物业管理在房地产中的作用
北京工业大学耿丹学院毕业设计（论文）
题目：物业管理在房地产中的作用
姓名许国辉
系名经管系
专业工程管理
指导教师刘军
日期
年月日
诚信承诺
本人许国辉声明，本论文及其研究工作是由本人在导师指导下独立完成，论文所利用的一切资料均符合论文著作要求，且在参考文献中列出。
签名：学生签名日期： 2009年10月
摘要
(单击此处键入摘要内容)×××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××。
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关键词：×××；××××；×××（关键词应隔行顶格书写，用分号隔开，3-7个）
注：1. 摘要是论文内容的简要陈述，主要说明本论文主要阐述的内容，应包括本论文的基本研究内容、研究方法、创造性成果及其理论与实际意义。摘要中不宜使用公式、图表，不标注引用文献编号。避免将摘要写成目录式的内容介绍，字数一般为400字左右
2.“摘要”之间空两格，采用小二号字、黑体、居中，行间距为多倍2.41，段前段后0.5行；摘要内容采用小四号宋体，1.5倍行间距，段前段后0.5行
Abstract
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Key Words：×××；×××；×××
注：英文摘要内容采用小四号Times New Roman字体，1.5倍行间距，段前段后0.5行
第一章物业管理概念及特征
第一节物业管理概念
1.1.1 由来
房子是人类生活与生产经营的基本物质资料，随着社会化大生产和资源配置的需要单一的权式房地产形式已经不再适用经济社会发展的要求，特别是近代科学技术的进步和为节约社会物质资源和改善人类生活条件赋予建筑丰富的形式。物质状态的变化必然导致产权所有关系的变化。房子的产权已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化。因此，传统的房屋管理模式不能适应房地产物质形态和权属装空的改变。-----即产生物业管理。随着现代市场经济体制的逐步确立，更加推动物业管理行业发展，并在发展中不断充实和完善。
1.1.2概念
物业管理（property man agement）是受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
对于房屋建筑的管理业主可自己进行管理，但从实际情况来看业主可以通过选聘物业管理企业进行管理或将不同的服务内容委托给不同的专业公司进行管理往往取得更满意的效果。
物业管理也有狭义和广义之分。狭义上的物业管理主要是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、养护、管理、对相关区域内的环境卫生和秩序进行围护。广义上的物业管理还包括业主共同管理的过程以及委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。
第二节物业管理特征
1.2.1切入角度 4 物业管理产生背景（什么样的环境赋予什么特征）
橘生淮南则为橘，橘生淮北则为枳。事物的特征全是由环境决定，社会化、市场化、专业化是物业管理的三个基本特征。
1.2.2切入角度 5 物业管理特征
特征分析
长期的计划经济体系使我国一直采取福利型的房屋行政管理制度，建设、分配、管理都由国家和国有企业管理，这种模式符合当时的社会背景和住房制度的要求根本上是符合整个当时社会生产力。
1.2.3新时期我国的物业管理特征
社会化：是指摆脱自检自管的分散化管理体制，与产权多元化格局相适应的管理。产权单位产权人通过业主大会来进行物业管理企业的选聘并委托。
市场化：是其最突出特点，有偿服务等价交换是其基本原则。
专业化：签订合同后为围绕业主要求体现业主意志去实施专业化的管理所要求的专业化的人员配备、科学的管理规范、合理的工作流程以及先进的维修养护技术。
第二章我国物业管理的产生与发展
第一节产生与发展
2.1.1 产生
物业管理起源于19世纪60年代的英国。当时正值资本主义上升时期，在城市化迅猛发展的形势下，大量农村人口涌入城市，但城市房屋跟不上人口的激增，造成严重的房荒。由于当时房屋管理混乱居住环境恶劣，引起大量事端。一名叫奥克维亚希尔的女士在其名下出租的房屋制定一套行之有效的管理办法，引起并要求租户严格遵守。奥克希亚女士实施规范的物业管理规范后，住房秩序和居住环境有了明显改善，社会其他人士也纷纷效仿，并取得政府关注。随后英国还成立了非营利性行业组织-皇家屋宇特许经理协会，以英国为起源地，在一个多世纪里，物业管理在世界各地逐渐推行起来。1
我国物业管理产生于本世纪80年代初。以广州、深圳为代表的一些南方沿海城市，在借鉴和吸收香港房屋管理的经验基础上，建立了以住宅售后管理为主的我国物业管理的最初模式。在以后的十几年中，这种模式扩展到全国，并成为我国住宅使用期管理的新型模式。然而，物业管理在我国的开展还处于初级阶段。引自百度知道
2.1.2 发展
物业管理是对城市管理体制、房地产管理体制的重大改革，是一种与房地产综合开发，与现代化生产方式相配套的综合性管理；是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局后与之相衔接的统一管理；是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化、的管理。按照社会产业部门划分的标准，物业管理属于第三产业。1
我国物业管理的发展是随着住房制度改革和城市化进程共同推进的。它是一门发展程度相对滞后的学科，是随着房地产行业的复苏和振兴以及房地产市场的建立和发展而生的。2
物业管理产生于本世纪80年代初。以广州、深圳为代表的一些南方沿海城市，在借鉴和吸收香港房屋管理的经验基础上，建立了以住宅售后管理为主的我国物业管理的最初模式。在以后的十几年中，这种模式扩展到全国，并成为我国住宅使用期管理的新型模式。然而，物业管理在我国的开展还处于初级阶段。引自百度知道
事实证明对物业管理概念理解的狭义化和服务水平的低层次化是影响我国物业管理行业发展的主要因素同国外相比明显缺乏竞争力。
随着经济的发展和社会的要求，新时代的物业管理要求不断完善管理理念和管理方法，并有效将理论与实际相结合，结合可续发展观向传统理论不断发出挑战
在经济全球化的背景下，应有效利用国外资源，不断与国际接轨，借鉴国外物业管理运营方式来实现经营的国际化和公平的市场竞争。
从目前状况看，行业升级是市场发展的必然和趋势。建立房地产消费理论的指导思想，做到专业化，根本目的是使物业保值增值并降低自身成本并。
提高认识，把物业管理提高到城市管理的重要位置。作为城市管理的一部分，政府应加大对物业管理工作的重视和支持，推进物业管理工作的不断深入、规范和完善。
政府应明确物业管理行业主管部门的职能，明确相关管理部门的责、权、利关系。同时，切实履行好管理职责，加大对相关物业管理部门的协调力度，形成物业管理中的统一步调；加大对物业管理的监督、督查力度，促使物业管理企业提供质价相称的服务；加大宣传力度，让广大居民熟悉物业管理，理解物业管理，接受和支持物业管理。
引入竞争机制，发展规模经营，培育健康有序的物业管理市场。推行招投标制，用经济规律来规范和约束物业管理企业的行为。要引导物业管理走规模经营之路，降低运营成本。
坚持要增加物业管理的自身造血功能，扩展服务领域，建立以业养业的良性经济运行机制。物业管理企业必须实行经济核算，寻求合理利润，保持自身资产的增值与扩大再生产。要以小区为依托，以便民为宗旨开展多种经营和有偿服务，增加收入。政府应在资金和政策上对物业管理单位进行必要的扶持。
第二节物业管理在经济中的地位与作用
2.2.1物业管理在经济中的地位与作用
首先物业管理公司在与社会经济交往中有诸多方面的关系。它是一门多方面的综合服务行业，这些关系主要有行政属地管理的关系，行政与经济、科教混合的关系大到与交通、环境、卫生、市政、园林、教育、水电煤等配套部门的关系小至与街道、居委会、派出所的关系等。关系不协调，已经成为物业管理，尤其是住宅小区物业管理中最令人头痛的问题。
房子是固定资产，属于资产的范畴便具有资产的特性。怎样使资产保值、增值，是物业管理要解决的问题。对不动产的物业管理，住宅区、写字楼及楼盘的业主委托专业机构管理，是最典型的资产管理。
将物业管理上升为资产管理来理解，能从思想上改变人们长期以来的看法。使资产保值增值，要通过复杂的资本运作。房子是资本，物业管理便是是运作资本。增强其流动性，不断创造新的价值增长点。
近几年中国房地产的火热形式，相信物业管理作为其后续产业，在问题中必将不断走向成熟。随着物业服务企业的成熟，房地产市场成熟的、开发商成熟的、业主的成熟再加上政府的引导，物业管理市场的成熟会逐步实现。
物业管理服务行业在国民经济中占有重要地位，同时也在国民经济中发挥着重要作用。它主要表现在以下几个方面:
（一）吸纳了大量的劳动力。目前深圳市有各类物业管理管理从业企业（部门）约1200家，行业的人数约30万人左右，占产业工人总数的20％以上。
（二）提供了大量的就业岗位。物业管理的行业却由于其自身的行业特点，吸纳了大量的年龄较大、文化较低的劳动力，为相对弱势的群体提供了大量的就业岗位和机会。
（三）为保持经济持续增长发挥了重要作用。物业管理行业在经济不景气时，所受到的冲击和影响相对较小。香港政府过去20年对物业管理服务行业并不重视，认为物业管理服务行业并无举足轻重的作用。亚洲金融危机后，香港政府才看到物业管理行业在提供就业岗位，维持税收，保持经济增长，保持社会稳定等方面发挥的重要作用，才加以重视和扶持。
