管理制度(评优)
管理制度目录
房屋管理制度
遵循启明星辰大厦房屋使用的规定，各办公楼层不得擅自改变使用用途，任何楼层不得私自进行装修，楼内的设备设施不得擅自拆卸、破坏。
具体规定如下：
一、各承租方应遵循大厦关于房屋使用及管理规定的要求。
二、承租方应遵循大厦关于安全的规定，不得私自拉电线，或安装设施，从事危机
公共利益的活动。
三、物业公司将定期对各楼层的房屋使用情况进行全面普查，并会根据具体情况，
随时检查。
四、各办公室人员应自觉受护公物，节约用水、用电、严格遵守大厦里的各种制度。
房屋零维修管理制度
房屋的零维修包括房屋的结构、墙面、门窗、玻璃、台阶以及房屋的附属设备、设施。具体内容如下：
一、定期检查房屋设备、设施是否完好、整洁。
二、夏季雨季到来之前做好房屋的防漏雨检查，维修工作。
三、室内、房间内墙皮无脱落、掉皮、掉粉现象。
四、楼外墙面无脱落、无破损、无污染现象。
五、定期检查楼道内玻璃，检查每层大门，检修并对门轴上油。如：门锁、玻璃、
闭门器等。
六、遇有报修，须及时解决；若漏雨，应立即采取有效措施。
七、遇有大厦新添设备，刮坏墙面，及时补休。
八、冬季到来之前提前做好门窗检查工作。
九、遇有特殊天气现象应增加巡检次数。
安全注意事项：
一、房屋维修处于高处时，为了防止从高处坠落造成摔伤/砸伤/扎伤等意外情况
的发生，维修人员一定要佩戴安全绳，并注意过往人员的安全，注意不要将维修工具从高处落下，造成人员伤亡。
二、当维修人员用梯子作业时，不要把腿别在板凳之间，不要站在最上一级上工
作。
三、梯子不要放在箱、桶、平板车等不稳定的物体上。
大中修工程管理制度
房屋的大、中修包括房屋的结构、墙体、大梁、柱等以及房屋的附属设施。房屋的大、中修一搬应在上一年度列出计划。
1、房屋的大中修应与写字楼的改造相结合。
2、房屋的大修，应以安全工作为前提。
3、房屋的大、中修不应对其附属的主体结构产生影响。
4、房屋的大中修所用材料，必须有质量检验，质量认证。
5、特殊情况下，如必须进行房屋的大中修，应报告甲方，并得到甲方的批准。
6、房屋中涉及安全的问题，应按特殊情况处理。
7、一般情况下，房屋的大、中修尽可能安排在假日进行。
8、房屋的大、中修的工程的质量标准，按建设部颁布的建设工程质量管理条例执行。
9、房屋的大中修工程质量问题，由维修或负责施工的单位负责解决。
回访制度
回访工作
一、回访要求：项目经理把业主的回访列入职责范围，并落实到每年工作计划和总
结评比中。
二、进行回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采取合理化建议，做好回访记录。
三、回访过程中，对业主的询问、意见，如不能当即答复，应告知预约时间回复。
四、回访以后对反馈的意见、要求、建议、投诉，及时逐条整理综合、研究、妥善
解决，重大问题向公司汇报解决。回访处理率达100％。
五、项目部各部门主管按区域范围分工，每季度回访一次。
六、有针对性的对业主发放业主调查问卷，作专题调查，听取意见。
供水管理制度
一、保证供水水质符合国家生活饮用水卫生标准。
二、在正常供水状态下，保证公共水达到国家规定的压力标准，并保持不间断供水。
三、依照国家和本市规定的水价标准和计量标准，对用户用水进行代收代缴。
四、定期检查，维修公共供水设施，建立相应的管理制度，及时排除公共供水设施
故障，保证供水。
五、接受公共供水主管部门和卫生技术监督、物价等有关行政执法机关的监督检查。
六、因施工或检查、维修公共供水设施，需暂停供水或降压、供水时，应提前通知
用户。停水时间超过3天的，应采取临时供水措施。
供暖管理制度
一、供暖设备必须能够正常使用。
二、有相应的专业管理干部，技术人员及培训合格的维修、化验等人员。
三、当年11月15日至3月15日必须保证供暖，并根据实际情况或者按照市人民政
府的要求提前或者延长供暖。
四、供暖时间实行每天24小时连续供暖，保证室内温度不低于16℃。
五、对维护等人员进行定期或不定期的培训、督促、检查司炉、维修人员持证上岗；
并建立健全岗位责任制和管理制度。在供暖期间向用户公布值班地点、电话。
六、负责供暖设备的维修、养护和更新改造。供暖设备的维修和更新改造必须在当
年的9月底以前完成。
七、供暖开始前应当进行供暖系统得冷态试运转及试压、充水等工作必须在当年的
10月底以前完成。
八、供暖期内因意外事故或者其他不可抗力原因需暂时停止供暖时，应及时通知用
户，并迅速采取有效措施恢复供暖。停暖时间超过12小时的，必须通知业主主管领导。
九、不得在规定的供暖期内擅自推迟或者提前结束供暖。
十、不得在室内擅自增加散热器，扩大采暖面积，取用供暖系统水循环。
电梯管理制度
一、大厦内电梯的日常运行由电梯维保公司专门人员负责管理。
二、电梯的管理工作应当严格遵守国家及行业行政主管部门的各项法律法规和规章
制度。
三、电梯的日常维修保养应当由取得许可的电梯维修单位承担，并符合国家有关电
梯维保的规定。
四、物业公司负责大厦内在用电梯的定期检验工作，未经检验，超过检验周期或者
检验不合格的电梯不得投入使用。
五、电梯的设备档案应当保持完整，并应集中存放。
六、电梯按规定时间运行，大厦内电梯为24小时运行（保养期间或其它特殊原因除
外）。
七、电梯的安全设施应齐全，通风，照明，及附属设施完好。
八、电梯的用电、消防、防雷、通道、通讯和报警装置等系统应保证安全可靠。
九、巡视或维保检修中发现问题应及时处理，保持电梯运行状态良好。
十、电梯运行中出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修，出现险情时，
应按应急方案迅速做出处理。、
十一、电梯机房不得堆放杂物，无关人员禁止进入。
十二、每周对电梯机房进行一次卫生清扫，保持电梯具有良好的运行环境。
保洁管理制度
一、员工应按规定统一着装，佩戴工作牌，精神饱满。
二、严格执行上下班签到制度，不迟到，不早退。
三、严格按《保洁标准一览表》进行操作，以达到清洁与保洁效果。
四、员工实行岗位责任制，对所管辖公共区域的卫生清洁与保持负有直接责任。
五、损坏公共区域设施应照价赔偿。
六、上班期间使用文明语言，对待客户热情礼貌，微笑服务。
七、严格按操作规程使用各种清洁设备，若违反操作程序导致设备损坏，应追究其
