房地产评估方法研究
摘要
房地产评估是市场经济发展的必然产物，它集中解决了市场的核心问题——价格，为我国社会主义市场经济的建立与发展起了重要作用。
作为资产评估领域的一个分支，房地产因评估对象的独特性质而比其它的资产评估更具复杂性，难度更大。特别是在实行土地与住房制度等一系列改革后，房地产评估所面临市场环境己发生了巨大变化，传统价格影响因素的作用正逐渐减弱，新的价格影响因素不断呈现，这些因素的出现将可能影响未来评估研究的重点。在现行房地产评估中，主要使用的为市场比较法、收益法和成本法三大方法，这三种方法有着不同的使用范围和理论依据，其考虑的因素各不相同，得出的评估结果也不完全相同。
本文在对当前房地产现状进行深入调查的基础上，全面分析了房地产的价格影响因素及实务评估的基本方法，对影响房地产价格的人本、智能化及品牌等无形因素进行了归纳和分析，为评估方法的改进做了有益的探索。
关键词：房地产评估方法无形因素价格
1绪论 (2)
1.1发展概况和选择课题的意义 (2)
1.1.1国外房地产评估方法的发展 (2)
1.1.2我国房地产评估方法的发展 (2)
1.2.3课题选择的意义 (2)
1.2房地产评估 (3)
1.2.1基本概念 (3)
1.2.2房地产评估分类 (3)
1.2.3房地产评估的基本要素 (4)
1.2.4评估原则 (5)
2房地产评估方法分析 (6)
2.1成本法 (6)
2.1.1成本法介绍 (6)
2.2收益法 (7)
2.2.1收益法介绍 (7)
2.2.2收益法中的影响因素 (8)
2.3其它评估方法 (8)
2.3.1假设开发法 (8)
2.4对房地产评估方法的评价 (9)
结论 (10)
致谢 (11)
参考文献 (12)
1绪论
1.1发展概况和选择课题的意义
1.1.1国外房地产评估方法的发展
房地产评估理论和方法，随着房地产业的发展不断更新与完善。目前英国主要采用五种房地产估价方法，即市场比较法、投资法（收益法）、剩余法（假设开发法）、利润法和成本法。美国采用三种房地产估价方法：市场比较法、收益法、成本法。美国一般将房产和地产共同评估，尤其是早期对于课税标准价格的评定，各城市的房地产局或课税局，曾动员估价方面的优秀研究人员搜集丰富的实际资料，拟定各种路线价法则。英国的房地产估价注重经验、艺术，美国则注重技术（公式化）、计量。德国的不动产评估方法主要有三种：比较法、收益法和成本法。德国的房地产评估价格主要有市场流通值和课税标准价格两种，市场流通值是体现房地产在当前市场条件下的价格，它是由权益或供求关系决定的；课税标准价格实际上是房地产的普通价值，主要是为财产税、地税、工商税、地产购买税和遗产税的征收提供依据。此外，加拿大与日本的房地产评估方法也是直接比较法、成本法和收益法这三种方法。
1.1.2我国房地产评估方法的发展
随着土地市场日趋健全和完善以及市场交易资料的增加，地价评估逐步淡化土地定级而直接采用市场交易资料评估地价，即以市场比较法、收益法、路线价法为主，其他方法为辅的地价评估法。1991 年，建设部政策研究中心、中国城市住宅问题研究会房地产评估委员会组织的课题《房地产价格评估方法与应用》完成，第一次比较全面地介绍了国外的房地产估价方法：市场比较法、收益还原法、成本法、剩余法、购买年法、路线价法、趋势法，同时总结了当时我国常用的房地产价格评估方法：计分计点法、重置评估法、土地成本加总法。此外，在房地产开发项目评估方面，介绍了剩余评估法、现金流量评估法和内部收益率法；在房屋租赁价格评估方面，介绍了实例评估法、对照评估法、标准房租增减评估法，同时介绍了土地级差收益测算和高层建筑地价分摊的方法。1995 年，出版的房地产估价师执业资格考试辅导教材之《房地产估价理论与方法》中，推介了市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、路线价法、长期趋势法等六种估价方法，仍为传统房地产估价方法。
我国香港的房地产估价方法承袭自英国，主要采用五种方法：比较法、投资法（即收益法）、承建商法（即成本法）、利润法和剩余法。台湾主要使用三种方法：比较法、收益还原法和成本法。在土地估价方面，台湾制定的路线价法则也相当完善。
1.2.3课题选择的意义
现在，房地产评估的应用领域正逐渐扩大，从房地产买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用拆汀泞卜偿、纠纷处理，到企业的合资、合作、租赁经营、承包经营、股份制改造、买卖、合并、兼并、分设、破产清算、结业清算、清产核资，以及房地产的投资决策、管理和会计成本分析等都需要房地产评估，房地产评估已成为房地产开发经营全过程中的一项必不可少的基础性工作，它解决了房地产市场体系发展的核心问题一一房地产的价格。
市场体系的逐步建立与房地产业的不断发展，对房地产评估提出了许多新的课题，传统的价格因素正受到挑战，其影响作用正在减小的同时，新的影响因素不断呈现，而在现行的评估体系中又未能加以考虑，本文旨在“抛砖引玉”，能引起更多的人对新世纪市场经济环境下的“房地产评估”中出现的新情况、新问题进行分析、探索，从而推动房地产评估事业的发展。
1.2房地产评估
1.2.1基本概念
房地产评估也称房地产估价，是以房地产为评估对象，由专业评估人士根据评估目的、遵循评估原则，按照法定程序，运用科学的评估方法，在综合分析价格影响因素的基础上，确定评估时点，对房地产及其所属产权的客观合理价格或价值进行的评定、估算活动;评估是一项专业性很强的技术工作，是科学、艺术与经验三者的结合体。
1.2.2房地产评估分类
1、房产评估与地产评估
顾名思义，房产评估是以房产为评估对象，以时价反映其价值的技术经济活动;通常包含两种情况:
(1)、房产所有权转移的评估，评估的结果是房产的全部价值及与房产相关联的土地使用权转让价的总和;
(2)、保留房产所有权的房产租赁价格的评估，其实质是房产使用权零星出售价格的估算，并按房产的使用年限侧定房产的出租价格。
地产评估是以土地为评估对象，用时价来反映土地财富的交换价格。通常也包含两种情况:
(1)、土地产权转移价格的评估，包括土地所有权的转移和使用权的转让;
(2)、保留土地权属的土地租赁价格评估。
房产评估与地产评估的联系是:一般情况下，房不离地，房产转移时，地产随之转移;地上有房，地产转让时房产也随同转移。
2、单项评估与整体评估
单项评估是指对具备完整或相对独立使用功能，并能单独界定产权的房地产为对象的评估。如一栋房屋或一个建筑群体，它具有完整的使用功能，也具有相对独立的使用功能;一栋房子中的一个套间等，它也具有相对独立使用功能并能单独界定其产权的单项房地产;而一幢房子下面的一平方米土地或一平方米的建筑面积则不能作为单项资产进行评估，尽管它在事实上可确指，但它不具有相对独立的使用功能;又如楼房中的楼梯，既可确指，也有独立的使用功能，但由于它作为供人们共同使用的设施，不能单独界定其产权，或事实上不可从房屋中将它分割出来，因而，不能作为单项评估的对象。
整体评估是把某一特定地段的地产、房屋及基础设施作为一个整体(如居住小区、商业街、小集镇，大型企业等)而进行的评估。整体评估除考虑各项资产的价格(或价值)之外，还应考虑其它众多因素，如:生产性房产的质量及整体功能;非生产性房产的整体质量及与生产性房产的比例关系;基础设施的质量功能状态及生产性和非生产性房产的配套性;土地等级及其使用结构;周边环境状态;工
业区的发展前景:房地产隐含的无形资产价值及其潜在的相关收益能力等。
1.2.3房地产评估的基本要素
一般以为，房地产评估具有六大要素，这里笔者将其归纳为八大要素:
1、评估主体
评估主体就是指评估机构。它说明由谁来进行评估，为保证评估工作的顺利开展，实现评估的客观、公正、独立、科学的宗旨，必须对评估主体的资格进行认定、审查，我国评估机构的建立采用资格确认、法人资格、公平竞争原则;机构资格分为正式资格和临时资格，从等级可分为A级证券资格，B级正式资格，C级临时资格。我国从事房地产评估的合法机构有经国家主管部门批准成立的房地产估价机构、土地估价机构和资产评估公司(事务所)、具备资格的会计师事务所、审计事务所等。从1995年起，国家建立了注册房地产评估师制度、土地估价师制度和注册资产评估师制度，1998年8月颁布了《房地产估价师管理办法》，自1998年9月1日起施行。
2、评估客体
即评估对象，是被评估的各类房地产，包括国家、集体组织和个人拥有的房地产。既涉及房地产的所有权及土地使用权，还涉及倒房地产的其他权利，如租赁权，抵押权等。从用途角度可划分为:住宅、商铺、办公楼、酒店、停车场、厂房、仓库、娱乐场所及其他经营场所等。
3、评估目的
指为什么对房地产进行评估，它是整个评估工作展开的指针，评估方法、标准等总是和特定的目的联系在一起。实务中，评估的直接目的可能是:建立中外合资、合作企业，建立股份喃业企业，进行承包、租赁经营，买卖、抵押、投资决策等等。
4、评估标准
