物业管理服务招标文件

XXXXXXXX物业管理服务

招

标

文

件

2015年XX月

目录

一、物业基本情况概述 (1)

二、物业管理用房的配置情况 (1)

四、物业管理的内容与要求 (1)

五、投标方 (4)

六、招标文件 (5)

七、投标文件 (6)

八、招标文件的购买及投标文件送达的要求 (9)

九、开标 (11)

十、清标 (11)

十一、评标 (12)

十二、中标人的确定及物业服务合同的签订 (17)

十三、招标人及联系方式 (18)

十四、投标文件投标函部分格式 (19)

十五、投标文件商务部分格式 (28)

十六、投标文件经济部分格式 (43)

十七、投标文件技术部分格式 (47)

《》物业管理招标文件

一、物业基本情况概述

（一）项目单位及地点

物业类型为：

本物业项目坐落位置：

项目简介：楼层、面积、办公室数量、办公室数量、卫生间数量

二、物业管理用房的配置情况

三、本物业项目主要出入口及设施设备的配置说明

1.本物业项目主要出入口

本物业项目中的 X幢建筑日常出入口共计X处。

2.本物业项目主要设施设备系统的配置及说明

A. 供配电系统

B. 动力、照明系统

C. 冷热源系统

D. 给排水系统

E. 消防系统

F. 安防监控系统

G.电梯系统

四、物业管理的范围、内容与要求

项目基本情况：

（一）整体建筑、公共设施的维修保养工作

说明：楼内公共部分日常的维护、小维修由物业公司完成。楼体结构出现

问题、楼顶防水等需大中修的部位，保修期外由甲方统一安排。楼内公共设施由物业公司协助业主单位完成。

1. 物业管理区域内楼体的日常维修、养护和管理

（1）对楼体建筑（包括墙面瓷砖、楼顶防水、楼体梁、柱等承重结构部位）进行日常巡查，发现问题及时解决。

（2）楼体内外公共区域墙面、地面、楼梯、台阶、门窗等的日常维修养护，发现损坏部位及时修理。

（3）楼内室内区域的小维修服务。

要求：维修人员应有具有相应的上岗资质，能准确判断所出问题的根源并采取妥善方法及时解决问题。

2. 物业管理区域内动力、照明系统的维修

（1）节约能源，灯泡、灯管使用得当，维修及时。

（2）本物业区域内高压部分由学校电管科负责。

要求：上岗人员需具有相应的上岗资质，实操年限不低于一年。

3.物业管理区域内消防、监控系统的管理维护和保养

（1）物业管理区域内的消防水系统设施、设备定期维护，水泵、闸阀定期润滑；按期测试消防泵负载电流和自动、手动激活测试，可随时启

用。

（2）烟感喷淋系统定期测试，烟感器每两年清洗一次。

（3）安全出口灯蓄电池定期充放电，灯管及时更换。

（4）熟练使用监控设备，日常维护得当，误报率低，应急处理及时。

要求：上岗人员必须经过国家消防、监控部门的专业培训，监控室值班人员必须持有上岗证。

说明：消防、监控系统将进行维修，待维修升级完毕再交由物业管理企业维护、保养。

4.物业管理区域内给排水、维修和保养

（1）给排水系统运行通畅，不淤水、不涌水，不跑冒滴漏。

要求：物业维修保养部门应保证7×24小时提供服务，负责小修项目，非重大问题应在2小时内修复；对大、中修项目做出合理计划，并及时报

业主单位。

6．物业管理区内电梯系统的运行管理

（1）保证电梯正常使用，做好日常安全、运行管理。

（2）在厂商维保期，督促、监管厂商的维护、维修工作，出现问题及时报修。

要求：管理人员应具有出现突发安全问题能进行应急处理的能力。

说明：目前仅4部电梯在用，另外两部待维修完毕后再交由物业管理企业管理。

（二）物业管理区域内的安全保卫工作

1.维护管理区域内的公共秩序，保障师生员工的人身、财产安全。

2.大楼6个入口处设门岗，24小时楼内外安全巡视。

