依据宗地所在区域的征地案例，分析综合确定。
B如当地无土地补偿、安置补偿、青苗及地上物补偿的具体文件规定，可依据《中华人民共和国土地管理法》或省、市级人民政府颁布的《土地管理法实施条例（或办法）》等文件，调查待估宗地所处区域或相似区域的征地案例（到当地土地管理部门征地处、征地科或统一征地办公室等部门）收集近期征地协议等资料。一定要弄清征地协议中土地取得费中包含内容。并结合待估宗地所处区域及宗地周边土地或宗地被征用前的土地利用类型；通过现场查看、调查，确定土地取得费。
⑵有关税费
有关税费是指在征地时按照国家、地方政府有关文件规定必交的税费。在确定有关税费时，每项税费取值都应有文件依据，要指出税费的名称及有关规定、标准（注：①有些已取消的税费一定要以与基准日最接近的公布文件为依据；②有些不合理的税费在取值时要认真分析；③有些交叉税费一定要注意不要重复计算，如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关的政府部门注明，涉及到当地不同区域的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并说明原因）
3、确定土地开发费
土地开发费是指获得土地后，开发的费用，指设定开发程度条件下的土地开发费。
⑴确定土地开发费方法
直接依据当地市、县人民政府印发的《关于征收某城市市政公用设施配套费》的通知，
结合评估设定的待估宗地的开发程度，确定开发费（前提是公布的配套费能够达到实际开发费标准）。只是在采用时要弄清公布的配套费的内容（①只是大市政配套费，还是包含了公共设施配套费和小区开发配套费；②弄清配套费包含“几通一平”；③弄清配套费是按单位用地面积还是单位建筑面积征收）。如当地未公布市政配套费的征收文件或公布征收的配套费标准低于实际开发费的标准，则参考当地基准地价测算时的土地开发费；同时到城建局、新建开发区、房地产开发公司、公用事业局等土地开发的相关部门调查、分析、测算、设定开发程度条件下的开发费。
⑵确定开发费时把握原则
A确定待估宗地开发程度，目地规模、各地具体情况的开发期限，设定开发程度。设定开发程度不同，开发期限可相同，可不相同，但开发费一定要有差别。如“五通一平”的开发周期为一年，而“二通一平的开发周期可定为9个月、6个月。”
B在确定开发费用时，设定开发程度均为“五通一平”，但各通中如通路，一宗地临主干道（20-60米）、水泥路或柏油路；而另一宗地临土地或砂石路（3-6米）；同样是“五通一平”开发费可取不一样，但一定要描述清楚，说明原因。
4、确定投资利息
⑴利息率的选择
根据评估的目的和土地开发的资金来源情况，利息率可选择存款利息率或贷款利息率。
如拍卖底价、抵押评估或土地开发是投资者利用自有资金投入，可采用评估基准日中国人民银行公布的与设定开发周期相应的利息率；如用于联营、入股等目的，或投资者贷款从事土地开发，可采用评估基准日中国人民银行公布的与设定开发周期对应的固定资产贷款利率；还可参照具体项目或当地土地开发投资贷款利息率。
⑵投资利息的计算公式
根据确定土地开发费的方法，来选择投资利息的计算公式（注：单利计息）
A直接采用当地市、县人民政府公布的市政基础设施配套费，且公布的配套费能够达到实际开发费标准。
投资利息=（土地取得费及有关税费+市政基础设施配套费）×开发周期×利息率
B当地市县人民政府公布的市政基础设施配套费未达到期实际开发费标准。
投资利息=（土地取得费及有关税费+市政基础设施配套费）×开发周期×利息率+（±土地开发费-市政基础设施配套费）×0。5×开发周期×利息率
5、确定投资利润
⑴投资利润率（或投资回报率）的确定方法
A依据土地投资利润；利用公式：
投资利润率=利润/总投资（土地取得费及有关税费+土地开发费）
B调查同行业的近几年的投资利润率，并结合待估宗地所在省、市、县的投资利润率（可采用中国统计年鉴数据）
⑵投资利润的计算公式
A、如采用年投资利润率
投资利润=（土地取得费及有关税费+土地开发费）×开发周期×年投资利润率
B如采用投资利润率或投资回报率
投资利润=（土地取得费及有关税费+土地开发费）×投资回报率
6、确定土地增值收益（也称土地所有权收益）
土地增值收益的确定方法及计算公式
A土地增值收益=土地成本价格×土地增值收益率=（土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润）×土地增值收益率
（土地增值收益率根据当地土地管理部门提供资料确定，经验在10%-30%之间）
B土地所有权收益可以当地市县人民政府公布的出让金标准代替（但要弄清出让金的内涵，我们是指归政府所有的那部分地价款，称为出让金）
7、计算土地价格
计算公式：
⑴如土地增值收益依据土地增值收益率确定，评后地价分别为无限年期土地价格（用Vn表示）和设定年限的土地价格（用V表示），则：
Vn=土地取得费及有关税费+土地开发投资+投资利息+投资利润+土地增值收益
⑵如土地增值收益采用当地地、市、县政府公布的出让金标准，地价计算公式分为：
A如出让金含土地使用年限与待估宗地土地使用年限一致；
B如出让全土地使导权年限与持估宗地土地使用权年限不一致。
成本逼近法在实务考试中可能会出现的常见错误
A缺少对待估宗地周边土地利用类型的描述；取得费不是区域的客观平均水平；税费的确定没有明确的法律和文件依据。
B开发费的确定与地价定义设定的开发程度不一致。开发费的取值与基准地价评估中的开发费不一致；
C利息计算有误；
D未进行年期修正或区位修正；
E费用确定可能漏项或多项；
F术语不规范；
G利润计算时考虑了利息；
H计算过程有错；
I计算单位不统一；
(完整版)土地评估方法
土地估价方式 一、收益还原法：在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。 适用范围：适用于有收益或有潜在收益（收益性）的土地、建筑物或是房地产的估价。 1、首先求得建筑物的价格；然后从待估不动产(房地产)的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益；再以土地还原率还原，即可得到土地的价格。 计算公式： a－B·r2＝L·r1 L =（a－B·r2）/ r1= a1/ r1 式中： L—土地价格；B—建筑物的价格(依其他方法求得)； a—建筑物及其相应范围的土地所产生的纯收益(a为折旧后收益)； r1—土地还原率； r2—建筑物还原率； a1—土地的纯收益。 2、基本步骤 （1）计算总收益：总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。分析可能产生的各种收益，按客观、持续及稳定等原则确定。 （2）计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。总费用在不同情况下，所包含的项目也有所不同。分析可能产生的各种费用支出，计算加总一般正常合理的必要年支出。
