濮阳房地产市场调研报告
濮阳房地产市场调研报告
濮阳市住宅市场调研报告提纲
一、房地产政策概述
1.十八界三中全会房地产政策导向
2.房地产现行政策
3.濮阳房地产市场政策走向预测
二、濮阳土地市场
1.2012年土地分布图
2.2008-2012年历年土地供应以及成交价格图
3.2013年成交以及挂牌土地分布图
4.2013年挂牌以及成交地块分析
三、住宅市场调研
(一) 濮阳市房地产市场供应量概况
1.商品房项目板块划分以及项目分布图
2.房地产市场调研明细表
3.房地产市场推盘量以及存量图
4.城中村改造项目分布图以及体量
5.经适房项目分布图以及体量
(二)房地产市场价格调研
1.各版块价格分布
2.各版块价格柱形图
3.濮阳房地产市场2009-2013年价格走势图以及2014年价格预测
(三)房地产市场产品调研
1.住宅市场业态比例
2.建筑风格调研
3.户型配比调研
4.典型项目户型分类展示以及户型特点分析
5.住宅配套特点调研
(四) 房地产市场营销调研
1.典型项目的广告宣传
2.典型楼盘宣传卖点分析：
3.典型项目营销渠道分析
4.濮阳市房地产市场营销总结以及发展预测
(五) 房地产市场总结以及走势
(六) 典型项目分析
1.市区板块（铜锣城中城海斯顿公园城中央）
2.濮北新区板块（棕榈泉建业壹号城邦）
3.油田板块（物华国际成荣域天骄华庭）
4.濮东新区板块（理想城建业桂圆）
5.老城板块（建邺城格瑞斯公园一品）
一、房地产政策概述
1.十八界三中全会房地产政策导向解析
2013年11月，中共十八届三中全会将在北京召开，此次会议的主要议程是研究全面深化改革重大问题。而此前曾被全国热议的楼市调控长效机制、以房养老等议题，都显示房地产行业的长远健康发展，将是此次会议的重要内容之一。说明国家调控政策不放松，十八届三中全会强调继续推行相关房地产调控政策，逐步完善完善税收机制，遏制房价。
1)系统化调控方案或初步表态
2013年2月的“国五条”对于房地产带来的“需求释放意义”大于”稳定房地产市场”的意义已经成为定论，而有关房地产整体调控思路的表态，在新一届政府上台后鲜有表述，而7月份新华社旗下媒体关于“长效机制”的概念则成为舆论最关注的热点。
2)“新型城镇化”或被重新定义
中国城镇化应是“农民转为市民”的城镇化；是缩小“农村与城市之间、沿海与中西部之间、大中城市与小城市之间的三大差距”的城镇化。而城镇化
要真正成为转变中国经济增长方式、扩大居民内需的动力和活力，需要从户籍制度、中国土地制度以及改变当前中国经济“房地产化”的政策等三大方面进行改革。
3)房产税时代或将正式来临，经济手段调控力度加强
与长效机制一样，房产税也是最近半年来的一个高频词汇。据报导，中国财政部财政科学研究所所长贾康在一个金融会议的间隙表示，三中全会肯定会讨论财政体制改革问题。
《环球时报》总编辑胡锡进最近表示，如今的房地产正在经历“最后的疯狂”。我提醒北上广一线城市的投资者，如果房价接着涨，高额房产税一定会来，最后投资购房者必将输得很惨。所以只买住的房，不用房投资，共同反对投机购房，给真正需要买房住的人机会，这样一线城市的房地产才能软着陆。
4)房企再融资或将开闸，刺激房地产发展
今年8月份，房地产企业一度密集地抛出融资预案，“房企再融资”也再度燃起了房地产市场的一把火。随着新一届政府不断加强运用“看不见的手”，无论是从金融秩序正常化，还是从房地产调控市场化，房企融资开闸从方向上来说是必然的。
华远地产董事长对此表示，三中全会以后地产再融资或放开。“我不认为中国在未来的发展中依然会用这种错误的政策调整市场，也可能三中全会以后就允许在境内再融资了。”任志强表示，“到时候所有的地产企业都会冲上去，华远地产也不例外。”
5)住宅产业化或有望全国范围展开
据报道，在此前被广泛热议的楼市调控长效机制中，住宅产业化将是其中重要内容，而且可能在保障房建设领域先行试水，最快或在明年以地方试点的形式推出。
今年以来，住建部曾多次开展调研，探讨住宅产业化的相关技术问题和制度建设。作为住宅产业化的一部分，《工业化建筑评价标准》目前正由住宅产业化促进中心、中国建筑科学研究院及相关院校共同编制，计划明年出台。而据住宅产业化促进中心副主任文林峰透露，在房屋设计环节，设计标准化是住宅产业化下一步的重点工作。
6)保障房制度或被重新设计
关注意义：保障房将真正实现“保障”功能
