(房地产管理)房地产基础术语

房地产专业术语

1.房产

a)是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者

之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。

2.地产

a)是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，

地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。

3.房地产

a)是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其

附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。

4.房地产业

a)是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及

维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

5.房地产开发

a)是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房

屋建筑的活动。

6.土地开发

a)是将“生地”开发成可供使用的土地。

7.房地产转让

a)是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和

其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。

8.房地产抵押

a)指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（或

押权人）提供债务履行担保的行为。房地产按揭于房地产抵押的一种形式。

9.商品房

a)是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，

均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内

销商品房两种。

10.外销房

a)外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可

证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组

织和个人。

11.内销房

a)内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，

内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。

12.期房

期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买"楼花"，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

而在烟台市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

13.现房

所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在重庆市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

14.准现房

准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

15.二手房

a)二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为一手，第二次交易则为二

手。

b)北京的已购公房和经济适用房上市的政策，成就了二手房市场。一些无房的

人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收

益。

16.经济适用房

a)根据北京市人民政府办公厅京政发【1998】第54号文件，经济适用住房是面

向中低收入家庭的普通住宅；要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利

的原则；布局要符合城市规划的要求；使用功能要满足居民基本生活的需要；

建设标准要根据北京市“九五”住宅建设标准，结合市场需求确定。

17.房改房

a)在房改政策出台后，国家机关、企事业单位的职工需要按规定将目前居住的

房子购买下来，我们把为类公房称之为房改房。

18.安居房分为哪几种？

a)安居房包括按规定出售出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本

房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

19.土地的使用年限是如何确定的？

i.凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用

年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、

科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；

综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。

20.房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？

i.房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年

限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体

所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用

权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证

书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可

以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。

21.居住小区总用地

a)是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用

地的总和。

22.住宅总用地

a)指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和。

23.什么是房地产产权

i.房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权，房地产所有

者对其所有的房地产享有占用、使用、收益和处分的权利。

24.普通住宅

a)是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属

于普通住宅的范畴。

25.公寓

a)是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。

26.复式住宅

a)复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建

造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的

夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层

为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡

眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因

此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代

同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。

27.跃层式住宅

a)跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内

部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧

室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之

间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是

每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积

弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相

互干扰较小。

28.错层式住宅

a)是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。

29.商住住宅

a)是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写

字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从

事商业活动的住宅形式。

30.TOWNHOUSE（联排别墅）

a)正确的译法应该为城区住宅，是从欧洲舶来的，其原始意义是指在城区房屋。

目前是指建于城郊，高绿化率，住宅功能齐全的景观型联排别墅。

31.别墅

a)是指在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅。其中三户或三户以上

连体的别墅为连栋别墅，二户连体的别墅为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋

别墅

32.纯办公楼

a)是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。

33.商场

a)是指规划为对外公开进行经营的建筑物。

34.SHOPPING MALL

a)直译为“步行街购物广场”，是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百

货模式，它具有四大特征：开放性的公共休闲广场、强烈吸引人气；开放性

的对外交通设计，广纳周边人气，相对闭合的内部通道回路，充分利用有效

人流，购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。

35.综合楼

a)是指兼有住家、办公甚至商场的大楼。

36.房屋层数

i.房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在

室外坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计

算自然层房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹

层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱

间不计层数。

37.按住宅建筑高度分类

a)民用建筑高度与层数的划分为：1层~3层为低层住宅；4层~6层为多层住宅；

7层~10层为中高层住宅（也称小高层住宅）；11层~30层为高层住宅；30

层（不包括30层）以上为超高层住宅。

38.按建筑结构分类

a)砖木结构是由木材组成框架，用砖做维护的1种结构，砖墙（砌体）不承

重

b)砖混结构是由砖墙（砌体）为主要承重的结构

c)框架结构是钢筋混凝土的柱梁为承重结构，用砖做维护的1种结构，砖

墙（砌体）不承重

d)框剪结构是钢筋混凝土柱梁剪力墙为承重结构，用砖做维护的1种结

构，砖墙（砌体）不承重

e)钢混结构是指由型钢和混凝土结构组成的1种承重结构，常用于高层建筑，

用砖做维护的1种结构，砖墙（砌体）不承重，或用其他材料

f)钢结构是由钢柱钢梁组成的承重结构，也有的就是屋面用钢梁的，这

种结构中的砌体都是不承重。

39.板楼

a)高品质的板楼全部采用板式结构，让电梯与楼道位于后立面，将朝阳面让

位于居室。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅，主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。在房型

