房地产市场分析报告

一、怀化市环境分析

1.怀化概况

2.地理位置

二、怀化市房地产整体发展状况分析

1.开发区

2.城中区

3.河西区

4.城东区

5.铁北区

6.城南区

三、怀化市在售楼盘调查分析（突出楼盘）

代表性楼盘的基本经济指标

四、客户群体分析

1.客户需求及年龄阶段

2.客户群体特征

3.客户群依据职业可以细分为

五、怀化市主要营销手段及推广方式

1.销售前期

2.销售期

六、国家政策的影响

第一部分怀化市环境分析

一、怀化概况

怀化处于武陵山脉和雪峰山脉之间,沅水自南向北贯穿全境。怀化地形复杂,山水相间,处处是景,可谓是步移景异。怀化森林覆盖率高达65.3%,远远高于全国平均水平(不到20%),是全国九大生态良好区域之一。

怀化历史悠久，古称“荆楚之地”。早在新石器时代，这里的先民们就进入了原始农业和家畜饲养经济为主的定居生活。秦朝统一中国后，在此设黔中郡，开始了国家的行政治理，距今已有2200多年的历史。新中国成立后，怀化分设会同、沅陵两个专区。1952年撤销沅陵专区，以会同专区为基础成立芷江专区，将原沅陵专区的沅陵、辰溪、溆浦、麻阳等4县划归芷江专区，形成现在怀化市的雏型。1953年改名黔阳专区。1968年改称黔阳地区。1981年改称怀化地区。1998年撤销怀化地区，改设地级怀化市。现辖10县1市1区1管理区（县级）和一个省级开发区和一个省级工业园，包括鹤城区、洪江市、中方县、沅陵县、辰溪县、溆浦县、会同县、麻阳苗族自治县、新晃侗族自治县、芷江侗族自治县、靖州苗族侗族自治县和通道侗族自治县，全市共245个乡、72个镇、5个街道办事处，有312个居民委员会和4056个村民委员会。怀化是个多民族聚居的地区，现有侗、苗、土家、瑶等31个少数民族，2009年末总人口为504.63万人，其中少数民族占30%左右。

二、地理位置

怀化市地处湖南西南部，面积2.76万平方公里，总人口504.63万，其中侗、苗、土家、瑶等46个少数民族人口约占40%，是一个多民族聚居的山区城市。怀化自古有“黔楚咽喉”之称，是我国东中部辐射大西南的桥头堡，被誉为“火车拖来的城市”。湘黔、枝柳、渝怀铁路交汇于市区，320、209、319国道和正在建设的上瑞、长渝、包茂高速公路贯穿境内，芷江机场距怀化市区仅30余公里，沅水6大支流常年通航里程1200多公里，全市即将形成水、陆、空全方位的立体交通网络；“沪（上海）成（成都）”及“呼（呼和浩特）北（北海）”两条国家一级通讯光缆在怀化交汇。这些使怀化作为大西南地区重要的交通、通讯枢纽地位日益凸现。优越的区位，便捷的交通，加上怀化人民坚持对外开放，恪尽职守、励精图治、奋发图强、艰苦工作，使怀化市城区在近30年里由一个城区面积不足3平方公里、人口3000多人的边陲小镇，快速崛起为一个城区面积52平方公里、人口52万的中等城市，已成为湘、鄂、渝、黔、桂周边地区重要的物资、信息、技术流转中心，经济辐射面达五省（市、区）周边44个县、约9万平方公里、1500万人口的广大区域。从地理位置上看，怀化南接广西（桂林、柳州），西连贵州（铜仁、黔东南），与湖南的邵阳、娄底、益阳、常德、张家界等市和湘西苗族土家族自治州接壤，素有“黔滇门户”、“全楚咽喉”之称，今有湖南“西大门”之美誉。怀化市素有“火车拖来的城市”之喻。国家重要铁路动脉湘黔铁路和焦柳线及在建的渝怀铁路呈“大”字在城区交汇，全境有11个县（市、区）通有铁路，境内铁路通车里程499公里。始发客运列车已直达北京、上海、广州、深圳、贵阳等地，怀化编组站（怀化南站）是全国九大编组站这一，货物吞吐能力居全国第九，在建的怀化新编组站（怀化东站）的吞吐能力将更高。目前，每天由怀化始发和终到的客运列车有10对，过境客运列车13对。怀化公路交通十分便利。209国道与320国道在城区呈“十”

字交叉，另加上319国道及10条省道公路纵横全境，县乡公路通达城乡。全市公路总数581条，通车里程达7666公里，其中国道长705公里，省道628公里，县道2440公里，乡道2676公里，80%的行政村通有公路，全市公路密度达23.45公里/平方公里

第二部分怀化市房地产整体发展状况分析

开发区：打造怀化居家生活的首选之区

湖天板块作为怀化房地产开发最为成熟的区域，无论是开发规模、配套成熟度还是所吸引的投资，都保持着良好的势头，因此也奠定了楼市板块中住宅“龙头老大”的地位。从前期市场情况看，住宅区的建设对启动湖天板块起了很大作用。湖天的天星东路、环城路的建设等市政配套的成熟，周边学校、医院、体育馆、博物馆等成熟的生活配套和生活条件为湖天营造了具有适合居住的文化氛围，交通、购物、医疗、教育……在这里，生活的各方面都能得到怀化范围内高标准的满足。特征楼盘有世纪花园、牡丹花园、天龙御园、锦绣山河、鲁班雅苑、华厦湖天、云龙家园、湖天一色、清水湾、香洲水郡等项目，这些标志性楼盘现在是怀化人生活、居住、休闲、医疗、教育的理想居所。

城中区：普通物业越来越少

城中板块商业地产风起云涌、大放异彩。府安琼天、国际名品城、华天大酒店等巨舰级商业楼盘的成功运作，使城中板块的楼盘均价将会继续上升。由于城市中心土地资源越来越紧张，开发商更愿意在城中区域做商业地产、高档住宅，普通物业越来越少。而供应短缺和实际需求的存在而造成的城中均价继续上涨的趋势锐不可挡，个别楼盘还没开盘便被预定一空。标志性楼盘有鸿瑞国际商业广场、昌顺广场（电讯图书交易广场）、国际名品中心、东方商业中心、恒成·丽景、西部轮胎市场、香洲小区、铂金财富公馆、学林雅苑、英泰国际、凯邦.万象城、新悦城、长乐天成、太平盛世等项目。

河西区：商业氛围浓厚值得期待

河西从一片不毛之地发展成为怀化市最大的专业市场商业集群，仅仅只用了十年时间。目前已形成建材、家电、家具、粮油、副食、陶瓷、百货、五金机电、家居装饰用品、药材等十大专业批发市场，商业物流中心的建成极大地推动着商品交易的繁荣，社会商品交易总额占据怀化市交易总量半壁江山。对于该区域的住房价格而言，与主城区其他板块相比，目前也仍处于偏低状态。标志性楼盘有德天广场、河西汽车配件市场、西部小商品市场、农副产品交易中心、河西汽配城、浙闽物资城、天庆商贸广场、中国轻纺城、西南副食干货调味品综合大市场（学府佳园）以及住宅项目紫园别墅群（原河西舞水生态家园）、怀电新苑、雍景豪庭、帝景苑、舞水名居等项目。

城东区：坐拥尊贵

这个区域最大的优势是一个价格的增值空间，还有人口密度较低，生活起来比较舒适，各项配套设施将来是所有板块中最完善的，产品类型也是在市场上较为领先的。城东板块在

买房人的心中一直局限在五溪广场区域，随着城市范围的不断扩大，城东的范围也在逐渐扩大。标志性的楼盘有金溪房都、天赐福邸、东方新城、山水·阳光城（鹤城区公务员小区）、银湾小区、宏宇新城、大汉龙城、七星国瑞、天星.新加坡、岳麓欧城、世锦城等项目。