评估标准是指法定或公允的衡量规范，包括质量标准、计量标准和价格标准。平时所说的评估标准大都指价格标准，价格标准是指对评估价值的质的规定，对评估方法的选择具有约束性，主要有重置成本标准、市场标准、收益现值标准及清算标准等。在我国评估实务中，房屋建筑物质量标准是采用建设部制定的标准;土地质量标准，则统一以土地等级评定为标准;计量标准是平方米，而计价标准则统一采用人民币。
5、评估程序
是指房地产评估过程中各环节工作开展的基本顺序。按国有资产评估管理办法规定，评估程序的主要包括是:申请立项、资产清查、评定估算、验证确认。科学的评估程序是提高评估工作效率，保证评估质量的基本条拌。
6、评估方法
评估方法是指确定房地产价格或价值的技术方式和手段。目前流行的评估方法有:重置成本法、收益现值法、市场比较法及清算价格法等。方法的选定总是和一定的评估目的和标准联系在一起的。
7、信息
信息是房地产评估工作的生命之源，在信息时代里，不掌握足够的信息，就不可能有高质量的评估结果。因此，掌握信息量的多少，信息渠道的畅通与否，信息加工处理能力的强弱等会直接影响评估机构及评估人员的工作质量。在21世纪的今天，评估机构与人员更应注意对各种信息的收集与处理，建立强大的信息资源库。
8、时点
指房地产评估基准时点，是价格或价值参照的时间标准;评估人员正是基于这个静态的时间基
点，刁一能对房地产的各项成本或收益作出判断。评估时，一切要素的影响与作用的大小都要折算到统一的评估时点上后，才能进行比较，而评估的结果就是反映房地产在这个时间点上的合理价格或价值。
4房地产评估的特点
房地产评估是在法律与政策规范下的市场化的技术经济活动，是具有鉴证功能的咨询性质的中介经济服务行为。它具有科学性、现实性、政策性、地方性、技术性、针对性、市场性、预测性、咨询性、艺术性的特点。
总之，房地产评估是一项复杂的工作，是科学、经验与艺术的综合体。
1.2.4评估原则
房地产评估原则是反映房地产价格形成规律、指导房地产评估实践的行为规范，是客观规律的反映，又是房地产评估实践经验的理论总结。综合国内外有关评估原则的各种观点，联系现行的评估实务，评估的主要原则归纳如下:
1、房地结合原则
这是由房地产本身的固有特性及两者内在联系所决定的，房地不分离，反映了目前房地产市场的一种普遍状况;因此，无论是对房屋建筑物的评估，还是对地产评估都必须把房与地结合起来考虑其价格或价值。
2,最佳效益原则
这是房地产评估方法的指导原则，其核心是根据房地产最有利的使用功能来评估房地产的价格或价值，即以对象的最大经济效益和社会效益来确定房地产的价格或价值。
3、供求原则
在自由竞争的市场中，商品的价格是由供求关系决定，房地产评估也必须反映其供求状况。由于房均七的不动产特性，房地产只能在“观念上”进行流通，同时，由于房屋建设周期长，供求关系具有供给的低弹性，因而竞争主要是需求的竞争，分析的重点是市场的需求状态，必须做好需求的动态分析。
4、替代原则
同一市场中，相同效用的商品具有相同的价格，即商品与价格间具有替代性;替代关系在房地产评估中具有广泛的应用价值;但这里须区别由房地产的个别性而产生的误解，即任何两栋房屋都不可能完全相同，因而不可能存在价格的完全替代;在房地产评估中替代原则，关键在于发现对象房地产与参照房地产之间的联系，即共性;正如古代“曹冲称象”利用替代原则一样，通过已知推断未知，在评估中是具有普遍适用意义的一个原则。
5、评估时点原则
进行评估时，必须假定市场情况停止于某一时间点上，所有评估资料的分析及运用都以该时点为基准。
2房地产评估方法分析
房地产评估中所用的方法主要有成本法、收益法二种，其适用范围和对象各不相同，下面详细介绍这两种评估方法。
2.1成本法
2.1.1成本法介绍
成本法又称成本逼近法，是利用重置或重建的思路对房地产进行评估，即其评估原理是建立在重置成本的基础之上。在房地产评估中，不论是重置还是重建，其价格都为重置成本，而在重置成本中又分更新重置成本和复原重置成本。更新重置成本是指以现时价格建造一个与待估房地产功能结构基本相同的房地产所用的成本，复原重置成本是指以现时价格建造一个与待估房地产完全相同的房地产所用的成本。而在实际评估中，我们通常用的是更新重置成本。
成本法适用于房地产市场发育不成熟，可比交易实例不多，无法运用市场比较法和收益法的情况。通常用于对既无收益又很少有可比交易实例的学校、博物馆、公园等特殊性的房地产的评估中。
成本法的测算过程如下：
(1)计算土地取得成本
土地取得成本是指取得房地产开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商(作为买方)缴纳的税费(如契税、交易手续费)构成。
(2)计算开发成本
开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。
(3) 计算管理费用
管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。所以，在评估时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。
(4)测算投资利息
此处的投资利息与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。
(5)测算销售费用
销售费用是指销售开发完成后的房地产所需的费用，也就是房地产售出前所发生的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常是按售价乘以一定比率来测算。
(6)测算销售税费
销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商(作为卖方)缴纳的税费，也就是在销售房地产时所产生的税金和相应的费用，包括销售税金及附加及其他销售税费。
(7)测算开发利润
在测算开发利润时要注意计算基数与利润率的匹配，对不同的计算基数，应选用与其相对应的
利润率；反过来，选用不同的利润率，应采用相对应的计算基数，不能混淆。从理论上讲，同一个房地产开发项目的开发利润，无论是采用哪种计算基数与其相对应的利润率进行测算，所得的结果都是相同的。在后面部分将对开发利润的利润率与计算基数的选取作进一步的讨论。
(8)计算待估房地产的价格
在测算出上述所需测算的内容后，就可以根据成本法的计算公式求取待估房地产的价格了。
2.2收益法
2.2.1收益法介绍
收益法是指运用适当的资本化率，将预期的评估对象房地产未来各期的正常纯收益折算到评估时点上的现值，求其之和得出评估对象房地产价格的一种方法。其所运用的原理为预期收益原理，适用的理论前提是房地产能在未来的时期内形成源源不断的收益，而这里所说的未来时期是对评估基准日而言，也就是评估基准日后的时期。在收益法中，房地产实际上是作为一项投资，而租金则为投资收入。
收益法适用于收益性房地产，一般在类似房地产有租金收入的情况下采用，其中收益额为租金收入扣除相应的费用，而费用包括房屋维修、物业管理、保险费、租金损失费、租赁中介费、出租房产的税费（包括房产税、营业税及附加、印花税等）等。
收益法在运用时根据房地产的收益情况和使用年限的不同有如下几个公式：
(1) 无限年期的情况下
v = a / r
其中，v 为待估房地产的价格；
a 为每年的纯收益；
r 为还原利率
这一公式是建立在以下几个假设条件的基础上的：
a、纯收益每年不变；
b、利率每年不变；
c、收益年限为无限年，也就是说待估房地产的使用期限为无限年。
由于我国对房地产采用的是有限年期的制度，并且实际评估采用的是还原利率不变的原则，因此，对年收益不同、收益年限为无限年以及还原利率不同的情况在这里将不再列出。另外，在运用收益法评估房地产时，如果土地的使用年限大于建筑物的使用年限，则在对房地产按建筑物的收益年限整体评估完后，还要单独对土地在剩余年限内的收益进行评估，土地的评估方法将在后面作介绍。
在运用收益法时，一般有下面几个步骤：
(1)计算类似房地产的年纯收益，或待估房地产的年纯收益。
(2)确定还原利率。
(3)确定待估房地产的其他因素，诸如土地使用年期与房屋使用年期是否一致
等。
(4)得出待估房地产在评估时点的价格。
在上述几个步骤中，年纯收益与还原利率的确定为整个过程中的重点，它们的准确与否直接决定待估房地产的评估价格，但同时它们也是一个难点，对于年纯收益与还原利率的确定，将在后面部分进行讨论，在这里不做赘述。
2.2.2收益法中的影响因素
在运用收益法进行房地产评估时，维修费、管理费、税费等一些费用都是有一定的收取比率的，在评估时只要根据所规定比率计算即可，收益法运用中最主要两个方面为还原利率与收益额的确定。下面分别对还原利率也就是资本化率和收益额的确定进行介绍。
（一）还原利率
收益法中还原利率的确定是一个重点，但同时也是一个难点，还原利率的确定直接影响到评估结果。通常所说的还原利率可分为三种，分别为土地还原利率、建筑物还原利率和综合还原利率，综合还原利率也就是房地合一时所用的还原利率，而一般在房地产评估中，所用到的为土地还原利率和综合还原利率。土地还原利率在评估土地时使用，综合还原利率则在评估房地产时使用。对综合还原利率的选取，有、直接利用银行利率、安全利率加风险调整值、市场法、投资组合法几种方法。