（3）计算土地纯收益：从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。 （4）确定合适的还原率：是影响地价高低的重要因素，要慎重选择。 （5）选择公式求算地价：根据公式适用评估对象和评估目的等条件，选用相应的计算公式，将纯收益用相应的还原率进行还原，即得土地的收益价格。 二、市场比较法：在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。 适用范围：从适用条件来看，主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易案例的地区，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。从评估目的和评估结果的形式来看，可直接用于评估土地的价格或价值，还可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。 1、直接比较过程：
2017土地估价师：成本逼近法适用范围
2017土地估价师：成本逼近法适用范围 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、人口净密度是居住人数与的比值。 A：建筑面积 B：居住面积 C：居住建筑用地面积 D：总居住面积 E：时间因素 2、竞争可以分为__竞争。 A．自由 B．不自由 C．充分 D．不充分 E．完全 3、城市分散布局的形式主要有分散组团式、和城镇组群式等。 A：一城一区式 B：一城二区式 C：分散自由式 D：自由组团式 E：土地 4、新古典主义城市地租理论的主要特征是将（）应用于传统地租理论中。 A.供需分析 B.效用分析 C.价值分析 D.边际分析 5、土地管理的基础是。 A：地价管理 B：地籍管理 C：土地执法监察 D：农地用途管制 E：35％～50％ 6、由于土地的不可移动性、个别性及交易量少的特点，在土地估价时很难寻找到像一般商品那样性质、条件完全相同的替代品，因此，一般都要进行修订后，才能按替代原则，采用土地估价方法确定待估地块价格。 A：时间 B：土地条件 C：环境 D：时间和土地条件 E：时间因素 7、国有企业改制中，如土地使用权处置采取__，根据国家规定，应依法报请有
批准权的土地行政主管部门进行核准和审批。 A．授权经营方式 B．国有土地出让 C．保留划拨方式 D．国有土地租赁 8、下列关于深度指数表的说法正确的是__。 A．以道路为基准，按距离道路的变化情况编制的地价变化表 B．以道路为基准，按建筑高度变化情况而编制的地价变化表 C．以道路为基准，根据地价变化的规律而编制的距离变化表 D．以道路为基准，按距离地下深度的变化情况而编制的地价表 9、基准地价系数修正法是在估价实践中的具体运用。【2008、2004年考试真题】A：合法原则 B：预期收益原则 C：最有效使用原则 D：替代原则 E：时间因素 10、成本逼近法评估土地价格的公式应该为。【2004年考试真题】 A：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益 B：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地增值 C：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地所有权收益 D：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值 E：时间因素 11、下列分组中属于按品质标志进行的是__。 A．超市按年销售额分组 B．企业按行业分组 C．职工按月工资额分组 D．城市按非农业人口数分组 12、国发[2004]8号规定，土地出让金用于农业土地开发的比例。由各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府根据不同情况，按各市、县不低于__的15%确定。 A．总地价 B．土地使用权出让金 C．总投资 D．土地出让平均纯收箍 13、城市分散布局的形式主要有分散组团式、__和城镇组群式等。 A．一城一区式 B．一城二区式 C．分散自由式 D．自由组团式 14、基准地块价格评估必须采用种以上方法进行。 A：2 B：4
土地评估各方法综合测算表.doc
精品 土地评估各方法综合测算表 成本法 成本逼近法 项目单价单位备注取费标准 一、土地取得成本5846 元/ 平方米（土地购买价格 + 土地取得税费 + 土地开发成本）×年期修正系数 1.土地购买价格6000 元/ 平方米根据周边土地招拍挂市场及项目自身情况综合确定—— 主要包括契税、印花税、交易手续费等，但由于交易手续费所占比例较小，在此只考虑契税及印花税，根 2.土地取得税费183 元/ 平方米据《北京市契税管理规定》及印花税相关规定，契税税率为3% ，印花税税率为 0.05% ，取土地购买价的 3.05% 3.05%( 契税 3%，印花税 0.05%) 3.土地开发成本0 元/ 平方米由于现在招拍挂取得的土地多已经是熟地，因此实际上土地开发成本已经包含在土地取得成本里了，在此 ——不在单独计取 4.年期修正系数0.9455 年期修正系数 =1 －1/(1 ＋ r)^n （r 为土地还原利率，取 7% ；n 为土地剩余使用年期，估价对象出让土地，43 ——土地剩余使用年限为 43 年）7% 指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福利费、 二、管理费用175 元/ 平方米办公费、差旅费等。本次评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会平均工资3% 水平等影响因素，以土地取得成本的3% 计算 三、销售费用120 元/ 平方米企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按土地取得成本 2% 和管理费用之和的 2% 计算
为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外 汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。设定项目在购买土地后即开始建设，开 四、投资利息318 元/ 平方米发建设周期为 1 年，设定土地取得成本在项目开始建设时一次性投入、管理费用、销售费用在建设周期内 5.31% 均匀投入，按单利计算，土地取得成本×贷款利率 + （管理费用 + 销售费用）×贷款利率 /2 ，贷款利率按当 期人民银行公布的基准利率计取 五、投资利润1842 元/ 平方米根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值、规模、用途、类 30% 似房地产竞争状况等影响因素取值，投资利润率取土地取得成本、管理费用、销售费用之和的百分比 包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于朝阳区，根据北京市相关规定，按评估值的 5.5% 六、销售税费483 元/ 平方米测算（营业税为房地产价值的5% ，城市维护建设税为营业税的7% ，教育费附加为营业税的3% ）。根据 5.50% 公式推导，销售税费 =[ 土地取得成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 + 投资利润 ] ×税率/(1- 税率 ) 七、土地单价8664 元/ 平方米土地取得成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 + 投资利润 + 销售税费—— 八、土地总价4332 万元土地单价乘以建筑面积 /10000, 建筑面积为 5000 平方米5000 重置成本法 单价单位取费标准 相关说明 一. 开发成本4012元/平方米勘查设计和前期工程费+ 建筑安装工程费+ 室外工程费 + 其他费用 含可行性研究费，施工现场三通一平费，规划设计费，工程设计费、环境设计费、地质勘探费、环境影响 1 、勘察设计和前期工程费170元/平方米评价费及综合管网设计费等，以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10% 的比例确定，本次评估根据估价5% 对象项目规模、建筑结构等因素本次评估取5%
