用房产抵押贷款所存在的风险浅析

商业银行个人住房抵押贷款风险分析

商业银行个人住房抵押贷款风险分析 Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT

我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看该项贷款业务仍然具有诸多风险关键词:个人住房贷款;贷款;风险随着我国住房制度改革的不断深入个人购买商品住房的意向渐趋强烈房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力而且政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验从实际来看面临的风险如下一、利润风险 1.贷款利率风险在金融借贷市场上资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化在住房贷款利率一定的情况下若市场利率上升那么贷款人就会因此减少利息收入就会减少收益造成损失 2.存款利率风险

由于内外部环境的改变导致存款利率上升利率的上升意味着融资成本的增加但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的所以一点存款利率上升贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金这样利润空间就会大大减少二、市场风险 1.通货膨胀风险如果市场出现通货膨胀就会导致购买力的下降物价上升往往会伴随着通货膨胀而来就会出现货币贬值即使借款人如约还款但是贷款人也会因此而受到损失 2.机会成本风险这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升超过住房贷款的报酬率的时候贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润从而造成收益的减少 3.房地产市场风险个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款因而抵押物的价格是影响风险的重要因素如果开发商故意抬高房价造成房地产价格泡沫当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水银行的贷款风险就会随之提高另外即使开发商准确估价若自然环境政策变化等诸多影响下也会造成同样的风险损失三、信用风险 1.借款人的违约行为

房产抵押的风险防范

房产抵押的风险防范导读：本文主要介绍房产抵押风险的类型，房产抵押风险的防范措施以及解除抵押的方法及法院对执行抵押房产的相关规定，详细内容请看本文具体介绍：【知识要点】房产抵押有哪些风险如何防范房产抵押贷款的风险房屋抵押如何解除? 法院执行抵押房产的规定【正文内容】房产抵押有哪些风险房产抵押贷款可能存在的风险： (一)租赁权对抗的风险 1、抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。

2、租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。 3、抵押物拍卖价格不公正。如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。当银行拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。 (二)抵押登记权的风险 1、“一物多押”的风险。《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。 2、土地使用权的风险。银行办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。

3、登记期限的风险。银行办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，银行将无法处置抵押房产。 >>>阅读全文如何防范房产抵押贷款的风险防范房产抵押贷款风险的措施： (一)进行抵押贷款前做好调查工作银行办理房产抵押贷款前，要认真做好贷前调查工作，详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人。 1、对房产“先租后抵”请看的检查。如果出现“先抵后租”的情形，即抵押人在设定抵押权后，又将抵押物出租。在这种情况下，已登记的抵押权的效力优先于租赁权，银行可以办理房产抵押贷款。

不动产抵押贷款的主要风险及原因

遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>https://www.360docs.net/doc/b38702833.html, 不动产抵押贷款的主要风险及原因不动产抵押贷款的主要风险及原因 (一)借款人信用意识淡漠，一物多押骗取银行贷款。《商业银行法》第36条规定：商业银行贷款借款人应当提供担保。该法确定了贷款发放应当担保的原则。另一方面，随着中国加入WTO，和国际接轨日益密切，银行的风险意识在不断加强，商业银行在发放贷款时要求借款人提供贵客担保，各担保方式中又以抵押最受欢迎。于是借款人为了多获取贷款，往往将同一财产多次向多家银行抵押，其主要表现形式有： 1、担保法生效前将财产抵押给甲银行，担保法生效后又将同一财产抵押给乙银行。由于在担保法生效前，抵押合同的生效不以登记为要件，借款人将不动产抵押给甲银行时，不动产的主管部门没有登记记录。借款人利用这一漏洞，在担保法生效后，又将同一财产抵押给乙银行，并进行登记。甲银行的贷款担保因乙银行的抵押权的设定而落空。2、抵押人将其不动产的产权证书押于甲银行取得贷款，又在骗得不动产主管部门补发的产权证书后，将该不动产抵押给乙银行，并办理抵押登记。3、利用登记部门工作衔

接失误，将房地产重复抵押骗取贷款。在我国多数城市，房产和土地多由二个部门管理，即分别由房产局和土地局主管，而且由于体制上的原因，两个部门之间很难沟通。抵押人正好抓住这点，先是和甲银行签订借款合同，将“土地使用权及地上建筑物”抵押给银行，并到土地管理局办理抵押登记，随后，抵押人又将该土地上的房产抵押给乙银行，并在房产局办理登记。而根据不动产的特点和法律规定，土地与其地上建筑物应同时抵押，这样同一房地产的重复抵押使得甲、乙银行在实现抵押权时势必发生冲突，给贷款造成风险。 (二)转贷或借新还旧时没有重新设定抵押，贷款变为信用放款。附随性是抵押权的特性之一，即抵押权不能独立存在，它必须依附于主合同，随着主债权存在而存在，随着主债权的消灭而消灭。银行承兑汇票垫款或信用证垫款转贷款和借新还旧都是用一笔新发生贷款偿还原已存在的垫款或贷款，其结果是一笔新债发生，一笔旧债消灭，其担保效力并不当然及于新发生的债权。而在实践中往往错误地认为：抵押合同约定的抵押期间于转贷或借新还旧时还未到期，甚至长于新贷款的到期日，抵押在转贷或借新还旧时仍然有效，其担保效力应及于新贷款，因而在办理新贷款时，没有与抵押人重新办理抵押合同及办理抵押登记，使新贷款变成没有抵押的信用放款。 (三)抵押人擅自以共有不动产抵押，抵押行为无效。

