关于中国房价影响因素的实证分析
成都理工大学
课程论文
题目：关于中国房价的实证分析
学院商学院＿
专业经济学
班级 10级
课程名称计量经济学
学号＿ 201008030310
学生姓名屈彬
指导教师高辉
成绩
2012.11
目录
一、引言 (3)
二、文献综述 (4)
（一）国外的研究 (4)
（二）国内的研究 (4)
（1）关于房价的影响因素 (4)
（2）关于房价的政策措施方面 (5)
三、变量选取与模型设定 (5)
（一）被解释变量的选取 (5)
（二）解释变量的选取 (5)
四、数据的收集与模型的估计 (6)
（一）数据的收集 (6)
(二)参数估计 (7)
（三）模型检验 (9)
⑴经济意义检验 (9)
⑵拟合优度和统计检验 (9)
（3）计量经济学检验 (10)
五、依赖于实证分析的结论 (15)
六、对策建议 (16)
七、参考文献 (17)
关于中国房价的实证分析
摘要：
进入新世纪以来，我国房价持续不断的上涨，尤其是2008年以来房价更是成为很多中国人不能承受之重。房价远远超出了一般工薪阶层经济承载能力，房价的持续上涨成为居民购房一大难题。普遍认为土地财政政策和民间过度投机性投资是造成房价上涨的重要原因，本文对房价上涨的典型影响因素进行计量经济分析，通过Eviews软件建立计量经济模型，确定房价上涨的影响因素。分析结果表明房价的上涨主要受城镇居民人均消费性支出和房价收入比两大因素的影响，其中房价收入比起到决定性作用，对房价的上涨具有重大影响，城镇居民人均消费性支的变动对房价的上涨也起到一定的作用。
关键字：房价收入比OLS 估计商品房房价
一、引言
改革开放以来，特别是1998年推行城镇住房制度改革以来，我国国民经济取得了飞速发展，住房消费占我国城镇居民消费的比重越来越高。同时，随着城镇居民住房观念的重大转变，住房商品化新体制的基本确立，以及房地产产业投资的持续快速增长，使得以商品住宅为主的房地产业成为了国民经济的重要支柱产业。经济发展越来越快，人民生活水平日益提高，也就开始有能力去尝试买房了，所以房产商才有利可图，但社会保障体制发育不健全，人们的社会生活有很大的不确定性，例如对养老的担忧，对通货贬值的担忧，对子女未来命运的担忧等等。在这种社会条件下，人们会采取一些投资方式以降低生活的风险，而比较可靠的办法是购买不动产。这样一来，不动产的所有权价格往往非常高，而不动产的使用权价格却可能很低。在我国的许多城市，外来人口权益很难得到保障，解除忧虑的重要办法是勒紧裤带买房子，是自己成为城市的一员，而他们一旦进入房产市场，就加剧房子价格上升，而房价上升更使得他们越发想买房。房地产的繁荣虽然拉动了我国GDP，但是房地产的经济可以说是泡沫经济，在繁华的背后有着巨大的危害。现如今房价高起，老百姓买房难，住房难，富人们却囤积居奇，房屋空置率一度攀升，住房的不买，买房的不住，形成鲜明对比。我国房价近几年持续上涨，北京、上海、广州等一线城市，城市中心区的房价已经高达3 万以上。中国有安居才能乐业的古训，如此昂贵的房价让一般百姓望而却步，房价正在并将持续成为人们关注的焦点。
二、文献综述
影响我国房价波动的原因十分复杂，既有商品房成本上涨原因，又有国家宏观调控政策原因。
（一）国外的研究
1998年，英国学者Gocrffye和Mark Andrew对影响住宅价格的动力因素进行文献研究，他们发现对区域住宅价格差异的解释主要集中在五个领域：（1）人口迁移(migration)；（2）交易和搜寻成本(transactions andsearch costs)；（3）居住区位迁移(equity transfer)；（4）住房投机套利(spatial arbitrage)；（5）定价模式(patter in the price determinants)。同时，他们认为影响住宅价格的主要因素是：（1）收入(income)；（2）利率(interest rates)；（3）社会诚信度(credit availability)；（4）税收结构(tax structure)；（5）住房供给(housing supply)；（6）人口结构(demographic structure)。
（二）国内的研究
（1）关于房价的影响因素
白福周通过实证研究得出结论：包括土地成本、前期费用、财务费用、管理费用和综合费用的住宅成本的上升推动房价上涨；随着对土地需求的增长，土地价格的上涨趋势越来越明显，土地上的附着物—房屋价格也随之增长；与CPI同步上升的建筑成本上升导致房地产价格不断攀升；利率上调所导致的开发商财务成本的上升对房价的上涨产生一定的作用；在房屋需求增加的情况下供给没有同步增加，使得在价格杠杆的作用下房价不断攀高；
土地的稀缺、存量供应使地价长期只升不降，导致房屋价格同步上涨。
牟峰通过对统计数据的分析研究证明，我国人均可支配收入上升带来的强劲住房需求是导致房价不断攀升的重要因素；新增城镇家庭户数加大了城镇房屋消费者住房消费愿望增加量，间接提升了房价；1998年国家住房制度改革政策宣布取消福利分房制度，为房地产市场的崛起创造了优越的条件，释放了大量的购房需求，极大地促进了我国房地产市场的发展；商品房按揭制度，为商品房的消费注入了强大的活力；我国部分消费者不合理的消费价值观，导致人们普遍急于买房、买大房、买好房，从而形成对房地产市场的过高期望和强大压力。
姜玉英 ]指出影响房地产的主要因素包括四大方面：1、房地产价格的特殊性：房地产包括土地、建筑物和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。2、影响房地产需求的因素：消费者的预期，就是对未来房地产市场前景和房地产价格的估计、预测。3、影响房地产供给的因素：房地产开发投资额的增加，会直接刺激房地产业的发展；反
之，投资水平的降低，会导致房地产业的发展受到很大的负面影响。4、政策，利率等一些其他因素：一般国民经济发展水平较高的国家或地区居民收入水平也较高、资金比较充裕，无论是需求总量上还是供给上作为经济水平衡量尺度的GDP指标都起到了较大的推动作用。
（2）关于房价的政策措施方面
栗亮着重对货币供给量对房价的影响做了专门分析，指出在长期中，货币供给量增长率对商品房销售价格增长率不存在因果关系，但货币供给量增长率是商品房销售价格增长率的短期原因；在长期中，商品房销售价格增长率对货币供给量增长率存在意义上的因果关系，但商品房销售价格增长率不是货币供给量增长率的短期原因。
综上所述，国内目前关于房地产价格运动机制与对策的研究成果，一是房地产价格波动与土地成本、CPI上涨、国内生活保障政策不健全引起需求增加。
二是都大体认为房地产投机过度，过度宽松的的金融环境是导致当前房地产泡沫的原因。三是在都认为对房地产要加强监管，政府要积极发挥调控作用。
三、变量选取与模型设定
结合文献综述中各种不同的模型和观点，分析得房价的上涨由诸多的因素共同作用。根据经济学原理，其中，起主导作用的是房地产市场的供给与需求。本文从宏观经济角度出发，重点分析房价与宏观因素之间的关系。
（一）被解释变量的选取
商品房平均销售价格是指在全国范围内开发的商品住宅、办公楼、商业营业用房以及其它房屋等在某统计年度的平均价格，是一个反映全国各种房地产价格情况的综合指标，因此选取商品房平均销售价格为应变量，用字母Y表示。
（二）解释变量的选取
1、城镇居民家庭人均可支配收入（）和城镇居民人均消费性支出（）：城镇居民的收入和支出水平是衡量居民购买力的重要指标，也是支撑房地产住宅价格的重要指标，可以真实地反映城镇居民家庭的实际购买能力。
2、国内生产总值（）：宏观经济的发展状况与房地产业的发展有重要的互动影响，宏观经济高涨时会加大对房地产的需求，从而会对房地产价格产生正向的积极影响，相反，过低的房地产价格也会对经济产生消极的影响。衡量宏观经济发展的一个重要指标就是国内生产总值，表示一个国家（或地区）在一定时期内生产活动的最终全部产品和服务的价值。
4、商品零售价格指数（）：价格指数主要是用来反映不同种类商品或劳务价格总动态的指标。商品零售价格指数是反映城市商品零售价格变动趋势的一种
经济指数，其调整变动直接影响到城市居民的生活支出、居民的购买力以及市场的供需平衡。
5、房价收入比（）：所谓房价收入比(Housing Price-to-Income Ratio)，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。是社会和学术界广泛关注的衡量住宅市场价格和居民住房消费承受能力的重要指标。房价收入比在所有的住房指标中是一个最重要的指标，在其他条件相同的情况下，房价收入比的高低能反映出有购房能力的人占整个人口的比例情况及政府住房政策是否失误等。该指标能够有力的说明人们对住房价格的承受能力，评析当地的房价是否合理，判断一个地区的房价是否有泡沫等。
因为是1998年，全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议召开。随后，国务院在7月3日颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》正式开启了以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心的住房制度改革。所以选取1998—2008年的有关数据和资料作为计量经济分析的主要数据和资料
综合上述理论分析，可初步建立模型预想如下：
四、数据的收集与模型的估计
（一）数据的收集
通过上文的理论分析，寻找相关的文献资料，本文选取了1998—2008年相关数据组成的时间序列构成模型样本。具体数据见表1。
注：Y为1998—2011年全国商品房平均销售价格
为城镇居民家庭人均可支配收入
为城镇居民人均消费性支出
为国内生产总值
为商品零售价格指数
为房价收入比
(二)参数估计
为从整体上把握被解释变量：商品房平均销售价格（Y）和各个解释变量：城镇居民家庭人均可支配收入（）、城镇居民人均消费性支出（）、国内生产总值（）、商品零售价格指数（）、房价收入比（）的相关关系，作如图1所示的散点图。
图
从散点图可以看出商品房平均销售价格（Y）和城镇居民家庭人均可支配收入（）、城镇居民人均消费性支出（）、国内生产总值（）、商品零售价格指数（）、房价收入比（）大体呈现为线性关系，说明建立的预想模型：
在统计学上是比较吻
合的，利用Eiews软件对模型进行初步估计，采用OLS估计法得到如下表2的回归结果
表2 模型初步参数回归结果
Dependent Variable: Y
Method: Least Squares
Date: 11/28/12 Time: 13:08
Sample: 1998 2011
Included observations: 14
Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.
