广州市城市更新计划

广州市城市更新村企合作操作指引

广州市城市更新村企合作操作指引旧村改造作为广东省“三旧”（旧村庄、旧城镇、旧厂房）改造的一部分，在各地市的更新改造过程中均占有一席之地，但旧村庄的改造一直存在村集体经济组织经济实力不足的问题，因此，在更新改造的进程中，各地纷纷发现，通过引入合作企业来进行更新改造是旧村改造的一大契机，本文就广州市旧村改造中村企合作的相关政策进行分析，不足之处敬请斧正。一、广州市城市更新村企合作政策演变自广东省开展“三旧”改造以来，广州市就旧村改造问题曾多次出台相关文件1，从最初未涉及村企合作政策到如今对村企合作程序进行具体规定，从中可窥得广州旧村改造的政策脉络，相关政策列表如下： 1本文以广东省开展“三旧”改造为起点，不赘言广东省开展“三旧”改造前的相关“城中村”改造政策，如《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办〔2002〕17号)和《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》(穗办〔2008〕10号)等。同时，为方便阅读，本文以文号简称相关文件，如《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》(穗府〔2009〕56号)简称为“〔2009〕56号文”。

通过上述表格可见，广州市在旧村改造村企合作政策上产生过诸多变化，其主要演变趋势如下： 1、从无到有改造伊始，政府并未对村企合作进行规定，〔2009〕56号文中，除村集体经济组织自行改造外，仅规定了一种其他途径，即“通过土地公开出让招商融资进行改造”。直到两年后出台〔2011〕51号文时，才引入“合作企业”这一概

念，但此时“合作企业”也仅是“自主改造”过程中的一种选择。而再往后，〔2015〕56号文中则直接把“合作改造”作为与“自主改造”并列的一种改造模式。可以说，村企合作本身在更新改造政策的不断完善中经历了一个从无到有的过程。 2、监管趋严众所周知，目前的村企合作中选择合作企业仅能通过政府公共交易平台选择，而上述政策文件中〔2011〕51号文却规定可以“通过公开招标或集体表决方式选择合作企业”，且该文件规定的集体表决方式并不复杂，仅需要各区对企业资格审核后，村集体经济组织选择1至3家候选企业，再经过成员代表大会对各合作意向方提交的合作框架协议进行表决，表决结果得到到会成员2/3以上同意后即可报改造主管部门备案。此种操作在今天已不再可能，根据最新的〔2018〕1号文规定，仅招商文件的制定程序都比以前选择合作企业的程序复杂，可见政府对于村企合作的监管在这几年间越来越严格。 3、企业进入时机趋前严格意义来说，最初的几个文件并未规定合作企业在更新改造过程中的哪个时间节点可进入项目，〔2015〕56号文第一次严格限制企业进入时机，即“合作改造类项目由区政府主导，由村集体经济组织根据批复的项目实施方案和制定的拆迁补偿安置方案，公开引进合作企业参与改造；或通过土地公开出让，引进合作企业参与改造。合作改造类项目可以一次性引入合作企业，也可按照土地整理、土地开发两阶段分别引入合作企业。”同时规定“合作改造类项目一次性引入合作企业的……项目实施方案批复后，方可开展合作改造方案的拟定和项目实施主体的选择、确认工作。”，而〔2017〕6号文将合作企业进入时点提前到“基础数据经区政府审核公布后”，目前〔2018〕1号文更是引入“合作意向企业”的概念，同时规定“引入合作意向企业的旧村，应在合作意向协议中约定合作意向企业不得自行开展基础数据调查。”此限制性规定变相说明，合作意向企业的引入可能在基础数据调查开展之前，否则也无需规定“不得自行开展”基础数据调查。二、城市更新村企合作程序

广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新局主要职责内设机构

广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新局主要职责内设机构和人员编制规定的通知【法规类别】机构编制【发文字号】穗府办[2015]40号【发布部门】广州市政府【发布日期】2015.07.27 【实施日期】2015.07.27 【时效性】现行有效【效力级别】XP10 广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新局主要职责内设机构和人员编制规定的通知（穗府办[2015]40号）各区、县级市人民政府，市政府各部门、各直属机构：《广州市城市更新局主要职责内设机构和人员编制规定》已经市人民政府批准，现予印发。广州市人民政府办公厅 2015年7月27日

