集体土地评估

集体土地评估技术路线和方法

信息来源：沈阳市房地产研究所编辑：孙晓涛浏览次数：419 加入时间：2013-04-15 10:35:03 评论(0)

我们平常的土地评估业务大部分为国有土地使用权评估，主要有国有建设用地使用权出让价格评估、出让国有土地使用权抵押贷款评估，企业改制所涉及的国有土地使用权价格评估等。而集体土地评估业务很少，一是因为集体土地流转的限制；二是因为当前评估行业内没有形成对集体土地评估统一的、权威的技术路线和评估方法等。

但是近几年因为城市化进程需要征用集体土地和集体土地流转限制的放宽等，涉及到很多关于集体土地包括农用地、建设用地和未利用地等的评估工作。不管是集体土地，还是国有土地，都有其客观价值的存在。当前我国的土地所有制，分为两类，一是城市土地，归国家所有；二是农村土地，归农民集体所有。国家所有的土地，享有完全的占有、使用、收益和处分权；而集体所有的土地，其土地使用权享有占有、使用、收益和受限制的处分权。具体表现为，国有土地使用权可自由公开交易，但集体土地却只能限于耕种用地或集体经济组织内建设用地等。

集体土地通过征用变成国有土地重新规划后，以招拍挂的方式出让，其土地使用权的权利价值就会变得很高。《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（以下简称决定）中保留土地分别由国家和农民集体所有的制度框架，与此同时，改革现有征地制度，逐步建立城乡统一的建设用地市场。《决定》打破了现有“非农建设用地必须征为国有”的格局，赋予农村集体土地与国有土地同等的地位。虽然《决定》中非农建设用地只允在集体成员内部流转，但确实也充分肯定了集体建设用地该有的价值。

藉此，仅从估价的角度来谈谈集体建设用地使用权评估时的技术路线和采用的估价方法：

一、集体土地价格构成

《中华人民共和国土地管理法》第二条规定“国家为公共利益的需要，可以对集体所有的土地实行征用。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征用农民集体所有的土地，应当按照下列规定支付征用费用：(一)向被征地的村民委员会或者村民小组支付土地补偿费；(二)向被征地上的房屋、青苗等附着物的所有人支付有关的补偿费；(三)向被征地的农村村民支付安置补助费。

那么集体土地价格构成如下：土地取得费(包括土地补偿费、地上附着物和青苗等补偿费、安置补助费以及各项税费和管理费用等)、土地开发费，相应利息与利润和土地增值收益等。

土地增值收益为按区域土地因改变用途和进行土地开发，达到建设用地的条件利用条件而发生的价值增加额。土地增值额的实质是土地性能改变而

带来增值地租，这种增值是因为农地转变为建设用地，新用途土地的土地收益远高于原用途土地。

二、集体土地评估技术路线和方法

(一)集体建设用地

在集体建设用地土地使用权流转这一特定的市场环境下，其流转和出租案例较为丰富，并且在前分析了使用集体建设用地的土地使用权价格构成，因此宜采取市场比较法、成本逼近法、剩余法、收益法进行评估，还可以采用基准地价系数修正法进行评估。

1.宅基地使用权

宅基地使用权是经依法审批的由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体建设土地使用权。我们来分析其定义要点：⑴权利属性，即集体土地使用权；⑵权利主体，即农村集体经济组织成员；⑶权利取得条件，即经过依法审批；⑷权利取得方式，即集体经济组织分配；⑸用途限定，即建住宅；⑹权利存续状态，即没有使用期期限；⑺其他限制：用地规模限制。

透过要点分析，宅基地使用权跟国有划拨住宅用地使用权类似，都是以无偿或是以很低的成本取得土地使用权，没有使用期限。若如《决定》中所说的将打破现有“非农建设用地必须征为国有”的格局，赋予农村集体土地与国有土地同等的地位；并改革现有征地制度，逐步建立城乡统一的建设用地市场。那样就会产生宅基地使用权流转需要评估的情形，评估的理论及方法可参考国有划拨住宅用地使用权的评估方法，体现农村集体建设用地与国有土地“同权同价”。集体建设土地使用权评估，考虑到集体土地流转有较多限制，通过市场竞价方式体现价值不明显，因此，在价值方面重点从成本构成方面分析，评估方法主要有以下几种：

