如何购买商品房及注意事项

如何购买商品房及注意事项

第一节购房基本流程及相关知识

读者疑问：购买商品房的流程是什么样的？

律师答疑：商品房合同履行的时间比较长，交易时手续繁杂，购房的过程大致分为几个步骤：

（一）、决定购买房屋，确定购买房屋的价位，制定购房预算。

（二）、收集购房信息、进行实地调查，确定购买楼盘。

（三）、签订认购书，确定购买具体房屋。

（四）、签订商品房买卖合同，交纳首付款或全款。

（五）、贷款购房人办理贷款手续。

（六）、办理预售登记手续

( 七 ) 、办理入住手续、领取房屋钥匙。

( 八 ) ：签订物业管理公约，对房屋进行装修。

（九）办理产权过户、领取房屋所有权证。

( 十 ) 在保修期内有质量问题开发商负责维修。

购房人办理完房产证后及经过保修期后整个商品房交易最终完成。如果双方存在争议协商不成需通过诉讼方式解决。

读者疑问：外国人与港澳台人士购房流程是什么样的？

律师答疑：加入 WTO 后，外国人在京购买房产与中国人基本相同，普遍采取国民待遇的原则，特别是 2003 年取消了外国人只可购买外销房的限制后，外国人及港澳台人士买房可以有更多的选择，只不过购房人要到北京市涉外安全项目审查办公室出具准予购房的证明，这个手续也比较好办。

买房要考虑哪些最基本的要素？

读者疑问：我想买一套房子，但没有这方面的知识，不知道怎么办，购房前都要做哪些准备工作？至少要考虑哪些最基本的要素？

律师答疑：买房是大事，有些人可能一生只买一次房，因此买房前必须谨慎，做好买房前的准备。买房前要考虑以下几个基本要素：一是资金准备。如果有足够的资金，可以考虑一次性付款，如果资金不太宽裕，应该考虑银行按揭贷款。在选择商品房时应挑选物美价廉的商品房。二是地段。选择地段首先要考虑方便自己及家庭成员的出行及生活、教育等方便。地段的好坏最主要取决于交通。有好的道路网、离市中心不远，只要有人气，暂时不繁华的地段就能慢慢发展起来。三是户型。选择户型要考虑到家庭现居人口或将来居住的人口、私密性、采光等因素。四是朝向。一个设计合理的房屋能使房屋的面积空间更有效地使用，在设计方面能在通风、隔音、使用率方面做到最优。五是楼层。一般高层的塔楼是越高采光、通风、景观越好。六是选择开发商。开发商的实力及信誉决定你所购房屋资金使用安全及履行过程当中是否顺利，一般选择有实力有信誉有经验的开发商比较安全。七是学习购房的专业知识，包括房屋方面的法律知识、建筑知识等。总而言之，买房之前当然是考虑得越全面越好，但在所有的需求不可能全部满足的情况下，先找出最关键的需求，买房决策时就会有的放矢。

读者疑问：买房时如何挑选户型？

律师答疑：现在市场上出售的商品房户型可供选择的余地比较大，可以说几乎没有重复的，但具体到你所想购买的小区在户型的选择上又显得户型太少，因为选择户型首先要选择小区，选择好小区后还要考虑户型的大小，户型的大小在你购房时基本就确定了，比如根据家庭人口选一个三居室或二居室，因此真正选择户型时可供选择的范围就非常小了，这也是购房者觉得户型难选、难以买到合适户型的原因之一。在选择户型时大致应考虑如下几个问题：

一是居室的使用功能。首先要看居室的数量及大小是否满足家庭人口的需要，比如夫妻带一个需人照顾的小孩或准备要小孩，至少要两居室以上，以备老人或保姆居住，其次是看起居室（厅）面积大小、布局是否合理，是否好用，是否符合适宜布置家具；卧室的面积、采光条件、居室私密性等是否合理；是否有相对独立的餐厅；厨房及卫生间大小是否适合使用，环境是否好。

二是室外景观及采光。如果室外景观优美，即使不是朝南的方向的户型也很受购房者欢迎，比如北向是一城市公园，这样的房子比较好卖。现代生活中，人们工作繁忙，白天较少有时间在家休息，人们很少在家享受到阳光，而对优美自然景色的需求有所增加。如果家中有老人在家，那么应该优先考虑采光。