广州市城市更新局主要职责内设机构和人员编制规定根据省委、省政府批准的广州市人民政府职能转变和机构改革方案，设立广州市城市更新局(以下简称市城市更新局)，为市人民政府工作部门。一、职能转变 (一)划转的职责。 1．将原市“三旧”改造工作办公室的职责划入市城市更新局。 2．将原市国土资源和房屋管理局负责的危房改造职责划入市城市更新局。 3．将原市城乡建设委员会承担的统筹城乡人居生态环境改善的职责划入市城市更新局。 (二)加强的职责。 1．加强统筹全市片区更新改造的职责；加强城市更新范围内的存量土地整合的职责。 2．加强运用棚户区改造优惠政策加快城市更新的组织统筹工作。二、主要职责 (一)贯彻执行国家、省、市有关城市更新和“三旧”改造的法律、法规和政策；组织城市更新政策创新研究，起草相关地方性法规、规章，拟订有关政策、标准、技术规范，经批准后组织实施。 (二)组织编制城市更新规划、总体工作方案，制定城市更新中长期及年度实施计划，经批准后实施。 (三)负责城市更新资金的统筹管理和监督使用。拟订年度城市更新专项资金安排计划，拟订涉及城市更新项目类城市维护建设资金使用计划；负责城市更新专项资金分配划拨；负责城市更新项目利用国家政策性资金的审核工作

广州市城市更新改造项目报批程序流程图-房地产

改造意愿：村集体经济组织拟定改造意向书（含改造方式及模式）征求村民意见，村集体经济组织成员80%以上同意，向区政府申请更新改造年度计划：区政府通过后申请纳入市城市更新年度计划实施方案编制阶段数据调查核查：区政府统筹组织基础数据调查与核查，基础数据经区政府认定（公示15日）（注：基础数据调查可在申请计划前进行）方案审核及表决：区政府（更新机构）征求市直相关部门意见，根据反馈意见修改完善形成表决稿（包括拆迁安置总量、补偿方案等直接涉及村民利益相关内容）经村代表会议表决通过，并经区政府审核通过方案编制：区政府（更新机构）指导村集体经济组织编制项目实施方案，征求区各方意见实施方案审核审定方案审查：经区政府审核同意的方案上报市城市更新局审查（材料完整性、政策适用性）实施方案批复阶段方案批复：市更新局向区政府发出项目实施方案批复涉及完善历史用地手续的同步报批获得批复同实施方案批后实施启动拆迁：对于住宅房屋可分期签订补偿安置协议，每一期应当达到80％以上权属人签约后方可启动房屋拆除工作旧村庄全面改造更新项目报批程序流程图（试行）批复生效：批复方案在3年内经村民（含村改居后的居民和世居祖屋权属人）总人数的80%以上同意后，批复生效实施新机构指导村集体经济组织申请（更新机构）指导村集体经济组织合选择合作企业：基础数据经区政府核查公布后，村集体经济组织可引入合作企业（公告时限不少于45日）（注：合作企业选取可在申请计划前进行）方案审定：由区政府提交市更新领导小组审议通过项目建设完成验收涉及完善历史用地手续地块确权登记建设报批：区政务服务中心集中受理立项、规划、国土等行政审批申请土壤环境调查评估：供地前完成开展土壤环境调查评估

广州市城市更新片区策划

广州市城市更新片区策划方案编制指引（试行）广州市城市更新片区策划方案编制指引（试行）征求意见稿广州市城市更新局二〇一六年二月

广州市城市更新片区策划方案编制指引（试行）目录第一章总则 (1) 1.1 【目的依据】 (1) 1.2 【适用范围】 (1) 1.3 【编制任务】 (1) 1.4 【编制原则】 (2) 1.5 【编制思路】 (4) 1.6 【编制主体】 (4) 1.7 【编制单位】 (4) 1.8 【其他】 (5) 第二章编制内容 (6) 2.1 【前言背景】 (6) 2.2 【现状概述】 (6) 2.3 【规划依据】 (8) 2.4 【定位目标】 (8) 2.5 【产业分析】 (9) 2.6 【更新项目划定】 (9) 2.7 【更新项目用地方案】 (10) 2.8 【规划优化措施】 (12) 2.9 【城市设计指引】 (12) 2.10 【历史文化遗产保护】 (13) 2.11 【效益评估】 (13) 2.12 【实施措施】 (14) 2.13 【附件】 (14) 第三章编制程序 (17) 3.1 【工作流程】 (17) 3.2 【前期研究】 (17) 3.3 【基础数据调查】 (18) 3.4 【策划方案】 (18)

