海南旅游地产的未来趋势以及发展模式

海南旅游地产的未来趋势以及发展模式旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、建设、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。另一类观点注重旅游房地产的环境依托特性，认为旅游房地产必须依托周边丰富的旅游资源（包括自然景区、人造景区），因此又把旅游房地产等同为“旅游景观房地产”。从旅游产业活动的角度，旅游房地产更多地关注房地产建设项目所形成的旅游功能，“分时度假”、“产权酒店”等均属于这类项目。

海南旅游房地产的发展现状：海南的旅游房地产发展，是经历最初的摸索阶段后，目前正在从单一型的旅游房地产业逐步过度到综合性，外向型，多元化的产业形势，由单一的近旅游地商住消费，逐步向旅游者以旅游，度假，投资等为目的的并最终产生购买行的房地产物业开发，营销等多种形式的发展，如景区住宅，风景名胜度假村，时权酒店，产权酒店，养老型酒店等多类型的旅游地产，目前正在得以全面发展。

旅游房地产是房地产业和旅游业相结合的一种边缘产业。其独有的特点是：一是以优美的自然景观和人文景观，齐全的旅游休闲娱乐设施为主要依托；二是以满足旅游市场需要为出发点；三是以突出休闲、度假为主要目的。透过国外一些国家发展旅游房地产的实践，可以得出：1、发展旅游房地产有利于促进旅游经济的发展。能够加快完善旅游目的地的旅游配套设施的开发和建设，为旅游活动的开展创造良好的前提条件。2、能够带动如建筑、交通、饮食、通信等行业的发展，并提供就业岗位，增加政府税收。3、发展旅游房地产业，可以促进房地产业的健康发展，可以解决房地产中的空置房问题，盘活房地产中的积压资金等问题。因此，是我省方兴未艾的特殊产业。必须认真研究和解决发展中的问题，使其沿着健康的方向发展。

一．海南发展旅游房地产的可行性

第一，海南具备发展旅游地产的良好基础和必要条件。大家都知道，海南岛的陆地面积为3.54万平方公里，是我国继台湾宝岛之后的第二宝岛，而且相比

之下海南岛的气候优势更加明显一些，因为整个海南岛处于热带，在三亚、陵水、东方往南中部属于热带，再往南就是赤道热带，往北走叫做边缘热带，整个海南偶然的处在了热带特殊的一个地理位置，造就了它独特的生态自然环境，这是我们发展旅游地产最重要的条件。

第二条，这些年旅游产业的又好又快的发展。海南是中国八大旅游区之一。在八大旅游区当中，海南岛是唯一的一个以整个海南省、整个岛为旅游区，其他旅游区是几个省，或者省市自治区一个组团一个集合，海南有它的独特优势。这些年海南发展也实现了比较好、比较快的发展，成为中国乃至世界上闻名的热带度假旅游天堂，这是海南的一个是独特生态环境优。

第三条，场特色发展。海南发展地产业，走的是一条旅游加房地产的道路，特别是三亚90%的地产项目都是针对大陆居民来海南购房的。这两年这种特色市场的发展很快，像文昌、琼海、保亭、陵水、五指山，它的市场更多的都是针对内地，这就决定了海南房地产的服务范围不是一种居住性的地产，基本上属于在生活达到小康水平或者更高水平以后来海南岛开始短期度假这样一个需求，再以后就是购房、休闲、安居、养老，它走的是这样一条道路。

第四条，从市场的角度来看，过来海南的购房者，多半是自有资金购房，所以受银行放贷的影响比较小。

二.海南发展旅游地产应坚持的发展方向：

第一，建设具有鲜明的海南特色的旅游地产发展体系，走精品化特色的发展道路。习近平副主席在参加博鳌亚洲论坛、海南视察的时候也提到，海南国际旅游岛建设要走出一条高品位、有特色、有质量的科学发展道路。旅游地产由于市场的需求主要是购买健康房、长寿房、休闲安居房，所以我们的规划建设品位也要走高端，突出海南的气候、人文、生态环境的优势，更多的突出海南的元素，发展具有高端成长性的高品质房地产产品，让海南良好的生态资源价值得以充分的体现，使房地产业实现成功的转型升级，把旅游地产项目成为海南另一类特色旅游景点。