读者疑问：在购房前需要了解哪些法律法规？

律师答疑：涉及到购房有法律法规、司法解释、行政规章、政策措施非常多，购房人不可能都了解，但对消费者来说，关系最密切的一部规章就是《商品房销售管理办法》。这个规章对非法律专业人士来说，理解它并不困难。规章规定了什么样的房子是具备了合法的销售条件，可以上市销售；有关房地产广告的规定；面积误差的处理、订金、设计变更、订立合同必备的条款、房屋的交付、保修、法律责任等内容。购房人如果有精力，还可以了解一下《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》和《城市商品房预售管理办法》、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释等法律法规、部门规章及司法解释。

买一套商品房到底要交多少＂零碎钱＂？

读者疑问：我所购买的房子就要交房了，开发商给我发了入住通知单，上面列出了杂七杂八很多项收费，我不知道这些收费是不是应该交，买一套房子到底要交多少钱？

律师答疑：买一套房除了房价款外，还需要支付多少＂零碎钱＂？开发商向买方收取的费用哪些是合理的应该交的，哪些是巧立名目乱收费？这些费用哪些是由开发商代收的，代哪个部门收取的，做什么用？因为对房价款以外的收费依据、用途不了解，或者个别开发商借机乱收费，导致一些不必要的纠纷。具体来说，因为政策或买方付款方式的不同等原因，不同性质的房屋出售时在税费上有很大的区别。购房一套房屋除了交纳房款外，还有税费、贷款费用 ( 如通过贷款购房 ) 、入住时的物业管理费等主要三个方面组成。下面介绍购买一套商品房买方应交哪些费用。

( 一 ) 税费

1 ．契税：个人购买住宅按最终结算房价款的 1.5 ％缴纳契税，但房屋建筑面积在 140 以上的按 3% 缴纳；单位购买住宅按 3% 缴纳契税，购买非住宅的按 3% 缴纳契税。

2. 公共维修基金：住宅按结算房价款的 2 ％。别墅按房价款 1% 交纳。

3. 印花税：按房价款的万分之五缴纳；

4. 房证印花税：每本 5 元

以上四项是办理产权证所需费用。

( 二 ) 贷款费用及银行利息。如果购房人通过银行贷款的方式支付房款，那么还应支付下列与贷款有关的费用 :

1. 银行贷款利息。利息多少与贷款方式及额度、年限等相关。如选择商业贷款，按现在的利率标准，借款三十万元，分二十年还清，到二十年还清时除了要支付三十万元的本金外，还要另支付大约十八万元左右的利息，这是一笔相当大的开支。如果您现在是花四十万元买的房子，借款三十万元，就相当于您最终用五十八万元购买的房屋。

2. 银行律师按揭费用：一般按贷款额的千分之 2.5 或千分之 3 计算，由与银行有协议的提供服务的律师事务收取；

3. 保险费：如果买方选择商业贷款必须购买保险，保费由保险公司收取，费率由保险公司确定；保险费的高低与贷款数额及所限有关，一般一套普通的商品房贷款三十万还款期二十年的保险费大约是 2500 元左右。

4. 评估费：有些情况贷款时需交评估费，比如已建成二年以上的商品房出售需办贷款的要重新评估，费用一般是两千到三千之间的居多。评估费用由有资质的房地产评估机构收取。

5. 抵押登记费：每件 80 元。如有代办机构代办，一般收取 200 元的代办费。

( 三 ) 物业管理费。物业管理费应该说与购房无关，是在房屋使用过程当中发生的费用。但是在房屋交付时物业公司还要收一笔物业管理费，物业费的收取实行政府指导价或市场定价，开发企业、物业公司在制定收费标准后应向物价主管部门备案。经济适用住房按每月每建筑平方米 0.55 元收取，普通商品房在市区的一般按每月每建筑平方米 2.5 元左右收取，成立业主大会后由物业公司与业主协商确定。

读者疑问：商品房的用途是如何划分的？

律师答疑：商品房有多种用途，如用于住宅、商业、工业、旅游等。每一种商品房的用途决定了它的使用功能、土地出让最高允许年限、买卖过程中的税费负担等问题是有很大区别的，如住宅土地出让年限最高为七十年，用于娱乐业的商用房是四十年，超过法定使用年限，土地或者被收回，或者重新补交土地出让金，如果把商用或商住两用房当做住宅出售，那么土地出让年限就会减少，比如娱乐业商业用房四十年后要重新交纳土地出让金，这样无疑增加了购房者今后的负担和风险。另外，商业用房办理产权转移登记时契税是按 3% 收取，而住宅一般是按 1.5% 收取。

读者疑问：房屋的建筑结构大致分为哪几种？

律师答疑：房屋的建筑结构大体上分为三种，即砖混结构、框架结构和框架剪力墙结构。多层住宅一般是砖混结构，造价低，但由于受力原因，开间不能太大。框架结构和框架剪力墙结构一般用于高层建筑，抗震性能好，室内空间较大，房间分割组合自由度也大一些，但造价相对较高。

