成本逼近法(土地增值收益率确定)

成本逼近法(土地增值收益率确定)

第一节成本逼近法概述

一、成本逼近法的概念

成本逼近法是一种估价方法，根据开发土地产生的各种成本加上一定的利润、利息、应付税款和土地增值收入来计算土地价格。二。适用范围

由于土地价格主要取决于效用，而不是成本，成本近似法有时可能偏离市场。因此，使用成本近似法有一定的局限性。一般成本近似法适用于:1。新开发的土地不适用已建成区已开发土地的评估；

2.在土地市场不发达和交易数量少的地区，不能用市场比较法进行评估。3 .工业用地估价，城市或城市工业用地除外；4.学校、公园和公共建筑、公共福利设施和既无收入也无交易的园地等特殊土地的估价。三、成本逼近法的基本公式

v = Ea+Ed+T+R1+R2+R3 = VE+R3+？？

其中:v-土地价格；ea-土地征用费；教育-土地开发费-税费；rl-兴趣；R2-利润

R3-土地增值；土地成本价

第2节成本逼近法评估程序和方法

一、成本法评估步骤

1.判断待估土地是否适用成本逼近法；

2.收集与估价相关的成本、利息、利润和增值收益信息；

3.直接或间接取得拟评估土地的征地费、土地开发费及相关税费、利

息和利润；4.确定开发后土地相对于开发前的增值；5.根据地价公式计算估价土地的地价；

6.修改土地价格以确定待评估土地的最终价格。(1)征地费的概念

征地费是支付给原土地使用者的征地费用。(2)不同征地条件下的征地费用及计算方法

征地费按照土地使用单位取得土地使用权所支付的客观费用计算。

1.征用农村集体土地时，征地费为征地费。所有征地费用应根据待估宗地所在地区政府制定的标准或应支付的客观费用确定。征地费用包括两部分:征地费用和相关税费。具体如下:(1)征地费用

根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)第四十七条，国家征用集体土地并向农村集体经济组织支付费用:“征用土地补偿费包括土地补偿费、劳动安置补助费、土地补偿费和青苗补偿费。”根据《土地管理法》的规定，征用耕地的土地补偿费为征用前三年平均年产值的六至十倍。因为它与被征用土地的原始收入有关，所以可以认为它包括一定的级差地租。

根据《土地管理法》第47条，“耕地征收补偿费为耕地被征收前三年平均产值的6-10倍；被征用耕地的安置补助费，按照被征用耕地的数量除以被征用单位在被征用前的人均耕地数量计算。每一个被安置的农业人口的安置补偿标准是被征用耕地前三年平均年产值的4-6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补偿最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。支付土地补偿费和安置补助费后，安置仍无必要。

1

对于维持原有生活水平的农民，经省人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过被征用土地前三年平均年产值的30倍。

地上附着物和青苗补偿是对已投入土地但未被被征地单位收回的资金的补偿，类似于地租中包含的投资补偿部分。(2)相关税费

A.占用耕地时征收耕地占用税

根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》，凡占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位或个人，必须缴纳耕地占用税，耕地占用税是按照规定的税额对实际占用的耕地征收的。b .占用耕地时的土地复垦费

根据《土地管理法》第31条，国家对占用耕地实行补偿制度，即非农业建设经批准占用耕地的，占用耕地的单位应当按照“占多少、开垦多少”的原则，负责开垦相当于占用耕地数量和质量的耕地；不具备复垦条件或者耕地不符合要求的，按照省、自治区、直辖市的规定缴纳土地复垦费，专项资金用于新增耕地的复垦。对于土地收购方来说，该费用也是收购土地必须支付的费用，通常称为土地复垦费，应根据耕地复垦所需的投入成本进行计算。新菜地开发建设资金占用菜地

根据《关于印发(1985)农图字诺的通知》的规定。土地使用单位凭农牧渔业部、国家计委、商务部颁发的土地使用证，向国家缴纳新的菜地开发建设基金，用于经批准征用连续三年以上建设蔬菜种植或鱼虾

养殖的商品菜地和集约化鱼塘。

新菜地开发建设基金的征收标准因城市规模而异。国家规定，在城市郊区征用一亩菜地，如果城市人口超过100万，将支付7000至1万元。如果城市人口在50万至100万之间，将支付5000至7000元人民币；城市人口不足50万的，缴纳3000元至5000元。各省、自治区、直辖市可在上述定额的基础上，根据本辖区城市菜地的建设基础和生产条件，制定具体的城郊和远郊划分标准。d .土地征用管理费

征地管理费由各级国土资源管理部门根据建设用地审批权限征收。征收标准为征地补偿总额的1.4%至2.1%。县级以上人民政府土地管理部门负责组织和处理各类建设项目的征地事宜，土地使用单位按征地总费用的一定比例向土地管理部门缴纳管理费。

e .政府规定的其他相关税费。

2 .城镇国有土地征用费按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括房屋和构筑物的拆迁费

补偿费、安置补助费及相关税费。

(一)房屋、构筑物拆迁补偿按照当地拆迁补偿标准或应支付的客观费用确定。拆迁安置补助费应按当地政府的规定执行。这两部分用于获得支付给原土地使用者的已使用城市土地的拆迁补偿，即原城市土地使用者土地投资未收回部分的补偿。(2)相关税费

