物业公司管理方案

沈阳市东威物业管理有限公司

管理规定

第一章总则

第二章部门职责

第一条总经理室：

第二条办公室

第三条财务部

第四条清卫绿化部（可在公司规模扩大后独立为保洁分公司）第五条工程维修部

第六条市场开发部

第七条管理处

第三章人事管理规定

第一节员工招聘规定

第二节员工调动管理规定

第三节员工离职管理规定

第四节培训管理规定

第四章员工管理规定

第一节着装管理规定

第二节员工礼仪守则

第三节员工考勤规定

第五章行政管理规定

第一节值班规定

第二节公章管理规定

第三节文档管理规定

第四节会议管理规定

第六章财务管理规定

第一节财产、费用管理规定

第二节薪资管理规定

第六章后勤管理规定

第一节办公环境、秩序管理规定

第二节员工宿舍管理规定

第七章奖惩考核规定

第一节总则

第二节奖励规定

第三节惩处规定

第四节检查规定

第五节考核规定

第六节通报规定

第八章修订

第一章总则

第一条为规范公司运营，加强员工管理，提高工作效率，营造良好的工作氛围，根据有关法律、法规，结合公司实际，特制定本《公司管理规定》（以下简称本规定）。

第二条公司员工必须严格执行本规定的各项制度(公司部分部门因工作特殊性质所制定的其他管理规定，经总经理签发批准后，按照该部门规定执行)。

第三条公司实行董事会领导下的总经理负责制，总经理根据董事会的决议和董事长之任命管理公司一切事务，并设副总经理、总经理助理若干名，协助总经理工作。

第四条公司机构设置：公司设置总经理室、办公室、财务部、保安部、清卫绿化部、工程维修部、市场经营部等部门，并根据业务发展开设分公司。

第五条公司机构设置图

第二章部门职责

第一条总经理室：

1、全面负责、主持公司的各项工作，对公司的一切事务具有最高决策权，对公司的一切运营状况负全部责任；

2、负责制定公司月、年度计划和长期发展规划；

3、制定各部门的职责权限，确定各岗位的任职条件。

4、主持管理评审，领导内部审核；

第二条办公室

担负公司的行政管理、考核评比、企发职责，设立投诉处理中心，在公司规模扩大后分离为行政管理部、品质管理部、企业发展部、投诉处理中心。

（一）、行政管理部

1、负责公司员工的招聘、培训；

2、负责公司的固定资产登记、管理和维护；

3、负责公司内部宣传，组织公司内部的各类会议，跟踪落实会议决议；

4、负责识别、收集最新的有关法律、法规，并转发相应部门；

5、负责公司各类合同、文件、档案和印章管理等工作；

6、负责对公司的办公设施和工作环境进行管理；

7、负责对公司员工的工牌、着装进行管理；

8、负责公司各部门办公用品的采购管理；

（二）、企发部

1、负责公司发展的近远期规划，为总经理的工作提供意见和参考；

2、掌握与物业管理项目有关的法律、法规、政策知识；

3、负责企业发展项目，包括物业项目投标书的策划、制作等；

4、负责收集物业招标信息，代表公司签订物业委托管理合同（协议）；

5、负责组织公司相关部门对招标书、投标书、物业委托合同（协议）评审；

6、负责开展与物业有关的市场调查，形成文字、图案信息及分析报告；

7、负责公司的形象宣传，做好新物业项目的形象策划。

（三）、投诉服务中心

1、负责受理业主投诉或复诉，组织解决，并转交相关部门，

2、组织调查业主反馈信息并进行分析，为服务改进提供依据，将意见、建议总结归纳后提交总经理。

第三条财务部

1、建立和健全各项财务管理制度；

2、掌握公司的资本运作、成本核算、预算处理及财务管理，负责各项费用的收取和支出等；

3、执行审批制度，按规定的开支范围和标准核报一切费用，负责发放员工工资、奖金；

4、执行现金管理制度和支票使用规定，做好收费发票购买、保管、使用及回收工作；

5、编制记账凭证，及时记账，及时遍报各种报表，妥善管理会计账册档案；

6、拟定各项财务计划，及时反映财务状况，提供财务分析报告，当好参谋。

第四条保安部（可在公司规模扩大后独立为安保分公司）

1、根据公司对保安工作总体要求和目标，制定、建立整套管理体系，制定《保安制度》；