房产抵押贷款诈骗案件及风险防范

房产抵押贷款诈骗案件及风险防范一、简要案情 2008年5月6日,工商银行某支行信贷部到我局报案，称在2007年11月该行办理了一笔房产抵押贷款业务，贷款金额约20余万元，然而在放贷后，贷款人拒不还贷。经查，该套被银行抵押贷款的房产位于本市某某新村，总房价约30 余万元，李某于2004年经过房改获得该房产权，然而李某在未获得该套房屋产权前就将该套房屋使用权私下卖给了王某，经过市中级人民法院判决，王某享有该房终身使用权。李某明知其本人不拥有该房使用权，伙同林某凭房产证、土地证在房产部门办理了买卖手续，经过公证处公正用该套房产在银行办理了抵押手续，20余万元贷款放贷后，李某分得16万元，林某分得4万余元。现查明林某为单身，名下仅有被抵押这套房产，李某名下无财产，由于王某享有该房屋终身使用权，银行无法通过保全方式收回该处房产，为此银行到公安机关报案，李某、林某涉嫌贷款诈骗。二、案件产生原因 1、银行对房贷风险认识不足，贷前考察形同虚设，经办人失查，审批人失核问题突出。多数银行只看到未来的利益，而忽视了对抵押物的审核，仅凭房屋产权证、土地证的真实性就随意放贷，忽视了房屋使用权的归属，没有进行实地考查，给不法分子有了可趁之机。 2、房产管理机制不健全。本案中李某在取得房屋产权前就已经将房屋使用权卖给了王某，通过法院判决王某已取得房屋终身使用权，而李某却在没有该房使用权的情况下在房产部门轻易取得了该房的产权证，房产管理部门审核不力，导致李某仅凭该房产权证自由买卖房屋。

3、对贷款诈骗的打击力度任然不够。由于银行内部考核机制的原因，一些信贷员明知所放贷款无法收回，但考虑到单位内部考核问题直接与其本人经济挂钩，不愿第一时间到相关部门报案，而是试图通过一些金融服务公司通过其它方法提前索回贷款，至使犯罪分子有较长的时间转移财产，挥霍赃款，该类诈骗犯罪活动呈上升趋势，给银行等部门造成了巨大的经济损失。 2010银行房贷利率一览表工行商业贷款（纯商贷、组合贷）农业银行住房抵押贷款流程三、防范和打击对策 1、银行应把好审查关。从房贷客户申请贷款之时起就提前抓审核，把申请人的身份、房屋产权、使用权、负债情况及有无固定收入都彻底了解清楚，必须实地调查后才能得出结论，防止出现虚假的、失实的证明，真正做到零风险。 2、房产部门要把好监督关。房产部门无论在办理房改房还是商品房的时候，都应加大监督力度，对房屋属性的每个细节都要进行细致的调查，调查结论将被银行视为发放贷款的重要依据，一旦有涉嫌诈骗的线索应及时将信息反馈公安机关。 3、公安机关要加强对金融及房产部门的安全防范教育，加大对犯罪行为的打击力度。随着金融业务的不断拓宽，新的贷款种类和项目不断出现，可供犯罪分子作案的机会也逐渐增多。银行是一个利益与风险共存的部门，在业务和利益得到拓宽，增长的同时，切不可忽视安全防范。公安机关应对金融房产部门及时进行防骗教育，切实搞好安全预防。同时，公安机关要和金融、房产部门建立横向联合执法体系，银行及房产部门在办理业务中发现的犯罪线索及犯罪行为，要及

房产抵押贷款存在的14类风险

房产抵押贷款存在的14类风险来源｜风控讲堂（一）租赁权对抗抵押权的风险 1、抵押物难以处置。我国法律有“买卖不破租赁”的规定。我们先看一下法条：《合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。可见，“买卖不破租赁”的前提是：租赁在先，所有权变动在后。但抵押与买卖有所不同。如果出租在前，抵押在后，则抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效，这时，抵押不破除租赁。反之，如果抵押在前，出租在后，则抵押可破除租赁，即抵押权人在实现抵押权后，新的所有权人有权解除租赁关系。抵押权是抵押权人直接对物享有的权利，可以对抗物的所有人及第三人，因此，抵押权是一种物权，而租赁关系中承租人的承租权是基于租赁合同而形成的一种债权。对此，最高法院专门作出了司法解释，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第65条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效；第66条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。如果抵押房产存在“先租赁后抵押”，借款人（第三人）即

使不能按期还贷，由于租赁合同仍然有效，很难顺利处理抵押房地产。2、代位收取租金收入难以实现。借款人（第三人）与银行签订借款合同、抵押合同前，如果与抵押房地产承租人签订时间较长的租赁合同，并且要求承租人一次性付清租赁费；或者借款人（第三人）以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于偿还贷款。代位收取租金的法律依据：《担保法》第四十七条债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孽息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孽息。3、抵押物拍卖保留价不客观。如果借款人不按期还贷，银行有权依法处置抵押房地产用来归还贷款本息。当银行拍卖抵押房地产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，由于借款人（第三人）与承租人签订的长期租赁合同存在，房租明显低于市场价格且早在抵押贷款前已一次性收取，借款人（第三人）就以此为由达到了故意压低抵押房地产拍卖价格的目的。依据《合同法》第二百一十四条：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。如果抵押房产存在20年租赁合同并且于租赁合同签订之日将租金一次性付清的情况，就相当于出租人将抵押房产变相

住房抵押贷款的风险和防范

遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>https://www.360docs.net/doc/b38702833.html, 住房抵押贷款的风险和防范贷款风险的种类住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。住房抵押贷款的风险主要有以下几种： 1.1 违约风险违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润;当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。 1.2 流动性风险

流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。 1.3 经济周期风险经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。 1.4 利率风险

房产抵押贷款的风险及防范对策

房产抵押贷款的风险及防范对策当前，由于信用贷款、保证贷款风险相对较大，机器设备抵押贷款抵押物又难以处置变现，因此，近年来银行发放的房产抵押贷款越来越多。房产抵押贷款具有抵押物易处置变现、升值潜力大、处置方式灵活等优势，综合分析风险相对较小，但是，由于房产抵押贷款涉及环节较多，专业性较强，内容较复杂，如果不注意办理中存在的风险点，不采取有效措施防范，也可能形成贷款风险，甚至造成贷款损失。一、房产抵押贷款存在的风险 (一)租赁权对抗的风险 1、抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。 2、租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。 3、抵押物拍卖价格不公正。如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。当银行拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。 (二)抵押登记权的风险 1、“一物多押”的风险。《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。 2、土地使用权的风险。银行办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。 3、登记期限的风险。银行办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，银行将无法处置抵押房产。 (三)土地性质引发的风险 1、土地使用期限。我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地，土地性质不同处置难易程度也不同。划拨土地是国家在实行土地出让制度前实行的由政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。出让土地则是指开发商以有偿的方式取得土地，并向国土资源部门支付土地出让金，这样的土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年。银行办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的使用年限，将给处置土地

房产抵押贷款怎么办,办理有风险吗

一、房产抵押贷款怎么办，办理有风险吗风险一：贷款用途为什么说贷款用途存在一定的风险呢?因为银行对房屋抵押贷款用途有一定的限制，比如只能用于购车、装修、留学等正规消费用途，而不能用于投资、炒股等用于上，因为投资一旦失败，贷款势必要逾期，会带来很多麻烦，所以借款人一定要按照合同约定正确使用贷款资金。风险二：还款申请房屋抵押贷款的借款人，获贷后若无力偿还贷款，银行将按照相关规定处理抵押物，获得的价款优先用于偿还贷款本息。所以申请贷款时，借款人一定要结合自己的收入、工作等情况，确定好贷款额度、期限。风险三：贷款途径想办理房屋抵押贷款的借款人，若个人资质不错，可优先考虑向银行申请贷款，以保障贷款的安全性。若找非银行金融机构办理贷款，那么一定要注意所选机构的正规性，小编要提醒大家最重要的一点是没有拿到贷款前不要支付任何费用，以免上当受骗。二、怎么选择可靠的贷款对象 (1)谨慎审查出借款方的资质和信誉情况，尽量选择合法登记、规范经营、信誉良好的中介公司。 (2)坚决拒绝签署内容空白或不完整的文件，在签署《借款合同》、《收款收据》时仔细审查各条款，切勿草率签字，必须在取得借款后按实际金额出具《借据》、《收条》等。 (3)约定的借款利息、逾期还款利息、违约金、滞纳金标准各项及总额均不得高于银行同类贷款利率的四倍。 (4)就同一笔借款不能重复签署多份《借款合同》、《收款收据》。

(5)保留好相关的收款、还款凭证，尽量通过银行转账形式还款，并保证收款账户户主与出借人一致，同时在汇款时注明归还哪一笔借款、本金与利息分别是多少等细节。三、房产抵押的法律特征 (1)房屋抵押是原债权债务关系的担保，原债权债务关系是主合同，房屋抵押是从合同，它以原主合同的合法有效存在为前提条件，本身不能独立存在。 (2)抵押的房屋可以由抵押权人保管，也可以由抵押人保管，通常情况下由抵押人保管。保管人应谨慎保养所抵押房屋。 (3)负有清偿债务义务的一方不履行义务时，房屋抵押人可以直接行使房屋抵押权，不依靠债务人的行为即可实现其权利。 (4)抵押物须是房屋，房屋抵押人可以是债务人，也可以是第三人，抵押人必须对抵押的房屋拥有所有权，如果抵押房屋是国有房屋，则抵押人必须对该抵押房屋享有处分权。 (5)房屋抵押权的设定，一般采用书面形式，并应明确规定担保的范围。 (6)房屋抵押人将房屋抵押后，并不丧失房屋的所有权，因此，抵押人应自己承担房屋意外灭失的风险。 (7)房屋抵押权是一种担保物权。如果房屋抵押人未经房屋抵押权人同意，将抵押房屋转给第三人时，房屋抵押权人对抵押的房屋享有追索权，房屋受让人因此受到的损失，由房屋抵押人承担。

房产抵押风险控制

房产抵押风险控制金融企业是经营风险的企业，至今没有一家金融企业可以大胆的说，我们发放的贷款是没有风险，所以我们作为行业从业人员，更应该清楚的认识到其中的风险以及如何去应对。重庆中金盈宝科技股份有限公司是一家专注抵（质）押借款，旨在为投融双方建立起专业、高效、透明、共赢的互联网金融平台。而在抵押借款时存在什么样的风险呢？又该怎样去让这些风险发生前去避开呢？房产抵押贷款存在的风险有哪些？（一）租赁权对抗抵押权的风险 1、抵押物难以处置。 2、代位收取租金收入难以实现。 3、抵押物拍卖保留价不客观。 4、依附抵押物存在的装潢及附属设施产权归属不清。 5、承租人放弃承租权承诺的效力。（二）抵押登记的风险 1、土地使用权出让年限的风险。 2、对登记期限认识存在的误区。（三）土地使用权性质引发的风险 1、土地使用期限。 2、处置费用。 3、各级开发区办理以即缴即退方式办理的工业用地出让手续。（四）土地使用权用途变更的风险。（五）抵押房地产评估价格失真的风险。（六）用途为住宅的房地产处置执行难。（七）不规范使用格式（制式）合同的风险。我们该如何防范房地产抵押贷款的风险？（一）深入调查，防止“先租赁后抵押”情形的出现。（二）注意土地使用权的性质和使用年限。（三）加大贷后检查力度，防止私自变更土地用途。（四）对在建工程抵押贷款重点管理（五）应熟知房地产市场行情（六）摸清借款人（第三人）用于抵押的房地产的基本状况（七）尤其要重视借款人第一还款来源是否充足。在发放房地产抵押贷款时，不仅要考虑行使抵押权的第二还款来源，而且更重要的是重视第一还款来源。（八）发放贷款时，规范使用格式合同。（九）充分利用法院数据库信息，及时掌握借款人、抵押人涉诉情况。只有尽职才能免责如果你把投资人的钱当成自己家的放出去，相信平台的不良率会大大降低，尽管这样还有风险，那怎么办？那就是市场因素了，和每个人都没有太大关系，所以说：只有尽职才能免责。中金盈宝/廖勇(风控经理)

房地产抵押贷款风险

房地产抵押贷款风险注意审查房地产抵押中涉及到的几种法律关系 1、注意审查在建工程抵押与建设工程工程款优先权的关系《合同法》第286条规定了建设工程优先受偿权优先于银行抵押优先权实现。最高人民法院于2002年6月11日通过的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)也明确规定, 建设工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。因此,银行应注意防范建设工程式优先受偿权带来的贷款风险。由于法律和司法解释并未规定建筑工程优先权公示制度,导致该建设工程式的抵押权人在接受抵押时无从了解该建设工程上是否存在承包人的优先权。因此,假如贷款银行在发放房地产开发时接受了在建工程抵押,但开发商并未如约支付承包人建筑工程款时,贷款银行的抵押权很可能落空。为了最大限度的防范在建工程抵押权落空的风险权落空的风险,贷款银行在发放开发贷款时可以采取以下措施: (1)注意审查建筑工程承包合同对工程价款的约定。贷款银行应注意审查了解《建设工程合同》约定的工程总价款、支付条件、支付方式以及是否存在承包商垫资建设的情况，在承包商欲行使优先受尝权时贷款银行应该协助开发商。根据《建设工程合同》的约定和法律规定，对建设工程价款超过合同约定或超过预算数额时要求开发商行使拒绝权。另外最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，承包人的优先权的行使须在建设工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日起6个月之内行使才为有效，因此贷款银行还可根据《建设工程合同》掌握承包人行使优先权的期限，以便及时提出抗辩。 (2)在确定抵押物价值时扣除工程价款。由于承包人的工程价款优先于贷款银行的贷款抵押权受偿，因此银行在确定拟抵押的房地产(尤其是在建工程和竣工未超过6个月的房地产抵押)的价款抵押时，可将工程款相应部分剔除。但是由于开发商支付承包人的价款

我国个人住房抵押贷款风险分析与防范对策

引言：个人住房抵押贷款，是个人购房者支付一定比例的首期付款，再用所购买的住房作为抵押，向银行申请长期贷款,然后以分期付款的形式按月偿还本息的一种金融活动。当借款人到期不能偿还贷款本息或违反借款合同的某些规定，贷款人有权依法处理抵押物并有优先受偿权。处分抵押物后的价款不足以偿还贷款本息的，贷款人有权向债务人追偿，其价款超过应偿还部分，贷款人应退还抵押人。随着近些年来我国房地产事业的迅猛发展，个人住房抵押贷款成为了居民购房贷款的主要贷款方式。加之国家的政策导向，个人住房抵押贷款成为了商业银行信贷业务十分重要的一部分。但是我国市场经济体制发展还不健全，个人住房抵押贷款还存在着许多的问题和漏洞，产生了一系列的贷款风险。一、我国个人住房抵押贷款发展现状目前，个人住房抵押贷款在消费信贷中占据了十分重要的位置。有关数据显示，2000年～2005年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重均在74％以上，近两年个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重再创新高，08年已超过82％。另据笔者了解，在江西省某县建设银行，这个比重甚至达到了90％以上，个人住房抵押贷款在该行占到了极大的比重。由此我们可以看到个人住房抵押贷款在近些年无论是在增长速度上还是在总量上每年均发展迅速。但伴随着我国个人住房抵押贷款余额快速增加，个人住房抵押贷款不良率也开始不断上升，2002年四大国有商业银行个人住房抵押贷款的平均不良贷款率在1%左右，到2004年底，个人住房抵押贷款不良贷款率达到1.5%左右，从07年开始，不良贷款率有所回落，近两年来大概为1%左右。二、个人住房抵押贷款风险分析 1.信用风险信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。信用风险一般包括以下几种形式：（1）被迫违约。被迫违约是指借款人在购买房产后，由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，导致实际支付能力下降，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息，被迫对个人住房贷款合同进行违约的行为。

我国房地产抵押物风险分析及防范对策

【内容提要】近年来，经过国家一系列的宏观调控政策，房地产市场在经历了连续三年的高速增长之后，进入了调整回归的运行阶段。一旦房地产价格大幅下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。本文从抵押物贬值的角度分析了商业银行面临的风险，并在此基础上提出几点参考建议。一、引言从2005年商业银行的信贷余额来看，个人住房贷款、房地产开发类贷款及以房地产作为抵押物的流动资金贷款的余额较大，鉴于房地产价格正处于开始步入一个循环景气的下降通道之中，商业银行应加强对房地产行业的研究，对未来房地产价格走势进行分析，严格评估房产抵押物的价值，及时建立应对市场变化的全面管理机制。本文将从抵押物贬值的角度分析了商业银行面临的风险，并在此基础上提出几点参考建议。二、房地产抵押的类型房地产是房产和地产的总称，包含土地和土地的定着物。土地的定着物是指附着于土地，与土地在不可分离的状态下才能使用的物体，包括建筑物、构筑物等。依据房地产类型及开发程度，一般把房地产抵押分为土地抵押、在建工程及房屋期权的抵押和建成后的物业抵押三种类型；（一）土地抵押土地是房地产的一种原始状态，单纯地土地并不能满足人们人住的需要，只有通过投资才能达到为人类提供人住空间的目的。土地抵押按类别分为国有土地出让、国有行政划拨、集体土地使用权抵押三种形式。（二）在建工程及房屋期权的抵押在建工程抵押系指抵押人（主要是开发商）将“在建工程已完工部分连同其合法取得的土地使用权”抵押给抵押权人（银行）以获取在建工程继续建造的资金的行为。房屋期权抵押是指购房人在支付首期规定的房款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，而将的所购商品房抵押给银行，作为偿还购房款的担保行为。这种形式大多为居民采用分期偿还本金的抵押贷款购房模式。（三）建成后的物业抵押贷款建成后的物业按其特性分为商业、住宅、工业等类物业。这一部分物业显著标志是竣工后领取土地房屋产权证。建成后物业抵押贷款是指在物业不转移占用的情况下，将其房屋所有权连同土地使用权提供给抵押人作为履行债务的担保。三、房地产信贷业务中的抵押物风险分析（一）房地产开发贷款面临的抵押物贬值风险如房价持续下调，在房产销售不景气的市场环境下，开发商会面临预售资金难以及时回笼，使项目不能按计划完工，又进一步影响销售进度，致使贷款到期无法归还。在土地和建工程抵押评估时，土地使用权证基本是采用“获得土地的实际支付价格与评估时周边的土地实际价格就低法”确定的。近年来，土地价格飞快上涨，2002年以来土交易价格涨幅分别为10.2％，与同期房屋销售价格涨幅的9.7％相比，土地交易价格的涨幅持续高于同期房