保障性住房是我国政府一项重要的民生工程，“十二五”期间，全国计划新建保障性住房3600万套。但从以往的经验来看，目前我国保障性住房的建设和推进还处于探索阶段，还存在不少矛盾和问题，包括工程质量问题以及分配监管问题。
另外，在大规模的建设要求下，传统的建设方式带来的效率低下、成本高昂、资源浪费严重、管理维护难度大等种种问题，显然已经难以满足需要。因此，这些问题将很有可能在此次三中全会上得到更充分的讨论。
7)养老地产业或将迎来春天
9月份国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，其中一项“以房养老”一度引发全国大讨论。实际上，进来养老地产行业已经风生水起，但与此同时，受制于体制、经济、观念等多重因素的影响，养老地产行业并未真正发展起来。
财经炒股名博神仙看盘就表示，三中全会的最大炒作亮点在于土改和养老，快速老龄化的中国，养老产业却还处于摸索阶段，市场理念和盈利模式大多不成熟，今后如何养老，成为当下热议的主题，中国的养老事业潜力巨大，十八届三中全会或引热议。
8)住房信息联网或迎“政治考验期”
从2013年11月算起，距离2014年6月底前要出台并实施的《不动产统一登记制度》仅剩8个月时间，而相对从2010年下半年开始，至今仍停留在公布推进城市数字“住房信息联网”，在8个月内完成住房登记制度，对于涉及到的国土部、住建部、法制办、税务总局等部门压力不可谓不小。
而从2013年新政府对于军队房地产严查，舆论层面接二连三的“房叔”、“房姐”被曝光，可以看出全国上下一体对于住房信息联网的要求迫切，作为对未来五年中国发展最重要的“十八届三中全会”，如果提及房地产，如果提及房地产，相对于长效机制以及已有前例的房产税，住房信息联网具有更大的“前提意义”。
2.濮阳房地产现行政策
濮阳作为三四线城市，受到国家宏观调控的影响较小，尤其是行政政策关于较小，濮阳房地产市场受到“金融政策”的影响较大
濮阳市执行政策如下：
1)实行紧缩的货币政策，提高提高贷款门槛；
2)差别化的信贷政策：首套房首付比例为40%，二套房为60%；
3)濮阳房地产市场信贷受到影响较大，贷款门槛逐步提高，现行贷
款月利率为0.5%
4)濮阳市保障房建设规模很大，共计73.05万平方米
3.濮阳房地产市场政策走向预测
1)随着国家房地产掏空政策的逐步加强，以及新一届领导班子对房地产重
视，濮阳市相关行政部门会逐步加大对房地产市场的监管力度，打击违
建、违法集资、五证销售等现象；
2)随着相关政策的完善，市政单位监管力度的加强，濮阳房地产越来越成
熟，收到金融、经济等宏观调控的营销会越来越大；
3)小城市金融部门缩紧银根，银行信贷门槛的逐步提高，开发商融资成本
提高，客户贷款额度下降；
二、濮阳房地产土地市场
1.2012年成交土地挂牌土地分布图
由上图可知：2012年，濮阳房地产土地登记30宗，共计土地面积为311106.54㎡；为其中商住用地18宗，住宅用地12宗，其中市区16宗，油田14宗。
2.2008年-2012土地供应量以及成交价格表
由上表可以看出：
2008-2012年期间，濮阳房地产市场土地出让后面积呈逐年增加的趋势，尤
其是2012年，土地让面积约为1650亩；
从近五年的土地成交价格可以看出，土地价格呈逐年递增的趋势；2011年
10月28日首次公开拍卖，全部流标，后于2011年12月8日二次公开拍卖，成功拍出3块地，其中以濮地2011-C-30号宗地由北辰置业有限公司竞得，成交单价达到每亩475万元，创造濮阳地王纪录 3. 2013年土地供应明细分析
1) 2013年成交与挂牌土地分布图
由上图可知：2013年，共计挂牌土地12宗，共计1109亩；成交3宗，共计约为428.96亩；其中濮北新区成交2宗，黄河东路成交1宗；濮阳土地供应趋向新区与郊区化，土地成交面积趋向大地块化；
2) 2013年成交与挂牌土地明细表（红色阴影部分为成交土地地块）
濮东产业集聚区
油田
黄河东路
濮北新区
3)2013年成交地块明细
三、房地产商品房市场调研
(一)濮阳市住宅市场供应量概况
1.商品房项目板块划分以及项目分布图（红色部分为即将入市项目）
