美国房地产信托基金研究及对我国的启示_李健飞

房地产信托基金

房地产投资信托基金服务方案概述 一、房地产投资信托基金的基本内涵 房地产投资信托基金来自于英文Real Estate Investment Trusts，简称REITs，在英国和亚洲某些国家也会被称为PIF(Property Investment Fund)。REITs 最早起源于美国，1961 年首支REITs 在纽约证券交易所上市交易。几乎与此同时，REITs 也出现在了欧洲市场上，荷兰于1969 年上市了第一支REITs，而在立法方面，欧洲各国直到90 年代才颁布法律、法规规范REITs 的发展。从2000年起，REITs 在亚洲也取得突破性的发展，韩国、新加坡和日本相继在2001 和2002年上市REITs，中国香港在2003 年由香港证监会颁布了《房地产投资信托基金守则》意味着REITs 正式进入香港发展。 从本质上看，REITs 就是通过发行收益凭证，集合特定投资者和不特定投资者，将资金汇集起来并交由专门的投资机构进行房地产的投资管理和经营管理，投资者按比例共享投资综合收益，共同分担风险的一种信托基金。 从以上REITs 的定义看出，其具有以下几层内涵：第一，REITs 面向不特定的中小投资者，资金来源范围广，为中小投资者提供了一条新的投资渠道并为商业地产筹集巨额资金提供了可能；第二，REITs 主要的投资对象为房地产，不同于投资期货、股票和外汇等其他投资基金；第三，REITs 的综合投资收益需要广大投资者在风险自担的前提下共同分享，且并不向投资者提供保证投资回报的承诺，其还具有如下几个显著的特征： ①资产构成及收入来源：资产构成方面要求投资收益中的绝大部分必须来

国外四大房地产金融模式

国外四大房地产金融模式 易居研究院综合研究中心刘卫卫 不同国家由于不同的历史特点和经济发展程度而采取不同的房地产金融制度，形成了不同的房地产金融模式，归纳起来，国际上具有代表性的主要有四种模式：证券型、基金型、储蓄型和混合型。 (一)以美国为代表的证券融资型房地产金融模式 美国是国际上房地产金融市场最发达、制度体系最健全、品种最丰富的国家。20世纪70年代以来，几乎所有的房地产业金融创新工具都起源于美国。到目前房地产金融在美国金融业务中所占份额越来越高。美国房地产金融模式概括起来，主要有以下四方面特征： 1、美国房地产金融架构体系完善，专业分工度高 美国的房地产金融市场，分为一级市场和二级市场。在一级市场和二级市场，有的专门从事住宅金融业务，有的专门从事商业房地产和写字楼房地产金融业务。总体上讲，一级市场以商业性金融为主导，二级市场以政策性金融为主导，同时政府通过提供相关保险担保服务对住房金融体系实施了有力的间接干预。 一级市场：由储蓄机构、商业银行、抵押银行、人寿保险公司和其他商业金融机构构成，直接为家庭或企业提供抵押贷款业务。储蓄机构包括储蓄与贷款协会、储蓄银行和信用合作社，它们是美国金融体系的创立者。其中抵押银行是美国最具特色的房地产金融机构，其本身不吸收存款，主要通过商业票据和商业银行短期抵押，银行将发起的抵押贷款处理和交割后就将其在房地产金融二级市场上出售，一般情况下，只保留贷款运作权，而不持有自己发起的贷款。 二级市场：美国房地产金融二级市场主要是从事买卖抵押贷款的市场。在抵押贷款发起后，部分储蓄机构和全部抵押银行将贷款出售给联邦国民抵押协会(FNMA，即房利美)、联邦住宅贷款抵押公司(FHLMA，即房地美)等专门从事房地产金融二级市场业务的机构。这些机构通过发行债券或其他类型的债务工具筹集其购买贷款所需资金。二级市场的参与者主要是政府支持的两大企业房利美和房地美，此外还有私营金融企业，主要是金融控股集团(如AIG)和投资银行(如花旗、高盛、美林、摩根斯坦利及已倒闭的雷曼等)。 到20世纪90年代，抵押银行发起的贷款己远远超过商业银行和贷款协会贷款的总额。美国房地产金融一级和二级市场的参与者及主要业务流程如下图所示。 2、房地产金融市场的竞争性与开放性 美国国会通过的一系列房地产金融法案，目的就是保证消费者能够获得房地产销售过程中的所有信息。从1968年开始，联邦政府先后制定了《跨州土地销售信息完全披露法》、《消费者信贷保护法》(即z条例)、《房地产交割程序法》等一系列法规，以保证市场的充分竞争性。这些法规规定开发商、提供贷款的金融机构必须向购房者书面提供有关地块、总融资费用、年利率、还款周期、每周期的还款额、到期日及其他可能发生的费用等信息，并必须在政府相关的管理机构备案。此外，美国各类金融机构均可以参与房地产金融业务，不存在一个由行政指派的、垄断某些住房信贷业务的金融机构。但是在长期的充分竞争中逐步形成了从事不同种类金融业务的分工。譬如从事商业房地产金融业务的机构逐步形成了专业从事写字楼、医院、学校、大型超市等金融业务的机构。 3、房地产融资工具多样化