（四）对改善人民群众工作、生活环境发挥了重要作用。不管是经商、办公、生产、生活，都离不开一个良好的环境。
（五）投资少、见效快、收益大。先期投入较少，主要是一些办公费和人工费。只要有物业管理服务资源，当月开办，当月就能见效，是一个相对投入少收益大的产业。
（六）物业管理服务行业是一个关联度大的产业。物业管理服务产业的发展，可以带动生态（绿化、美化环境）、环保（清洁卫生、垃圾处理）、教育（社区教育、终身教育）、医疗（社区医疗服务、老年人保健）、社区文化、社区综合服务等相关行业、相关产业的发展和进步。4
2.2.2以深圳为例列举物业管理行业在国民经济中的地位
随着人均国民生产总值的增长，人们的社会需求由低层次向高层次发展，引起社会需求的变化，促使食品的收入弹性逐渐下降，而工业消费品和服务的收入弹性逐渐增加，这就必然带来三次产业结构的顺序演变。在西方经济发达国家第三产业的产值已占整个国内生产总值的60％以上。3深圳是国内经济发展较快，人均收入较高的城市之一。以深圳为例：目前深圳市有各类物业管理服务从业企业（部门）约1200家。每个企业（部门）按平均管理15万平方米计算，物业管理面积约2亿平方米左右，物业管理覆盖率在70％以上。以收入计算，平均每平方米40元计（包括商业用房、写字楼在内；收入含租赁费、管理费、停车费、专项维修费、中央空调费、代收的水电费和其它费用在内），一年的产值最少应在100亿元以上，约占深圳生产总值的近5％左右。3从行业角度讲，物业管理与酒店管理是一对孪生兄弟，以香港为例：香港物业管理行业初创时期，物业管理以从业人员50%是从酒店管理公司转行过来的；据媒体披露，国外一些国际知名酒店管理公司，已看好我国的高档写字楼、高档住宅区、购物中心等物业，借中国入世这一契机大举进入中国市场，可见物业管理行业与酒店管理行业的血缘关系。从其服务性质讲是相同的；不同的是酒店物业管理服务将个性化服务（清洁卫生、专项服务）延伸至房间；而一般的物业管理服务只限于物业的公共区域。严格意义上讲，酒店管理服务也是一种物业管理服务，属物业管理服务范畴。只不过是在服务对象和服务形式上有所差别。现在推出的酒店式公寓、酒店式写字楼，在管理服务上与酒店管理服务有什么本质上的区别？我国现代酒店管理产业已有百年以上的历史，而现代物业管理产业却只有十来年的历史（从全国角度上讲），所以认识上要有一个过程。如果这一观点能够成立的话，那么深圳市的物业管理服务所创造的产值，应占深圳市国内生产总值的10%以上。按支柱产业确定的基准，工业支柱产业通常要占工业总产值的8％左右。参照这一标准，深圳物业管理服务行业完全称得上是支柱产业。支柱产业，是指构成产业结构主干的产业。可见物业管理服务行业在国民经济中所占的重要地位！3
第三章物业管理与房地产经营的关系
第一节物业管理的服务的特点和内容
3.1.1 物业的服务特点
物业一词源于英文“property”和“estate”含义是指一定范围内以建筑物形式存在的不动产。广义上的物业是与房地产是同一概念，其中尤其特别是指使用中或可以投入使用的各类建筑物及配套设施配套设备等。房屋可以是写字楼、商场、酒店、别墅、仓库厂房；配套设备可以是机械设备、公共设施、基础建设、场地、道路等。狭义上的物业则是指专门的机构。按照国家的法律法规成立、接受业主用户的委托、按照合同契约收取一定费用并提供相关服务的行业。
物业管理属于第三产业—服务业，是集管理服务经营于一体的有偿劳动。总体概括为以下几个突出特征
A 业主与物业管理企业是委托与被委托关系，以合同形式来确定双方的权利和责任。
B 物业管理是运用经济手段来管理物业，是商业的运作行为。
C物业管理的目的是充分发挥物业的使用价值和经济价值，使建筑物保值增值，取得最佳经济效益和社会效益。
D物业管理中的服务标的是物业，服务对象是业主、委托人。
E 物业管理过程必遵循国家相关的法律法规。
物业管理应以服务为宗旨，以经营为手段，以市场为导向，以效益为目的。要在物业管理过程突出中强调服务，服务的本质是提供管理；要在经营过程中实施有偿服务，通过树立良好的形象及信誉有利于市场的认可，从而带动业务的增长。遵循市场公平竞争规则，锻炼专业化队伍培养专业素质，有效提高自身竞争力。要提出在遵循法律法规下追求效益的最大化，运用新的科学技术和建立高效的管理模式达到最终目的。
物业管理的具体目标是营造有序的市场环境，使物业管理的多个主体均能充分发挥作用，运行机制不断提高物业管理水平。创造一个安全的工作环境，提供舒适的生活氛围。随着社会的发展，物业管理应努力打造一个现代人理想的居住环境。提高服务价值。良好的物业可以使放自己设备，处于完好的状态和正常的运行，以降低损耗来增加其使用价值。聊好的物业还可以提高开发商的声誉，树立开发商在公众中的形象，有利于售后工作的顺利展开。
3.1.2 物业管理的内容
物业管理本身是将房子作为耐用消费品进入长期消费过程的一种管理。由于房屋作为物质在消费领域的消费性质不同，它既可以充当生产资料也可充当消费资料。
以生产生活资料为主的服务管理主要包括产权管理，房屋建筑及其附属构筑物的管理，设备与设施的管理，保安与消防管理，环境卫生与绿地管理。
房地产与地产的产权、房屋产权管理，是在明确房屋的产权和产权取得方式的情况下，对房屋及其附属设施的所有权、使用权进行登记、审查、确认等方面的服务与管理。
房屋建筑及其附属构筑物的管理通常称为物业管理中的主业管理，是物业管理的基础性管理。他包括对房子的保养、维护、修缮及局部改扩建，使之保持原貌和良好的可持续使用的服务与管理。
设备和设施的管理通常是物业管理的核心。它包括对所辖各类基础设施、给排水、供电、供暖、通信、燃料、动力设备的保养、检修，使之保持正常运行。
安保及消防管理是关系到人民生命财产和城市社区长治久安的管理。它包括对各类安全消防设备、设施、治安的服务与管理。
环境、卫生与绿地的管理是物业管理的“门面”管理。提供舒适、温馨的居住环境会达到赏心悦目的目的。
物业管理的上述内容，处于生活资料为主的专项服务与管理外，无一不是社区基层党政组织统一部署相结合、相联系的管理。在围护社会的长治久安与精神文明建设方面具有很实际的意义。
第二节房地产经营中物业管理的具体作用
物业管理是以经极为手段，从事对物业的使用、保养、维修、经营和提供服务，使房子发挥最大效益的一种管理，它同物业的投资决策、规划设计、工程建设、房屋营销等阶段有着密不可分的联系。
物业管理应追求全过程最佳效益的现代化管理模式，在建筑物的规划、设计阶段就应考虑建成后的使用和需求，要有一定的超前性，才能做好物业工作。因为物业管理是种对建筑物的全过程管理，首要环节即是前期的评估。
3.2.1 物业管理的具体作用
前期的物业管理对房地产经营过程中具有很实在的意义。房子盖得好不一定卖的好，卖得好不一定得到好的口碑。这些繁杂的工作都需要有优秀的物业公司来协调配合房地产公司进行解决。因此物业管理还具有很强的必要性。
在美国，经历六十多年的市场化运作，物业管理行业已变得十分成熟，大多数企业可以为客户办理提供租赁、估价、交易、咨询等服务。注册物业经理的职责首先是要保障管理物业的租售，在此基础上做好物业维护工作。在他们看来，优秀的物业管理可以为业主、租户、提供良好工作、生活环境，而更重要的作用在于使物业的经济效益经济效益的到充分发挥。
介绍几家著名物业管理公司从物业公司的角度用具体实例和主营业务来说明具体举例说明房地产经营中物业管理的作用
第一太平戴维斯.pdf
Savills 是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。1855 年创立，具有悠久的历史传统与超群的增长态势。目前已在美洲、欧洲、亚太、非洲和中东各地设立了200家办事处及联营机构。
拥有丰富而独到的行业知识与创业经验，目的在于为客户提供了最优质、最广泛的房地产专业建议。Savills 选择专注于特定客户群，与客户同心同Savills 是优质服务与优质品牌的代名词，始终以长远眼光投资于房地产及战略关系。
自20世纪80年代后期进入中国市场，第一太平戴维斯通过为客户提供创新的解决方案迅速成为房地产行业中的领先者。通过在中国几个重点城市（上海，北京，深圳，广州，杭州，成都，天津，大连，重庆，沈阳，厦门及台湾）建立的办事网络，及有着3000名掌握着丰富经验及知识的员工作为坚强后盾，第一太平戴维斯为开发商，业主，租户，和投资商提供了综合性的、高质量的顾问服务及地产服务。
业务范围
中介代理估价/评估研究及开发顾问建筑服务及项目管理物业，资产，租赁和设施管理投资商，业主及租户顾问服务
所拥有客户
第一太平戴维斯的主有客户有：摩根斯坦利，嘉华集团（香港），世茂集团（上海），新晨集团，BP石油，资生堂，索尼，欧姆隆，富士通，汇丰银行，渣打银行，花旗银行，恒生银行，东亚银行，三菱东京银行, 英特尔，通用电气，路透，新世界地产，明宇东方国际社区（四川南充），凯德置地，新鸿基地产，上海实业，东方海外集团，ING集团，美林，Taubman集团，瑞士信贷，高盛，摩根大通，麦格里，汉斯，德意志银行，广州富力集团，凯雷投资集团，永龙集团，吉宝置业，新加坡星狮集团。
大众-奥迪
挑战
大众-奥迪决定将其亚洲总部搬到中国北京，办公面积扩租对于客户非常重要。随着公司新部门的设立，扩租3,000平方米是当务之急。
根据现有租赁合约租期之约定，当前办公物业不能提供适宜的空间面积供客户扩租，显然，客户的选择是在目前租约楼盘内续租并寻找新的扩租面积或公司整体搬迁至新的楼盘。
策略
通过确定公司的整体运作需求，结合与员工的沟通意见，从而制定相应的市场策略。很明显，新办公室应尽可能靠近现在的办公地点（国贸中心）能够提供相同条件的办公配套设施。从多个楼盘备选方案中筛选出3个最适合租户需要的楼盘。从而开展与这三个潜在推荐楼盘的租赁谈判。