剩余法&成本逼近法&收益还原法
3、剩余法 用剩余法进行地价评估时，通过对相邻地区商品房销售市场行情相关性分析，预测委估地块预期商品房售价、建筑成本、专业费用以及利息利润等，再运用公式计算地价。 其计算公式为： V=A-B-C V—待估土地价格 A—开发完成后房地产总价值B—整个开发项目的开发成本 C—开发商合理利润 详细计算过程如下： 1、确定估价对象最佳开发方式 估价对象按照武汉市商业用地平均容积率设定，确定待估宗地容积率为2.5。 2、确定开发周期和投资进度安排 ①开发周期确定 房地产开发的周期一般分三个阶段，前期主要包括报建、土地的开发（拆迁、场地平整、临时水电等）、勘察、设计、项目招标等；中期主要包括建筑安装工程建设（含设备的安装）；后期主要包括室外附属工程的建设（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路、围墙等）。 根据武汉区同类房地产项目的开发周期、估价对象项目的规模及开发项目的实际情况确定开发周期为2年。 ②投资进度安排
房地产开发的资金投入根据开发周期的时间也分三个阶段，前期报建、城市基础设施配套费、土地的开发、勘察、设计、项目招标等的费用较少；中期主要包括建筑安装工程建设（含地基、基础的处理、设备及安装等）资金投入比较集中；后期住宅小区主要包括室外附属工程的建设（含室外供水、排水、供电、煤气、绿化、道路等），资金投入较少，但时间比较长。 根据武汉市东湖开发区同类房地产开发资金投入的一般情况及该项目的具体情况，确定在第1年投资为40%，第2年投资60%。 3、估价对象开发完成后房地产价格的确定 估价人员通过资料的搜集、分析和筛选，选取估价对象周边类似的三宗房地产交易实例做为可比实例。根据交易案例的价格进行交易情况、交易期日、区域因素和个别因素修正，确定房地产价格，具体见下表。 比准价格确定表 根据以上的比较修正，估价对象的估价基准日的房地产比准价格为4069元/平方米。因为选用的案例价格均是现房或准现房的价格，
土地评估方法-成本逼近法
一、成本逼近法 成本逼近法是以开发土地耗费的各项费用之和为主要依据，再加上利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 （1）土地取得费 土地取得费是指待估宗地所在区域为取得土地使用权而支付的各项客观费用。 土地取得费=土地补偿费+安置补助费+青苗+地上附着物补偿费根据《山东省人民政府办公厅关于实施征地区片综合地价标准的通知》（鲁政办发[2009]20号），山东省自2009年7月1日起执行征地区片综合地价标准，征地区片综合地价标准指征收一般农用地土地补偿费与安置补助费之和。东城开发区城区定级范围内的征地区片综合地价标准为60元/平方米。 （2）开发费 土地开发费包括基础设施配套费和公用事业建设配套费，评估宗地开发程度为三通一平，根据东城开发区实际情况，当地三通平的土地开发费为80元/平方米。 （3）税费 耕地占用税：根据《山东省人民政府关于贯彻〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例>有关问题的通知》[鲁政发（2008）137号]
规定以及当地的实际交付执行标准来确定耕地占用税标准。 计：21.5元/平方米 ②耕地开垦费：根据《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第十六条规定：经批准占用基本农田以外的耕地的，按被占用耕地前三年平均年产值的八至十倍缴纳。取10倍标准补偿：1000元/亩*10=10000元/亩计：14.99元/平方米 ③征地管理费：按照《国家物价局、财政局关于发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知》[（1992）价费字597号]所附的《征地管理费暂行办法》中的第五条规定，征用土地管理费的收取标准：“若按照全包方式，征地管理按照各项土地费用（土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿费）的2.8%计”。 60*2.8%=1.68元/平方米 税费小计：（1）+（2）+（3）=21.5+14.99+1.68=38.17元/平方米（4）投资利息 根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为2年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款（六个月至1年）贷款利息率5.81%计。假设土地取得费及税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，则： 投资利息=（土地取得费+税费）*开发周期*银行利率+土地开发费*开发周期*1/2*银行利率=（60+38.17）*2*5.81%+80*2*0.5*5.81% =16.06元/平方米 （5）投资利润
2016年土地估价实务：成本逼近法
2016年土地估价实务：成本逼近法 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、有一宗土地，具有30年使用年期的地价是50元／平方米，土地还原利率取6％，假设该宗土地的使用年期是50年，其地价是元／平方米，土地还原利率取6％。 A：57．3 B：43．7 C：83．3 D：30．0 E：时间因素 2、与土地质量呈正相关关系的因子有__。 A．交通区位 B．城镇对外辐射能力 C．城镇交通条件指数 D．区域农业人口人均耕地 E．供、排水状况 3、某临街深度100英尺（1英尺＝0．3048m）的矩形宗地，总价为100万元，根据苏慕斯法则，该宗地临街前半部分的价格应为（）万元。 A.50．5 B.67．5 C.70．5 D.72．5 4、成本逼近法中各组成部分均应当是__ A．客观成本 B．实际成本 C．比较成本 D．计划成本 5、在影响土地价格的诸因素中，繁华程度属于。 A：一般因素 B：区域因素 C：个别因素 D：经济因素 E：时间因素 6、在中心地理论中，所谓“中心地”指的是。 A：区域的几何中心 B：泛指的城镇或居民点 C：区域内向周围地域提供货物和服务的中心城市或居民点 D：具备一定规模商业、服务业、制造业等职能的中心城市 E：时间因素 7、衡量不同税差别的最重要标志是__。
