房地产估价基本术语规范--新旧术语对比

房地产估价报告–规范术语-需要修改的内容一、新旧术语对比及报告中需要修改的地方

新旧术语对比及修改

二、价值类型

本报告书提供的房地产价值是满足上述假设限制条件下于价值时点的抵押价值，是根据市场价值标准而确定，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

市场价值，是估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

三、估价原则

1、客观、独立、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

2、合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

3、价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

4、替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

5、最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。

最高最佳利用：房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

6、谨慎原则：要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高一面的原则。（抵押用）四、估价方法 1、比较法

比较法原理：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

计算公式：P=n c b a X i i i i n

i /)(1∑=

其中：

P —估价对象房地产价格 n--选取的可比实例个数

Xi--第i个可比实例的价格

ai、bi、ci--第i个可供比较实例的交易情况、市场状况、房地产状况的修正系数。

2、收益法：预测估价对象的未来收益，利用报酬率将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

V=∑i=1n×[A i/（1+R）n]

其中：

V--表示估价对象在价值时点的收益价格，即现值

Ai--表示未来第i年的净收益

R--表示报酬率

n--表示房地产的收益年限

3、成本法：测算估价对象在价值时点的重置成本和折旧，将重置成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。

公式：评估值=重置成本-物资折旧-功能折旧-外部折旧

=重置成本×成新率

4、假设开发法：求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。

P=(P完成-C后续)×[1/（1+Y）n]

其中，P--待估在建工程的价格

n—后续开发经营期

Y--折现率

P完成--开发完成后价值

C后续--后续开发的必要支出

城市规划技术标准与规范

城市规划技术标准与规范年级专业：2012级园林（景观设计）学号：201206194028 姓名：唐明明

第一节技术标准一、《城市规划基本术语标准》《城市规划基本术语标准》正文共列出151条基本术语，分为五部分：总则、城市和城市化、城市规划概述、城市规划编制(分十七项内容：发展战略、城市人口、城市用地、城市总体布局、居住区规划、城市道路交通、城市给水工程、城市排水工程、城市电力工程、城市通信工程、城市供热工程、城市燃气工程、城市绿地系统、城市环境保护、城市历史文化地区保护、城市防灾、竖向规划和工程管线综合)和城市规划管理。二、《城市用地分类与规划建设用地标准》建设部组织编制并于1990年7月颁布《城市用地分类与规划建设用地标准》为国家标准，自1991年3月1日起施行。 1、城市用地分类城市用地按土地使用的主要性质进行分类，采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，其中大类共分为：居住用地(R)、公共设施用地(C)、工业用地(M)、仓储用地(W)、对外交通用地(T)、道路广场用地(S)、市政公用设施用地(U)、绿地(G)、特殊用地(D)及水域和其他用地(E)10大类。在大类下，又根据土地的不同使用用途和使用功能条件划分了46个中类、73个小类，并在大类下，根据阿拉伯数字代码，以表明其中类、小类的具体类别。城市用地分类代号用于城市规划的图纸和文件。 2、城市用地计算原则在计算城市现状和规划的用地时，应统一以城市总体规划用地的范围为界进行汇总统计。城市用地按平面投影面积计算，其计量单位应为万平方米(公顷)，总体规划用地应采用1／10000或1／5000比例尺的图纸，分区规划应采用1／5000或1／2000比例尺的图纸进行分类计算，现状和规划的用地计算应采用同一比例尺的图纸。 3、规划建设用地标准规划建设用地的标准的内容：规划人均建设用地指标、规划人均单项建设用地指标和规划建设用地结构三部分。城市建设用地除水域和其他用地(E)类外应包括九大类用地。规划人均建设用地指标：人均建设用地指标分为I～Ⅳ四级(用地指标数为60．1～120．0m2／人)，现有城市规划人均建设用地指标的确定，应根据其现状人均建设用地

房地产估价业务操作流程

房地产估价业务操作流程必须调查的贷款基本信息情况内容：委托人姓名及联系方式，贷款银行全称（**银行**支行），客户经理及联系方式，预贷款金额及贷款比例，标的物类型（住宅、商业门面、工业厂房、土地、在建工程、办公楼等）。一、受理估价委托 1、明确估价目的估价目的从本质上讲应是由委托人基于其估价需要而提出并决定的。但在实际中，估价人员不应期望委托人像估价专家那样提出估价目的、特别是提出符合估价要求的那种明确、具体的估价目的。因为委托人往往不懂得要提出估价目的，不懂得如何表达其估价目的，甚至不懂得什么是估价目的。但估价又必须明确估价目的。这就要求估价人员主动提出相关的问题，与委托人进行充分沟通，认真细致地了解委托人的估价目的。在弄清了委托人的估价目的之后，估价师应当用符合估价要求的表述将其表达出来，然后请委托人确认。任何估价项目都有估价目的，因为委托人不会无缘无故花钱委托估价机构估价。因此，估价目的可以通过询问委托人未来完成后的估价报告是作何种用途、提供给谁使用或者由谁认可来明确。估价目的决定了房地产价格类型，也决定了估价的依据，是实施房地产估价的前提条件。受理估价的具体目的主要包括：抵押价值评估（住宅、商业门面、办公楼、宾馆、工业厂房、在建工程、土地）、市场价值评估、司法鉴定评估、租赁价格评估等，我们工作中最常见的估价目的类型为抵押价值评估。 2、明确估价对象明确估价对象的实物状况，是要搞清楚委托人要求估价的房地产是如何构成的，范围多大。较具体地说，它是土地，还是建筑物，或是既包括土地又包括建筑物；是一宗房地产，还是多宗房地产，或是一宗房地产的某个部分。对于正在运营、使用的房地产，例如宾馆、商场、餐馆、影剧院、游乐场、高尔夫球场、汽车加油站、码头、厂房等，还应明确是否包含其中的家具、电器、装饰品、专业设备等房地产以外的财产，例如工业房地产是否包括地块内的基础设施、构筑