读者疑问：层高与净高有什么区别？

律师答疑：层高指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室内净高指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于 2.4 米。有的开发商在宣传时或签订合同时将层高说成是净高，误导消费者，结果交房时净高达不到法定标准，在这样的房间里生活感到非常压抑，尤其是房间面积较大时，感觉会更明显。

读者疑问：商品房的阳台“封闭与非封闭”在出售时面积如何计算？

律师答疑：商品房在销售时，封闭阳台与非封闭阳台在计算面积时是不一样的。封闭阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积，非封闭阳台按阳台实际投影面积的一半计算建筑面积。在签约时一定要弄清楚交付时该商品房阳台是否封闭，开发商计算的销售面积是否将非封闭阳台按封闭阳台计算。

第二节如何审查开发商销售手续的合法性

读者疑问：如何核实开发商的营业执照？

律师答疑：开发商的营业执照是开发商取得合法经营权的凭证，是开发商具有合法身份的证明。《营业执照》的格式由国家工商行政管理局统一规定，主要包括 : 企业名称、地址、负责人姓名、筹建或开业日期、经济性质、生产经营范围、生产经营方式等。没有营业执照的工商企业不许开业，不得刻制公章、签订合同、刊登广告、银行不予开立账户。在购房前要了解开发商的营业执照，审核营业执照与五证是否相符。另外，也可以通过工商局的网站核实开发商的营业执照的情况。目前北京市工商局的网站上可以查到企业名称、负责人、注册地址、企业是否营业或停业。购房人在购买期房时，一定要看其营业执照是否有允许开发或销售房屋的经营范围，如果没有开发或销售房屋的经营范围，那么购房人与其签订的售房合同不受法律保护，购房人可能要承担比较大的损失。

读者疑问：设立房地产开发企业最低要求是什么？

律师答疑：设立房地产开发企业，应当具备符合法律、法规规定的企业设立条件，除此之外，还应当具备下列条件：（一）有１００万元以上的注册资本；（二）有４名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，２名以上持有资格证书的专职会计人员。

读者疑问：什么是房地产开发资质，资质对购房人起什么作用？

我想购买一套商品房，但了解到销售该房屋的开发商没有开发资质。请问开发企业的资质是什么概念？如果买了无资质的开发商出售的商品房怎么办？

律师答疑：房地产企业开发资质证书是其行政主管机关经过一定的程序认定并颁发的，证明房地产企业开发能力的证书。一般来说，其资质越高，开发能力越强，其表现形式是资质高的企业有雄厚的资金，管理经验丰富，工程质量及工期有保障，承担责任的能力也强。房地产开发企业资质低则相反。在购房时购房人应审查房地开发产企业开发资质。如果某一个开发企业没有开发资质，多半情况是这个企业第一次涉足房地产领域，资金及房地产开发的相关经验欠缺，可能因为方方面面的关系或施工组织设计等原因导致延期交房，最严重的后果是没有后续资金跟上，在预售不理想的情况，不能及时回款，建筑承包商，材料设备商拒绝与开发商继续合作，最终导致楼盘烂尾。如果销售现房的房地产开发企业没有资质证书，擅自销售商品房的，按照《商品房销售管理办法》的规定，其应停止销售活动，行政主管部门可处 5 万元以上 10 万元以下罚款。

相关法规：《商品房销售管理办法》第三十七条的规定，行政主管部门应责令其停止销售活动，处 5 万元以上 10 万元以下罚款。

读者疑问：如何核实开发商的开发资质？

律师答疑：按照建设部的规定，房屋行政主管对房地产开发商实行资质等级管理。目前房地产开发企业按照一定的标准分为四个资质等级并实行分级审批。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担业务。一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限

购房人在签订合同前应要求开发商出具资质等级证书，如开发商不出示，购房人可以按照资质等级的管理规定到相应的房屋行政主管部门查询开发商的资质等级问题。

读者疑问：如何确定开发商是否第一次搞房地产开发？

律师答疑：按照国家对房地产开发企业的管理规定，新注册的房地产开发企业应在注册后 30 日内到房地产开发主管部门冒申领《暂定资质证书》，《暂定资质证书》有效期 1 年，房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过 2 年。如果自领取《暂定资质证书》之日起 1 年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。从上述规定来看，如果开发商向购房人出示的是《暂定资质证书》，那么该房地产开发企业是刚刚成立的，一般是第一次搞房地产开发。