A．纳税人 B．课税对象 C．计税依据 D．税率 8、实现土地利用总体规划的重要技术措施是__规划。 A．土地利用分区 B．土地利用 C．土地利用专项 D．土地利用指标 9、不影响建筑物的现值。 A：结构 B：建造年代 C：原始造价 D：装修 E：时间因素 10、根据营业税起征点的幅度规定，个人按期纳税的，为月营业额元。 A：100 B：1000～5000 C：1000～8000 D：2000～5000 E：土地 11、决定土地价格高低的主要因素是__的存在。 A．经济地租 B．绝对地租 C．级差地租 D．垄断地租 12、财务状况是指企业在某一日期经营资金的来源和分布情况，一般通过资产负债表反映，反映财务状况的要素不包括__。 A．所有者权益 B．资产 C．使用者权益 D．负债 13、某城市四级工业用地基准地价为300元／㎡，设定的土地开发状况为四通一平(上水、下水、通电、通讯和场地平整)，若增加供气、供热将使地价分别增加40元／㎡、30元／㎡，若该四级地上某工业区达到上水、下水、通电、通讯、通热和场地平整的状况，其基准地价将达到元／㎡．(2002年真题) A：300 B：340 C：370 D：330 E：合法性 14、权属调查的主要内容不包括__的调查。 A．宗地位置 B．使用者情况
成本逼近法-1.doc
成本逼近法 1.某宗地的土地取得成本为1500万元，土地开发成本为3000万元，投资利息500万元,销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值为9000万元，则投资该宗地的收益率为( )。 2.2004年某宗地土地开发费用为1000万元。2008年某评估公司对该宗地进行评估，据调查，目前该区域同等情况下土地开发费用需2000万元，年利息率为6%，采用成本逼近法评估时，土地开发费应该取（）万元。 3.有一宗工业用地，土地取得费和相关税费为15万元，为自有资金投入；土地开发费为20万元，通过银行贷款取得，贷款年利率为6％，土地开发期为 1.5年。经调查，该宗地各项费用投入符合一般水平。则在成本逼近法计算中的投资利息为( )元。 4.某房地产开发项目土地面积1200m2，建筑面积2400m2，预计房屋建安费用为1500元/m2，专业费用按建安费用的10%计，销售税金预计约5元/m2，开发期预计为2年，第一年投入开发费用的60%，银行贷款年利息率为 5.49%，则在正常条件下该房地产开发项目的建造费用利息为( )万元。 5.某宗地土地使用者经2年自行开发完成基础设施配套，而所在区域土地开发期需要3年，如开发费均匀投入，则采用成本逼近法估价时，土地开发费的计息期应为（）年。 6.某块工业用地，土地取得费为200元/平方米，相关税费为50元/平方米，土地开发费是300元/平方米，利息为21.24元/平方米，利润率为10%，则土地投资利润是( )。 7.某开发区平均征地费为：三项补偿及有关税费为8万元/亩，土地开发费为2亿元/km2，为均匀投入。当地贷款年利率为12%，开发期为2年。开发商要求的投资回报率为15%，工业用地出让的土地增值收益率为10%，则开发利润为（）元/m2。 8.某地块的取得费为6万元/亩,开发费为1.8亿元/km2,其中第1年投入了40%,第2年投入了60%,已知土地投资的回报率为18%,土地增值收益率为20%,一年期贷款利率为10%,则该地块投资利润为（）元/m2。 9.某块工业用地，土地取得费为100元/平方米，相关税费为50元/平方米，土地开发费是200元/平方米，利息为15元/平方米，土地投资利润35元/平方米，增值收益率为15%，则土地增值收益是( )。 10.现拟出让该开发区一宗工业用地50年期的土地使用权，土地面积为1000m2。据调查，该开发区可供出让的土地面积约为 4.5km2，平均征地费及相关税费为10万元/亩，完成1km2的土地开发需投入2亿元，开发期为2年，均匀投入。全部土地投资回报率为15%，当地银行年贷款利率为6%，土地还原率为7%，50年期工业用地土地使用权市场价格与成本价格的比率为20%。
成本逼近法习题
成本逼近法习题
成本逼近法习题 ***说明：解题的步骤和个别步骤答案在计算过程中有，请补全计算公式和带入的数据等。(一)题一 1．估价对象概况 某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每亩为6万元，征地中发生的其他费用平均每亩为2万元，土地开发费平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款年利率一般为12％，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30％，开发商要求的投资回报率一般为15％，当地工业用出让增值收益率为10％。 2．采用成本逼近法估算上述土地价格 3．估价过程 (1) 计算土地取得费。 土地取得费包括征地、安置、拆迁、补偿费用和征地中发生的其他费用，因此： 土地取得费=？ (2) 计算土地开发费。 土地开发费=？
(3) 计息投资利息。 本实例中投资包括土地取得费和土地开发费，土地取得费利息的计息期为2年，土地开发费又分为两部分，其中30％为第一年投人，计息期为1.5年；另外70％在第二年投入，计息期为0.5年，因此投资利息为： (4) 计算开发利润。 全部投资按回报率15％计： 利润=？ (5) 计算土地价格。 因当地土地出让增值收益率为10％，则： 无限年期土地使用权价格=？ (二) 题二 某开发区土地总面积为5 km2，现已完成了“七通一平”开发建设，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地 1.5km2。该开发区现拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积10000m2。根据测算，该开发区每亩征地费平均为5万元，完成一平方公里的开发需投人2亿元。一般征地完成后，“七通一平”的开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资
土地估价方法及案例汇总
土地估价方法及案例汇总
收益还原法案例 一评估土地价格 案例1 某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000m2，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。该公司在该地块上建成一栋钢筋混泥土结构商业楼，总建筑面积为15000 m2，于2001年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价格为1300元/ m2。现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税及附加为销售收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/ m2，房屋还原利率为8%，土地还原利率为6%，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日价值。 （注释：1该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；2总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日（钢筋混凝土非生产用房经济寿命