国内外房地产金融体系比较

国内外房地产金融体系比较 一、房地产金融体系结构 1.房地产金融体系的组织机构体系 房地产金融体系的组织机构体系主要指的是房地产融资的主体，也就是对应于不同的房地产融资渠道的组织机构。房地产金融机构在房地产金融体系中的地位非凡，它一方面充当着资金供给者，另一方面又是资金的需求者，吸收存款、发行金融工具以筹措大量资金。 2.房地产金融体系的金融工具体系 在房地产市场上使用的金融工具有很多，可以将其大体上分为两类：一类是一般金融体系通用的，例如债券、股票等等类似的一般金融工具。另一类是房地产金融体系特有的，如抵押贷款、房地产信托投资基金等等。 3.房地产金融体系的配套设施体系 在金融体系中，除了组织机构体系和金融工具以外，还有一个重要组成部分，那就是与之相关的配套服务体系。其中包括房地产的政府宏观调控和监管；高质量的中介服务，如房地产评估、担保、保险以及信用评价等服务，以及一个相对完善法律环境等。 二、国内外房地产金融体系的现状 1.我国房地产的金融组织机构体系 从我国目前情况来看，我国的房地产金融组织机构体系主要是由住房储蓄银行和商业银行的房地产信贷部门这样的银行金融机构，以及住房合作社、保险公司、信托投资公司、信用社中的专业部门这些非银行金融机构共同组成。此外，我国的住房公积金也是我国房地产金融组织机构体系中的重要组成。 2.房地产金融体系的金融工具体系 我国房地产公司中上市公司占比很小，大部分房地产开发商依靠银行信贷来筹资。除此之外的诸如信托融资、股权投资、产业基金等融资工具，也因为缺乏健全的二级市场，只能进行小规模的融资，没有起到开扩融资渠道的作用。 3.房地产金融体系的配套设施体系 就目前而言，我国还没有形成有效的房地产金融体系的配套设施体系。虽然已经设立了部分中介服务机构，但发展还比较薄弱，而且这些专业化服务机构性质不明确、隶属关系复杂，其市场化运行和治理体制尚未完全确立。 三、国外房地产体系与我国房地产金融体系的比较 1.国内外房地产融资渠道比较 开发性融资渠道比较。西方发达国家的房地产金融尽管在经济体制、金

目前国内房地产基金发展现状和问题

目前国内房地产基金发展现状和问题 私募股权房地产投资基金是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产投资基金拥有的投资权益的收益和服务费用。 一、房地产私募股权基金的现状 1、房地产私募股权基金的概况 据清科研究中心有关资料显示，2006年度，房地产行业共有31个私募股权投资案例，占到传统行业投资案例总数的42.40％，投资金额达30.37亿美元，占传统行业总投资金额的46.6％。2007年整个年度，呈现活跃的状态，相比2006年度稳中有升。2008年度下旬由于受到全球金融危机的影响，房地产私募股权领域的资产配比有所下降，其直接表现就是募集资本大幅紧缩。从2008年底至2009年底仅有一支规模为4亿美元的私募房地产基金完成募集。而2009年度至2010年上半年，房地产私募股权基金规模鉴于政策累积刺激等因素影响又有幅度上的上升。中国本土私募房地产投资基金在2011年加快了前进的步伐，清科研究中心统计，截止至2011年三季度，当

年共有22支私募房地产基金募集到位32.25亿美元，其中，由本土 机构募集基金数量及金额占比分别超过到了80.0%和70.0%。 2、成立背景——独立私募房地产基金vs房地产企业旗下私募房地产基金 目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为两类，一种是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金，另一种是由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金，其中主要代表包括金地集团旗下的稳盛投资、以及荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金等。对比两类基金，前者熟悉资本运作，在私募房地产投资基金的运作方面经验更为丰富；后者对中国房地产行业具有深入了解，并且具备丰富的业内资源，但是在基金管理方面起步较晚，仍处于发展初期阶段。两类基金各具优势，在中国私募房地产投资市场并驾齐驱，形成了现阶段我国私募房地产投资市场的竞争格局。 3、基金管理——引入外援vs 自主管理 我国房地产企业设立的私募房地产投资基金处于初期发展阶段，在管理方面也出现了“引入外援”和“自主管理”两种方式。2010年，金地地产旗下私募房地产投资管理机构稳盛投资宣布与瑞银（UBS）合作成立“瑞银金地中国房地产开发基金I”（UG基金），由稳盛投