读者疑问：如何核实开发商信誉？

律师答疑：在目前整个社会商业信誉还没有完全建立起来的现状下及信誉信息系统尚未建立的实际情况来看，想了解开发商的信誉还是比较困难的，因此目前很难对一个开发商的信誉有全面的了解。目前政府主管也在做这样的努力，将有不良记录的开发商记录并公示，但这些信息对购房人来说显得不够全面。就笔者的经验，可以从以下几个方面了解开发商的信誉情况：一是媒体公开的开发商的问题是否涉及到你所购买项目的开发商；二是了解分期开发或已入住的购房人对开发商的印象及现在小区存在的问题；三是通过网络该项目业主论坛发现开发商是否存在问题；四是查询工商信息及建设主管部门公示的信息，了解开发商是否有不良记录。

读者疑问：如何核实售房的人员是开发商的员工还是代理商？是否应把代理商或销售人员的名单作为合同的附件？

律师答疑：按照目前房地产销售的普遍做法，开发商一般自己不亲自销售所建房屋，而是委托给专业的房地产销售公司销售。开发商与销售商之间签有委托销售代理协议。销售代理公司的行为代表开发商，其结果由开发商承担。有时代理公司为了尽快将房屋销售出去，做一些不实的夸大，误导购房人，或者隐瞒事实真相，导致购房人做出错误的判决，等购房人回过头再找开发商时开发商不认可销售人员的承诺，或者认可了销售人员的代理身份，也认为销售人员越权代理。为了避免出现这些问题，最好要求销售人员在合同中签字，做为开发商的代理人，开发商就不能回避销售人员身份的问题了，为样销售人员所说的话或承诺如果用证据证明就可以对出现纠纷时对购房人有利了。

读者疑问：我在审查开发商的《开工证》时，发现该项目的施工单位是个三级资质的建筑企业，请问买三级资质施工单位建造的房子安全吗？

律师答疑：建筑业企业资质分为施工总承包、专业承包和劳务分包三个序列。三个序列又分很多类，每类下面分级。目前我国对建筑施工企业实行的资质等级管理共分五级，国家行政主管部门对各级资质企业的认定从流动资金、注册资本、专业管理人员、企业的从事年限、施工规模、质量合格率等几个方面来考核，建筑企业承担的工程要与其资质一致，不能超过资质等级承接工程。

读者疑问：乡产权的房屋能购买吗？

律师答疑：在法律及房地产专业词汇中没有乡产权的概念，所谓的乡产权是指产权证的发证机关是某某乡，按照法律法规的规定，颁发房产证的机关的县级以上人民政府或其主管部门，乡镇一级的政府无权颁发，因此乡产权是非法的，国家行政部门及司法部门并不认可乡产权的合法性。乡产权实际上都是非法开发的项目，未取得国有土地使用权证书，大多数是在集体土地上开发的。购买了集体土地上开发的所谓乡产权的房屋，双方签订的合同是无效的，不受法律保护。

读者疑问：什么是大产权？什么是小产权？

律师答疑：大产权及小产权是人们通俗的说法，将登记在开发商名下的房屋所有权称为大产权，在产权转移后登记在购房者个人名下的房屋所有权称为小产权，实际上产权证的形式都是一样的，只不过所有权的主体不同。大产权、小产权并非一个法律概念，法律上及行政方面只认可房屋所有权，而没有大产权、小产权之分，之所以这样称呼是因为人们为了区别产权证是登记在开发商名下还是登记在购房者个人名下。如果说房屋是大产权，那说明该房屋是现房，开发商具备了合法的销售条件，可以办理购房者名下的房屋所有权证，也就是所谓的小产权。

律师提醒：有时非法开发的“乡产权”的房屋出售方将其说成是“小产权”，以混淆其所售项目的合法性，这一点请购房者一定要注意，审查所售项目的合法性。

读者疑问：如何审查国有土地使用权证？

律师答疑：土地使用权证根据土地来源的性质可分为两类，一是有偿取得，现在通过招标、拍卖、挂牌方式取得，土地政策改革以前通过协议出让方式取得，商品房项目均通过有偿方式取得，土地管理部门颁发国有土地使用证。二是划拨方式取得，比如经济适用住房项目、危改回迁、集资建房等不用交纳土地使用费用，由国家无偿划拨，这种情况土地管理部门向土地使用者颁发建设用地批准证书。国有土地使用权证或建设用地批准证书是开发企业使用国有土地的法律凭证，受法律保护。

审查国有土地使用权证应注意下列问题：

1 ．用地范围。土地使用权证或土地出让合同有一个土地的平面图，标明了土地的位置及四至。在审查土地证时应确定开发商所售房屋是否建在土地使用范围之内。

2 ．出让金是否已交清。在土地政策变化之前，允许开发商交纳 40% 的土地出让金，发放临时土地使用权证，待交齐了土地出让金后再办理正式的土地使用权证，如果开发商无力交纳后续的土地出让金，则无法办理土地使用权证。

