第四章 商业功能区层次划分
第四章商业功能区层次划分
根据都市空间结构、现代商业层次、中心地理、商圈等理论，结合澄城县实际情况，澄城县商业功能区可划分为县城商贸、社区商贸、城郊商贸、乡镇商贸四个层次，四个层次构成一个空间层次分明且有机联系的商业功能圈，如下图：
图1：澄城县商业功能圈
一、县城商贸规划
1、功能定位
县城商贸规划以澄城县县城为范围，面积约17.28平方公里，现有人口7.5万，澄城县商贸目前服务人口，澄城县县城商贸规划的功能定位是是澄城县最繁华的商业区，经营主体多，商业高度聚集，组织形式新，经营方式活，商业服务行业完善，服务功能全，业态趋于多样。
县城商贸规划主要方向是商业网点高度密集，各种业态齐全，业态定位取向为新型多样化的较高品位、中高档次、体现一站式购物和综合消费特征，比如大型购物中心、大型超市、零售商店、专业店、专卖店、文化娱乐、餐饮、休闲及旅游商品店、金融、电信等服务网点，集购物、休闲、娱乐、旅游、商务、金融、观光等多种功能于一体，能广泛吸引澄城县居民和周边县市的消费者生活消费、集中购物
等需求。
2、规划目标
根据澄城县空间布局特点和发展规划要求，县级商贸规划的目标是优化配置现有业态，引进新型业态，发展壮大龙头企业，充分发挥其带动和辐射功能，提升澄城县商业功能和商业价值，将澄城县打造成为一个功能齐全、环境优良、特色突出、较为现代化的商业服务业集聚区和核心商业圈。
业态配置比例参考：商业零售30－35％、餐饮20－25％、服务业30－40％的比例进行优化配置。
建设个大型购物中心，引入业态。
3、规划方案
（1）巩固主力业态，建设和培育一批大型购物中心、商场、超市和餐饮服务业。
澄城县总体经济实力在陕西省内处于中游水平，主力业态是现代商场、百货、超市等，满足相关需求，根据规划目标中的业态配置比例，主力业态的营业面积约占40％，其他的具体情况，配套其它设施。
澄城县现有大型商场5个，年销售额达千万以上的超市5个，成百集团、华元商贸、家园超市、世纪美辰等规模较大，运行质量较高，灵活经营，购销两旺。龙首宾馆、新纪元酒店为龙头的餐饮服务业不断涌现，但总体来讲，质量型、效益型大型购物中心、商场和超市总量不足。比如华元超市现在仅有3000余平方米。
具体规划方案：
限制发展一般零售商业网点和农贸市场；
华元超市等大中型超市、商场依然需要进一步扩大投资，扩大规模；
积极引进知名区域商家；
需要建立个大中型酒店。
（2）引进新型商业业态。
澄城县城现有的商贸流通业现代化进程不快，现有商业业态主要是日用百货、便利店、各种专门市场、商业街等，规模数量都比较小，重复建设严重，布局混乱，新型业态发展水平不高，管理运行比较落后。
随着澄城县经济的发展，居民收入水平的提高，加上澄城县对外开放速度的加快和程度的加深，澄城县县城商业业态需要进一步优化调整，实现多元化，完善经营服务功能，提高档次，强调商品、服务、规模、档次的适用化。
具体规划方案：
引进品牌专营店、中高档餐饮、大众化快餐、群众休闲娱乐场所（如茶馆、酒吧等）、旅游商品店等；
对分散的部分业态，将相关业态做适当集聚，形成区域商业特色。比如建材、门业等分散小店需要集聚到东八路建立专门的市场，辅之以相配套的商贸服务功能；
东七路的家具一条街建议建立一个规模较大的家具城；
建设粮食、水果批发、蔬菜批发、饮食、夜市、装饰等十个专业批发交易市场；
重点街道做好具体规划与管理工作，限制占地现象；
旅游商品店主要经营古钱币、土布、瓷器、丝绸等纪念品；
（3）引进先进的商贸企业管理方式、运行机制
树立大商贸、大流通思路，转变经商理念，向更为成熟的质量服务型和商业文化型方式转变。
二、社区商贸规划
1、功能定位
澄城县现有个社区，主要分布在，社区指聚集在一定地域中人群的生活共同体，设置在居民居住区，主要功能为提供居民日常必需商品和便利服务的商业集中区域，社区商业区主要设置在社区的主要出入口或居住区中心地段位置，为当地居民的主要途经地。
社区商贸是澄城县商贸规划的重要组成部分，是以居民日常消费为特色的城市重要功能区。
社区商业形态趋于多元化，体现便利性、功能齐备的特征，满足和促进居民就近便利购物、服务、娱乐等需求，主要配置居民日常生活消费必需的商业行业和生活服务业，有便利店、生鲜超市、专卖店、餐饮店、美容美发店、休闲娱乐店；银行、邮政、通讯；书报、音像、药店、彩扩、洗衣、杂货；并同时配备服饰定制、
家居布艺、各类修理、家政服务、资源回收；社区活动中心、儿童游乐室、健身俱乐部、社区医院等多种商业设施和功能。
2、规划目标
按澄城县社区服务人口数量划2-3个层次，规划相应的商业营业面积，满足居民购物、餐饮、文化、家政等日常消费的各种需求，充分考虑社区家庭的生活需要，使社区商业成为社区居民家庭的延伸，让社区居民城市生活更便利，坚持高起点、高标准规划，建立完善的澄城县社区服务网络。
大型社区（服务人口3-5万）商业营业面积不低于15000 平方米；中型社区（服务人口1-3 万）商业营业面积不低于5000 平方米；小型社区（服务人口0.5-1 万）商业营业面积不低于2500 平方米。
社区商业服务中心原则上按照集居人口5000人以上、辐射半径500-700米左右设立。
两个标准参考澄城县居民分布情况和基础条件等。
3、规划方案
（1）澄城县社区商贸简单现状
（2）社区商贸的一些标准：
社区商业网点营业面积原则上可按购物50%、餐饮30%、其它服务设施20%的比例设置。
居民出家门分钟可以到达便利店，分钟可以到达超市和餐饮店，骑车分钟可以到达购物中心，基本做到居民足不出园就可解决日常生活主要需求。
社区按《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93 2002 版）的标准配置商业服务设施，千人拥有商业营业面积500-700 平方米，其中零售网点面积达到300-400 平方米/千人。
（3）具体规划方案
克服原有商住混杂的格局，按社区商业的要求逐步加以改造；
要根据市场需求，合理配置网点类型和结构，提高服务水平
限制设置大型零售商业网点、大型专业店和扰民娱乐设施，充分注重便利性和
尽量保证宜居性。
统筹考虑，合理布局，建立满足社区居民生活需要的商业服务网络体系
对新建社区的规划同上标准。
以为民、便民、利民为宗旨，加快社区商业中心、居住小区的商业网点建设，创造便民店、综合超市等多业态互补、特色鲜明的社区商业模式。
社区商业中心是住宅区商业网点相对集中的小型商业区，是满足居民日常生活起居和基本需求的主要商业区。
在规划中，要大力推进中小超市、商场进社区。
根据经验，原则上居民在4000-10000人左右，可建立一个社区商业中心。
社区商业中心行业配套是：1家综合超市，营业面积1500平方米左右，经营食品、蔬菜、杂品、小百货等日常生活用品为主，兼营生活服务项目；其它小型店铺，如面积一般在50—100平方米的小日杂店、音像店、洗衣店、食品店、美发美容店、书店以及银行、邮局等。社区商业中心一般布置在商业居住区、交通便利的地段。
逐步形成设施配套、功能齐备、管理到位的综合服务体系，推进社区商业产业化和社会化。
新建社区商业中心要合理规划配置商业网点，保证经营服务功能和档次。
三、城郊商贸规划
1、功能定位
城郊是指城乡结合部，城郊商贸在整个县城的商贸体系发挥特殊的作用，内连结县城商贸，外连结乡镇、村，商业区，
