土地增值税例题
土地增值税例题
计算土地增值税的公式为：
应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。
1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目：
（1）取得土地使用权所支付的金额；
（2）开发土地的成本、费用；
（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（4）与转让房地产有关的税金；
（5）财政部规定的其他扣除项目。
2、土地增值税实行四级超率累进税率：
例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。
第一步，计算扣除项目金额
1、购买土地使用权费用：300万元
2、开发土地、新建房及配套设施的成本：
1,500元×10,000平方米＝1,500万元
3、计算加计扣除：
（300＋1500）×20％＝1800×20％＝360万元
4、房地产开发费用：
因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（3 00＋1500）×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。
5、税金：170万元
扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元
第二步，计算增值额
商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万
增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计
＝4,000－2,510＝1,490万元
第三步，确定增值率
增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％
增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％
第四步，计算土地增值税税额
土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％
＝1,490×40％－2,510×5％
＝596－125.50
＝470.50万元
例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本600 0万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？
允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）
例3：某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600万元，缴纳相关税费共计32万元。该仓库原造价400万元，重置成本800万元，经评估该仓库六成新。该企业转让旧仓库应缴纳土地增值税多少万元？
收入总额=600（万元）
扣除项目合计=800×60%+32=512（万元）
增值额=600-512=88（万元）
增值额占扣除项目比例=88÷512×100%=17.19%，适用税率为30%。
应缴纳土地增值税税额=88×30%=26.4（万元）
例4:某房地产开发企业转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该企业为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元，该企业没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该项目在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按10%计算，转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税应为多少万元？
扣除项目金额=50+200+（200+50）×10%+ 60+（50+200）×20%=385（万元）
增值额=1000-385=615（万元）
增值率=615÷385×100%=159.74%
应纳税额=615×50%-385×15%=249.75（万元）
例5:2009年7月某房产开发公司转让5年前购入的一块土地，取得转让收入1800万元，该土地购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关税费40万元，转让该土地时缴纳相关税费35万元。该公司转让土地使用权应缴纳多少土地增值税？
扣除项目金额=1200+40+35=1275（万元）
增值额=1800-1275=525（万元）
增值率=525÷1275×100%=41.18%
应纳税额=525×30%=157.5（万元）
例6：某公司销售一栋已经使用过的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元，
已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度为5 0%，销售时缴纳有关税费30万元。该公司销售办公楼应缴纳土地增值税多少万元？
扣除项目金额=800×50%+30=430（万元）
增值额=500-430=70（万元）
增值率=70÷430×100%=16.28%
应纳税额=70×30%=21（万元）
例7：某县城一家房地产开发企业2008年度委托建筑公司承建住宅楼10栋，其中：80%的建筑面积对外销售，取得销售收入7648万元；其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入63万元。与该住宅楼开发相关成本、费用有：
（1）支付土地使用权价款1400万元；
（2）取得土地使用权缴纳契税42万元；
（3）前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本2100万元，环卫绿化工程费用60万元；
（4）发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元（利息费用虽未超过同期银行代扣款利率，但不能准确按项目计算分摊）。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税额时的扣除比例为9%。
1、该房地产开发企业2008年度应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计多少万元？
营业税、城市维护建设税、教育费附加
=7648×5%×（1+5%+3%）+63×5%×（1+5%+3%）=412.99+3.40=416.39（万元）2、该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额共计有多少万元？
价款=1400×80%=1120（万元）
开发成本=（42+90+2100+60）×80%=1833.6（万元）
开发费用=（1120+1833.6）×9%=265.82（万元）
税金=7648×5%×（1+5%+3%）=412.99（万元）