3 ．土地是否存在抵押。有些开发商为获得开发资金，把土地使用权及在建工程抵押给银行或者其他企业以获取资金，如果买房人购买的房产是已经被抵押的土地或在建工程或房屋，那么买房人在办理房屋产权证可能会存在麻烦。严重者购房人所购房屋有被查封、拍卖或变卖的风险，购房人将得不到所购房屋。确定土地或在建工程是否存在抵押应当看土地使用权证的原件，在“记事”一栏中，如果抵押了会有记载，注意抵押权人、抵押期限及承担债权的范围。如果没有抵押，“记事”一栏是空白。如果开发商不出示土地证的原件，购房人可以到房屋行政主管部门或国土资源管理部门核实。

读者疑问：有人说土地使用年限是四十年，还有说五十年，也有说七十年的，请问土地使用权期限到底是多少年？

律师答疑：土地使用年限按土地的用途确定的，是由国家规定的。居住用地土地使用权期限是七十年；工业用地土地使用权期限五十年；综合用地或者其他用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地土地使用权期限五十年；商业、旅游、娱乐用地土地使用权期限四十年。

中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例

第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（一）居住用地七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

（五）综合或者其他用地五十年。

读者疑问：买房时土地使用年限不够七十年怎么办？

律师答疑：从房地产开发的规律来说，房屋地实际居住年限与土地使用权的期限是不一致，一般会有两年的差距，也就是说，一套住宅的土地使用权期限是七十年，那么购房人实际上只能享受 68 年的使用权，有人称之为土地使用权缩水。一般开发商获得土地使用权后才能开发，开发商周期一般是两年，房屋的这个建造周期一般不会改变，多层住宅可能时间短一些。有些项目并非一手地，而是经常二次或二次以上转让，这样从最初的土地使用年限开始至开发最长的有八年之久才能入住，也就是说缩水了八年。对于土地使用权年限减少购房人存在疑义，因为购房款中包含了房屋的价格和土地的价格，现在土地的使用年限变少了，等于变相涨了房价，认为权益受到了侵害。这种情况事实上购房人的权益的确受到了侵害，但目前还没有好的解决办理，购房人只能在审查土地使用权证时发现这个问题，作为购房的决策之一，但以此问题要求开发商降低房价的可能性几乎没有。

读者疑问：如何审查建设用地规划许可证和建设工程规划许可证？

律师答疑：建设用地规划许可证和建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有这“ 两证” 的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违法建筑，不能通过竣工验收，不能通过规划验收，也不能取得房屋所有权证。规划许可证除了正本之外，还有一个附件及平面图。其中建设工程规划许可证的平面图反映了小区整体建筑面貌，从中可以确定小区的出入口、楼间距、变电站、车库出入口、停车场、通风口等公共设施的位置、小区道路、绿化等情况。因此，在购房前一定要开发商出示这张图，以便购房人对小区的规划及对自己不利的建筑物有一个事先充分的了解。

读者疑问：如何审查建设工程开工证？

律师答疑：建设工程开工证是建设单位进行工程施工的法律凭证，否则不能开工建设。没有开工证的建

批等项工作。开工证上记载开工及竣工的日期，以及施工单位。从竣工的日期可以确定开发商的承诺是否可信。从施工单位可以确定施工单位的名称、监理单位等，从而了解施工单位的资质及信誉、施工质量。

读者疑问：如何审查商品房销售（预售）证？

律师答疑：商品房销售（预售）证是五证之中是最后一个颁发的，是确定开发商所售房屋是否合法的依据。现在颁发商品房销售许可证的主管机关是北京市建设委员会，证书由市建设委员会统一印制、办理登记审批和核发证书。在审查商品房销售许可证时应注意下列几个问题：

1 ．销售许可证中载明的开发商应当和出售房屋的出卖人完全一致，否则不能确定开发商销售的合法性。

2 、批准销售的房屋和购房人购买的房屋必须一致。销售许可证的可售房屋的表示方法差别很大，购房人一定要注意。销售许可证的销售范围一般有如下的表示方法：一是整个项目均可售；二是整个项目的某几幢楼可售；三是某幢楼的某层或某单元甚至某套房可售；四是除某幢楼或某套房之外其余均可售；五是某项目可售范围见附表，附表上列名了可售房屋的具体房号名单。购房人在查看销售许可证时，一定要对照自己购买的房屋是否在销售许可证范围之内，如有未在销售范围之内，对购房人来说即等于没有销售许可证，属于非法销售。