中国房地产信托投资基金的发展现状和案例分析.doc

房地产信托投资基金的发展现状和 案例分析 一、房地产信托概况 房地产信托包含内容较广，由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的登记、过户、纳税等事项；投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。房地产投资信托，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证（如基金单位、基金股份等），将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。REITs 实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。 二、房地产投资信托在我国的发展现状 1、REITs 在我国发展的背景及现状 据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在 ---------- word 文档可编辑------

政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。 从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合同都有最低的认购金额（根据规定最低为五万元）。 目前我国发行的房地产信托产品主要有两种形式：一种是贷款信 托。信托资金用于贷款，与商业银行贷款基本相同，如中煤信托发行的“太阳星城贷款项目集合资金信托”，募集到的资金将以贷款方式专项用于北京市太阳星城金星园的开发建设；二是权益信托。信托公司从房地产开发公司购买房地产的全部和部分产权，靠经营房地产来获得收入。如北京国投推出“法国欧尚天津第一店资金信托计划”，购买已与天津欧尚超市有限公司签订长期租约的天津峰汇广场1-3 层商铺（即法国欧尚天津第一店）的产权，通过租金收入的形式实现投资人长期稳定的回报。贷款信托是我国目前房地产信托投资的主要形式。 2、REITs 的中国化发展模式从组织形态来看，公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担（公司所得税和股东分红个人所得税）等缺点；而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性，基金收益可得到法律保护，此外契约型只需纳税一次，可提高基金收益。美国作为成熟的REITs市场主要为公司型，考虑到我国初期REITs的发展应以稳定为主，减少风险发生的可能性，我国在初期宜采有契约型模式，虽然不利于基金的扩张，但它可以保证基金的相对稳定，不会因投资者的退出而使基金解散或削弱。

房地产投资信托基金研究[1]

房地产投资信托基金研究 深圳证券交易所综合研究所毛志荣 一、发展房地产投资信托基金的意义 房地产市场和证券市场是我国自上世纪九十年代以来迅速发展的两个市场。房地产业从上世纪九十年代后期开始迅速发展，平均年增长率达到37.8%，而且在今后几年将会有很大的发展。目前房地产业发展遇到的问题是房地产贷款在银行贷款中比重过高，银行为了降低风险，提高了房地产项目贷款的条件。目前，房地产行业迫切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。 目前我国证券市场面临着产品结构平衡的问题：风险结构不够合理，在可交易投资产品中，大约百分之八十为风险较高的股权类产品，只有大约百分之二十为债券类低风险产品。如何发展新的风险较低的投资品种、完善证券市场的产品结构、满足投资者的需求是我国证券市场发展面临的一个重要问题。 近年来在海外证券市场迅速发展的房地产投资信托基金(REITs)是在交易所上市、专门从事房地产经营活动的投资信托公司或集合信托投资计划。REITs不仅为房地产业的发展提供了银行外的融资渠道，而且为投资者提供了具有稳定收入、风险较低的股权类投资产品。如何借鉴各国发展REITs 产品的经验，对开发适合我国证券市场和房地产行业发展需要的投资产品具有重要的现实意义。 二、海外REITs的发展现状 （一）REITs在全球的发展 房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs)是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托公司。公司将房地产销售和租赁等经营活动中所得的收入以派息形式分配给股东。REITs实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划（Collective Investment Scheme）。美国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国的交易所都已有REITs上市,与普通股票一样交易。近年来欧洲、亚洲、南美洲的一些国家都针对REITs制定专门的立法,推进REITs的发展，截止至2003年底，已有18个国家和地区制定了REITs的法规（表1），预计近期内会有更多的国家加入这个行列。

房地产融资的16种途径

房地产融资的16种途径 房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求，因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构。 1．自有资金：开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。 2．预收房款预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。 3．建设单位垫资：一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。