的组织上，尽量有利于风的直线流动，常保空气新鲜。同时还强调户与户

的独立性，避免因凹凸过多、户与户之间窗户过近而导致互视，很好地保证

了私密性。

40.开间

住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。

规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。通常住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米，但随着建筑的发展这种局限已经被打破。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

41.进深

在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深通常一般要限定在5米左右，不能任意扩大，特殊需要审批。

42.玄关

玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的"领地"，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。

43.隔断

隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.

44.过道

过道是指住宅套内使用的水平交通空间。

45.走廊

走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。

46.标准层

标准层是指平面布置相同的住宅楼层。

47.地下室

a)指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下

室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。

48.半地下室

a)房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。

49.夹层

a)是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积

不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。

50.搁楼（暗楼）

i.一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。

51.外飘窗

i.指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥

有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低

甚至为落地窗。

52.中空玻璃

a)中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工

技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须

形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称"中空玻璃"，这种技术的运

用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。

53.层高

层高是指住宅高度以"层"为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

54.室内净高

楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。净高和层高的关系

可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度。即层高和楼板厚度的差叫“净

高”。

55.平台

供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部分。

56.露台

一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳

台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。

57.过道

住宅套内使用的水平交通空间。

58.阳台

泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的

房屋附属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。根据其封闭情

况分为非封闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳

台；根据其空间位置分为底阳台和挑阳台。

59.日照

日照间距指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于二小时的满窗日照而保持的最小间隔距离。

i.

日照间距的计算方法：以房屋长边向阳，朝阳向正南，正午太阳照到后排房屋底层台为依据来进行计算。

由图可知：tanh=(H-H1)/D,由此得日照间距应为：D=(H-H1)/tanh；

中：h—太阳高度角

H—前幢房屋女儿墙顶面至地面高度；

H1—后幢房屋窗台至地面高度。(根据现行设计规范，一般H1取值为0.9m，H1>0.9m时仍按照0.9m取值）

60.间距

楼间距：两相邻楼的外墙面距离。建筑间距的控制是为了保障人们工作、生活的质量与安全，满足必须的日照、采光、通风等要求

按照国家规定（设计规范）以冬至日照时间不低于2小时（房子最底层窗户）为标准。间距是用建筑物室外坪至房屋檐口的高度/tan(a) a-各冬至日正午时的太阳高度角。也可以用：楼高：楼间距＝1：1.2比值计算。

间距的大小对采光，通风，隐私，噪音的影响。

61.建筑小品

建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。

62.“五证”包括什么？

a)房地产商在预售商品房时应具备《国有土地使用证》、《建设用地规划许可

证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可

证》，简称“五证”。其中《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》两个证由规划部门核发，《建设工程施工许可证》由建设部门核发，《国有土

地使用证》和《商品房预售许可证》由国土资源部门和房屋管理局核发。

b)《商品房预售许可证》是市、县、人民政府房地产管理部门向房地产开发公

司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以

预先出售给承购人。

63.“二书”

a)是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新

建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。

64.七通一平

是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖

气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发

建设。

65.三通一平

是指土地具备上水、电和道路通以及场地平整的条件。

66.个人住房基金

是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改

的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用

偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。具体内容主要有三

面：（1）"个人存储，单位资助"住房公积金，专项用于住房支出，其公积息

免征个人所得税。（2）按"统一管理"的原则管理住房公积金。（3）按"专使

用"的原则运用住房公积金。

67.住房补贴

a)住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，即将单位原有用于

建房、购房的资金转化为住房补贴，分次（如按月）或一次性地发给职工，再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。住房补

