深圳土地混合使用指引-编写说明(试行稿)

关于《深圳市法定图则土地混合使用指引》（试行稿）

的编写说明

自1998年我市确定法定图则制度以来，法定图则成为我市城市建设的主要依据和规划管理的重要抓手。随着我市新一轮改革发展和城市建设“创新发展、转型发展、低碳发展、和谐发展”的新形势，对法定图则提出了更高的要求，同时我市法定图则制度实施过程中也表现出刚性过强、弹性不足的问题，有必要对相关技术标准进行研究和完善，以适应宏观发展要求和微观市场发展趋势。

一、编制目的与意义

土地混合使用是近年国内外发达城市规划与建设的重点方向，其成功经验证明，土地混合使用有利于鼓励土地集约使用，有利于产业升级转型，有利于减少交通需求以及城市内涵品质的提升再造。

我市近年法定图则管理的过程中，也充分体现出土地混合使用的趋势。据有关统计分析，我市2008-2009年法定图则委员会审议已批法定图则个案修改案例中，审议事项中61％与用地性质调整以及土地混合使用有关。

《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）作为我市法定图则编制的核心技术标准，是法定图则编制与管理的核心依据，但是其城市用地分类、分级较为僵硬，土地混合使用缺乏规范要求，难以适应土

地混合使用的要求。而《深标》修订的程序较为严格、过程与时间较长，难以满足近期法定图则编制与审批、实施与管理的要求，因此组织编写本指引。

二、编制过程

2009年8月，按照委员会安排，地区规划处开始组织编制本指引。

2009年11月，地区规划处就本指引的征求意见稿，征求相关处室、分局的意见与建议。

2009年12月，本指引修改后再次征求相关处室、分局的意见和建议。

2009年12月18日，薛峰副主任主持第73次委技术委员会，审议并原则通过本指引，要求进一步研究与《深标》关系，完善项目内容的表述与编排，广泛征求意见并修改完善后报主任办公会审议。

2010年3月，许勤市长听取我市法定图则工作汇报，认为本指引作用和意义重大，要求全力推进制订工作。

2010年5月，地区规划处就本指引的征求意见稿，征求相关处室、分局的意见与建议。

2010年5月20日，薛峰副主任率相关处室领导和工作人员到第二直属管理局调研，就本指引征求意见。

2010年6月9日，地区规划处就本指引的征求意见稿，征求我市主要法定图则编制单位的意见与建议。

2010年6月23日，薛峰副主任主持召开我市主要企业代表座谈会，听取主要居住与商业地产开发、工业、物流、市政基础设施等企业的意见。

三、关于本指引的主要思路和内容

本指引遵循以下四方面的原则：原则一，以市场为导向，解放思想，大力支持产业发展；原则二，弹性与刚性兼顾，增强弹性；原则三，以指导近期工作为主，兼顾中长期需求；原则四，服务管理，保障实施。

本指引的主要思路和工作内容是对《深标》用地性质的适建范围进行适当调整，并规范混合用地的规划编制和规划管理，增大土地用途管制的灵活度与适应性，鼓励合理的土地混合使用，增强法定图则的弹性，以适应城市经济转型发展和创新发展的总趋势。

四、关于总则

（一）本指引与《深标》的关系

《深标》是法定图则编制与审批、实施与管理的核心标准，为我市城市规划和建设发展作出巨大贡献，但是随着市场经济的深化和我市城市建设的快速发展，《深标》“城市用地分类”逐步表现出分级过细、分类较为僵硬、适建范围（用地性质与允许建设项目、设施的类别）尺度不

一、以及缺少建设规模比例控制等问题，难以适应土地混合使用和城市

规划精细化管理的趋势。

因此，必须根据城市发展总体要求以及市场发展趋势，对《深标》“城市用地分类”进行细化和补充：对部分用地性质的适建范围进行细化，适当拓展允许的建设项目与设施的类别，大大增强土地规划管理的弹性；

对混合用地的编制和管理提出统一要求，引导混合用地在法定图则编制中的混合类型与表达形式。

（二）关于本指引的适用范围

本指引是《深标》中“城市用地分类与标准”的细化和补充，二者一起作为法定图则编制和管理中土地用途管制的依据。在法定图则编制过程中确定用地性质、依据法定图则作出地块建设用途的规划许可时，应遵照本指引。

五、关于“用地性质的适建范围”

用地性质的适建范围是某一类用地性质允许的建设内容、设施类别范围和规模控制要求，是联系土地利用规划和建设规划管理之间的“桥梁”。

香港分区计划大纲图中“土地用途的注释”和日本城市“土地用途地域内的建筑物用途限制”均对各类土地用途允许的建设项目、设施类别作出规定，我市《深标》城市用地分类中“小类用地性质”和“范围”也即用地性质的适建范围。

近期我市法定图则个案修改申请中用地性质调整和增加建设功能的事项中，涉及用地类型主要包括居住用地（R）、商业服务业设施用地（C）、工业用地（M）、仓储用地（W）、广场用地（S2）和绿地（G）等六类。本

