成本逼近法
成本逼近法
成本逼近法，是以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上客观的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的估价方法。
㈠评估基本公式：
P＝E a＋E d＋T＋R1＋R2＋R3＝V E＋R3
式中：
P—待估宗地价格
E a—土地取得费
E d—土地开发费
T—税费
R1—利息
R2—利润
R3—土地增值
V E—土地成本价格
㈡估价过程：
1.土地取得费及相关税费
a.征收农村集体土地时，土地取得费即为征收补偿安置费用，主要包括补征收土地、地上青苗、建筑物及构筑物的补偿费用及人员的安置补助费。
b.征收国有土地使用权时，土地取得费即为征收补偿安置费用，主要包括被征收土地使用权、地上青苗、建筑物及构筑物的补偿费用及人员的安置补助费。（征收城区国有土地的土地取得费按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费及相关税费。相关税费：A、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；B、政府规定的其他有关税费。）
c.通过市场交易获得土地时，土地取得费即是估价期日土地的客观市场购置价格。
土地取得和开发过程中应向政府缴纳的税费，一般包括占用耕地的耕地占用税和耕地开垦费、占有菜地的新菜地开发建设基金、征地管理费（财政部发布《关于取消、停征和免征一批行政事业性收费的通知》于2015年
1月1日起取消）、政府规定的教育附加等其他在土地地取得过程中直接相关的税费等。
2.土地开发费
土地开发费按待估宗地设定开发程度下应投入的各项客观费用计算。属建成区内已开发完成的宗地，评估设定的开发程度最少应为宗地红线外通路、通上水、通电和宗地红线内土地平整。
3.土地开发利息
土地开发总投资应计算合理利息，土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费，按照设定的土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和贷款年利率，分别测算各期投入应支付的利息。土地开发周期超过1年者，利息应按复利计算。
利息=土地取得及相关税费×[（1＋利率）2－1]+土地开发费×50%×[（1＋利率）1.5－1]+土地开发费×50%×[（1＋利率）0.5－1]
4.土地开发利润
土地开发总投资应计算合理利润。按照开发性质和各地实际情况，确定开发中各项投资的客观回报率，测算土地开发应取得的开发利润。土地开发利润一般为5～15％。计算公式为：
利润＝(土地取得费及相关税费+土地开发费)×开发利润率
5.土地增值
土地增值依据土地所在区域内，因用途等土地使用条件改变或进行土地开发而产生的价值增加额或比率测算。
土地增值收益＝(土地取得及相关税费+土地开发费+利息+利润) ×土地增值率
6.土地成本价格
土地成本价格=土地取得费及相关税费+土地开发费+利息+利润+土地增值
7.价格修正确定
⑴个别因素修正
经过以上初步测算后，应根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行其他因素修正，确定土地价格。主要是根据待估宗地的个别因素条件进行修正。
⑵年期修正
当土地增值是以有限年期的价格与成本价格的差额确定时，不再另行年期修正；当土地增值是以无限年期的价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一并进行年期修正，修正系数公式为：K＝1－1/(1+r)n
式中：
K—年期修正系数
r—土地还原率
n—土地使用年期
当待估宗地为已出让土地时，应进行剩余使用年期修正。
8.估价结果
待估宗地价格＝土地成本价格×个别因素修正系数×年期修正系数附：评估实例
附：
Ⅰ、成本逼近法
成本逼近法，是以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上客观的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的估价方法。
㈠评估基本公式：
P＝E a＋E d＋T＋R1＋R2＋R3＝V E＋R3
式中：
P—待估宗地价格
E a—土地取得费
E d—土地开发费
T—税费
R1—利息
R2—利润
R3—土地增值
V E—土地成本价格
㈡估价过程：
1.土地取得费及相关税费
（1）土地取得费
根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定，征用耕地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。
A、土地补偿费和安置补助费
待估宗地位于##市郊区，宗地来源及周边为耕地，按耕地标准补偿。依据《内蒙古自治区人民政府办公厅关于公布实施自治区征地统一年产值标准和征地区片综合地价的通知》（内政办发[2011]143号）规定，##市##区征地区片综合地价包含土地补偿费和安置补助费，区片价为74000元/亩。待估宗地的土地补偿费和安置补助费为：