2、根据管理处对保安人员的需要，做好对保安人员的招聘、培训、调整、辞退等工作；

3、负责保安人员上岗的岗前培训，在岗间的岗位培训，加强队员的政治、业务素质，提高实际应用能力；

4、做好公司所管理辖区物业的治安、消防、车辆管理工作，协调处理各物业辖区的安全方面突发事件，确保物业辖区内的人身财产安全；

5、加强保安工作和保安队员的管理，组织实施保安工作的各项监督、检查，特别是夜间巡查，对不符合要求、不规范行为进行纠正和处罚；

6、负责对外相关部门的对口联系，并根据有关要求负责处理；

7、做好服装、器材等的选购，并对管理处所需数量进行控制。

第四条清卫绿化部（可在公司规模扩大后独立为保洁分公司）

1、制定《卫生制度》、《绿化制度》，根据小区收费资质制定相应卫生标准；

2、做好公司所管理辖区物业的环境卫生清洁、绿化养护工作；

3、负责清卫绿化人员的招聘、培训；

4、定期、不定期对各小区进行卫生、绿化检查，检查各小区对卫生、绿化制度的落实情况。

第五条工程维修部

1、负责公司所辖房屋建筑、公共部位、公用设施、机电设备的运行、养护、维修等技术管理工作；

2、负责业主提出的维修服务，提供有偿服务；

3、负责业主办理装修审批手续；

4、负责组织对采购材料和外协服务的供方进行评审，以及工程外协服务的监督管理；

6、负责本部门各岗位的技能培训及考核；

第六条市场开发部

利用公司经营用房、经营项目、物业管理区域开展各种经营活动，为公司创造经济效益。

第七条管理处

1、负责物业管理范围内各项服务活动的正常开展和提供，实施综合管理、监督和指导；

2、与业主沟通，了解业主需求和业主反馈信息，及时有效处理；

3、负责建立业主档案，办理入住、迁出手续及装修申请手续；

4、负责物业管理费用及代收、代付费用的管理；

5、组织策划社区文化服务，代表业主就物业管理事务与政府相关部门协调处理；

6、负责物业管理范围内标识的使用管理；

7、负责本部门服务所用材料的管理；

8、负责本部门外协服务的监督管理；

9、负责本部门员工的技能培训和考核。

第三章人事管理规定

第一节员工招聘规定

第一条目的

为确保公司的管理水平和服务质量，提高员工的整体素质，特制定公司各岗位任职标准。

第二条任职条件

1、部门经理级

大专（含大专）以上学历，有较强的组织、管理、协调能力。为人正直，以身作则，实际掌握本部门的专业知识和技能，会简单的电脑操作，有两年以上相关工作经验，能独立负责本部门的管理工作。有特殊技能者可适当放宽条件。

2、管理处主任级

大专（含大专）以上学历，具有两年以上物业管理工作经验，思路开阔，会讲普通话，能听懂长沙话，会简单的电脑操作，持有建设部颁发的物业管理专业上岗证书，有很强的人际沟通能力。有特殊技能者可适当放宽条件。

3、管理员

高中（含高中）以上文化程度，五官端正，身体健康，会讲普通话、能听懂长沙话，会简单的电脑操作，具有一定的礼貌修养，能吃苦耐劳，交际能力强。

4、文员、内勤

中专（高中）以上学历，具有一定的文字表达能力，熟悉公文写

作基本要求，熟练掌握办公软件操作，有文档管理经验。

5、工程维修人员

初中以上文化，持有相关工种上岗证书，能熟练操作工程维修项目，能吃苦耐劳，有较强的沟通能力。

6、保安人员

初中以上文化程度，身体健康，五官端正，能力、责任心强，素质高。一星级小区原则上配备年龄不超过60周岁的本地保安；二星级小区原则上配备年龄不超过55周岁的本地保安;三星级小区配备年龄较轻（原则上不超过40岁）的保安人员，本、外地人均可，退伍军人优先。

7、清卫工

身体健康，五官端正，工作细致周到，能吃苦耐劳，年龄在55岁以下。

8、其他人员

按各部门招聘要求适时制定。

第三条各部门根据实际需要向主管领导提出招聘申请，经主管领导批准后，由办公室组织负责招聘，相关部门协助招聘。

第四条公司招聘员工的主要原则是依据应聘者是否具有应聘岗位职务素质和培养潜质，并以该职位人员应具有的业务知识和操作技能为考核标准，采取“公开招聘、择优录取”的方式进行。受聘者以政治、身体状况、学历、工作经历（专业岗位需要专业证书）等，以及是否具有为公司长期服务的思想为公司的招聘录用标准。