业绩
在综合考虑大众-奥迪公司形象的前提下，我们很快能够确定位于甲级写字楼嘉里中心内的3,000平方米的办公面积。此备选方案无论从地理位置及所提供的市场价格上都具有优势及吸引力。通过制定当前租约之续租条件，我们可以确保无论Audi公司下一步策略是什么，他们都能够对备选方案作出最终的决定。
上海嘉华中心
嘉华中心位于上海最繁华的淮海中路商业核心地段，由一幢45层高的纯办公楼及商业辅楼组成，主楼总高度163米，提供逾63,000平方米国际甲级办公空间，为今日国际知名服务企业不二之选。商业辅楼共提供7,700多平方米的完善商务配套设施。
挑战
嘉华中心在进行租赁工作的同时也面对着拥有同等楼宇品质的世纪商贸广场及都市总部大楼的威胁。此外，嘉华中心所处的区域也并非淮海中路传统写字楼聚集区域。这些对本项目的营销工作都造成了一定的影响。
策略
根据对项目的充分理解以及对市场时机的准确捕捉，嘉华中心的租赁时间节点正确选择以及对早期预租客户的准确租金定位，对整个项目的快速去化起着相当重要的作用。在整个租赁期间，整层以及大面积知名企业成为项目的主要目标客户。杰出卓越的产品品质，国际品牌的租户构成，为嘉华中心营造了良好的市场口碑，促进项目的顺利租赁。
业绩
嘉华中心在项目竣工前就达到70%的出租率。项目开盘12月完成了95%的出租率。
美商联众公司（8,500平方米）、百威啤酒（4,000平方米）、川崎货运（2,000平方米）、雅芳（3,500平方米）等国际知名企业通过第一太平戴维斯入驻嘉华中心，成为嘉华中心的主力租户，树立项目国际化品牌租户构成。
欧姆龙
挑战
作为全球知名的自动化控制及电子设备制造厂商，欧姆龙的全球特别是中国业务急速增长，其位于上海的中国管理本部也面临人员增多、原位于汇丰大厦的办公室面积长期紧张的问题。为了解决这一问题，欧姆龙需要在有限的预算内决策在大楼内扩租或是整体搬迁到另一幢大楼，而这一决策需要在一个月内作出。
策略
第一太平戴维斯在充分深入了解了欧姆龙的现状及需求后，为其提供了全面仔细的市场分析报告，将可以作为其搬迁计划考虑的市场所有选择列入其中，并安排欧姆龙现场察看了浦东浦西现有可提供所需面积的甲级写字楼、下半年即将竣工验收的新楼盘，并对每个可能的目标进行了完善的数据分析，最后将目标锁定在2005年6月竣工交付的汇亚大厦上。通过业主对RFP的最终回复，针对搬迁至汇亚大厦VS在汇丰大厦扩租两种方案，我们作了包括租金、管理费、车位、通讯费、装修费等各种费用包含在内的财务分析及未来三年的现金流分析。
业绩
在客观而充实的数据分析基础上，搬迁方案所具有的优越性一目了然，从而欧姆龙最终定下搬迁的决策，刚好在回复汇丰大厦是否续租的截止时间之前。而第一太平戴维斯所协助其取得的租赁条件，从租金、扩租、续租到租期内所享有的权利等整个租赁条款都保障了欧姆龙的长期营业计划。
戴德梁行
戴德梁行是国际房地产顾问“五大行”之一，在全球45个国家200间分公司共有
11,000余名员工为客户提供跨国房地产服务。凭借其驻各地专业人员组成的跨国网络及其对当地市场的透彻认识，戴德梁行为客户提供一贯高水平的一站式房地产咨询及顾问服务。
公司成立背景
DTZ戴德梁行为世界顶尖的物业顾问之一，深远悠久的历史。公司的成立可追索至一七八四年，当时，其中一家参与合资组成DTZ的 Chesshire Gibson 公司于英国伯明翰正式开业。
DTZ戴德梁行，在43个国家148个城市为客户提供服务，旗下房地产专才超过10.000人。在大中华区，DTZ戴德梁行：是最大、历史最悠久的房地产顾问公司、是第一家，也是唯一的一家获得“国家A级估价执业资格证”（资格证号：C-000630）的公司、业务网路覆盖超过120个城市，大中华地区业务网络覆盖18个城市，包括北京、成都、重庆、大连、广州、杭州、南京、青岛、上海、沈阳、天津、武汉、厦门、西安，长沙以及香港和台北。成为大中华地区最具规模的国际房地产顾问公司。
戴德梁行业务范围
戴德梁行的全球地产专业服务范围包括：环球企业服务、研究及顾问、物业管理、酒店管理和顾问服务、设施管理、估价及顾问、物业投资、写字楼代理、商铺顾问及代理服务、工业房地产投资服务、住宅服务、建筑顾问。
商铺代理及顾问
商铺部为具有丰富中国大陆项目操作经验及国际网络支持之专业团队。我们拥有丰富的高端客户资源和稳定的战略合作关系，随时掌握最新国际商业流行趋
势，为客户提供紧贴需求之服务。曾服务项目：东方广场、中关村广场、新东安市场、国贸中心、丰联广场、中粮广场等。
物业管理
拥有丰富的国际经验及专业的知识，为客户提供符合国际标准全方位的物业管理服务.服务范围包括：前期物业管理顾问服务、实质物业管理服务、专业及全面的培训服务、资产管理服务、工程设备维护保养服务、后期物业管理顾问服务。
研究顾问
为客户提供从投资机会到可行性研究、从市场到定位、从规划到实施的全面顾问服务，包括项目发展咨询、零售市场研究、非零售商业及住宅物业市场研究、策略策划、经济房地产研究及预测等专业内容。服务项目：北京CBD核心区、奥运村等
企业住宅服务
全面掌握最新的北京住宅市场信息，确保我们的客户得到最高水平的国际化服务，并承诺为客户赢得合理的房价和市场条件。
企业办公及项目顾问代理
企业办公服务致力于跨国企业全方位办公服务，协助企业确定其需要、建议及执行最具效益的办公策略。
评估及顾问服务
遍及中国内地120个城市，聘用全职注册中国房地产及土地估价师共42人。2004年7月1日荣获国家建设部颁发一级房地产价格评估资格。今后将在中国内地660个城市为客户提供全面全方位的专业估价及房地产顾问服务。
酒店管理顾问
服务于国际著名品牌酒店管理集团资深望重的专业人才为投资开发商提供酒店/酒店服务式公寓从前期策划、项目筹建、开业准备直至后期运营全程专业化管理及顾问服务。
中国唯一获得“一级房地产价格评估资格"的国际物业顾问公司；
首家荣获“ISO9001(2000版)认证"的国际物业顾问公司；
在欧洲权威财经杂志EUROMONEY中，获选为"2005年中国、新加坡及英国地区最佳物业顾问"；
在2003、2004、2005年中三度蝉联"金桥奖"双强:"营销代理20强、房屋中介代理20强"。戴德梁行.doc
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戴德梁行：中国楼市没有泡沫破灭迹象
作者：来源：半岛晨报2010-09-13 08:31:31
日前，国际房地产顾问“五大行”之一的戴德梁行(微博)发布了一份名为《亚太区2010 中国投资量名列前茅》的分析报告。报告指出，中国市场2009年交易量占当年亚太区总交易量的56%，而目前的调查显示，中国并没有出现人们担心的楼市泡沫破灭迹象，并且中国的投资物业市值将于2011年前登上全球次席。
投资物业市值是指商业级别物业投资的总值。2009年，在全球房地产市场投资物业市值下跌6%(按美元计算)的背景下，亚太区高达8%的增长越发引人注目。事实上，受政府财政与货币刺激措施影响，亚太市场已经连续8年实现增长，市值已首次突破3万亿美元。
报告进一步分析各国投资物业市值发现，日本、中国和澳大利亚三国之和占了亚太区投资物业总市值的81%。而中国市场成亚太区主要增长动力，以28%的涨幅名列次位。如不计中国，亚太区的增长将几乎与前一年持平。对比历史数据可以看到，中国市场在过去10年涨幅逾5倍。
房地产交易量的数据也印证了中国市场的强劲增长势头。“2009年是非比寻常的一年，亚太区交易量的56%都来自中国市场。”戴德梁行亚太区研究部表示。报告分析，近年来，中国房地产市场快速发展，渐成主要投资市场之一。中国经济的飞速增长与中国房地产市场向国内外投资者开放，是促成这一趋势的主要原因。虽然近期的交易水平因政府限制银行贷款措施出台而受到影响，但中国市场仍能从政府其他政策中获益，比如允许国内保险公司进入国内物业投资市场等。
“值得注意的是，我们的评估预测，中国不会出现债务融资缺口。”戴德梁行表示。虽然有些市场评论人士担心，中国的物业价格反映了依靠贷款支持的资产泡沫，而这种泡沫可能在短期内破灭，但戴德梁行针对中国的基础预测并未遇见这种情况。
报告以日本市场为例与中国市场投资物业市值的强劲增长做了对比。日本的增长始终缺少动力，过去10年间投资物业市值增长几乎完全停滞。日本物业市场目前总市值约为118万亿日元，与1998年的142万亿日元相比下跌17%。相反，10年前中国的投资物业市值还不足日本的10%，而现在已经逼近70%。戴德梁行预计，2012年中国的投资物业市值将为日本的110%。
结论：关系密切作用巨大
第四章我国物业行业现状与国外物业管理发展水平
对比分析
第一节我国物业行业行业现状
4.1.1 案例
深圳市某物业管理有限公司成立于1996年，在激励的竞争中认真分析自身优劣势基础上，逐步确定适合自身的经营模式并以之提高自身核心竞争力。经历十几年时间积累，这一核心优势得到进一步强化，丰富的市场经验，经营业务管理模式具有较强的生命力。
市场始终是在变换，新的问题永远是层出不穷。近几年在对外扩张的道路中，管理队伍不断扩大，一些新生代的员工在物业管理工作中缺乏责任感，表现出推脱问题责任，缺少奉献承担的工作态度。
在营销过程中只具备主动的意识，但缺乏专业方面的调查研究，在和客户交流中往往不能取得信服有力的说明，听着像空话，套话使人缺乏信任感。
在人才建设上，公司自身拥有一支配合默契的经营管理团队，而如今的物业是信息化、知识化的物业，对他们是个新的挑战。中国加入关贸总协定，在不断完善市场和国际接轨过程中，公司感受到浅说未有的机遇与挑战。物业经营管理市场庞大，需要大量的法律、估价、测量、咨询专业人才，随着海外物业公司的大举进入，公司在竞争中倍感力不从心。