C 278.3167 743.1754 0.374497 0.7178
X1 0.092914 0.272651 0.340780 0.7420
X2 -0.112355 0.319220 -0.351967 0.7340
X3 0.006713 0.003083 2.177383 0.0611
X4 -16.22868 6.950717 -2.334821 0.0478
X5 439.8951 43.36180 10.14476 0.0000
R-squared 0.999169 Mean dependent var 3218.143
Adjusted R-squared 0.998650 S.D. dependent var 1165.805
S.E. of regression 42.83007 Akaike info criterion 10.64989
Sum squared resid 14675.32 Schwarz criterion 10.92377
Log likelihood -68.54920 F-statistic 1924.717
Durbin-Watson stat 2.716642 Prob(F-statistic) 0.000000
回归结果的示意图形如下
图2 剩余值、实际值、拟合值图形
由表2回归结果，建立初步模型如下：
SE 743.1754 0.272651 0.319220 0.003083 6.950717 43.36180 t 0.374497 0.340780 -0.351967 2.177383 -2.334821 10.14476 =0.999169 F=1924.717 df=9
（三）模型检验
⑴经济意义检验
从表2回归的结果可以看出，所估计的参数0.092914表示城镇居民家庭人均可支配收入增加1元，商品房平均销售价格增加0.092914元；
-0.112355表示城镇居民人均消费性支出增加1元，商品房平均销售价格减少0.112355元；0.006713表示国内生产总值每增加一亿元，商品房平均销售价格增加0.006713元；-16.22868商品零售价格指数每增加一单位，商品房平均销售价格减少16.22868元；=439.895表示房价收入比每增加一单位，商品房平均销售价格增加439.8951元。可见在经济学意义上，所估计的参数都是正确的。
⑵拟合优度和统计检验
用Eviews软件得出回归模型参数回归估计结果的同时，已经给出了用于模
型检验的相关数据。
Ⅰ、拟合优度的检验：由表2中可以看出，可决系数为0.999169，说明所建
模型整体上对样本数据拟合较好，即各个解释变量对被解释变量“商品房平均销售价格”的大部分差异作出了解释。
（3）计量经济学检验
Ⅰ、多重共线性检验与修正
A多重共线性的检验
由表2 可知，该模型=0.999169，=0.998650可决系数很高，F=1924.717，整体上明显显著。但是=0.05时=2.262，、、系数的t检验没通过，说明单个系数与被解释变量关系不显著，这表明很可能存在严重多重共线性。用Eviews计算个解释变量的相关系数如下表3 所示
由相关系数矩阵可以看出，各解释变量相互之间的相关系数很高，尤其是X1与X2、X3，相关系数高达0.9996999和0.99802747证实确实存在严重的多重共线性。
B多重共线性的修正
采用逐步回归的办法，去检验和解决多重共线性问题。分别做Y与
、、、、的一元回归，结果如表4 所示
表4 Y与、、、、分别的一元回归结果
的拟合优度最好，并且t统计量显著，所以以为基础逐步加入解释变量、、、，各自回归后结果如表5所示。
=2.201
经比较，新加入变量的方程=0.992163改进最大，而且其参数的t检验显著，所以保留，再加入其他变量逐步回归，结果如表6所示。
表6：在、基础上分别加入新解释变量、后参数回归结果
=2.228
由上表可知，在加入变量后，的系数没有通过t统计量检验，而加入了、后都有参数估计值没有通过t检验，因为在分别加入、、后，对
改进不大，并且都有参数没有通过t统计量检验，所以将、、剔除，最终保留变量、进行OLS参数估计的结果如表7所示。
表7进行多重共线性修正后OLS参数估计的结果
Dependent Variable: Y
Method: Least Squares
Date: 11/29/12 Time: 18:09
Sample: 1998 2011
Included observations: 14
Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.
C -1619.272 447.3875 -3.619395 0.0040
X2 0.268945 0.015185 17.71150 0.0000
X5 374.6694 79.86226 4.691446 0.0007
R-squared 0.993368 Mean dependent var 3218.143
Adjusted R-squared 0.992163 S.D. dependent var 1165.805
S.E. of regression 103.2078 Akaike info criterion 12.29877
Sum squared resid 117170.3 Schwarz criterion 12.43572
Log likelihood -83.09142 F-statistic 823.8549
Durbin-Watson stat 0.847637 Prob(F-statistic) 0.000000
最后模型在修正严重共线性影响的回归结果为：
SE 447.3875 0.015185 79.86226
t -3.619395 17.71150 4.691446
=0.993368 F=823.8549df=11
Ⅱ、异方差检验
用White检验法对修正多重共线性后的模型进行异方差检验，通过Eviews 软件估计得到White检验结果如表8所示。
表8：White检验结果
White Heteroskedasticity Test:
F-statistic 0.508512 Prob. F(5,8) 0.763385
Obs*R-squared 3.376397 Prob. Chi-Square(5) 0.642167
Test Equation:
Dependent Variable: RESID^2
Method: Least Squares
Date: 11/29/12 Time: 18:14
Sample: 1998 2011
Included observations: 14
Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.
C -289034.2 808493.6 -0.357497 0.7300
X2 1.881193 43.15210 0.043594 0.9663
X2^2 0.000220 0.000819 0.268640 0.7950
X2*X5 -0.764187 8.278980 -0.092304 0.9287
X5 86962.26 285871.6 0.304200 0.7687
X5^2 -6056.546 25700.70 -0.235657 0.8196
R-squared 0.241171 Mean dependent var 8369.307
Adjusted R-squared -0.233097 S.D. dependent var 6951.656
S.E. of regression 7719.459 Akaike info criterion 21.03840
Sum squared resid 4.77E+08 Schwarz criterion 21.31228
Log likelihood -141.2688 F-statistic 0.508512
Durbin-Watson stat 2.120143 Prob(F-statistic) 0.763385 从表9 可以看出 3.376397,由White检验知道，在下查得到临界值（5）=11.0705，n 3.376397<（5）=11.0705,所以模型不存在异方差。
Ⅲ、自相关检验
首先做出与的散点图，如图4所示，在图中点散落在整个坐标区域内，并没有明显的相关关系，所以模型可能不存在序列系相关性。
图4 残差序列的散点图
为进一步确认是否存在序列自相关，利用Durbin-Watson检验对模型进行检验得出如表9所示结果
表9 序列自相关的LM检验
Breusch-Godfrey Serial Correlation LM Test:
F-statistic 7.920929 Prob. F(1,10) 0.018336
Obs*R-squared 6.187905 Prob. Chi-Square(1) 0.012863
Test Equation:
Dependent Variable: RESID
Method: Least Squares
Date: 11/29/12 Time: 18:22
Sample: 1998 2011
Included observations: 14
Presample missing value lagged residuals set to zero.
Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.
C -868.0698 466.8944 -1.859242 0.0926
X2 -0.020247 0.013903 -1.456352 0.1760
X5 151.9207 82.63557 1.838442 0.0958
RESID(-1) 0.925080 0.328694 2.814414 0.0183
R-squared 0.441993 Mean dependent var 3.59E-13
Adjusted R-squared 0.274591 S.D. dependent var 94.93735
S.E. of regression 80.85903 Akaike info criterion 11.85825
Sum squared resid 65381.82 Schwarz criterion 12.04084
Log likelihood -79.00774 F-statistic 2.640310
Durbin-Watson stat 2.293278 Prob(F-statistic) 0.106848 由表9得出的OLS回归统计结果，DW=2.293278，在给定显著水平 =0.05时,查Durbin-Watson表，n=14，k=3，得下限临界值=0.767,上限临界值=1.779， 2 通过对模型进行经济意义、统计量和计量经济学的检验，最终在消除了多重共线性后的最终结果模型为 SE447.3875 0.015185 79.86226 t-3.619395 17.71150 4.691446 =0.993368F=823.8549 df=11 其中，应变量Y为商品房平均销售价格，为城镇居民人均消费性支出， 为房价收入比。通过所建立的计量经济模型，对房价上涨的影响解释程度能力已经达到了99.8122%。 五、依赖于实证分析的结论 1、城镇居民人均消费性支出变动对房价的上涨产生正向的影响，但其影响 程度并不大，边际倾向仅为0.268945。表明本期城镇居民人均消费性支出增加一个单位，使得本期房价增量增加0.268945个单位。城镇居民人均消费性支出的增加对房价上涨的影响并不是很大，但其对房价上涨的影响是显著的。城镇居民人均消费性支出的增加对居民的消费性支出、商品零售价格指数、以及社会总投资均具有影响，而这些因素均能影响房地产的供给与需求，从而影响房地产的价格。 2、房价收入比变动对房价上涨产生正向的影响，且其影响程度较大，边 际达到374.6694，当房价收入比每增加一个单位，使得房价增量增加374.6694个单位，其对房价上涨产生重大影响。房价收入比是由住宅价格除以居民有效购买力计算求得，反映上涨的房价与人们住房消费能力之间的关系，衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平。居民的消费能力直接影响到居民对房地产的购买能力，从而影响房价的变动。因此，房价上涨主要影响因素是房价收入比，其对房地产的价格起决定性作用。 六、对策建议 1、对房地产市场要控制总量，调整供给结构。严格限制新建高档房的建设 贷款，对普通商品住宅的建设适当放宽。近年来，我国经济增长过快，通货膨胀严重，国家推行紧缩的货币政策。其中，金融调控尤为重要，运用信贷紧缩杠杆重整房地产业，降低贷款规模和增长速度。控制贷款的增长速度，势必会影响到房地产企业的资金来源。从而，有效的调整房地产的供给规模，防止房价的过快增长。 2、加大力度促进消费增长，调整投资与消费的比例关系，促进消费与投资 关系的协调发展。一方面控制投资规模，调整投资结构。另一方面，要通过增加居民收入，促进消费增长。 3、结合宏观政策措施与效果，提高认识，妥善处理稳定房价与扩大就业的 关系；加强房地产信息平台建设；稳步调整金融政策，细化按揭贷款首付款的不同缴纳比例，在一些房价极端不正常的城市可逐步停止对期房的按揭贷款；进一步完善房地产税收政策；改革现有的土地政策，改土地出让金为土地年租金，土地招拍挂过程中，要注意区分不同市场；进一步理顺地方财政收支体制，切断地方财政与土地出让的利益关系。 七、参考文献 [1] 赵卫亚计量经济学[M]，北京：机械工业出版社，2008.11 [2] 姜玉英浅谈房地产价格的影响因素[J] 2010.4 [3] 祝立宏、周亚力资产评估[M]，浙江：浙江人民出版社，2008.12 [4] 沈悦、刘洪玉房地产价格与宏观经济指标关系的研究[J] 2010.1 [5] 徐国祥统计预测与决策[M]，上海：上海财经大学出版社，2008.11 [6] 姚飞赵魁我国房贷利率政策对房价增长影响的实证分析[J] 集团经济研究GROUP ECONOMICS RESEARCH 2007年第32期 [7]庞皓计量经济学北京：科学出版社 [8]周彬关于房价上涨影响因素的实证研究 2010.5 作者：非成败 作品编号：92032155GZ5702241547853215475102 时间：2020.12.13 从微观经济学角度分析影响房价的因素 摘要：房价关系着和影响着每个家庭，房价是个备受关注的问题，本文从微观经济学角度出发，从供需、消费者和博弈机制三个方面来分析影响房价的因素。 关键词：房价供需消费者博弈机制 一、供需影响着房价 1.住房供给影响房价。这里主要从供给结构来谈。我国居民人均居 住面积与其它国家尤其是发达国家的人均居住面积相比，仍存在很大的差距，绝对住房供给水平并不高，供给方面存在结构不合理的问题，存在空置。这里引入空置这一概念。①空置一词来源于西方，指建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租状态或者出售状态。由此可见，空置一方面表明房屋未被使用，另一方面还意味着所有权人准备将房屋出租或者出售，只有两方面都满足的房屋才是空置房屋。否则，不能称其为空置。空置也是一种供给，且：供给=需求+空置率。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。当市场交易以买卖为主且购买者就是房屋将来的实际使用者时，使用者注重的是房屋的服务功能，价格直接体现了使用者对房屋的支付意愿。从卖方角度看，面临的 主要问题是能否及时将房屋销售出去，因为销售时间越长，市场价格变化的可能性越大，价格风险不断增加；同时，空置期越长，管理的费用就越高。因此，在预计销售时间较长时，卖方为了减少风险就可能降低销售价格；相反，空置面积减少，购买者增加时，卖方就有可能提高价格。 2.土地的供给影响房价。土地的供给总量影响着房地产产品供应总 量。土地供给就是可供利用的土地的数量，分为自然供给和经济供给。所谓土地的经济供给，就是指在自然供给的基础上，经过开发，可为人类直接用于生产，生活等各种用途的土地的数量。 土地供给是房地产市场基础，土地供给假如是被储备、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供给量只能部分转化为房地产市场的供给。所以这里所说的土地供给总量为有效供给总量。土地供给总量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的供给总量；另一方面是影响生产和预期。但影响力的时效不同，对房地产产品供给的影响，由于房地产开发周期的原因，要在1～2年之内才能显现出来，但对投资和消费的影响却是当期的。由于房、地的紧密关系，土地供给量与房地产增量有着密切关系，土地供给量是房地产增量的基础，他们之间的关系由容积率来反映。 设房地产增量为QR，土地供给量为QL，容积率为F，则有QR=F×QL。 则当容积率不变时，土地供给量与房地产增量呈线性正相关关系。 我国城市高房价的产生原因及其应对措施 资源与环境科学学院房地产经营与估价专业 指导教师王健 作者韩彪 摘要：自从2008年风靡全球的金融危机发生之后，各国为了应对此次金融危机，纷纷推出一揽子经济复苏政策。中国方面，为了刺激经济增长，实施了四万亿元投资计划，总体而言取得了良好的效果。虽然在这次投资计划中没有涉及房地产业，但我国房价却一路上涨，购房成为普通居民沉重的负担。