第五条应聘者应首先填写《东威物业有限公司应聘登记表》，经面试、笔试、实际操作等程序后考核后方可聘用，进入试用期，试

用期内管理人员工资下浮20百分之二十，清卫工在试用期内月工资不下浮。

第六条被录用者必须在指定的时间到公司报到，由办公室负责工作卡的制作、工作服的发放、《东威物业有限公司员工登记表》的填写，办理好相关手续后到相应部门报到。

第七条招聘录用的员工，应提供本人的身份证原件及复印件，以及相关证件，经办公室验证后，由办公室统一建立人事档案。员工必须保证向公司提供的个人资料真实无误，若一经发现属虚报或伪造，公司有权立即将其辞退。员工资料如有更改，应立即通知办公室备案。

第八条新聘用的员工，管理人员试用期二个月，清卫工试用期一个月。在试用期若有不适，双方均可提出解约。试用期员工在试用期内表现突出的，可由部门经理建议、办公室审核、总经理批准，提前转正。试用期员工试用期满，经本人提出申请、部门经理上报、办公室审核、总经理批准后转入正式员工。经审核工资成绩欠佳者，可延长试用期或停止使用。一般情况下，公司新聘的所有员工，无论其工作岗位，均需到管理处进行见习，时间视具体情况而定。

第二节员工调动管理规定

第一条各职能部门负责人调动其管理内员工或公司跨部门调动员工，由副总经理以上批准，办公室签发《调令单》。

第二条被调动的部门应积极配合员工的调动，被调员工应服从调动，办理好相关移交手续，按指定的时间到新岗位报到。

第三节员工离职管理规定

第一条试用期员工如在试用期内要求辞职的，必须提前七天向所在部门提出书面申请。正式员工要求辞职必须提前一个月以书面形式提交辞职报告，由部门领导签发《员工离职登记表》逐级上报，经总经理批准，办理好相关移交手续后方可离职。违反以上规定者，公司不予结账。

第二条对平时工作不认真、消极怠工，虽未违反本规定所列的惩处规定，但经教育仍屡教不改的员工，由部门主管提议，公司将向其发出《辞退警告书》，限期一个月整改，若在整改期内仍无明显收效的，公司将予以辞退。

第三条若本公司因业务变更或其他原因需要裁减员工时，公司有权决定，被裁减人员应服从安排，不得提出无理要求，公司补发一个月工资。

第四条凡员工离职（含辞职、辞退）均无年终奖金。

第五条被辞退的员工或本人辞职的员工原则上不得再进入本公司工作。

第四节培训管理规定

第一条新员工的培训

新进公司的员工必须参加公司的岗前培训，使新员工了解公司的概况及规章制度，便于使其更快胜任未来工作，并遵守规章制度。

培训时间为3至5天。

培训内容包括应知和应会两部分：

应知部分：公司历史、组织机构设置、公司业务、管理制度；

应会部分：从事工作的技能和工作方法。

第二条在职员工的培训

公司对在职员工每年至少进行两次培训，根据实际情况事务分批培训。

培训内容主要包括业务技能、技巧以及相关法律、法规等政策性文件。

培训计划由培训主管拟定，会同办公室安排实施。

第三条凡指定的受训人员，除有特殊情况事先向培训人请假并经批准方能免训外，一律不得不参加培训，否则将从严论处。

第四条所有培训和受训人员均应该做好相关记录，对于从事指导培训的人员，要求精益求精，保质保量完成指导培训的工作，公司将视培训情况给予相应奖励；对于成绩优秀的受训人员，可呈请选派委外学习或考察，进一步深造。