广州市城市更新片区策划方案编制指引（试行）3.5 【征求意见】 (19) 3.6 【公示公开】 (19) 3.7 【专家论证】 (20) 3.8 【上会审议】 (20) 3.9 【控制性详细规划调整】 (20) 第四章成果要求 (22) 4.1 【前期研究成果】 (22) 4.2 【策划方案成果构成】 (22) 4.3 【策划说明书】 (22) 4.4 【方案图集】 (23) 4.5 【专题报告】 (25) 第五章成果形式 (27) 5.1 【书面成果】 (27) 5.2 【电子数据成果】 (27) 第六章附则 (28) 6.1【报批要求】 (28) 6.2【时效】 (28) 附录1：成果体系框图 (29) 附录2：现状信息数据收集一览表 (30) 附录3：土地权属信息汇总表 (31) 附录4：拆迁及建设用地面积指标一览表 (32) 附录5：各单位诉求意见汇总表 (33) 附录6：项目地块控制指标一览表 (34) 附录7：项目信息汇总表 (35) 附录8：公共服务设施一览表 (36) 附录9：市政基础设施一览表 (37) 附录10：分期实施一览表 (38)

广州市城市更新办法(1+3政策征求意见稿)2015.08

附件1 广州市城市更新办法（征求意见稿）第一章总则第一条（制定目的和依据）为促进城市土地有计划开发利用，完善城市功能，改善人居环境，传承历史文化，优化产业结构，统筹城乡发展，提高土地利用效率，保障社会公共利益，根据有关法律、法规以及国土资源部和省政府的有关规定，结合本市实际，制定本办法。第二条（定义与适用范围）本办法所称城市更新是指由政府部门、土地权属人或者其他符合规定的主体，按照“三旧”改造政策、棚户区改造政策、危破旧房改造政策等，在城市更新规划范围内，对低效存量建设用地进行盘活利用以及对破旧房进行整治、改善、重建、活化、提升的活动。本市行政区域范围内的城市更新活动适用本办法。第三条（基本原则）城市更新遵循政府主导、市场运作；统筹规划、节约集约；利益共享、公平公开的原则。第四条（改善民生）城市更新应当坚持以人为本，公益优先，尊重民意，切实改善民生。城市更新应当提升城市基础设施，完善公共服务配套，

推进基本公共服务均等化，营造干净、整洁、平安、有序的城市环境。第五条（产业升级）城市更新应当有利于产业集聚，促进产业结构调整和产业升级。城市更新应当引导产业高端化、低碳化、集群化、国际化发展，支持金融、科技、总部经济、电子商务等现代服务业，推动制造业高端化发展，培育壮大战略性新兴产业，优化总部经济发展环境，以总部经济引领产业转型升级。城市更新应当推进产业项目集聚，引导落后产业整合和升级改造，推动优势产业、优势企业、优势资源和要素集中，并充分发挥其辐射、带动功能，发展以优势产业(产品)链为主导、关联性强、集约度高的产业集群。第六条（文化传承）城市更新应当坚持历史文化保护，延续历史文化传承，维护城市脉络肌理，塑造特色城市风貌，提升历史文化名城魅力。城市更新应当根据不同地域文化特色，挖掘和展示名城、名镇、名村和历史街区、旧村落、历史建筑等的文化要素和文化内涵，传承城市历史，发挥历史建筑的展示和利用功能，实现历史文化产业保护与城市更新和谐共融、协调发展。第七条（规划引领）按照统筹规划的原则，城市更新规划应当符合国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划。城市更新实施应当结合更新地块实际，科学规划，针对区域不同特点，制定改造策略和控制标准，做到因地制宜、疏密有致，优化城市发展空间和战略布局。