贴发放的原则是：坚持效率优先，兼顾公平的原则，由各地政府根据当地经

济适用住房平均价格、平均工资，以及职工应享有的住房面积等因素具体确

定。

68.房屋的折旧

a)房屋折旧是逐步回收房屋投资的形式，即房屋的折旧费。折旧费是指房屋建

造价值的平均损耗。房屋在长期的使用中，虽然保留原有的实物形态，但由

于自然损耗和人为的损耗，客观存在的价值也会逐渐减少。这部分因损耗而

减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。确定折旧费的依据是建筑造

价残值、清理费用和折旧年限。

69.公建总用地

a)指小区内部公共建筑占地面积的总和。

70.总建筑面积（平方米）

a)指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。

71.住宅的建筑面积

a)住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、

高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的

可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

72.套内使用面积（净面积）

a)是指套内住房独自使用的面积。（一般包括：卧室、厨房、卫生

间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和）

73.套内建筑面积(套内面积)

a)是指房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积。

包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。简言之：套内使用面

积+套内墙体面积（中对中）+阳台面积

74.销售面积

销售面积是指商品房按"套"或"单元"出售，其销售面积为购房者所购买的套内

或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。

75.使用面积

a)住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计

算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一

般不采用使用面积来计算价格。

计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面

积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入

使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，通常都是按使用

面积计算。（PS：跃层的面积计算）

76.公摊面积（简称公摊面积或公摊）

a)公摊建筑面积即指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。

77.公用面积

a)公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面

积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙

(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积以及为整幢服务公共用房和管

理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑

面积。

78.公用建筑面积分摊系数

将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。

a)举个简单的例子，一幢楼的总建筑面积是10000平方米，共有80套房

子，每套房子的“套内建筑面积”均为100平方米，该楼还有一个地

下室人防工程500平方米，此外，是该楼的楼梯间、电梯间、电梯机

房等设施。根据上述描述，该楼的公用面积＝10000－100×80－500＝

1500平方米，该楼的分摊系数＝1500/（100*80）＝0.1875，那么，每

套房子的公摊面积＝0.1875×100＝18.75平方米，这套房子的建筑面

积＝100+18.75＝118.75平方米。为了验证我们计算是否正确，可以反

算该楼的建筑面积：118.75×80＝9500平方米，再加上地下室人防工

程500平方米，恰好得到全楼总建筑面积10000平方米。

b)得出：房子的建筑面积＝使用面积＋套内墙体面积＋公摊面积

79.套内阳台建筑面积

a)套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中

封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

80.房屋的产权面积

a)房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权

面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

81.房屋预测面积

a)预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据

国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。

82.房屋实测面积

a)实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商

依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。

83.房屋竣工面积

a)是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格

（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积总和。

84.实际销售面积

a)是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售

合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。

85.预售面积

a)是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或

出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不

包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用

及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

86.面积误差比

a)面积误差比=（产权登记面积－合同约定面积）100%合同约定面积

87.容积率

a)容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积容积率是衡量建设用地使

用强度的一项重要指标。容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒

适度越高。

b)独立别墅为0.2~0.5

c)联排别墅为0.4~0.7

d)6层以下多层住宅为0.8~1.2,

e)11层小高层住宅为1.5~2.0,

f)18层高层住宅为1.8~2.5,

g)19层以上住宅为2.4~4.5,

88.绿化率

绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。

89.绿地率

绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）。

绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地、宅旁绿地等。

其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。

90.建筑密度

建筑密度是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

a)建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积。比如一块地为10000平方米，其中

建筑

b)地3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。建筑密度一

般不会

c)过40%-50%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。

d)建筑密度与建筑容积率考量的对象不同，相对于同一建筑地块，建筑密度的

考量

e)象是建筑物的占用面积，建筑容积率的考量对象是建筑物的使用空间。

f)绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回

收资金

g)面积就越少，而住户就越舒服。

91.得房率

a)是指可供住户支配的面积与房屋建筑面积（包括公用部分面积）之比。得房

率是

b)房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率

太低

c)不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也

会感

d)压抑。

e)一般，多层房的得房率在90%，小高层80%，高层75%左右。

92.商品房的起价

i.起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。

多

ii.住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一

iii.楼以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。

iv.房产广告中常用××××元／平方米起售，以较低的起价来引起消费者的注意。

93.商品房的均价

a)均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即

得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层

物业推出的"不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售"，即以均价

作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。

94.基价

a)经过核算而确定的每平方米基本价格，商品房的销售价一般以基数增减楼层

和朝向差价后得出。

95.定金