第五条委外培训规定：根据实际工作需要，经办公室审核、总经理批准后方可安排培训。参加培训前需要签订《培训协议》，培训合格后，到办公室备案方可予以报销。

第四章员工管理规定

第一节着装管理规定

第一条为树立和保持公司良好的形象，公司对相应部门员工配发工作服，凡配发工作服的员工必须按照本规定着装。

第二条员工上班必须按照要求统一着装，不得穿其他有碍观瞻的奇装异服，不得有卷袖子、挽裤腿或不系衣扣等有损形象的行为。

第三条员工上班一律佩戴工作牌，工作牌未按规定位置佩戴的，视为未佩戴，全体员工在公司内部各部门办事均应遵守本条。

第四条员工上班应注意将头发梳理整齐。男职员发不过耳，并一般不准留胡须；女职员提倡化淡妆，金银或其他饰物的佩戴应当得当。

第五条各职能部门（管理处）应认真配合、督促下属员工遵守本规定，本部门（管理处）一个月累计违反本规定人次超过本部门员工总人数20％的，扣罚该部门（管理处）负责人20元。

第六条员工办理完录用手续后，由办公室发给工作服和工作牌，离职时应原物交回，若有损坏遗失按现价赔偿（折旧率为：半年内100％，半年以上至一年内80％，一年以上至两年内50％）。工作服和工作牌应妥善保管，如有损坏或遗失，应将缘由以书面形式递交办公室，由办公室核实后补发，并从该月工资中代扣相应费用；如属故意损坏，双倍扣罚；如因公损坏，应报请部门负责人签证，经总经理批准后，交办公室补发。

第二节员工礼仪守则

第一条员工上班必须仪表端庄、整洁，公司内与同事相遇时应点头示意，不得大声喧哗和吵闹等。

第二条所有来电应在响铃三声内接听，通话时先问候，第一句话必须为：“您好，东威物业！”通话时语气温和，态度热情；通话结束时礼貌道别，待对方切断电话后再挂机。

第三条进入他人办公室，要先敲门，停到应答再进。进入后，回手不能大力、粗暴；若对方正在讲话，要稍等静候，不要中途插话，如有急事要打断讲话，应看准时机，礼貌用语。

第四条向上级汇报工作时，应将手机调至震动、静音或关机，如有重要来电，需请示领导同意后，到室外接听电话。

第五条公司管理处主任（含）以上员工由公司统一格式印制名片，发放名片时，应将名片文字方向向着对方，双手递送，一边递交一边清楚说出自己姓名；接受名片时，应双手接受，名片拿到手后，应立即阅读，准确记住对方姓名后，将名片收好。对收到的名片妥善保管，便于以后检索。

第三节员工考勤规定

第一条员工正常上班时间为：

周一至周六上午8：30－11：30，下午13：00－17：00。特殊情况需调整工作时间的由办公室另行制定通知。

休息日、节假日应轮流值班，上班时间遵循以上规定。

第二条所有员工必须到公司签到后，方能外出办理业务，特殊情况需提前声明。

第三条上班时间开始后30分钟内到岗者或提前30分钟内下班

者，按迟到、早退处理；超过30分钟以上者，按旷工半天处理。

第四条员工外出办理业务前须向本部门负责人声明外出原因及返回公司时间，并填写《公出登记单》；部门负责人外出须到办公室备案，特殊情况报总经理审批。

第六条员工因工作原因确需加班的，应服从公司安排。

第七条法定公休假日为：元旦一天，五一节三天，十一节三天，春节三天；双休日。

第八条员工请假一律填写《请假单》，因故不能事先请假者，应在上班前用电话向主管请假，事后补办请假手续。

第九条请假权限

1、各部门普通员工请假一天内由部门负责人审核批准，两天内由部门经理批准，三天以上应逐级上报，由部门经理审核、总经理批准。

2、各部门负责人请假由总经理批准，报办公室备案。

3、所有人员请假，各审批人员月底前报办公室备案。

4、除因急病不能自行请假可由同事或家属代其请假外，其余均应亲自办理请假手续；未办妥请假手续先行离职、请假期满未办理续假或办理续假尚未得到批准而不到职者，均按旷工处理。

第十条员工的请假分为事假、病假、婚假、产假、丧假五种。

1、事假：因事必须本人亲自处理者可请事假，每次事假不足一个小时按一个小时计算，超过一个小时未满两个小时按两个小时计算，以此类推，每年累计7天为限，超过期限按实际扣除薪资。

2、病假：因病治疗或休养者应出具公立医院证明申请病假，并经总经理批准后方可有效，每年累计15天为限，超过期限按实际扣

除薪资。

3、婚假：凡符合法定年龄结婚的员工持结婚证向办公室办理婚假手续，公司给予三天婚假，薪资照发，超过按事假手续办理。

4、产假：

①符合计划生育的女员工分娩，给产假一个月，薪资照发；

②女员工产后哺乳期为五个月，前两个月为全休假，发放50％薪资，后三个月为哺乳期，每天允许两个小时哺乳时间，每次一个小时，薪资照发，产后不再为公司任职，不享受此待遇；