相应责任。
八、每月底评优，对本月工作中表现积极的员工给予一定奖励；对表现消极员工给
予批评教育，情节严重者给予以经济处罚。
绿化管理制度
为创造大厦更加良好舒适的生活环境，特制定本制度。
一、大厦绿化卫生设专人管理，管理人员应严格要求，认真履行职责。
二、绿化管理内容：
拔草：及时拔除草坪中的杂草，保证种植草坪长势良好。
浇水：及时浇水，保证花草树木不干不旱。
施肥：按要求和定量施肥，确保花草、树木生长的需要。
打药：根据花草，树木的生长情况，及时打药，防止病虫害的发生。
修剪：对花草、树木及时修剪，草高一般不超过12公分，保持各种苗木的整体形状。
补栽补种：及时补栽补种大厦绿化带内的死树，死苗，死草（大面积退化需补栽补种的除外）。
冬季防护：做好入冬前的防护工作，草，苗，树等浇足水，对耐寒能力较差的苗木做好防冻处理。
三、卫生管理内容：
及时捡草坪中的垃圾，保持绿地卫生。
保持办公区卫生干净、整洁。
对垃圾桶内的垃圾每天清理一次。
保持路面干净、整洁，1-9月份保证每天清扫一次，10-12月每天清扫两次，并做到有垃圾时随清随扫。
保证办公区域不留卫生死角。
做好卫生宣传工作，提高大厦人员的卫生意识。
保安管理制度
一、保安人员负责北门岗的值勤，履行正规的会客手续；
二、清理门前闲杂人员及车辆，保证北门前秩序井然；
三、对大厦内出现的可疑人员进行盘查，防止破坏事件发生；
四、夜间巡视，按指定的路线，两个小时内必须巡查一次，关闭楼内照明灯。
车辆管理制度
一、停车场内车辆必须摆放整齐，不得影响其它车辆停放及正常行驶。
二、外单位车辆进入停车场内，必须在门岗接受保安人员的检查，例行登记，发放
临时停车卡，方可进入地下停车区，进入地下停车区后，听从巡逻人员的安排，将车停放在车位上。
三、停车场内禁止洗车、试车、修车、鸣笛，禁止做违反停车场规定的事情。
四、货车进入停车场时应在门外接受检查，进入地下停车场后按规定停车，卸货时
不得妨碍其它车辆行驶。
物业管理企业财务管理规定
第一章总则
一、为了规范物业管理企业财务行为，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企
业的特点及其管理要求，制定本规范。
二、物业管理企业执行《施工、房地产开发企业财务制度》。
第二章代管基金
三、代管基金是给企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的
房屋共用部的维修基金和共用设施设备维修基金。
房屋共用部的维修基金是指专项用于共用部位大修理的资金。房屋的共用部位是指承重部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱内外墙体和基础等），外墙面、楼道间、走廊过道、门厅、楼内存车库等。
共用设施设备是指公用的上下水管道、共用水箱、加压水泵、电梯、共用天线、共用电线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。
四、代管基金作为企业长期负债管理
代管仅仅应当专户存储、专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。
代管基金利息收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。
五、企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房，商业
用房和共用设施设备，应当设立备查帐簿单独进行实物管理，并按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合同、协议支付有关使用费（如租赁费、承包费等）。
六、企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权
人、使用人认可后可转作企业代管的共用设施设备维修基金。
第三章成本和费用
七、企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务
等过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本费用。
八、企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。
九、企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。
十、企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。
十一、企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。
十二、企业可以于年度终了时，按照年末应收账款余额的0.3%—0.5%计提坏账准备金，计入管理费用。
第四章营业收入及利润
十三、营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。
十四、主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办服务收入和特约服务收入。
物业经营收入是企业经营业主管理委员会或则和物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入、如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。
物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
十五、企业应当在劳务已经提供，同时收讫款或取得收取价款的凭证使确认。
为营业收入的实现。
企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或者协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。
十六、企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补收入。