[实用参考]国外四大房地产金融模式分析

国外四大房地产金融模式分析 国外房地产金融的四种模式 不同国家由于不同的历史特点和经济发展程度而采取不同的房地产金融制度，形成了不同的房地产金融模式，归纳起来，国际上具有代表性的主要有四种模式：证券型、基金型、储蓄型和混合型。 (一)以美国为代表的证券融资型房地产金融模式 美国是国际上房地产金融市场最发达、制度体系最健全、品种最丰富的国家。20世纪70年代以来，几乎所有的房地产业金融创新工具都起源于美国。到目前房地产金融在美国金融业务中所占份额越来越高。美国房地产金融模式概括起来，主要有以下四方面特征： 1、美国房地产金融架构体系完善，专业分工度高 美国的房地产金融市场，分为一级市场和二级市场。在一级市场和二级市场，有的专门从事住宅金融业务，有的专门从事商业房地产和写字楼房地产金融业务。总体上讲，一级市场以商业性金融为主导，二级市场以政策性金融为主导，同时政府通过提供相关保险担保服务对住房金融体系实施了有力的间接干预。 一级市场：由储蓄机构、商业银行、抵押银行、人寿保险公司和其他商业金融机构构成，直接为家庭或企业提供抵押贷款业务。储蓄机构包括储蓄与贷款协会、储蓄银行和信用合作社，它们是美国金融体系的创立者。其中抵押银行是美国最具特色的房地产金融机构，其本身不吸收存款，主要通过商业票据和商业银行短期抵押，银行将发起的抵押贷款处理和交割后就将其在房地产金融二级市场上出售，一般情况下，只保留贷款运作权，而不持有自己发起的贷款。 二级市场：美国房地产金融二级市场主要是从事买卖抵押贷款的市场。在抵押贷款发起后，部分储蓄机构和全部抵押银行将贷款出售给联邦国民抵押协会(FNMA，即房利美)、联邦住宅贷款抵押公司(FHLMA，即房地美)等专门从事房地产金融二级市场业务的机构。这些机构通过发行债券或其他类型的债务工具筹集其购买贷款所需资金。二级市场的参与者主要是政府支持的两大企业房利美和房地美，此外还有私营金融企业，主要是金融控股集团(如AIG)和投资银行(如花旗、高盛、美林、摩根斯坦利及已倒闭的雷曼等)。 到20世纪90年代，抵押银行发起的贷款己远远超过商业银行和贷款协会贷款的总额。美国房地产金融一级和二级市场的参与者及主要业务流程如下图所示。 2、房地产金融市场的竞争性与开放性 美国国会通过的一系列房地产金融法案，目的就是保证消费者能够获得房地产销售过程中的所有信息。从1968年开始，联邦政府先后制定了《跨州土地销售信息完全披露法》、《消费者信贷保护法》(即z条例)、《房地产交割程序法》等一系列法规，以保证市场的充分竞争性。这些法规规定开发商、提供贷款的金融机构必须向购房者书面提供有关地块、总融资费用、年利率、还款周期、每周期的还款额、到期日及其他可能发生的费用等信息，并必须在政府相关的管理机构备案。此外，美国各类金融机构均可以参与房地产金融业务，不存在一个由行政指派的、垄断某些住房信贷业务的金融机构。但是在长期的充分竞争中逐步形成了从事不同种类金融业务的分工。譬如从事商业房地产金融业务的机构逐步形成了专业从事写字楼、医院、学校、大型超市等金融业务的机构。 3、房地产融资工具多样化 美国是全球房地产金融市场最发达的国家。尤其是二战以来，随着美国宏观经济环境的变化，金融创新工具在美国的房地产金融市场上层出不穷，各种不同的房地产金融工具在不同的经济环境中应运而生，也为不同时期美国的房地产业发展起到了重要的支撑作用。 20世纪50年代以来，由于储蓄和贷款协会享有税收优惠，抵押贷款业务增长迅速，在房地产金融业务中占领先地位。到80年代，储蓄和贷款协会在房地产金融业务余额占全部抵押贷款余额的35%。 20世纪70末，除固定利率抵押贷款(FRM)外，还出现了渐进还款抵押贷款(GPM)和供享升值型住房抵押贷款(SAM)、可调整利率抵押贷款(ARM)、价格水平调整抵押贷款(PLAM)、逆向年金抵押贷款(RRAM)和附担保账户抵押贷款等多种房地产金融创新产品。 4、抵押贷款证券化程度很高 20世纪80年代以来，随着直接融资方式运作的抵押银行逐步占据主导地位，房地产抵

主要国家的房地产融资模式

融资方式按其主要特点可分为三种类型，一是以美国为代表的房地产抵押贷款二级市场筹资方式;二是以德国、日本为代表的抵押市场与住房储蓄互为补充的方式;三是以新加坡为代表的政府强制储蓄建立住房基金的筹资方式。 美国的房地产融资模式 (1) 德国的房地产融资模式 (8) 新加坡的房地产融资模式 (11) 日本的房地产融资模式 (15) 美国的房地产融资模式 资本市场的融资方式 美国是世界各国中房地产金融发展市场最发达、体系最健全、产品最丰富的国家。美国实行的是资本市场的融资方式，这种方式一般可在短期内迅速筹集住房资金并能够满足住房生产和消费对资金的长期性要求。 1、美国的一级抵押市场 美国经过长期的发展，住房抵押贷款的一级市场已经相当完善，由住房抵押贷款的供需双方及各种交易工具构成。需求方主要是欲购房者；供给方是提供住房抵押贷款等融资工具的各类融资机构，拥有多元化的抵押贷款供给主体是房地产金融市场不断发展完善的重要原因。 住房抵押贷款一级市场的不断发展与完善得益于该市场拥有完善的风险规避机制。对于参与发放住房抵押贷款的众多金融机构而言，其资金的来源与运用均面临着诸多风险。金融机构主要通过采用两个方面的措施来规避风险的发生：1、统一的贷款评估程序，美国的金融机构在长期的实践中形成了一套统一的贷款评估程序来抵御风险的发生；2、完善的抵押担保机制，美国政府和私人机构共同为两级市场提供信用担保，增强抵押贷款的流动性，提高金融机构防范风险的能力。 2、美国的二级抵押市场

一级市场是住房抵押资金的初始交易市场，由金融机构向借款人发放初始的住房抵押贷款，贷款除了可以纳入自己的投资结构中，直到最后清偿，还可以被出售或进行投资组合发行抵押贷款债券来进一步筹集资金，这样就形成了住房抵押贷款的二级市场。具体包括两种运作形式： (1)抵押贷款债权的买卖。金融机构在发放住房抵押贷款后可以将合约票据转卖给退休养老基金和联邦国民抵押协会等机构投资者，从中取得一笔代理费用；二级市场上的投资者可以直接购买抵押贷款的债权以获得高收益，但同时也要承担高于证券化的市场信贷风险。 (2)抵押贷款证券化。这是二级市场上主要的融资形式，住房抵押贷款证券是将住房抵押债权出售给投资者的一种新型金融工具。抵押贷款在一级市场发起后，部分储蓄机构和全部抵押银行将贷款出售给专门从事房地产金融二级市场业务的机构。这些机构在一级市场上购买贷款所需要的资金是通过发行抵押贷款证券或其他类型的债务工具得来。20世纪80年代以来，抵押银行依靠直接的融资方式逐渐占据房地产金融市场的主导地位，随后抵押贷款证券化规模越来越大，在美国房地产金融市场中占有越来越高的市场份额。截至2006年底，住房抵押贷款余额将近11万亿美元，其中65%被打包用于发行抵押贷款证券。 二级市场的建立，不仅开阔了房地产融资的渠道，提高了金融机构的运营效率，还增强了融资机构的抗风险能力，通过改善资产结构将风险转嫁给各阶层的投资者，促进了房地产金融市场的繁荣与发展。 以私人为主的融资机构 在与商业性的住房抵押贷款制度相对应的美国房地产融资机构中，私人和民间机构占主体地位，而政府机构的参与也起到了微观扶持和宏观调控的作用。美国的房地产融资活动数十年来发展迅速，一般将其发展分为两个阶段：一是70 年代以前，房地产融资的主要供给者是储蓄贷款协会、商业银行、抵押银行等金融机构；二是70年代中期以后，随着抵押贷款证券化的迅速发展，房地产融资模式日趋完善，抵押二级市场出现蓬勃之势。 1、房地产金融一级机构 房地产金融一级机构是对有融资需求的房地产企业或个人直接提供存款、贷款及其他相关服务的融资中介。主要有如下几种：

房地产信托投资基金

房地产信托投资基金 房地产信托投资(REITs)是房地产化的重要。证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。 基本信息 中文名称 房地产信托投资基金 外文名称 REITs 属性 房地产证券化的重要手段 领域 地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化

包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。 特点 REITs的特点在于:1、收益主要来源于租金收入和房地产升值;2、收益的大部分将用于发放分红;3、REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。 REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。近二十年来,北美地区的REITs收益最佳(13.2%),欧洲次之(8.1%),亚洲REITs的平均收益最低(7.6%);由于欧债危机的影响,欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%,而北美地区的REITs则取得了12.0%的平均收益。可见,在不同时间区间内,不同国家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。 REITs的魅力在于:通过资金的"集合",为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。

房地产资金信托案例分析

房地产资金信托案例分析 经济学院10投资2班李玥绮2010200057 【摘要】：信托是市场经济基本经济关系之一，是市场经济的有机环节，信托是金融体制中不可缺少的重要组成部分，没有信托无法构成完整的现代市场经济体系。 【关键词】：房地产信托上海金地格林 一、房地产资金信托的概述 （一）背景： 随着房地产业的不断发展，目前，房地产业已经成为我国重点发展的一项支柱产业。作为一种成本高、周期长的资金密集型产业，在房地产的开发、流通和消费等各个环节，均需要强大的资金作为后盾，房地产资金信托完全可以在流通和消费等环节作为一项崭新的融资手段大有作为。 （二）概念： 房地产资金信托是指委托人将该资金委托给信托公司，由信托投资公司按照委托者的要求对该信托房地产公司发放贷款或者投资，使投资者获取溢价收益。 （三）特点： 1.信托房产所有权与地产使用权具有转移性是房地产信托关系成立的前提 2.办理信托的房地产有独立性 3房地产信托的收益分配具有特殊性 （四）职能： 1.财务管理职能 是信托基本职能，即受托人接受委托人委托，为之管理信托财产的职能。该职能有四个特点： ①受托人不能借此为自己谋利； ②受托人只能按照信托的目的进行； ③信托收益最终要归于受益人； ④符合契约规定时，受托人可不承担亏损。 2.金融职能 即信托具有筹措资金，融通资金的职能，这项职能以财务管理职能为基础，具有长期金融的特点，并将融资和融物相结合。 3.协调经济关系功能 受托人作为委托人与受益人的中介，是天然的横向经济联系的桥梁和纽带，受托人以代理人、见证人、担保人、介绍人、咨询人、监督人等多种身份为各方建立互信、提供可靠信息、寻找投资场所。 二、房地产资金信托的案例 （一）案例简介： 计划名称：金地格林世界项目集合资金信托计划 信托规模：25000万元 信托期限：2年 预计年收益率：8%