澄城城郊商贸规划的功能定位为地位关键、辐射范围较广，消费群多为本地居民及外来人口。
此区域以仓储、商务、会展、汽车交易、农产品交易、客运中心，休闲娱乐、旅游观光为主。
2、规划目标
充分发挥城郊连结和辐射作用，建立3-5个专业市场。
城郊外连尧头镇、安里乡、交道镇、雷家洼乡、庄头乡、王庄镇等，并尽快向外辐射。
升级改造农产品批发市场，
使之成为一条重要纽带，做活商贸流通体系。
“城乡一体化”进程。
提供重要支点，为建立县、乡镇、村三级网络市场体系
3、规划方案
商业网点较少，商业发展处于诱发阶段，
城乡商品交易市场
目前澄城县城郊区商贸较为落后，急需突出其重要地位。
具体规划方案：
完善韦庄农业产业化园区、冯原农副产品贸易园区两个典型市场，积极推进其升级改造。
在建立果品专业市场，在建立畜产品批发市场，在建立土布土特产市场等。
在城郊建立两个客流中心，北以冯原，南以韦庄。
仓储中心
引进新型业态，超市便利店，修理店等，
引进有实力的企业，扩大投资，建立一条商贸带。
各商业业态规模适度，无需过大。
四、乡镇商贸规划
1、功能定位
根据澄城县现有乡镇情况，
指商业一定程度集聚，主要配置居民生活和生产所需的商业服务行业，服务对象为本乡镇和周边居民的集镇商业。是促进乡村发展的积极因素和重要力量。
发展乡镇商业既是满足乡镇居民日常生活的需要，也是城市商贸业拓宽发展边
界、与外资商业进行抗争的需要。
建设镇级商贸网点，满足当地居民的日常生活消费需求；同时，依托当地已有一定规模的特色产业，培育和发展若干特色专业市场，向县城和外地市场辐射。
主要的商业业态是：连锁超市、供销商场（以生产资料和百货经营为主）、农贸市场为主体，其它杂货店、专业店、餐饮店、服务店等。
超市、便利店、餐饮和生活服务网点；适度设置中小型百货店、专卖店、专业店、文化娱乐设施。
2、规划目标
乡镇商贸区应有一定的商业集聚度，
乡镇商业是规划期内，鼓励设置超市、便利店、餐饮和生活服务网点；适度设置中小型百货店、专卖店、专业店、文化娱乐设施；限制设置购物中心、大型百货店、大型综合超市、仓储式商场。
真正提升集镇居民生活品质，实现“镇镇有超市，村村有便利”目标的重要途径。
巨大的农村市场将是未来金华商贸业的重要增长点。
3、规划方案
规划（结合现状---规划---如有条件或支撑一并提出。
各重点镇(街道)可根据需要参照设立1-2个社区商业服务中心。
按照浙江省人民政府关于建设农村现代流通网络的有关要求，有效实施“千镇连锁超市、万村放心店”工程，各乡镇要根据各自的产业主导型、交通枢纽型、旅游主导型、现代居住型和生态休闲型等功能定位，以满足不同层次居民的消费需求
为目标，构建科学合理的商业网络。
按照浙江省人民政府关于建设农村现代流通网络的有关要求，规划期内，每镇设立1～2个连锁超市（总面积3000～5000平方米），每村设立1～2个便利店（总面积300平方米）。
1、镇级商业网络：以连锁超市、供销商场（以生产资料和百货经营为主）、农贸市场为主体，其它杂货店、专业店、餐饮店、服务店等为补充，2007年前争取每个镇发展面积500-1000平方米的连锁标准超市1家，面积1000-2000平方米的室内农贸市场1个，面积500-1000平方米供销商场1个。
第二层面为片区重点集镇商业区。重点是拔山、汝溪、石宝、新立等被重庆
市确立的4个商业中心镇和官坝、乌杨等对周边有较强辐射作用的重点集镇。建
设培育一批中小型批发市场、区域特色商场和加工贸易区，形成全县商贸的次中
心，发挥支撑作用。
第三层面为一般乡镇商业区及边贸市场。重点建设农贸市场和生产资料、日
用品摊区市场，发挥城乡连接的纽带作用。
基于商业基础、发展前景等因素，规划临江、长沙、郭家、温泉、
铁桥、赵家、岳溪、大进、中和、敦好、河堰镇及白鹤街道为全县
12个商业重点镇（街道），逐步发展成为片区商贸服务中心。各重
点镇（街道）规划发展的重点项目及目标详见附表A-3。
各重点镇（街道）商业网点发展基本要求：一是按照“人车分流，
商住分离，集中打造”原则集中打造商业中心街区；二是以场镇人均
农贸面积0.3平方米以上、间距800米左右为标准优先建设综合农贸
市场，实现退街进市，消除以街为市等落后现象；三是发展适合当地
特点的专业市场、特色商业街，增强批发辐射功能；四是发展超市、
便利店、专业店等新兴业态，引进大店名店开办连锁超市，形成片区
连锁配送功能，提升商业格局；五是加强场镇综合管理,改善场镇综
合秩序，优化商贸经营环境。
各重点镇（街道）要根据区位、交通、资源等因素，在适应基本
要求基础上，合理确定并突出商业网点发展重点：工矿主导型着重开
办综合超市、农贸市场、专业市场、旧货调剂、修配服务和仓储物流设施；集散主导
型着重建设批发市场，规范发展摊区市场，配套发展餐饮、娱乐、住
宿等服务网点，满足各种商品交易和商务活动的需要；旅游主导型重点兴办旅游配套服务网点，满足旅游者的各种需求。
形成一个集购物、餐饮、服务、休闲、金融、邮政、信息等功能于一体的较为现代化的商贸中心。
澄城县商业功能区主要指标项目情况
表2：各级商业中心基本指标一览表
五、主要发展商业业态
长江三角洲城市群发展规划全文完整
长江三角洲城市群发展规划 2016 年 6 月 目录
长江三角洲城市群（以下简称长三角城市群）是我国经济最具活力、开放程度最高、创新能力最强、吸纳外来人口最多的区域之一，是“一带一路”与长江经济带的重要交汇地带，在国家现代化建设大局和全方位开放格局中具有举足轻重的战略地位。为优化提升长三角城市群，在更高层次参与国际合作和竞争，进一步发挥对全国经济社会发展的重要支撑和引领作用，依据《国家新型城镇化规划（2014—2020 年）》《长江经济带发展规划纲要》《全国主体功能区规划》《全国海洋主体功能区规划》，特制定本规划，作为长三角城市群一体化发展的指导性、约束性文件。 长三角城市群在上海市、江苏省、浙江省、安徽省范围内，由以上海为核心、联系紧密的多个城市组成，主要分布于国家“两横三纵”城市化格局的优化开发和重点开发区域。规划范围包括：上海市，江苏省的南京、无锡、常州、苏州、南通、盐城、扬州、镇江、泰州，浙江省的杭州、宁波、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州，安徽省的合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、滁州、池州、宣城等26 市，国土面积21.17 万平方公里，2014 年地区生产总值12.67 万亿元，总人口1.5 亿人，分别约占全国的 2.2%、18.5%、11.0%。 规划期为2016—2020 年，远期展望到2030 年。 图 1 长三角城市群范围图 第一章规划背景 长三角城市群正处于转型提升、创新发展的关键阶段，必须立足现有基础，针对突出矛盾和问题，紧紧抓住重大机遇，妥善应对风险挑战，实现更大跨越，成为我国经济社会发展的战略支撑。 第一节重大意义 以改革创新推动长三角城市群协调发展，有利于促进产业升级，推进以人为核心的新型城镇化，加快农业现代化，辐射带动周边区域和中西部地区发展，增强国家竞争力。 优化提升长三角城市群，是加快形成国际竞争新优势的必由之路。长三角城市群是我国参与国际竞争的重要平台。优化提升长三角城市群，全面
商业空间的五大功能性特征