于是对我国高房价的产生原因展开了研究，得出诸如国家土地供应量不足、物价水平的上升、投机、投资性购房比重的加大、房地产市场供需不平衡等原因，针对现实存在的问题，结合自己的理解，总结出一些应对我国高房价的措施，如加大土地供应量、稳定物价、打击房地产市场投机炒房行为，加大保障性住房的建设力度等，对稳定我国房价，限制房价过快增长，保持我国房地产市场健康发展有重要作用。 关键词：高房价产生原因应对措施 1我国城市商品住房市场现状 目前，北京、上海等一线城市房价已经处于极高水平，但是由于限购令的出台以及银行提高存贷款利率和存款准备金率等措施，导致房地产市场需求降低，使北京、上海的房价有了小幅度的下降。银行利率的上调，增加了开发商的贷款难度和成本，从而使房地产市场开发量有所减低，限购令的出台，使人们购房数量受到限制，从而减少了市场需求量，国家对二手房营业税进行了调整，增加了二手房交易成本，有利于打击投机、炒房行为，规范二手房交易市场。 国家为应对高房价问题，出台了一系列宏观调控政策，诸如上调银行利率、限购令的出台、调整二手房交易营业税等，有效的降低了市场需求，规范了二手房交易市场，打击了投机、投资性购房行为，在一定程度上保证了房地产业的健康、稳定发展。但是，现阶段房地产市场还存在一些问题，诸如房价仍然较高，普通民众还是买不起房子，以及房地产市场不规范等。 2高房价的产生原因 尽管今年许多城市的房价出现了近年来的异常不景气，但依然高价在售。推高房价的原因有很多，主要有以下几种原因： 2.1老百姓买涨不买跌的心态 从经济学角度，浅析中国房价 刘英英 1102204112 淮阴工学院 摘要：随着中国经济的迅速发展，近几年中国房价一路走高，可谓是风光无限。但也让无数的潜在购房者望而却步，造就了无数的“房奴”为房梦而奔波。许多到了已婚年龄的80后青年一房难求，导致“蜗居”“蚁族”“裸婚”等现象的产生，是什么造就了中国房地产价格的居高不下？本文运用相关的经济学原理，浅析其原因和影响，以及其给人的思考。 关键词：供给与需求，生产成本，经济学，危害，措施 正文： 一）供给与需求的影响 在经济学家的眼中，价格是由供给和需求决定的；价格的变动是由供给和需求的变化决定的。我国是一个人口众多的发展中国家，人口基数大、人口增长快，而且城市化水平低，农村人口多，必然会对住房产生大量需求，再加上数以万计的大学毕业生需要在城市寻找自己的生存空间、买房、扎根、建立自己的家庭，导致了城市住房需求量的急剧增加，同时随着生活水平的提高，越来越多的人需要更优越的居住环境静，这也促进了房产的需求。另外，投机炒房减少供给。受前几年房价涨高的影响越来越多的人加入了投机炒房的行列，低价买入然后弃之不用或出租出去，从而影响了市场的供给，导致了房产价格的增长。因此，近些年中国房价一路飙升。 通过经济学的理论分析可知，商品价格是指有市场上商品的需求曲线和供给曲线决定的均衡价格。由于房地产供给的有限性和房地产商的极力宣传，大家错把需要曲线（需要是相当于对物品的偏好，并没有考虑支付能力等因素)看做需求曲线(需求是指既有愿望，又有支付能力的需要。如果没有支付能力，则不能将需要称为需求。形成需求有三个要素：对物品的偏好，物品的价格和手中的收入。)，需要曲线的需求量大于需求曲线，同等供应曲线条件下，商品房的价格高于其实际价值，形成了高房价。同时，随着我国经济的发展，城市化水平不断提高，对商品房的需要量不断加大，而需要住房的居民收入的增长跟不上经济发展速度，商品房的高价位一次次被刷新。 按照常理推断，既然我国商品房价格形成是由市场需要曲线和供给曲线决定的，市场需求量被高估了，那么多开发的商品房进入市场会冲低商品房的价格并形成商品房滞销的局面。但现实为什么常常出现商品房热销的局面?其根本原因在于利润的趋势，大家认为商品房的价格会持续走高。因为按照现实中参照的市场需要量，商品房市场的供应量还较小，商品房市场处于供小于求的局面，存在升值的空间。而且商品房是缺乏弹性的商品，需求量的变动随价格变动不敏感。同时，由于受土地等因素的制约，商品房不可能实现无限的供给，这就进一步坚定了大家对商品房升值的信心，这样就造成了我国商品房极度热销的场面。 二)生产成本的增加 房地产市场的发展依赖于土地，甚至可以说地理区位因素可以决定房地产的价格及档次。土地作为不可再生资源，其供应量是有限的，而且每一区位的土地都是独一无二的。可见，土地在房地产市场中发挥着不可替代的作用。 房价下跌对中国经济的影响分析 房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。房地产业是中国经济的支柱产业，房地产的发展能够推动相关产业的发展，带动就业人数的增加，对GDP的增长具有很强的拉动作用。但是近期以来房地产投资有了较大幅度的下降，房价也有所回落，这到底是福是祸，对中国经济又有怎样的影响？通过分析房价下跌的影响，提出了相关的应对策略。 标签：房价下跌；影响；对策 1 中国房地产市场现状 近年来，房地产投资占固定资产投资的平均比例为23%左右，对总投资的拉动约为25%，在GDP中占比约10%，房地产投资对经济的影响力之大可见一斑。但是2011年12月末，房地产贷款余额同比增长13．9％，比上年末回落13．5个百分点；全年累计增加1．26万亿元，同比少增7704亿元，全年增量占同期各项贷款增量的17．5％，比上年水平低9．4个百分点。无独有偶，2012年1月以来，全国100个城市住宅平均价格连续第5个月环比下跌，环比跌幅为0.18%。2月份，全国100个城市住宅平均价格为8767元/平方米，环比1月下跌0.30%。至此，百城房价已经连续6个月环比下跌，同时跌幅创2011年9月开始下跌以来最高水平。房地产投资明显下降，房价也出现回落，中国房地产迎来了一个新的转折点。 2 房价下跌对中国经济的影响 房价下跌无疑为那些天天因购房难而苦恼的人们带来了一丝春风，低收入群体可以买到心仪的房子，也可以使一些购房者改善居住条件。有数据显示，自1998年住房改革以来，在不吃不喝的前提下，中国城镇中等收入居民家庭的人均年可支配收入只能购买3平方米上下的住宅面积，这远远低于世界其他国家的水平。我国居民的收入不足以承担如此高的房价，房价下跌无疑让房奴看到了希望，让老百姓能够改善自己的居住条件。一些专家认为，目前的房价仍然有下调的空间，房价的合理回归应该是涨幅介于GDP（或人均可支配收入）和CPI（消费者物价指数）涨幅之间，2012年北京等一线城市房价下跌10%是可以接受的。房价的合理下跌对于改善民生有着重要的意义。中国人的消费支出中，食品、教育、医疗保健支出比重远远高于世界其他国家，而住房消费的增加无疑加重了人们的负担，房价下跌，让中国人能够有更大的支出来改善自己的生活，这有利于社会的和谐进步。 但是房价暴跌并不是一个很好的事情。在全球经济衰退的阴云下，中国的国内生产总值增幅有所回落。房地产业作为中国经济的支柱产业，一旦房价出现暴跌，就会拖累其它行业，造成经济发展速度放缓。目前全球经济复苏仍然面临着很大的不确定性，欧债危机仍在延续，国际大宗商品仍在高位，美元面临升值周期，诸多因素都对中国的外需很不利。中国2011年净出口对GDP增长的贡献率 毕业论文开题报告 经济学 我国高房价的危害、成因及对策分析 一、选题的背景和意义 选题的背景： 随着全球房地产市场的发展，房地产市场研究在国际舞台上占据着越来越重要的地位，尤其是近10到15年的时间里，国外房地产研究逐渐由起步到成熟，研究的发展速度和规模都达到了相当高的水平，在房地产宏观调控方面取得了一定成果突破：为应对美国房地产升温，美联储主席伯南克的方法是对美元加息，并进行金融创新；韩国对此则采取有保有压的政策，对无房户购房实行优惠利率，对有房且收入较高的家庭再购房则将利率提高并降低贷款额的比重，打压房地产；面对住房价格上涨英国则采取法律手段，颁布《住房法》导入“购买权利“，取得了良好的调控效果。 我国房地产研究起步较晚，又由于房地产问题的研究是一项非常复杂的工程，它涉及到很多方面的问题，从而导致了现今我国的专家学者，实业界，政界等对我国房地产的现状有较大的分歧：复旦大学谢白三教授认为目前我国部分城市房地产市场已经出现泡沫经济，其原因在于我国部分城市房地产近两年出现了投资和圈地热潮以及房地产价格非理性上涨，导致商品房空置率居高不下；华中科技大学欧阳强认为应对我国房地产价格上涨应进行结构性调整，促进房地产业升级，并规范土地市场、完善房地产金融体制。