广州市城市更新单元详细规划报批指引

广州市城市更新单元详细规划报批指引一、概述 (一）工作目标。为进一步加强国土空间规划管理工作，规范城市更新单元详细规划报批流程，明确各阶段工作要求，落实《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第七十四号）《广东省关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）《广州市城乡规划程序规定》（广州市人民政府令第59号）《中共广州市委广州市人民政府关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》（穗字〔2020〕10号）等法律法规政策文件的要求。（二）城市更新单元。本指引中所指“城市更新单元”是国土空间详细规划单元的一种类型，以低效存量用地再开发利用（城市更新改造项目）为主，称为城市更新单元。（三）城市更新单元划定。以城市更新项目范围为基础，可包括多个更新项目，以成片连片为基本原则，综合考虑道路、河流等要素及产权边界、行政管理界线等因素，保证基础设施和公共服务设施相对完整，落实国土空间详细规划单元划分要求，划定城市更新单元。城市更新单元内可结合具体更新项目划分子单元（街区单元）。

（四）城市更新单元详细规划。市规划和自然资源行政主管部门统筹组织，各区政府（广州空港经济区管委会）具体负责，可结合城市更新需要组织编制或者修改城市更新单元范围内的国土空间详细规划。二、基本原则（一）坚持规划统领原则。强化规划在城市建设中战略引领和刚性控制的重要作用，落实国土空间总体规划的管控要求，科学编制城市更新单元详细规划，提高可实施性，加快推动城市更新项目落地。（二）坚持依法依规原则。严格遵守城乡规划相关法律法规及国土空间详细规划编制、修改、审查审批的法定程序，开展城市更新单元详细规划相关工作。（三）坚持高效推进原则。优化工作流程，加强市区联动，明确工作界面，提高审批效率，发挥区政府城市更新第一责任主体作用。（四）坚持简政放权原则。落实“放管服”行政审批制度改革要求，建立“单元详细规划+地块详细规划”分层编制和刚弹结合分级审批管控体系，既坚持全市规划“一盘棋”，又实现放权强区。三、工作程序（附件1）（一）城市更新单元详细规划必要性论证。 1.划定城市更新单元。根据城市更新项目需要，由区政

穗更新规字〔2017〕3号广州市旧村庄全面改造成本核算办法

广州市城市更新局关于印发广州市旧村庄全面改造成本核算穗更新规字〔2017〕3号广州市城市更新局关于印发广州市旧村庄全面改造成本核算办法的通知各有关单位：现将《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》印发给你们，请认真贯彻执行，执行中遇到的问题，径向市城市更新局反映。广州市城市更新局 2017年12月29日

广州市旧村庄全面改造成本核算办法第一条为进一步明确旧村庄全面改造成本核算标准，规范旧村庄全面改造成本的核算方式，科学测算项目改造成本，根据《广州市城市更新办法》和《广州市旧村庄更新实施办法》，制订本办法。第二条本办法适用于本市行政区域内城市更新片区策划方案、项目实施方案编制和审核阶段对旧村庄进行的全面改造复建安置成本核算。第三条旧村庄全面改造成本主要包括前期费、临迁费、拆运费、复建费、农转用及不可预见费等。前款所称前期费是指包含基础数据调查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费在内的项目前期工作费用。第四条现状建筑拆运费按不高于每平方米30元的标准核算（包括含拆卸、余泥排放等费用）；搬家补偿费按每户2000元的标准核算（含搬出、搬进费用）；屋内装有电

话、有线电视等设施需迁移的，按有关主管部门规定的标准计算迁移费。第五条历史建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的历史建筑保护方案确定，并计入改造成本。第六条在不突破规划建筑总量的情况下，旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”或者“户”两种方式进行核定。住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。（一）以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过10%的比例上浮后核定。（二）以“户”的方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。“户”的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。以上所称“合法住宅建筑”指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2007年6月30日前的有关批准使用房

广州城市更新总体规划2015-2020

广州市城市更新局2017年1月

目录第一章总则 (1) 第二章更新总体目标与策略 (4) 第三章更新规模控制 (7) 第四章更新功能引导 (7) 第五章更新强度指引 (14) 第六章空间管控指引 (15) 第七章专项控制指引 (18) 第八章近期重点工作与更新时序指引 (29) 第九章规划实施机制 (33)