3 、预售许可证在有效期内。商品房预售许可证都有一个有效期，一般为一至两年。超过有效期的销售许可证，仍然符合预售条件，开发商可以重新申领新的预售许可证。如果超过有效期仍然在售房视同无证销售，但在司法实践中对这个问题的认识与行政管理部门并不一致。

4 、从编号确定所售商品房的性质及物业类型，是经济适用房还是商品房，是普通住宅还是高级公寓。这决定了所购房屋的品质及物业费的标准。

5 、审查项目名称这个栏目时要将销售许可证的名称与开发商的广告宣传相对应，看是否一致。另外，一个项目在开发过程中可能项目名称会有变更，因此可能一个项目有几个名字，要核对名称是否一致或多个名称是否代表一个项目。另外，还要注意销售许可证的号与施工号、正式地名是否一致。

读者疑问：商品房的预售许可证记载什么内容？

律师答疑：《北京市商品房销售许可证》主要记载如下内容：销售许可证号、售房单位、项目名称、用途、房屋坐落、销售范围、建筑面积、销售方式、土地使用年限、发证机关、有效期限等内容。

读者疑问：有了销售许可证就不用看其它证件了吗？

律师答疑：按照房地产开发的流程及规律，商品房五证中的销售许可证是最后一个颁发的，只有获得前四证的情况下，才能取得商品房预售许可证。因此，五证之间有一定的前后顺序，这种顺序大致为建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、开工证、商品房预售许可证。只要开发商有商品房预售许可证，可以说就意味着五证齐全了。但是五证记载的内容、向购房人传达的信息及侧重点各有不同。因此，作为购房者，应当全面审查五证。

读者疑问：开发商不给出示五证的原件怎么办？

我看好了一套商品房，想买，但签订合同时，我要求开发商出示＂五证＂的原件，但开发商拒绝出示，复印件能判断出五证的真伪吗？

律师答疑：目前在商品房的销售过程中，除非在买方的强烈要求下，否则开发商一般不主动出示＂五证＂的原件，开发商拒绝的原因很多，比如“ 原件在总公司”、今天是星期天，管原件的人今天没上班、销售许可证拿到房地局办手续去了等诸多理由，只有少数开发商将＂五证＂或＂五证＂原件的一部分在销售时明示。不出示＂五证＂原件的原因很多，有的是工作态度及责任心问题，有的是有意回避＂五证＂中所记载的问题，如存在抵押等，有的是利用复印件做假，比如将某项目一期说成是二期的等，对于初次购房者来说，要分清＂五证＂的真伪以及记载的内容对自己将来利益的影响将是一件非常困难的事情，所以买方索性在合同中约定开发商保证＂五证＂复印件的真实性，否则应承担具体的违约责任，这样就使买方处在一个比较有利的地位。另外，根据商品房管理的相关法规，预售许可证必须是原件，不能是复印件，并应置于售楼处的显眼处便于接受检查。

读者疑问：网上能核实五证吗？

律师答疑：目前在政府主管部门的网站上可以查到销售许可证及销售范围，可以查到建设工程规划许可证及建设用地规划许可证的证号，但查不到内容，施工许可证及土地证目前在网上查不到。因此，要想了解开发商所售项目规划的情况是否真实及规划的具体细节，还应要求开发商出示五证的原件。

读者疑问：区县房屋管理部门有权颁发销售许可证吗？

律师答疑：按照《城市房地产管理法》的规定，县 ( 市 ) 级以上人民政府房地产管理部门有权颁发销售许可证，但北京市规定区县政府无权颁发销售许可证，只有北京市房屋行政主管部门才有权颁发。另外，北京经济技术开发区房屋行政管理部门也有权颁发销售许可证。

相关法规

城市房地产管理法

第四十四条商品房预售，应当符合下列条件：（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

读者疑问：房展会上参展的项目都是合法的吗？

律师答疑：现在的房展会很多，比如在北京，每隔两个月左右就会有一个大型的房展会。房展会既是开发商推介项目、展示实力的商业行为，也是购房者了解房屋信息的一种渠道。这是一种供需面的交易方式。在房展会上，参展的项目多为期房，有的符合预售条件，已取得预售许可证，具备预售条件。这种项目可以考虑购买；有些项目只处在征地或拆迁阶段，或者正在建设，根本不具备预售条件，这类项目需达到预售条件时才能购买。一个允许上市销售的合法项目的基本条件是开发商主体资格合法，具备相应的开发资质，项目已经立项，通过审批，并办理了相关开发手续。房展会上开发商一般都不当场出示＂五证＂，所以建议您直接到开发商处了解＂五证＂的真实情况，不要匆忙签约。虽然政府主管部门要求不具备合法销售条件的项目不准进入房展会，但因各种原因，仍有一些不具备合法销售条件的项目进入了房展会，以内部认购的形式在发售。