（二）收益额
收益法中另一个重要的数据为收益额，收益额的计算与一般的收益的计算相类似，为总收入扣除相应的费用、税费等得出的净收入。
2.3其它评估方法
随着土地制度的改革，单纯的土地评估越来越受到重视，在实务中，形成土地评估的具体方法，但基本原理和前面所述的基本方法仍是相同，只不过在运用形式上有些变化，下面两种方法是比较流行的土地价格评估方法。
2.3.1假设开发法
假设开发法(Hypothetical Development Method)是用来评估具有开发潜力的土地价格的方法，也称为剩余法。是指对有开发潜力的土地价格进行评估时，先预测开发房地产能达到的预期价格，扣除建造及销售所花费的必要成本费用、正常合理利润后，以剩余部分作为土地价格的评估方法。该法评估的基本原理是收益分配原理，即在房地产开发过程中，土地价值是在房地产价值中扣除劳力、其他资产及技术管理所占的份额后的剩余部分。
评估的基本公式是:
Pl=TP-(B+M)
其中:Pl为土地评估价格
TP为假设房地产开发成功后的预测价格
B为开发建设总费用
M为开发所得的合理利润及相关风险补偿
房地产预测价格相当于前述的房地产的预期收益，简单有效的一种变通办法是对开发后房地产租金进行调查预测，利用一定收益年份的折现为其预测价格，如预期年租金为A(可以契约租金为依
据)，则上述公式演变为:
Pl=A(P/A,r,N)-(B+M)
2.4对房地产评估方法的评价
以上部分为对房地产评估中可能用到的方法的介绍，在实际评估中，并不是只使用一种方法，如果有条件的话，评估人员应尽可能用两种或两种以上的方法评估同一处房产，然后按照相应的比例，得出加权平均数，并以此值作为房地产评估的最终参考价值。
在运用市场比较法、收益法与成本法这三种方法时，应注意其各自范围的不同，对不同的房地产要选取适当的评估方法。在笔者看来，在求取房地产的市场价值时，市场比较法是最为合适的方法，因为在市场比较法中，所参考的对象的价值即为市场价值。收益法与成本法虽然也能得出待估房地产的现行价值，但其准确性要相对弱一些。
总的来说，在对房地产进行评估时，应尽量做到各步骤的准确性，以反映待估房地产的准确价值。
结论
经过二十多年的改革开放，我国房地产评估业得到了很大发展，逐渐成为资产评估领域中较为成熟的一个分支，但由于房地产具有的特点以及房地产市场环境的变化，使房地产评估平添许多复杂因素，不断呈现新的难点。本文在对房地产、房地产价格构成、价格影响因素及房地产评估的基本原理进行深入了解的基础上，分析了房地产市场现状及发展趋势，研究了影响房地产价格的新型因素—一人本、智能化及品牌等无形因素，探讨了这些因素对传统评估方法的影响。
通过本论文的研究，主要取得了以下成果:
1、对房地产及评估的原理与方法作了必要的研究与探索，并尽量与评估实务联系起来，增强了学术研究的可操作性。
2、全面分析了现行房地产价格影响因素，结合当前房地产市场发展状况，
提出了影响房地产价格的新因素一一人性化、智能化及品牌等无形因素。
随着经济的发展和市场环境的不断变化，仍会呈现出更多新的价格影响因素，比如，在现代房地产开发中，凝结着越来越多的知识产权，如何考虑知识产权对房地产价格的影响就是一个值得探讨的新课题;因此，房地产评估研究是一项为永无止境的工作。
本人以务实的精神，克服经验与资料的不足，完成此论文，作为对该课题研究的一个探索，其中必有不成熟的地方，希望大家批评指正。
致谢
非常感谢老师在我大学的论文设计阶段给我的指导，从最初的定题，收集资料，到写作修改，格式纠正，到最后定稿，他给了我耐心的指导和巨大的帮助。为了指导我们的论文，他放弃了自己的休息时间，对我们经常提出的问题都一一的细心解答，在此我要衷心的感谢老师给予我的教诲，关怀和鼓励。同时，感谢所有任课老师给我的指导和帮助。是他们教会了我专业知识，教会了我如何学习。正因为如此，我才能取得如此显着的进步，在此我要感谢他们给我莫大的帮助和教诲，最后，衷心感谢在百忙之中抽出时间审阅本论文的专家教授。
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房地产评估四个方法
房地产评估四个方法 市场比较法。在评估房地产价格的时候,人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说,如果住宅的效用相近,那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅,然后“货比三家”,在价格相等的住宅中选取效用最高的,或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的,从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。 市场比较法的优点是具有很强的现实性,适用范围宽,简单明了,易于采用。但是,必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件: 第一,需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说,要求房地产市场比较发达,有相当大的规模,有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少,缺乏可供比较的先例,那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据,可是,一旦按照比较严格的标准进行分类,每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小,那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开,讨论房价时就失去了判断标准。 第二,使用市场比较法隐含着这样一个假设:在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断,即市场比较法的使用前提是充分竞争。 第三,采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中,房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定,那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定,房价暴涨暴跌,那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期,采用市场比较法有可能高估房价,放大房地产泡沫。在这种情况下,市场比较法完全丧失了用武之地。 收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议,那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。 使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说,这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说,这个还原利率就是银行存款的利率,也就是资金的机会成本。当期的利率好说,困难在于未来利率的不确定性,利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。 第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时,由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来,在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大,因此,最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期,人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益,由于纯收益上升,房价自然也随着上升。 事实上,人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨,再加上新闻媒体的炒作,许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多,从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。 成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单,建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易,也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说,这个计算方法简单明了,直接了当。可是,许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法,因为被加数中有两项见不得阳光,即开发商的利润和行贿成本,如果说房价的构成很复杂,也主要是这个原因。