第一章总则第一条编制目的为有效引导和有序推进全市城市更新工作，贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》，充分发挥城市更新在实施城市总体规划，加快促进产业转型升级和结构调整、改善城乡人居环境、完善城市功能、土地资源优化配置、保护与传承历史文脉的重要作用，切实提升城市竞争力和改善城市面貌，建设国家中心城市和现代化国际大都市，特制订本规划。第二条规划范围经广东省国土资源厅审核通过的广州市2014 年12 月“三旧”地块标图建库数据库动态调整和核查梳理分类成果（以下简称城市更新用地）及其需要整合连片的范围。第三条规划期限本规划期限为2015-2020年。第四条规划依据本规划根据广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号文）、《广州市城市更新办法》（广州市人民政府令第134 号，2015）、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知》（穗府办〔2015〕56号）和广东省国土资源厅《关于“三旧”改造工作的实施意见（试行）》（粤府办[2009]122号）、《广东省住房和城乡建设厅广东省国土资源厅关于开展“三旧”改造规划修编工作的通知》（粤建规函〔2014〕1972号）的要求，以及《中华人民共和国城乡规划法》（2008）、《中华人民共和国土地管理法》（2004）、《城市规划编制办法》（2006）、《城市规划用地分类与城市用地标准》（GB50137-2011）、《中华人民共和国文物保护法》（2013修正版）等有关法规、政策规定，依据《广州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（2016—2020年）》、《广州市土地利用总体规划纲要（2006-2020）》、《广州市城市总体规划（2011-2020年）》、《广州市“三规合一”规划》、《广州市历史文化名城保护规划》、《广州市城市环境总体规划（2014-2030年）》等相关规划进行编制。第五条指导思想高举中国特色社会主义伟大旗帜，坚持以马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，深入贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，以及中央、省、市城市工作会议的工作部署，紧紧围绕全面建设国家中心城市和枢纽型网络城市的战略目标，坚持以人民为中心的发展思想，牢固树立并贯彻“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念，把握城市发展和建设规律，坚持城市工作“五个统筹”，按照广州社会经济发展“四个结合”和城市更新“注重安居乐业第一；承接历史文脉，绝不毁无价之宝；实事求是，量力而行；调动各方积极性，共同推进有序更新”的四项要求，着力构建和完善城市更新长效机制，把城市更新作为建设国家中心城市和枢纽型网络城市的重要战略和公共政策长效推进。第六条基本原则（一）政府主导、市场运作。发挥城市更新作为统筹城市整体发展战略抓手的重要作用，

广州市城市更新“中改造”项目施操作指引

广州市城市更新“中改造”项目实施操作指引为加快推进广州实现老城市新活力，实现高质量发展，根据市委、市政府工作部署，借鉴上海等城市经验做法，制定本指引。第一条基本概念城市更新“中改造”以企业投资为主，将“全面改造”和“微改造”相结合，优先保护历史文化街区及各类历史文化遗产，通过对老城区的综合片区进行更新改造，在改善人居环境品质的同时，鼓励合理的功能置换、提升利用与更新活化，对地区产业进行转型升级，让老城市焕发新活力。第二条适用范围城市更新“中改造”主要适用于老城区旧城改造或旧城与国有旧厂相结合的连片更新改造，改造范围包括:越秀区、荔湾区、海珠区全区，原黄埔区、白云区华南快速路以南范围、天河区华南快速路以西范围以及经市政府明确的其他区域。第三条项目启动各区政府按照市委、市政府工作部署，综合考虑项目区位、人居环境提升、产业转型升级、历史文化传承、居民改造意愿等因素进行遴选，确定“中改造”项目。第四条确定片区综合改造策划主体对于不涉及跨区的“中改造”项目，由各区政府选定具有

一定房地产开发、城市更新或工程建设项目管理实力的市或区属国企（含市/区属国有企业联合体）作为片区综合改造策划主体；涉及跨区的项目，由市住房城乡建设局综合相关区意见后，明确片区综合改造策划主体，必要时报市政府审定。第五条片区综合改造方案、控规调整方案编制及审议区政府组织片区综合改造策划主体开展基础数据调查、历史文化遗产普查和居民改造意愿征询等工作，结合《广州市历史文化名城保护条例》编制片区综合改造方案（方案应包含资金需求及平衡方案等）及控规调整方案，同步提交市城市更新领导小组会和市规委会审议。跨区的片区综合改造方案和控规调整方案分别由市住房城乡建设局和市规划和自然资源局统筹协调。 (一)基本原则。老城区城市更新片区综合改造方案新建建筑面积以满足回迁和考虑部分其他住宅需求，其余全部用于商务办公为原则，优先考虑改造项目自身成本和收益基本平衡，同时确定改造目标、改造成本、基本盈利水平、总体资金平衡方案等内容，涉及控规调整的，由规划资源部门按法定程序开展调整工作。统筹推进片区综合改造范围内历史文化遗产保护和周边老旧小区微改造，所需资金纳入项目综合改造成本。改造项目因用地、规划条件限制等无法实现资金平衡的，可结合项目实际需求在满足现行相关政策的情况下通过财政支持/补贴、支持市政道路和公建配套设施建设、异地安置（结合市城市更新安置房管理）、容积率转移（例如资源地块捆