城市规划常用术语和指标修订稿

城市规划常用术语和指标 WEIHUA system office room 【WEIHUA 16H-WEIHUA WEIHUA8Q8-

城市规划基本术语标准

中华人民共和国国家标准城市规划基本术语标准 Standard for Basic Terminology of Urban Planning GB/T 50280—98 主编部门：中华人民共和国建设部批准部门：中华人民共和国建设部施行日期：1999年2月1日关于发布国家标准《城市规划基本术语标准》的通知建标〔1998〕1号根据原国家计委计综合[1992]490号文的要求，由我部组织制订的《城市规划基本术语标准》，已经有关部门会审。现批准《城市规划基本术语标准》GB/T 50280—98为推荐性国家标准，自1999年2月1日起施行。本标准由我部负责管理，其具体解释等工作由中国中国城市规划设计研究院负责。出版发行由建设部标准定额研究所负责组织。中华人民共和国建设部 1998年8月13日 1 总则 1.0.1 为了科学地统一和规范城市规划术语，制定本标准。 1.0.2 本标准适用于城市规划的设计、管理、教学、科研及其他相关领域。 1.0.3 城市规划使用的术语，除应符合本标准的规定外，尚应符合国家有关强制性标准、规范的规定。 2 城市和城市化

2.0.1 居民点 settlement 人类按照生产和生活需要而形成的集聚定居地点。按性质和人口规模，居民点分为城市和乡村两大类。 2.0.2 城市（城镇） city 以非农业和非农业人口聚集为主要特征的居民点。包括按国家行政建制设立的市和镇。 2.0.3 市 municipality;city 经国家批准设市建制的行政地域。 2.0.4 镇 town 经国家批准设镇建的行政地域。 2.0.5 市域 administrative region of a city 城市行政管辖的全部地域。 2.0.6 城市化 urbanization 人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。又称城镇化、都市化。 2.0.7 城市化水平 urbanization level 衡量城市化发展程度的数量指标，一般用一定地域内城市人口占总人口比例来表示。 2.0.8 城市群 agglomeration 一定地域内城市分布较为密集的地区。 2.0.9 城镇体系 urban system 一定区域内在经济、社会和空间发展上具有有机联系的城市群体。 2.0.10 卫星城（卫星城镇） satellite town 在大城市市区外围兴建的、与市区既有一定距离又相互间密切联系的城市。 3 城市规划概述 3.0.1 城镇体系规划 urban system planning 一定地域范围内，以区域生产力合理布局和城镇职能分工为依据，确定不同人口规模等级和职能分工的城镇的分布和发展规划。 3.0.2 城市规划 urban planning 对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。

房地产估价程序操作规范介绍

房地产估价程序操作规范介绍集团档案编码：[YTTR-YTPT28-YTNTL98-UYTYNN08]