房地产评估实施方案
房地产评估实施方案 我们按照关于公开选聘评估机构的通知文件的要求，根据我们以往评估工作中的经验，现就房地产评估工作提出以下评估方案：一、评估方法 本次评估主要采用成本法、市场法进行评估。并对两种方法的估价结果综合分析，得出最终估价结果。（一）成本法 1、成本法概念 所谓成本法就是以现在的建筑、装修材料和施工技术、工艺，重新建造和待估房屋建(构)筑物使用功能一样的建筑所投入的各项费用之和，运用典型工程重置核算法确定重置价值。 2、成本法操作步骤（1）搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；（2）估算重新购建价格（3）估算折旧（4）求取评估价格 3、成本法适用对象（1）新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产；（2）有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产；（3）单纯建筑物的估价； （4）市场不完善或狭小的房地产；（5）在房地产保险及其他损害赔偿中。 4、房地产价格构成 (1)取得土地使用权的费用 (2)勘察设计及前期工程费 (3)建筑安装工程费
(4)建设单位管理费 (5)资金成本 4、计算公式 房屋建（构）筑物评估价格＝房屋建（构）筑物重置价格×成新率房屋建（构）筑物重置价格由上述（一）、4中（2）至（5）项构成。房屋建筑物成新率根据房地产评估规范的规定，采用使用年限法与打分法综合确定建筑物成新率。 综合成新率=打分法成新率×权重+使用年限法成新率×权重 使用年限法是以房屋建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用寿命年限的比率作为房屋建筑物的成新率。用公式表示即为： 使用年限法成新率=（建筑物耐用年限—已使用年限）÷建筑物耐用年限×100%。 打分法是根据不同结构房屋的实际技术情况按结构、装修、设备三部分分别打分。公式为：打分成新率=结构得分×G+装修部分得分×S+设备部分得分×B G—结构评分修正系数； S—装修评分修正系数； B—设备评分修正系数；（二）市场法
新《房地产估价规范》解读——估价方法
新《房地产估价规范》解读——估价方法 文/王珊 中华人民共和国住房和城乡建设部及中华人民共和国国家质量监督检验检 【GB/T50291-2015】疫总局于2015年4月8日联合发布了新版《房地产估价规范》 （以下简称“新规范”），距上版《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】（以下简称“旧规范”）发布相隔十六年之久。这十六年间，随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来。估价行业形势的转变和估价业务的多元化发展，对本行业的监管及技术指引提出了更高的要求，新规范的发布正顺应了这一要求。 一、新旧规范对比 新规范与老规范相比，内容更加具体、细致，对估价及估价师提出的要求更高并且更加明确。同时通过具体条款的调整，能够看出新规程的制定，改变了传统的估价观念，强调了估价行为应以估价师为根本的原则。 从大体内容上看，新旧规范有以下几点不同： 1、新规范删除了原第二章节“术语”，先行单独发布了《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】。新术语较原术语内容更加全面，包括评估过程中所有通用术语、各种价格价值、估价原则、估价程序、各种估价方法以及过程中用词和估价报告各部分名称。 2、新规范第二章“估价原则”较旧规范内容，强调了由于估价目的及价值定义不同，应对所遵循的估价原则进行相应的选择分析。 3、新规范第三章“估价程序”较旧规范内容调整很大。在估价程序上增加了受理委托、审核报告、交付报告三个程序。同时对每个程序中的具体操作要求进行了逐条阐述。需要重点关注的是，新规范明确规定了估价师在整个估价程序中应承担的责任，以及现场查勘及权属资料查验的具体要求。 4、新规范第四章“估价方法”较旧规范增加了路线价法、标准价调整法等其他估价方法。主要估价方法的具体规范将在本文下文中详细说明。 5、新规范第五章“不同估价目的下的估价”由旧规范12类估价目的调整为15类估价目的。这一内容调整，也显示出估价行业业务类型的拓展及多元化趋势。 6、新规范第六章“估价结果”较旧规范在估价结果中增加了“相关专业意见”内容，增加了对估价结果的准确性检查的内容。同时也规范了在确定估价结果时需要进行分析的内容。
建设部中国人民银行银监会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题
建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题 各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委），中国人民银行各分行、营业管理部、各省会（自治区首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局，各国有商业银行、股份制商业银行： 为了加强房地产抵押估价管理，防范房地产信贷风险，维护房地产抵押当事人的合法权益，根据有关法律法规，现就有关问题通知如下： 一、房地产管理部门要建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案，完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统，为公众提供便捷的查询服务。房屋权属档案和有关原始凭证的查阅，按照《城市房地产权属档案管理办法》的有关规定办理。 二、商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，应当向房地产管理部门提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向房地产管理部门提供房地产抵押估价报告。房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值。 三、房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。估价费用由委托人承担。 四、房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，择优决定。商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，不得参与信贷决策。房地产估价机构的选用办法由商业银行制定。 五、商业银行及其工作人员不得以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。 六、任何单位和个人不得非法干预房地产抵押估价活动和估价结果。 七、房地产估价机构应当坚持独立、客观、公正的原则，严格执行房地产估价规范和标准，不得以迎合高估或者低估要求、给予“回扣”、恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务。 八、商业银行应当加强对已抵押房地产市场价格变化的监测，及时掌握抵押价值变化情况。可以委托房地产估价机构定期或者在市场价格变化较快时，评估房地产抵押价值。处置抵押房地产前，应当委托房地产估价机构进行评估，了解房地产的市场价值。 九、房地产管理部门要定期对房地产估价报告进行抽检，对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和注册房地产估价师，要依法严肃查处，并记入其信用档案，向社会公示。 十、房地产抵押价值评估应当按照《房地产抵押估价指导意见》的要求进行。 十一、违反本通知规定的，由相关部门按照有关规定进行查处，并依法追究有关责任人的责任。 中华人民共和国建设部
房地产估价之成本法