分析
1 经营观念不到位。
公司应要求每一位物业管理骨干深刻理解物业经营的观念，不断迎合市场创新经营，多出好点子，针对不同客户制作项目策划。勇于承担问题责任，互相监督及时发现并解决
2 人才队伍建设滞后。
物业管理是劳动密集型产业，而物业经营是知识型、信息化产业，没有综合型人才是不能胜任未来物业管理工作的。
3 注重向专业公司学习。
多参国际范围的加交流培训活动，并应适当与外国公司建立交流业务。
4多数问题还是体现管理的不到位缺失规范性。
皮之不存毛将焉副。这些问题如不解决，会影响物业管理本身同时也会对房地产市场造成打击。
我国物业管理行业现状及其发展的探讨.pdf
第二节香港的业管理
4.2.1房屋维修、保养与管理
香港房屋委员会很注重对房子的保护修缮工作。工作内容主要分为公共村屋、居屋、私人楼宇和其他楼宇。
公共村屋的保养修缮是一项繁杂的工作。每年要处理的保养工程多达20万件，其中属于经常性养护和维修的就占总数的九成以上，而费用仅占全港养护维修总费用的一成。工作内容多数为疏通下水道，修理破裂上水管道，修理平顶漏水和损坏玻璃。
各村屋的管理处人员具体负责经常性的维护，这些人员必须接受若干工程技术的专
业培训，才能处理现场发生的任何问题情况。
“居屋“计划是本港负责营建的大型综合开发居住小区，由香港房屋总署负责具体统一修缮、维护、保养等工作。管理模式与公共村屋管理相类似。
在对待私人楼宇管理上，政府持尊重业主自治、推动产业发展的原则，引到业主成立群众性社会组织，办理注册成为社团法人，自我管理；也可委托专业物业公司进行管理。
商业楼宇、宾馆，工业大厦等需要高品质的物业管理。多以委托专业化物业经营管理公司为主。
可以看出，根据定位不同，物业管理方式也有多样性。
香港的楼宇屋村管理水平较高，很大程度上由于管理人员具有较高的自身素质，这就要归功于培训工作的重视和一套严密的培训制度。培训课程主要分为基层管理人员、护卫员培训课程、初级管理层员工培训课程、中高级管理阶层员工培训课程、高级及行政阶层管理职员培训课程。这些都要得益于与专业院校的合作。
第三节日本新加坡的物业管理
4.3.1
二次大战结束后，日本作为战败国，由美国对其进行管理，着一期间，日本吸取了很多西方工业文明的果实。日本自身真正以上的物业管理开始于二十世纪六十年代，即日本第一座高层楼宇--日本东京大楼，委托给日本物业管理公司管理。
1重视发挥行业协会的作用。日本有多个物业管理业协会，各协会积极依靠会员单位相互协作，进行物业管理系统、管理技术等的调查研究，推进管理运作规范化。此外，各协会还接受政府和企业的委托进行调研活动，为政府、企业提供信息资料、决策依据以及组织行业内的竞技会。
2 重视物业管理的超前介入。日本政府规定在房屋销售时，一定要确定物业管理单位。实际上，物业管理公司在房屋设计、规划阶段已介入，它们从管理的角度对规划、设计提出建议；房屋出售时，政府要求物业管理公司制定年的维修养护计划。物业管理的早期介入，避免了硬件不足带来的遗憾。
3 管理技术与设备先进。日本物业管理业不仅具有超前的管理意识，还具有先进的管理技术与设备。治安、清洁、中央监控等方面的设备，都达到国际水准。
4 高度重视清洁工作。日本物业管理业对于清扫保洁工作给予了高度重视。政府规定清洁人员必须持证上岗。
5 重视各类人员的培训。在日本，各协会都有培训中心，有专职教师和专门教材。一些大的物业管理公司也建立了自己的培训中心，对清洁、消防、设备等人员进行不同
的培训。在培训过程中，注意理论与实践相结合，使管理人员和操作人员能把培训内容很快应用到实际工作中。
4.3.2
新加坡物业管理
新加坡是一个地理狭小人员众多个国家。600平方千米的土地上集中了300万人口，土地资源极其有限。独立之时严重房荒，半数的人家住在棚户区中。而如今九成左右的公民住在65万单位的组屋内，市中心均已改造，人均居住面积是香港的两倍，居亚洲之首。
新加坡是个资本主义国家，但却没有把土地私有化，而是把大部分国民的业权控制在国家手里。这是基于新加坡是个较小的城市国家，土地发展潜力有限，国家把住宅以分屋形式租售给国民，并加强物业管理，既受国民欢迎，又有利于国家对土地的管理，为旧区重建和新区开发提高了自由度。这样，虽然新加坡人口不断增加，但却无人口拥挤现象，举国处处皆见绿草鲜花，人民安居乐业。
致谢
注：
本部分应对导师和给予指导或协助完成学位论文工作的组织和个人表示感谢，对课题给予资助者应予感谢。内容应简洁明了、实事求是。
浅说房地产开发和物业管理的关系
浅说房地产开发和物业管理的关系 浅说房地产开发和物业管理的关系提要：物业管理“服务性”的性质决定其目前经营方针是“保本微利，服务社会”，不能以牟取高额利润为目的，是许多物业管理企业处于微利亏本状态 浅说房地产开发和物业管理的关系 相互依赖、共存共荣的“母子关系” 论房地产开发与物业管理的关系物业管理不仅作为房地产市场的消费环节，而且更重要的是房地产开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式。可以说，两者是一种相互依赖、共存共荣的“母子关系”。 物业管理行业对房地产开发企业的依赖性。 作为从房地产行业派生出来的“下游”产业，物业管理与房地产开发有着千丝万缕的密切联系。广深两地80%以上的物业管理公司是房地产开发商下属的二级子公司，全国三大物业管理品牌中海、万科、金地，都是房地产开发企业的下属的二级子公司。 销售房屋不同于一般商品的销售，良好的售后服务不亚于房屋本身，房屋的售后服务实际就是物业管理。由于我国物业管理起步不久，专业化、市场化经营尚未成熟，物业管
理企业与开发企业这种“儿子为父亲”打工的关系将在一定时间内存在。因此，房产开发企业把宣传企业理念、塑造企业形象的突破点定在物业管理上是一种明智之举。 物业管理“服务性”的性质决定其目前经营方针是“保本微利，服务社会”，不能以牟取高额利润为目的，是许多物业管理企业处于微利亏本状态。没有资金，谈何经营、服务？从现在先进的物业管理企业中我们发现，规模越大，管辖物业越多的企业，其获利越丰。因此，物业管理企业只有创立名牌，运用名牌优势扩大经营服务范围，形成规模效应，才能充分利用人力、物力资源，降低成本，使企业获得可观效益，为其生存提高保障。 ２００２年被称为京城房地产的服务年，而服务二字最核心的体现应该在物业管理上。物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作，物业管理的好坏直接影响到业主生活品质的高低。 物业管理与项目是直接挂钩的，目前，京城几个较为著名的项目物业也不错。不妨看一下他们的管理模式。在业界万科的物业管理是久负盛名的。万科物业不单有直接操作经验、市场经验，而且由于它是在深圳起步，还有很好的涉外经验，所以万科物业很早就已提出无人管理模式。虽然看不到管理者，但万科的服务无处不在。而在北京、上海，由于万科拿到的几乎都是城郊的地块，搞好物业管理势在必行，
物业管理对房地产经营的影响只是分享
1、房地产物业管理的概念 物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 物业管理作为房地产业延伸出的新行业，作为房地产消费环节的主要管理活动，与房地产开发建设有着互动互进的关系。它实际上是房地产开发的延续与完善，在房地产开发建设、流通、消费使用的全过程中，起着至关重要的作用。 2、国内的物业管理的发展 近几十年来，我国的物业管理基本上是由各单位的行政部门或地方政府的房管部门来进行的，并没有形成现代服务业意义上的物业管理体系。80年代后，改革开放的大环境使国外先进的物业管理经验得以在我国引进和传播。广东、上海及北京等地房地产业的有识之士在学习国外经验的同时，又结合国内的实际情况进行了探索，正在尝试建立具有中国特点的物业管理事业。 从我国房地产业的发展趋势看，专业性物业管理公司的出现具有重大意义。原各物业机构大而全、小而全的管理格局将逐渐被所有权与经营权的分离，配套服务诸如专项维修、清洁、保安等工作由相应的专业公司承担的新格局所取代。根据西方国家的经验，房地产开发商和物业主可以聘请专业公司，通过委托契约和必要的财务监督来实现自己的经济目标，以避免造成人力、物力、财力上的浪费，减少因专业管理经验欠缺所可能造成的损失。 作为现代服务业的一个门类，目前我国的物业管理事业尚处于探索初创阶段。随着市场经济改革的推进和房地产业的规范发展，物业管理的重要性将日益显现出来，物业管理也将成为我国21世纪具有较大影响和广阔前景的新兴行业。 3、房地产的主要内容 物业管理总的来说是服务性行业，其目标是为用户提供完善的服务，服务内容还可以根据用户的需求而加以调整。具体的工作内容一般包括如下几个方面：1）房屋的经常维修，提高物业的价值。应经常维修管理和保养，使建筑物始终处于完好的使用状态，包括建筑物外型不会因日久失修而残破，影响观感，杜绝一切人为的外型破坏，保持其完整;建筑物内部的水、电、暖、卫、气更要运行畅通，不致使物业价值下降。 2）设备的正常运行，努力避免事故。物业管理应尽量方便用户，使用户不会因电梯中途停运、照明中途停电而烦恼。要求各项公用设施正常运行，避免因突然损坏而给用户带来不便。 3）资金的合理运用，切实做好收支平衡。特别是来自用户的管理费收入，
房地产开发经营过程中物业管理意义