由上图可知：根据项目集中分布的特点，濮阳城区房地产板块分为5大板块，分别是濮北新区板块、市区板块、油田板块、濮东产业集聚板块、老城板块；其中濮北新区板块16各项目，其中9个入市项目，7个未入市项目；市区板块18个项目，大部分为入市项目，市场竞争激烈；油田板块25个项目；濮东板块7个项目，新入市项目较多，是城市商品房发展重要方向；老城板块为此次市调的补充板块，共计8个项目，基本上以尾盘项目居多，市场供应量相对较小；
2.市调分析表
3. 2013年商品房市场各区域板块当前推盘量以及存量图
由上图可知：五大板块中间，濮北新区以及濮东板块为濮阳房地产市场未来发展方向，存量房源较大；濮阳商品房市场未来供应量预约为378.07万方，未来存量约为1400.79万方，未来3-5年市场竞争将为更加激烈； 4. 城中村改造项目分布图以及体量预估
城中村改造项目是濮阳房地产市场未来3-5年内重要开发方向，由于城中村改造项目开发体量较大，会对濮阳商品房市场造成严重的冲击影响；
5.经适房项目分布图以及体量（其中红色部分为竣工项目）
经济适用房是政府行为，2013年濮阳经适房有55项目，共计约为
88.49万方，对市场也会造成一定的影响；
1.各版块价格分布
由上图可知：5大板块，市区与油田板块房地产市场发展较为成熟，是濮阳房地产市场价格梯度与制高点，均价基本维持在5000-7000之间；濮北濮东板块，作为新区，是城市房地产市场发展的未来方向，由于区位以及配套对应的不足，价格相对较低，基本维持在4500-6000；老城板块作为县城，价格区域为3200-4500； 2. 各版块价格柱形图
“市区油田核心板块价格最高点，整体均价接近6000，最高价突破7500”，价格梯队基本形成，房地产市场逐步成熟与完善；
3. 濮阳房地产市场2009-2013年价格走势图以及2014年价格预测
濮北新区板块 价格区间4500-6200
市区板块
价格区间4700-7200
油田板块
价格区间4800-7500 老城板块
价格区间
3200-4500
由上图可知：濮阳房地产市场2009年到2013年价格逐年提高，但涨幅成逐年下降趋势；预计2014年的濮阳房地产市场均价为“5800元/㎡”；
(三)商品房市场产品调研
1.住宅市场业态比例
“高层一统江山，业态成多极化发展趋势”，别墅、花园洋房等高端业态所占比例主笔扩大；
2.建筑风格调研
濮阳房地产市场建筑风格以现代简约为主，约占比例为50%；其中
artdeco建筑风格所占比例近年来呈上涨趋势，为城市房地产建筑风格
未来发展方向；
3.濮阳房地产市场典型项目户型配比调研表
户型配比调研表
区域
户型
项目
一房两房三房四房以及复式
面积比例面积比例面积比例面积比例
濮
北
新
区
建业壹号
城邦
- 0.00% 85-91㎡26.94% 118-142㎡46.73% 166-243㎡26.33%
棕榈泉2期- 0.00% 85-90㎡17.08% 97-138㎡67.48%
143-163-260
㎡
15.44%
凤凰城- 0.00% 82㎡26.67% 102-131㎡67.14% 152㎡ 6.19%
梧桐树- 0.00% 107㎡21.36% 142-175㎡53.40% 186-224㎡25.24%
市
区
城中央2期36㎡ 4.6% 78-98㎡27.9% 102-135㎡65.1% 256㎡ 2.3% 海斯顿公园- 0.00% 87㎡12.0% 105-138㎡83.0% 143-200㎡ 5.0% 铜锣湾39-73㎡39.2%% 86㎡ 3.0% 108-148㎡45.8% 199-232㎡12.0% 慧竹丽景- 0.00% 74-88㎡85.7% - 0.00% 163 14.3%
城中城- 0.00% 86㎡19% 113-130㎡71% 160㎡10%
容金国际3
期
31-39㎡45.46% 75㎡36.36% 96-105㎡18.18% - 0.00% 油
田
荣域29-40㎡20.30% 76㎡13.00% 83-137㎡62.50% 167-198㎡ 4.2% 物华国际城
1期
- 0.00% 92㎡36.4% 111-140㎡63.6% - 0.00% 上海城- 0.00% 76-85㎡21.4% 94-143㎡78.6% - 0.00%
由上图可知：三房依然是主力户型，四房以及复式等高端产品比例有所增加，客户生活诉求正在不断提高；
4.典型项目户型分类展示以及户型特点分析
●一房精品户型展示
●两房精品户型展示