加计扣除=（1120+1833.6）×20%=590.72（万元）
允许扣除费用合计=1120+1833.6+265.82+412.99+590.72=4223.14（万元）
3、2008年度该房地产开发企业应缴土地增值税多少万元？
增值额=7648-4223.14=3424.86（万元）
增值率=3424.86÷4223.14×100%=81.10%
应纳土地增值税额=3424.86×40%-4223.14×5%=1158.78（万元）
4、该企业应缴纳企业所得税多少万元？（不考虑房产税、印花税）。
应纳所得税额=（7648+63-1120-1833.6-416.39-450-280-370-1158.78）×25%=520.56（万元）
例8：某县城房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，签订商品房销售合同，取得销售收入9500万元，分别按国家规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加、印花税。该公司为建造此住宅支付地价款和有关费用1000万元，开发成本2000万元，房地产开发费用500万元，其中利息支出200万元，但由于该公司同时建造别墅，贷款利息无法分摊，该地规定房地产开发费用的计提比例为10%。转让该普通住宅应缴纳土地增值税多少万元？
1、应缴纳营业税=9500×%=475（万元）
2、应缴纳城建税、教育费附加=475×（5%+3%）=38（万元）
3、扣除项目金额=1000+2000+（1000+2000）×10%+475+38+（1000+2000）×20%= 4413（万元）
4、增值额=9500-4413=5087（万元）
5、增值率=5087÷4413×100%=115.27%
6、应纳税额=5087×50%-4413×15%=1881.55（万元）
例9:2009年王某因改善居住条件，经主管税务机关申报核准转让其已居住两年的非普通住宅一套，取得转让房价款24万元。经评估，该住房的重置成本为20万元，成新度为70%。住房转让时，李某已按国家统一规定缴纳手续费0.18万元、评估费0.5万元、税金1.32万元。王某应缴纳多少土地增值税？
从2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。
例10：某中外合资房地产开发公司，2009年发生以下业务：
（1）1月份通过竞拍取得市区一处土地使用权，支付土地出让金600万元，缴纳相关费用24万元；
（2）以上述土地开发建和普通标准住宅楼、写字楼各一栋，占地面积各为1/2；
（3）普通标准住宅楼开发成本300万元，写字楼开发成本620万元；
（4）分摊到住宅楼利息支出40万元，包括超过贷款期限的利息4万元，写字楼的利息无法分摊；
（5）9月初全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入1080万元，其中包括像购房者一并代收的市政施工费共计50万元；
（6）9月底将写字楼与他人联营开设一商场，共同承担经营风险，写字楼税务机关的核定价格是1500万元。
其他相关资料：该房地产公司所在的省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用；如果代收费用计入房价像购买方一并收取，则可转让房地产取得的收入计税，相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计2 0%扣除的基数。
（1）公司销售普通标准住宅楼的土地增值税扣除项目金额是多少万元？
（2）该公司应纳的销售普通标准住宅楼的土地增值税是多少万元？
（3）公司写字楼对外投资缴纳土地增值税时扣除项目金额是多少万元？
（4）公司写字楼对外投资业务应纳的土地增值税是多少万元？
（1）应扣除的土地使用权的金额=（600+24）×1÷2=312（万元）
开发成本=300（万元）
公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用=（40-4）+（300+312）×5%=66.6（万元）税金=1080×5%=54（万元）
其他扣除项目=（300+312）×20%=122.4（万元）
代收费用可在计算土地增值税的时候扣除，但是不可以加计扣除。
可扣除项目合计=312+300+66.6+54+122.4+50=905（万元）
（2）收入总额=1080（万元）
可扣除项目合计=905（万元）
增值额=1080-905=175（万元）
增值率=175÷905×100%=19.34
建造普通标准住宅出售，其增值额为超过扣除项目金额20%，予以免税。（3）应扣除的土地使用权的金额=（600+24）×1÷2=312（万元）
开发成本=620（万元）
应扣除的开发费用=（312+620）×10%=93.2（万元）
以不动产对外投资，不缴纳营业税。
其他扣除项目=312+620+93.2+186.4=1211.6（万元）
（4）收入总额=1500（万元）
可扣除的项目合计=1211.6（万元）
增值额=1500-1211.6=288.4（万元）
增值率=288.4÷1211.6×100%=23.8%，适用税率为30%
应缴纳土地增值税=288.4×30%=86.52（万元）
2019年度土地增值税培训讲义
2019年度土地增值税培训资料 第一部分文件解读 一、鄂地税发【2008】207号文件废止的影响 2017.10.26省地税局局1号公告废止 （一）、对房地产开发企业转让已自用（包括出租使用）年限在一年以上再出售的房地产项目，应按照转让旧房及建筑物的有关规定缴纳土地增值税。 总局授权各省、市、自治区地税局规定年限。 实际征管中以房管局认定的房屋属性为准，联合控管。 对开发商将开发产品自持后再转让，按照新建商品房政策处理。（二）、第五条符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工的房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的； （四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 废止后，前三条按总局规定执行不变，第四条作为可要求清算情形，基本上也无变化。 （三）、第六条符合下列情形之一的，主管地方税务机关应要求纳税人进行土地增值税清算： （一）已竣工验收的房地产开发项目并进行项目决算，已转让的房地
产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但已转让的房地产建筑面积与已经出租或自用的建筑面积之和达到可销建筑面积的比例在85%(含)以上的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （三）主管地方税务机关认定有可能造成较大税款流失、经县以上地方税务局局长批准清算的开发项目； （四）省地方税务局规定的其他情形。 废止后，前两条按总局规定执行无变化。第三条取消，第四条省局目前暂无规定。 （四）、第十三条主管地方税务机关应自受理纳税人申请土地增值税清算之日起90日内完成清算审核工作。清算审核工作时限不含纳税人按照主管地方税务机关要求补正资料的时间。 总局清算管理规程规定土地增值税清算审核具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定，目前省局暂无规定。 市局今年继续按照往年做法要求各区局当年完成当年度清算项目，并实施绩效考核。 滞纳金问题按总局220号文件执行，查补税款在限定日期内缴纳的不收滞纳金。 （五）、第十八条清算的房地产开发项目，其房地产开发成本费用的计算分摊按核实的可售建筑面积计算分摊，并遵循准予扣除的房地产开发成本金额与取得收入的面积相配比的分摊原则。对于商住综合楼，可结合实际情况，采取合理方法分别计算确定商铺与住宅的单位
