银行房产抵押贷款风险分析

农商银行作为地方性金融机构，结合自身信贷业务运行规律和风险特征，持续加强信贷业务规范管理，有效推动信贷经营管理效能提升，实现信贷业务低风险、高效率、高质量、高收益运行和可持续发展。在银行信贷业务中，抵押贷款由于业务规范程度高、具备确定的风险兜底措施等，成为银行机构普遍青睐的贷款品种，而抵押物又以房产为主。近年来，银行房产抵押贷款业务在实际操作中暴露出不少风险，对于农商银行而言，如何有效防范和控制房产抵押贷款业务风险，成为当前面临的重要课题。

一、房地产抵押范畴

房地产抵押通常指的是国有土地使用权抵押、房地产抵押和在建工程抵押三种。抵押房地产是对银行债权的一种担保形式，当债务人不履行义务时，银行作为债权人，有权依法以抵押房地产处置价款优先受偿。

二、从实际操作的经验来看，银行房产抵押贷款出现风险的原因主要可以分为以下几类：

1.借款人过高的融资预期。借款人在办理房产抵押贷款时，通常有自己的可贷资金量预期，但由于其可供抵押的房产有限，在抵押房产评估过程中，抵押人可能与评估机构达成“低值高估”的交易。

2.抵押房产市场波动。由于近年来房地产行业出现了“泡沫”，目前通常作为抵押物的住宅、商用房、厂房等房产，在政策层面不断加大调控的同时，也被监管部门纳入限控行业，一些抵押房

产出现了不足值的风险。

3.借款人消极履行债务。一旦抵押房产严重不足值，借款人有可能出现资不抵债情况或者为了逃避债务履行义务而提前转移资产，当合同到期、其名下已无其他可执行资产时，不排除有的借款人、抵押人提前对抵押房产作出一些有损价值的处置。借款人、抵押人消极履行合同，将导致银行面临被迫接收不足值抵债房产的风险。

4.收回抵债房产的流程成本过高。在银行诉诸法律收回抵债房产的过程中，由于借款人无力负担或者拒绝承担相关税费，银行需要从接收的房产价值中扣除债务人和债权人应分别承担的税费，以及该房产拍卖出售变现的流程税费，从实际操作来看，假设银行能够以接收价值成功拍卖抵债房产，最终损失的部分主要是缴纳的各项税费。

三、解决措施及建议

1.加强评估环节跟进，确保合理抵押。为了有效规避抵押房产“低值高评”的风险，银行应在客户的评估行为之前对拟抵押房产进行初步询价。在贷款审查环节（包括贷款审查岗、贷审小组、贷审会）也要对抵押物价值进行公允性判断，并列为贷款审查工作的必选项目进行硬性规定，切实防范抵押房产“低值高评”的风险。

2.关注市场波动，适当增加担保物。为了有效防范和应对抵押房产贬值带来的风险，在贷款存续期间，银行应高度关注抵押房产市场价值变动，风险管理和业务条线协同，对抵押房产市场价值和抵押人行为进行动态监测。抵押物价值减少时，抵押权人

有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保”。

3.有效防控信用风险。抵押归根结底只是风险保底措施，有效防范借款人、抵押人消极履行债务的风险，最重要的还是要靠银行自身做好贷款“三查”。只有着重核查借款人的经营情况（特别是现金流）、还款能力、资产状况、信用状况和资金用途，转变过度重视抵押物、担保物等传统做法，才能有效地防范信用风险。

4.尽量规避流程成本。从不良贷款管理与处置合规尽责角度考虑，目前大多数银行在贷款合同到期时通过法律手段进行抵押物处置，诉讼流程和时间较长。银行可以在完善自身制度和流程的基础上，通过与抵押人达成协议的方式，以抵押财产折价受偿或以变卖价款优先受偿，规避通过司法渠道解决产生的流程成本。

5.建议减免以房抵债业务税费。在宏观经济下行压力加大、供给侧结构性改革不断深化的背景下，银行信贷资产质量面临严峻挑战，尤其是房产抵押贷款业务中，房产贬值的情况可能会越来越普遍。为更好支持供给侧结构性改革、乡村振兴战略和区域协调发展战略实施，切实防控银行房产抵押贷款业务的风险、加快风险处置，建议减免银行以房抵债业务的相关税费。