土地一级开发业务增值税的涉税分析

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土地一级开发业务增值税的涉税分析

作者：王静波

来源：《市场周刊·市场版》2018年第16期

摘要：我国土地一级开发分为政府开发和授权委托企业开发两种模式，为了进一步释放市场活力，现阶段城市土地一级开发大多采用以政府为主导、市场化运作的方法，由委托企业完成资金筹措、征地拆迁和基础设施建设等工作，政府收到土地使用权出让金后返还企业前期垫付的资金，并支付一定的报酬。对于企业来说，政府返还成本及报酬应适用哪个税目，以及如何缴纳增值税，成为企业需要考虑的重点问题。

关键词：土地一级开发；增值税；盈利模式；涉税分析

企业负责的土地一级开发是一项比较特殊的经济行为，由于这一工作中涉及到的增值税问题比较复杂，目前在税收政策上也没有一个统一和明确的标准。如果企业不能做好全面的涉税分析，很有可能给自身带来纳税风险，不仅造成经济上的损失，而且有可能面临法律纠纷。文章首先对土地一级开发业务的业务模式进行了概述，随后通过对比“营改增”前后土地一级开发业务纳税情况的变化，就企业应当如何合理应对土地一级开发业务增值税问题展开了分析。

一、土地一级开发业务的概述

（一）工作内容

企业在获得地方政府的授权委托后，应在土地一级开发过程中做好以下几方面的工作：首先，明确土地的性质，并开展实地调查，制定详细的规划方案，实现土地资源的合理利用，避免后期开发过程中出现土地资源闲置浪费，或是土地资源不能恰当分配的问题。其次，根据地方政府出台的相关政策，完成征地拆迁。在这一过程中，要对征得的土地进行权属、性质的改变，确保政府对土地拥有所有权和使用权。再次，企业需要做好配套的基础设施建设，可以根据本地城市建设的相关经验，制定基础设施建设与管理方案。最后，配合地方政府做好土地的验收工作，验收通过后出让土地。结合土地一级开发业务的内容可以发现，该项工作具有明显的“政府主导”性质，同时整个过程中需要投入大量的资金。采用政府宏观调控、企业负责落实的政企分离模式，不仅可以发挥企业的专项职能，实现土地资源的集约化利用，而且有效减轻了政府的财政压力，对推进我国城镇化建设的深入推进起到了积极帮助。

（二）业务模式

在土地一级开发的初级阶段，政府和企业的职能分工明确，其中政府直接负责大部分工作，而企业则辅助完成一些工程建设项目。自2005年以后，在中央政策的指导下，各地先后出台了许多法律法规，为土地一级开发工作的优化开展做出了详细说明，其中“政府主导，市