一、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；b .政府规定的其他相关税费。

3.从市场上取得土地使用权时，土地收购费是土地使用权的收购价格(应当是客观合理的公开市场价格，而不是特殊交易)。同时，要注意

地价的内涵，如是否包含地价，避免土地开发费和土地增值收益的重复计算。注意:

1.征地费为评估日的置换费，即根据评估日的相关规定和价格水平确定

企业实际征地时，征地费的收费项目和收费标准不能按实际投资计算。

2

由于企业可能是在十多年前甚至几十年前收购了土地，所以很难按照当时的标准来计算，不符合土地估价的原则。

2.在实际操作中，上述税费必须是正常的税费，其他非正常支出，如闲置土地收购费，不能计算在内。

收入成本。

3.在实际操作中，同一地区或类似地区的征地费的平均价格作为待估宗地的征地费。三。土地开发费

(一)土地开发费的概念

土地开发费理论上被视为土地资本，土地开发部门开展的最低土地开发项目和投资资金应被视为土地资产。城市的配套设施、市政服务和费用也应计入土地开发总成本。

(二)土地开发费的内容

取得土地后，开发成本有三种:基础设施配套费、公用事业建设配套费和住宅开发配套费。

1.基础设施配套费。基础设施通常被概括为“三环一平”和“七环一平”。

“三通一平”是指地面的供水、通路、供电和平整。“七通一平”是指:供水、供水、供电、通讯、通风、供热、通路和地面平整。

2.公用事业建设配套费。这与项目的规模和所用土地的规模有关。情况因地而异，取决于实际情况。

3.社区发展配套费。类似公用事业建设配套费，各地将根据土地利用情况确定合理标准。在计算土地开发费的过程中，首先必须准确确定土地开发的程度。所谓土地开发程度是指土地基础设施建设和发展的状况，一般包括道路、供电、供水、通讯、排水、通风、供热以及场地是否平整。这就是通常所说的“七连一平”。“七通一平”的说法实际上源于房地产开发和土地开发区的开发。例如，在开发区的开发建设过程中，政府或开发商通常要在开发区实现“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”。然而，这种发展水平指的是开发区的“联系”和“水平”。具体来说，对于开发区内的某一块土地(地块)，各种设施一般都建在地块红线之外。如果房屋等建筑物不建在地块上，一般是不可行的。这意味着，在正式开发区，土地开发程度通常更容易分析，而在一般地区，特别是独立的工业和采矿地区，通常更难确定土地开发程度。在实践中确定土地开发程度，应注意以下两个问题:

(1)应准确区分地块内外的发展程度。就一般地区而言，由于相关的土地开发设施不是由专业开发商开发建设的，许多开发设施实际上并没有建在地块的红线上。有些可能几十米远，有些可能几千米远，有些可能几十公里远，有些可能几十公里甚至几十公里远。在这种情况下，一般企业需要进行生产建设，通常企业自己建造这些设施，不到

达地块的红线就变成红线和红线。在这种情况下，通常可以根据不同的投资主体区分地块内部和外部的设施。市政投资建设的设施属于地块外部，企业建设的设施属于地块内部。

(2)地块红线内外发展程度不一致

由于土地估价中设定的土地开发程度应区分地块红线内外，因此，往往会出现地块红线内外开发程度不一致的现象，特别是在独立的工业(采矿)区。通常有以下情况:

a红线外的发展程度低于红线内:主要是因为有些设施是企业自己建造的，如供水设施是企业建造的水井，宗地所在区域没有供水设施，因此宗地内有供水，宗地外没有供水；b .红线外的发展水平高于红线内:这主要是因为地块所在的区域(红线外)有各种设施，但在地块内是无用的，如煤矿的垃圾场。红线外可能有通讯和供水设施，但垃圾场没有使用，内部也没有建筑。c .红线内有设施，红线外有设施，但宗地内的设施不是建在红线外的设施上，如

3

某酒店位于北方城市中心区，为满足其运营需要，其供热设施由企业自行建设，地块所在区域也有市政供热设施，但红线内外没有界限。在这种情况下，根据客观评价原则，应确定设施在地块红线内和红线外。

土地开发程度确定后，应根据土地开发状况和当地土地开发费标准合理确定土地开发费。

仍然需要关注的是土地开发成本的分配。如果道路不仅被某个项目使

用，其他行业也可能受益。绿地和公园是周围单位和个人的共同利益。因此，必须根据实际效益水平进行必要的成本分配。分配的基本原则是:成本分配=效益度×设施总成本。四.兴趣