商业空间的五大功能性特征 商业展示是一种高效率的传播手段，能有效的传递企业商品的信息，树立企业和商品的良好形象，是传播企业和产品的十分重要的手段。通过展示空间的类型可以根据不同空间构成所具有的性质和特点来加以区分，以利于在设计组织空间时选择和利用，室内装饰设计的各项要素，室内空间是由地面、墙面、顶面装修公司围合限定而成，从而确定了室内空间大小和形状，进行室内装饰是创造适用、美观室内环境，室内空间地面和墙面是衬托人和家具、陈设背景，而顶面差异使室内空间更富有变化。 商业空间泛指为人们日常购物等商业活动所提供的各种场所，构成种类繁多。不同的商业空间特性、经营方式、功能要求、行业配置、规模大小及交通组织等，均产生多种不同的建筑空间形式。从不同的角度出发，商业空间的分类也有不同。 购物场所设计主要由几个类别构成，购物中心设计、超级市场设计、中小型自选商场设计、商业街策划设计和专卖店设计。其中购物中心设计功能齐全，包含购物、餐饮、娱乐、休闲等；大型超市商品种类多，分布合理，便于人们日常生活消费；中小型自选商场属小规模经营，灵活方便，便于人们日常生活消费；商业街集休闲购物娱乐为一体，注重入口空间、街道空间、店中店、游戏空间、展示空间、附属空间与设施设计；专卖店定位明确，针对性强，风格具有个性，有家用电器、妇女时装、金银首饰、品牌专卖等。 赢利性服务机构包含酒店类、餐饮类、娱乐类和休闲类。酒店类即宾馆和旅店，餐饮类即饭店、快餐店、料理店、茶座等；娱乐类包括酒吧、迪厅、夜总会、KTV、会所等；休闲类包括洗浴、美容美发、俱乐部、网吧以及影院等。 商业空间设计一般要包括五个功能性的特征：展示性、服务性、娱乐性、艺术性、科技性。 商业空间具有展示性、服务性、娱乐性、文化性和科技性特征。 展示性： Red Box 红点 KTV
商业地产招商工作思路范文
商业地产招商工作思路 目录 一、确定招商的组织框架和岗位职责 ... 错误！未定义书签。 二、建设招商团队..................... 错误！未定义书签。 （一）招商人员的特殊素质............................................... 错误！未定义书签。 三、招商实施 ......................... 错误！未定义书签。 （一）业态组合以及租金预测........................................... 错误！未定义书签。 （二）广告投放................................................................... 错误！未定义书签。 （三）主要目标客户锁定................................................... 错误！未定义书签。 （四）招商谈判................................................................... 错误！未定义书签。 1.核心主力店的招商谈判............................................. 错误！未定义书签。 （五）招商新闻发布会....................................................... 错误！未定义书签。 1.招商新闻发布会的意义............................................. 错误！未定义书签。 2.发布会流程................................................................. 错误！未定义书签。 （六）法律文本................................................................... 错误！未定义书签。 四、招商管理原则..................... 错误！未定义书签。
主城区声环境功能区划分方案
主城区声环境功能区划分方案 为提高城市声环境质量，有效地控制城市噪声污染的程度和范围，促进XX县城市声环境质量的持续改善，根据XX年XX市监测方案要求，结合我县实际，制定本方案。 一、声环境功能区含义 根据GB3096-2008《声环境质量标准》的规定，声环境功能区分为0类、1类、2类、3类和4类。 （一）0类声环境功能区：指康复疗养区等特别需要安静的区域。 （二）1类声环境功能区：指以居民住宅、医疗卫生、文化教育、科研设计、行政办公为主要功能，需要保持安静的区域。 （三）2类声环境功能区：指以商业金融、集市贸易为主要功能，或者居住、商业、工业混杂，需要维护住宅安静的区域。 （四）3类声环境功能区：指以工业生产、仓储物流为主要功能，需要防止工业噪声对周围环境产生严重影响的区域。 （五）4类声环境功能区：指交通干线两侧一定距离之内，需要防止交通噪声对周围环境产生严重影响的区域，包括4a类和4b类两
种类型。4a类为高速公路、一级公路、二级公路、城市快速路、城市主干路、城市次干路、城市轨道交通（地面段）、内河航道两侧区域；4b类为铁路干线两侧区域。 二、XX县主城区声环境功能区划分依据 （一）《中华人民共和国环境噪声污染防治法》 （二）GB3096-2008《声环境质量标准》 （三）GB/T15190-XX《声环境功能区划分技术规范》 （四）XX县规划局《XX县城市总体规划2009－2030》 （五）XX县近期主城区土地使用现状 （六）XX县地名委员会《关于道路标准命名的通告》 （七）XX县主城区声环境现状 三、XX县主城区声环境功能区划分原则 （一）有效地控制城市噪声污染的程度和范围，提高城市环境质量，保障城市居民正常生活、学习和工作场所的安静。 （二）有利于XX县城市规划的实施和城市改造，做到区划科学合理，促进环境、经济、社会协调一致发展。
商业地产招商人员应具备的基本素质
商业地产招商人员应具备的基本素质 1、良好的心理素质。优秀的商业地产招商人员的心理素质表现好:临危不惧，胜不骄，败不妥。具体表现为要具备: ?事业心：包括很强的敬业精神,创业精神，勇于进取,勇于创新，具有执著的奉献精神; ? 责任感：是对工作的高度负责精神，在面对重大责任或紧急关头，应敢于刚毅果断,勇于权限内的决策；敢于承担责任，做到秉公办事,不徇私情，坚持公正的立场,充分发挥综合能力。? 意志力:意志品质坚强，稳健持重的招商人员,才能去认真克服困难，并不为小恩小惠诱惑。商业地产招商不仅是双方智力、技能和实力的比较，也是意志、耐性和毅力的争斗。 ?自控能力:招商的双方都是围绕各利益，心理上处于对立状态，出现僵持甚至不欢而散的现象亦为常见。 ２、具备相关经济知识、社交能力和语言表达能力 ?A、商业地产招商涉及到经济学、零售学、房地产开发经营、心理学、社会学、会计与税收等相关学科，以及最新的相关法律法规知识,而且新知识、新技能不断涌现，招商人员必须掌握这些基本知识，适时学习充电，才能更好做好招商?B、商业地产招商对象的行为是一个投资行为,而这行为需要多个管理层的分析到最高层的决策,这就是要求招商人员须充分地分别与各管理层人员进行多次沟通，因而交际工作十分必要且有效。??C、招商信息主要是通过文字形式传递出去的，而招商谈判则主要是通过语言来沟通的。招商人员语言表达须正确规范，使用有效的语法、修辞和逻辑，使表达更具吸引力、说感染力。 ３、具备良好的现象判断能力和灵活应变能力??A、敏锐的观察力通过察言观色可捕捉对放的投资意图和实力,通过对手的语言表达姿势和动作观察、分析；进而做出准确的判断，是获取信息，了解对手的有效方法和手段之一。??Ｂ、应变能力指招商人员能够根据招商形势的千变万化、审时度势，争取相应灵活的对策，使判断向有利已方的方向发展。因此,招商人员除必须掌握招商项目的具体情况和市场行情外，还须做到积极进取、勇于开拓，谈判时做到机智、幽默、轻松，应付自如。 招商工作程序 一、目的: 针对购物中心的市场定位，选择和引进有集客能力的功能服务性项目和商品，与商户之间建立合作关系,以此提高公司的收益。 ?二、工作流程： 制定招商工作计划 ↓ ?市场调研