为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止），故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止，共39年） 解： ①年经营收入=6000万元 ②年须扣除总费用： 销售成本及经营成本=4000万元；管理费、财务费用=6000*6%=360万元； 商品销售税金及附加=6000*8.5%=510万元；房屋年折旧：折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年 房屋重置价=1500*15000=2250万元；年折旧额=2250/39=57.69万元； 已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。 ③房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元 ④房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=（2250-57.69*4）*8%=161.54万元 ⑤土地年纯收益=472.31-161.54=310.77万元 ⑥该地块于2005年7月1日的价值：P=a/r 地*[1-1/(1+ r地)n]=(310.77/6%)*[1-1/(1+6%)35] =4505.62万元；土地单价=9011元/平方米。
土地评估之成本逼近法
土地评估之成本逼近法文件编码（TTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-0089）
?土地估价实务考试宝典之四：成本逼近法 土地估价实务考试宝典之四：成本逼近法 应用成本逼近法估价，要求按照《规程》的规定，进行数据的调查、归类和估算地价。 要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据。有文件依据的，要指出文件的名称及文件有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关部门证明，涉及当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并说明原因。 明确待估宗地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并说明依据。 有关税费、贷款利息及投资回报率的确定，要在技术报告中说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。 说明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据。 说明土地价格确定方法和结果。 1、?采用成本逼近法评估土地价格应注意以下几点： ⑴弄清成本逼近法的运用范围 成本逼近法适用于土地市场不发育，土地成交实例不
多无法利用方法评估地价的；适宜于新开发土 地或建筑物的估价；适宜于工业用地地价评估（注：城区或市区工业用地不能采用成本逼近法评估）对商业、办公、住宅等用地一般不能选择成本逼近法。 ⑵选择成本逼近法的计算公式 土地价格=土地取得费（包含相关税费）+土地开发费+利息+利润+土地增值收益 但在采用成本逼近法进行地价评估时，应注意： A如土地增值收益=（土地取得费及有关税费+土地开发费+利息+利润）×土地增值收益率 采用上述公式求得地价为无限年期土地价格，需进行年期修正。 B如土地增值收益是以地方政府公布的出让金代替，应先对成本地价进行有限年期修正，然后与出让金相加，得出有限年期地价。 在利用出让金代替上述增值收益计算地价时，一定要分析当地公布的出让金含义是否为单纯的政府收益，如包含其它内容，应扣除或实在无法运用，可不取出让金，仍用土地增值收益率公式计算，要根据改变以后的用途确定土地增值收益率。 2、?采用成本逼近法评估土地价格的步聚： ⑴土地取得费
成本逼近法
成本逼近法 一、成本逼近法概述 1、定义：以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法. 2、原理:将对土地的所有投资（包括土地取得费用和开发费用）作为基本成本，按照等量资本获取等量利润的投资原理，加上基本成本所应产生的相应利润和负担的利息，组成土地价格的基本部分；同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得地价。 3、基本公式: 地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益 4、特点： ①适于新开发土地估价，不适于已开发老城区土地估价； ②适于工业用地估价； ③适于土地市场不发育，无法采用其他方法进行估价的土地； ④成本价格是一种不完全价格，未考虑土地市场需求及效用； ⑤是估算土地成本价格的一种途径。 二、成本逼近法的估价程序与方法 1、土地取得费概念：是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。 构成：包括征地补偿费、拆迁安置补助费等 计算方法： ⑴、征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用，包括土地取得费和相关税费。 土地取得费包括：土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。 相关税费包括：耕地占用费、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、征地管理费及政府规定的其他有关税费。 ⑵、城镇国有土地的取得费按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括：拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费及相关税费。 ⑶、从市场取得土地使用权时，土地取得费就是土地使用权的取得价格，应是客观价格，同时还应注意地价内涵。 注意： ①土地取得费应是评估期日的重置费用； ②征地、折迁等取得土地的费用资料应从测算待估宗地所在区域平均土地取得费用入手计算； ③各费用的计算应以当地正在执行的征地补偿费和拆迁安置补助费的有关规定标准计算。 2、土地开发费 构成及计算方法：有三种即基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费。 基础设施配套费：常常概括为“七通一平”、“五通一平”、“三通一平”。 公共事业建设配套费：与项目大小、用地规模有关，各地情况不一，视实际情况而定。 小区开发配套费：同公共事业建设配套费类似.
成本逼近法
成本逼近法 成本逼近法 成本逼近法 成本逼近法是土地估价与评估方法中的一个评估过程系列，是一种根据收购和开发土地所产生的各种客观成本之和，加上客观利息、利润、应纳税额和土地增值收益等来确定土地价格的评估方法。 (i)评估基本公式: P = EA+ED+T+R1+R2+R3 = VE+R3，其中: P—-地价EA-征地费ED-土地开发费T-税R1-利息R2-利润R3-土地增值VE-土地成本价ii评估流程: 1。征地费及相关税费 a。农村集体土地征收时，征地费是补偿安置费，主要包括土地补偿费、地上青苗补偿费、建筑物和构筑物补偿费以及人员安置补助费b。征收国有土地使用权时，征地费是补偿安置费，主要包括被征收土地使用权、地上青苗、建筑物、构筑物的补偿费和人员安置费。(征用城镇国有土地的征地费按搬迁费计算拆迁安置费主要包括房屋和构筑物拆迁补偿费、安置补助费及相关税费相关税费:一、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；b .政府规定的其他相关税费) c .通过市场交易取得土地时，土地收购费为估价日该土地的客观市场收购价格。 征地开发过程中应向政府缴纳的税费。一般包括耕地占用税和耕地
开垦费、新菜地开发建设占用菜地基金、征地管理费(财政部发布《关于取消、暂停和免除XXXX一批行政事业性收费的通知》 1/ 7 土地评估估价法，土地评估估价法系列之一，成本逼近法 1年1月1日起取消)、政府规定的教育费附加和其他与征地过程直接相关的税费 2。土地开发费 土地开发费根据待估地块设定开发程度下的各项投资目标成本计算该地块为建成区内的已开发地块，评价设定的开发程度至少为地块红线外的通道、地块红线内的供水、供电和土地平整。 3。土地开发利息 土地开发总投资按合理利息计算。土地开发总投资包括征地费、土地开发费和各种税费。每期投资的应付利息应根据设定土地开发程度的正常开发周期、各种费用的投资期限和贷款年利率分别计算。土地开发期限超过1年的，利息按复利计算。 2 利息=土地收购及相关税费×[(1+利率)-1]+土地开发费×50%×[(1 +利率)1.5-1]+土地开发费×50%×[(1+利率)0.5-1] 4。土地开发利润 土地开发总投资按合理利润计算根据开发的性质和全国各地的实际情况，确定开发中各种投资的客观收益率，计算土地开发应获得的开发利润。土地开发利润一般为5 ~ 15%计算公式为:
成本逼近法的再认识
成本逼近法的再认识 杨云 刘晓虹 李永明 （安阳市金土地价评估事务所有限责任公司，安阳 ，455000） 摘 要：本文从模拟交易方式入手，分析界定不同交易方式下不同成本构成，并对成本逼近法中各参数的确定提出评估方法。 关键词：成本逼近法；交易方式；参数取值 1问题的提出 成本逼近法是大家比较熟悉且认为较为简单的一种评估方法，但在交易方式、地价内涵、区位个别因素修正等方面还不为人们所熟知。通过评估实践，对上述方面提出自己浅薄的意见。 2影响成本逼近法的因素 2.1 成本法的实质 根据报酬递增递减原则，对交易方式模拟，实质是成本累加。 2.2 影响成本逼近法参数的因素主要有三种： 一是成本法模拟的交易方式； 二是不同交易方式下的地价内涵； 三是区位及个别因素。 2.3 成本法模拟的交易方式 成本法模拟的交易方式主要有五统一征地模式、再转让模式、抵押模式(不交易的模式)。 2.3.1 模拟政府的土地征用、开发、出让过程： 2.3.2 模拟土地使用者买入再转让的过程： 2.3.3 模拟土地使用者买入再抵押的过程：
3三种模式下的地价内涵 不同交易行为，成本构成不同。 征地模式：取得费+开发费+土地增值收益； 转让模式、抵押模式：买入价+暗补+开发费+土地增值收益； 1 土地成本构成对比表 表Array 4参数的确定 4.1 征地模式下的重要参数 4.1.1 代征比例
根据征地实际情况，用地一般征地范围征到路中。由于宗地自身用地面积的价格外，道路、绿地及其他基础设施占地是无法出让的，因此，这些地价要摊到可出让宗地地价中。 代征比例=（代征地面积÷总征地面积）土地实际取得费=取得费÷（1-代征比例） 4.1.2 开发费 该模式下一般为生地到熟地的开发。 对于出让的目的，一般为净地出让，开发费一般为宗地外“几通”，宗地内“土地平整”。 4.1.3 相关税费的分摊 土地的每一种税费的计算方法不同：有的是以面积为基础计算的，有的则是以费用或价值为依据计算，还有的是直接加上一个固定数。 征地方式下税费主要包括耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金，只针对占用的耕地征收，一般按占用耕地的面积计算。这三项费用均以耕地面积为基础的，因此需要把这三项费用摊到可出让的土地面积中。 4.1.4 例： 需明确几个概念：总征地面积、耕地面积、可出让面积的关系耕地比例=耕地面积÷总征地面积 因此，上述宗地的耕地比例为=耕地面积÷总征地面积=9000÷10000=90% 代征比例=代征面积÷总征地面积=（总征地面积-可出让面积）÷总征地面积=3000÷10000=30% 耕地占用税=耕地面积×税费标准 =9000×31=279000元 耕地占用税摊到可出让面积中=可出让面积×耕地比例÷（1-代征比例）×税费标准 =7000×90%÷（1-30%）×31=279000元 由于耕地开垦费、新菜地开发建设基金与耕地占用税同样是只针对耕地进行征收的，因此，费用均演变为： 耕地占用税=税费标准×耕地比例÷（1-代征比例）耕地开垦费=税费标准×耕地比例÷（1-代征比例） 新菜地开发建设基金=税费标准×耕地比例÷（1-代征比例 ）
土地估价-成本逼近法