总体来看我国房地产研究至今没有较为权威的研究模式，对我国当前的房地产发展形势判断不准确，造成一段时间内房地产价格宏观调控政策未起到有效的效果，总体的研究情况不能令人满意，更不能有效的应对当前房地产市场的价格变动。 选题的意义： 当前中国房地产的市场价格并不能真实反映房屋的供求关系，目前的房价对于购房者来说并没有多少现实意义。换句话讲，购房者根本没有必要去关心目前房价的涨落。而在国外，二手房价格的变化可以反映出房价的涨跌。即使是新房的价格，也要把所有房屋分成各种类别及各种层次，通过分析不同房屋结构给予不同数据，只有这样分析出来的房价才能够比较准确地反映市场。可是中国目前的房价，房价相当平均，相当不准 计量经济学论文房价影响因素的实证分析 标准化工作室编码[XX968T-XX89628-XJ668-XT689N] 我国房价影响因素的实证分析 【摘要】：作为国家的支柱产业，房地产的稳定发展关乎国计民生。近几年，房地产价格飞速上涨，连创新高。在这种情况下研究房价的影响因素，具有重要的理论和现实意义本文针对我国房价快速增长的现象，从人均可支配收入、房屋平均造价、房屋销售面积和房屋竣工面积四方面入手．依据收集到的相关数据．利用计量经济学软件Eviews对房价影响因素进行回归分析，得出房价受人均可支配收入、房屋平均造价和房屋竣工面积三方面因素影响的结论。 【关键词】房价 Eviews回归分析 一、引言 住房问题关系到群众的安居乐业和切身利益,关系到社区的安定。经过十多年的发展，我国房地产业已经成为国民经济的支柱产业之一，市场体系趋于完善，住房消费成为扩大内需的新动力和消费热点。但是近年来，我国房地产价格上涨较快，部分地区房价持续飙升，上涨幅度大大超过经济总体增长水平及其它行业产品与服务的上升幅度。房价增长过快的趋势，不仅极大地影响到城市居民的生活质量，也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素，房价问题已经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。如何解决我国目前房地产市场价格居高不下的问题，对于提高城镇居民生活水平、缓解社会矛盾、保持经济持续发展具有重要意义。写作目的：通过对我国30个省份的有关资料进行分析，了解对其主要因素和次要因素。并对这些因素进行统计推断和经济意义上的检验。选择拟和效果最好的最为结论。 二、文献综述 近几年来，我国房价持续上涨，不断创出历史新高。关于房价上涨的原因,住房和城乡建设部课题组(2004)分析为地价上涨推动多种住房需求旺盛,而深层次的原因在于消费者预期改变[1]。中国社会科学院与社会科学文献出版社(2007)联合发布的《2006年中国房地产发展报告》预测我国房地产价格长期趋势是上升的,其原因在于市场需求旺盛;供给结构失调;国家信贷的积极支持;地方政府的推动;缺乏规范有效的信息披露制度[2]。沈悦、刘洪玉(2004)认为如果房地产价格的上涨只是投机造成,缺乏相应的经济基础支持,这种价格上涨会向市场发出错误的信号,造成房地产市场和经济的虚假繁荣[3]。关于房地产市场的调控方式,梁云芳,高铁梅(2006)通过实证认为我国房地产市场只存在局部泡沫,通过利率来调控房地产市场,成效不大,但是信贷规模的变化对房地产 中国高房价的分析与对策 作者：肖建荣邮箱:xiaojr8899@https://www.360docs.net/doc/b610206086.html, 城市的高房价问题是世界各国城市化进程普遍遇到的一个难题。高房价不仅透支国民未来财富，扩大收入分配差距、影响社会和谐，而且使经济增长泡沫增加，最终可能引发经济危机。 中国的高房价问题尤为突出。从房价收入比来看，根据各国的惯例，房价收入比在3—6之间为合理的房价水平。而根据国家统计局的数据加权计算，2009年中国城镇居民的房价收入比为9.7.，这比国际上公认的房价最难承受地区（房价收入比为7）要高出近40%。实际上，在中国大中城市，一套市区90平方米商品住房的平均房价，房价收入比已达到15—20以上，超过25以上的大城市也绝不是少数。从住宅空臵率看，一般而言，空臵率在5%与10%之间为合理区，在10%与20%之间为空臵危险区，在20%以上为商品房严重积压区。中国一些城市的住宅空臵率往往都在20%以上。从房屋的租售比看，国际上一个区域房产运行状况良好的租售比一般为１∶３００~１∶２００。中国城市的房屋租售比往往达到１∶6００~１∶5００，相差近一倍。 尽管中国的房价已严重超出了居民的承受能力，住宅空臵率、租售比也早已超出了合理水平，可中国的房价依然如脱缰的野马，一路狂奔。 中国的高房价的原因 首先，地价上涨推动房价上涨。政府对土地的垄断交易及房地产企业的投机囤地则进一步推高地价，加剧了房价的上涨。 如果不考虑市场炒作的因素，住房的价值主要决定因素有两个：一个是住宅本身，即建设成本；一个是住宅所处的位臵，即土地成本。其中，住宅本身是在不断贬值的：按中国住宅的平均寿命30年计算，每年就要贬值1/30。真正支撑房价上涨的理由，是土地价格的上涨。 城市土地的增值一是得益于城市基础设施和配套服务功能的完善；二是得益于城市经济发展，就业、商业机会增加，城市对人们的吸引力在增加；三是因为 ２０１０年３月 第４７卷第２期 西北师大学报（社会科学版） ＪｏｕｒｎａｌｏｆＮｏｒｔｈｗｅｓｔＮｏｒｍａｌＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ（ＳｏｃｉａｌＳｃｉｅｎｃｅｓ） Ｍａｒ．２０１０ Ｖ０１．４７ＮＯ．２ 高房价是经济问题还是政治问题 ——分析中国房价的政治经济视角 张振华 （南开大学周恩来政府管理学院，天津３０００７１） ［摘要］高房价是当下我国房地产市场最突出的特征。经济学从房地产市场的区域寡头垄断结构、供求失衡、周期理论等视角来解释中国的高房价现象。这些解释存在或大或小的问题。政治经济视角在肯定高房价现象经济起因的同时，尤其关注政治性因素对于房价的推动作用，并由此主张，对房地产市场的调控不能单纯从经济的角度着眼，而应该经济对策和政治对策并举。 ［关键词］高房价；利益集团｝房地产市场｝政治经济分析 ［中图分类号］Ｆ２９３．３［文献标识码］Ａ［文章编号］１００１—９１６２（２０１０）０２—００８６—０５ 一、高房价的三种经济解释视角 （一）“市场结构一市场行为一市场绩效”：高房价的经济解释视角之一 苗天青的《我国房地产业：结构、行为与绩效》和李伯含的《中国房地产业的市场结构与竞争行为研究》是这种研究的代表。这种分析视角主张从产业组织理论的“市场结构一市场行为一市场绩效”（ＳＣＰ）模式出发来分析我国房地产市场的结构、房地产商的市场行为和房地产产业的经济绩效。 苗天青和李伯含都认为，我国房地产市场存在区域寡头垄断结构。这种结构是由房地产产品的自然属性决定的：“房地产产品位置的固定性决定了房地产市场不存在全国性市场，而是区域市场。而区域市场中的竞争体现为相邻的房地产产品之间的竞争，在构成竞争关系的临近区域或临近地段，房地产企业及其房地产产品的数量是很少的，区域内少数开发商之间的竞争就是寡头竞争。由此在一定区域市场范围内形成的市场结构就是寡头垄断的市场结构。蚍１３（Ｐ６３） 由于寡头垄断厂商的决策对整个市场和其他竞争对手都会产生极大的影响，因此，每个厂商在做出决策时，不仅要考虑本身的成本与收益情况，而且还要考虑到这一决策可能对市场的影响以及竞争对手对此的反应。因为其他厂商的反应又决定了厂商行动对其自身所带来的后果。［２］（ＰＰ．８８—８９）因而，在区域寡头垄断结构下，市场存在着普遍的合谋。竞争的主要形式是非价格竞争，非价格竞争策略是房地产企业的占优策略。［１】（Ｐ１）苗天青还认为绝大多数的房地产企业存在隐瞒盈利的情况，其目的是偷逃税款，房地产业的实际盈利水平不仅远远高于现有的统计数据，而且普遍存在着暴利。 然而，该理论在推导房地产市场的“区域寡头垄断结构”时，遭遇了困难。［３３市场结构有三个衡量指标：市场集中度、产品的差异化和进入壁垒。统计数据表明，我国房地产市场的集中度很低。且产品的差异化并不明显。在进入壁垒方面，土地的协议出让曾是最大的壁垒，然而随着土地“招拍挂”的普遍实施，此种壁垒逐渐消减。经济学者显然回避了这一问题：“这种统计和计算在中国房地产业目前所处的初级阶段显然意义不大”。房地产市场的垄断结构来自于房地产产品的“自然属性”。即位置的固定性。