xx声环境功能区划分方案
xx声环境功能区划分方案 【一】总那么 为适应城市进展需求，防治城市环境噪声污染，改善区域声环境质量，提高人民群众生活水平，依照《中华人民共和国环境噪声污染防治法》、《声环境质量标准》有关规定和《声环境功能区划分技术规范》相关要求，结合惠州市城市总体规划和实际情况，制定本方案。 【二】区划原那么 〔一〕有效地操纵噪声污染的程度和范围，提高声环境质量，保障城市居民正常生活、学习和工作场所的安静。 〔二〕以城市总体规划为指导，按区域规划用地的主导功能，并结合城市规划用地现状的主导功能作为声环境功能区划的依据。 〔三〕便于城市环境噪声治理和促进噪声治理。 〔四〕有利于城市规划的实施和城市改造，做到区划科学合理，促进环境、经济、社会协调一致进展。 〔五〕宜粗不宜细，宜大不宜小。单块的声环境功能区面积，原那么上不低于0.5km2。 〔六〕区分市域范围内建成区与未建成区的声环境功能区划，未建成的规划区内，按其规划性质或按区域声环境质量现状、结合可能的进展划定区域类型。 【三】适用范围 〔一〕本方案适用于惠州市城市规划区范围内的声环境治理。其中，城市规划区为惠城区〔含仲恺高新技术产业开发区〕和惠阳区〔含大亚湾经济技术开发区〕行政辖区，总面积2672.3平方公里。 〔二〕机场周围区域受飞机通过〔起飞、降落、低空飞行〕噪声的妨碍不适用于本方案。 【四】要紧依据 〔一〕《中华人民共和国环境噪声污染防治法》〔1996年10月)； 〔二〕《声环境质量标准》〔GB3096-2017〕；
〔三〕《工业企业厂界环境噪声排放标准》〔GB12348-2017〕； 〔四〕《声环境功能区划分技术规范》〔GB/T15190-2018)； 〔五〕《铁路运输安全保护条例》〔2005年4月〕； 〔六〕《广东省高速公路治理条例》〔2018年1月9日广东省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议修订〕； 〔七〕《惠州市城市总体规划〔2006～2020〕》； 〔八〕《惠州市土地利用总体规划〔2006-2020年)》； 〔九〕《惠州市综合运输体系“十三五”进展规划》； 〔十〕《惠州市高速公路网规划〔2004-2020年〕》； 〔十一〕其他规划等相关资料。 【五】声环境功能区类别 按区域的使用功能特点和环境质量要求，结合惠州市实际情况，划分以下5类声环境功能区，具体说明如下： 〔一〕0类声环境功能区适用区域：康复疗养区等特别需要安静的区域。本方案没有划定0类区。 〔二〕1类声环境功能区适用区域：以居民住宅、医疗卫生、文化教育、科研设计、行政办公为要紧功能，需要保持安静的区域。 〔三〕2类声环境功能区适用区域：以商业金融、集市贸易为要紧功能，或者居住、商业、工业混杂，需要维护住宅安静的区域。 〔四〕3类声环境功能区适用区域：以工业生产、仓储物流为要紧功能，需要防止工业噪声对周围环境产生严峻妨碍的区域。 〔五〕4类声环境功能区适用区域：道路干线两侧一定距离之内，需要防止交通噪声对周围环境产生严峻妨碍的区域，包括4a类和4b类两种类型。4a类为高速公路、一级公路、二级公路、城市快速路、城市主干路、城市次干路、城市轨道交通〔地面段〕、内河航道两侧区域；4b类为铁路干线两侧区域。 六、各类适用区执行环境噪声标准 各声环境功能区适用的环境噪声等效声级限值见表1。 表1声环境质量标准单位：dB〔A〕
商业地产招商专业知识
目录 第一章什么是商业地产？商业地产与住宅地产的区别？ 第二章什么是市场调查？怎样进行市场调查？ 第三章招商人员必须具备的基本要求？ 第四章项目介绍统一说明 第五章招商标准流程、内容 第六章商铺专业知识 第七章招商技巧 第八章各类表格及文书的应用 第一章、什么是商业地产？商业地产与住宅地产的区别？ 一、什么是商业地产？ 商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。 商业地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业地产如shoppingmall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式。 在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。 二、商业地产与住宅地产有什么区别？ 商业地产与住宅的前期规划有很大差异。住宅是要卖的，主要考虑地块卖给什么样的人，后期营销中也注重针对它的客户。大卖场(SHOPPINGMALL)规划非常复杂，前期需要很多论证，考察国内外大量SHOPPINGMALL。设计做好再招商，先招主力店，找平均在两万平方米以上的商家，基本是开发商主动联系的。主力店确定之后，再招小专卖店，通过各种形式的广告让经销商到销售现场来谈。主力店是SHOPPINGMALL最关键的因素，如果其有一定的品牌就能够形成一定的客流量。 商业地产和住宅：传销与直销的不同 全国各地虽然开发了很多商业项目，但发展商还没有认清商业地产和住宅开发的区别。如果住宅开发可称是直销的话，那么商业地产则是传销。大型SHOP-PINGMALL关键是主力店招商，主力店不来或者档次不够，招商就不成功。 国内发展商低估了这个难度，上来先做规划设计，规划设计做完再去招商或者再定价。如果你是直销可以自己决定户型，如果传销先谈好合作意向，每层至少多少万平方米，距市中心距离不能超过多少，前台后台的比例，你给它量身定做。招商走在前面或者同步。 商业地产要卖现房住宅和商铺，一个是用来住，一个是用来赚钱的。但商场真正的做法只有一个，就是现房。现金对商人很重要，店铺买来是要做生意，有人说买来店铺可以做投资。一个人如果买住宅，考虑好长的时间，他希望可以有很好的居住环境，有可能一两年前看中了来买，他自己会告诉自己，我现在买的话价格比较便宜，以后买的话可能会涨价，或者我们买的朝向未必可以买得到，这个在住宅期房里可以做到。
重庆市声环境功能区划分技术规范实施细则(试行)
重庆市声环境功能区划分技术规范实施细则（试行） 2015年12月
前言 为贯彻《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》和《重庆市环境噪声污染防治办法》，执行《声环境质量标准》（GB 3096-2008）和《声环境功能区划技术规范》（GB/T15190-2014），统一重庆市声环境功能区划分方法，科学指导噪声区划工作，制定本实施细则。 本细则由重庆市环境保护局环境规划与科技标准处组织制订。 本细则由重庆市环境科学研究院负责起草。 本细则由重庆市环境保护局负责解释。