(一)利益的概念

利息是金钱的时间价值。根据《城市土地估价条例》GB/T 18508-XXXX，分别估算每期投资的应付利息。土地开发期限超过一年，利息按复利计算。注:利息不能根据开发利润计算。(2)利息计算方法

土地收购费及其税费利息以整个收购费为基础，计息期为整个开发期。开发费的利息可以用两种方法计算:一是以整个开发费为基数，计息期为开发期(或资本投资期)的一半；二是以开发费的一半为基数，以计息期为整个开发期。此外，如果开发费是根据当地收取的基础设施配套费的标准计算的，由于基础设施配套费一般在土地开发前一次性付清，这部分开发费的计息期也应是整个开发期。土地开发周期一般根据待开发土地的面积和规模以及开发难度来确定。利率可以是评估日的银行贷款利率。五.利润

(一)计算利润的依据

投资的目的是获得相应的利润。作为投资回报，土地投资也必须获得相应的利润。根据开发的性质和当地条件，确定开发中各种投资的正常收益率，估算土地投资获得的投资利润。土地开发的利润一般为61.10%。成本逼近法的利润计算基础包括征地费、土地开发费和各种税费。

确定投资回报率通常要考虑以下三个因素:1。用于开发的土地类型。开发周期的长度

3.拟开发土地所在地区的政治经济环境(2)利润计算方法

投资利润=(征地费+土地开发费+税费)×投资回报率6。土地增值收益总的来说，除了收回政府出售土地的成本之外，国家土地所有权应该在经济上得到反映，即应该获得一定的增值收入。根据成本逼近法的计算公式，以上四项之和即为成本价，成本价乘以土地增值收益即为增值收益。从理论上讲，土地增值收益应该等于“增值租金”与总价格的比率，或者销售价格与成本价的差额与成本价的比率。

土地增值是根据该地区因满足一定建设用地利用条件而改变用途或进行土地开发所增加的土地价值计算的。土地增值回报率一般为10-30%。

土地增值的计算方法:

土地增值收益=(土地收购费+土地开发费+税费+利息+利润)*土地增值收益率

注:在实际操作中，如果土地增值收益采用当地地价标准，政府公布的地价标准大多为

4

如果宗地最高转让期限的转让费用与评估宗地的剩余使用寿命不一致，则使用寿命应修改如下:

待估宗地价格=(征地费和税费10土地开发费+利息+利润)×[1-L/(1+土地恢复)

费率)]+转让费*(1-L/(1+土地减少率)]/[1-L/(1+土地减少率)]

其中:m-待估计包裹的剩余使用寿命；n-法定最长使用寿命。

由于征地费、税费、开发费、利息和利润一般以土地面积表示，因此在以底价表示转让费的地区(如广州)应用上述公式时，应特别注意将底价转换为底价。七、土地价格的修正和确定

根据以上步骤的计算结果，采用以下公式计算地价:

地价=通过以上步骤计算的地价:征地非+土地开发非+税费+利息+利润+土地增值收益。此外，根据估价对象的具体情况和估价目的，应考虑是否做出以下修改以最终确定估价结果:

1.根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件，进行单项因子校正。

2.用成本逼近法计算一定期限内的土地使用权价格时，应当修改土地使用权期限。它的年度维修

正公式为:K=1-1/(1+r)

n m

m

n

其中:k为年度修正系数；r-土地恢复率；

土地使用权期限。是否进行年度修订应具体分析:

(1)当土地增值收益是由市场价格和成本价格在一定时期内的差额决定时，年度修正值已经在增加

收入不会单独修订。

(2)当土地增值收益是由市场价格与成本价格之间的差额在一个不确

定的时间段内决定时，土地增值收益与成本价格

这个价格每年都要修改。

(3)待评估宗地出售时，剩余使用权应修改一段时间。

3.如果某个住宅区(或开发区)的平均地价是用成本逼近法计算的，那么住宅区的土地利用率或可出售土地的比例也应考虑到公共设施的占地面积和公共面积的分配，因为这些公共设施(如道路、公共绿地等)的占地面积。)不能出售，与土地开发相关的土地价格和投资成本应分配给可以出售的土地。计算公式如下:

可转让土地平均单价=土地总平均单价×土地总面积/可转让土地面积4.地块成熟度校正。由于土地开发程度通常设定为宗地红线外的开发程度，不考虑宗地红线内的开发状况，因此宗地内的开发建设状况也应进行适当修改。当然，该地块内的开发建设应该是由出让方的开发建设引起的土地开发程度的提高。

根据以上步骤，最终确定成本逼近法的评价结果。

应当注意，通过这种方法计算的土地价格是从土地所有者的角度获得的。土地使用者(受让人)能否接受这一价格，要求土地使用者分析预期的土地收益或将其与已发生的交易价格进行比较，然后确定自己的土地价格识别标准。因此，在用成本近似法计算价格后，应比较和修正市场数据，使其接近实际水平。

第三节成本逼近法的应用

由于中国土地市场仍处于发展阶段，很难通过市场数据运用比较法、剩余法和收益法。

5