赢商共享石家庄商业地产专业市场调研报告

赢商共享石家庄商业地产专业市场调

研报告

关于石家庄商业项目和专业市场调研报告

二零一二年十一月

目录

第一章前言————————————————————3第二章石家庄商业现状——————————————3第三章商业市场发展及现状—————————————3第四章石家庄专业市场概述分析———————————5第五章家具建材项的分析——————————————6

一. 建筑情况分析—————————————————6

二. 装饰家居——————————————————— 7

三. 建材—————————————————————10

第六章工业园和仓储物流——————————————11

一.工业园————————————————— 12

二.仓储物流———————————————————13

第七章商业项目分析———————————————15

一.租赁和售价——————————————————15

二. 融资项目———————————————————15

三. 市场分析———————————————————17

前言

为了更加准确掌握市场行情，使公司在今后项目定位更贴近实际，拿出更好的建筑、设计和招商运营的方案，由招商部牵头，策划配合，从10月8日至11月中旬，对石家庄专业市场、商业项目进行了摸底排查,走访了二手市场,服装鞋帽箱包, 家居建材装饰, 钢材铝材石材,农副产品，汽车汽配, 日用百货, 数码, 圈书, 五金机电, 医药烟酒食品, 艺术古玩等近150多家专业市场和近50多家产业园物流中心。

第二章石家庄商业现状

商业是城市的窗口，每个城市都印刻着商业的足迹。如今有着“华北重要商埠”之称的石家庄，在解放后的六十年间，特别是改革开放以来的商贸流通业发展历程中，迅速发展的零售业为石家庄划下了一道不断上升的美丽曲线。华北重要商埠的建设进一步提高其在华北地的聚集和辐射能力，成为环渤海、京津冀经济圈中不可或缺的一重要组成部分。华北地区商贸流通格局的多层次互补性，从根本上解决了华北商贸中心城市具有布局的复合性，即不是形成一个统一的综合性商贸城市，而是将商贸中心职能分解到不同重要商贸市形成各具特色的商贸流通中心。

第三章市场发展历程及现状

一.商业市场发展

二. 专业市场的演进

三. 石家庄市场现状

石家庄专业市场处于升级改造的黄金时期,有最新六代市场也二三四五代市场,如以家具装饰建材行业为例

建筑情况分析表

四.石家庄专业市场发展

随着商业与投资市场同步放大。在当前的石家庄旧城改造与拆违改造进行中，有相当大面积的临街商业被拆除，同时有大量商业投入市场，为当前商业与专业市场带来巨大的冲击，使商业办公和专业市场等市场的需求有所提升。同时也带来商业地产面临巨大的竞争挑战，大量的商业拆迁带来的必定是大量的商铺的需求，商业反而有重新走上市场前端的机会。