1 总则 1.1 依据国家《声环境质量标准》（GB3096-2008）和《声环境功能区划技术规范》（GB/T15190-2014）（以下称规范），为统一声功能区划分技术方法的内容和深度，加强重庆市环境噪声管理，改善声环境质量，提高人民生活水平，制定本细则。 1.2 本细则适用于由重庆城市人民政府在编制的城乡总体 规划中划定的具体城市规划区范围内的声环境管理。 1.3 本细则是和规范配套的具体规定，声功能区划分方法除遵守本细则外，尚应符合其他有关标准、规范的规定。 2 区划原则 2.1 区划应以城市规划为指导。都市功能核心区、都市功能拓展区（主城区）以《重庆市城乡总体规划(2007-2020年)》为指导，城市发展新区、渝东北生态涵养发展区、渝东南生态保护发展区的其他区县在《重庆市城乡总体规划 (2007-2020年)》的总体要求下，以各地方的城市规划为区划的主要依据。 2.2 单块的声环境功能面积，原则上不小于0.5 km2，实际划分中可根据实际地形特征确定适宜的区域面积。应严格控制4类声环境功能区范围。
环境功能区划分一类区二类区三类区
前言? 根据《中华人民共和国环境保**》和《中华人民共和国大气污染防治法》，为配合《环境空气质量标准(GB3095－96)的实施，统一全国环境空气质量功能区划分原则与技术方法，使全国同类环境空气质量功能区的监测数据具有可比性，制定本标准。 1、范围本标准的适用范围与《环境空气质量标准》一、二、三类环境空气质量功能区相对应，规定了环境空气质量功能区划分原则与技术方法。本标准适用于全国范围环境空气质量功能区的划分。 2、引用标准下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。在标准出版时，所示版本均为有效。? GB3095－1996 环境空气质量标准 GB/T14529－1993 自然保护区类型与级别划分原则? 3 、定义本标准采用下列定义 3.1 环境空气质量功能区指为保护生态环境和人群健康的基本要求而划分的环境空气质量保护区。按GB3095的规定，环境空气质量功能区分为一类环境空气质量功能区、二类环境空气质量功能区和三类环境空气质量功能区。 3.1.1 一类环境空气质量功能区（一类区）指自然保护区、风景名胜区和其它需要特殊保护的地区。
3.1.2 二类环境空气质量功能区（二类区）指城镇规划中确定的居住区、商业交通居民混合区、文化区、一般工业区和农村地区，以及一、三类区不包括的地区。 3.1.3 三类环境空气质量功能区（三类区）指特定工业区。 3.2 自然保护区；风景名胜区指县级以上人民政府划定的自然保护区、风景名胜区。自然保护区：按GB/T14529的规定，对有代表性的自然生态系统、珍稀濒危动植物物种的天然集中分布区，有特殊意义的自然遗迹等保护对象所在陆地、陆地水体或者海域，依法划出一定面积予以特殊保护和管理的区域。风景名胜区：指具有观赏、文化或科学价值、自然景物、人文景物比较集中，环境优美，具有一定规模和范围，可供人们游览、休息或进行科学、文化活动的地区。 3.3 需要特殊保护的地区指因国家政治、军事和为国际交往服务需要，对环境空气质量有严格要求的区域。 3.4 特定工业区指治金、建材、化工、矿区等工业企业较为集中，其生产过程排放到环境空气中的污染物种类多、数量大，且其环境空气质量超过三级环境空气质量标准的浓度限值，并无成片居民集中生活的区域，但不包括1988年后新建的任何工业区。 3.5 一般工业区指特定工业区以外的工业企业集中区以及1998年1月1日后新建的所有工业区。 4 、环境空气质量功能区划分原则:? 环境空气质量功能区以保护生活环境和生态环境，保障人体健康，及动植物正常
全国主体功能区规划附件2：国家禁止开发区域名录
附件2：国家禁止开发区域名录表1 国家级自然保护区 名称 面积 (平方公里) 位置主要保护对象 北京百花山国家 级自然保护区 217.43门头沟区天然植被和野生动物 北京松山国家级自然保护区46.6延庆县 温带森林生态系统和野生动植 物 天津古海岸与湿 地国家级自然保护区359.13 滨海新区、津南区、宁河县、 宝坻区 贝壳堤、牡蛎礁等古海岸遗迹 及滨海湿地生态系统 天津蓟县中、上元 古界国家级自然 保护区 9蓟县中、上元古界地层剖面 天津八仙山国家 级自然保护区 53.6蓟县森林生态系统及野生动植物河北昌黎黄金海 岸国家级自然保 护区 300昌黎县沙质海岸及近海生态系统河北柳江盆地地 质遗迹国家级自然保护区13.95抚宁县 标准地质剖面、典型地质构造 等 河北小五台山国家级自然保护区218.33蔚县、涿鹿县 温带森林生态系统及褐马鸡等 野生动植物 河北泥河湾国家 级自然保护区 10.15阳原县、蔚县标准地层剖面及古生物化石河北大海陀国家 级自然保护区 112.25赤城县森林生态系统 河北雾灵山国家级自然保护区142.47兴隆县 温带森林生态系统及猕猴等野 生动植物 河北茅荆坝国家 级自然保护区 400.38隆化县森林生态系统及野生动植物 河北塞罕坝国家级自然保护区200.30围场满族蒙古族自治县 森林、草原、湿地生态系统及 野生动植物 河北围场红松洼 国家级自然保护 79.7围场满族蒙古族自治县草原生态系统
区 河北滦河上游国 家级自然保护区 506.37围场满族蒙古族自治县森林生态系统及野生动物河北衡水湖国家 级自然保护区 187.87衡水市湿地生态系统及鸟类 山西阳城蟒河猕 猴国家级自然保护区55.73阳城县 猕猴等珍稀野生动植物及其生 境 山西历山国家级自然保护区242 垣曲县、沁水县、翼城县、阳 城县 森林植被及勺鸡、猕猴、大鲵 等野生动物 山西芦芽山国家 级自然保护区 214.53宁武县、岢岚县、五寨县褐马鸡及其生境 山西五鹿山国家级自然保护区206.17蒲县、隰县 褐马鸡、白皮松等野生动植物 及其生境 山西庞泉沟国家级自然保护区104.44交城县、方山县 褐马鸡及华北落叶松、云杉等 森林生态系统 内蒙古大青山国家级自然保护区3885.77 呼和浩特市、包头市、乌兰察 布市 森林生态系统 内蒙古阿鲁科尔 沁国家级自然保护区1367.94阿鲁科尔沁旗 沙地草原、湿地生态系统及珍 稀鸟类 内蒙古赛罕乌拉 国家级自然保护区1004巴林右旗 森林生态系统及马鹿等野生动 物 内蒙古达里诺尔 国家级自然保护区1194.13克什克腾旗 湖泊湿地、草原生态系统及珍 稀鸟类 内蒙古白音敖包 国家级自然保护 区 138.62克什克腾旗沙地云杉林生态系统等 内蒙古黑里河国家级自然保护区276.38宁城县 森林生态系统及重点保护野生 动物 内蒙古大黑山国家级自然保护区867.99敖汉旗 森林、草原、湿地生态系统及 野生动植物 内蒙古大青沟国家级自然保护区81.83科尔沁左翼后旗 水曲柳及沟壑阔叶林生态系统 等 内蒙古鄂尔多斯147.7鄂尔多斯市东胜区、伊金霍洛遗鸥及其生境湿地生态系统等
(环境管理)环境功能区划