房地产开发经营过程中物业管理意义 浅述房地产开发经营过程中的物业管理意义 在我国,房地产开发最早出现在上世纪八十年代的深圳特区；九十年代初开始在全国普遍展开；真正的快速发展时期是在九十年代后期。直到目前全国各地的房地产开发仍蓬勃发展，其发展速度及规模已使房地产行业成为了国民经济的支柱产业之一。 作为房地产行业产业链的末端，物业管理行业也随着房地产业的发展而发展。在房地产开发初期，物业管理作为一个行业不是独立存在的，而是作为房地产开发的一个后勤部门，其职能主要是为房地产开发服务，大部分物管企业是属于房地产企业的二级机构，这决定了物业管理在这个阶段是从属于房地产开发的。在房地产快速发展时期，经过实践证明，物业管理与房地产开发是一个产业链中不同的环节，是两个关系密切、分工合作的行业，在这个阶段，物业管理作为一个新兴的、朝阳的行业，快速发展起来，与房地产行业相比，更有发展的潜力。可以预见物业管理无论在房地产开发的前期项目定位、规划设计，还是在施工建设、交房入住、品牌支撑等方面，都将扮演越来越重要的角色，对房地产开发的影响力也会越来越大，社会及房地产开发商也将越来越重视物业管理的作用。 房地产开发过程一般分为八个步骤、四个阶段： 八个步骤：投资机会寻找、投资机会筛选、可行性方案研究、获取土地使用证、规划设计与方案报批，签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。 四个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段。 根据房地产的开发过程，物业管理的介入可分为三个阶段： 一、项目前期定位及规划设计阶段 在房地产项目开发的开始，一般在投资机会寻找与筛选的过程中，就必须考虑后期的使用问题。对某个具体的地块，其周边的市政基础设施配套、生活商业配套等，都可以很直观、直接的了解到，如果不具备基本条件，这个项目的风险会比较大。如果有了一定的基本条件，就要进行项目的可行性研究。在这个时候围绕着项目，要对许多情况条件具体化、量化，特别是可能会影响以后的生活使用的一些方面，一定要提前考虑到。在项目整体定位后，也要进行物业管理总定位，要确定与项目定位相适应的、同标准的物管方案；并在项目规划设计阶段，本着人性化、合理、节约原则，在基础设施设备、生活配套等方面提供具体的意见和看法。有许多都是细节的问题，虽不至于影响到整个项目，但都是房地产开发企业水平高低的具体表现。 （一）公共区域方面 这方面主要考虑交通系统、停车系统、公共活动场所的设置合理性。 1、公共区域停车及交通问题：区域内的交通系统必须与停车系统相配合，尽量争取人车分离，这在高层建筑有地下车库的小区比较好解决；在多层住宅地面停车为主的小区会有一些难度。另外，宅间有停车位设计时一定要留够位置，不要让车辆停放时很麻烦，进出不方便。再者，无论是商业物业、住宅物业在停车位设计时，一定要考虑配置的数量，原先一般住宅小区户数与车位比例大约在1：0.3就可以了；但随着人们收入的增加，购买力的增强，私人拥有小汽车的数量越来越多。新开发的项目一定要留足够的停车位，一般住宅应该在1：0.5—0.6，高档住宅应该在1：0.8或者1：1。考虑到绿化面积的要求，可以将部分绿地与停车位相结合。 ２、广场问题 在大型社区，一定要设计有相对比较大一些的空间，像10万㎡的住宅小区，应有一个最少1000㎡的广场，这样在业主入住以后，有一个集中的休闲活动场所，可以组织丰富的社区文化娱乐活动。同时，也提高了整个小区的品位。
物业管理与房地产开发
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 物业管理与房地产开发 第一节房地产经营 一、房地产与房地产业 (一)房地产的含义 房地产是房产与地产的合称，是房屋与土地在经济方面的商品体现。房屋和土地反映物质的属性和形态，而房产与地产则体现商品形式的价格。因此，在生活资料方面，房产与地产属于财产范畴；在生产经营资料方面，房产与地产属于资产范畴。 在实际生活中，讲到房地产，一般均指房屋建筑和建筑地块所组成的有机整体。习惯上也不把房地产与房屋、土地作严格的区分。房地产即房屋与土地。房屋与土地不可移动，一般又称之为不动产。但这只是不动产概念的狭义解释或通俗解释，广义概念的不动产还包括水坝、地下工程、港口等其他建筑。 房地产是市场经济条件下最重要的财产形式之一，它在社会经济生活中的地位越来越突出。尤其在人类社会生活向城市形式集约化发展的今天，房地产已不仅仅只具有作为人们生产、居住、服务等活动场所的意义，而是逐步成为现代社会经济大系统的有机组成部分。 (二)城市房屋 按用途分，城市用房一般可分为六大类： 1.住宅 住宅是最重要的生活资料，是人们从事一切社会、经济、文化活动的最基本的物质前提。住宅不仅是现代社会最必要的生活资料，也是人们的享受资料和发展资料。在现代城市中，住宅一般要占城市房屋总量的一半左右。 2.生产用房 生产用房是指物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋，也是物质生产部门固定资产的重要组成部分，主要包括工业、交通运输业和建筑业等生产活动中使用 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
物业管理的房地产必要性
物业管理的房地产必要性 【摘要】房地产物业管理涉及的领域非常广，是一种集社会化和现代化的管理服务产业，是房地产综合开发大生产的生产方式、产品特性与功能相适应的后续服务产业。有效地提高房地产物业管理质量具有非常重要的作用，其不仅能够进一步协调房地产物业管理的整体功能，同时也能够更好地获得更大的经济效益以及社会效益，对于企业的发展具有非常重要的作用，因此进一步加强对其的研究非常有必要。基于此本文分析了物业管理在房地产中的必要性。 【关键词】物业管理;房地产;必要性 一、物业管理在房地产中的必要性 一是这社会的不断发展，住宅私有化和酒店大厦等物业私有化的程度也在不断的提高，人们对于物业的相关方面的要求也是越来越高，特别是专业化管理与服务方面，因此重点加强物业管理非常重要。二是社会的快速发展，人们的生活水平不断提高，对于居住的住宅小区建设要求也是越来越高，为了能够充分的发挥住宅小区的整体功能，创造一个更好的居住环境，需要不断地加强物业管理控制。三是物业管理属于房地产行业发展一个必经阶段，其主要的目的是为了提供更好的服务给人们，整个过程是需要遵循以人为本的理念。物业管理的质量好会直接吸引更多的房地产消费者，从而能够获得更大的经济效益。四是随着社会不断发展，房地产行业得到了进一步发展，产品差异也是越来越小，房地产企业必须要创建自己的品牌效应。如今对于房地
产质量的要求越来越高，购买者也会购买具有好的品牌的企业，其不仅能够给消费者带来心理满足，同时也能够提供很好的物质享受，从而能够进一步提高房地产销售量，获得更大的经济效益。 二、房地产物业管理发展现状和存在的问题 （一）我国房地产物业管理法律法规还不太健全 目前的情况来看我国物业管理发律规范中还存在着很多不足，还没有形成相对比较完善的法规体系。我国房地产物业管理发展的时间比较短，相应的规定还不太完善，所以使得整个管理过程中存在很多局限性，不能够有效地完善相关管理理论体系，从而直接影响到物业管理的质量，这对于企业的发展也会产生很大的不利影响。 （二）对房地产物业管理的认识与责任模糊 物业管理质量直接影响着城市的发展以及社会的进步，同时也对社区环境的和谐有产生很大的影响，因此也是越来越受到重视。但是目前很多房地产开发企业没有清楚的认识到物业管理的概念以及相关责任，很多的管理者文化程度相对较低，同时对于责任、义务等方面都还欠缺很多。特别是比较严重的是一些属于计划经济时期的房产管理机构将企业的品牌换了一个名字就成为了物业管理公司，其中很多的工作人员都没有受过专业的物业管理培训，从而会直接影响到物业管理过程。就目前的情况来看我国的很多物业管理公司都没有达到相关规定，其在各个方面都还存在着不足，从而都会直接影响到整个经营管理。特别是物业管理中的科学技术的应用，从而使得在建设过程中很多功能不能够得到有效的维护，埋下了很大的安全隐患换，对此需
浅谈物业管理对房地产开发的促进作用
浅谈物业管理对房地产开发的促进作用 一、物业管理已经成为房地产的销售亮点 房地产开发商通过对房地产的开发销售而获取利润，而物业销售的与物业本身的地段、设计、监理、质量、环境、价格等因素有关，但最终体现在房地产开发商和物业管理企业身上。开发商的品牌口碑是人们购买物业的信誉保证，物业管理则是人们未来生活质量的保证。购房是短暂性的行为，而住房（物业管理）是一辈子的事（故有：买房一个月，物业一辈子之说），所以物业管理对物业销售所起的作用越来越大，良好的物业管理品牌已经成为房地产开发商品牌延续和有效的传播。二、物业管理对项目可以提出优质、实用化建议 物业管理要了解业主需要的方方面面，因此。提出的物业管理的建议往往是很有价值的。因此，前期介入主要从使用者的角度为房地产开发商规划设计、设备选型等从细节上提供一些意见或建议，以便于日后的物业管理，方便业主的生活。房地产开发商聘请物业管理公司进行前期介入，完善项目的开发细节，更好满足业主生活的需要，在日趋激烈的房地产市场竞争中占领更大的市场份额。 三、物业管理是开发商品牌的延续和扩展 物业建成后，购房者对项目的设计、施工、监理的印象日趋淡化或购房者一开始就根本没考虑到这些因素，但物业管理却与房屋的存在而延续，因此，物业管理公司对项目进行良好的物业管理，促进业主与房地产开发商的沟通交流，提高项目的品牌知名度，增强房地产开发商的品牌口碑，增加房地产开发商的品牌积累。 四、物业管理对施工返修问题的有效跟进处理，减少业主对施工质量问题的不满，促进房地产交付后续工作的推行。 房产建成后，交付工作由物业服务企业配合进行承接查验工作及后续的房屋质