读者疑问：商品房现房销售条件是什么？

律师答疑：商品房现房销售要符合七个条件格才具有合法的销售资格，简单地说即主体资格合法，＂四证＂齐全，已通过政府主管部门的竣工验收，拆迁安置已落实，供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其它配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期，物业管理方案已经落实。有些房地产开发企业将已建好没有办理预售许可证也没有经过竣工验收的房屋当作现房来出售，称现房只有＂四证＂，这是违反相关法规规定的，应引起注意。

读者疑问：商品房预售的条件是什么？

律师答疑：商品房预售对商品房的预售仍按《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的规定执行。即：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25 ％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

读者疑问：具备什么条件才能发放销售许可证？

律师答疑：具备下列条件可以发放销售许可证

（一）商品房预售许可申请表；

（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；

（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；

（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；

（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；

（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。

读者疑问：商品房达到何种形象进度时，才可以办理预售许可证？

律师答疑：七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。

读者疑问：什么是抵押？

律师答疑：抵押是指债务人或者第三人不转移对抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。在抵押担保中，债务人或第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。

读者疑问：抵押对购房人有什么危害？

律师答疑：如果开发商将房屋、土地或在建工程抵押，在不能按期归还债权人款项时，作为抵押物的房屋、土地或在建工程可能被查封、变卖或拍卖，这样购房人将得不到所购房屋，或者因抵押未按时解除，不能按时办理房屋所有权证。目前开发商为了融资，相当多的开发商都将在建工程抵押给银行，以获取银行贷款。

读者疑问：房屋抵押与土地抵押是不是一回事？

律师答疑：房屋与土地是不可分离的，根据担保法的规定，无论是房屋抵押还是土地抵押都应当同时抵押。

相关法规

《中华人民共和国担保法》

第三十六条：以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。

读者疑问：在房屋买卖中有几个抵押？

律师答疑：房屋买卖中的抵押不能简单地以数量来衡量。房屋抵押一般购房人会混淆不同的抵押人。为了购房人理解，也可以通俗地说存在两个抵押，一个是开发商将未售房屋抵押给银行或其他债权人，另一个是贷款的购房人购房后将自己取得房产证的房屋抵押给银行，这是两个不同的抵押关系。开发商抵押未售房屋或在建工程对购房人不利，购房人自己购买的房屋抵押给银行只要自己按时还款，对购房人没有什么不利，是购房人自己能控制的事情，而开发商将房屋、土地或在建工程抵押是购房人控制不了的事情。

读者疑问：楼书有法律效力吗？

读者疑问：我参加房展会，看中了一个楼盘，开发商给了我一大堆有关楼盘的资料 , 其中开发商印制精美的楼书上承诺绿化率达到 45% ，楼书上的这种承诺有法律效力吗？

律师答疑：开发商在售楼前一般要通过一定的媒介方式让潜在的消费者了解自己的项目，最常用的方式就是印制宣传材料，主要是楼书。楼书一般都标示了该项目的位置、基本价格、户型、房屋外形、周边环境、物业管理等内容。开发商极力将所开发项目优势的一面展示给参观者，甚至在楼书中夸大其词来诱导参观者。比如楼书中说距二环路开车仅 15 分钟，结果却需要一个多小时，因为楼书是按理论来计算的，即此项目距二环 20 公里，车速按 80 公里 / 小时来计算，当然 15 分钟可以到达二环。但目前北京的交通状况这种设想的车速是不可能的，您一定要在上下班的高峰期到现场去走一趟，才能做出真实的判断。有的楼书说环境优美，绿化达到 50 ％以上，结果入住后发现附近有个养牛场，气味冲天。有的楼书说三环以内楼价绝对便宜，均价 3800 ，可您要买的那套却变成了 5800 。如果您相信了楼书的宣传，购买了此项目，入住后发现实际情况与楼书中所述相差较大，欲与开发商交涉时，如果签订合同时没有把楼书作为合同的一个附件，那么您的合法利益将得不到保障。因为这里涉及到一个楼书的法律效力问题。