房地产估价程序流程介绍房地产估价程序流程房地产估价流程，首先明确估价基本事项，拟定估价作业方案，搜集估价所需资料，实地查勘估价对象这四大步骤，在估价过程中，要对估价的对象有充分的了解。一、明确估价基本事项包括: (1)明确估价对象的实体状况，如对土地，应明确它的地籍范围和地籍号，以及坐落位置用途，面积、形状等;对房屋，应明确它的坐落位置(门牌号码)、结构、层数、面积、使用情况等。 (2)明确估价对象的权利状态，如完全产权、已设定有某种他项权利的不完全产权，房屋的部分墙体的归属等等都必须明确。 (3)明确估价对象的范围，如单纯评估土地的价值，或单纯评估房屋的价值，或评估一幢房屋中的某个部位等等，都必须明确。 (4)明确估价目的，由于同一房地产出于不同的估价目的，其估价结果往往不同。所以，必须明确委托估价人请求估价的目的是什么，以区分不同性质的估价。 (5)明确估价时点，某房地产的估价结果，是表示该房地产在某一个特定时点上的价格。因此，必须明确估价时点，如果不确定估价时点，房地产估价是没有意义的。 (6)明确估价报告交付的日期，交付估价报告的日期一般由委托估价方提出，也可由委托估价方和受理估价方协商确定，一般估价报告的作业日期为7-15个工作日。二、拟定估价作业方案主要是就估价所要做的各项工作作出日程进度安排，包括对估价作业内容、作业人员、时间进度、所需经费等的安排，以便于控制进度及协调合作。三、搜集估价所需资料由于估价对象和所采取的估价方法的不同，房地产估价所需的资料也不同。一般来说，所搜集的估价资料包括： (1)产权资料 (2)房屋建筑资料 (3)市场交易资料 (4)土地资料 (5)法律和规划资料。四、实地查勘估价对象实地查勘是就估价对象的有关内容到实地查清核实，从估价对象房地产的实体构造、权利状态、环境条件方面的具体内容进行客观确认。相关阅读：一、估价基本方法 1、成本法。成本法是以建造该类房地产需耗费的各项费用之和为基础。费用包括：土地出让金、城市配套设施建设费、征地、拆迁安置补偿费、勘探设计及前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、管理费、银行利息、税金、销售费用、开发利润等。其中，地产价格可以以该块土地使用权的费用和土地开发成为熟地所需耗费的各项费用之和为基础，再加上正常的税金和利润。这里需要特别指出成本法中的一种特殊的方法：重置成本法。因为重置成本法不需要考虑未来利益和长远效益，不需要计算地产价值，在实际运用中经常采用重置价结合成新进行估价; (1)根据估价房产房屋建筑结构、等级，选定房屋重置价格标准(以当地标准为准)。 (2)根据估价房产的建成年代，使用年限，残值率、剩余经济寿命、建筑物的新旧程度，估计该房产的折旧额或成新度(一般以当地公布的标准为准，不需另行计算)。 (3)楼层、墙体和层高的修正。

绿地率计算

绿地率计算绿地率计算法则第一条：为加强建设项目绿地率审核验收管理，根据有关规范规定，结合市区实际，制定本计算规则。第二条：本规定所指的绿地率是指一定城市用地范围内，各类绿化用地总面积占该城市用地面积的百分比。（《园林基本术语标准》）绿地应包括：公共绿地，宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），其中包括满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地，不应包括其他屋顶、晒台的人工绿地。（《城市居住区规划设计规范》）第三条：绿地面积是指水平投影面积，不得按山坡地的表面积计算。在绿化植物重叠的，不得重复计算面积。（《园林基本术语标准》、《镇（乡）村绿地分类标准》）第四条：本规定所指的建设项目用地与范围，是指建设项目总用地中扣除有建设项目方代征的区外道路、公共对外道路用地（即净用地面积）。（《铜仁市城市规划管理技术规定》）、（网上下载资料）第五条：城市总体规划、分区规划和控制性详细规划中确定的公园绿地、防护绿地、生产绿地、风景林地等各类城市规划绿地，建设用地内的游泳池、消防水池，以及城市规划控制的自然溪河等水体和被保护的古树、城市人行道路上的绿地均不参与计算绿地率。（《铜仁市城市规划管理技术规定》）

第六条项目建设用地范围内的地面绿化覆土深度不应低于0.15米，不宜低于0.3米。且应实行草皮绿化全覆盖；无覆土或只覆土无覆盖的规划验收时不计入绿地面积。（《绿化种植土壤》CJ/T 340 —2011，《铜仁市城市规划管理技术规定》）第七条建设项目用地范围内的各类绿地包括以下类型绿地：（一）地面绿化用地：覆盖各类生长机质，上部无建筑物、构筑物遮挡，适于栽植各类植物的用地。覆土无露土部分，按投影面积的100%计算。（《铜仁市城市规划管理技术规定》）、（网上下载资料）（二）悬空建筑（阳台、雨棚等）下绿地用地：悬空建筑高度大于或等于 2.2m的，按投影面积的100%计算。高度小于2.2米大于1米的，按投影面积的50% 计算，高度小于1 米的，绿地面积不予计算。（备注：高度值建筑物底面相对室外地平的标咼）（网上下载资料）