③所有假期按连续时间计算，含国家法定节假日。

5、丧假：

①员工直系亲属（祖父母、父母、配偶、子女）去世，公司给予其三天丧假，薪资照发；

②员工旁系亲属（外祖父母、配偶的祖父母及父母、本人的兄弟、姐妹）去世，公司给予两天丧假，薪资照发；

③员工其他亲属去世，公司不给予假期。

4、特殊情况由总经理批准决定。

第十二条外地的公司中层管理人员，每年可享受15天探亲假，具体时间经总经理批准安排，休假期间薪资照发。

第五章行政管理规定

第一节值班规定

第一条为加强对节假日的值班管理，确保公司各项工作正常开展，为业主提供满意服务，特指定本规定。

第二条值班人员

公司总部由部门经理以上人员构成；

管理处由主任、管理员、内勤、保安队长构成；

工程维修部根据工作规章制度，安排水、电等维修工、电梯工值班；

第三条职责

1、接待节假日来访的业主，对业主提出的问题及要求做到热情接待，耐心解释、处理及时；

2、了解、监督节假日在岗人员履行工作职责和遵守纪律的情况；

3、指挥处理突发事件，及时报告公司相关领导；

4、认真填写《值班记录》。

第四条程序

1、公司总部值班人员负责处理值班期间公司各部门发生的情况，负责指挥协调公司各岗位值班人员的工作，员工应服从其安排。每天必须对公司物业辖区进行一次巡查，检查下级的值班情况；

2、管理处值班人员负责处理本辖区发生的情况；

3、保安人员实行24小时值班；

4、值班人员负责当班期间物业辖区的全面管理，发生紧急情况

时执行《紧急情况处理程序》。考虑到物业管理工作的特殊性，各管理处主任、职能部门负责人在放假期间需保持通信畅通，遇有紧急情况需及时返回公司进行处理。

第五条值班时间和编排

1、值班时间：执行正常上下班时间；

2、办公室每月一日编制公司当月节假日值班表，值班人员按班值班；

3、凡已排班的值班人员如遇特殊情况本人不能值班的可以换班，但事先必须在办公室备案。

第二节公章管理规定

第一条公司对外签订的合同、协议一律须盖公司行政章，报总理批准后方可以盖章，并写《公章使用登记表》。

第二条各部门的图章由本部门负责人或指定专人保管，须经部门负责人批准方可盖章，并只能在本部门辖区范围内有效，超出范围所造成的后果，由公章使用批准人承担。

第三条公章如需携带外出，必须办理出借手续。

第四条公章必须妥善保管，保持清洁、完好、清晰。

第五条加盖公司行政章的合同、协议必须在办公室存档。

第三节文档管理规定

第一条为提高办文速度和发文质量，充分发挥文件在各项工作中的指导作用，制定本规定。

第二条本公司所有文件均由办公室办理。

第三条文件处理包括发文处理、收文处理、文书处理三个环节

的管理。

第四条所有文件填写《文件登记薄》，重要文件由办公室予以严格保管。

第五条发文处理

1、凡公司发文，由发文部门拟稿，办公室按照发文格式对草拟的文稿进行审查、修改，经总经理审阅后，由总经理批准后签发，文稿一经签发即成定稿，据此生效。

2、办公室负责文件的编号，确定份数，对打印好的文件加盖公章。

第六条收文处理

1、办公室对收到的文件须进行登记，登记的内容为：顺序号、收文日期、来文单位、标题、备注等。

2、文件处理的基本原则是“及时”、“准确”，并明确文件处理的责任者。

3、办公室应将来文按照文件性质送到相应部门处理，须轮阅的填写《文件阅览登记表》。如遇性质不明的，请领导对应办的文件由谁或哪一部门办理及如何办理写出指示性意见。

4、办公室应对文件办理情况进行督促、检查，提醒相关人员加快办文速度。

第七条办公室将每年度的重要文件进行汇总，分编装订成册，存入档案。

第八条将文件分类别确定保存期限

反映本公司主要职能活动和基本历史面貌的，列入永久保存；

反映公司一般工作活动，在相当时间内需要查考的，列入长期保