［１１（Ｐ５２）然而如果仅从这一点就能够推导出房地产市场是“区域寡头垄断结构”的话，我们便可认定所有国家和地区、所有时期的房地产市场都是“区域寡头垄断结构”，因为不仅中国的房子不能动。美国的房子也不能动Ｉ不仅现在的房子不能动，过去的房子也不能动。如果再深究一步的话，还会发现，这种研究办法是“借”来的。ＳＣＰ范式主要适用于制造业的分析，这样在对房地产业进行研究时，就难免出现“水土不服”的情况。 （二）供求关系与高房价：高房价的经济解释视角之二这种理论倾向于从供求关系失衡、供小于求的角度来解释高房价。典型的计算办法是将房地产市场的需求分为潜在需求、真实需求、被动需求、投机性需求和其他需求。 ［收稿日期］２００９—０９－１４ ［基金项目］南开大学人文社会科学青年项目（ＮＫＱ０９４２）阶段性成果 ［作者简介］张振华（１９７９一），男，山西繁峙人，法学博士，南开大学讲师，从事政府经济学、政治社会学研究８６ 万方数据 中国房地产价格影响因素分析 摘要作为国家的支柱产业,房地产业的稳定与发展关乎国计民生。虽然从全国总体来看,房地产市场保持健康、快速发展态势,供求基本平衡,但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供给结构不合理等问题。要解决这些问题,使中国房地产市场保持持续健康发展,国家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控,得首先识别在各种因素中,到底哪些因素能对房地产价格有影响,哪些因素对房地产价格的影响力强,哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。本文介绍了房地产价格一些基本知识,以及房地产价格的特性,并且从定性角度说明了房地产价格的影响因素,包括:自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。并把这些因素具体的分类为需求因素、供给因素和其它因素。 关键词住宅价格; 商品房市场; 影响因素; 实证研究 1 房地产价格的特性 房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。房地产的特性决定了其价格不同于一般的商品，与一般物价相比，房地产价格有其自身的特性： （1）价格的基础及表示方式不同。房地产具有不可移动性，可转移的并非是房地产本身，而是该房地产的权利和收益。因此，房地产价格是房地产权利和收益的购买价格。其表示方式也是多种多样的，除了价格表示外，还可以用租金表示。 （2）形成的时间不同。一般商品价格可以标准化，有比较完整的市场，价格形成时间短且比较容易。房地产个别差异大，缺乏完整统一的市场，价格是在过去甚至将来的长期影响下形成的，价格形成时间长且相对比较困难，评估时必须根据房地产自身的特点和市场状况，进行具体分析。 （3）房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于其不可移动性，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权益。故房地产估价与对房地产权益的调查、了解和分析有密切的关系。 （4）房地产价格主要由需求决定，并具有明显的地区性和个别性。房地产的供给有限，且由于它的位置固定，在一定区域内又具有垄断性，所以难以形成统一的全国市场价格。另外，在同一地区城市内，房地产位置的差别决定了房地产价格难以标准化，个别性明显。 （5）市场结构不同。房地产市场是不完全市场，需求对价格的影响很大，形成的房地产价格受主观因素的影响也很大。同时，由于房地产的稀缺性，其价格上升的速度要远远高于一般性商品。 综上，房地产价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影响所形成的。而这些因素又难以定量，且经常处于变动之中，房地产评估 关于中国房价对中国经济影响的分析与研究 能源与环境工程学院 2009013班万雪吟 摘要：当前房价居高不下，普通城镇居民的家庭收入增长远远赶不上飙升的房价，房地产业是暴利产业，商品房空置率居高不下已是不争的事实。而由此引出的一系列问题与现象：如透支中国未来购买力，贫富差距拉大而激化社会矛盾，社会巨大财产的重新分配，改变居民消费意识，改变物价水平等，也将在现在和不远的未来对中国经济产生长远的影响。本文主要通过研究由中国的高房价引发的种种问题以及现象，观察其目前对中国经济产生的影响，得到中国房价在未来对中国经济乃至世界经济的宏观影响，最终提出一些浅显的解决办法，本文主要运用商品经济学，西方经济学的理论与知识，对当前房价做简要分析。 关键词：房价虚高中国经济通货膨胀负面影响 （以下斜体下划线为引用） 改革开放以来，随着中国经济的飞速发展，房地产市场化开发的逐渐深入，住房需求的增多和购买力的加强，使得房地产市场欣欣向荣，在拉动经济增长的同时，也使得房价居高不下，尽管现在房地产开发商在户型，配套，环境规划，物业管理，卫生等方面相较于以前有不少的提高，但这并不是房价能够节节攀升且居高不下的理由，高房价的出现，是有更加深层次的原因的。而在这个非理性现状出现之后，也必然会导致更多严重的后果。 1.虚假购买力，透支未来中国经济 中国住房问题的严重性在于：住房市场化一开始马上就引进西方的按揭购房方式，使得居民的购买力和需求被人为的多倍放大，虽然在最初对房地产业的兴盛起到了不可否认的推动作用，但时间一长，其弊端也逐渐显现，过早的引用西方的按揭购房方式，使得供需矛盾被快速的激化，而在暴利的刺激下，许多房地产商捂盘销售，控制房源，使得矛盾进一步激化，房价也随之直线上升，住房需求大是肯定的，大学生毕业，婚龄青年结婚，这些真正需要房子的人多数都无法接受如此高的房价，承受如此重的负担，在这种情况下，按揭购房就成了必然的付款方式。虽然这样能够解决一时的燃眉之急，但在未来的几十年里，这些人每个月都要用收入的很大部分来还款，必然会使其在未来的购买力大幅下降，而在金融危机之后的中国，经济的增长很大程度都要依赖国内巨大的消费需求和购买力。透支了未来的购买力，也就是透支了未来的中国经济。 2.贫富差距拉大，财富过于集中，影响社会稳定 房地产的暴利是房地产业持续过热的重要原因之一，经过最近几年房地产业的发展，巨大的财富向房地产商集中，而这巨大的财富，是从无数普通人身上得 昆山房产中介人的家，包括昆山最全的房产中介信息！ 中国房价问题：现状、成因及解决 近年来近年来，，房价的急速上涨已经成为笼罩在社 会大众心头的巨大阴影，这个问题是如何产生的？我们怎样认识它？本文对此作一较为深入的剖析。 一、为何房价会居高不下 一般来说一般来说，，在房价非理性狂飙过程中在房价非理性狂飙过程中， ，支持房价走高的有两种力量：一是居民的自住性需 求，二是富人的投机需求二是富人的投机需求。。事实上事实上， ，市场有效运作的一个基本条件是信息完善和对称作的一个基本条件是信息完善和对称，，在信息不 对称的情况下对称的情况下，，那些拥有信息这就可能通过种种 的虚假信息而误导人们的预期的虚假信息而误导人们的预期；；显然显然， ，房产是一个信息极不完善和对称的市场个信息极不完善和对称的市场，，那些掌握信息的 房地产大鳄以及中介们就会利用人们的恐慌心理人为地制造住房供不应求的紧张氛围以牟取 超额利润超额利润。。特别是特别是， ，由于在住房的供给受到制约的情况下的情况下，，有关住房紧张之类虚假信息比较容易 误导人们的房价预期误导人们的房价预期，，从而人为地引起房价的不 正常上涨，这是近来年房地产市场的基本现状正常上涨，这是近来年房地产市场的基本现状。 。但是但是，，党房价上涨预期破除之后党房价上涨预期破除之后， ，在房价下跌过程中阻碍房价下跌的程中阻碍房价下跌的““抗跌抗跌””力量却只有一个力量却只有一个： ：居民的自住性需求居民的自住性需求； ；这就是房地产中的所谓“不 昆山房产中介人的家，包括昆山最全的房产中介信息！ 对称原理对称原理””：富人的投机行为产生房价的峰值：富人的投机行为产生房价的峰值， ，而穷人的购买力产生房价的而穷人的购买力产生房价的““抗跌值抗跌值””。显然。