1总论 1.1环境功能区划 1.1.1环境空气功能区划 根据大连市政府发布的《大连市人民政府办公厅关于调整大连市环境空气质量功能区区划的通知》大政办发[2005]42号文件，该建设项目所在区域属于二类环境空气质量功能区。 1.1.2声环境功能区划 长兴岛临港工业区是经辽宁省政府批准建设的开发区，目前长兴岛地区还未作环境噪声功能区划。根据《声环境质量标准》（GB3096-2008）中的类别划分原则，工业区执行3类标准。本项目所在区域已被确定为工业区，因此应属三类噪声功能区。 1.2评价标准 1.2.1环境质量标准 （1）空气环境质量评价标准 根据《大连市人民政府办公厅关于调整大连市环境空气质量功能区区划的通知》（大政办发[2005]42号）文件，本项目建设地点位于二类环境空气质量功能区内，执行《环境空气质量标准》（GB3095-1996）二级标准。 特征污染物铅参照《工业企业设计卫生标准》（TJ36-79）中“居住区大气中有害物质的最高容许浓度”，规定铅日均值为0.0007mg/m3。 （2）噪声现状评价标准 声环境质量评价采用《声环境质量标准》（GB3096-2008）中的3类标准，昼间65dB （A），夜间55dB（A）。 1.2.2污染物排放标准 （1）大气污染物排放标准 燃气锅炉废气排放执行《锅炉大气污染物排放标准》（GB13271-2001）Ⅱ时段二类
区标准；厂区其它废气排放执行《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）的新污染源二级标准。饮食油烟排放执行《饮食业油烟排放标准》（GB18483-2001）。 （2）污水排放标准 本项目厂区的废水经初步处理后，排放至长兴岛南部污水处理厂处理。本项目污水排放标准执行《辽宁省污水综合排放标准》（DB21/1627-2008）表2排入污水处理厂的水污染物最高允许排放浓度。 （3）噪声排放 噪声排放执行《工业企业厂界环境噪声标准》（GB12348-2008）的3类标准。 （4）固体废物污染控制标准 《辽宁省工业固体废物污染控制标准》DB21-777-94； 《一般工业固体废物贮存、处置场污染控制标准》（GB18599-2001）； 《危险废物贮存污染控制标准》（GB18597-2001）； 《国家危险废物名录》中华人民共和国环境保护部，中华人民共和国国家发展和改革委员会令2008年第1号。 1.3评价工作等级及范围 1.3.1大气环境 工作等级为三级，评价范围选取以项目中心为原点，半径为3km的区域。 1.3.2水环境 根据项目的工程分析，该厂建成后，产生的废水主要是生活污水和少量生产废水，污水排放量为20.5t/d，污水经厂内预处理后排入长兴岛南部污水处理厂，污水水质复杂程度为简单。根据《环境影响评价技术导则——地面水环境》（HJ/T2.3-93）中有关规定，对本项目排水只做简单的水环境影响分析。 1.3.3声环境 根据《环境影响评价技术导则——声环境》（HJ/T 2.4—2009）中评价工作等级划分原则，本项目噪声环境影响评价等级确定为三级。 环境噪声影响评价范围为厂界外100米。
商业地产基础知识招商流程等
商业地产基础知识 1、商业房地产的含义：人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。 是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。 2.商业地产的类型
3、商圈：是零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分 布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）。 商圈的构成 商圈大致由三部分组成，即主圈、次圈、边圈。 4、商业饱和度：是测量一个商圈内的商业物业的供求量的一个重要方式。 零售业态：是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。这一概念包括了两方面的含义：其一，确定的目标市场；其二，具体的经营策略，包括：选址、规模、商品策略、价格策略、商店设施、服务方式等。 5、CBD :全称是Cen tral Bus in ess District ，我国现有三种译法：中央商务区、商务中心区或中央商业区。是一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。一般而言，CBD应该具备以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的经济、科技、文化、商业等高度集中；它交通便利，人流、车流、物流巨大；它白天人口密度最高，昼夜 间人口数量变化最大；它位于城市的黄金地带，地价最高；它高楼林立，土地利用率最咼。 6、购物中心 世界购物中心协会对购物中心的定义是：“作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体。”包括地区购物中心、中型购物中心、零售公园、专业购物中心等多种形式。 通常说的Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。摩尔（购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。 严格意义上讲，小于10 万平方米的，叫做购物中心；大于这个数字的且业态复合度高的方可称作摩尔MALL而大于20万平方米的，可叫做超级摩尔购物中心SUPER MALL。 特点
商业地产招商方案案例详细解析
商业地产招商方案案例详细解析 来源：时间：2008-09-26 作者： 一．正中商业广场项目简介 正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为 特色业态。 我们的开发目标是： 利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的 活动中心。 酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业， 最适当时机可以整体出售。 正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。 通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。 面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可 参与的文化娱乐节目。 根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。 二．业态规划与商业布局 略..... 招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点： 1.业态组合具有竞争优势。 2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60% 以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。 三．招商内容 正中商业广场项目招商目标的分解与确定