3.重要物品的放行管理。

4.楼内重大活动的秩序维护，场地管理。

5.机动车、自行车的疏导、停放管理。

6.消防安全检查和管理。

7.各类紧急情况及突发事件的处理。

8.临时安排的其他事务。

9.大楼的开放时间为早xx：xx到晚xx：xx，出入口需要xx小时值班，

上班期间两个出入口需查证放行。

要求：保安人员训练有素（参加过正规的保安训练）、身体健康、反应灵敏、坚持原则、服务热情。

（三）物业管理区域内的保洁管理

1.公共环境整洁卫生，负责门前三包（按规定的扫雪区域完成扫雪工

作）。

2.负责全楼办公区、公共部位、公共区域的保洁，保证楼梯、楼道内

和卫生间、设备间等清洁无异味，每天打扫，垃圾日产日清。

3.公共部位的玻璃保洁，保证无灰尘、无手印。

4.楼宇内环境统一管理。公告栏外观整齐，楼内无乱贴乱挂，楼道畅

通无乱摆乱放。

要求：保洁主管要经过专业培训，熟悉各种保洁用品的特性，有较高的保洁专业技能。

（四）会议接待服务

服务情况简介：会议室数量、面积、容纳人员等

服务内容：

1.前台接待24小时服务。客户报修、投诉及时处理。

2.日常信件的收发工作，保证投递及时、准确，无丢失。

3.xxxx

4.xxxxx

人员要求：

五、投标方（要求）

（一）合格投标方范围

1.依法注册登记、具有独立法人资格。

2.具有三级以上（注册资金不低于150万）物业管理资质的物业管理企业。

3.具有写字楼、办公楼综合经营管理经验，有学校办公、科研楼管理经验者

优先。

4.设专门的常驻本项目的物业经理，要求具有建设部颁发的物业经理资格证

书，一年以上独立管理类似本物业项目的经验。

5.投标方经营管理方式不得违反有关的国家法律、法令和条例。

6.投标方向招标方提供的各项法律文件必须真实，否则将取消其投标资格。

（二）投标委托

如果投标方代表不是法定代表人，须持有《法定代表人授权书》（后附统一格式）。

（三）投标保证

1.投标方保证不采取任何有违“公平、公正、公开”投标原则的行为，不得

干扰招标方正常的招标工作。

2.投标方在投标时向招标方提交投标保证金xxxxxxx元（支票），投标保证

金将在招标方与中标方签订物业合同后10个工作日内，向中标方和未中标的投标方无息退还投标保证金（未中标的投标方需同时退还招标方招标文件及招标工程图纸）。

3.如果投标方在招标过程中有任何违反国家有关法规及干扰“公平、公正、

公开”投标原则，以及以虚假承诺、开标后撤回投标等扰乱正常招标的行为，或投标方在收到招标方的中标通知书后，未按本招标书的要求签署中标合同，投标保证金将没收不予退还。

（四）投标费用及风险

无论投标结果如何，投标方自行承担查勘物业现场等与参加投标有关的全部费用及产生的风险。

六、招标文件

1.招标文件由招标文件目录所列内容组成。

2.投标方应详细阅读招标文件的全部内容，按照招标文件所规定的要求提供

投标文件和资料，否则投标文件可能被拒绝。

3.投标方所提供的标的物，如发生侵犯知识产权的行为时，其侵权责任与招

标方无关，应由投标方承担相应的责任，并不得损害招标方的利益。

4.在投标截止时间前，招标方无论出于自己的考虑还是出于对投标方提出问

题的澄清，均可对招标文件用补充文件的方式进行修改。

5.投标方在投标前应仔细研究招标文件，如果发现招标文件中有疑问或有矛

盾时，应及时与招标方联系，由招标方负责解释。投标方对招标文件如有疑点要求澄清，可用书面、传真形式通知招标方，但通知不得迟于开标日期前5天使招标方收到。招标方将用书面、传真形式作出答复，并视情况确定是否有必要安排作技术交流，如有必要时可将答复内容包括原提出的问题（但不标明问题查询的来源）分发给所有取得同一招标文件的投标方。

招标方认为有必要时，还将组织答疑。

6.对招标文件的修改，将以书面、传真的形式通知已领取招标文件的每一投

标方。补充文件将作为招标文件的组成部分，对所有投标方有约束力。

7.为使投标方有足够的时间按照招标文件的修改要求考虑修正投标文件，招

标方可酌情推迟投标的截止日期，并将此变更通知每一投标方。

七、投标文件

（一）投标文件要求

1.投标文件文字与计量单位

投标文件中所使用文字必须为中文格式，如有外文说明，必须有中文对照。

投标文件中的计量单位，除招标文件中有特殊要求外，应采用国际法定计量单位。

2.投标文件的组成

投标文件应由投标书和资格证明文件两部分组成。

投标书部分应包括：

A．投标函

B．投标保证金（人民币xxxxxx元，支票）

C．开标报价一览表（用于唱标）以及商务文件

D．对应本招标书中第四条《物业管理的内容与要求》及第七条第（二）项《投标文件编制要求》所包含的投标响应文件

3.资格证明文件应包括（所有复印件应加盖公章）

A．法定代表人授权书

B．投标方情况表

C．营业执照（复印件）

D．企业获国家、省（市）优等荣誉证书（复印件）

E．ISO系列认证情况（已通过认证的请提供复印件）

F．资质证书（复印件）

4.投标内容填写说明

A．投标文件按照统一格式填写，装订成册。投标书应当按规定填写一式四份（一份正本，三份副本），正副本均须经全权代表签署，正本和

副本如有差别，以正本为准。

B．开标报价一览表为在开标仪式上唱标的内容，要求按格式填写、统一规范，不得自行增减内容。开标报价一览表内容与投标书有差别的，

以开标报价一览表为准。

（二）投标文件编制要求

1.管理服务理念和目标

要求结合本项目的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标及具体实施措施。

2.项目管理机构运作方法及管理制度

编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。

3.管理服务人员配置

拟配项目经理、主要工程技术管理人员的姓名、年龄、学历、职称，以及相似工作岗位工作年限、经历；其他岗位人员拟配人选、数量、职称。

4.物业管理用房及相应管理设施的配置

物业管理用房的使用计划，物业服务所需配备的设备及工具。

5.物业管理费用的收支预案

按照本物业的使用性质，计算出本项目范围内收取的物业管理费年度总额和单价（每月每平方米建筑面积物业费用），以及各项管理费用支出计划与数额。

6.物业管理服务分项标准与承诺

A．房屋及配套设施设备和相关场地的管理标准与完好率承诺。

B．房屋零星小修、急修质量标准和及时率承诺。

C．维修工程质量合格率和回访验收率承诺。

E．道路、庭院及建筑物内等公共部位保洁合格率承诺。

F．物业建筑内消防设施管护措施与承诺。

G．管理服务质量投诉处理及时率承诺。

H、信件包裹收发递送每百件准确率及实现措施承诺。

I、物业管理区域内盗窃案件防范措施及月案件控制数承诺

j．使用人对管理服务满意度及对满意度测评方法的承诺。

7.物业的维修养护管理，保洁、保安工作的实施方案

A．物业管理区域内共用设施设备的维修养护方案。

B．物业管理区域内环境清洁方案。

C．业主、使用人装饰、装修，物业的管理方案。

D．物业管理区域内保安服务方案，包括保安24小时值勤，巡视重点部位，24小时监控的岗位责任描述。

8.物业维护和管理的应急措施

A．物业管理范围突然断水、断电的应急措施。

B．雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施。

C．电梯突然停运或机电故障的应急措施。

D．发生火警时的应急措施。

E．外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的应急措施。

F、重大活动安全防范实施预案和接待引导服务实施预案。

G．其他突发事件（包括但不限于公共卫生、自然灾害、外来人员寻衅滋事等）的应急预案。

（三）投标报价要求

1.本次投标价格为一个日历年期内项目执行的完整价格。该价格为招标方应

当支付给中标方的全部费用，包括但不限于：招标内容所列各系统运行和维护所需工具、设备费用，前期开办费用，保洁日常耗材（说明种类），运行管理人员费用、行政管理费用和税金等费用。缴交各类人员社会保险应说明险种及金额。

2.本次投标价格不包括以下内容：办公楼自来水、纯净水、暖、电等非投标

方消耗资源费用；电梯强保费用；保洁用品中的卫生纸、洗手液费用；大、中修类机电设备维修费用。

3.本次投标不包括小维修费用，但需要报价说明服务标准，届时按谁发生谁

付费原则，实报实销。

4.本次投标不包括消防系统维护管理费用，但需要根据消防现状单独报价，

待消防系统维修完毕再交由中标方管理。

5.所有报价需拟定分项报价清单表，按经济标格式要求进行分项清单报价。

6.所有投标均以人民币报价、结算，招标方不接受其他货币形式的报价。

7.招标方不接受任何选择报价，对所投标标的只允许有一个报价。

8.采购人提供：

（1）免费提供

（四）投标文件的有效期

1.自开标日起60天内，投标书应保持有效。有效期短于这个规定期限的投

标将被拒绝。

2.在特殊情况下，招标方可与投标方协商延长投标书的有效期。这种要求与

答复都应以书面、传真的形式进行。

（五）投标文件的签署及规定

1.组成投标文件的各项资料均应遵从本条。

2.投标方应填写全称，同时加盖印章。

3.投标文件必须由法定代表人或全权代表签署。

4.投标文件正本一份和副本三份。正本中除本招标文件“资格证明文件”组

成中后三项可用复印件外，其余内容均需用原件，所有复印件需加盖公章。

副本可以用复印件。如果正本与副本不符，以正本为主。

5.投标文件的正本必须用不褪色的墨水填写或打印，在投标文件封面右上角

注明“正本”字样。

6.投标文件原则上不得涂改和增删，如有修改错漏处，必须由同一签署人签

字或盖章。

7.投标文件因字迹潦草或表达不清所引起的后果由投标方负责。

八、招标文件的购买及投标文件送达的要求

1.被邀请投标单位应于xxx年xx月xx日xx时xx分至xx时xx分至xxxx

购买标书，购买标书时须携带企业营业执照复印件（加盖公章）。每套标

书收取成本费500元（售后不退）。

2.招标方安排xxxx年xx月xx日xx时，在xxxxxx集中接待投标方现场踏

勘并介绍有关情况。如需其它时间踏勘，由投标方自行联系xxxx（电话：xxxxxxxx，联系人：xxx）进行现场踏勘。来往费用及可能的风险由投标

方承担。所有问题于xx月xx日之前以书面形式提交甲方，甲方于xx月xx日之前以书面形式将问题答复告知所有投标方。

3.投标文件密封后于xxxx年xx月xx日xx 时xx 分截标前，送达xxxxx，

招标人将出具收件证明。逾期送达或未缴纳投标保证金的，视作为放弃投标。

4.投标文件的密封及标记

A．投标文件密封袋内装投标文件正副本共一式四份。封口处应有投标全权代表的签字及投标单位公章。封皮上写明招标项目名称、投标方全称，并注明“开标时启封”字样。

B．为方便开标唱标，开标报价一览表正本应单独放在一密封信封中，封口处也应有投标全权代表的签字及投标单位公章。封皮上写明招标项目名称、投标方名称（全称）并注明“开标报价一览表”字样。投标时单独递交。

5.投标文件的修改与撤回

A．投标人在截标前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。

经补充修改的内容为投标文件的组成部分。投标人在截标后送达经补充修改的投标文件，招标人有权拒收。

B．如果投标方提出书面修改和撤标的要求，在投标截止时间前送达招标方者，招标方可以予以接受。

C．投标方修改投标文件的书面材料，须在开标前密封送达招标方，同时应在封套上标明“修改投标文件”和“开标时启封”字样。

D．撤回投标应以书面或传真的形式通知招标方。如采取传真形式撤回投标，随后必须补充有法人代表或全权代表签署的要求撤回投标的正式文件。撤回投标的时间以送达招标方为准。