显然， ，居民的自主性需求主要与其未来可支配收入变 化有关化有关，，在一个收入不断拉大的社会里在一个收入不断拉大的社会里， ，理论上房价是应该很低的房价是应该很低的，，或者说或者说， ，当前国内的房价应该会迅速下降该会迅速下降；；但是但是， ，为何已经经历半年多的休整期整期， ，迄今国内房价还没有形成快速下降的局面呢？这里从两方面加以剖析。 一方面一方面，，就住房的真实需求而言就住房的真实需求而言。 。任何商品的价格上涨都跟供求有关的价格上涨都跟供求有关，，而房地产中土地的有 限性制约了住房的供给限性制约了住房的供给，，因而房价上涨的直接原 因在于其巨大需求因在于其巨大需求，，这是住房市场面临的真实需 求。而这里就有两个基本问题而这里就有两个基本问题： ：一是为何有如此大的住房需求，这就涉及到资金的来源问题大的住房需求，这就涉及到资金的来源问题。。一 般地，巨额的房市资金来自不断高涨的储蓄般地，巨额的房市资金来自不断高涨的储蓄，，那 么，在一个平均收入如此低的社会中为什么会如此巨大的储蓄呢？这又与不断拉大的收入差距 有关。试想，如果中国人的购房能力都集中有关。试想，如果中国人的购房能力都集中在 在1/10乃至1/20的富人手中，那么房价会是怎样 的水平呢？二是住房需求为何集中在这段时期的水平呢？二是住房需求为何集中在这段时期， ，这就涉及到前端时期住房制度改革中的缺陷问 题。显然显然， ，20世纪末21世纪初的住房市场化改 中国房价过高的原因与对策 摘要：改革开放以来，中国的房价随着中国经济的发展一路飙升，成为了我国经济的支柱产业，但是居高不下的房价也对人们的生活产生了很大的影响，越来越多的居民已经买不起房子，社会矛盾不断增加。虽然国家也开始着手政治高房价，但是效果依然不明显。 关键词：房产房价持续增长 一，原因 1、保障性住房建设与供给严重不足 随着城市化进程和住房制度改革发展，我国住房供应结构失衡，住房供应高度市场化，保障性住房建设与供给严重不足。尽管近些年住房政策不断调整完善，城市住房供应层次与住房保障手段仍然单一，尚未做到住房供给与保障的全民覆盖。面对高房价、低收入的基本国情，保障性住房供应不足、保障对象覆盖面狭窄，大量城市中低收入家庭被推向商品房市场，催生了不在保障之列又无力购房的庞大“夹心层”群体。 ２、垄断造成疯涨 我国住房的供给途径很少，住房的市场供给几乎完全被开发商所垄断，开发商建造房屋是一种商业行为，拿地建房的目的是为了获取利润。为了获取更多的利润，房地产开发商联合起来操控价格，在涨价上保持高度默契，垄断使房产开发商谋求暴利，置社会和谐、稳定于不顾。面对这种局面，购房者不得不拿出超出自身承受能力的资金来购买房屋，从而在一定程度上助推了房价的疯涨。这也是造成房价疯涨的主要原因之一。 3、商品房供应量少 商品房供应量少的原因比较复杂。从供求关系看，主要有保障性住房供应不足，土地及城市资源有限，开发商大量囤积土地、内部自购住房、捂盘惜售等原因。加上刚性需求与投资需求旺盛，致使商品房供不应求；从开发成本角度分析，高度市场化的“招拍挂”土地供应政策、繁杂的税费提高了开发成本，抑制了部分开发商的拿地冲动；从政策角度分析，商品房供应的“不限外”政策、被无限放大的投资品属性和地价涨则房价必涨预期，致投资购房比例远超国际警戒线的15%；从市场角度看，保障房和商品房开发建设全部推给开发商，其他建房形式都受政策禁止与限制，开发商寡头垄断必然会推高房价。 4、我国处于高速城市化阶段 随着改革开放的不断深化发展，国民经济总量持续快速增长，我国城镇居民收入水平也不断提高。目前，我国已进入城市化加速发展时期，这就意味着有更多的居民要到城市里居住，由此带来的购房需求是现在购房群体中的重要组成部分之一。这也是造成房价疯涨的主要客观原因之一。 5、不理智抢购造成涨价、游资炒房造成涨价 投机性和投资性群体的大面积炒作，是住房价格上涨过快的核心力量。住房价格不仅由其生产成本决定，而且还在更大的程度上决定于有支付能力的需求关系，购房者的不理智抢购行为，推动房价高涨。购房者面对连续攀升的楼价，抢购完全处于无奈。客观上造成地产火爆繁荣的虚假局面，地产商以供不应求为理由，趁机大肆抬价。消费者、投资者盲目追涨的从众心态，令大部分民间资本投向房地产领域，在各地疯狂抢购，伺机抛售牟取暴利，或者出租以赚取租金，从而导致房价疯涨。因此，我们可以说消费者、投资者的不理智抢购是导致房价疯涨的最重要原因之一。 浅谈中国房价问题 如今我们购买的房屋是商品房，言之商品房，首先得承认它首先是个商品，对于一个商品的定价，首先我们要考虑到其成本价，对于房屋来说，就是它的建筑成本以及土地成本，这是决定房价的基础。其次是开发商的利益和政府的规费，这些费用都是比较有弹性的，开发商和政府都会从自身利益出发定义其中价格。还有市场供求关系、老百姓的收入水平高低、市场的竞争。从长期来看，这些规律的调节必然使房价趋向于均衡价格，大体符合价值。 但是如今房价出现了过高的情况，随着国家经济发展不错，加入了WTO，申奥成功，世博会的开办和上海近几年来的发展趋势良好，大量外来人员的涌入，对于住房的需求增加，人们觉得房价上涨是迟早问题，有钱的个人也出现了想买房增值的做法，加上开发商、地方政府、地方媒体、金融机构等形成利益集团进行各种宣传鼓吹，都会导致房价的上涨。 房价永远是牵动着吗，老百姓与媒体神经的话题。俗话说，衣食住行是老百姓的几样大事，其中之一“住”指的就是人们的住房问题。对于咱中国人来说，有一个属于自己的“窝”更加意义非凡，房子对于中国的老百姓来说已经不止是房子这么简单，更是一种心理意义上的港湾。可是近年来房价不断上涨，并且这个问题并没有得到有效的解决，过高的房价给广大购房居民带来很大的生活压力。以下仅是我个人对于这个问题的一些看法和观点。 一、决定商品房价格的因素 房地产行业是一个比较复杂的行业，涉及的相关行业很多，对经济的带动作用很强。一般来说房价要与本国的经济发展水平、居民收入水平相适应，超前或落后都不是好现象，都会对国家的经济和社会稳定造成一定的影响，所以对房价的合理性行进分析，采取有效的措施控制房价是非常必要的。 分析房价问题，首先不能脱离我国的市场经济体制，总所周知，我国现实行的市社会主义市场经济体制。也就是说价格是由市场形成、市场机制调节的。虽然房地产商可以对房价进行自主定位，但是还是得服从市场，不能任意决定房价的涨幅跌落。因为政府会通过宏观调控来影响房价，主要是通过财政政策、货币政策、产业政策等间接手段影响房价，也不能直接决定房价。 如今我们购买的房屋是商品房，言之商品房，首先得承认它首先是个商品，对于一个商品的定价，首先我们要考虑到其成本价啊，对于房屋来说，就是它的建筑成本以及土地成本，就是买一块地皮的价钱和从这块地上将房子盖起来的费用，其中也包含人工和材料的费用。这是决定房价的基础。其次是开发商的利益和政府的规费，这些费用都是比较有弹性的，开发商和政府都会从自身利益出发定义其中价格。举个例子，如果开发商向银行贷款将建筑工程继续下去，那么，他就要相应地付给银行一定的利息，开发商在对房子定价上也会考虑到这一点，所以房价又会被无形中提高了。 除了以上这些对于房价起到直接影响的因素之外，还有几个因素也会间接影响到房价。首先是市场供求关系，学过一点经济学的都知道，一样商品出现供大于求时，价格会相应下降，当供不应求时，价格必然会上涨，并且房价始终围绕房屋价值上下波动。其次，老百姓的收入水平高低也会影响到市场需求，既而影响到房价。再次就是市场的竞争。房产开发商之间的互相竞争也会对房价产生影响，当竞争激烈时，就会抑制房价。同样如果购房者之间进行竞争时，就会抬高房价。 房地产对我国实体经济的影响 具，都会对房地产业产生直接或间接的影响，在一定程度上抑制炒房投机的行为。而对于购买首套住房等出于生活必须的购房者，应给予适当的政策优惠。 2、扩大低价商品住宅的供应量，缩小供需缺口。目前的房地产市场只有政府有能力进行调整，要解决房地产市场上的根本问题，平抑房价上涨过快的有效手段，就是扩大低价商品住宅的供应量。政府要提供充足的土地用于低价商品房建设，以缩小供需缺口，只有这样才能使投机炒房失去市场，从而有效地抑制房价上涨过快。 3、完善相关法律和制度，建立完备的法律法规和住房制度。房价不是一个政策就能决定升降的，调控房价需要财政、税务、土地等各方面互相配合，综合运用财税、金融、法律、行政等手段，在稳定的前提下加快各项改革措施与相关政策法规和制度的出台和落实，逐步解决存在的问题，引导房地产业合理健康发展。 4、加快实体经济产业升级，增强企业的核心竞争力。