土地增值税试题卷与答案
土地增值税试题 一、单项选择题 1、下列项目中,属于土地增值税免税范围的就是( )。 A、建造普通标准住宅出售,增值额超过扣除项目金额之与20％的 B、个人之间互换自有居住用房地产的 C、企业对外出租办公楼 D、企事业单位转让旧房 2、根据我国《土地增值税暂行条例》的规定,我国现行的土地增值税适用的税率就是( )。 A、比例税率 B、超额累进税率 C、定额税率 D、超率累进税率 3、下列不属于计算土地增值税时的房地产开发成本的就是( )。 A、取得土地使用权所支付的金额 B、前期工程费 C、建筑安装工程费 D、基础设施费 4、对房地产企业成片受让土地分期分批开发、转让房地产以及采取预售方式出售商品房的,土地增值税采取先按比率预征,然后清算的方法。东部地区省份预征率不得低于( )。 A、1% B、2% C、3% D、1、5% 5、出售旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时,其扣除项目金额中的旧房及建筑物的评估价格应按( )计算。 A、账载余额 B、重置成本 C、账载原值乘以成新度折扣率 D、重置成本价乘以成新度折扣率 6、个人之间互换自有居住用房地产,经当地税务机关核实,可以( )。 A、免征土地增值税 B、不征收土地增值税 C、减半征收土地增值税 D、按照正常计税规则征收土地增值税
7、我国土地增值税的计算采用的税率类型属于( )。 A、三级超率累进税率 B、四级超率累进税率 C、五级超额累进税率 D、七级超额累进税率 8、计算土地增值税时,纳税人如果不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出的,其房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之与的( )计算扣除。 A、10%以内 B、12%以内 C、15%以内 D、30%以内 9、税法规定,纳税人转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款与按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。评估价格须经( )确认。 A、海关 B、财政机关 C、当地税务机关 D、省、自治区、直辖市人民政府 10、因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产( )。 A、免征土地增值税 B、减半征收土地增值税 C、酌情准予减征或免征土地增值税 D、按照规定的税率与速算扣除数征收土地增值税 11、非房地产开发公司应自签订房地产转让合同之日起( )内,向房地产所在地的主管税务机关办理土地增值税的纳税申报。 A、7日 B、10日 C、15日 D、30日 12、法人企业转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不在一地的,应( )申报缴纳土地增值税。 A、向销售方机构所在地的主管税务机关 B、向购买方机构所在地的主管税务机关 C、向房地产的坐落地的主管税务机关 D、向合同签订地的主管税务机关 13、房地产开发企业取得销售(预售)许可证满( )仍未销售完毕的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
浙江省地方税务局关于土地增值税征管若干问题的规定
乐税智库文档 财税法规 策划 乐税网
浙江省地方税务局关于土地增值税征管若干问题的规定 【标 签】税收征管若干问题 【颁布单位】浙江省地方税务局 【文 号】浙江省地方税务局公告2010年第2号 【发文日期】2010-07-26 【实施时间】2010-07-01 【 有效性 】全文有效 【税 种】土地增值税 为进一步加强土地增值税的预征工作，完善对核定征收的规范管理，现就《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知 》（国税发﹝2010﹞53号）执行中的有关问题明确如下： 一、自2010年7月1日（税款所属期）起，除保障性住房外，其他房地产开发项目的土地增值税预征率一律不得低于2%。各市、县地方税务局可依据当地房地产市场的发展现状，科学分析不同类型房地产开发项目的增值水平，确定适当的差别预征率，强化土地增值税的预征管理。 二、房地产开发企业须严格按税收法律法规和相关会计准则规定核算销售收入、扣除项目金额和增值额，符合清算条件的房地产开发项目，应及时向主管地税机关报送土地增值税的清算资料。自2010年7月1日起，对确需进行核定征收的房地产开发项目，应严格按照国税发〔2010〕53号文件要求，其核定征收率原则上不得低于5%。 浙江省地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知 三、原《》（浙地税函〔2004〕382号）第五条停止执行。 起草说明 一、起草文件的必要性：国家税务总局于2010年6月初下发了《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知 》（国税发[2010]53号）文件，明确规定了土地增值税的最低预征率和核定征收率。由于我省相当部分市、县之前执行的预征率及核定征收率均低于新的低限标准，所以各地纷纷要求省局尽快下文明确关于预征率和核定征收率的制定原则及执行起始时间，以确保税收政策顺利衔接实施。 国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知 二、起草过程：《》（国税发[2010]53号），下发之后，省局于2010年6月12日召集了若干市、县（市、区）地税局及基层征管分局负责土地增值税的业务骨干，针对国税发[2010]53号的主要内容进行了研究讨论，听取了各地的意见和建议，确定了我省贯彻落实的原则性方案，在此基础上，于7月1日草拟了《浙
(完整版)土地增值税清算辅导讲义
土地增值税清算辅导讲义 2011年9月 一、土地增值税清算相关政策规定 （一）条例细则规定 《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。 （二）税收相关文件：15个（附件1） 二、土地增值税清算审核要点 （一）清算单位确定 《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 国税发[2006]187号明确：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 实际工作中可参照房开企业的立项手续或建设用地规