市场蛋糕有了，抢夺的人也多了；仅就当前了解到抢夺的就不在少数，而且都是有备而来。

★——南翟营的居然之家，

★——正定国际小商品城

★——勒泰中心

★——南三条市场升级改造

★——新华市场升级改造

★——润德五金市场

总结：随着商业繁荣发展,使石家庄的商业市场格局出现组团效应，各个区域都发展商业。

第四章石家庄专业市场分布概述

一、石家庄家居建材、五金类商业市场主要集中在三个区域：和平建华附近、槐安路沿线、中华大街北二环附近。

二、汽车贸易类和配件，主要集中在二环周边附近。

三、石材类主要集中在古城东街沿线。

四、南三条和新华老市场正在进行升级改造,批发仓储外迁相结合，打造批发市场繁华带，逐步由批发市场转化为展示订货中心，实现由“大市场”向“强市场”的转变。

五、工业园、产业园和科技园主要分布在开发区和新石北路附近。

六、物流仓储主要分布在二环附近各主要进出口和车站附近，现在正开始有二环内向外转移。

第五章家具建材的分析

一、建材市场情况分析

因为近来随着房地产市场发展，家具建材市场迅速兴起，发展迅速在专业市场异军突起，值得注意。

二、装饰家具

1.单体面积分析

家具类大部门商场商铺以200平米—300平米居多，较小面积和较大面积基本都在总商场户数的20%左右；建材类以100—200平米居多。

2.层高分析

4米以上（不含4米）占50%、3.5米（不含3.5米）--4米（含4米）占20%、3.5米以下（含3.5米）占30%。

3.车位分析

经过调查发现：车位数与商户数比例在40%以下商场，车位显得较为紧缺，促销活动时车位更是捉襟见肘；例如：华业装饰城、珠光灯饰城、金门灯饰城。

车位数比商户数比例在41%-70%的商场，车位基本能满足平时的需求，但在促销活动时显得不足。例如：红星美凯龙、居然丽家、红房子。

4.车位数与商户比例在71%-100%的基本能满足需求。

100%以上能够满足需求。如：怀特陶瓷城、金门家具槐安品牌店。

各商场商户个数与车位数比例表：

5.经营业态分析

商场的经营业态及其分布基本上都遵循行业内的规则，底层为建材、高层为家具，最高层为装饰公司或者布艺饰品和电器。因为石家庄卖场一般都是单卖家居或者建材，综合类卖场较少，大型的只有红星美凯龙一个。因此以红星美凯龙和几个经营较好的卖场作为案例。

6.租金、售价分析

中高档商场一层和沿街门脸租金在90元—150元之间；二层租金60元—90元之间；高档商场一般一层租金在120-180之间。

家居建材租金情况一览表：

三.建材

1.单体面积分析

钢材市场租用形式分办公室和场地，能够灵活组合；铝型材面积在50㎡左右；石材市场租用形式分办公室和场地。

2.建筑形式分析

钢材和石材，以砖混平房为主，场地为普通沙石面；铝材是沿街门店二层市场为主。

3.车位分析

钢材和石材市场没有明确停车为，其广阔货场能够满足行业需求停车；铝材市场道路宽阔各商铺门和道路旁能够停车。

4. 租金、售价分析

办公室和门帘阻击弩80元—170元之间；场地5元—40元之间；。

钢材石材和铝材市场租金情况一览表

第六章工业园和仓储物流

一.工业园

1.建筑形式分析

工业园建筑格局有公写字楼和生产车间组成，写字楼多以砖混和框架为主，车间厂房多钢结构。

2.区位分析

工业园多分布在开发区和桥西区，同时在二环周边也分部些

3.租赁形式

工业园一般是大公司企业自建自用，再有就是一些大的房地产公司承建，对外出售出租。

工业园情况一览表

二．物流仓储

1.现状

车站和进出市区主要干道附近，专业市场和商业随着升级改造和批发仓储逐步外迁。

2.分析

石家庄当前仓储物流还停留在起步阶段，以散户和连锁形式居多，商家从仓库出货很多用的是电动三轮，物流发展落后成为制约建设“华北重要商埠”进一步提高石家庄在华北地的聚集和辐射能力，成为环渤海、京津冀经济圈中不可或缺重要组成的关键环。

3.租赁价格

物流仓储一览表

第七章商业项目分析

一. 租赁和销售

（1）对外出租：对外出租的项目有卓达商贸广场、新万宝、冀源汽配和华北五金机电城，租金普遍不高，位置较好卓达商贸广场和新万

宝租金也仅仅在80-90之间（卓达商贸广场按三层整租算，一层门脸150元/月），其它项目租金仅为21-25元。

（2）出售：在售项目位置较好的售价达到0-31000元/平米。如：石门不夜城21888-31888元，广安街中心线25500-28600元/平米。而众美凤凰城建华大街门脸为10000元/平米。

二、融资项目

融资项目策略：A、出售返租，这类项目的年收益一般是8%，以后几年稍涨；B、纯粹融资，收益较高，年收益一般是16%左右。

融资项目除出售返租外，投资较少的一般没有担保（只有合同），金额较大的，以其房号或者股权为担保；

融资项目一览表

三．商业市场分析

1.共性

1)商业中心成条状发展

中国大多数城市商业中心区往往都是沿城市干道或道路交叉口形成最初的商业聚集形式，在平面形态上呈现交叉口商店型，带状干道商业街中，布局形态，石家庄商业中心繁华区域集中在中山路沿线一带，成条状发展状态，由于以中山路为轴展开，同时专业市场在二环周边附近开始逐渐形成。

2)中山路总体商业氛围被分段割裂

由于商业街事实上有着惊讶的极限，于是中山路繁华商业还可能全线贯通，当前事实上形成北国商圈和东购商圈，先天下商圈，中间一些地带形成了黄金地段中的空白区，使得商业氛围出现分裂。

3)商业中心过于密集的集中在中山路

城客流与顾客流的重叠，使得矛盾更加突出，加之政务中心文化广场，加剧了人流与车流的矛盾，缺少现代商业与现代汽车时代的停车场。

2.老的集贸市场

1)逐步由批发市场转化为展示订货中心，实现由“大市场”向

“强市场”的转变。

2)重点发展电子信息和纺织服装转化市场。

3)南三条小商品市场按照品牌化、专业化发展，做精做优文

化、体育、针织及日化。