房地产企业融资模式

房地产企业融资模式 资金是房地产开发企业的生命线，大多数小型房地产商的主要管理活动是围绕着融资进行的。总体来说，有以下几种融资模式： 1.自有资金+银行贷款 ·传统融资方式，被普遍采用，但中小型企业很难得到银行贷款。 ·融资成本最低，应优先使用。 2.自有资金+信托计划 ·新兴融资方式，目前限于短期融资，对长期的、大规模的项目作用有限。 ·融资成本比银行贷款高。 3.自有资金+股权融资 ·传统融资方式，目前引进外企的比例较高。 ·融资成本比银行贷款高。 4.自有资金+投资基金 ·新兴融资方式，规模很小，而且相关法律不健全，融资成本最高。 融资流程介绍： 一、贷款种类：信用贷款、担保贷款和票据贴现 1、信用贷款：系指以借款人的信誉发放的贷款。

2、担保贷款：系指保证贷款、抵押贷款、质押贷款。 保证贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的保证方式以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时．按约定承担一般保证责任或者连带责任而发放的贷款。 抵押贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。－主要指不动产（房屋、设备、土地等）和特别动产（车） 质押贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。－动产（比如存货） 3、票据贴现：系指贷款人以购买借款人未到期商业票据的方式发放的贷款。 另外：按照期限可分为：短期贷款（1年以内，含1年）、中期贷款（1年以上（不含1年）5年以下（含5年））和长期贷款（5年以上） 目前企业尤其是民营企业融资主要集中在担保贷款和票据贴现，担保贷款期限多为1年以下，又多以抵押和质押风险最小，也是银行最最喜欢操作方式。票据贴现由于存在大量非真实经营活动，国家对此要求非常严格，要求提供的发票原件。 （抵押，就是债务人或第三人不转移法律规定的可做抵押的财产的占有，将该财产作为债权的担保，当债务人不履行债

房地产投资信托基金物业评估指引(试行)

附件： 房地产投资信托基金物业评估指引（试行） 第一章总则 第一条为规范房地产投资信托基金物业评估活动，保证评估质量，保护投资者合法权益，满足相关信息披露需要，根据有关法律法规以及国家标准《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》，制定本指引。 第二条对房地产投资信托基金持有或者拟持有的房屋及其占用范围内的土地、配套的设施设备和其他相关财产（以下简称信托物业）进行状况评价、市场调研和价值评估，适用本指引。 第三条本指引所称信托物业评估，包括信托物业状况评价、信托物业市场调研和信托物业价值评估。 本指引所称信托物业状况评价，是指对信托物业的实物状况、权益状况和区位状况进行调查、描述、分析和评定，并提供相关专业意见的活动。 本指引所称信托物业市场调研，是指对信托物业所在地区的经济社会发展状况、房地产市场状况以及信托物业自身有关市场状况进行调查、描述、分析和预测，并提供相关专业意见的活动。 本指引所称信托物业价值评估（简称信托物业估价），是指对信托物业的市场价值或者其他价值、价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。 第四条一个信托物业评估项目的评估内容，根据房地产投

资信托基金发行上市、运营管理（包括收购、经营、出售信托物业）、退出市场以及相关信息披露等的需要，可以包括信托物业评估的全部或者部分内容。 第五条房地产估价机构和注册房地产估价师应当勤勉尽责，实事求是，保持应有的职业谨慎，对信托物业评估所依据的资料进行审慎检查，依法独立、客观、公正地进行信托物业评估，不得撰写、出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的信托物业评估报告。 第六条具有下列情形之一的信托物业评估委托，房地产估价机构不得受理： （一）本机构与委托人、其他相关当事人有股权直接从属关系等利害关系，或者与评估对象有利益关系的； （二）本机构的专业能力难以胜任的； （三）其他不符合法律、法规和规章规定情形的。 第七条房地产估价机构在接受信托物业评估委托时，应当要求委托人向其出具评估委托书；决定受理信托物业评估委托的，应当与委托人订立书面评估委托合同。 评估委托书应当载明委托人的名称，委托的房地产估价机构的名称，评估内容（信托物业状况评价、市场调研、价值评估三者中的全部或者部分），评估目的，评估对象（名称、坐落等），评估要求（评估工作完成时间等），委托日期等内容。 评估委托合同应当载明委托人和房地产估价机构的基本情况，负责本评估项目的注册房地产估价师，评估内容、评估目的和评估对象，委托人应提供的评估所需资料，评估过程中双方的