量返修问题，也是由物业服务企业协调业主进行报修、跟进施工方返修问题。物业服务企业作为房屋质量问题返修处理的中间衔接方，高效的跟进处理房屋质量返修问题，有效的缓解房地产开发企业与业主之间由于房屋质量返修问题所产生的矛盾。有效的促进项目小区的和谐氛围，树立小区的整体形象，进而维护房地产开发的品牌和形象。 此外，房地产开发商要做企业品牌，而不光只做项目品牌。开发商要完成项目品牌的积累后，逐步从项目品牌逐步到企业品牌的转移，形成企业的品牌形象。在物业管理宣传方面，也应该从项目品牌逐步形成物业管理公司的企业品牌，最终实现地产—物业的品牌双赢，企业品牌的形成会对一个项目的开发销售起到积极的作用。 青年人首先要树雄心，立大志，其次就要决心作一个有用的人才
中国物业管理的起源及发展
中国物业管理的起源及发展 物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生出来的产物，它作为房地产商品的消费环节，是房地产开发的延续和完善，是适应市场机制而逐步建立起来的一种综合性的经营服务方式。当它以经营、服务、管理为一体的充满生机和活力的管理方式在我国大地上一出现，就显示出蓬勃的生命力及广阔的发展前景。然而，我国现行的物业管理毕竟处于成长发展阶段，在理论和实践上还有很多问题需要研究和给予回答。作为一个关系国计民生，涉及千家万户的产业，自然备受各方关注。 一、物业和物业管理 物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。其中，“各类房屋”可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。“与之相配套的设备、设施和场地”，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院、道路。物业与房地产业既有着本质的联系，又有所不同。房地产业的概念是涵括房地产生产、流通、消费的整个过程的集合概念。物业是房地产进入消费领域的房地产产品，是其中的一个局部。物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和法律，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。 物业管理的概念包含了以下几层意思：实施物业管理的必须是具有法人资格的经政府有关部门注册认可的专业组织。物业管理组织必须按与物业业主和物业使用人签订的合同依法进行管理。物业管理的对象是物业，服务的对象是人，是以经营的手段进行管理和服务，是集管理、服务、经营为一体的有偿劳动。物业管理是一种社会化的管理活动，其最终目的是方便用户，服务于社会，实现社会效益、经济效益、环境效益的同步增长。 二、我国物业管理的由来 我国自本世纪80年代以来，伴随着改革的推进和深化，城市房地产综合开发呈狂部突进之势。建设项目之多，建设规模数量之大，建设方式之新，产权多元化格局的形成，给房地产管理带来活力的同时也带来了一系列新的问题。因此，不管是房地产管理部门直接管理的，还是单位自管的，或是街道办事处管的小区和各类房屋，都程度不同地存在着管理机构不健全、管理经费少渠道、管理工作不到位等问题。尤其是住宅小区建设，虽然居住条件和配套建设都有了明显的改善，但是由于缺乏有效管理，导致私搭乱建，垃圾随意堆放，设备残缺不全，管道不通，房屋失修失养等，使小区面貌一年新，二年旧，三年破的问题十分突出。社区管理和服务跟不上，居民意见很大，如：报纸收不到，没有医院，交通不通等。各级政府及职能部门为解决这些问题耗费大量的人力、物力、财力，年年都搞综合治理，然而，大都只是头痛医头，脚痛医脚，难以从根本上解决问题。实践证明原来那套行政性的福利型的房地产管理体制已不能适应形势发展的需要，必须对旧的管理体制从根本上进行改革。我国各地房屋管理单位、管理部门在实践中对住宅小区管理方式进行了各项有益的探索。大庆石油管理局对住宅区实行封闭管理；常州等地由街道办事处统一管理；上海的房管所积极转换机制，开展多种经营，为管理经费开辟渠道等。这些措施，虽然对保持小区的环境、改善住宅的维修和养护起到了积极作用，但没有从根本上触动住宅
房地产集团旗下物业管理业务及盈利模式精编版
房地产集团旗下物业管理业务及盈利模式 公司标准化编码 [QQX96QT-XQQB89Q8-NQQJ6Q8-MQM9N]
房地产集团旗下物业管理业务及盈利模式 ? 第一部份物业管理业务 房地产集团旗下的物业管理系统，作为房地产产业链中开发、建设、销售、售后服务的末端环节，有开发商和业主两个服务客体，相应地肩负着两个重要职能，其一是对房地产开发、建设、销售业务的支持，其二是对业主/住户提供物业管理服务。从房地产集团的生存、发展角度（或市场角度）看，服务业主的主要目的是维系客户关系、创建并维护市场品牌，同样是间接地服务于集团，因此可以得出这样的结论：对于房地产集团旗下的物业管理系统，开发公司是第一客户，业主是第二客户。服务好开发公司是房地产集团旗下的物业系统最重要的职能。 一、物业系统的定位 物业管理系统对房地产集团其价值何在 简单地说：能够发挥什么作用应该发挥什么作用 解决这个命题，将决定着集团对物业系统的整体定位，决定着如何挖掘物业系统的潜力，如何充分发挥物业系统对房地产业务的支持作用。这关系到物业系统管理机制设计、职能设置、架构搭建、人才理念、薪酬福利制度、激励机制、经营理念、服务理念等等多方面的重要内容。 物业系统能够且应该发挥的作用如下： 1、前期介入，优化产品（物业系统不仅要做管理维护者、使用人，还应发挥规划师、设计师的作用）
物业系统直接且长期接触产品使用人——业主/住户，比较了解客户对房地产产品的反馈意见，同时，物业公司作为产品的使用人对其管理、服务、使用功能是否完善有切身体会。物业系统充分介入到规划、设计、施工几个阶段，对优化产品将发挥较大的促进作用。 2、协助建设、配合销售（物业系统不仅要做建设、销售的支持，甚至直接参与建设与销售） 这是物业系统的常规工作，建设施工阶段的现场安全管理、末期的开荒清洁，销售阶段的样板房管理、售楼部、销售通道管理、人员车辆的进出管理、销售活动的现场管理等，甚至于负责园林工程施工、智能化工程施工等分项工程。 3、维系客户、推广品牌、促进销售（物业系统能且应该发挥“房地产集团企业的物业管理现象”的作用。） 简单的说就是“海尔现象”在房地产集团企业的应用。“海尔”产品的质量、技术并不一定强于对手，但公众喜欢并接受“海尔”产品，究其根源，在于公众充分信赖海尔的售后服务。房地产行业也有类似的现象出现，万科、中海、金地等知名企业都有一批“粉丝”，老业主再次置业或介绍新客户置业的比例比较高。通过老业主再次置业或介绍新客户置业，为在房地产市场疲软的情况下力争一个理想的销售业绩发挥了决定性作用，同时可节约大量的广告开支。 4、人才储备、培养基地（物业系统可作为房地产集团的人才培训、培养基地） 如今，诸多的物业管理人注入到房地产开发建设管理团队的现象并不鲜见。尤其是房地产集团，物业管理高层次人才经过多年历练已经具备房地产项目管理能力或专项工作能力等，这些人通常谙
房地产物业管理表格全套
房地产物业管理表 格全套 1
荣罡物业管理制度表格 目录 住宅小区物业管理常用表格范本1．业主档案表范本 2．业主装修申请表范本 3．临时动火作业申请表范本 4．装修施工人员临时出入许可证范本5．室内装修检查表范本 6．室内装修违规记录表范本 7．业主特约服务流水登记薄范本8．业主委托出售登记表范本 9．业主委托出租登记表范本 10．业主委托出租钥匙移交登记表范本11．租赁来电来访记录表范本12．文化活动记录表范本 13．刊物来稿记录表范本 14．管理部门值班安排表范本 2
15．巡楼记录表范本 16．投诉处理表范本 17．业主月度投诉处理清单范本18．月度回访清单范本 19．挂号邮件收发登记表范本20．挂号邮件退件登记表范本21．催款通知单范本 22．最后催款通知单范本 23．每月应收管理费明细表范本24．管理费欠费两个月业主明细表范本25．每月应收电费明细表范本26．每月应收水费明细表范本27．公共设施维修费用月度统计表范本28．停车票使用情况月统计表范本29．停车场收费每月汇总表范本30．车辆加油月记录表范本 31．保安交接班记录表范本 32．保安部重大事件总结报告范本33．停车场收费岗交接班记录表范本
34．停车场车辆状况登记表范本35．车辆收费登记表范本36．车位月保统计表范本37．楼层清洁每日检查表范本38．地面清洁每日检查表范本39．绿化苗木清单范本40．盆景清单范本 41．绿化养护记录表范本42．绿化喷药记录表范本43．绿化工具使用登记表范本44．撤出花木处理记录表范本45．绿化工程施工日记录表范本46．员工上岗证登记表范本47．员工入职登记表范本48．员工培训记录表范本49．员工离职归还物品清单范本50．员工请假单范本 51．员工考勤汇总表范本52．员工月度奖励登记表范本4
浅说房地产开发和物业管理关系