第六章成本法 教学时数：6课时 教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握成本法的基本原理，掌握成本法的基本公式，掌握建筑物的重新构造成本与折旧，掌握建筑物减价修正额的估算方法教学重点：建筑物减价修正额的估算方法 教学难点：建筑物的重新构造成本与折旧方法 教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段。 教学内容： 第一节基本原理 一、成本法的称呼 原价法、承包商法、成本逼近法、旧房评估方面称重置成本法、重建成本法 二、概念 成本法是指以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法，积算价格。 三、理论依据 从买方的角度看，是替代原理；从卖方的角度看，生产费用价值论。 四、适用条件与对象 ——特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。 ——单纯建筑物 ——独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的房地产 估价时须用客观成本，不能用实际成本 五、一般步骤： 1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料 2、估算重置价格或重建价格 3、估算折旧 4、求出积算价格 第二节房地产价格构成 房地产价格的一般构成（采用成本法） 1、土地取得费用 ——征地费和“房屋折迁安置补偿费” ——土地使用权出让金或地价款 ——有关土地取得的手续费及税金 2、开发成本 ——勘察设计和前期工程费 ——基础设施建设费 ——安装工程费 ——公共配套设施建设费 ——开发过程中的税费 3、管理费用 主要是指开发费和开发过程中管理人员工资等 4、投资利息 5、销售税费 ——销售费用：广告费、代理费 ——销售税金及附加：营业税、城市建设税、教育附加 ——其他销售税费：由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费 6、开发利润 第三节基本公式 一、基本公式： 房地产价格＝重新构建价格－折旧
宁波市房地产价格评估管理办法
宁波市房地产价格评估管理办法 【法规类别】房地产交易与市场 【发文字号】甬价房[1998]第91号 【发布部门】宁波市物价局 【发布日期】1998.03.12 【实施日期】1998.03.12 【时效性】现行有效 【效力级别】地方规范性文件 宁波市房地产价格评估管理办法 （甬价房[1998]第91号文 1998年3月12日） 第一章总则 第一条为加强房地产价格评估管理，规范价格评估行为，促进我市房地产市场的健康发展，保障国家和当事人的合法权益，根据《城市房地产管理法》、国家计委《价格评估管理办法》、建设部《城市房地产市场估价管理暂行办法》以及省有关规定，结合我市实际情况，制定本办法。 第二条凡在宁波市行政区域内从事房地产价格评估活动的，均应遵守本办法。
第三条宁波市物价局是全市房地产评估价格的主管机关。宁波市房地产管理局是全市房地产价格评估的主管机关。 各县(市)、区价格主管部门、房地产管理部门依照各自职责负责本行政区域内房地产价格评估管理；海曙、江东、江北区行政区域内房地产价格评估管理由宁波市房地产管理局、物价局负责。 第四条下列房地产行为应进行价格评估： (一)房屋买卖、租赁、交换、赠与、抵押、典当； (二)房屋产权继承、分析、分割、合并； (三)城市建设房屋拆迁补偿、落实私房政策； (四)国家征收有关房地产税费； (五)企业破产、兼并、联营联建、新设或改组股份制企业； (六)房屋保险； (七)房屋产权纠纷仲裁、诉讼、赔偿等； (八)其它需评估的行为。 第五条房地产价格评估，应当遵守国家、省、市有关规定，遵循公正、公平、合理的原则。 第二章房地产价格评估人员和机构管理 第六条房地产价格评估的专业人员，通过资格考核，取得资格证书，并进行注册后，
广州市房地产评估管理办法
广州市房地产评估管理办法 第一章总则 第一条 为加强本市房地产评估管理，规范房地产评估服务行为，保障国家、集体、个人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省房地产评估条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于本市市辖区范围内的房地产评估活动。 法律、法规另有规定的，按照其规定执行。 第三条 房地产评估应当遵循公平、公正、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价为基础，参照本市的市场价格进行评估。 第四条广州市房地产行政主管部门负责本办法的组织实施。 第二章评估机构与人员 第五条从事房地产评估业务，应当设立相应的房地产评估机构。 第六条设立房地产评估机构应具备下列条件： （一）有机构名称、组织形式和章程
（二）有固定的办公场所。 （三）有１０万元以上人民币的流动资金。 （四）有３名以上房地产估价专业人员，其中经注册登记的房地产估价师或土地估价师不少于２名。 （五）法律、法规规定的其他条件。 第七条设立房地产评估机构应当向市房地产行政主管部门提出申请，经资审同意，取得资质证书，并申领营业执照后方可开业。 第八条房地产评估机构按照国家规定实行资质等级制度，资质等级的确认按国家规定权限由有关部门审批。 一级资质：有１００万元以上的注册资金，７名以上取得房地产估价师执业资格证书的房地产估价师，从事房地产估价业务４年以上，可独立承担评估标的物的建筑面积在１０万平方米以上的评估项目，可从事除国有土地使用权出让外的各类房地产评估项目。 二级资质：有７０万元以上的注册资金，５名以上取得房地产估价师执业资格证书的房地产估价师，从事房地产估价业务３年以上，可独立承担评估标的物的建筑面积在６万平方米以上、１０万平方米以下的评估项目，可从事房地产买卖、租赁、抵押、企业兼并、合资入股等方面的评估项目。 三级资质：有４０万元以上的注册资金，３名以上取得房地产估价师执业资格证书的房地产估价师，从事房地产估价业务２年以上，可独立承担评估标的物的建筑面积在２万平方米以上、６万平方米以下的评估项目，可从事二级资质评估机构从业范围内的评估项目。
房地产评估方法
一、市场法 市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的评估方法。市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较法、市场资料比较法、现行市价法等。 （一）理论依据 市场法的理论依据是均衡价值论和价格形成的替代原理。再以房地产为例,房地产的价值等价于市场上能带来同等效益的房地产的价值,估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价格。 （二）基本思路 在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。 （三）适用范围 市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。因此在房地产市场经济比较发达的国家和地区，市场法得到广泛的应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。而在下列情况下，市场法往往难以适用： 1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；
2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等； 3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 4.风景名胜区土地； 5.图书馆、体育馆、学校用地等。 （四）操作步骤 运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：（1）搜集交易实例。（2）选取可比实例。（3）对可比实例成交价格做适当的处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情况修正，价格调整包括交易日期调整和房地产状况调整。（4）求取比准价格。 二、收益法 收益法又称为收入资本化法、投资法、收益还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。收益法是指将评估对象未来期间的预期收益用适当的折现率折现，累加得出评估基准的现值，以此来判断资产价值的各种评估方法的总称。 （一）理论依据 收益法的理论依据是效用价值论和预期原理。以房地产为例,效用价值理论认为房地产的价值取决于它所带来的未来收益的大小,未来收益的现值之和就是该房地产的价值。预期原理说明房地产当前的价值是基于市场参与者对房地产未来所能带来的最大收益的预期,历史资料的作用主要是利用它们来推知未来的趋势,解释预期的合理
房地产开发公司项目工程后评估管理办法