房地产估价程序流程介绍

城市规划基本术语标准中英文对照七

城市规划基本术语标准中英文对照七城市规划基本术语标准(中英文对照) 根据原国家计委计综合[1992]490号文的要求由我部组织制订的《城市规划基本术语标准》已经有关部门会审。现批准《城市规划基本术语标准》GB/T 50280—98为推荐性国家标准自1999年2月1日起施行。本标准由我部负责管理其具体解释等工作由中国中国城市规划设计研究院负责。出版发行由建设部标准定额研究所负责组织。中华人民共和国建设部 1998年8月13日 1 总则 1.0.1 为了科学地统一和规范城市规划术语制定本标准。 1.0.2 本标准适用于城市规划的设计、管理、教学、科研及其他相关领域。 1.0.3 城市规划使用的术语除应符合本标准的规定外尚应符合国家有关强制性标准、规范的规定。 2 城市和城市化 2.0.1 居民点settlement 人类按照生产和生活需要而形成的集聚定居地点。按性质和人口规模居民点分为城市和乡村两大类。 2.0.2 城市（城镇）city 以非农业和非农业人口聚集为主要特征的居民点。包括按国家行政建制设立的市和镇。 2.0.3 市municiality;city 经国家批准设市建制的行政地域。 2.0.4 镇town 经国家批准设镇建的行政地域。 2.0.5 市域administrative region of a city 城市行政管辖的全部地域。 2.0.6 城市化urbanization 人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程表现为乡村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。又称城镇化、都市化。 2.0.7 城市化水平urbanization level 衡量城市化发展程度的数量指标一般用一定地域内城市人口占总人口比例来表示。 2.0.8 城市群agglomeration 一定地域内城市分布较为密集的地区。

房地产估价基本术语标准

中国人民共和国国家标准房地产估价基本术语标准 Standard for basic terminology of estate appraisal GB/T 50899–2013 主编部门：中华人民共和国住房和城乡建设部批准部门：中华人民共和国住房和城乡建设部施行日期： 2 0 1 4 年 2 月 1 日中国建筑工业出版社 2013年北京

中华人民共和国国家标准房地产估价基本术语标准 Standard for basic terminology of estate appraisal GB/T 50899–2013 * 中国建筑工业出版社出版、发行（北京两郊百万店）各地新华书店、建筑书店经销北京红版制版公司制版廊坊市海涛印刷有限公司印刷 * 开本：850*1168毫米 1/32 印张：2 67 千字 2013年12月第一版 2013年12月第一次印刷定价：13.00元统一书号：15112·23790 版权所有翻印必究如有印刷问题，可寄本社退换（邮政编码100037）本社网址：https://www.360docs.net/doc/b96200311.html, 网上书店：https://www.360docs.net/doc/b96200311.html,

中华人民共和国住房和城乡建设部公告第 84 号住房城乡建设部关于发布国家标准《房地产估价基本术语标准》的公告现批准《房地产估价基本术语标准》为国家标准，编号为GB/T50899-2013，自2014年2月1日实施。本规范由我部标准定额研究组织中国建筑工业出版社发行。中华人民共和国住房和城乡建设部 2013年6月26日

城市规划常用术语和指标

城市规划常用术语和指标： 1、用地性质：是指规划用地的使用功能。 2、用地面积：是指规划地块划定的面积。 3、用地红线：是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。 4、容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值。即：容积率=总建筑面积/建筑用地面积 5、建筑控制高度：又称建筑限高，是指地块内建筑物地面部分最大高度限制值。 6、建筑密度：是指地块内所有建筑物的基底总面积占地块面积的比例。即：比如一块地为10000平方米，其中建筑底层面积3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000/10000=30% 7、建筑红线后退距离：是指建筑物最外边线后退道路红线的距离。 8、绿地率：是指城市一定地区各类绿化用地总面积占该地区总面积的比例。 9、交通出入口方位：是指规划地块内允许设置机动车和行人出入口的方向和位置。 10、停车泊位及其他需要配置的公共设施：停国泊位是指地块应配置的停车的车位数。其他设施的配置包括：居住区服务设施（中小学、托幼、居住区级公建），环卫设施（垃圾转运站、公共厕所），电力设施（配电站、配电所），电信设施、燃气设施等。 11、建筑间距：是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。主要是根据所在地区的日照、通风、采光、防止噪声和视线干扰，防火、防震、绿化、管线埋设、建筑布局形成，以及节约用地等要求，综合考虑确定。住宅的布置，通常以满足日照要求作为确定建筑间距的主要依据。 12、建筑间距系数：是指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数。 13、日照标准：是根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳房间在规定的日照标准日获得的日照量，是编制居住区规划，确定居住建筑间距的主要依据。 14、道路红线：是指城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。 15、住宅平均层数：是指各种住宅层数的平均值，即住宅总建筑面积与住宅基底总面积之比。单位：层。 16、住宅建筑净密度：是住宅基底总面积与住宅用地面积之比。单位%。 17、住宅建筑面积净密度：是住宅总建筑面积与住宅用地面积之比。单位：m2/hm2。 18、住宅建筑面积毛密度：是住宅总建筑面积与居住用地面积之比。单位：m2/hm2。 19、人口净密度：是单位住宅用地上居住的人口数量，反映居住区住宅用地的使用强度，公式为：人口净密度=居住总人口/住宅用地总面积（人/hm2） 20、人口毛密度：是单位居住用地上居住的人口数量，公式为：人口毛密度=居住总人口/居住用地总面积（人/hm2） 21、生地：完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。 22、毛地：在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地。 23、熟地：经过“几通一平”的开发或已经拆迁完毕，可供直接建设的土地，即建筑地块产品。 24、飞地：又称插花地，指土地所有权人或使用权人的土地部分或全部处于他人土地范围内。 25、城市规划区：城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展，需要实行规划控制的区域。 26、详细规划：以城市总体规划或分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制指标和其他规划管理要求，或者直接对建设作出具体的安排和规划设计，包括规划地段各项建设的具体用地范围、建筑密度和高度等控制指标，总平面布置，工程管线综合规划和竖向规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。 27、控制性详细规划:以城市总体规划或分区规划为依据,确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。