美国次贷危机对我国房地产金融的启示

美国次贷危机对我国房地产金融的启示 摘要:美国次贷危机的爆发,成为近期人们关注的焦点。它所产生的蝴蝶效应,不仅造成美国金融市场的动荡,而且波及全球金融市场。这场风波为我国敲响了警钟,我们应从中吸取教训,并且重新审视中国的房贷市场,反思我国房地产金融市场可能隐藏的风险。本文剖析了美国次贷危机形成的深层次原因,分析了我国房地产金融的现状及存在的问题,并在此基础上试着提出一些防范房地产金融风险的建议和措施。 关键词：次贷危机房地产金融风险 一、引言 2008年5月,美国政府接管房利美和房地美。9月,美国第四大投行雷曼兄弟申请破产保护。第三大投行美林被美国银行收购,最大的保险公司美国国际集团(AIG)被政府接管,第一和第二投行高盛、摩根士丹利被特许向银行控股公司转制。美国次贷危机蔓延,国际金融气氛异常紧张。次贷危机的爆发,先后波及固定资产收益市场领域、股票市场和金融机构, 银行群体受次级债影响最大。从美国到欧洲乃至亚洲,从各类基金到投资银行,很多业务非常多元化的大型商业银行都纷纷被拖入泥潭。美国次贷危机爆发至今,全球银行业的损失已高达数千亿美元。在全球化的今天,牵一发而动全身,美国次贷危机带来的“蝴蝶效应”范围之广,从金融市场波及到如此之多的大型金融机构,是所有人都始料不及的,带来的教训也是深刻的。中国在世界经济全球化的浪潮下,虽然资本项目并未全部开放,但也不可避免的受到次贷危机的影响。美国次贷危机给我们敲响了警钟。本文剖析了美国次贷危机形成的深层次原因,分析了我国房地产金融的现状及存在的问题,并在此基础上试着提出一些防范房地产金融风险的建议和措施。 二、美国次贷危机概述 美国抵押贷款按照借款人信用质量,可以分为优质抵押贷款、次优级抵押贷款和次级抵押贷款三种。优级贷款市场面向信用额度等级较高、收入稳定可靠的优质客户。次优级抵押贷款介于优级抵押贷款和次级抵押贷款之间。而所谓的次级抵押贷款则是美国向信用分数较低、收入证明缺失、负债较重的人提供的住房贷款,贷款人可以在没有资金的情况下购房,仅需申明其收入情况,无需提供任何有关偿还能力的证明,次贷市场的贷款利率通常比优质抵押贷款利率高出2%一3%。银行发放贷款后,一般会将这些次级按揭贷款包装起来,然后在次级市场出售,赚取费用。次级房贷违约的增加,使与次贷相关的金融产品信誉骤降,危机冲击了公司债券、机构债券、商业票据及与此相关的金融市场,并蔓延到欧洲、日本、加拿大、澳大利亚等国家的银行和基金,导致上述国家股市大幅下跌、剧烈振荡,大量金融机构发生支付困难。 三、美国次贷危机产生的深层次原因 (一)利率持续上升,房地产市场降温美国次贷危机源于美国利率的不断变化。为刺激本国经济,2001年1月

第6讲(房地产投资信托基金)

《信托与理财》 第6讲房地产投资信托基金（REITs） 一、REITS业务结构——以Prime REIT为例 1，主要参与方 投资人：公众投资者和机构投资者 受托人：合资质信托公司（HSBC Institutional Trust Services(Singapore)Ltd） 管理人：房地产投资管理公司(Macquarie Pacific Star Prime REIT Management Ltd) 物业管理人：专业物业管理公司(Macquarie Pacific Star Property Management Pte Ltd) 财务保荐人：Macquarie Real Estate Singapore Pte Ltd 发起人：ERGO Trust GmbH 全球协调商：Macquarie Securities(Singapore) Pte Ltd 联席财务顾问：DBS Bank Ltd J.P Morgan (S.E.A.) Ltd 主承销商/账簿管理人：DBS Bank Ltd Deutsche Bank AG (Singapore Branch) J.P Morgan (S.E.A.) Ltd Macquarie Securities(Singapore) Pte Ltd 2.投资标的 3.上市资本结构 4.法律依据 5.评级

6.受托人 7.REIT管理公司 8.物业管理公司 9.分红政策 二、REITs的理论与实践 1.概念 一种募集资金，投资于能产出稳定现金流和收益的房地产组合，再按投资份额分配收益的金融投资业务。 可投资物业包括购物中心、写字楼、商铺、工业厂房和仓库、高科技园区、停车场、医疗中心等。 2.种类 按照REITs本身的组成形式：公司型和契约型 按照所投资产性质：权益型REITS、抵押型REITS、混合型REITS 按照投资期限：封闭型与开放型 按照投资者条件：私募与公募 3.REITs优势 较高的收益 1998-2008年美国REITs年均收益率7%，而同期政府债券年均收益5.68% 一方面来自于房地产较高收益，另一方面由于税收优惠，即免征公司税能有效降低风险