市场比较法。其评估思路为，由于农村宅基地可以在村集体经济组织内部成员中流转，我们可以通过流转过程中产生的交易实例，采用市场比较法进行评估，通过相关因素修正等最终得出宗地使用权价值。估价规范规定必须有三个和三个以上成交案例才可以用市场比较法进行，但是我们对宅基地使用权的特殊性，成交案例少等的特殊情况，可以采用一个或二个成交案例进行评估，前提是这一个或二个成交案例必须真实、成交价格必须客观、区位相近等等，然后通过对这一个或二个成交案例进行相关因素修正等最终得出宗地使用权价值。当然有三个或三个以上成交案例更好。收益还原法。其评估思路为，有的住宅确实存在出租使用情况，租金收益可观，存在客观收益，因此可采用收益还原法进行评估。测算过程中重点考虑的技术要点是，由于此类用地交易受限，不能在市场上流转，或仅能在集体组织成员内部流转，市场竞价体现价值不充分，其价值权益也表现有缺陷，价值相对也会比较低。另外，此类用地的使用方式只能出租不能变现，存在较大的资金风险与时间价值风险。因此，与同类用途的国有用地相比，其风险大，其还原利率就会相对较高。

基准地价系数修正法。其评估思路为，在制定了基准地价的城区周边，可参考相近区片的基准地价，采用基准地价系数修正法进行评估。即先按宗地的区域因素条件、个别因素条件，采用基准地价系数修正法评估正常的宗地市场价格后，根据国有用地使用权与集体土地使用权在增值收益、基础设施条件等因素的不同程度进行修正，最终得出宗地作为集体建设用地的宗地价值。

剩余法。对已经在宅基地上建成住宅的宗地可以采用剩余法进行评估宗地价值。其评估思路为，先通过市场比较法等测算住宅房地产的市场价值，

然后通过剔除相关费用，剥离得到宗地的价值。即扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后以价格余额来确定宗地土地价值。当然与建筑物建造相关税收等肯定要和国有土地使用权上住宅房地产有区别的，评估时需要注意。

运用上述几种评估理论与方法，还需考虑集体建设用地流转与国有土流转的根本区别，这点对使用权价值的影响较大。这是因为国有土地流转范围大，企业、法人、自然人都可以是土地流转的主体，市场因素充分，通过市场竞争较能充分体现其土地使用权价值，因而其价值表现就高；而集体建设用地使作权，只能在所在集体范围内流转，市场小，无法体现由于市场竞争所能充分体现的价值，其价值表现就低。流转范围受限制这是集体建设使用权价值内涵的一个重要内容，因此，我们在对宅基地使用权评估时，须对市场交易充不充分进行比较分析，制定合理的修正系数修正，才能准确的评估集体建设用地使用权价值。

2.乡镇企业用地使用权

乡镇企业用地使用权是经审批的由农村集体经济组织通过投资或其他方式向从事非农生产经营性活动的乡镇企业提供的集体建设土地使用权。其定义要点为：⑴权利取得基本程度，即经过依法审批；⑵权利取得方式，即集体经济组织以土地使用权作为投资；⑶权利主体，即乡镇企业，包括集体经济组织独家设立的企业和集体经济组织与其他组织、个人以各种形式合资设立的企业；⑷土地用途，即从事非农业生产经营活动。⑸权利存续状态，占用。

透过要点分析，对比国有工业用地划拨土地使用权的特性分析，我们不难发现，这两种用地性质的内涵较为相似，其评估理论与方法可以采用成本逼近法、基准地价系数修正法等。实际的工作中要注意比较分析国有工业用地使用权和集体工业用地使用权在土地增值收益、基础设施等的不同之处，注意区分两种土地的价值内涵，准确评估出集体工业用地使用权宗地价值。有如下两种方法：

成本逼近法。其评估思路为，我们把这块地还原，假定用地为生地(农用地或是未利用地)，通过层层开发建设资金的投入，最终形成可利用地块所付出的各项费用，包括农用地取得费(征地费、补偿费、青苗费)，对集体建设用地，此部分价值的测算可理解为农用地转为建设用地后耕种该宗地的损失，还得考虑相关税费、土地增值收益等等，根据用途特性，通过相关因素修正最终得出宗地使用权价值。当然各地在实际发生的时候实际情况会有所不同，采用的具体标准，可以通过调查后进行具体分析和比较后得到，也可以通过各省制定的征地区片价标准来确定。

如：辽宁省国土资源厅二○一○年一月七日发布的《辽宁省人民政府办公厅关于实施征地区片综合地价标准的通知》中，明确了辽宁省各地征用一般农用地的土地补偿费与安置补助费具体标准。

基准地价系数修正法。其评估思路为，在制定了基准地价的城区周边，可参考相近区片的基准地价，采用基准地价系数修正法进行评估，即先按宗地的区域因素条件、个别因素条件，采用基准地价系数修正法评估宗地正常的市场价格后，根据国有用地与集体土地在增值收益、基础设施条件等因素的不同进行修正，最终得出宗地作为集体建设用地的宗地价值。

3.其它建设用地使用权

其它建设用地使用权通常指除宅基地和工业用地以外的其他各业建设用地，具体如农贸市场用地、办公房用地等。其用地特性有：⑴权利属性，

即集体土地使用权；⑵权利主体，即农村集体经济组织；⑶权利取得方式，即政府征用农民集体土地后的安置用地；⑷用途限定，其它建设用地(一般禁止流转)；⑸权利存续状态，即没有使用期期限。

透过要点分析，此类用地条件限制得更加严格，此类宗地一般不能转让，只能用于开发建设后出租使用等。若此类用地不考虑权属性质的因素，土地的开发利用经济效益也相当明显（例如作为农贸市场出租，租金收益可观，存在客观收益，因此可采用收益还原法进行评估。

其评估思路为，在测算过程中重点考虑的技术要点是，此类用地交易受限，不能在市场上流转，或仅能在集体组织成员内部流转，市场竞价体现价值不充分，其价值权益也表现有缺陷，价值相对也会比较低。另外，此类用地的使用方式只能出租不能变现，存在较大的资金风险与时间价值风险。因此，与同类用途的国有用地相比，其风险大，其还原利率就会相对较高。

(二)集体农用地

农用地是指用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、养殖水面用地等。根据农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等能够实现的价格即为农用地价格。

农用地使用权是根据集体经济组织人口数量，经依法审批平均分给给农村集体经济组织成员来使用的。我们来分析其定义要点：⒈权利属性，即集体土地使用权；2.权利主体，即农村集体经济组织成员；3.权利取得条件，即经过依法审批；4.权利取得方式，即集体经济组织分配；5.用途限定，农用地；6.权利存续状态，有使用期期限。

透过要点分析，农用地不同于集体建设用地，农用地是靠种植农业作物而产生价值的，因此，在土地价值方面评估方法主要有以下几种：

收益还原法。采用收益还原法的评估思路，是将待估农用地未来各期正常年纯收益，通过适当的土地还原利率，从而估算出待估农用地价值。年总收益要按照法定用途，合理有效利用土地，取得持续而稳定的客观收益。年总费用是土地使用者合理有效利用土地，在生产经营活动中所支付的各项费用。如农用地维护费用、农产品经营过程中所支付的直接费用、肥料费、人工费、机械费、材料费、水电费等以及有关税费、利息等。进而求取土地纯收益，通过适当的土地还原利率，估算出待估农用地价值。

2.区片价格修正法。农用地征用区片价格是指为宏观调控农用地征用价格水平，在市(县)行政区范围内对不同征用区片，按照不同用途，分别评估确定的某一估价基准日的农用地平均价格。

采用区片价格修正法的评估思路，是在已经制定农用地征地区片价格的地区，根据已经制定的农用地征地区片价格，先按宗地的区域因素条件、个别因素条件等，通过修正后估算出宗地价格。根据各项修正因素所占比重的大小，来确定修正系数。

3.农用地基准地价系数修正法。农用地基准地价是指市(县)政府根据需要，针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价基准日的平均价格。

采用农用地基准地价系数修正法的评估思路，是在已经制定农用地基准地价的地区，根据已经制定的农用地基准地价，先按宗地的区域因素条件、个别因素条件等，通过修正后估算出宗地价格。但先要确定制定的农用地基准地价的国有农用地基准地价还是集体农用地基准地价。若是集体农用

地基准地价按宗地的区域因素条件、个别因素条件等，通过修正后就可估算出宗地价格；若是国有农用地基准地价还要根据国有农用地和集体农用地在增值收益、基础设施条件等因素的不同程度进行修正，最终得出宗地作为集体农用地的宗地价值。

(三)集体未利用地

未利用地是指目前尚未进行开发利用的各类荒芜、废弃、闲置的土地，经过改造、加工、复垦重新土地整理后可以利用的土地。评估时可采用剩余法进行评估。

剩余法评估未利用土地的主要评估思路，是首先假定其为农用地，用上述农用地评估方法评估出其为农用地的价格，然后减去未利用地经过重新土地整理达到可利用的农用地条件后，期间发生的成本、相关费用和利润等。

当然在集体土地日常评估工作中，要根据当地的实际情况，来确定各项发生的费用和制定适当的修正系数、修正体系、还原利率等，来评估集体土地使用权价格。

枯藤老树昏鸦，小桥流水人家，古道西风瘦马。夕阳西下，断肠人在天涯。