划许可证、建设工程规划许可证来确定开发项目。 国税发[2009]91号第十七条：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 （二）清算条件 1．应办理土地增值税清算手续的纳税人条件： 国税发[2006]187号、国税发[2009]91号： （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。 （辽地税发[2007]102号：全部竣工并销售完毕并按规定已预缴土地增值税的房地产开发项目；全部竣工并销售完毕未预缴土地增值税的，在补缴预缴土地增值税完毕后的房地产开发项目； 根据**省房屋建筑工程竣工验收备案的有关规定，以工程验收部门核发《**省房屋建筑工程竣工验收备案书》之日，作为土地增值税清算项目竣工的时限；） （2）整体转让未竣工的房地产开发项目； （3）直接转让土地使用权的项目。 2．税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件国税发[2006]187号、国税发[2009]91号：符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值
关于土地增值税清算的归纳总结
关于土地增值税清算的归纳总结 土地增值税是房地产开发企业的主要税种。土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。 由于土地增值税所涉及的周期较长，覆盖范围较广，清算时提供资料较多，清算审核内容比较复杂。所以，我多次登门请教税务局政策法规处专家，又与房地产企业界资深人士反复探讨论证，结合企业的实际问题，对土地增值税清算进行了比较全面地学习和研究。现归纳总结如下： 一、土地增值税的征收方式 征收方式分为查账征收和核定征收。 根据国税发…2009?91号文件：第三十四条在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
（一）依照法律、行政法规的规定应当设臵但未设臵账簿的； （二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （三）虽设臵账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； （四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； （五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。 二、税务机关对土地增值税的前期管理 根据国税发…2009?91号文件：第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设臵台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
土地增值税清算中建筑面积审核的4个步骤
我国土地增值税实行预征和清算相结合的征管制度，纳税人在项目预售阶段预缴税款，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补，在清算环节中应纳税额采取核准制，纳税人按照主管税务机关审核确认的补退税金额进行清算。因此，了解税务机关的审核重点，是做好土地增值税清算工作的一项重要事宜。 土地增值税清算审核中，建筑面积的审核是一项基础性工作，也是整个清算工作的关键环节。在税务机关土地增值税清算审核中，建筑面积的审核分为以下四个步骤： （一）审核项目立项批复，确定土地增值税清算对象。 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。由于土地增值税是地方税，各省、自治区与直辖市根据自身房地产开发行业的特点，发布了适用于本地开发项目的清算政策。例如，《北京市地方税务局关于土地增值税清算管理若干问题的通知》（京地税地〔2007〕325号）第四条规定，对于一个房地产开发项目，在开发过程中分期建设、分
期取得施工许可证和销售许可证的，主管地方税务机关可以根据实际情况要求纳税人分期进行清算。 北京市土地增值税征管实务中，在商品房取得预售款项前，以发改委的项目审批到主管税务机关备案，核定预征率按项目预缴土地增值税。在项目销售比例达到85%以上时，税务机关向企业下达清算通知书，按照整体项目进行土地增值税清算，不要求分期清算。企业根据项目的实际情况测算分期清算的应纳税额，若税负低于整体项目的清算税负，应向主管税务机关提供分期开发的资料，申请分期清算土地增值税。(二）审核“五证”，确保项目的清算范围真实完整。 将土地出让合同、土地使用证、建设用地规划许可证的占地面积进行核对，若出现面积不一致的情况，需确定清算项目的实际占地面积。 将建设工程规划许可证、开工证、竣工备案表、实测报告（办理产权登记版）的总建筑面积进行核对，若出现异常差异（超过），重点审查各个证件对应的面积是否完整或者重复，确定清算项目的实际总建筑面积。 （三）审核测绘报告，确定项目的总建筑面积、可售面积及不可售面积。 按照国税发〔2006〕187号文件第四条规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、
土地增值税法律制度 --初级会计职称考试辅导《经济法基础》第五章讲义7
初级会计职称考试辅导《经济法基础》第五章讲义7 土地增值税法律制度 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 一、纳税人 土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 【提示1】土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人；不论经济性质；不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；不论部门。 【提示2】土地使用权、不动产转让中：转让方缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税；承受方缴纳契税、印花税。 【例题·单选题】下列各项中,不属于土地增值税纳税人的是（）。 A.以房抵债的某工业企业 B.出租写字楼的某外资房地产开发公司 C.转让房产的某个人 D.转让国有土地使用权的某高等学校 『正确答案』B 『答案解析』本题考核土地增值税的纳税人。土地增值税征税范围规定，出租房地产，未发生房产产权、土地使用权的转让行为，不属于土地增值税征税范围，所以，出租写字楼的某外资房地产开发公司不是土地增值税的纳税人。 二、征税范围（易出单选题、多选题） 【例题·单选题】下列各项中,应当征收土地增值税的是（）。 A.公司与公司之间互换房产 B.房地产开发公司为客户代建房产 C.兼并企业从被兼并企业取得房产 D.双方合作建房按比例分配房产后自用
『正确答案』A 『答案解析』本题考核土地增值税的征税范围。根据规定，房地产开发公司为客户代建房产，没有发生房屋产权的转移，不属于土地增值税征税范围；兼并企业从被兼并企业取得房产、合作建房按比例分配房产后自用，暂免征收土地增值税。 三、土地增值税的计税依据——转让房地产所取得的增值额 增值额＝转让房地产取得的收入一扣除项目 【关注2：转让房地产有关的税金】 1.房企：营业税、城建税（教育费附加） 2.非房企：营业税、城建税（教育费附加）、印花税 【例题·多选题】根据我国《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，下列各项中，在计算土地增值税额时可以从转让房地产取得的收入中扣除的项目有（ ）。 A.取得土地使用权所支付的金额 B.房地产开发成本 C.转让房地产缴纳的营业税 D.转让房地产缴纳的企业所得税
