淮安房地产市场调研分析报告

淮安中心城区房地产市场调研分析报告

2009年12月08日

一、淮安市城市总体规划

1.1城市规划——历史文化名城，交通枢纽，苏北中心

淮安城市的特点可以概括为“一个高速圈、两大组团、三条轴线。四水穿城”。

一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈；

两大组团：指中心城区主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连；

三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴；

四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。

规划城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。

规划城市规模：中期（2010年）100万人，远期（2020年）120万人。

城市建设用地规模：规划远期（2020年）城市建

设用地约120平方公里，城市化水平为55%。远景城市人口180万人，城市建设用地规模为200平方公里。

1.2城市发展——内整外扩，重点发展开发区及大学城

?中心城区——商业中心、办公、行政中心中心城区可开发土地少，拆迁成本高，未来重点发展商业。

?向北——工业（淮阴工业园）、居住

清河清浦区为城市重点发展的主城区，淮阴区相对独立。

?向东——工业（开发区）、居住

重点发展区域，工业区迁至铁路以东，铁路西规划以居住为主。

?向西——工业（盐化学工业区）

淮钢、盐化厂、卷烟厂等一大批污染工业使城西不适合居住，未来重点发展工业。

?向南——教育（大学城）、居住

小结

淮安市近年来城市经济发展速度较快，生产总产值及人均生产总值增长速度年均保持在10%以上，相对发达城市而言整体经济处于刚起步阶段。

城市发展重心“东迁”，经济开发区的建设推动了城市建设的步伐，拓宽了市域范围。

城镇居民整体收入还处在较低的水平，对高档商品及大宗物件的消化力不高，一定程度上影响了房地产的消费能力。

城市的集聚能力有限，对周边地区资源的集聚能力尚不足以支撑其区域中心城市的定位。

二、淮安市房地产市场分析

2.1 开发投资——保持高速增长

2008年全市房地产开发投资138.40亿元，同比增长35.5%；房屋建筑施工面积1251.88万平方米，同比增长26.2%；房屋建筑竣工面积243.95万平方米，同比增长38.6%。在苏北五市中，淮安市的房地产投资不仅总量最大，增幅也遥遥领先。支撑房地产投资居高不下的原因主要有三个方面：一是房地产开发的惯性作用，在房屋施工面积中有816.18万平方米是去年结转开发；二是开发成本大幅提高，仅土地购置费就有26.87亿元，占房地产投资的19.4％；三是由于囤积土地的成本提高，存量土地被动开发。

2009年1-10月份，全市房地产开发投资149.29亿元，同比增长33.3%；房屋建筑施工面积1421.17万平方米，同比增长18.2%；房屋建筑竣工面积305.58万平方米，同比增长63.9%。

2.2 投资结构——写字楼及商业相对较小

从投资结构看，2007年住宅投资继续增加,共完

成84.92亿元,所占比重比上年同期上升17个百分点,商业用房完成投资10.06亿元,所占比重下降了2个百分点,办公楼完成 1.06亿元,所占比重与上年同期持平。2008全市商品房销售面积263.94万平方米，比上年同期下降18.5％,其中住宅销售面积237.00万平方米，比上年同期下降19.7％。商品房销售额70.45亿元，同比下降12.4%，其中住宅60.21亿元，同比下降12.9%。全市房屋建筑施工面积同比增幅回落到26.0%，房地产投资增幅回落到35.5%。

2009年商品房市场持续火爆。1-10月份，全市商品房销售面积432.59万平方米，同比增长96.8%，高于全省17.7个百分点；其中住宅销售面积385.77万平方米，同比增长96.3%。商品房销售额128.56亿元，同比增长125.8%；其中住宅销售额109.69亿元，同比增长123.4%。

2.3住宅销售情况—07年销售火爆，08年观望，09年大步超越

商品房市场持续火爆，2009年1-10月份，全市商品房销售面积432.59万平方米，同比增长96.8%，高于江苏全省17.7个百分点；其中住宅销售面积

385.77万平方米，同比增长96.3%。商品房销售额128.56亿元，同比增长125.8%；其中住宅销售额109.69亿元，同比增长123.4%。

项目地块位于淮安市中心城区清河区、清浦区，本次主要研究中心城区房地产市场的变化情况，其中商品住宅销售占据绝对主导地位，商品住宅价格反应了中心城区房地产市场整体发展状况。下表为清河区、清浦区商品住宅近一年走势分析图。

从表格中看出全市商品房上市量在2009年8月达到最高点，商品住宅价格也相应突破中心城区四千元大关，至2009年10月商品住宅价格达到4387元/m2高价，清河区基本难觅4000元以下住房。至2009年10月中心城区商品住宅均价仍然处于上升通道，但从表格中看出成交量出现明显下降，其中也和最近收紧的房贷政策不无关联，市场走势变化有待观察，尤其是2010年1季度价格走势将是判断市场趋势的重要依据。