合同的成立一般要经过要约和承诺两个阶段。楼书（包括沙盘和开发商的口头介绍）在合同的缔结过程中，属于要约邀请，或称要约引诱，它是指希望他人向自己发出要约意思表示。通俗地说，就是一方订约人邀请对方向自己发出要约。要约邀请是当事人在订立合同的过程中的一种预备行为，但其并非是当事人在订立合同的一种必须程序。它是当事人处于订约的准备阶段时，以订立合同为最终目的的一种事实行为。要约邀请只有在相对人发出要约以后，再经过自己的承诺，才能使合同有效成立。要约邀请人可以随时撤回要约邀请，其撤回行为和要约邀请的内容一般都对要约邀请人没有法律约束力，因为要约邀请的内容不具体、不确定，不具备合同成立的主要条款。而最终对开发商产生约束力的是将来双方签订的正式格式合同和补充协议。

但是按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的规定，广告的内容具体明确，即使未载入合同，也视为合同的一部分，开发商受承诺的约束，开发商不履行承诺，要承担违约责任。

相关法规：

合同法

第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；

（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。

商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。

《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

读者疑问：开发商的房产广告有法规规范吗，开发商可以随意做广告吗？

律师答疑：房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售宣传广告，除符合《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》外，发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。应当在法律上属于强制性规定，必须遵守，否则即属于违法。所谓明示的内容，就是广告的发布者在广告中就房屋价格、面积、户型、装修标准、小区绿化、地理位置等做出的明确的、有具体数字或品牌等相关信息且不会产生歧义的承诺，如小区绿化率不低于 40 ％，所有房屋（或某层）每建筑平方米 5000 元等就是明示的内容，如广告中的附送豪华装修、距二环某某分钟就不属于明示的内容。这项规定是为了避免房产广告误导消费者，让消费者做出正确的判断。

读者疑问：什么情况下开发商不得刊登房地产广告？

律师答疑：凡符合下列情况之一的房地产项目，房地产开发企业均不得刊登广告，广告发布者也不得发布其广告：（一）未取得商品房预售许可证的预售商品房；

（二）在未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的房屋；

（三）违章建设的房屋；

（四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋；

（五）权属有争议的房屋；

（六）法律、法规规定禁止不得出售的其他房屋。

读者疑问：房地产销售广告应当包括哪些内容？

律师答疑：房地产开发企业的房地产销售广告至少应当包括下列内容：

（一）楼宇地点、竣工交付时间、售价等；

（二）预售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产预售许可证》证号；

（三）现售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产证》证号。广告经营与发布单位不得为房地产开发企业发布不具备前款规定内容的房地产销售广告。

读者疑问：在房地产广告中不得包含哪些内容？

律师答疑：房地产广告对所售项目情况进行的说明，不得违背公序良俗，不得与社会公认的道德规范相冲突；预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；不得出现返本销售或变相返本销售的内容；预售项目不得出现售后包租或变相售后包租的内容；房地产广告中不得以任何形式出现房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构能够为入住者办理户口承诺的内容；房地产广告中不得含有风水等封建迷信内容；不得在房地产广告中出现各类乱评比、乱排序等对房地产项目进行综合评价的内容；不得以“ 内部认购” 、“ 内部认订” 、“ 内部登记” 等名目发布广告。

读者疑问：对售楼广告及资料内容有哪些具体规定？

律师答疑：预售商品房房地产广告中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。售楼资料上明示的房屋装修标准、材料、设备、竣工交付使用时间等应当真实、准确、清楚。

读者疑问：在刊登房地产广告时，对广告所表示的价格有什么规定？

律师答疑：房地产广告对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。

读者疑问：开发商发布虚假房地产广告应承担什么责任？

律师答疑：对违法发布房地产广告和不兑现广告承诺内容的房地产企业，房地产管理部门可责令其限期改正，逾期不改正的可通过新闻媒体曝光，并根据《房地产开发企业资质管理规定》，在年检中予以降级或者注销资质等级；工商管理部门要加强对房地产广告的监测，对违法房地产广告依法予以查处。

读者疑问：银行不给开发项目的购房人提供贷款能证明项目违法吗？

律师答疑：在银行与购房者个人签订个人住房商业借款之前，房地产开放企业都会与银行签订合作协议，银行同意为开发商某一项目的购房人提供个人贷款。银行与开发商的协议的内容包括银行要求开发商项目必须合法，否则银行将拒绝给该项目的购房人发放贷款。从这个角度说，在购房时银行能提供借款的项目事实上银行已为购房人在某些方面对开发商的项目进行了合法性审查，购房人可以放心的购房。另外，银行与开发商的协议内容还包括在购房人的房产证办理完毕之前，开发商应为购房人按时归还银行贷款向银行提供担保，如业主不向银行还款则开发商承担连带担保责任。如果银行不对某开发项目的购房人提供贷款可以基本判断该项目不合法或者不具备销售的条件。