城市规划规范大全完整版

《城市规划规范大全》工程建设标准强制性条文[城乡规划部分] 城市规划工程地质勘察规范CJJ 57-94 [附条文说明] 城市道路交通规划设计规范GB 50220-95 [附条文说明] 防洪标准GB 50201-94 城市用地分类与规划建设用地标准GBJ 137-90 村镇规划标准GB 50188-93(附条文说明) 城市规划基本术语标准GBT 50280-98(附条文说明) 城市给水工程规划规范GB 50282—98(附条文说明) 城市工程管线综合规划规范GB50289-98(附条文说明) 城市用地分类代码CJJ 46-91 公园设计规范CJJ 48-92(附条文说明) 城市用地竖向规划规范GJJ83-99(附条文说明) 城市电力规划规范GB 50293-1999(附条文说明) 城市居民生活用水量标准GBT 50331-2002(附条文说明) 风景名胜区规划规范GB50298-1999(附条文说明) 城市道路绿化规划与设计规范CJJ75-97(附条文说明) 城市热力网设计规范CJJ 34-2002(附条文说明) 环境卫生术语标准CJJ 65-95(附条文说明) 风景园林图例图示标准CJJ 67-95(附条文说明) 城市绿地分类标准CJJT 85-2002(附条文说明) 城市容貌标准CJT 12-1999 乡镇集贸市场规划设计标准CJJT87-2000(附条文说明) 园林基本术语标准CJJT91-2002(附条文说明) 城市规划制图标准CJJT97-2003(附条文说明) 城市居住区规划设计规范GB50180—93(2002年版)[附条文说明] 停车场规划设计规则(试行) 城市道路设计规范CJJ 37-90 中华人民共和国城市规划法

房地产估价操作详解

房地产估价操作详解房地产估价操作详解房地产估价是一项复杂的经济活动，要想使评估活动高效、准确、公正，必须使活动过程遵循一套严谨、科学的工作程序。这套工作程序是进行房地产估价所必须经过的工作阶段，反映了各阶段之间的内在联系，是人们对估价对象形成立师认识的思维历程，是经过千百万次工作实践总结出来的客观规律。按照房地产估价程序进行评估可以提高效率，减少失误，确保质量。房地产估价程序可以分为以下几个阶段;估价申请和业务受理、制定估价作业计划、资料的收集与整理、现场查勘、综合分析和估算、撰写估价报告、交付估价报告书及收取信公服务费。操作一、估价申请和业务受理 1.估价申请进行房地产价格评估时，当事人应向有关的专业评估机构提出书面申请，并填写评估委托书。评估申请书或评估委托书应写明的事项包括： (1)当事人的姓名、住址、职业等(法人或其他组织名称、隶属关系、所在地址、法定代表人姓名、职务等); (2)评估标的物的名称、类型、面积、地理位置和环境条件等; (3)申请评估的原因和用途; (4)房屋产权人、土地作用人的领勘人; (5)委托评估的要求。除了评估申请书(委托书)以外，申请人还要向房地产价格评估机构提供各种有关证明资料，如房屋所有权证，土地使用证，买方单独委托评估时房地产权人出具的同意评估的证明，设计和施工图纸，使用期维修、保险及其他费用资料等。 2.业务受理房地产价格评估机构在收到评估委托人的申请书和有关证明及资料后，要在一个有限的时间内(如3天)作出是否受理此项业务的决策并通知申请人。估价者在作出接受委托的决策前要对委托人和评估标的物的基本情况进行初步了解，来界定有关估价的一些重要问题。这些问题主要包括;估价目的、估价对象、估价的作业日期等。 (1)估价目的。房地产价格评估作为房地产业的一项基础工作，可以有多方面的用途，评估委托人也会因为自己不同的需要提出不同的估价目的。房地产估价的目的可以有很多，如：房地产买卖、租赁、抵押、补偿、入股、清产、交换、诉讼、课税、投资决策、统计等。由于估价目的的不同使价格类型也有所不同，如买卖交易价格、抵押价格、租赁价格、典当价格、课税价格、征用价格等。不同的估价目的，对估价的精度要求不同，对市场价格实现的各种条件限定不同，所采用的估价方法也有所区别。因此估伙者对委托人估价目的的明确把握是正确决策和做好估价工作的前提条件。 (2)估价对象。作为具体要评估的房地产到底是土地还是建筑物，或是建筑物与土地合一，或是其中的某一部分，这是受理估价委托时必须明确的基本事项。除I要对估价对象的大类加以明确外，还要对估价对象的一些基本情况进行初步了解。若是土地，是生地〔无开发成本)、新开发地(有开发成本)还是其上附有影响地价的附属建筑物;如果是房地合一的估价对象，其建筑物是依然保存，还是将被拆除;若是单纯的房产估价，则要明确建筑物的含义，如为写字楼是否包括其中配备的设备，如为酒楼是否包括其中的家具等。