平安普惠介绍房产抵押贷款风险点

平安普惠介绍房产抵押贷款风险点近年来银行发放的房产抵押贷款越来越多。房产抵押贷款具有抵押物易处置变现、升值潜力大、处置方式灵活等优势，综合分析风险相对较小。但是，由于房产抵押贷款涉及环节较多，专业性较强，内容较复杂，如果不注意办理中存在的风险点，也可能形成贷款风险，甚至造成贷款损失。今天，平安普惠小编就为大家总结一下房产抵押贷款时的风险点，希望对准备申请房产抵押贷款的各位有所帮助。 1、租赁权对抗的风险按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，由于租赁仍然有效，银行将无法处理抵押房产。借款人与银行签订借款合同前，如果以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，并且要求承租人一次性付清租赁费，银行将无法获得租金收入用于还贷。 2、抵押登记权的风险土地使用权的风险，银行办理房产抵押登记手续时，如果没有同时办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。登记期限的风险，银行办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将因到期而自动失效。 3、土地性质引发的风险我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地，出让土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年。土地使用年限到期，银行将无法处置土地上的房产。 4、土地用途变更的风险出让土地根据用途不同有很多种，其价值是完全不同的。借款人如果私自变更土地的用途，如将仓库用地变更为娱乐中心用地，根据《土地管理法》规定，国家可以无偿收回土地使用权，银行将无法处置抵押房产。 5、在建工程抵押的风险建设工程价款优先权，根据《合同法》规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权。税收优先权，根据《税收征收管理办法》规定，纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，税收优先于担保物权。 6、共有财产抵押的风险根据《担保法解释》规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，如果财产共有人没有签字，就会自动丧失抵押权。在办理房产抵押贷款之前，最好先到平安普惠这样专业的公司或者找专业人

关于房屋抵押贷款风险提示的通知

中国银行业监督管理委员会办公厅文件银监办发〔2010〕55号中国银监会办公厅关于房屋抵押贷款风险提示的通知各银监局,各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行,中国邮政储蓄银行,银监会直接监管的信托公司、企业集团财务公司、金融租赁公司: 近年来,我国城市现代化建设步伐不断加快。在城市建设过程中,房屋拆迁引发的问题不断出现,对银行业金融机构发放的房屋抵押类贷款造成了一定的风险隐患。一些银行业金融机构在信贷管理中不够审慎规范,进一步加剧了这种风险。为规范银行业金融机构房屋抵押经营行为,加强房屋抵押贷款审慎经营管理,促进房屋抵押贷款业务健康发展,现就有关事项通知如下: 一、严把客户准入关,坚持信贷管理的基本原则和标准。银行业金融机构要将目标客户的第一还款来源是否充足作为发放贷款的基本前提条件,从严审核其基本信息、财务状况、信用程度、诚信状况。抵押物等第二还款来源只能作为第一还款来源的补充和风险缓释因素,避免简单依据第二还款来源选择目标客户。二、严格抵押物准入制度,确保第二还款来源的充足、安全、合法、有效。银行业金融机构应加强对拟抵押房屋的审查和评估,根据其价值、使用年限、变现能力等,审慎选择抵押物并合理确定抵押期限和抵押率。严禁接受无合法有效房屋产权证、房屋权属存在纠纷或

产权不清晰的房屋作为抵押物。三、落实抵押物持续管理制度,强化对抵押物的动态监控。银行业金融机构应完善抵押物管理办法,针对各类抵押物的性质、特点等,合理设定不同抵押物的监控方式、内容和频率。对于房屋类抵押物,应按照双人实地原则,至少按季对其实物状态、价值变动、权属变化情况进行现场核查和持续跟踪。如遇特殊情况,应当进一步加大现场核查频率,并针对存在的风险漏洞,提出有效的控制措施。四、完善抵押权设置的法律手续,通过合同形式防范抵押悬空的风险。银行业金融机构应按照协议承诺的原则,对现有的借款合同文本和抵押合同文本进行修订和完善。一是要求抵押人和借款人明确承诺,在知悉抵押房屋将被拆迁的信息时,应及时向贷款人履行告知义务。如抵押人和借款人未及时履行告知义务的,应当承担由此产生的违约责任。二是约定抵押房屋如被拆迁后的后续事项。对于采用产权调换补偿形式的,抵押人和借款人应与贷款人协商清偿债务,或重新设置抵押并签订新的抵押协议,在原有抵押房地产灭失后而新抵押登记尚未办理之前,应由具备担保条件的担保方提供担保。对于以补偿款方式进行补偿的拆迁房地产,贷款人有权要求抵押人将拆迁补偿款通过开立保证金专户或存单等形式,继续作为抵押财产。五、加强与当地城建部门和房屋管理部门的联系与沟通,增强抵押物管理的前瞻性和主动性。银行业金融机构应高度关注当地城市规划的制定和调整以及近期房屋拆迁情况,主动捕捉并分析整理有价值信息,审慎评估抵押房屋的拆迁可能性、价值波动性、处置可行性等,