招商目标餐饮娱乐 顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。配备参与式娱乐设施 婚礼殿堂及白领演艺中心 5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼，快餐性质达到2000平方米：面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平 方米 4层美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场（国美、永乐家电 作为备选） 1000平方米特色餐饮，麦当劳 3层 JC Penny 1000平方米特色餐饮 VA BENE意大利餐厅 2层上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五月百货，北京王府井百货等知名百货企业 1000平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮——“巴西烤肉” 或韩国烤肉。 一层 7000平方米 男女装国际名店：化妆品：莎莎国际旗舰店，引进数百种化妆品尖端电子产品：SONY、三星专卖店成 都谭鱼头 1000平方米特色餐饮，星巴克 负一层家乐福或吉之岛等中高档超市8000平方米国际名店5500平方米白领音乐吧及音像店1500 平方米，引进KFC及面点王 负二层 2000平方米左右美食广场，深圳书城宝安店1000平方米（图书音像），利用等待地铁的便利，休闲书店将成为深圳喜欢的去处。屈臣氏1000平方米设在负二层。中华饮食文化广场荟萃：广东、成都、南京夫子庙、西安老孙家、东北人连锁店、河源万绿湖河鲜、着名客家菜、贵州等特色，湖南大酒楼 1.1 万平方米停车场 负三层停车场 15000平方米停车场所 地下停车总面积26000 停车数量1000辆 四．招商团队建设及其约束激励 根据华润万象城招商团队建设经验，招商组织应该减少沟通层次，避免政出多门。 招商组织架构图 国外招商 以营销部商业项目组为核心，吸纳优秀招商人才。
推进形成主体功能区战略提出的背景和意义(一)
推进形成主体功能区战略提出的背景和意义(一) 内容摘要：从“一五”计划开始，中央政府在不同的时期，实施了不同的区域发展战略。这些战略的实施，在缓解某些区域问题的同时，通常会加重另外一些区域问题。推进形成主体功能区的提出是对我国国土空间开发管理思路和战略的一个重大创新，是对区域协调发展战略的丰富和深化，具有重要的现实意义。 关键词：区域战略，主体功能区，意义 新中国成立特别是改革开放以来，我国区域经济发展取得了巨大成就，但也积累了一些矛盾和问题。其中，最为突出的是，空间开发失序，资源和要素空间配置效率低下，人和自然和谐相处的关系遭到一定程度的破坏。鉴此，国家“十一五”规划纲要提出了推进形成主体功能区的战略。它的提出是对我国国土空间开发管理思路和战略的一个重大创新，是对区域协调发展战略的丰富和深化，具有重要的现实意义。 一、正在实施的区域战略和政策不足以保证区域经济协调发展的实现 （一）区域战略和区域政策演变的三个阶段 从“一五”计划开始至目前，我国区域战略和政策的演变大体上经历了三个阶段：（1）上世纪50年初期至十一届三中全会召开，为扶持内陆地区发展时期；（2）改革开放初期至世纪之交，为鼓励沿海地区率先发展时期；（3）进入新世纪以来至目前，为促进区域协调发展时期。 1.扶持内陆地区发展时期。严格地说，这一时期没有明确的区域发展战略，有的只是工业布局政策。主导思想是“沿海的工业基地必须充分利用，但是，为了平衡工业发展的布局，内地工业必须大力发展。(见毛泽东同志1956年发表的《论十大关系》。)”基本思路是，以国家政治和国防安全为主要考量，利用沿海的工业基础和适当外援，采用指令性计划的手段，促使工业布局向内地推进，形成全国工业布局相对均衡、各大经济协作区自成体系的格局。主要手段，一是在固定资产投资的安排中，增加内陆地区所占的比重；二是采取强迫命令的方式，把沿海地区的老企业搬迁至内陆地区。前者如：“一五”计划时期，在我国苏联援助建设的156项和国内自行设计的538项重点工程中，东北和内地占2/3，而沿海只占1/3(“156”项中沿海只占1/5)；辽宁、黑龙江、吉林、北京、山西、河北、河南、湖北、四川、陕西、甘肃等11个省市占全国基本建设投资的55.5%。后者如：在“三线”建设时期(1964年，为更好编制第三个五年计划，根据当时全国经济发展和经济布局的形势，中央将全国按一线、二线、三线调整了生产力布局。一线地处战略前沿，三线地区为全国的战略后方。在一、二线地区内，又依本地区情况，划出若干地方作为区内的三线地区。习惯上，称前者为大三线，后者为小三线。)的1964和1965年两年时间里，就从上海、北京、天津、辽宁等工业基础较好的省市搬迁了174个项目。 2.鼓励沿海地区率先发展时期。改革开放以后，我国区域经济发展的重点也发生了转变，其突出标志是：在80年代中后期，明确提出了“沿海地区发展战略”。主导思想是：“允许和支持一部分人、一部分地区通过诚实劳动和合法经营先富起来，鼓励先富起来的帮助未富起来的。(见《中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建议》。)”基本思路是，以加快经济发展和迅速提高综合国力为主要考量，利用沿海地区的区位优势和发展基础，通过营造特殊的政策环境吸引国内外优质生产要素向沿海地区聚集，促进沿海地区率先发展，以沿海地区的发展带动内陆地区的发展。主要手段，一是设立一系列特殊区域，1980年设立深圳、珠海、汕头和厦门经济特区，1985年开放14个沿海城市，1985年确定珠江三角洲、长江三角洲和闽南三角洲为经济开放区，1988年设立海南经济特区，1992年设立浦东新区；二是给沿海地区一系列优惠政策，如：减免企业所得税、下放投资立项权、提高当地外汇留成比例、开放金融服务（允许境外金融机构在沿海地区设立总部或分支机构）、培育和发展资本市场（在深圳和上海建立证券交易所）；三是鼓励沿海地区进行体制创新，默许沿海地区突破中央的有关法律和政策的限制。
商业地产招商经理知识手册
商业地产招商经理知识手册 1、商业地产招商流程 2、商业地产如何定位 3、成功招商五要素 2、商业地产招商策略 5、如何管理招商团队 6、商业地产术语 一、招商工作流程 1、商业项目部进行市场调研和目标客户分析分 2、确定招商对象; 3、确定经营模式:投资经营;委托经营;租赁经营;直接经营;虚拟经营; 4、制定招商优惠策略; 5、商业项目部进行客户招商月计划实施; 6、招商主管制定客户招商周计划; 7、客户管理员对客户信息归档完善、招商资料准备就绪; 8、招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽; 9、商业项目部进行客户分类、确定重点; 10、商业项目部安排客户与开发商初步洽谈填写招商租户登记表 11、商业项目部负责客户与开发商的沟通谈判; 12、开发商、客户双方确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金; 13、商业项目部、开发商与客户沟通、谈判、方案修改与认可; 14、开发商、客户双方正式签定招商协议; 二、商业地产项目定位