浅说房地产开发和物业管理关系 浅说房地产开发和物业管理的关系 相互依赖、共存共荣的“母子关系” 论房地产开发与物业管理的关系物业管理不仅作为房地产市场的消费环节，而且更重要的是房地产开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式。可以说，两者是一种相互依赖、共存共荣的“母子关系”。 物业管理行业对房地产开发企业的依赖性。 作为从房地产行业派生出来的“下游”产业，物业管理与房地产开发有着千丝万缕的密切联系。广深两地80%以上的物业管理公司是房地产开发商下属的二级子公司，全国三大物业管理品牌中海、万科、金地，都是房地产开发企业的下属的二级子公司。 销售房屋不同于一般商品的销售，良好的售后服务不亚于房屋本身，房屋的售后服务实际就是物业管理。由于我国物业管理起步不久，专业化、市场化经营尚未成熟，物业管理企业与开发企业这种“儿子为父亲”打工的关系将在一定时间内存在。因此，房产开发企业把宣传企业理念、塑造企业形象的突破点定在物业管理上是一种明智之举。 物业管理“服务性”的性质决定其目前经营方针是“保本微利，服务社会”，不能以牟取高额利润为目的，是许多物业管理企业处于微利亏本状态。没有资金，谈何经营、服务？从现在先进的物业管理企业中我们发现，规模越大，管辖物业越多的企业，其获利越丰。因此，物业管理企业只有创立名牌，运用名牌优势扩大经营服务范围，形成规模效应，才能充分利用人力、物力资源，降低成本，使企业获得可观效益，为其生存提高保障。 ２００２年被称为京城房地产的服务年，而服务二字最核心的体现应该在物业管理上。物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作，物业管理的好坏直接影响到业主生活品质的高低。 物业管理与项目是直接挂钩的，目前，京城几个较为著名的项目物业也不错。不妨看一下他们的管理模式。在业界万科的物业管理是久负盛名的。万科物业不单有直接操作经验、市场经验，而且由于它是在深圳起步，还有很好的涉外经验，所以万科物业很早就已提出无人管理模式。虽然看不到管理者，但万科的服务无处不在。而在北京、上海，由于万科拿到的几乎都是城郊的地块，搞好物业管理势在必行，否则项目必死无疑。所以，在北京，万科的项目还是出现了热销的场面。而万科物业也由此切得了市场上很大的一块蛋糕。 因此，名牌物业管理，已成为由长期稳定的高质量、好服务所形成的为广大消费者所喜爱并乐于接受的物业。而物业管理名牌战略就是企业为创立名牌物业管理，根据自身条件和市场及社会形势所制定的长远的、带有根本性行为的纲领或方案。它包括三方面内容：完备的企业内部管理体系，高水平、全方位的服务体系及高效的经营策略。物业管理实施名牌策略不仅是居民的需求，也是开发企业及物业管理企业自身发展的需要。 物业管理对房地产企业的促进和推动。 它在房地产开发的不同阶段、不同层面都起到不同的作用。 第一，随着房地产行业的发展，产品差异减小，服务成为房地产企业创立品牌的重要途径，优秀的物业管理成为许多房地产企业的核心竞争力。在房地产质量普遍提高的条件下，名牌的有无将成为购房者的首选，它能带给人们的物质享受和心理满足。这种美誉的广泛体验与传播，又会吸引的消费者前往购买，这就会使物业在市场中卖得快、卖得多、卖得贵。正如深圳万科房，以创立名牌物业管理作为突破口，树立良好的信誉，如今其名下的物业比同等地段、同等规格的房产卖价高出500~1000元/平方米。因此，名牌物业管理能够在提高市场覆盖率、加快资金周转、提高利润率方面，促进企业经济效益的提高。 万科集团宣称每年贴补物业3000万说明集团强调对物业公司的服务，树名牌意识。万
房地产物业管理前期全套标准范本大全
房地产物业管理标准范本大全
目录 第１章前期物业管理标准文本 01-001 物业投标书纲要标准范例01-002 前期物业管理服务合同 01-003 物业管理方案标准范例 第２章入伙管理标准文本 02-001 入伙通知 02-002 入伙须知 02-003 收楼须知 02-004 大厦入伙通知书 02-005 大厦收楼须知 02-006 验房（铺）书 02-007 房（铺）交接书 02-008 入住（租用）协议书 02-009 入户声明
02-010 入住认定书 02-011 入伙缴费通知书 02-012 委托银行代收款协议书 第３章业户管理标准文本 03-001 住宅区业主委员会章程 03-002 住宅区业主公约 03-003 业户手册 03-004 业主（住户）须知 03-005 精神文明公约 03-006 写字楼装修手册标准范例 03-007 装修工程队安全责任书 03-008 装修须知 03-009 住宅区管理费收缴协议 03-010 催缴房租通知书 03-011 住宅区房屋保修期满通知 03-012 住宅区房屋保修期满住户签认书03-013 暂停电梯服务通知 03-014 暂时关闭垃圾槽通知 03-015 外墙维修清洁通知 03-016 暂停住户煤气供应通知 03-017 暂停住户电力供应通知
第４章物业验收与接管管理标准图表 04-001 拟接物业考察表 04-002 物业统计表 04-003 房屋接管验收表 04-004 房屋接管验收遗留问题统计表 04-005 公共配套设施接管验收表 04-006 公共配套设施接管验收遗留问题统计表04-007 楼宇接管资料移交清单 第５章业户管理标准图表 05-001 住户入住管理流程 05-002 业主（住户）入住验房表 05-003 锁匙发放登记表 05-004 锁匙借还/看房登记表 05-005 业主/租户收楼登记表 05-006 入伙资料签收表 05-007 业主（住户）入住登记表 05-008 业主（住户）家庭情况登记表 05-009 房屋保修登记表 05-010 业户维修委托单 05-011 物业维修报告单
房地产开发与经营模拟试题(20200514102259)
房地产开发与经营模拟试题 一、单选题 1．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ B ）。 万元万元 Ｃ.3000万元Ｄ.4000万元 2．下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（ D ） A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为（ D ）。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 4．房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为（ B ） A 租金收缴计划完成率 B租金收缴率 C欠租户发生率 D陈欠租金收缴率 5．（ A ）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 A．土地使用权的出让 B.土地使用权的转让 C.土地使用权划拨Ｄ.土地使用权赠与 6．对预测中高收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测方法是（ B ） A 额定需求预测法 B 有效需求预测法 C线性回归需求预测法 D假定需求预测法 7．已知某房地产今年的销售成本为3315万元，存货平均余额为411万元，那么存货周转天数为（ B ） A B Ｃ20 Ｄ30 8．按房地产市场的规范程度划分，可以把房地产市场分为（ C ）。 A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场 B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场 C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场?? D、销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等 9．下列房地产交易活动处于房地产二级市场的是（ C ） A 房屋出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让 10．在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是（ A ）。 A 协议出让 B招标出让Ｃ拍卖出让Ｄ投标出让 11．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出 让年限，其中工业用地最高出让年限为( C )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 12．实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（ A ） A 租金收缴计划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户发生率 D租金收缴率 13．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ C ）。 A 4000万元 B3000万元Ｃ2000万元Ｄ2500万元 14．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求自有流动资金在（ B ）以上。 A 500万元 B 1000万元Ｃ1500万元Ｄ2000万元 15．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出 让年限，其中商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为（ A ）。
房地产物业管理制度(知识与联络)
物业管理有关条例及规定目录 ●《xx 房产物业管理公约》 ●《xx 房产物业管理公共契约》● 《xx房产物业管理委员会章程》● 《xx房产物业管理工作人员守则》● 《xx房产业主装修管理规定》● 《xx 房产治安管理规定》● 《xx房产绿化管理规定》● 《xx房产卫生管理规定》● 《xx房产交通管理规定》● 《xx房产停车场管理规定》● 《xx房产园区消防管理规定》● 《xx 房产会所管理规定》