房地产开发公司项目工程后评估管理办法 1.流程概况 2.工作程序 2.1.工程数据库建设 2.1.1.工程管理中心会同总工室根据项目产品的类型，开发统一的验收项目、验收方法、验收 标准及验收工具（相关表格及模板）。通过规范的检测要求，及时发现产品中尚存的质量问题，落实整改。 2.1.2.根据工程日常检查和验收的结果，工程管理中心负责项目工程数据库及案例库的建设。 现场工程师负责收集项目检查的《项目巡查报告》、《项目巡查照片说明》、《项目工程月报》、《安全文明检查报告》、对关键工序、工程关注焦点的检查记录及工作笔记中反映的质量、工程计划管理、成本控制等方面的问题，编制并补充完善项目工程图文数据库。 2.1. 3.工程管理中心资料员负责上述工程管理过程中各项检查记录等工程资料的收集和汇总， 并负责工程图文数据库日常更新和维护，应做到每周更新，由工程管理中心总监进行监督。未及时更新，扣罚工程管理中心资料员100元。 2.1.4.项目工程数据库为公司工程专业人员考核及编制项目工程后评估报告的依据，，为今后的
工程质量管理提供依据，并可根据数据库中反映的问题点，对公司相关检查表格进行更新和完善，提高现场工程师对工程质量、进度、成本、安全文明的把控能力。 2.2.项目工程后评估 2.2.1.在取得竣工验收备案表后，工程管理中心组织成本控制中心、总工室、计划管理中心、 营销策划中心等召开后评估会议。最后有工程管理中心提交《项目工程后评估报告》，内容如下但不限于，对项目进度、质量和成本管理的过程、目标达成情况和持续改进设想进行总结。具体内容包括： 1)对施工图设计经验和问题进行总结、设计配合问题总结；（总工室） 2)工程施工技术经验问题总结、工程进度和质量控制情况进行总结；（工程管理中心） 3)对监理、施工单位合作情况进行总结评价、施工管理经验和问题进行总结；（工程管理 中心） 4)对客户反馈的设计与工程问题进行反馈和分析，提出改进建议；（营销策划中心） 5)施工单位、监理单位进度计划管理的配合执行情况总结； 6)施工计划、措施执行情况总结；（工程管理中心） 7)对重大施工方案执行情况总结；（工程管理中心） 8)技术标准积累及应用情况总结；（工程管理中心） 9)《工程进度计划》执行情况及其影响因素分析。（计划管理中心、工程管理中心） 2.2.2.各责任中心应在项目工程后评估会后3天内根据会上讨论结论形成书面报告提交工程管 理中心，工程管理中心应在之后天内汇总编制完成《项目工程后评估报告》，报告提交工程分管副总审核和补充完善后，由总经理审批。后评估审批完成后7天内，工程管理中心资料员将后评估资料移交档案室。 2.2. 3.各评估责任部门未按时限提交书面评估报告给工程管理中心，每迟一天，责任部门总监 扣罚100元；工程管理中心未及时提报《项目工程后评估报告》，每迟一天，工程管理中心总监扣罚100元。行政管理中心考核。 2.2.4.《项目工程后评估报告》应进入工程管理中心工程数据库，为其它项目提供经验和知识 共享。 3.支持性文件 无 4.相关记录 无
房地产评估办法
关于房地产评估的相关依据及评估方法 房地产与人们的生活息息相关，但真正了解房地产市场和房地产估价的人确不多，了解房地产估价的人可说是少之又少，因此在房地产估价活动中，由其是在房产拆迁时对拆迁补偿价值评估时，造成很多误会，为减少误会，现就房地产估价相关事宜进行探讨，首先我们要了解什么是房地产估价： 一、什么是房地产价格评估？ 房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。 二、哪些情况需要进行房地产估价？ 涉及到房地产抵押、拍卖及拆迁补偿等情况，或者向有关机构缴纳税费时，一般都是要评估的。在办理过户、缴纳，时，有的交易双方为了少交契税，存在不如实申报成交价的情况，政府部门会要求评估出一个合理的价格。另外，当出现房产继承诉讼或其它房产纠纷时，司法机关也要求进行房地产估价，以便对房地产进行仲裁。当然，在估价业务中，也有很多是与老百姓不直接相关的，比如房地产开发、企业股份制改造、企业上市、企业清产核资等，都要进行房地产估价。房地产估价也有咨询性的。除了办理有关的手续需要估价外，现在也有一些市场咨询性的房地产估价，如买卖、企业之间的房地产转让或以房地产投资等，双方出于了解房地产市场的需要，会委托估价机构进行房地产估价。 三、国有土地上房屋征收，房地产补偿的估价依据主要有哪些？ 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》 2、《中华人民共和国规划法》 3、《中华人民共和国土地管理法》 4、《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》GB/T50291一1999 5、《国有土地上与补偿条例》国务院令第590号 6、《新疆维吾尔自治区人民政府令》第187号《新疆维吾尔自治区实施<国有土地上房屋征 收与补偿条例>办法》 7、石政发[2011]40号 8、估价人员现场收集的相关资料 四、房地产估价有哪些方法？
房地产估价机构管理办法(2018修正)
房地产估价机构管理办法（2018修正）第一章总则 第一条为了规范房地产估价机构行为，维护房地产估价市场秩序，保障房地产估价活动当事人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》等法律、行政法规，制定本办法。 第二条在中华人民共和国境内申请房地产估价机构资质，从事房地产估价活动，对房地产估价机构实施监督管理，适用本办法。 第三条本办法所称房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。 本办法所称房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、房屋征收、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。 第四条房地产估价机构从事房地产估价活动，应当坚持独立、客观、公正的原则，执行房地产估价规范和标准。 房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制。任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。
第五条国务院住房城乡建设主管部门负责全国房地产估价机构的监督管理工作。 省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。 市、县人民政府房地产主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。 第六条房地产估价行业组织应当加强房地产估价行业自律管理。 鼓励房地产估价机构加入房地产估价行业组织。 第七条国家建立全国统一的房地产估价行业管理信息平台，实现房地产估价机构资质核准、人员注册、信用档案管理等信息关联共享。 第二章估价机构资质核准 第八条房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。 省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门负责房地产估价机构资质许可。 省、自治区人民政府住房城乡建设主管部门、直辖市人民政府房地产主管部门应当执行国家统一的资质许可条件，加强房地产估价机构资质许可管理，营造公平竞争的市场环境。
房地产估价计算法及公式
1．2房地产的概念 建筑密度%= 建筑基底总面积×100% 建筑用地面积 容积率=总建筑面积 建筑用地面积 总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数 容积率=建筑密度×建筑层数 套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积 建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积 2．3房地产的供求与价格 供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量 弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化 作为自变量的经济变量的相对变化 房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比 消费者收入量变化的百分比 房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比 人口数量变化的百分比 房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比 另一种房地产或商品价格变化的百分比 房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比 预期的房地产价格变化的百分比