第二条，构筑以打造专业旅游地产为主导，居住、商业、办公等协调发展的

多元化的地产体系，重点发展以度假村、度假酒店、游艇基地、康复养生酒店式公寓为代表的专业化经营旅游地产，配套发展商业、办公、文化娱乐、体育医疗卫生等配套服务设施，以满足不同类型不同档次的旅游消费要求，改变传统的片面强调数量和发展速度的房地产发展模式，从以一次性开发为特征的粗放型开发过渡到以产业经营为主的可持续发展。

第三条，发展生态环保的节能项目，促进绿色低碳经济发展，实现旅游地产的节能、节地、节水、节材，提高产业化的水平，充分利用海南的太阳能的优势、沼气池的优势、风能的优势，包括未来潮汐优势及以发展生态旅游地产提高产品附加值。

第四条，构建海南旅游地产的高端化、网络化、市场化、人文化的服务体系。第四条也正是今天软实力峰会当中一个很重要的主题，中午我跟我们新浪、携程、易居、如家几位知名企业家也谈到，海南旅游地产的软实力的提升在于服务整合水平，用线上线下的各种资源，来形成旅游地产从规划开发、建设到资本投入到后期的市场推广，再到线下良好地产服务的网络系统搭建。

三、目前海南旅游房地产发展中存在的问题

1、在对旅游房地产的开发和经营过程中，无论是旅游房地产生产者还是消费者，都缺乏经验，且认识不足。众多旅游房地产项目低水平开发，缺乏科学的设计和规划。旅游房地产生产者更是突出的表现在只强调短期的经济利益，不顾长远的社会、生态和环境效益。这不仅造成了旅游资源的严重浪费，而且粗制滥造的旅游房地产项目，带来了景观环境破坏，使旅游区形象受到严重损坏，损失难以弥补。同时，与旅游房地产相关的理论、法律法规缺乏。行业法规的不健全，不完善导致了旅游房地产经营市场的混乱，最直接的后果体现在旅游房地产消费者身上。往往在出现旅游房地产纠纷问题上，旅游房地产消费者由于没有配套的法律法规支持，常常处于弱势群体，相应的权利得不到保障。

2、旅游房地产市场目前仍然处于卖方市场，市场机制的调节作用甚小，达不到旅游资源的优化配置，不利于旅游房地产形成良好的市场环境、竞争机制。加之旅游房地产消费对大多数消费者而言，还存在着支付能力的困难，旅游房地

产需求缺乏弹性，这些因素将影响旅游房地产的健康发展。

3、旅游业存在的淡旺季，不可避免的季节性的明显差异，导致了旅游设施的季节性闲置，从而间接的影响了旅游房地产的开发和经营。因旅游房地产是一种特殊的房地产，旅游房地产市场的消费者只有购买旅游房地产产品消费后，才能感受到这种房地产的价值和品质。因此，对消费者而言，存在着信息的不对称，增加了消费者购买的风险和损失，即我们所说的旅游房地产外部性问题，最终的结果将引起旅游房地产内在的不公平和不公正性现象的出现，从而不利于旅游房地产市场的良性持续发展

4、在旅游房地产开发上，大多是一哄而上，角色定位不明确，开发规划缺乏历史文化内涵。旅游房地产营销渠道也相对单一，销售方式不够灵活，多数依靠旅游房地产开发公司来进行，政府及相关部门参与性很少。

四、发展海南旅游房地产的对策建议

首先在旅游房地产开发上，要合理布局，准确定位。对旅游房地产开发项目要进行必要的可行性分析，进行相关市场调研和市场分析。将旅游房地产产品与自然景观、人文景观、民俗、文化、历史等因素相融合，运用到旅游房地产开发项目上，注重“借势”去发展旅游房地产，达到经济效益。

二是要避免旅游房地产外部性的影响，对自然、人文旅游资源的破坏，对当地环境的污染。旅游房地产开发商不能搞掠夺式开发，要注意合理利用土地，保护耕地和生态环境，注重旅游景点开发与环境保护的协调发展，处理好旅游开发与经济利益、生态利益、社会利益之间的关系。旅游房地产项目要科学设计，精心策划，突出文化品位，注重旅游房地产产品的文化含金量。没有文化历史内涵的旅游房地产产品将最终失去市场。

三是同时应该注重协调发展，做到节能环保与发展同行，也少不了政府和企业的协调规划，防止盲目开发，项目的规划和开发应该注重多层次发展海南旅游房地产在旅游业中发挥着越来越重要的推动作用，海南旅游房地产作为一个新型成为旅游开发中的新热点，是转变旅游业开发和房地产发展的重要举措。