土地补偿费和安置补助费=74000÷666.67=111（元/平方米）
B、青苗补偿费
依据当地的耕地种植情况和统一年产值标准，耕地的青苗补偿费按统一年产值标准补偿。区域耕地年产值标准为1676元/亩。待估宗地的青苗补偿费为：
青苗补偿费=1676÷666.67=2.51（元/平方米）
（2）相关税费
A、耕地开垦费
依据《内蒙古自治区耕地造地费、闲置费征收和使用管理办法》（内财综字[1998]410号）规定，占用一般耕地的耕地开垦费按前五年平均产值的5—7倍收取。本次综合确定按5倍计算。
耕地开垦费=1676÷666.67×5=12.55（元/平方米）
B、耕地占用税
依据《内蒙古自治区人民政府关于修改<内蒙古自治区耕地占用税实施办法>的决定》（2014年11月18日修正）规定：##市平均税额为每平方米31元，经济技术开发区适用税额，在本办法第六条规定的旗县(市、区)适用税额基础上提高50％。则：
耕地占用税＝31×（1+50%）=46.50（元/平方米）
2.土地开发费
经济开发区的土地开发建设费用一般以缴纳基础设施建设配套费的方式缴纳，在土地使用者办理《建设用地规划许可证》时缴纳。依据##市人民政府办公厅关于印发《##市中心城区市政公用设施建设配套费征收管理规定》的通知（赤政办发[2009]030号）规定：城市市政公用设施建设配套费（以下简称配套费）按建筑面积每平方米100元征收，其中50元用于供水、排水、公共交通、桥涵、燃气、园林绿化、环境卫生等；50元用于城市集中供热管网的建设和改造。对无法按建筑面积计算的构筑物按工程总投资的2.5%标准征收（不含设备购置费）。依据待估宗地相关规划文件，待估宗地总投资为19234.19万元。则：
市政公用设施建设配套费=192341900×2.5%÷146667.40＝32.79（元/平方米）
2.土地开发利息
根据待估宗地的开发程度和开发规模，设定土地开发周期为1年，投资利息率按估价期日中国人民银行公布的一年期贷款利率4.35%计。假设土地取得费及相关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入。即：
利息=土地取得费及相关税费×利息率×1+土地开发费×利息率×0.5 =（113.51+12.55+46.50）×4.35%×1+32.79×4.35%×0.5
=8.22（元/平方米）
4.土地开发利润
按照开发性质和各地实际情况，确定开发中各项投资的客观回报率，测算土地开发应取得的开发利润。调查当地土地开发的投资回报情况，参考同类企业近三年的投资利润率,确定本次评估的土地开发年利润率为8%。即：
利润=（土地取得费及相关税费+土地开发费）×开发利润率
=（113.51+12.55+46.50+32.79）×8%
=16.43（元/平方米）
5.土地增值
##市没有公布土地增值收益率，仅在公布的基准地价里说明“土地出让金一般按公示地价的40%缴纳”，依据##市土地出让金缴纳情况，当地的出让金缴纳标准基本控制在40%水平。因此，本次评估参照当地通常标准，确定土地增值率为40%，则：
土地增值=（土地取得费+相关税费+土地开发费+利息+利润）×40%
=（113.51+12.55+46.50+32.79+8.22+16.43）×40%
=92（元/平方米）
6.土地成本价格
土地成本价格=土地取得费及相关税费+土地开发费+利息+利润+土地增值
＝113.51+12.55+46.50+32.79+8.22+16.43+92
＝322（元/平方米）
6.价格修正确定
⑴个别因素修正
经过以上初步测算后，应根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行其他因素修正，确定土地价格。报告根据“第二部分的地价影响因素中个别因素”所描述待估宗地状况进行修正，最终计算得到个别因素修正系数之和为2%。
个别因素修正表
个别因素修正个别条件说明优劣修正系数宗地位置位于##市红山经济开发区较优0.025
宗地面积宗地面积较大较优0.025
宗地形状宗地形状规则优0.05 宗地地形地质平地地形，土质承载力一般一般0
宗地地势地势平坦优0.05 宗地临路状况临高速公路和开发区道路优0.05 宗地利用限制符合开发区工业用途较优0.025 土地利用状况土地利用率低劣-0.05 土地开发程度七通一平优0.05
污染情况对环境有轻微污染较劣-0.025 合计0.2
⑵年期修正
当土地增值是以无限年期的价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一并进行年期修正，修正系数公式为：
K＝1－1/(1+r)n
式中：
K—年期修正系数
r—土地还原率(土地还原率的确定：取中国人民银行一年期存款基准利率1.5％作为安全利率，加上根据待估宗地所处地区的社会经济发展和土地市场因素对其影响程度确定的风险调整值4.5%。即：土地还原率=安全利率+风险调整值=1.5％+4.5%=6％。)