房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比 要素价格变化的百分比 2．4房地产价值和价格的种类 一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格 基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。 房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理必要的费用、税金及应获得的利润。 房地价格=土地价格＋建筑物价格 土地价格=房地价格—建筑物价格 建筑物价格=房地价格—土地价格 楼面地价= 土地总价 总建筑面积 楼面地价= 土地总价× 土地总面积 = 土地单价 总建筑面积土地总面积容积率 期房目前的价格=现房价格—（预计从期房达到现房期间）现房出租的净收益的折现值—风险补偿 补地价=改变后的地价—改变前的地价 补地价（单价）= 现楼面地价×现容积率—原楼面地价×原容积率
房地产企业经济评价指标及计算公式
房地产企业经济评价指标及其计算公式第一部分：房地产开发项目总投资及开发成本构成和逻辑关系 土地费用 前期工程费用基础设施建设 费用建筑工程安装费用公 共配套设施建设 费用 开发间接费用 财务费用管理费用 销售费用（不含税费）开发期税 费 不可预见费用其他费用 第二部分：房地产企业的经营收入和利润 一、经营收入 经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。包括销售收入、出租收入和自营收入。 销售收入=销售房屋面积X房屋销售单价 出租收入二出租房屋建筑面积X房屋租金单价 自营收入二营业额一营业成本一自营中的商业经营风险回报 二、利润 经营利润二经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税 其中：经营收入=销售收入+出租收入+自营收入 销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 出租收入二房屋出租租金收入+土地出租租金收入期间费用二管理费用+ 销售（经营）费用+财务费用开发经营成本
利润总额=经营利润+营业外收支净额 税后利润二利润总额-所得税 可供分配利润二税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润） 第三部分：房地产企业经济评价指标及其计算公式 经济评价指标体系 二、房地产企业盈利指标计算方法 （一）动态指标 （1）财务净现值（NPV） 财务净现值（NPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic , 将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和 式中：NPV项目在起始时间点的财务净现值 CI=现金流入量co现金流出量 i c=基准收益率或设定的目标收益率
如果NPV大于等于0,说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果NPV小于0,则项目不可接受。 （2）财务内部收益率（IRR） 财务内部收益率（IRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。其计算公式为： 士口-（1"用?）= z CI= 现金流入量 co现金流出量 （CI-CO）t项目在t年的净现金流量 n――计算期，即项目的开发或经营周期（年、半年、季度或月）。 （3）动态投资回收期 动态投资回收期（P b），是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。其计算公式为： Pb 在式中的P b为动态投资回收期。 动态投资回收期以年表示，其详细计算公式为： P b=［累计净现金流量现值开始出现正值期数-1］+［上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值］ （二）静态指标 （1）成本利润率（非年利率） 成本利润率（RPC），指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开
房地产四大评估方法
房地产四大评估方法 市场比较法。在评估房地产价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说，如果住宅的效用相近，那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅，然后“货比三家”，在价格相等的住宅中选取效用最高的，或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的，从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。 市场比较法的优点是具有很强的现实性，适用范围宽，简单明了，易于采用。但是，必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件： 第一，需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说，要求房地产市场比较发达，有相当大的规模，有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少，缺乏可供比较的先例，那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据，可是，一旦按照比较严格的标准进行分类，每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小，那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开，讨论房价时就失去了判断标准。 第二，使用市场比较法隐含着这样一个假设：在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断，即市场比较法的使用前提是充分竞争。 第三，采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中，房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定，那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定，房价暴涨暴跌，那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期，采用市场比较法有可能高估房价，放大房地产泡沫。在这种情况下，市场比较法完全丧失了用武之地。 收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议，那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。
注册房地产估价师管理办法
注册房地产估价师管理办法 中华人民共和国建设部令第151号 颁布时间：2006-12-25发文单位：中华人民共和国建设部《注册房地产估价师管理办法》已于2006年3月7日经建设部第86次常务会议讨论通过，现予发布，自2007年3月1日起施行。 建设部部长汪光焘 二○○六年十二月二十五日 注册房地产估价师管理办法 第一章总则 第一条为了加强对注册房地产估价师的管理，完善房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度，规范注册房地产估价师行为，维护公共利益和房地产估价市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》等有关法律、行政法规，制定本办法。 第二条中华人民共和国境内注册房地产估价师的注册、执业、继续教育和监督管理，适用本办法。 第三条本办法所称注册房地产估价师，是指通过全国房地产估价师执业资格考试或者资格认定、资格互认，取得中华人民共和国房
地产估价师执业资格（以下简称执业资格），并按照本办法注册，取得中华人民共和国房地产估价师注册证书（以下简称注册证书），从事房地产估价活动的人员。 第四条注册房地产估价师实行注册执业管理制度。 取得执业资格的人员，经过注册方能以注册房地产估价师的名义执业。 第五条国务院建设主管部门对全国注册房地产估价师注册、执业活动实施统一监督管理。 省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门对本行政区域内注册房地产估价师的注册、执业活动实施监督管理。 市、县、市辖区人民政府建设（房地产）主管部门对本行政区域内注册房地产估价师的执业活动实施监督管理。 第六条房地产估价行业组织应当加强注册房地产估价师自律管理。 鼓励注册房地产估价师加入房地产估价行业组织。 第二章注册 第七条注册房地产估价师的注册条件为： （一）取得执业资格；