房地产企业土地增值税的实务解析
房地产企业土地增值税的实务解析 一、企业分立过程中的土地、房屋权属转移，是否缴纳土地增值税? 答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，应当依照本条例缴纳土地增值税。 房地产企业根据分立合同约定，分立为两个或两个以上的企业，对于派生方、新设方承受原企业房产的，虽然发生了产权转移行为，但并没有取得转让收入，因此，不需要缴纳土地增值税。如果派生方或新设方转让其承受的土地或房产，应当按分立前原企业实际支付的土地价款等及发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除项目金额计算缴纳土地增值税。
二、房地产企业存在银行的按揭贷款保证金是否可以作为土地增值税的扣除项目金额扣除? 答：按揭贷款保证金是银行在按揭贷款过程中按照贷款总额的一定比例向开发商收取的钱，并承担按揭贷款的连带保证责任，直至房产证办理完毕并完成抵押登记后，银行才将按揭贷款保证金退回开发商。 因此，按揭贷款保证金对于房地产企业属于一项债权，而不是发生的成本费用，不得作为扣除项目金额扣除。 三、甲供材料在计算土地增值税扣除项目金额时应当注意什么问题? 答：甲供材料属于建筑安装工程费的组成部分，应当作为开发成本计入扣除项目金额，且允许加计扣除20％。各地对此争议的焦点主要是扣除凭证的确认方面。海南省地税局的文件可供参考。《海南省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》(琼地税发[2009]104号)第四条规定：(1)对于包工不包料的建安工程，施工方按提供的建安劳务金额(不含材料价款)开具发票。在计算土
地增值税扣除项目时，施工费用的扣除凭证以建安发票为准，材料和设备费用的扣除凭证以销售发票为准。 (2)对于包工包料的建安工程，施工方按工程结算金额(包含材料和设备价款)开具发票。在计算土地增值税扣除项目时，建安费用的扣除凭证以建安发票为准。 我对甲供材的认识： 建筑业甲供材征税问题是税务机关检查甲供材的重点： （1）要注意甲方供材的材料已经计入开发成本了，不能再重复计入建安发票成本。 例如，某房地产商自行购买材料200万元，同某建筑公司签订建筑安装工程费100万元。甲方供材部分在并入建筑营业额缴纳营业税之后不可以按照合计金额由建筑公司开具300万元发票给甲方房地产开发公司，否则甲方会重复扣除成本。 （2）不能认为材料发票不能列入成本。税务人员认为材料发票是不合法凭证是错误的。即使建筑公司没有就甲方供材部分缴纳相关的税收，房地产公司在甲方供材业务中取得的相关材
土地增值税习题
土地增值税练习题 一、判断题 纳税人转让旧房及建筑物时,为确定房地产的评估价值而发生的评估费用,允许在计算土地增值税时予以扣除。(∨) 1、土地增值税的纳税人为转让土地使用权、地上的建筑物及 其附着物并取得收入的单位和个人。(×) 2、《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定,纳税人转让 房地产取得的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益,但不包括实物收入。(×) 3、对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增 值税额时不允许扣除代收费用。(∨) 4、对于个人购入房地产再转让按发票所载金额并从购买年 度起至转让年度止每年加计5%计算的,对其在购入时已缴纳的契税,准予作为“转让房地产有关的税金”予以扣除。(∨) 5、对于个人购入房地产再转让按旧房及建筑物的评估价计 算扣除的,对其在购入时已缴纳的契税,不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。(∨) 6、房地产开发企业代收的费用一律并入转让房地产收入计 征土地增值税。(×)
7、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励,应在房 产移交使用时视同销售房地产。(×) 8、房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施, 建成后产权属于全体业主所有的,不计算收入,其成本、费用也不得扣除。(×) 10、个人将房地产赠与他人的应视同销售不动产征收土地使用税。(×) 二、单选题 1、税务机关不应按照房地产评估价格对纳税人计算征收土地增值税的情形是 (A) A.纳税人不进行土地增值税纳税申报的 B.纳税人提供的扣除金额不实 C.纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格 D.纳税人人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格有无正当理由 2、根据土地增值税有关规定,纳税人提供扣除项目金额不实的,在计算土地增 值税时,应按照(A) A.税务机关根据评估价格确定扣除项目金额 B.税务机关与纳税人协商价格扣除 C.市场同类房地产扣除项目平均价格扣除 D.房地产原值减除一定比例后的余值扣除
苏地税规(2012)1号关于土地增值税有关业务问题的公告
苏地税规（2012）1号关于土地增值税有关业务问题的公告 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现Array 将土地增值税有关业务问题公告如下： 一、土地增值税清算单位 土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。 注解：在全国几乎都以国家有关部门审批、备案的分期项目为单位进行清算时（即规划部门核放《工程规划许可证》为准），江苏允许税务机关可将自行分期项目确定为清算单位，无疑是以税收效率原则为目的，有失税收法定原则的公平之举。 二、土地增值税核算对象 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。 （一）普通标准住宅； （二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）； （三）非住宅类房产。 注解：虽然和总局规定“三条线”分类清算原则一样，但是其分类名称比较独特， 三、关于房地产转让收入的确认 （一）转让房地产的有关经济利益的确认 纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。 因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。 注解：对于土地增值税“有关经济利益”的确认基本与营业税收入一致，这样减少土地增值税收入确认的判断难度。但是对“未能转让”的，不同于营业税“先征税后抵冲”的征管政策，目的是为了增加征管可操作性。 （二）售后返租收入的确认 单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间，其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。 注：将“售后返租”形成非正常转让价格，应当按“转让价格是否明显偏低且无正当理由”来核定转让收入。而不是直接按相关租金来确认。 （三）房地产转让价格明显偏低的收入确定 对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。 对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由： 1、法院判定或裁定的转让价格；
2020年初级会计师考试《经济法基础》基础辅导讲义第48讲_土地增值税法律制度
一、土地增值税纳税人（★） 二、土地增值税征税范围（★★） 三、土地增值税应纳税额计算（含税率、计税依据、应纳税额）（★★★） 四、土地增值税税收优惠（★★★） 五、土地增值税征收管理（★★） 概念：土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。（有偿的行为） 一、土地增值税纳税人 土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 二、土地增值税征税范围 （一）一般规定 1.转让国有土地使用权的行为征税，出让国有土地使用权的行为不征税。 2.转让地上建筑物及其他附着物产权的行为。 3.土地增值税只对有偿转让房产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。 （二）特殊规定 1.企业改制重组 （1）非公司制企业整体改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司整体改制为股份有限公司，对改制前的企业将国有土地使用权、地上建筑物及其附着物转移、变更到改制后的企业，暂不征收土地增值税。 （2）企业合并：按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征收土地增值税。 （3）企业分立：按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征收土地增值税。 （4）作价投资：单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征收土地增值税。 注意： 以上情形不适用于房地产开发企业。 2.房地产开发企业将开发的部分房产，转为自用或用于出租等，未发生产权转移的，不征收土地增值税。 3.房地产交换：属于土地增值税的征税范围。但是个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 4.合作建房：对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 5.房地产出租 房地产出租，没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。 6.房地产抵押 对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移而确定是否征收土地增值税。对于房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税额征税范围。 7.房屋的代建行为 取得的收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。 8.房地产的重新评估 房地产权属没有发生转移，也未取得收入，不属于土地增值税征税范围。 【例题1·单选题】（2017年）根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（）。 A.出租住房的孙某 B.转让国有土地使用权的甲公司
度土地增值税清算实务试题及答案
2015年度土地增值税清算实务试题（附答案） 某房地产企业集团，２011年1月立项开发一住宅小区，各种手续均以本公司名义办理。 1、开发总建筑面积21万平方米房屋，其中住宅18万平方米（含别墅楼１万平方米）；小区配套设施房屋含幼儿园、会所、物业楼计5000平方米；其他商业用房屋、写字楼等2。5万平方米。 2、取得3５０亩开发土地的使用权时，支付土地款及相关税费210００万元;发生建筑安装工程费等开发成本280０0万元(不含项目借款利息），发生“三项费用”45００万元(印花税通过“管理费用"核算，借款利息不能提供金融机构证明）.该项目共缴纳各项税费：4２0８万元，其中营业税3７５7万元,城建税263万元，教育费附加150万元，印花税３8万元。 3、销售房屋取得收入７．５2亿元。 4、整个项目已经预缴土地增值税100０万元。 该项目截至２012年底工程已经全部竣工验收，并取得第一产权。且所建房屋住宅部分和商业部分全部对外销售完毕，已经符合土地增值税清算条件. 该单位在对该项目进行土地所得税清算时,确认： １、所取得的土地有5０亩未用于本项目开发,而是用于另一个项目，此项目正在建设中，不具备清算条件. ２、销售收入中含普通房屋销售５9０00万元;别墅销售63０0万元和商业楼销售9900万元（以销售明细账、售房合同为准). 3、其中普通住宅分配给本公司职工2０套,2５00平方米,按成本价入帐,实现收入542。5万元。 4、以分配股利些形式分配给５位股东５套别墅，建筑面积1000平方米，未计收入。 5、用新建商业房第一、二层2500平方米对外投资,合伙开办一家餐饮公司，产权已经转入餐饮公司。 6、“应付账款”挂账未付工程款３0０0万元(对方科目“开发成本”)，凭据不足，经到对方取证为虚增成本. 7、支付煤气公司的煤气工程款共计500万元,付款凭据为行政事业收费收据。 8、开发的商业用房有500平方米用于企业办公,并已经转入固定资产,未对外销售. 9、幼儿园、会所、物业楼５００0平方米作为配套设施，所有权归全体业主,以后发生经营收益归业主委员会处置。 10、与转让房地产相关的税金少缴部分在清算期间全部补缴完毕。
河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知豫地税发〔2010〕28号
河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知 豫地税发〔2010〕28号 全文有效成文日期：2010-03-17 字体：【大】【中】【小】各省辖市地方税务局、省局直属各单位，各扩权县（市）地方税务局： 为了加强我省土地增值税的管理，根据全国地方税工作会议精神和国家税务总局关于《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）及其他相关规定的要求，结合我省土地增值税政策执行的实际情况，做好土地增值税清算工作，现将有关问题明确如下： 一、土地增值税预征率 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定： （一）普通标准住宅1.5%； （二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%； （三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目4.5%。 二、土地增值税核定征收率 （一）普通标准住宅2%; （二）除普通标准住宅以外的其他住宅4%; （三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目5%； （四）符合第三条第（二）项条件的8%。 三、土地增值税的核定征收 所有房地产开发项目纳税人自本通知执行之日起，一律按查账征收方式按预征率征收土地增值税，待符合土地增值税清算条件后，由纳税人按规定
自行清算，并结清税款。主管税务机关对纳税人上报的清算资料进行审核过程中，对纳税人符合下列（一）、（二）项条件的，报省辖市地方税务局批准，按核定征收率征收土地增值税。 （一）纳税人开发的房地产项目有下列情形之一的，按规定的核定征收率征收土地增值税。 1、能够准确核算收入总额或收入总额能够查实，但其扣除项目支出不能正确核算的； 2、能够准确核算扣除项目支出或扣除项目支出能够查实，但其收入总额不能正确核算的； 3、收入总额及扣除项目核算有误的，主管税务机关难以核实的； 凡纳税人转让普通标准住宅、豪华住宅、写字楼、商业用房、办公用房的收入等，应按不同的核定征收项目分别核算，核算不清的一律从高适用核定征收率。 （二）房地产开发企业有下列情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值税。 1、擅自销毁账簿； 2、拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的； 3、依照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的； 4、虽设置账簿，但账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的； 5、符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的； 6、申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。 四、所有纳税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报省局批准后可按核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值税。
土地增值税讲义
土地增值税税收政策培训 主讲人：高驰
相关法规： 1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）； 2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）； 3、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）； 4、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）； 5、《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）； 6、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）； 7、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]第187号）； 8、《财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税〔2006〕141号）； 9、《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）； 10、国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发〔2007〕132号）； 11、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）； 12、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国
税发[2010]53号）； 13、四川省地方税务局转发《国家税务总局关于印发<土地增值税 清算管理规程>的通知》的通知（川地税发（2009）60号）； 14、《四川省地方税务局四川省财政厅关于土地增值税征管问题 的公告》（四川省地方税务局公告2010年第1号）； 15、《成都市地方税务局成都市财政局关于土地增值税有关问题 的公告》（2011年第1号）； 16、国税发[2009]91号与国税发[2006]187号对比表 本次培训大纲 一、土地增值税基础知识 （一）概述 （二）征税范围、纳税人和税率 （三）转让房地产增值额的确定 （四）应纳税额的计算 二、土地增值税清算管理规程 （一）土地增值税的清算条件 （二）清算审核的内容（PPT第1页） 各位好，我是财务部的高驰。今天上午就为大家讲一下土地增值税的相关政策，特别是房地产开发项目土地增值税清算时应注意的一些要点和大家一起讨论一下。如果有讲得不对的地方，还请大家指正，一起讨论。
土地增值税计算例题,很有用哦
某房地产开发公司与某单位于2013年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率5%，城建税税率为7%,教育费附加为3%，印花税税率为0.5‰）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明）。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。 （1）确定转让房地产的收入：转让收入为15000万元。 （2）确定转让房地产的扣除项目金额： ①取得土地使用权所支付的金额为3000万元 ②房地产开发成本为4000万元 ③房地产开发费用为： （3000+4000）×10%=700（万元） ④与转让房地产有关的税金为: 15000×5%+15000×5%×7%+15000×5%×3%=825（万元） ⑤从事房地产开发的加计扣除为： （3000+4000）×20%=1400（万元） ⑥转让房地产的扣除项目金额为： 3000+4000+700+825+1400=9925（万元） （3）计算转让房地产的增值额: 15000-9925=5075（万元） （4）计算增值额与扣除项目金额的比率: 5075÷9925≈51.13% （5）计算应纳土地增值税税额： 应纳土地增值税=5075×40%-9925×5%=1533.75（万元）。 某工业企业转让一幢90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为7成新，按500万元出售，支付有关税费计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。 （1）评估价格＝600×70％＝420（万元） （2）允许扣除的税金27.5万元 （3）扣除项目金额合计＝420＋27.5＝447.5（万元） （4）增值额＝500－447.5＝52.5（万元） （5）增值率＝52.5÷447.5×100％＝11.73％ （6）应纳税额＝52.5×30％－447.5×0＝15.75（万元）
