常州区域商业调研报告

常州区域商业调研

报告

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2020年5月29日

常州延陵东部商业调研报告

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第一部分常州总体经济状况 2

第二部分地块周边情况和延陵路延线状况综述 5

第三部分常州市主要商圈分析 8

第四部分常州消费者休闲购物习惯分析 13

第五部分产品定位 21

第六部分产品建议部分 23

第七部分企划部分 32

第八部分业务部分 37

第九部分结束语 43第一部分常州总体经济状况

常州市的国民经济得到了全面健康的发展,经济总量在前年的基础上了一个台阶。据初步测算,常州全市实现国内生产总值(GDP)600.3亿元,按可比价格计算,比1999年增长10.9%,其中,第一产业增加值45亿元,增长3%;第二产业增加值336.8亿元,增长11.2%;第三产业增加值218.5亿元,增长12.1%。三次产业结构为7.5∶56.1∶36.4。人均GDP17625元,比上年提高1791元。

财政收入增长较快,地方财力明显增强。全市完成财政收入60.2亿元,增长22.4%;地方财政收入32.9亿元,增长28.7%。财政支出32.2亿元,增长25.2%。

常州市投资增速有所加快,产业投向更趋合理,完成全社会固定资产投资163.4亿元,增长12.8%,其中,房地产开发完成30亿元,增长17.6%。

去年,全市价格水平仍处低位,但下降幅度有所趋缓。全年商品零售价格水平下降2%,居民消费价格水平下降0.5%,下降幅度均低于上年。在居民消费价格中,居住类价格水平上升 3.８％,服务项目类上升11.7％,所有这些都说明,消费市场经过宏观调控已开始逐渐起步,全市居民消费倾向上升,消费有趋暖的迹象。

常州去年商品消费逐步回暖,零售增速回升较快。全市实现社会消费品零售总额282.3亿元,增长９.7％,增速比上年加快 3.7个百分

点．其中,批发零售贸易业增长14.7％,餐饮业增长13.7％,农村65.5亿元,增长 3.7％。市场建设稳步推进,连锁超市迅速发展。年末各类市场已达457个,成交额322.6亿元,增长13.5％,全市超亿元市场达47个,十大重点市场成交额156亿元,增长11.5％。

去年常州旅游事业加速发展,旅游知名度有所上升。全年接待海外旅游者3.3万人次,增长18.3％,接待国内旅游者428万人次,增长10.9％,全社会旅游总收入38.1亿元;实现旅游增加值15.6亿元,旅游外汇收入2412万美元,增长10.7％。

,常州的城市建设也有了很大的发展。其中延陵东路改建总投资约2.2亿元,同时进行东市河景观整治,建设兰陵市井、清城厢图等景点,保护和恢复了历史文化特色。

常州市人民收入稳步提高,人民生活不断改进。全市城镇集体以上在岗职工平均工资11542元,增长9.8％。城市居民全年人均可支配收入8540元,增长8.5％,居民储蓄存款增加,增速减缓。人均储蓄存款10440元,增加649元。

进入新世纪后,常州市民的消费也悄然出现了变化,居民的消费方式已经开始步入从温饱型消费向发展型消费转变的阶段,具体标志是在教育、医疗、电脑可能成为未来居民家庭消费热点的同时,购房和购车等较高层次的消费也将成为常州市居民消费结构升级的方向。

今年一季度以来,常州市零售消费出现若干特点,其中特别突出的是餐饮市场异常红火,一季度全市餐饮业零售额为 4.4亿元,同比增长56.7％,其增幅在各行业之首,成为今年消费品市场的一大亮点,对整个

消费品市场增长的贡献率超过31％。

第二部分地块周边情况和延陵路延线状况综述

本案地块位于常州市中心的东部;东西长约130米,南北约150米,基地西侧是有”东南第一丛林”之称的古刹天宁寺,东侧为规划中的桃林路,南侧为延陵东路,北侧为佛学院和红梅公园。地块以南,隔延陵东路是一片相对成熟的住宅小区,包括元丰苑、新元丰苑、桃园公寓、桃园新村和桃园二村等。地块向东,有五角场住宅区和兆丰苑。整个地块处于一个旅游区和居民区的包围之中。

地块周边的公共交通线路资源丰富,始发和经过的公交线路多达６条,连接百货大楼、购物中心、东坡公园、戚墅堰、文化宫、红梅新村、五角场和兰陵等生活、旅游和消费中心,每天都会带来大量的人流。