房地产估价的基本方法

房地产估价理论与方法第1讲:房地产和房地产估价(200４) 第一章房地产和房地产估价?第一节引言?一、房地产估价就是对房地产的“客观合理价格”或“价值”进行估算和判定的活动。?房地产价格从某种意义上讲是客观存在的，不以个别人的主观意志为转移,是由市场决定，即是由市场参与者集体的价值判断所形成。因此，房地产估价是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程,将客观存在的房地产价格或价值揭示、显现出来。?二、房地产估价受到政府和社会的高度重视表现在以下四个方面: ?第一、房地产估价成为国家法定制度。房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度。第二、房地产估价师实行了国家统一考试。从199５年起,取得房地产估价师资格的惟一途径是通过全国房地产估价师执业资格考试。?第三、房地产估价执业制订了国家统一标准。199９年2月建设部会同国家质量技术监督局联合发布了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》,自1999年6月１日起施行，其内容包括：总则、术语、估价原则、估价程序:、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告、职业道德等。?第四、房地产估价行业成立了全国自律性组织。1９９4年８月成立了中国房地产估价师学会(简称为ＣIREA)。例题:从某种意义上讲,房地产价格是： A、个别人的价值判断 B、估价人员的主观定价 C、由市场力量决定? D、市场参与者集体竟拍的结果 E、由交易双方委托经纪人确定?答案:Ｃ、Ｄ?第二节房地产的概念?一、房地产的整体概念 (一)房地产的定义?房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。其中: ?土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。

城市规划基本术语标准GBT50280_98

城市规划基本术语标准 (GB/T 50280—98) 一、总则 1、为了科学地统一和规城市规划术语,制定本标准. 2、本标准适用于城市规划的设计、管理、教学、科研及其他相关领域。 3、城市规划使用的术语，除应符合本标准的规定外，尚应符合国家有关强制性标准、规的规定。二、城市和城市化 1、居民点 settlement 人类按照生产和生活需要而形成的集聚定居地点。按性质和人口规模，居民点分为城市和乡村两大类。 2、城市（城镇）city 以非农不业和非农业人口聚集为主要特征的居民点。包括按国家行政建制设立的市和镇。3、市 municipality; city 经国家批准设市建制的行政地域。 4、镇 town. 经国家批准设市建制的行政地域。 5、市域 administrative region of a city 城市行政管辖的全部地域。 6、城市化 urbanization 人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。又称城镇化、都市化。 7、城市化水平 urbanization level 衡量城市化发展程度的数量指标，一般用一定地域城市人口占总人口的比例来表示。 8、城市群 agglomeration 一定地域城市分布较为密集的地区。 9、城镇体系 urban system 一定区域在经济、社会和空间发展上具有有机联系的城市群体。 10、卫星城（卫星城镇）satellite town 在大城市市区外围兴建的、与市区既有一定距离又相互间密切联系的城市。三、城市规划概述 1、镇体系规划 urban system planning 一定地域围，以区域生产力合理布局和城镇职能分工为依据，确定不同人口规模等级和职能分工的城镇的分布和发展规划。

城市规划相关规范

城市规划相关规范目录如下：工程建设标准强制性条文[房屋建筑部分] 2002版工程建设标准强制性条文[城乡规划部分] 工程建设标准强制性条文[城市建设部分] 城市规划工程地质勘察规范 CJJ 57-94 [附条文说明] 城市道路交通规划设计规范 GB 50220-95 [附条文说明] 防洪标准GB 50201-94 城市用地分类与规划建设用地标准GBJ 137-90 村镇规划标准 GB 50188-93(附条文说明) 城市规划基本术语标准 GBT 50280-98(附条文说明) 城市给水工程规划规范GB 50282—98(附条文说明) 城市工程管线综合规划规范GB50289-98(附条文说明) 城市用地分类代码 CJJ 46-91 公园设计规范 CJJ 48-92(附条文说明) 城市用地竖向规划规范GJJ83-99(附条文说明) 城市电力规划规范 GB 50293-1999(附条文说明) 城市居民生活用水量标准 GBT 50331-2002(附条文说明) 风景名胜区规划规范GB50298-1999(附条文说明) 污水再生利用工程设计规范 GB 50335-2002(附条文说明) 城市排水工程规划规范GB50318-2000(附条文说明) 城市道路绿化规划与设计规范CJJ75-97(附条文说明) 城市热力网设计规范 CJJ 34-2002(附条文说明) 环境卫生术语标准 CJJ 65-95(附条文说明) 风景园林图例图示标准 CJJ 67-95(附条文说明) 城市绿地分类标准 CJJT 85-2002(附条文说明) 城市容貌标准 CJT 12-1999 乡镇集贸市场规划设计标准CJJT87-2000(附条文说明) 园林基本术语标准CJJT91-2002(附条文说明) 环境卫生设施与设备图形符号设施标志CJ 28.1-91 环境卫生设施与设备图形符号设施图例 CJ 28.2-91 环境卫生设施与设备图形符号机械与设备CJ 28.3-91 城市规划制图标准CJJT97-2003(附条文说明) 城市居住区规划设计规范GB50180—93(2002年版)[附条文说明] 停车场规划设计规则(试行) 城市道路设计规范 CJJ 37-90 中华人民共和国城市规划法城市规划编制办法城市规划编制办法实施细则历史文化名城保护规划编制要求