n—土地使用年期
待估宗地土地使用权年期为50年，代入公式计算得到年期修正系数为0.9457。
8.估价结果
待估宗地价格＝土地成本价格×个别因素修正系数×年期修正系数
＝322×（1+2%）×0.9457
＝305.12（元/平方米）
成本逼近法评估过程及评估结果一览表
宗地编号宗地名称土地取得
费
相关税
费
土地开发
费
投资利
息
投资利
润
土地增
值收益
个别因素
修正系数
年期修
正系数
出让土
地价格
##区-出-1 ##油库113.51 59.05 32.79 8.22 16.43 92 1.002 0.9457 305.12 当我被上帝造出来时，上帝问我想在人间当一个怎样的人，我不假思索的说，我要做一个伟大
的世人皆知的人。于是，我降临在了人间。
我出生在一个官僚知识分子之家，父亲在朝中做官，精读诗书，母亲知书答礼，温柔体贴，父母给我去了一个好听的名字：李清照。
小时侯，受父母影响的我饱读诗书，聪明伶俐，在朝中享有“神童”的称号。小时候的我天真活泼，才思敏捷，小河畔，花丛边撒满了我的诗我的笑，无可置疑，小时侯的我快乐无虑。
“兴尽晚回舟，误入藕花深处。争渡，争渡，惊起一滩鸥鹭。”青春的我如同一只小鸟，自由自在，没有约束，少女纯净的心灵常在朝阳小，流水也被自然洗礼，纤细的手指拈一束花，轻抛入水，随波荡漾，发髻上沾着晶莹的露水，双脚任水流轻抚。身影轻飘而过，留下一阵清风。
可是晚年的我却生活在一片黑暗之中，家庭的衰败，社会的改变，消磨着我那柔弱的心。我几乎对生活绝望，每天在痛苦中消磨时光，一切都好象是灰暗的。“寻寻觅觅冷冷清清凄凄惨惨戚戚”这千古叠词句就是我当时心情的写照。
最后，香消玉殒，我在痛苦和哀怨中凄凉的死去。
在天堂里，我又见到了上帝。上帝问我过的怎么样，我摇摇头又点点头，我的一生有欢乐也有坎坷，有笑声也有泪水，有鼎盛也有衰落。我始终无法客观的评价我的一生。我原以为做一个着名的人，一生应该是被欢乐荣誉所包围，可我发现我错了。于是在下一轮回中，我选择做一个平凡的人。
我来到人间，我是一个平凡的人，我既不着名也不出众，但我拥有一切的幸福：我有温馨的家，我有可亲可爱的同学和老师，我每天平凡而快乐的活着，这就够了。
天儿蓝蓝风儿轻轻，暖和的春风带着春的气息吹进明亮的教室，我坐在教室的窗前，望着我拥有的一切，我甜甜的笑了。我拿起手中的笔，不禁想起曾经作诗的李清照，我虽然没有横溢的才华，但我还是拿起手中的笔，用最朴实的语言，写下了一时的感受：
人生并不总是完美的，每个人都会有不如意的地方。这就需要我们静下心来阅读自己的人生，体会其中无尽的快乐和与众不同。
“富不读书富不久，穷不读书终究穷。”为什么从古到今都那么看重有学识之人？那是因为有学识之人可以为社会做出更大的贡献。那时因为读书能给人带来快乐。
自从看了《丑小鸭》这篇童话之后，我变了，变得开朗起来，变得乐意同别人交往，变得自信了……因为我知道：即使现在我是只“丑小鸭”，但只要有自信，总有一天我会变成“白天鹅”的，而且会是一只世界上最美丽的“白天鹅”……
我读完了这篇美丽的童话故事，深深被丑小鸭的自信和乐观所折服，并把故事讲给了外婆听，外婆也对童话带给我们的深刻道理而惊讶不已。还吵着闹着多看几本名着。于是我给外婆又买了几本名着故事，她起先自己读，读到不认识的字我就告诉她，如果这一面生字较多，我就读给她听整个一面。渐渐的，自己的语文阅读能力也提高了不少，与此同时我也发现一个人读书的乐趣远不及两个人读的乐趣大，而两个人读书的乐趣远不及全家一起读的乐趣大。于是，我便发展“业务”带动全家一起读书……现在，每每遇到好书大家也不分男女老少都一拥而上，争先恐后“抢书”，当我说起我最小应该让我的时候，却没有人搭理我。最后还把书给撕坏了，我生气地哭了，妈妈一边安慰我一边对外婆说：“孩子小，应该让着点。”外婆却不服气的说：“我这一把年纪的了，怎么没人让我呀？”大家人你一言我一语，谁也不肯相让……读书让我明白了善恶美丑、悲欢离合，读一本好书，犹如同智者谈心、谈理想，教你辨别善恶，教你弘扬正义。读一本好书，如品一杯香茶，余香缭绕。读一本好书，能使人心灵得到净化。书是我的老师，把知识传递给了我；书是我的伙伴，跟我诉说心里话；书是一把钥匙，给我敞开了知识的大门；书更是一艘不会沉的船，引领我航行在人生的长河中。其实读书的真真乐趣也就在于此处，不是一个人闷头苦读书；也不是读到好处不与他人分享，独自品位；更不是一个人如痴如醉地沉浸在书的海洋中不能自拔。而是懂得与朋友，家人一起分享其中的乐趣。这才是读书真正之乐趣呢！这所有的一切，不正是我从书中受到的教益吗？
我阅读，故我美丽；我思考，故我存在。我从内心深处真切地感到：我从读书中受到了教益。当看见有些同学宁可买玩具亦不肯买书时，我便想到培根所说的话：“世界上最庸俗的人是不读书的人，最吝啬的人是不买书的人，最可怜的人是与书无缘的人。”许许多多的作家、伟人都十分喜欢看
书，例如毛泽东主席，他半边床上都是书，一读起书来便进入忘我的境界。
书是我生活中的好朋友，是我人生道路上的航标，读书，读好书，是我无怨无悔的追求。