铁北区：价格稳步推进

主要为城北铁路地区，为铁路单位的的聚集地，长期以怀铁房地产公司垄断这块市场，以中底端的客户群及铁路职工为主，但公交线路不是很方便。由龙泉雅苑为开端，逐渐面向怀化市场开发高档住宅小区。由于铁路改革的影响，铁路福利房政策的取消，住房已经实行完全市场化，铁北市场是非常稳定和逐渐增长的板块。但随着铁路总公司的取消，铁路发展的限制，以及铁北土地供应的限制，这个板块增长潜力具有一定的发展限制，但每年固定的铁路职工需要及环城路的开通，该板块目前会处于平稳发展阶段，性价比和升值潜力将得到进一步提升。标志性楼盘有龙泉雅苑三期、新源里二期、新源里·菁华园、幸福家园、瑞丰园、薰衣草家园等项目。

城南区：连接中方生态园区

南站是连接中方生态园的唯一道路，中方县将打造湖南生态工业园区，在不久的将来将带动怀化市经济的发展，华侨钢材市场、德远汽贸、汽车南、五中等配套的落成，都极大的推动了城南片区的飞速发展。主要代表楼盘包括水岸蓝城、鸿涛.翡翠湾、天星.浅水湾、水木天成、辰昱财富等项目。

第三部分怀化市楼盘调查分析（突出楼盘）

宏宇新城：

占地面积2300亩建筑面积200万方/35万方

绿化率35% 容积率 1.8

总套数一期657套开盘时间2010.10.16

价格2030—3805 层差价10—30

主力户型120—152 销售情况80%

购房优惠VIP2万抵3.5万、2000—5000元家用家电券、新款轿车一台、2000元按时签约奖.

鸿涛.翡翠湾:

占地面积120亩建筑面积42万方

绿化率40% 容积率 4.5

总套数1975套开盘时间8月

起价3180 层差价未定

主力户型112—133 销售情况房屋认购率98%

岳麓欧城：

占地面积500亩建筑面积86万方

绿化率38% 容积率 2.6

总套数6880套开盘时间7.8月份

起价未定层差价未定

主力户型90—135 销售情况VIP卡1200张购房优惠免费办理VIP卡，届时享受一定优惠

天星.浅水湾：

占地面积108亩建筑面积30万方

绿化率40% 容积率 3.5

总套数1000多开盘时间5月的样子

起价/ 层差价/

主力户型142㎡、171㎡销售情况VIP卡300张购房优惠VIP卡

世锦城：

占地面积90亩建筑面积24.6万方绿化率35% 容积率 4.15

总套数1480套开盘时间明年

起价2800左右层差价/

主力户型120 销售情况

购房优惠VIP卡5万抵7万，3万抵4万.