房地产估价理论与方法重要公式(整理)(完整资料).doc
【最新整理，下载后即可编辑】 房地产估价理论与方法重要公式 1．2房地产的概念 ·建筑密度%= 建筑基底总面积×100% 建筑用地面积 ·容积率=总建筑面积 建筑用地面积 ·总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数 ·容积率=建筑密度×建筑层数 ·套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积 ·建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积 2．3房地产的供求与价格 ·供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量 ·弹性= 作为因变量的经济变量的相对变化 作为自变量的经济变量的相对变化 ·房地产需求的价格弹性= 房地产需求量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 ·房地产需求的收入弹性= 房地产需求量变化的百分比 消费者收入量变化的百分比 ·房地产需求的人口弹性= 房地产需求量变化的百分比 人口数量变化的百分比 ·房地产需求的交叉价格弹性= 一种房地产需求量变化的百分比 另一种房地产或商品价格变化的百分比·房地产需求的价格预期弹性= 房地产需求量变化的百分比 预期的房地产价格变化的百分比 ·房地产供给的价格弹性= 房地产供给量变化的百分比 房地产价格变化的百分比 ·房地产供给的要素成本弹性= 房地产供给量变化的百分比 要素价格变化的百分比 2．4房地产价值和价格的种类 ·一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格
·基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确 定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价 格。 ·标定价格：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，它是该类土地在该区域 的标准指导价格。 ·房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同建筑结构、 不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合理必要 的费用、税金及应获得的利润。 ·房地价格=土地价格＋建筑物价格 ·土地价格=房地价格—建筑物价格 ·建筑物价格=房地价格—土地价格 ·楼面地价= 土地总价 总建筑面积 ·楼面地价= 土地总价×土地总面积= 土地单价 总建筑面积土地总面积容积率 ·期房目前的价格=现房价格—（预计从期房达到现房期间）现房出租的净收益的折现值—风险补偿 ·补地价=改变后的地价—改变前的地价 ·补地价（单价）= 现楼面地价×现容积率—原楼面地价×原容积率 ·补地价（总价）=补地价（单价）×土地总面积 ·补地价（单价）=原楼面地价×（现容积率—原容积率） ·补地价（单价）= 原容积率下的土地单价×（现容积率—原容积率） 原容积率 4．4建立价格可比基础 ·建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格×套内建筑面积 建筑面积 ·建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积 建筑面积 ·套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积
房地产评估方法与运用研究
投资性房地产评估方法与运用研究 摘要 房地产估价,是以房地产为对象,对其客观、合理价格的估计、推测或判断。我国的房地产估价,是随着改革土地使用制度和推行住宅商品化政策和企业改制的进行逐渐发展起来的,且为社会主义市场经济的发展发挥了重要的作用。房地产估价是一个复合型学科,涉及到很多专业的知识,有很强的理论基础。根据不同的思路与理论会形成不同的估价方法,目前国内常用的三大基本估价方法为:市场比较法、收益法和成本法,也是房地产估价实践中应用最为广泛的三种方法。此外从这三种估价理论又衍生出假设开发法、路线价法、基准地价法等等,但每种估价方法都有自身的不足和应用的限制条件,再加上待估对象本身的特殊性、市场条件的限制、不同的评估目的等因素,简单地套用估价方法很难保证评估出一个客观、合理、公正的评估结果。 本文简单介绍了房地产估价相关概念、具体房地产估价方法以及其方法运用。 关键词：成本法、市场比较法、收益法、假设开发法、基准地价法、路线价法 房地产评估的意义:房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。房地产经济在国民经济中占有重要地位，而房地产价格在房地产市场中起杠杆作用。因此，合理地评定房地产价格，对于促进国民经济的发展具有重要的现实意义。 （一）、改革开放形势需要房地产价格评估
房地产估价理论与方法(计算选择题)
房地产估价理论与方法（计算选择题） 2004年 1——2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（）元/m2。 A、1667 B、1765 C、1875 D、2000 2——6、某宗面积为3000 m2的工业用地，容积率为8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5，楼面地价为700元/ m2。理论上应补地价（）。 A、78万元 B、882万元 C、1210万元 D、1272万元 3——12.某建筑物的建筑面积为2000 m2，占地面积为3000 m2，现在重新获得该土地的价格为800元/ m2，建筑物重置价格为900元/ m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/ m2。该建筑物的成新率为（）。 A、44% B、50% C、67% D、86% 4——14、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（）。 A、2648元/ m2 B、2688元/ m2 C、2708元/ m2 D、2734元/ m2 5——20、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（）。 A、10.0% B、11.1% C、11.9% D、12.5% 6——21、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/ m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。 A、10.2 B、11.0 C、11.3 D、11.5 7——22、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（）元/m2。 A、14140 B、42421 C、56561 D、60000 8——29、某地区商品价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为（）。 A、849元/ m2 B、865元/ m2 C、882元/ m2 D、915元/ m2 2005年 9——5、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m2，建筑面积为100m2，首次支付24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次性付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排译码为（）。 A、甲>乙>丙>丁 B、乙>丁>甲>丙 C、乙>丙>甲>丁 D、丙>乙>丁>甲 10——6、某宗地面积为5000 m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/ m2，则理论上应补交地价（）万元。 A、1250 B、1750 C、2050 D、2150 11——10、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200 m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，由承租人甲目前的权益价值为（）万元。 A、6.19 B、6.42 C、7.20 D、9.58 12——12、某套住宅建筑面积为100 m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米的价格