我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析

一、利润风险 1.贷款利率风险在金融借贷市场上资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化在住房贷款利率一定的情况下若市场利率上升那么贷款人就会因此减少利息收入就会减少收益造成损失 2.存款利率风险由于内外部环境的改变导致存款利率上升利率的上升意味着融资成本的增加但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的所以一点存款利率上升贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金这样利润空间就会大大减少

二、市场风险 1.通货膨胀风险如果市场出现通货膨胀就会导致购买力的下降物价上升往往会伴随着通货膨胀而来就会出现货币贬值即使借款人如约还款但是贷款人也会因此而受到损失 2.机会成本风险这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升超过住房贷款的报酬率的时候贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润从而造成收益的减少 3.房地产市场风险个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款因而抵押物的价格是影响风险的重要因素如果开发商故意抬高房价造成房地产价格泡沫当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水银

银行房产抵押贷款风险分析

银行房产抵押贷款风险分析农商银行作为地方性金融机构，结合自身信贷业务运行规律和风险特征，持续加强信贷业务规范管理，有效推动信贷经营管理效能提升，实现信贷业务低风险、高效率、高质量、高收益运行和可持续发展。在银行信贷业务中，抵押贷款由于业务规范程度高、具备确定的风险兜底措施等，成为银行机构普遍青睐的贷款品种，而抵押物又以房产为主。近年来，银行房产抵押贷款业务在实际操作中暴露出不少风险，对于农商银行而言，如何有效防范和控制房产抵押贷款业务风险，成为当前面临的重要课题。一、房地产抵押范畴房地产抵押通常指的是国有土地使用权抵押、房地产抵押和在建工程抵押三种。抵押房地产是对银行债权的一种担保形式，当债务人不履行义务时，银行作为债权人，有权依法以抵押房地产处置价款优先受偿。二、从实际操作的经验来看，银行房产抵押贷款出现风险的原因主要可以分为以下几类： 1.借款人过高的融资预期。借款人在办理房产抵押贷款时，通常有自己的可贷资金量预期，但由于其可供抵押的房产有限，在抵押房产评估过程中，抵押人可能与评估机构达成“低值高估”的交易。 2.抵押房产市场波动。由于近年来房地产行业出现了“泡沫”，目前通常作为抵押物的住宅、商用房、厂房等房产，在政策层面不断加大调控的同时，也被监管部门纳入限控行业，一些抵押房

产出现了不足值的风险。 3.借款人消极履行债务。一旦抵押房产严重不足值，借款人有可能出现资不抵债情况或者为了逃避债务履行义务而提前转移资产，当合同到期、其名下已无其他可执行资产时，不排除有的借款人、抵押人提前对抵押房产作出一些有损价值的处置。借款人、抵押人消极履行合同，将导致银行面临被迫接收不足值抵债房产的风险。 4.收回抵债房产的流程成本过高。在银行诉诸法律收回抵债房产的过程中，由于借款人无力负担或者拒绝承担相关税费，银行需要从接收的房产价值中扣除债务人和债权人应分别承担的税费，以及该房产拍卖出售变现的流程税费，从实际操作来看，假设银行能够以接收价值成功拍卖抵债房产，最终损失的部分主要是缴纳的各项税费。三、解决措施及建议 1.加强评估环节跟进，确保合理抵押。为了有效规避抵押房产“低值高评”的风险，银行应在客户的评估行为之前对拟抵押房产进行初步询价。在贷款审查环节（包括贷款审查岗、贷审小组、贷审会）也要对抵押物价值进行公允性判断，并列为贷款审查工作的必选项目进行硬性规定，切实防范抵押房产“低值高评”的风险。 2.关注市场波动，适当增加担保物。为了有效防范和应对抵押房产贬值带来的风险，在贷款存续期间，银行应高度关注抵押房产市场价值变动，风险管理和业务条线协同，对抵押房产市场价值和抵押人行为进行动态监测。抵押物价值减少时，抵押权人

分析银行房产抵押贷款风险的重要性

分析银行房产抵押贷款风险的重要性我们知道，银行会定期对借款人是否具有能力继续履行合同，以及会定期核实房产抵押实物，若调查出其中有问题或不合规的现象会第一时间处置，防止发生逃废债务和故意折损抵押房产价值的行为。在银行信贷业务中，抵押贷款由于业务规范程度高、具备确定的风险兜底措施等，成为银行机构普遍青睐的贷款品种，而抵押物又以房产为主。近年来，银行房产抵押贷款业务在实际操作中暴露出不少风险，对于农村中小金融机构而言，如何有效防范和控制房产抵押贷款业务风险，成为其面临的重要课题。房产抵押贷款的易发风险贷款办理之前房产“低值高评”的风险。客户到银行办理贷款，银行需要按照既定的抵押率放款。出于融资需求，客户往往考虑倾向于以有限的房产抵押、按最大额度“顶格”办理贷款。目前，第三方评估机构对抵押人的评估收费根据抵押房产的价值定率计算收取，抵押人与评估机构形成了事实上的雇佣与被雇佣关系，因此，在房产评估定价环节容易出现“低值高评”的风险。借贷关系存续期间抵押房产贬值的风险。自客户在银行办理房产抵押贷款起直到贷款到期之前，房地产市场受供求、政策、税收等因素的影响，行情易出现波动。近年来，受调控政策影响，一些抵押到银行的房产总体上处于持续贬值状态，而且贷款时间越长贬值率越大，导致在押房产不足值的风险不断加大。贷款出现风险时，银行接收抵押房产过程中的风险。当房产抵押贷款到期时，由于前期虚评和贷中贬值等原因，抵押品实际价值会出现难以抵偿贷款全部本息的情况，当债务人资不抵债或者为逃废债务而提前转移其他有效资产时，银行迫于无奈只能申请法院执行抵押物权。在这个环节，易出现抵押房产大幅贬值而不足以覆盖贷款本息的风险，即便能够覆盖本息（超值覆盖在实际操作中很少见，即使出现，借款人通常也会选择自行出售房产再以现金偿还贷款本息）。银行在接收抵债房产时需缴纳双方全部税费，银行在处置抵债房产时还要负担卖方税费总额。这些税费都要从该抵债房产价值中扣除，使银行面临更大的资产损失风险。银行房产抵押贷款风险原因分析以借款人申请一笔100万元房产抵押贷款为例，如果银行的抵押率设为65%，年利率为7.7%，借款人提供的抵押房产的评估价值最少为153.85万元（假设该评估不存在人为“低值高评”情况），该笔贷款期限为1年、本息一次还清，则合同到期日本息合计107.7万元。在此期间，借款人因经营不善导致资不抵债（假设银行风险处置及时并且抵押物未出现人为贬值），在合同到期日法院即完成强制执行，按照两次流拍折价30%计算，该笔抵押房产折价107.70万元，刚好覆盖本息，但是按照抵债资产管理办法，银行需要对抵押房产进行过户，假设银行接收后能够以接收价值处置该房产（实际操作中这种情况实现的可能性很小），接收和处置的税费都需要从该笔房产的处置所得款中扣除，按照最低总税费占比30%计算，银行处置该笔贷款最终现金所得额为75.39万元，不计当期存款利息支出损失，比照本金还损失24.61万元。也就是说，在该笔房产抵押贷款完全合规办理、风险处置及时得当、抵押物未出现人

房产抵押风险点

当前，由于信用贷款、保证贷款风险相对较大，机器设备抵押贷款抵押物又难以处置变现，因此，近年来银行发放的房产抵押贷款越来越多。房产抵押贷款具有抵押物易处置变现、升值潜力大、处置方式灵活等优势，综合分析风险相对较小，但是，由于房产抵押贷款涉及环节较多，专业性较强，内容较复杂，如果不注意办理中存在的风险点，不采取有效措施防范，也可能形成贷款风险，甚至造成贷款损失。一、房产抵押贷款存在的风险（一）租赁权对抗的风险 1、抵押物难以处置。按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，银行也很难处理抵押房产。 2、租金收入难以获得。借款人与银行签订借款合同前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的租赁协议，并且要求承租人一次性付清租赁费；或者借款人以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，银行将很难获得租金收入用于还贷。 3、抵押物拍卖价格不公正。如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。当银行拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。（二）抵押登记权的风险 1、“一物多押”的风险。《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。 2、土地使用权的风险。银行办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。 3、登记期限的风险。银行办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将到期，银行将无法处置抵押房产。（三）土地性质引发的风险 1、土地使用期限。我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地，土地性质不同处置难易程度也不同。划拨土地是国家在实行土地出让制度前实行的由政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。出让土地则是指开发商以有偿的方式取得土地，并向国土资源部门支付土地出让金，这样的土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年。银行办理房产抵押贷款时，如果不注意土地的使用年限，将给处置土地上的房产埋下隐患。