引导地方政府摆脱对住宅地产的过度依赖，激发商业、工业地产在创造税收、解决就业方面的长效作用，适时考虑通过税收等手段帮助工商地产走出低谷。实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，对资金的流向保持密切监管和掌控，确保资金能最大限度流入实体经济。 总之，我国投资炒房过热，吸取了实体经济的资金，已经发展成了一个严重的社会问题，只有政府让利于民，使开发商用最低的本钱价出售，才是解决问题的关键，才能使房价回归理性，使房地产业和实体经济都实现平稳健康的发展。 参考文献： [1]才元.中国房地产业波动对国民经济的影响研究[D].吉林大学,2007年. [2]袁志刚.樊潇彦;房地产市场理性泡沫分析[J].经济研究;2003年03期. [3]洪静.完善房地产市场的新思路[J].安徽工业大学学报(社会科学版),2004年03期. [4]李熙娟,李斌.房地产业与国民经济增长的实证研究[J].商业研究,2006年04期. 2021调查报告显示：小城镇居民也嫌房价高 2021调查报告显示：小城镇居民也嫌房价高 近年来，大城市房价贵、环境差、看病难、上学烦等问题被频频吐槽，向往小城镇生活的人越来越多。小城镇的生活真的像人们向往的那样吗?广州社情民意研究中心发布的调查报告却显示，并非如此。 分析发现，小城镇居民对生活状况的评价明显低于大城市，镇区居民对收入、就业的评价持续偏低，在看病、读书的收费水平上，他们同样感到“压力大”。 小城镇居民评价生活“一般” 数据显示，生活在小城镇的人，对生活的观感并不如外人想象的乐观积极。镇区居民对本地生活状况的评价以“一般”为主，持此看法的人多至50%，而表示“满意”和“比较满意”的人合计为34%;相比之下，大城市居民评价以满意为主，满意度高至44%，较镇区明显高出10个百分点。 课题组指出，随着“新型城镇化”的推进，小城镇的发展备受瞩目。“从分析结果看出，小城镇生活与人们所向往的大相径庭。小城镇如何吸引并留得住人们‘安居乐业’，成为‘城镇化’推进过程中不得不面临的挑战。” 小城镇居民也嫌房价高 近年房价高企让买房成为奢望，这种情况不仅出现在大城市，在小城镇也如此。 “房价贵”是小城镇居民的共同感受，认为当地房价“贵”的人多达57%，还有22%的人认为“比较贵”，两者合计达79%。同时，镇区居民普遍表示对目前高房价无法承受，持此看法者多至65%。 此外，对本地物价水平，镇区居民评价与大城市一样差，不满意度高至46%，而满意度低至17%。对于本地的就业状况，镇区居民的满意度保持在三成以下的较低水平，为29%，表示“不满意”和“不太满意”的人合计为26%，较大城市高9个百分点。 四分之一居民不满治安 调查还发现，小城镇居民对生态环境、市容卫生及社会治安的评价均落后于大城市。 在整体的生态环境上，镇区居民不满意度居各类型城市首位，接近三成，比大城市高出3个百分点。而且从个人观察来看，多至70%的镇区居民表示当地环境受到污染，比例与大城市一样高。 对市容卫生，镇区居民不满意度为33%，满意度刚过三成;而在大城市，居民满意度高至43%。 同样，对反映公共安全的社会治安，在原本民风淳朴的小城镇，居民不满意度竟位居各类城市之首，为25%，远超大城市10个百分点。 小城镇电影院剧院太少 对本地交通出行和教育服务，镇区居民满意度高至46%。对医疗服务的满意度也有32%，并不差于大城市。但在看病、读书的收费水平上，小城镇居民观感与大城市一样，深感压力大。尤其是“看病 我国住房价格上涨的成因及对策研究 （一）房价上涨的原因 导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面： （1）总体需求呈旺盛趋势 近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。 （2）人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动 人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。近年来，我国大中城市，尤其是东南沿海城市，外来人口的大量涌入，在促进了沿海城市的经济增长、房地产市场的快速发展的同时，也给这些城市带来了较大的住房压力，基于我国“人多地少，人多房少的”基本国情，从而在客观上导致了我国整体房价的不断上涨。我国在快速城市化和全球化的过程中，为寻求更好的发展机会和更高的生活质量，资本和劳动力向中心城市流动，这就形成了美国经济学家定义的“超级明星城市”，在这些城市中，房地产市场不再仅仅是本地人的市场，城市住房价格与当地居民的住房支付能力背离程度不断提高。但资本和劳动力仍然争相流向这些城市，原因很简单，资本和劳动力流动时，其追求的不是房价高低，而是城市质量、发展潜力和发展机会。资本和劳动力向中心城市流动，是导致这些城市房价上涨的重要原因。（3）住房供应结构的不合理 国家统计局的权威数据表明，商品住房投资、供应结构还不够合理，经济适用房的比重不断下降，住房空置不断增加，成为近几年来房价上涨持续加剧的原因之一。随着商品住房供应量的增加，由于不少地方政府执行住房供应保障政策不力，部分开发商热衷于大户型、高档房的建设，使得经济适用房的竣工面积所占比重下降。1998-2006年，商品住房中经济适用房竣工面积的所占比重总体下降非常明显，别墅、高档公寓空置面积比重逐年增加，从而影响了商品住房的供应结构。 高房价原因的经济学分析 2009年年初以来，上海房价连破2万和2.2万两个关口，与去年13665元/平方米的均价相比，分别大涨46%和61%。我来到上海已经是第十个年头了，去年下半年开始，我的确有一种2003年下半年那种感觉。什么感觉？房价在加速上涨！而最近有关针对房地产的调控政策也频繁出台，但上海楼市近期并未出现明显降温趋势。很多人对此有分析，仁者见仁智者见智。今天我们也来分析一下。 我的分析很简单，经济学的供求分析。经济学里面讲供求，也就是商品的价格取决于供给和需求。需求大于供给，价格上升；需求小于供给，价格下降。房子作为一种商品，也应该如此。这是经济学的基本方法。分析价格上升下降因素，就从供给和需求开始。 可如果我们就说，房价上升过快，是因为买房子的人多，可卖的房子少，对是对，可有点流于表面了。看问题应该深入，要深入分析供给和需求两方面。 上海包括北京、深圳主要城市，房价高的根源在哪里呢？有人说在于投机者炒房，如温州炒房团。还有人一直把矛头指向房地产开发商，认为是他们抬高了房价。 上述两种分析我认为都不正确。先分析第一种。在上海，工作10年以上的人基本都有房子，其中一部分也许拥有2套以上房子，这些人买第二套房子肯定是为了投资，这也无可非议。党的十六大报告还明确提出要鼓励增加人民的财产性收入，我以前的专栏也分析过，财产性收入就包括房产。我一直不认为这些白领投资者拉高了房价，甚至就是温州炒房团，我也认为他们总体加起来也没有那么大的实力，可以把一个国家的房地产价格炒起来。房地产的投资者无非是预测未来房价上升，是房价的被动接受者。 接下来，我们看看房地产开发商。改革开放30来年，没有房地产的商业化，我们哪里会住上外观不错的商品房呢？计划经济时代我们住什么样子的房子？作为一种企业，房地产开发商追求利润最大化，报出高房价似乎也无可非议。有些开发商用一些销售策略炒楼花，房号，捂盘，自己买卖制造虚假繁荣现象，诱骗大家去买，我看也不可怕。这些手段可以去揭露和打击，但我想不能杀鸡取卵，我们需要有社会责任感2020年从微观经济学角度分析影响房价的因素
我国高房价的产生原因及其应对措施
从经济学角度,浅析中国房价
房价下跌对中国经济的影响分析
我国高房价的危害、成因及对策分析【开题报告】
计量经济学论文房价影响因素的实证分析
中国高房价的分析与对策
高房价是经济问题还是政治问题——分析中国房价的政治经济视角
中国房地产价格影响因素分析. 论文
星光小论文——中国房价对经济的影响
如何看待我国部分城市房价过高的问题(西工大考试题)
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浅谈中国房价问题
房地产对我国实体经济的影响
2021调查报告显示：小城镇居民也嫌房价高
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