国有土地一级开发模式

一、合作双方基本背景

1、投资方

主要为具备较强综合开发实力的国有背景企业，在资金、规划、拆迁、项目管理、专业团队等方面有较强的优势。

2、政府方

以政府国有控股的城投公司或土地储备中心为主体参

与一级开发，主要在总体规划、拆迁协调、依法定程序征地、收储并推向市场等工作上起决定性作用。

二、合作方式

合作双方通过成立合资公司，负责一级开发项目的投资、建设和经营管理工作。由双方指定的控股公司作为合资公司的投资主体。

三、一级开发项目合作建设的内容

1、根据规划要求，建设项目范围内的市政公用基础

设施项目。其中包括：路幅宽度25米以上的主干路和次干路、给水和排水系统（雨污水）、供电（包括埋地电缆、变电所等）、电信、管道燃气、环卫设施、河道整治、停车场、公交站台等。

2、土地的开发整理，提供整理后的土地上市，督促上市地块开发商完成开发建设内容。

3、根据规划要求，建成该街区内教育设施、绿地系统（包括中央绿带、景观河道绿化和街头公园）、文化娱乐等项目。

4、因市政府城市建设工作的需要，需在本项目范围内实施的项目。

四、开发建设时序

1、合资公司成立后，应根据规划要求，着手编制本项目开发建设时序表，在得到政府方认可后，由合资公司组织实施。

2、应优先建设市政公用基础设施等配套项目。

五、政府方责任和权利

1、对本项目规划修编的权利。

2、根据城市建设的需要，适当调整本项目合作用地的范围。

3、调整合资公司政府方委派人员。

4、负责落实项目实施过程中相关地方性政策的制定工作。

5、负责本项目范围内拆迁安置工作。

6、落实土地用地指标和上市计划的报批等相关工作。

六、投资方责任和权利

1、与政府方共同参与本项目的规划修编并提出修编意见。

2、调整合资公司投资方委派人员。

3、根据街区项目实施进度的需要，及时筹集资金。由合资公司融入的资金其财务成本纳入公司核算；如合资公司筹集的资金不能及时满足项目建设需要时，投资方有义务筹集借贷资金给合资公司。

4、根据城市建设的需要，市政府决定需提前实施的项目，投资方应为合资公司筹措充足的资金，保证项目顺利实施。

七、收益分配

1、合资公司的经营收入主要指本项目范围内的经营性土地上市出让收入和其他属于合资公司的经营收入。

2、合资公司涉及土地开发的成本包括：土地征地费用；拆迁安置费用；市政公用基础设施工程建设费；体育中心和教育设施的建设费；上交省市的规费；融资费用；经营费用；税金等。

3、一级开发项目范围内的土地上市取得的收入，全部缴交到政府方指定帐户，作为政府方土地收益。土地出让金

的支出管理按照国家省市有关规定执行，支出的主要方面为第七条第2款所列明的土地开发成本、政府方优先提留的5%（以土地上市收入为基数）和合资公司15%的合理利润（以土地开发成本为基数）。

4、合资公司根据国家财务制度核算后如有盈利，合资公司股东按股本比例分享利润。

5、为保证合资公司前期资金需要，合资公司注册成立后两年内不分配利润。