地块正南方的延陵东路是常州市的一条交通主干道。延陵东路西起文化宫,东连戚墅堰,北接外环线,南靠古运河,全长14037米,路幅宽40米,是连接常州市区和戚墅堰的交通要道,每天车流不断。道路沿线有着丰富的旅游和历史文化资源,特别是在从红梅路至朝阳桥一段,更是集中了天宁寺、红梅阁、文笔塔、舣舟亭公园等景观。延陵东路一期道路改造工程已全面完工,道路宽敞、平坦,路南沿古运河次航道的整治工作已告一段落,形成了数个旅游休闲景点和一条完整的绿化带。延陵东路现在已形成了一条明清风格的景观街,存在巨大的旅游资源优势。

同时,地块所处位置也有着非常良好的商业发展环境和商业发展

契机:

首先,延陵东路的改造得到了政府的重视和大力支持,对延陵东路的发展作了详细而完整的规划,而且政府已将延陵东路定位为常州市的一条旅游和商业景观街;

其次,地块所处位置现在的商业配套设施还不尽完善,而同时周边的居住区正在不断发展和开发,为地块的商业发展带来了良好的机会;

最后,地块向西紧靠已有的成熟商圈,文化宫广场和购物中心,大量人流都在这里积聚,如果能够进行有效的引导,就可能形成新的向东的人流,造成延陵西路商圈的东渐之势,借助已有的商圈,能够迅速发展。

综合上述原因,该地块在发展商业设施上有以下优势:

第一，政府规划的支持使地块的发展能够得到政策面应有的帮助,使发展没有后顾之忧,而且前景也因此而看好;

第二，周边的旅游资源和旅游产业在常州的发展为地块的发展提供了良好的商业契机;

第三，延陵东路沿线的居民区开发为地块集聚人气提供了支持,为新的商圈的形成提供了足够的潜在消费者;

第四，便利的交通为地块辐射效应的发挥创造了良好的条件,使商圈不但能够带动本地的消费,同时,也能够带动更大范围内的消费;

第五，附近成熟的商圈给地块的发展提供了竞争的压力、发展的动力和机遇。第三部分常州市主要商圈分析

延陵西路商圈

延陵西路横贯常州市闹市区的东西,西起怀德路,东至文化宫广场,

全长1千米左右,是常州市最主要的一条商业和交通干道,集中了常州主要的商业设施,是常州人休闲购物最多去的商业区之一。

延陵西路商圈的概况如下表所示:

从数据和我们的调查中显示,延陵西路的商业设施主要有以下的特点:

1.商铺面积相对较大,所有商业设施的营业面积平均达近300平方

米,而且集中了最多的大型购物中心,如常州市购物中心、商业大厦等;

2.经营品类相对较为齐全,几乎涵盖了所有种类的商品和服务,且

经营规模相对较大;

3.服装是延陵西路最大的经营特色,整条延陵西路几乎集中了常州

市所有种类和品牌的服装,同时,档次相对较高;

4.延陵西路是常州人流量最大的路段,经测算,从上午九点至下午

五点,延陵西路上的人流量至少达到3万人次(雨天数据);

5.延陵西路金融服务设施配套齐全,且集中了常州金融服务环境中

最好的部分;

6.延陵西路商业设施布局可分为三个区段:东段受正大手机城及中

国移动通讯的辐射,以经营手机和通讯设施为主;中段集中了大量的品

牌服饰专卖店,是常州高档服装主要的销售窗口;西段经营品类相对较为多样;

7.延陵西路已对周边地带形成了一种辐射之势,已带动了周边县直

街、小河沿和公园路的小规模的商业设施;

8.延陵西路东西两头的商业规模要比中段大;

9.延陵西路周边商铺的租金较高,一般达到了每平方米每月150元

左右;

10.延陵西路的商业建筑大多比较老旧,没有特别突出的外立面,显

得相对比较陈旧。

南大街商圈

南大街是常州市历史最悠久,同时也是最为主要的商业街。南大街南起广化桥,北至延陵西路,长度不足600米,但集中了大量的商铺,是常州最主要的商业中心之一。南大街道路两侧树木参天,有很好的逛街购物环境,吸引了大量的常州市民,特别是中等收入的消费者。按市政府的规划,明年要将南大街改建为常州市的第一条步行街,因此,能够说南大街几乎集中了常州最好的商业机会。

南大街的商业概况如下表所示: