诚意金
一手楼买不起，二手楼就成了一些人的不二选择。然而，在二手楼交易过程中，买房者还需通过中介牵线搭桥才能和业主见面、谈价钱，由于交易过程不完全透明，买家往往容易陷入被动局面，甚至落入陷阱。
日前，胡先生就遇到了这么一件事：有楼盘80多平方米，南北对流，三房单位仅要120万元，好像相当划算。可中介经纪说业主并不急于出售，如果实在要看房，得先交纳5000元的诚意金，并签订相关合同。而地产经纪事先只能告知胡先生该房源的大概位置，连几栋几号都不予透露。在这种情况下，胡先生若看房后没有什么不满意，却又不愿买房，诚意金则一分钱不退。胡先生认为风险太大，最后放弃看房。但他感到很疑惑：光看房就交这么一大笔诚意金，是否合理?看了房没有不满又不买就不退诚意金，会不会是骗局?
对此，有业内人士表示，为了尽快促成交易，很多二手中介公司会要求买房者交纳一定的诚意金以作为“议价筹码”，这种行业做法目前比较普遍，但绝对不存在“不买房诚意金不退还”的可能。如果有中介提出这类要求，千万要引起十二万分警惕，当心落入陷阱。
“议价筹码”很普遍
经常看二手房的人，一定不会对“诚意金”三个字陌生。一般来说，房源要是性价比高，业主又不急于出手，往往会对买家“挑三拣四”，而这个时候，买家为了证明自己是真心买房，就会以交纳”诚意金”的方式表决心。
“这是一种意向的表示，我给钱了，我确定要这个房子，以示诚意。”中原地产市场部相关负责人说，尽管国家政策规定中介不能收取除佣金以外的任何费用，但由于市场的需要，目前业内在二手房交易过程中收取诚意金的做法仍比较普遍。而一位曾任职于满堂红地产的业内人士告诉记者，交诚意金对中介和业主是一种保障。“有时候买卖双方对价格各方面谈得不错了，结果买家突然不买，让中介白忙活了一场，业主也不满意，如果交诚意金，这种情况基本就能避免”。当然，对买家而言，诚意金也不是没有好处，这有利于业主打消顾虑，放心和买家交易，提高成交率，同时也可以当作“议价筹码”。“拿这个跟业主谈，业主不以为假，价钱比较容易谈得下来。否则什么都没有，业主也不愿意谈实价。”
看房满意了才收诚意金，不买房绝对要退还
照此看来，收取诚意金已经成了一种行规。但是，诚意金在什么时候收、收多少、能不能退，是否也都由中介说了算呢?“我做这么多年，还没碰到过哪个中介敢说诚意金不退的，要是真有，只能说胆子太大，向他们的上级领导或政府部门投诉，绝对要重重地罚的。”有中介经纪说，正规中介一般不会在看房前要买家交诚意金，只有买家看过房了，觉得满意了，很有诚意要买，才会交这个钱，然后约业主详谈。“大概是1万-2万元，这笔费用是给业主的，即使中介收也是代收，要出具合法的收据，盖上公司的印章，有合法手续”。而诚意金和定金不同，是不具备法律效力的，要是买家最后不买房，双方又没有正式签订买卖合同，则诚意金必须全额退还，具体时限要看不同中介的约定情况。
中原地产市场部的相关负责人表示，有些业主不想随便给人看房，故意设置门槛，要买家交纳诚意金才看房，遇到这种情况，该公司的经纪也会代业主收取1000-2000元的诚意金，但一定会开确认代收的收据，写明“转交给业主”，并且买家不买房必须返还，除非正式成交后诚意金转为定金或房款。“我们公司对此有严格的规定，如果地产经纪违规，一经查实，轻则处罚、公示名单，重则立即辞退，永不聘用”。
建议多找几个中介比较，书面约定应写清
专业人士建议，在看二手房的过程中，买家最好多跑几个楼盘、中介了解情况，同一间中介也可以找不同的店咨询，网撒得越广，收集信息越多，越能避免陷阱。同时，买家自己也要多做功课，了解相关政策、法律法规及市场动向，做到心里有数，遇事才不会被忽悠。
法制盛邦律师事务所邹忠胜律师认为，在看房买房过程中，选择正规中介交易要安全得多，但无论如何，都必须做好约定。特别涉及大笔数目的费用，一定要约定好钱是给谁的、怎么用、怎么交付、怎么退还等。“要用书面形式明确下来，比如写清楚若成交不了，诚意金要多长时间内无息退还，记住不要用复写纸写。这样即使产生纠纷，对簿公堂或找有关部门解决也有依据”。还要注意一点，如果是业主收取费用，就不要把钱交给中介。
诚意金，也有称为“意向金”，是从港台传过来的叫法。在有中介参与的二手房屋买卖中，很多中介都要下家或上家先交纳一笔“诚意金”；一手房买卖中，也有很多收取“诚意金”。这就有必要分析一下诚意金的性质和涉及的法律规定。
一、“诚意金”的性质
首先，与定金、违约金在法律上有明确规定不同，在我们国家相关法律中并没有规定“诚意金”，对诚意金的收取和处分规则均没有。
其次，根据民法的“契约自由，意思自治”原则，只要协议双方平等协商，对“诚意金”的处理明确约定，没有违反法律规定的，应该说该约定是有效的。所以，以一句“于法无据”一概否定诚意金的收取也是不对的。关键是收取诚意金时，中介或开发商有无履行告知义务；是否是平等协商达成的，是否涉及不平等合同、霸王条款。
二、“诚意金”转“定金”
“定金”指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。合同完全履行的，定金抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，双倍返还定金。
1、诚意金不能按照定金罚则处理
根据最高院关于《担保法》的司法解释，当事人约定了“留置金、担保金、保证金、订约金、押金”的，但没有约定为“定金”的，都无权要求按照“定金罚则”处理。可见诚意金不能按照定金罚则处理，下家或上家
撤回买卖意向时，中介或开发商无权罚没诚意金，可以要求返还；反之，对方违约的，交付诚意金方也无权要求对方双倍返还。
2、合同约定诚意金转化为定金
有很多中介在合同中约定，议价成功的，所交纳的诚意金即转化为定金。这样的约定不违反法律规定，应该说是有效的。下家或上家在签议定书、居间协议、代理协议等时，要看仔细，当然中介应该予以说明。一旦签订了含有诚意金转化为定金条款的协议，议价成功后，交付诚意金方违约的不能再要回来，收取方违约的则要双倍返还。
三、中介能否自己罚没“诚意金”
实践中有很多下家或上家在交付“诚意金”后反悔，向中介索要遭到拒绝。有的中介声称要罚没诚意金，有的称抵作中介费。其实，中介这样做的违法的，中介公司在房屋买卖中一般充当居间介绍或作为买或卖一方的代理人。
如果中介公司以居间人身份出现，则是独立于买卖双方之外的第三者，根据《合同法》第426条规定，“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。”第427条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”可见，提供居间服务的中介只有在促成房屋买卖双方合同成立的情况才要求支付居间费；如果因委托人原因居间不成，可以要求支付居间活动产生的费用（如交通费等）。
如果中介是买卖双方中一方的代理人，根据《合同法》第405条规定“受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。”。可见，中介作为一方的代理人要按照委托合同的约定从事代理活动,根据约定收取报酬。
因此，中介公司是无权罚没“诚意金”的，也不能以抵作中介费了事，是不是支付居间费，要看居间成功与否；是不是支付委托代理报酬，要看委托合同的约定。
诚意金问题!!!
今天带个客户去看个房子,业主底价25万,客户让我去谈23万!业主非常坚持25万这个价格!跟业主沟通了不下5个回合!最后实在没办法,想亲自去业主家里跟业主沟通!我让我的客户来下诚意金!客户竟然跟我说,他没听说过买二手房需要下诚意金这件事!最后不欢而散!
我现在声明下我们中介需要客户下诚意金是为什么.
第1.我们也业主谈价的时候,如果业主的意志出现薄弱!马上可以把客户的诚意金转为定金!这样就可以避免业主反价!
第2.客户不下诚意金,然后我们中介利用几天几夜的时间去帮客户谈到价格,客户突然说不要.我们中介要怎么去和业主交代,更剩者,还可能为了那几百块中介费而跑到别的公司去成交,那我们的劳动,能得到什么保障!
无论你是客户,业主,还是中介,请你说说谈价下诚意金是不是必要的,请说下原因,谢谢!