关于土地增值税的文
2008-10-15 10:55:32| 分类：土地增值税| 标签：|字号大中小订阅关于土地增值税一些具体问题规定的通知 财税字[1995]第48号 按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称细则）的规定，现对土地增值税一些具体问题规定如下： 一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 二、关于合作建房的征免税问题 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 四、关于细则中“赠与”所包括的范围问题 细则所称的“赠与”是指如下情况：
（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。 （二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。 五、关于个人互换住房的征免税问题 对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土增值税。 六、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题 对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
土地增值税计算方式
改增后土地增值税计算方法为：应纳土地增值税=增值额×税率 1 公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。 2 土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法： 土地增值税的计税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体土地增值税计算方法如下： （一）增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30% （二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5% （三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15% （四）增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35% 公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。 结合实务中纳税人获取房屋方式的一般渠道，本文所谓“改前房”仅指纳税人在2016年4月30日以前通过购买取得的房屋。另外考虑到增值税跟土增税相结合业务的多样性和复杂性，下文刻意的设定了纳税主体为一般纳税人，交易金额为含税价，按土地增值税的计算方法中的简易征收。 例： A公司是原营业税纳税人，营改增后为一般纳税人，其机构所在地在青海省西宁市，A公司于2013年2月1日从B公司购买房产一处(坐落地位于西宁市)，取得了相关发票;成交价1000万元、缴纳契税1000*5%=30万元，并办理了过户手续。 营改增前A公司销售此房屋土地增值税的计算方法为： 假设A公司于2016年3月1日以1500万元将此处房产销售给C公司并开具了发票： 应缴营业税=(1500-1000)*5%=25万元; 城市维护建设税=25*7%=1.75万元; 教育费附加=25*3%=0.75万元;
土地增值税习题
一、单项选择题 1、下列关于土地增值税的说法，正确的有（B）。 A.增值额未超过扣除项目金额20%的房地产开发项目，均免征土地增值税 B.超过贷款期限的利息部分和加罚的利息，不允许在计算土地增值税时的房地产开发费用中扣除 C.某房地产公司将待售的一栋花园别墅赠送给某影视明星，由于该房地产公司未取得收入，则不缴纳土地增值税 D.对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，在计征土地增值税时按评估价扣除取得土地使用权支付的金额 2、2014年8月某房地产开发公司转让新建普通标准住宅一幢，取得转让收入2000万元，转让环节允许扣除税金合计110万元。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为800万元，房地产开发成本为400万元，利息支出200万元（能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，但其中有30万元属于超过贷款期限的利息）。另知，该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。该单位应缴纳土地增值税（D）万元。 A.292.5 B.133.5 C.142.5 D.0 解析：收入总额=2000(万元)，扣除项目金额=800+400+(200-30)+(800+400)×5%+110+(800+400)×20%=1780（万元）；增值额=2000-1780=220（万元），增值率=220÷1780×100%=12.36%<20%。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税 3、房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，其成本费用不允许扣除的情况有（D）。 A.建成后产权属于全体业主所有的 B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的 C.建成后有偿转让的 D.建成后产权属于房地产开发企业的 4、对房地产开发企业进行土地增值税清算，下列表述正确的是（A）。 A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除 B.房地产开发企业将开发的部分房地产自用的，应按照规定清算土地增值税 C.在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出一律可以直接据实扣除 D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋原值的10% 二、多项选择题 1、根据土地增值税清算的规定，下列说法正确的是（ACD）。 A.房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理 B.回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应作为房地产企业的销售收入 C.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费，在计算土地增值税时不得扣除 D.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，在计算土地增值税时不得扣除 2、以下项目在计算土地增值税时，可以扣除其成本费用的是（ACD）。 A.建成后产权属于全体业主所有的会所 B. 建成后待售的商业用房