2.4.住宅产品分析

?产品形态中心城区呈现了以小高层、高层建筑形态为主；

?在立面风格上，淮安楼盘总体以现代风格为主；?淮安整体楼盘市场住宅主力户型为100-135㎡的三室户型；两房在市场整体占有量相对较小,主要作为过渡房和80后年轻一代自住房为主;且两房总价

较低，可做投资用房，面积范围在80-95㎡之间。

但从市场调研的状况来看，小户型由于总价低而去化速度较快。

2.5商业地产分析

目前淮安市商业主要集中于中心城区淮海路一带，随着当前商业地产的发展，以MALL为代表的商业地产已经不仅仅限于传统的百货商店和专卖店，服务性、娱乐性的项目比重不断上升，甚至超过了普通商品店，本次调查主要分析了区域典型案例。

1、中央国际·新亚百货

淮安市新亚百货公司02年加盟南京中央商场（集团）股份有限公司，组建了江苏中央新亚百货股份有限公司。05年双方又组建了淮安市中央新亚国际购物

广场有限公司，由该公司开发位于淮安老城区淮海东路北侧地块，建设淮安中央新亚国际购物广场。

本项目的建成将与其原经营的新亚商城连成一体，能形成一座建筑面积达18万m2，经营面积达12万m2的商业项目综合体，将涵盖商业、金融、办公、商住、休闲、娱乐等众多业态。项目建成后淮安中央新亚将成为年销售收入超10亿。

项目09年12月28日预售出现火爆场面，1-8楼商业用房为自营，9-16楼楼宇商铺二天内基本销售完毕，均价约9000元/m2。新亚百货在淮安当地商誉度高，零售市场份额比重较大，购房者预期较好，项目预计在12月中旬推出一定量房源。

2、万达广场

淮安万达广场总建筑面积约80万m2，其中含30万m2购物中心，有效连接清河老城区与经济开发区，周边交通便利，钵池山公园距商业综合体比较近。该项目基本涵盖吃、喝、玩、乐、购等商业领域的消费业态。目前其沿主干道商铺为自营，销售的商铺主要为内街商铺，销售均价为13000元/m2,项目住宅销售最高价格为6500元/m2，该区域周边住宅价格也随之

大幅提升。万达集团目前已发展成为拥有商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱的

3、金马名品城

金马广场总投资在3.8亿元人民币，由两幢高29层的大楼组成，其中1-5层为商业裙房，7-29层为高档酒店公寓和写字楼。金马广场借鉴了马来西亚双子塔建筑风格，融合了中西方文化，设计高度近100米，是淮安城市标志性建筑。广场集商业、文化、景观，融酒店公寓、购物休闲、餐饮娱乐、商务办公于一体。该项目在淮安市乃至苏北为开创了商业综合体先例,项目开盘日期为2007年11月25日,写字楼当时均价为4500元/m2,至2009年12月市场二手写字楼均价为6200元/m2;目前商业尾盘一楼售价35000元/m2,二楼售价20000元/m2,三楼四楼为沃尔玛超市。租金水平一楼均价8元/天·m2,二楼6元/天·m2。

金马广场项目在实现资金回收基本完毕后没有进行完善的统一运营，即统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。运营管理作为商业地产项目经营的核心工作被严重忽视，导致项目在建成后不能为购买者获得有效的经营收入进而影响了商业地产商

品牌效应。该项目目前商业及办公市场价格均偏低于淮海路同类地段。

2.6商业物业市场特征分析

?外资、外力不断注入、角逐淮安市场，市场竞争不断加剧。随着淮安城市化进程的加快，经济的发展，消费能力的增强以及众多商企发展的需要，大连万达、南京金鹰、富士康商业休闲城等都已在淮投资。?普遍的业态升级，以购物中心为主要标志的连锁、城市综合体、专业店等新业种业态不断涌现。

?由于金鹰国际、苏果超市入驻淮海第一城，加上现有的时代超市一店、中央新亚百货，以及预售的中央新亚国际广场，在此近淮海东路500米的主干道上已经聚集数家均超20000平方米的大型商业设施，未来的一段时间内淮海东路商圈地位不会动摇且会更加稳固。

2.7写字楼市场分析

伴随住宅投资火爆，淮安写字楼市场也逐渐升温，写字楼依托区域位置和周边的商业，当前写字楼市场呈现区域性落差，市中心淮海路一带销售价格高涨，外围包括东壹区和创业大厦其售价不及区域商品住宅。

附录一、项目主城商业区房地产分布图

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