6.投标文件有下列情形之一的，投标文件无效

A．未密封的及未按要求格式密封的；

B．未有投标单位法定代表人或全权代表签署及投标单位印章的；

C．未能按照招标文件要求编制的；

D、有重大缺漏项目的；

E．逾期送达的。

九、开标

1.开标时间：xxxx年xx月xx上午xx时xx分，开标地点：xxxxxx。

2.招标工作小组负责开标工作。

3.开标程序

A．开标时查验投标文件密封情况，确认无误后按开标前抽签顺序拆封唱标。

B．招标方在开标仪式上，将公布投标方的名称、投标价格等，招标方将做唱标记录。

C．参加开标仪式的投标方代表（不超过2人）应为投标方法定代表人委托的全权代表、投标书中拟任本项目的经理，并须持有本人有效身份

证明（身份证或护照）。

十、清标

1. 对投标文件的审验：

A．初审内容包括投标文件是否符合招标文件的要求、内容是否完整、价格构成有无计算错误、文件签署是否齐全。

B．价格的计算错误按下述原则修正：如果单价乘数量不等于总价，应以单价为准修正总价；如果以文字表示的数据与数字表示的有差别，应以文字为准修正数字；投标方不同意以上修正，则其投标将被拒绝。

2. 对于与招标文件有重大偏离的投标文件，工作小组将提交评标委员会，由评

标委员会决定是否作废标处理：

A．投标文件没有投标人授权代表签字和加盖公章；

B．投标文件附有招标人不能接受的条件；

C．不符合招标文件中规定的其他实质性要求。

这些偏离不允许在开标后修正。投标文件有上述情形之一的，工作小组须提交评标委员会，评标委员会有权认为其未能对招标文件作出实质性响应，并作废标处理。但招标方将允许修改投标中招标方认为不构成重大偏离的、微小的、非正规的、不一致或不规则的地方。

3. 招标方有权就投标文件中含混之处向投标方提出询问或澄清要求。投标方

必须按照招标方通知的时间、地点派技术和商务人员进行答疑和澄清。4．必要时招标方可要求投标方就澄清的问题作书面回答，该书面回答应有投标全权代表的签章，并将作为投标内容的一部分。

十一、评标

1.招标人根据有关规定进行。

2.评标会议定于xxxx年xx月xx日xx时xx分，在xx召开。由评审委员会

小组分别对投标书编制和投标人陈述与答辩进行评审。

3.评标原则

A．各系统投标运行管理方案的先进性、合理性、安全性和可靠性，对标书的响应程度。

B．投标方的管理规模、企业资质、管理业绩、管理机制、财务状况及抗风险能力。

C．项目实施部门的技术力量和管理人员素质，以及投标方对本项目的重要性的理解和支持程度。

D．系统运行的环保、节能等综合性能指标。

E．投标方自身的维修服务能力以及应急事件的处理能力。

F．凡投标价格被评审委员会认为有低于成本价倾向，评标委员会有权要求该投标单位作出书面澄清，否则将拒绝该标书。

G．xxxx纪律检查委员会将对本项目招标工作进行监督管理。

4.中标的基本条件

A．投标文件符合招标文件要求。

B．满足技术要求、保证质量、价格合理、有良好的执行合同能力与企业诚信度。

C．具备一般系统故障的维修能力，选购零备件价格合理。

D．最低的投标报价将不作为中标的唯一条件。

5.评标方法采用综合评分办法，计满分100分，资信部分、技术部分、商务

部分、现场答辩部分评审评分权重比例为10:60:20:10，具体评分方法详见招标评分记录表。

6.评标委员会将根据评标结果进行排序，取前三名作为候选单位。如三个候

选人最终均未签订合同，本次招标无效，可重新招标。

7.评标过程保密

A．从开标之日起，到授予投标方合同止，凡是属于审查、澄清、评价和比较投标的有关资料以及授标意向等，均不得向投标方或其他无关人

员透露。

B．在评标期间，投标方企图影响招标方的任何活动，将导致投标被拒绝，并承担相应的法律责任，同时投标保证金将被没收。

8．招标评分记录表。