城市园林绿化相关计算公式及专业术语

1相关计算公式 1建成区绿化覆盖率（%）=）建成区面积（）投影面积（建成区所有植被的垂直22km km X100% 评价要求：1）所有植被的垂直投影面积应包括乔木、灌木、草坪等所有植被的垂直投影面积，还应包括屋顶绿化植物的垂直投影面积以及零星树木的垂直投影面积； 2）乔木树冠下的灌木和草本植物不能重复计算 2建成区绿地率应按下式计算：建成区绿地率（%）=）建成区面积（）积（建成区各类城市绿地面22km km X100% 评价要求：1）历史文化街区面积超过建成区面积50%以上的城市，评价时绿地率评价标准可下调2个百分点； 2）纳入绿地率统计的“其他绿地”应在城市建成区内并且与城市建设用地毗邻； 3）纳入绿地率统计的“其他绿地”的面积不应超过建设用地内各类城市绿地总面积的20% 4）建设用地外的河流、湖泊等水体面积不应计入绿地面积 3城市人均公园绿地面积应按下式计算：城市人均公园绿地面积（m 2 /人）=量（人）建成区内的城区人口数公园绿地面积)m (2 评价要求：1）建成区内历史文化街区面积占建成区面积50%以上的城市，评价时人均公园绿地面积可下调0.5m 2/人； 2）公园绿地中被纳入建设用地的水面面积应计入公园绿地面积统计； 3）建设用地外的河流、湖泊不应计入公园绿地面积 4建成区绿化覆盖面积中乔、灌木所占比率（%） =）投影面积（建成区所有植被的垂直）投影面积（建成区乔、灌木的垂直22h hm m X100% 评价要求：1）所有植被的垂直投影面积应包括乔木、灌木、草坪等所有植被的垂直投影面积，还应包括屋顶绿化植物的垂直投影面积以及零星树木的垂直投影面积； 2）乔木树冠下的灌木和草本植物不能重复计算 3）对于处于高原高寒植被区域的城市，本项评价无论数值多少均可视为满足评价要求

(完整word版)城市规划基本术语标准

城市规划基本术语标准 1 总则 1.0.1 为了科学地统一和规范城市规划术语，制定本标准。 1.0.2 本标准适用于城市规划的设计、管理、教学、科研及其他相关领域。 1.0.3 城市规划使用的术语，除应符合本标准的规定外，尚应符合国家有关强制性标准、规范的规定。 2 城市和城市化 2.0.1 居民点settlement 人类按照生产和生活需要而形成的集聚定居地点。按性质和人口规模，居民点分为城市和乡村两大类。 2.0.2 城市（城镇）city 以非农业和非农业人口聚集为主要特征的居民点。包括按国家行政建制设立的市和镇。2.0.3 市municipality;city 经国家批准设市建制的行政地域。 2.0.4 镇town 经国家批准设镇建的行政地域。 2.0.5 市域administrative region of a city 城市行政管辖的全部地域。 2.0.6 城市化urbanization 人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。又称城镇化、都市化。 2.0.7 城市化水平urbanization level 衡量城市化发展程度的数量指标，一般用一定地域内城市人口占总人口比例来表示。 2.0.8 城市群agglomeration 一定地域内城市分布较为密集的地区。 2.0.9 城镇体系urban system 一定区域内在经济、社会和空间发展上具有有机联系的城市群体。 2.0.10 卫星城（卫星城镇）satellite town 在大城市市区外围兴建的、与市区既有一定距离又相互间密切联系的城市。 3 城市规划概述 3.0.1 城镇体系规划urban system planning 一定地域范围内，以区域生产力合理布局和城镇职能分工为依据，确定不同人口规模等级和职能分工的城镇的分布和发展规划。 3.0.2 城市规划urban planning 对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。 3.0.3 城市设计urban design 对城市体型和空间环境所作的整体构思和安排，贯穿于城市规划的全过程。