房地产金融创新可借鉴美国REIT

房地产金融创新可借鉴美国REIT 长期性融资策略更适合房地产业,房地产金融创新可借鉴美国REIT,建议房地产公司与信托公司联姻,或将房地产公司信托化。 目前,国家一方面在推行房地产的“惜贷”政策,一方面中国信托业正积极探讨产品创新,且管理层看来是鼓励信托发挥资本市场拾遗补阙的作用,而不鼓励其经营银行业务。笔者认为房地产业和信托业在运作方面的创新,可借鉴美国REIT(Real Estate Investment Trust,房地产投资信托的一些模式。 REIT即“符合特殊法律要求,在股市上市,致力于收购并经营商业性房地产的公司”。其投资、经营项目包括出租用公寓楼、商场、写字楼、医疗中心(如养老院、娱乐场所和仓储设施等,也有一些REIT从事纯金融操作,投资于按揭贷款的组合业务。REIT最重要的特征是每年须将其90%以上的税前收入分配给股东,以获得免交公司所得税的优惠待遇。美国很多私有房地产公司认为,通过REIT谋取上市是其进入资本市场最有效的途径。10年来, REIT总市值增加了15倍。过去的20年 里,REIT总数翻了4倍。 当前信托产品与美国REIT的差别 目前在中国,一个信托公司可以同时发行各种涉及不同行业的信托产品,比如在帮助一个房地产公司筹措短期信贷的同时,为另一个实业公司提供MBO所需的资金。但任何产品都有明确的生命周期,虽然信托公司可以无限期地存在下去,但信托产品却是以短期信托凭证的形式发行,具有短期性和债券性质。相比之下,美国REIT 实际上就是房地产上市公司,其经营范围仅限于房地产的交易和经营管理,其组织结构是完整的公司制度,融资方式为股权融资,从不承诺偿还本金的期限,投资者只能从二级市场退出,因而可以说近90%的REIT更像是房地产公司,直接拥有物业所有权。下面两则案例可进一步说明两者的区别。 今年5月“重庆国信”推出景龙国际公寓股权投资信托计划,规模为8000万元,期限为一年,投资获益模式是以“重庆国信”名义采取股权投资方式投入北京中建森岚

房地产信托基金投资风险分析

房地产信托基金投资风险分析 作者：纪慧琼 来源：《理论与创新》2020年第14期 【摘; 要】本文主要探讨国际市场上房地产信托基金的投资特性（包含风险和优势）和投资策略，鉴于在国内Reits市场体量较小且尚不完善，读者可以从本文进一步考量国内Reits的风险和投资策略。 【关键词】Reits;房地产信托基金;投资风险 引言 当今环球经济环境复杂多变，面临百年不遇的新冠疫情和前所未有的贸易摩擦，投资者在选择投资标的时遇到前所未有的挑战，在风险识别和风险管理方面投资者们需要花费更多精力。本文旨在分析房地产信托基金的投资机会，偏重探讨投资风险的各种可能性和应对策略。对于中国境内的投资者来讲，房地产信托基金是纯正意义的舶来品，她的英文名字是Real Estate Investment Trust，简称REIT（以下房地产信托基金简称为Reits）。Reits相较于上市公司股票，债券，商品等投资大类被誉为第四类资产。Reits为各地的投资者提供了一种简单的方式购买大型写字楼，购物中心和公寓。实际上它包含所能想到的所有商业地产。Reits可以為投资者提供源于持有和租赁房地产而产生的稳定可预期的现金流，但同时她具备普通股票流动性优势。Reits也属于易获得的资本，因而可以获得更多的与股票的相关联性较低，具有介于公司股票和债券之间的特殊属性，投资收益包含股价表现和派息收益。Reits房地产信托基金是在交易所上交易的证券ETF基金，购买房地产投资信托基金的投资者实际上成为该物业的共同所有者。这使得投资者可以从租赁收入和房地产资产销售收入中获益，同时将日常管理留给专业地产投资和运营机构经营管理。以下我们更近一步探讨Reits的特性，以及如何制定投资策略。 1.Reits投资具备多重投资优势 （1）多元化优势：房地产投资信托基金资产组合具有多元化特征，降低了直接拥有房地产时依赖单一房产和租户的风险。（例如，上市房地产投资信托基金拥有多种资产，如酒店，商场，写字楼;资产分布地区为全球范围。） （2）可承担性优势：房地产投资信托投资者可以获得比单独个人资本更多的投资机会。例如，个人投资者可能无法承担对办公楼或购物中心等大型资产的直接投资。通过投资Reits，把原先需要单笔大额投资的房地产转变为小额、分散的证券投资。

中国房地产信托投资基金的案例分析

中国房地产信托投资基金的案例分析 1、房地产信托概况: 房地产信托包含内容较广，由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的登记、过户、纳税等事项；投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，REITs)，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证(如基金单位、基金股份等)，将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。房地产投资信托实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划(Collective Investment Scheme)。 2、房地产投资信托在我国的发展现状: 1、房地产投资信托在我国发展的背景: 据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。 从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合