指引重点对上述用地性质的适建范围进行了细化与完善。

由于政府社团用地（GIC）、市政公用设施用地（U）中类、小类用地性质的使用功能差异性很大，本指引对这些用地性质的适建范围不做规定。

（一）关于居住用地的适建范围

《深标》中居住用地的适建范围较为宽泛，与我市居住建设实际情况较为吻合，本指引主要增加各中类用地允许建设一般道路交通设施和一般市政环卫设施的范围，同时对在商业、服务业与办公建筑的规模比例提出一定的控制范围。

（二）关于商业服务业设施用地的适建范围

在实际开发建设中，商业服务业设施用地中商业、服务业、办公与旅馆等多中建筑功能混合的情形十分常见，因此本指引较大幅度提高商业、商业性办公、服务业和旅馆业等四个中类用地允许建设功能的类别。参考《光明中心区法定图则》中“用地兼容性规定”和我市商业开发建设的实际情况，上述四个中类用地性质内允许其他三种类型建筑功能的比例不超过50％，均视为单一用地性质。游乐设施用地控制商业、服务业和旅馆业建筑的用地面积不宜超过总用地面积7％。

需要重点说明的是，由于近期我市商业性办公用地和旅馆业用地中建设商务公寓作为住宅使用的趋势逐步增多，给居住类公共设施带来较大

压力，因此本指引适当控制商务公寓的建筑规模比例，一般情况下，商业性办用地用地内商务公寓建筑面积比例不宜超过30％。

（三）关于工业用地的适建范围

《深标》将工业用地的建设范围限定为“工矿企业的生产车间、库房及其附属设施的用地。包括专用铁路、码头和道路等用地”，已不符合我市工业向高新技术产业、高端制造业以及研发、总部经济等升级转型的总体趋势，以及工业企业要求增加宿舍、文娱等配套设施的合理诉求。本指引适当扩大工业用地内的适建范围，工业用地允许建设配套办公、小型商业服务设施和单身宿舍，一二类工业控制总建筑规模比例不宜超过30％，三类工业控制比例不宜超过10％。

（四）关于仓储用地的适建范围

我市仓储用地与工业用地的情况较为类似，传统仓储向现代物流业升级的需求较为强烈，本指引扩大普通仓库用地的适建范围，增加建设小型商业服务设施、配套办公和单身宿舍等建筑功能，控制其建筑规模不得超过20%。

（五）关于广场用地的适建范围

广场用地除了容纳建设项目除了一般道路交通设施和一般市政环卫设施外，建议增加小型商业服务业设施和社区文体活动设施，控制其建设用地规模不得超过总用地的10％，且容积率不得超过0.1。

（六）关于绿地的适建范围

除了公园、绿地、水面、以及儿童老人游乐设施等之外，绿地允许建设小型商业服务设施、社区文体活动设施、一般道路交通设施和一般市政环卫设施。

（七）关于规划管理要求

《常用用地性质适建范围表》中“本指引增加的适建范围与控制要求”，在规划许可时需满足相关技术和政策条件，并经规划主管部门审批，不视为调整法定图则，将可以大大增强法定图则的弹性，减少个案修订的频次。

六、关于“混合用地”

在法定图则编制中，当地块的适建范围和控制要求超出《常用用地性质适建范围表》的，应增加相应的用地性质，作为混合用地。

目前我市城市规划编制中混合用地的主要问题是混合类型、表达形式较为混乱，以龙岗区（除大鹏半岛之外）已批13个法定图则为例，混合用地约占总用地的9.6％，各种用地性质之间混合搭配的种类达到55种，给规划管理造成一定的混乱。

因此，本指引重点对法定图则编制过程中各种用地性质混合使用的原则、类型、以及表达形式、用地统计方式、颜色填充等内容进行了统一规范，对于混合用地的规划管理则建议大大加强弹性。

（一）关于混合用地的基本原则

多种用地性质混合使用，应遵循环境相容、保障公益、结构平衡、以及景观协调等原则。鼓励各类用地性质与市政公用设施用地、交通设施用地和政府社团用地的混合使用。鼓励利用地下空间增加用地混合性。

（二）关于《常用土地混合使用引导表》

基于原规划国土局《深圳市土地使用相容性研究》以及其他相关研究成果，结合近年我市土地混合使用的实际情况，本指引制定了《常用土地混合使用引导表》，作为法定图则编制过程中规划师确定具体地块土地混合性质的参考和引导。

（三）关于常用部分混合用地类型

常用混合用地建议采用如下表达方式：商住混合用地R2+C1，物流用地W1+C1，研发用地M1＋C2。

（四）关于混合用地的适建范围

混合用地允许的适建范围和控制要求，按照《常用用地性质适建范围表》综合确定。规划管理可以根据市场需求，灵活控制具体建设项目与设施的建设规模比例。

七、关于“附则”

本指引适用于所有已颁布和正在制定的法定图则，法定图则图表及文本另有规定的除外。