土地估价 一、估价原则 1. 预期收益原则 2. 替代原则 3. 最有效利用原则 4. 供需原则 5. 报酬递增递减原则 6. 贡献原则 7. 变动原则 二、估价方法与估价过程 （一）估价方法的选择 1、土地估价方法的选择 收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。 2、土地估价的技术路线 2.1成本逼近法 采用成本逼近法评估地价的基本思路是以待估宗地所在区域开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，加上一定的利息、利润、应交纳的税金和土地增值收益来确定地价。即： 地价=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）×年期修正系数×（1+区位修正系数） 2.2基准地价系数修正法 首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异，进行区域因素和个别因素修正测算地价；然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之
间地价变化情况，进行期日修正；然后对地价进行年期修正和容积率修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。即： 地价＝基准地价×（1+综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数+开发水平差异修正 （二）估价过程 1、成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润利息，应缴纳的税金的土地的权益来确定土地价格的方法。其公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。 1.1土地取得费和相关税费 据徐州市国土局提供的资料和土地估价师实地调查，待估宗地所在区域在估价期日土地取得费主要依据现行征用粮田费用标准确定。 1.1.1青苗补偿费：根据徐州市人民政府文件《市政府关于实行政府统一征用土地的通知》（徐政发（1999）155号）待估宗地所在区域粮田在征用前三年平均产值为1500元/亩，因而青苗补偿费标准为750元/亩，即1.13元/m2。 1.1.2土地补偿费：根据苏国土建[1999]116号文件《关于印发<江苏省建设用地审批管理暂行办法>的通知》第十二条规定，土地补偿费被征用耕地前三年平均产值的8-10倍计。综合徐州市国土局提供的待估宗地所在区域征用农地实际情况，本次评估按土地征用前三年平均产值的10倍计，即15000元/亩即2 2.5元/m2。 1.1.3地面附着物补偿：据徐州市国土局提供的资料，待估宗地所在区域地面附着物补偿费平均标准为25000元/亩，即37.5元/m2。 1.1.4安置补助费：根据苏国土建[1999]116号文件《关于印发<江苏省建设用地审批管理暂行办法>的通知》第十二条规定，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为补征地单位前三年人均耕地年产值的6倍，征地前农业人口不足一亩的，每减0.1亩，安置补助费相应增加年产值的1倍，但每
土地估价实务考试宝典之四：成本逼近法
土地估价实务考试宝典之四：成本逼近法 土地估价实务考试宝典之四：成本逼近法 应用成本逼近法估价，要求按照《规程》的规定，进行数据的调查、归类和估算地价。 要详细讲明土地取得费的各组成项目及费用标准，并讲明其确定的依据。有文件依据的，要指出文件的名称及文件有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定的，要有当地土地治理部门或有关部门证明，涉及当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并讲明缘故。 明确待估宗地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并讲明依据。 有关税费、贷款利息及投资回报率的确定，要在技术报告中讲明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。 讲明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据。 讲明土地价格确定方法和结果。 1、采纳成本逼近法评估土地价格应注意以下几点： ⑴弄清成本逼近法的运用范围 成本逼近法适用于土地市场不发育，土地成交实例不
多无法利用方法评估地价的；适宜于新开发土 地或建筑物的估价；适宜于工业用地地价评估（注：城区或市区工业用地不能采纳成本逼近法评估）对商业、办公、住宅等用地一般不能选择成本逼近法。 ⑵选择成本逼近法的计算公式 土地价格=土地取得费（包含相关税费）+土地开发费+利息+利润+土地增值收益 但在采纳成本逼近法进行地价评估时，应注意： A如土地增值收益=（土地取得费及有关税费+土地开发费+利息+利润）×土地增值收益率 采纳上述公式求得地价为无限年期土地价格，需进行年期修正。 B如土地增值收益是以地点政府公布的出让金代替，应先对成本地价进行有限年期修正，然后与出让金相加，得出有限年期地价。 在利用出让金代替上述增值收益计算地价时，一定要分析当地公布的出让金含义是否为单纯的政府收益，如包含其它内容，应扣除或实在无法运用，可不取出让金，仍用土地增值收益率公式计算，要依照改变以后的用途确定土地增值收益率。 2、采纳成本逼近法评估土地价格的步聚：
成本逼近法土地技术报告
( 一) 成本逼近法 成本逼近法就是以开发土地的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息以及应交纳的税费和土地所有权收益来确定土地价格的评估方法。其公式为： 熟地价格=土地取得费用+ 土地开发费用+税费+利息+利润+ 土地所有权收益 宗地价格=熟地价格X位置修正系数X使用年限修正系数。上述文字表达式可具体表示为： P1s=P1c(1+r 3) P1c=(E a+E d+T)X (1+r 1+r 2) 式中：P is :单位面积土地价格；P 1C :单位面积土地成本 价格； E:单位面积土地取得费；E d：单位面积土地开发费； T:单位面积应交纳的税费；r i :资金年利息率； 「2：投资利润率；「3：土地所有权收益率；n 1：土地 开发周期；住：建筑物建造周期。 根据目前地产市场状况，可以作如下基本假设: (1) E a：以成都市与估价对象相同区域的平均征地费用为准； (2) E d：以现行有关部门征收标准为准； (3) T ：指基本建设前期应交纳的相关税费； (4) 利息：据惯例，先征地，后进行开发建设。假设宗地为委托拆迁，费用一次性投入。土地开发资金为分段投入；