a)定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货

币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债

权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金

应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合

同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同

标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以

购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍

返还定金。（PS：订金）

96.订金

a)只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的

情况下，无法得到双倍的返还。

97.违约金

违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。

98.契税

a)是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属

转移时向产权承受人征收的一种税赋。它是对房地产权变动征收的一种专门

税种。（交易手续费经济适用房减半）

99.公共维修基金

a)公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。

商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。100.印花税

a)印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种

兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴

印花税票完成纳税义务等特点。

101.营业税

i.指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。

102.房产税

i.是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的

一种

ii.税。

103.营业税附加

i.是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收

的城市维护建设税与教育费附加。

104.个人所得税

i.指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其

所得计算征收的一种税赋。

105.纳税保证金

i.指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，

按照

ii.个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。

106.房地产交易手续费

i.是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房

屋权利

ii.人办理交易过户等手续所收取的费用。

107.房屋权属登记费

i.即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职

能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房

屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘

丈）费用。

108.土地收益金(土地增值费)

i.土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转

让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价

款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一

同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部

门缴纳的价款

109.土地出让金

i.各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让

人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用

期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价

款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有

偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。110.土地增值税

i.是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位

和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计

税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地

产的行为。

111.土地使用税

i.是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以

实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征

收的一种税赋。

112.土地开发费

i.每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、

各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用(万

元/ha)。

113.住宅单方综合造价

i.每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开

发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设

投资及必要的管理费用(元/m2)。

114.商品房维修基金

i.是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住

房[1998]213号)的规定，新建商品住宅(包括经济适用住房)出售后建立

的共用部位、共用设施设备维修基金。

115.公共维修基金额

i.是指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用设施设备维

修基金总额。

116.住宅共用部位共用设施设备维修基金

i.(简称维修基金)是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管

理办法》(建住房[1998]213号)的规定，商品住房和公有住房出售后建

立的住宅共用部位、共用设施设备的维修基金（简称公共维修基金），

专项用于物业保修期满后，共用部位、共用设备设施的大中修和更新改

造。

117.公共能耗费

a)是小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共性服务中所发生的水、电、

煤等能源消耗，被称为公共能耗，由此所产生的费用为公共能耗费。

118.商品房综合验收合格

a)指的是包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。

119.在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用？

a)房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不

合格的，不得交付使用。

120.在房屋交付时，发展商应提交哪些文件？

a)房屋交付时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使

用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明

书》。

121.物业管理

a)物业管理是物业管理企业接受房屋产权人、使用人的委托，对其所有和居住

的房屋、设备和相关环境进行管理、养护、服务，并为全体产权人、使用人

提供多层次、全方位的服务活动。

122.物业管理服务费

a)物业管理服务费是指物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的

房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、整治及提供与居民生活相关的服务所

收取的费用。

123.入伙

a)指业主领取钥匙，接房入住。

124.业主委员会

a)即住宅小区管理委员会，又称为小区管委会，是在房地产行政主管部门指导

下，由住宅小区房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅

小区内房地产产权人和使用人的合法权益。

125.空鼓

a)局部面局材料与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用，用小槌轻击有空壳

声。如瓷砖与墙面间局部水泥砂浆不饱和，形成空鼓。

126.会所

a)就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所

具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习

馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与

待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对

业主免费或少量收费开放。

127.什么是国家康居示范工程

i.由建设部住宅产业中心实施的国家康居示范工程，目的是在以往的

"2000年小康住宅科技产业示范工程"和"城市住宅小区建设试点"的基

础上，以现代建筑技术、新型建材、部品与设备等实用新技术作为技

术支撑，将近年已有的新技术、新材料、新工艺集成，以工程示范作

为产业化链条，综合采用新型结构体系、供排体系、隔墙体系、厨卫

体系等新材料、新部品，从而为住宅产业现代化作出示范。通过示范，

以点带面，推动整个住宅产业的技术进步，使住宅建设的质量和功能有

较大的改善，适用性能、安全性能、耐久性以及环境性能、经济性能

全面提高，达到国际文明居住水准。

128.LOGO