水岸蓝城：

占地面积85亩建筑面积23万方

绿化率42% 容积率 2.76

总套数1133套开盘时间 5.6月份

起价2380 层差价30—50

主力户型120 销售情况预订率80% 凯通领域：

占地面积120亩建筑面积30万方

绿化率35% 容积率 3.5

总套数一期450套开盘时间2011.5

起价2780层差价30-50元/㎡

主力户型130/150销售情况预订率95% 购房优惠5万抵6.4万，3万抵3.7万，10万抵14万

尚品星城：

占地面积20亩建筑面积95115方

绿化率30% 容积率 2.6

总套数600套开盘时间11.8/12.8

起价3200 层差价20—50

主力户型120 销售情况约400套左右

水木天成：

占地面积50亩建筑面积12万方

绿化率40% 容积率 3.72

总套数800套开盘时间1月26

起价3400 层差价10—30

主力户型113—125 销售情况一期基本售完

第四部分客户群体分析

一、客户需求

1.怀化的住宅项目的客户以当地人为主

根据市场调研怀化的住宅的购买客户绝大部分都是本地人，外来置业客户很少。

2.客户年龄集中在25-50岁之间

根据市场调研的统计数据，住宅类客户的购买者大都集中在25到45岁之间，25岁以下和50岁以上的较少。

3.市区外围郊县客户较多

因为有较强购买力的优质客户的流失严重，造成购买力集中在周围郊县进城买房

4.客户大都喜欢100㎡以上的房子

根据调研发现在怀化的住宅市场里，小面积的房子销售相对比较困难，客户大都购买110㎡以上的房子。

5.购买客户多为自住，仅为小部分客户有投资目的

因为市场的封闭和刚性购房需求较强，使得购房者中投资客较少，大都为了自身居住需要。

二、客户群的特征：

1、具备一定的经济实力；

2、同对于住宅的需求已经不再是一种居住需求，已经产生出来一种复合的需要：居住、文化认同、科技、生态、环保、自然之中的体验、梦想、冲动的满足；复合型的综合需求与体验；

3、对于产品内涵要求较高，具备较高的欣赏品味，普及化的产品已经不能够打动他们。

三、客户群依据职业可以细分为：

1．私营业主

2．企业高管（知识水准高或者见识广泛类）

3．教师

4．文化艺术创意类人士

5．党政军的中高层

6．离休人士

7. 外出务工人员

8．企、事业单位中层及白领层

第四部分楼盘主要营销手段及推广方式

房地产销售基本分为两种营销模式——行销、坐销。怀化属于三线城市，两种营销模式在此都得以呈现，但基本还是以坐销为主，随着房地产市场在怀化不断的发展壮大，各个商家也都嚼劲脑汁，以不同的促销方式及推广方案吸引客户眼球，占领先机。

一、销售前期

1.发放VIP卡

2.广告：媒体、户外广告牌、电视开机广告、怀化日报、怀化晚报、网络、公交车广告、刀旗、灯箱、围墙、样板房、宣传单页、楼书、杂志、产品推荐会等.

3.每日递减房款（例：日进一百，直到开盘）

二、销售期

1.礼品：针对已购房客户送小礼品（电饭煲、雨伞、餐具、茶具等）

2.互动：针对老客户带新客户予以优惠（赠送物业管理费、折扣、礼品等）

3.抽奖：家用家电、小轿车、旅游等

4.行销：发宣传单页，凭宣传单页购房，享受优惠折扣点

第六部分国家政策的影响

2011年“新国八条政策”的实施“国家调控政策的重心是遏制部分城市房地产价格上涨过快的现象，而怀化作为西部城市，近一年房地产行业的发展相对来说比较平稳，没有暴涨暴跌的现象，整体处于一种稳中有涨的态势。”调控政策给湖南房价带来的影响有限，市场的波动也不会太大。同时，作为三线城市的怀化正处于上升发展期，房地产市场仍具有良好的成长性，强大的刚性需求将对楼市起到支撑作用。据“限购令”显示，其主要针对一线城市楼盘，而目前一线的楼盘供应量很少，因此政策对楼市的影响不大。据调查“怀化购房者大部分属于自住型买家，调控政策对怀化房价的影响不会太大。”以目前情况来看，即使是限购范围内的中心区楼市，房价出现下跌的可能性也很小。“限购”只会放慢中心区楼市的销售速度，并不会降低中心区楼市的价值。目前中心区楼市在售楼盘量很少，物以稀为贵，随着中心区土地日益减少，中心区土地稀缺性将进一步凸显，受土地资源稀缺影响，中心区房价只会涨不会跌。根据目前怀化市济发展远景规划与城填规划思路: 加快城镇化建设突出城市中心区域商业、金融、居住、旅游服务及文化娱乐功能为一体。

分析：2011年上半年怀化市场总体上保持健康有序、稳定发展的态势、市场供需平衡，没有出现过热过量现象。房地产完成投资、新开工面积匀有上涨。房屋销售平均水平有所上升，商品房价格稳步上涨。