(5) 利润：按投资利润率计算。 按照上述假设，可以将成本逼近法公式变形为： n1+n2 n1/2+n2 P c=(E a+T)(1+r i) +&(1+r i) +(E a+E d+T) x r2 P s=R c+r3. R c 其中「3. R c以土地出让金代替。 1. 土地取得费(E a) 根据成都市有关规定测算，该类土地取得费(含税费)单价为元/ m2 (见技表三)。 技表二土地取得费用及税费一览表 据调查，该区域的土地的代征地一般为净地的15%-20%由于估 价对象区域内道路网密度一般，故本次评估取其代征地为15%贝心土地取得费(Ea)单价为宁(1-15%)?(元/ m)o 2. 土地开发费(Ed) 截至评估基准日，估价对象的实际开发程度为区域“六通”(通 上水、通下水、通路、通电、通讯、通气)，宗地内“五通一平”。估价对
成本逼近法(土地增值收益率确定)
成本逼近法(土地增值收益率确定) 第一节成本逼近法概述 一、成本逼近法的概念 成本逼近法是一种估价方法，根据开发土地产生的各种成本加上一定的利润、利息、应付税款和土地增值收入来计算土地价格。二。适用范围 由于土地价格主要取决于效用，而不是成本，成本近似法有时可能偏离市场。因此，使用成本近似法有一定的局限性。一般成本近似法适用于:1。新开发的土地不适用已建成区已开发土地的评估； 2.在土地市场不发达和交易数量少的地区，不能用市场比较法进行评估。3 .工业用地估价，城市或城市工业用地除外；4.学校、公园和公共建筑、公共福利设施和既无收入也无交易的园地等特殊土地的估价。三、成本逼近法的基本公式 v = Ea+Ed+T+R1+R2+R3 = VE+R3+？？ 其中:v-土地价格；ea-土地征用费；教育-土地开发费-税费；rl-兴趣；R2-利润 R3-土地增值；土地成本价 第2节成本逼近法评估程序和方法 一、成本法评估步骤 1.判断待估土地是否适用成本逼近法； 2.收集与估价相关的成本、利息、利润和增值收益信息； 3.直接或间接取得拟评估土地的征地费、土地开发费及相关税费、利
息和利润；4.确定开发后土地相对于开发前的增值；5.根据地价公式计算估价土地的地价； 6.修改土地价格以确定待评估土地的最终价格。(1)征地费的概念 征地费是支付给原土地使用者的征地费用。(2)不同征地条件下的征地费用及计算方法 征地费按照土地使用单位取得土地使用权所支付的客观费用计算。 1.征用农村集体土地时，征地费为征地费。所有征地费用应根据待估宗地所在地区政府制定的标准或应支付的客观费用确定。征地费用包括两部分:征地费用和相关税费。具体如下:(1)征地费用 根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)第四十七条，国家征用集体土地并向农村集体经济组织支付费用:“征用土地补偿费包括土地补偿费、劳动安置补助费、土地补偿费和青苗补偿费。”根据《土地管理法》的规定，征用耕地的土地补偿费为征用前三年平均年产值的六至十倍。因为它与被征用土地的原始收入有关，所以可以认为它包括一定的级差地租。 根据《土地管理法》第47条，“耕地征收补偿费为耕地被征收前三年平均产值的6-10倍；被征用耕地的安置补助费，按照被征用耕地的数量除以被征用单位在被征用前的人均耕地数量计算。每一个被安置的农业人口的安置补偿标准是被征用耕地前三年平均年产值的4-6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补偿最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。支付土地补偿费和安置补助费后，安置仍无必要。
成本逼近法试卷.doc
成本逼近法试卷 [模拟] 150 判断题 第1题： 从理论上来讲，土地价格是提前支付的资本化的地租。() A.正确 B.错误 第2题： 成本逼近法，就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。() A.正确 B.错误 第3题： 土地的实际开发成本增加，则其价格也一定会上涨。() A.正确 B.错误 第4题： 成本逼近法的计算结果一般不能作为最终评估结果，须经过校核和验证，才能用来作为市场交易的价格依据。() A.正确 B.错误 第5题： 征地费用越高，土地的价格也就越高。() A.正确 B.错误 第6题： 土地开发周期为两年时，通常要考虑计算复利。() A.正确 B.错误 第7题： 土地取得费及其税费同开发费用一样，都是在整个开发期内均匀投入。() A.正确 B.错误
第8题： 土地取得费和开发费的计息期均为整个开发期。() A.正确 B.错误 第9题： 成本逼近法中的投资包括土地取得费和土地开发费。() A.正确 B.错误 第10题： 一般情况下，工业用地开发利润率要比住宅用地的利润率低。() A.正确 B.错误 第11题： 成本逼近法是以建筑物或建筑改良物重新建造的费用，经减折旧后求得建筑物价格，然后加上土地价格，从而得到不动产价格。() A.正确 B.错误 第12题： 成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，对工业用地、商业及住宅用地也同样适用。() A.正确 B.错误 第13题： 征用耕地的补偿费为该耕地被征用前3年平均产值的4～6倍。() A.正确 B.错误 第14题： 成本逼近法中利润、利息计算的基数包括土地取得费和土地开发费，而不包括在土地取得土地开发过程中所必须支付的有关税收和费用。() A.正确 B.错误 第15题： 当待估宗地为出让土地时，成本逼近法中应进行法定最高年期修正。() A.正确 B.错误 第16题：