房地产估价程序

房地产估价程序房地产估价是一项复杂的经济活动，要想使评估活动高效、准确、公正，必须使活动过程遵循一套严谨、科学的工作程序。这套工作程序是进行房地产估价所必须经过的工作阶段，反映了各阶段之间的内在联系，是人们对估价对象形成立师认识的思维历程，是经过千百万次工作实践总结出来的客观规律。按照房地产估价程序进行评估可以提高效率，减少失误，确保质量。房地产估价程序可以分为以下几个阶段；估价申请和业务受理、制定估价作业计划、资料的收告书及收取信公服务集与整理、现场查勘、综合分析和估算、费。撰写估价报告、交付估价报操作一、估价申请和业务受理1. 估价申请进行房地产价格委托书。评估申请书评估时，当事人应向有关的专业评估机构或评估委托书应写明的事项包括：提出书面申请，并填写评估（1）当事人的姓名、住址表人姓名、职务等）；、职业等（法人或其他组织名称、隶属关系、所在地址、法定代 2 ）评估标的物的名称、类型、面积、地理位置和环境条件等； 3 ）申请评估的原因和用途；房屋产权人、土地作用人的领勘人； 5 ）委托评估的要求。除了评估申请书（委托书）以外，申请人还要向房地产价格评估机构提供各种有关证明资料，如房屋所有权证，土地使用证，方单独委托评估时房地产权人出具的同意评估的 2. 业务受理证明，设计和施工图纸，使用期维修、险及其他费用资料等。房地产价格评估机构在收到评估委托人的申请书和有关证明及资料后，要在一个有限的时间内（如3 天）作出是否受理此项业务的决策并通知申请人。估价者在作出接受委托的决策前要对委托人问题。这些问题主要和评估标的物的基本情况进行初步了解，包括；估价目的、估价对象、估价的作业来界定有关估价的一些重要日期等。 1）估价目的。房地产价格评估作为房地产业的一项基础工作，可以有多方面的用途，评估委托人也会因为自己不同的需要提出不同的估价目的。房地产估价的目的可以有很多，如：房地产买卖、租赁、抵押、补偿、入股、清产、交换、诉讼、课税、投资决策、统计等。由于估价目的的不同使价格类型也有所不同，如买卖交易价格、抵押价格、租赁价格、

城市规划基本术语标准GBT 50280 98条文说明

城市规划基本术语标准GB/T 50280 98条文说明城市规划基本术语标准GB/T 50280 98条文说明前言根据国家计委计综合[1992]490号文的要求，《城市规划基本术语标准》由建设部中国城市规划设计研究院负责主编，建设部体改法规司参加编制。经建设部1998年8月13日以建标[1998]1号文批准发布。为便于广大城市规划的设计、管理、教学、科研等有关单位人员在使用本标准时能正确理解和执行本标准，《城市规划基本术语标准》编制组根据国家计委关于编制标准、规范条文说明的统一要求，按《城市规划基本术语标准》的章、节、条的顺序，编制了条文说明，供国内有关部门和单位参考。在使用中如发现有不够完善之处，请将意见函寄我部中国城市规划设计研究院城市规划标准技术归口办公室，以供今后修改时参考。通信地址：北京三里河路9号，邮政编码：100037 本条文说明仅供有关部门和单位执行本标准时使用，不得翻印。中华人民建设部 1998年8月 2 城市和城市化 2.0.1 居民点我国的居民点分为城市和乡村两大类，城市又分为市和建制镇，县城均设建制镇；乡村分为集镇和村庄，集镇是乡人民政府所在地。 2.0.2 城市（城镇）城市是一定地区的经济、政治和文化中心。城市的行政概念，在我国是指按国家行政建制设立的直辖市、市和建制镇。国家要求县人民政府所在地的县城均设建制镇。 2.0.3 市在我国的行政区划中，市是经国家批准建制的行政地域，是中央直辖市、省直辖市和地辖市的统称。市按人口规模又分为大城市、中等城市和小城市。 2.0.4 镇在我国的行政区划中，镇是建制镇的简称。我国的镇是包括县人民政府所在地的建制镇和县以下的建制镇。2.0.5 市域在我国现行行政区划中，实行市领导县（又称市带县）的市，其市域所包含所领导县的全部行政管辖范围。实行县改市的市，其市含原县的全部行政管辖范围。 2.0.6 卫星城镇卫星城镇是城市发展过程中的一种城市类型。兴建卫星城镇的目的在于防止大城市市区人口规模的过度膨胀，旨在吸引大城市市区人口前往居住，并吸引从外地准备进入大城市市区的人口。 3 城市规划概述 3.0.1 城镇体系规划根据建设部颁布的《城市规划编制办法》，在城市总体规划纲要阶段，即应原则确定市（县）域城镇体系的结构和布局。市域和县域城镇体系规划的内容包括：分析区域发展条件和制约因素，提出区域城镇发展战略，确定资源开发、产业配置和保护生态环境、历史文化遗产的综合目标；预测区域城镇化水平，调整现有城镇体系的规模