xx 房产业主入住注意事项 简介 一一一物业管理知识与联络 一一一装修改建注意事项 一一一清洁服务 一一一保安、防火及防风注意事项 一一一公建及娱乐健身设施的使用 一一一停车库与汽车清洁服务 一一一停车场管理规定 一一一区内交通管理规定 一一一其他责任与保养事项 简介 《xx 房产业主入住注意事项》的产生，旨在向xx.德加公寓（以下简称本小区）各业主阐述《物业管理公约》的要点及一般守则。 浙江xx 物业管理公司（以下简称本公司）将竭诚为业主和住户提供最佳的管理服务，使业主能享受到各项设施的最佳运用，保持小区持久、高尚的格调与优美的环境。 要成功达到上述目的，有赖于业主的真诚合作。
（一）物业管理知识与联络 1．1管理人 浙江xx 物一管理公司已被聘为本小区的管理人。业 主赋有全权无偿或有偿享用小区内各种公共设施的 权利。 作为管理人，本公司将负责本小区的保养和维修，包括公共区域、公共设施等。任何业主（或住户）均不可擅自更改或干扰公共设施。 1.2管理费用 如《物业管理公约》所述，管理费用以支付下列各项费用： 1.2.1 区内公共区域保安服务。 1.2.2 区内公共区域清洁服务。 1.2.3 区内公共区域花草园艺。 1.2.4 区内公共区域及设备的保养、维修。例如机电设施、水泵、给排水系统、消防、通风、电力、交通工具及保安设施等系统。 1.2.5 区内公共区域的用水、用电。 1.2.6 交通运输、通讯及邮物。 1.2.7 文件及宣传品印刷。 1.2.8 制服制作及洁净保养。
房地产开发与物业管理
房地产开发与物业管理 面向21世纪，人类住区的可持续发展是我们的必由之路，但它的实现并非朝夕之功，而要靠多方面的努力。“三分建设，七分管理”，要实现住区的可持续发展，研究房地产开发和物业管理之间的互动关系，对于推动两者的发展和实现人类住区可持续发展均具有积极作用。 物业管理作为房地产业延伸出的新行业，作为房地产消费环节的主要管理活动，与房地产开发建设互动互进。它实际上是房地产开发的延续与完善，在房地产开发建设、流通、消费使用的全过程中，起着至关重要的作用。实践表明，良好的物业管理服务不仅有利于树立开发商的形象，加快其市场销售的进度，而且有利于维护房屋购买者或投资者的利益，达到保值、增值的目的。然而，在现实生活中，仍有很多房地产商对物业管理重视不够，对新的物业管理认识不全面，没能够充分发挥好物业管理对房地产开发的辅助和推动作用，造成了对业主、对开发商、对物业管理企业和对社会的一些不必要的麻烦和损失。对此，本文拟从以下三个方面对两者之间的互动关系进行探讨： 一、房地产开发是物业管理的基础 我国的物业管理作为新兴的服务业，是于本世纪80年代初在沿海地区由香港引入的。它是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理，是与随着住房制度改革的推动进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理。 房地产的开发建设为人们提供了入住空间，提供了生活和工作的场所。物业管理则是物业管理企业受物业所有人的委托，依照物业管理委托合同对已竣工验收投入使用的各房屋建筑和附属配套设施以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，并向使用人提供多方面的综合性服务。 从物业管理释义中，可知凡已交付给物业管理的都是已经形成的实物，而这些实物的形成者就是开发商。房地产开发在先，物业管理在后，房地产开发为物业管理提供了一定的物质基础。房地产开发项目、建造质量及环境优劣，都会直接影响着日后物业管理工作的开展。所以开发商在以下几个关键环节上的充分支持是物业公司开展好物业管理工作的坚实基础。 1、认识到位 虽然已有越来越多的房地产开发商认识到物业管理的重要性，但“重开发而轻管理”、“重销售利润而轻售后服务”的现象仍比较普遍。我国的房地产业，在过去一段很长的时间，建管分离，重建轻管，有的甚至只建不管，使兴建的物业一年新，二年旧，三年破，其成果和效益得不到充分的发挥，对房地产开发商造成了不良影响，因此物业管理越来越成为直接影响房地产开发的重要因素。我国房地产业十几年的发展已充分证明，如果说开发决策、规划设计、施工质量等是房地产开发企业取得良好效益的基础的话，那么这种声誉和效益真正产生影响并不断得到提高，在很大程度上取决于租售后的物业管理工作，房地产企业物业的管理水平，也真实反映出其企业管理水平及对物业管理的重视程度。完善的物业管理使公众从心底里建立起对该物业开发企业的信任；同时，也是开发企业提高管理水平和开发水平，争取远期效益的有效途径之一。此外，一座现代化城市的形成，不仅取决于现代化的建设，更取决于现代化的管理，尤其是物业管理。不然，城市建设的辉煌成果在缺乏完善的管理和维护的情况下也会黯然失色。所以，有远见的开发商会特别重视物业管理，房地产对物业管理的重视，不仅意味着楼盘卖点的增加，也不仅仅是品牌内涵的增加，更体现了开发商远大目光和对社会的责任感。 2、规划、设计、工程建设到位
房地产开发和管理
房地产开发与经管 第一节房地产开发 第二百六十三条计划、立项。 1.计划。公司（指从事房地产开发的全资或控股公司）办公室负责编制工程的年度房地立开发计划和预测本年度在建工程完成情况，经公司经理批准后，报集团公司统一上报国家计划部门，申报基建计划。 对未列入年度市有关部门办理补充计划和立项手续，关负责跟踪与落实。 基建统计报表，由公司办公室负责编制与上报。 2.立项。凡自有土地或合作、合资、投标等土地的房地产开发，均由办公室负责立项报批，工程部予以配合，并进行工程的可行性研究。 工程的立项，投资总额在100万元以下的（含100万元），由经理批准：100万元至200万元的（含200万元），由总工程师批准：200万元以上的，由集团公司总经理审批。 凡未按上述规定和审批程序批准的，不得立项，不得签定合同或协议。否则，造成经济损失的，要追究有关人员的责任。 第二百六十四条前期开发与规划、设计。 1.前期开发。办理用地红线、征地、合作或合资的谈判，联系缴纳地价和市政配套费、拆迁，委托测量与勘探、委托规划与设计（扩初阶级）等前期工作及有关报批事项，均由办公室负责。 与此有关的合同（协议），亦由办公室草拟，按审批权限规定上报审批。 2.规划、设计。 （1）建设工程的规划、设计，凡公司设计室自己能够承担的均由设计室承担，设计室承担不了的，才委托设计院进行设计。 （2）委托设计采用投标方式。规划设计委托前，办公室要编写设计工程委托书，经经理批准后，才正式抽设计单位委托设计。
施工图设计阶段，由工程部负责，直至完成施工设计及设计交底、图纸会审。 无论是扩初阶段，还是施工阶段，未经经理许可，任何人不得擅自提高或降低设计规范。（3）设计室进行设计应遵守基建设程度，对各类工业与民用建筑的新建、扩建、居住小区、工业区规划及市政工程等，在设计室级别范围的，均应积极地承担设计任务：对公司的工程工程，更应积极组织力量完成。 （4）设计室对外承接设计任务时应与建设单位办理设计工程任务委托手续。建设单位需向设计室提供下列资料：当处基建计划指标或其它有效文件，建筑红线图、设计要求与工艺资料，地形图和工程地质勘察资料等。设计室设计收费规范，按市政府有关规定执行。 （5）设计室建立工序经管体系：
房地产开发与物业管理的关系
房地产开发与物业管理的关系 摘要：人类住区的可持续发展是我们的必由之路，但它的实现并非朝夕之功，而要靠多方面的努力。“三分建设，七分管理”，要实现住区的可持续发展，研究房地产开发和物业管理之间的互动关系，对于推动两者的发展和实现人类住区可持续发展均具有积极作用。 关键词：房地产开发物业管理基础重要位置作用 物业管理作为房地产业延伸出的新行业，作为房地产消费环节的主要管理活动，与房地产开发建设互动互进。对此，本文拟从以下三个方面对两者之间的互动关系进行探讨： 一、房地产开发是物业管理的基础 我国的物业管理作为新兴的服务业，是于本世纪80年代初在沿海地区由香港引入的。它是一种与房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理，是与随着住房制度改革的推动进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理。 从物业管理释义中，可知凡已交付给物业管理的都是已经形成的实物，而这些实物的形成者就是开发商。房地产开发在先，物业管理在后，房地产开发为物业管理提供了一定的物质基础。房地产开发项目、建造质量及环境优劣，都会直接影响着日后物业管理工作的开展。所以开发商在以下几个关键环节上的充分支持是物业公司开展好物业管理工作的坚实基础。 1、认识到位 虽然已有越来越多的房地产开发商认识到物业管理的重要性，但“重开发而轻管理”、“重销售利润而轻售后服务”的现象仍比较普遍。完善的物业管理使公众从心底里建立起对该物业开发企业的信任；同时，也是开发企业提高管理水平和开发水平，争取远期效益的有效途径之一。此外，一座现代化城市的形成，不仅取决于现代化的建设，更取决于现代化的管理，尤其是物业管理。不然，城市建设的辉煌成果在缺乏完善的管理和维护的情况下也会黯然失色。所以，有远见的开发商会特别重视物业管理，房地产对物业管理的重视，不仅意味着楼盘卖点的增加，也不仅仅是品牌内涵的增加，更体现了开发商远大目光和对社会的责任感。 2、规划、设计、工程建设到位 规划、设计和工程建设是物业管理的硬件保证。规划、设计决定了物业管理的硬件条件（管理客体之一）。一个再好的管理单位如果碰到一个房屋质量低劣、配套设施不全或根本没有配套的小区，也难免会英雄无用武之地。所以说，完善的配套设施和一定的环境质量是住宅区管理的重要物质基础，而这个物质基础的