波特分析法:主要考虑商业地产项目周边或所在区域内的竞争对手在做什么，做什么样的产品和服务，满足了哪些群体的消费需求，分析竞争对手的目标客户以分析其市场定位，分析竞争对手将来做什么，还留有什么样的需求没有被满足，是未来的发展空间和商业机;分析竞争对手在特定环境里的竞争力以及在整个行业的核心竞争活力是否可以被模仿;再而分析自身所处的位置以及自己的实力，是否会因为定位主体的介入而导致竞争对手的反击或对抗，是否有机会寻求差异化定位策略等等。 2、PEST分析法。PEST分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治(Political)、经济(Economic)、技术(Technological)和社会(Social)这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。简单而言，称之为PEST分析法。 主要从商业地产所处在的环境进行分析，包括对自然环境、政治环境、社会文化环境、经济与人口环境进行分析。如政治因素要考虑国际品牌主力店的引进时面临的国际关系，关税壁垒、国家方针政策、税收政策、货币政策、国际政治局势、国际金融环境等;自然因素考虑社会技术发展的阶段、行业或产业的技术替代更新状况、特定环境的气候、光照、空气的湿度、交通状况、铁路、航空等因素; 社会文化环境因素则要考虑诸如所在城市的风俗习惯、审美观念、宗教信仰、语言文字、教育水平、媒体和谐等因素;经济人口环境因素则要考虑诸如宏观经济政策、地方经济基础结构的构成、国家经济形势的 发展、地方经济发展水平、城市化进度水平、储蓄和信贷能力、消费结构、人均收入水平、人口变化等因素。 3、经济模型法。经济模型法，主要使用投入产出模型。分为开发阶段投资模型、招商阶段经济模型、运营阶段经济模型，该方法从投入和产出的时间、数量、
珠海市环境空气质量功能区划分
珠海市环境空气质量功能区划分 为了适应珠海市城市发展的需要，解决目前环境空气质量功能区划中存在的问题，实现资源和能源的合理、有效利用以及控制污染和改善环境空气质量，根据《中华人民共和国大气污染防治法》（2000年修订）、《环境空气质量标准》（GB3095-1996）及其2000年修改单等有关法律标准的要求，结合珠海城市总体规划修改方案，制定本区划。 一、范围 本区划适用于珠海市行政辖区，包括香洲区、斗门区、金湾区3个行政区，以及横琴新区、珠海国家高新技术产业开发区、珠海保税区、万山海洋开发试验区和高栏港经济区等5个经济功能区。 二、环境空气质量功能区分类及执行标准 （一）功能区分类 珠海市环境空气质量功能区划分为： 1.一类环境空气质量功能区（一类区）：县级以上人民政府划定的自然保护区、风景名胜区和其它需要特殊保护的地区。 2.二类环境空气质量功能区（二类区）：城镇规划中确定的居住区、商业交通居民混合区、文化区、一般工业区和农村地区，以及一、三类区不包括的地区。其中，一般工业区是指特定工业区以外的工业企业集中区。 3.三类环境空气质量功能区（三类区）：特定工业区，即冶金、建材、化工、矿区等工业企业较为集中，其生产过程排放到环境空气中的污染物种类多，数量大，且其环境空气质量超过三级环境空气质量标准的浓度限制值，并无成片居民
集中生活的区域。 （二）执行标准 环境空气质量功能区各类别执行《环境空气质量标准（GB3095-1996）及其修改单）》相应级别，即一类区执行一级标准，二类区执行二级标准，三类区执行三级标准。 三、各类环境空气质量功能区划分结果 珠海市一类环境空气质量功能区包括8个自然保护区，分别为淇澳—担杆岛省级自然保护区、庙湾珊瑚市级自然保护区、万山群岛自然保护区、黄杨山自然保护区、斗门竹篙岭自然保护区、水松林自然保护区、锅盖栋自然保护区和凤凰山自然保护区。三类环境空气质量功能区指特定工业区，范围包括高栏港经济区的石化基地、装备制造区、仓储物流区和金州加工区。一类区和三类区以外的区域为二类区。 珠海市环境空气质量功能区划分具体结果见下表及附图。 珠海市环境空气质量功能区划表
《上海市主体功能区规划》
上海市人民政府关于印发上海市主体功能区规划的通知 各区、县人民政府，市政府各委、办、局： 现将《上海市主体功能区规划》印发给你们，请认真贯彻执行。 上海市人民政府 2012年12月30日 上海市主体功能区规划 国土空间是我们赖以生存和发展的宝贵资源。以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，科学开发利用有限的国土空间资源，必须推进主体功能区战略，根据不同区域的资源环境承载能力、现有开发强度和未来发展潜力，统筹谋划人口、经济、生态布局和城市化格局，发挥空间资源的最大效益，实现全面协调可持续发展。 按照国家实施主体功能区战略的部署，全市推进形成主体功能区，有利于加快经济结构战略性调整，实现创新驱动、转型发展；有利于促进人口分布、经济布局与资源环境承载能力相适应，增强城市可持续发展能力；有利于加强区域统筹，促进区县差异化发展；有利于匹配区县的事权财权，缩小城乡之间、区县之间基本公共服务和人民生活水平的差距。 《上海市主体功能区规划》根据《国务院关于编制全国主体功能区规划的意见》、《全国主体功能区规划》、《上海市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，结合《长江三角洲地区区域规划》、《上海城市总体规划（1999－2020年）》、《上海市土地利用总体规划（2006－2020年）》等编制，是本市国土空间开发的战略性、基础性、约束性规划，是科学开发国土空间的行动纲领和远景蓝图。 《上海市主体功能区规划》的规划范围覆盖本市所辖全部陆地国土空间和海域，规划目标到2020年，规划任务更加长远。在实施中可根据形势变化和评估结果适时调整修订。 第一章规划背景 改革开放特别是浦东开发开放以来，上海积极探索具有中国特色、时代特征、上海特点的发展道路，加快推进工业化、城市化，“四个中心”建设取得显著进展，经济持续平稳较快发展，人民生活水平显著提高。在经济社会发展取得巨大成就的同时，部分地区人口密度过高、资源环境约束趋紧的矛盾更加突出。保持上海经济社会持续健康协调发展，必须充分把握城市自然状况和资源环境承载能力，正确认识城市发展面临的问题和挑战。 第一节自然概况 上海地处长江三角洲前缘，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省，北界长江入海口，正处我国南北海岸线的中部，交通便利，腹地广阔，位置优越，具有良好的区位条件。 ——地形。市域内除西南部有少数丘陵外，其余全部为坦荡低平的平原，是长江三角洲冲积平原的一部分，平均海拔高度4米左右。崇明岛为我国第三大岛，大金山为上海境内最高点，海拔高度103.4米。全市陆地国土空间为8359平方公里。 ——气候。属北亚热带季风性气候，四季分明，日照充分，雨量充沛。全年气候温和湿润，春秋较短，冬夏较长。这样的气候为人类的生产、生活提供了良好的条件。 ——水系。河湖众多，水网密布，河道(湖泊)总面积642.7平方公里。河网大多数属于黄浦江水系，主要有黄浦江及其支流苏州河、川杨河、淀浦河等。黄浦江全长113公里，流经市区，江道宽度300～770米，平均360米。苏州河上海境内段长54公里，河道平均宽度45米。最大的湖泊为淀山湖，面积62平方公里，其中本市区域内面积47.5平方公里。