广州市城市更新总体规划(2015-2020)

广州市城市更新局 2017年1月

土资源厅关于开展“三旧”改造规划修编工作的通知》（粤建规函（2008）、〔2014〕1972号）的要求，以及《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》（2004）、《城市规划编制办法》（2006）、《城市规划用地分类与城市用地标准》（GB50137-2011）、《中华人民共和国文物保护法》（2013修正版）等有关法规、政策规定，依据《广州市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（2016—2020年）》、《广州市土地利用总体规划纲要（2006-2020）》、《广州市城市总体规划（2011-2020年）》、《广州市“三规合一”规划》、《广州市历史文化名城保护规划》、《广州市城市环境总体规划（2014-2030年）》等相关规划进行编制。第五条指导思想高举中国特色社会主义伟大旗帜，坚持以马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，深入贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，以及中央、省、市城市工作会议的工作部署，紧紧围绕全面建设国家中心城市和枢纽型网络城市的战略目标，坚持以人民为中心的发展思想，牢固树立并贯彻“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念，把握城市发展和建设规律，坚持城市工作“五个统筹”，按照广州社会经济发展“四个结合”和城市更新“注重安居乐业第一；承接历史文脉，绝不毁无价之宝；实事求是，量力而行；调动各方积极性，共同推进有序更新”的四项要求，着力构建和完善城市更新长效机制，把城市更新作为建设国家中心城市和枢纽型网络

广州市城市更新项目综合监管平台项目

广州市城市更新项目综合监管平台项目采购需求 1项目背景 2015年2月底，广州市城市更新局挂牌成立，将原市“三旧”改造办公室的职责、市政府有关部门关于统筹城乡人居环境改善的职责一并纳入。职能包括：制定城市更新配套政策；编制城市更新工作方案与计划；组织城市更新项目实施与监管；审核城市更新项目方案、统筹资金平衡；集中办理城市更新市级权限范围内的审批事项的服务工作；指导、协调、监督各区的城市更新工作。之后，2016年1月，广州市城市更新“1+3”政策出台，在深入总结广州5年来“三旧”改造实践经验的基础上，经过一年多的反复征求意见和论证修改，按照“立足城市更新、强化政府主导、侧重连片改造、注重利益调节、优化改造流程、保障制度廉洁”的基本思路，对原有“三旧”改造政策进行了大幅完善和提升，包括规章《广州市城市更新办法》（以下简称‘办法’），政府规范性文件《广州市旧村庄更新实施办法》、《广州市旧厂房更新实施办法》和《广州市旧城镇更新实施办法》。 “办法”对城市更新监督管理的内容有详细的阐述，包括加强城市更新基础数据库和动态监控信息系统建设，对城市更新项目规划、实施、资金、违法监管等都做出了明确的要求和指导，因此需要建立一套综合性的城市更新项目综合监管平台来规范和贯彻《广州市城市更新办法》的落地执行。 2项目目标本项目建设的总体目标如下：（1）借助GIS技术、云计算和大数据挖掘技术，构建一套城市更新综合分析和预测体系城市更新项目综合监管平台涉及到广州市城市更新业务领域各业务线的关键指标信息，势必形成一个海量的高质量数据仓库，而且随着业务量的增加，数

据量也将成倍增加，需要通过云存储技术来对这些海量且快速增加的数据进行动态存储管理。利用云计算技术及大数据挖掘技术对这些海量信息进行数据挖掘和机器学习，对广州市城市更新进行综合分析，对城市发展和更新进行趋势预测和指标预测，通过GIS技术对分析结果、预测趋势进行时空可视化，构建一套完整的城市更新业务分析决策体系，为广州市城市更新的分析决策提供形象、直观的服务。（2）融合新一代技术打造广州市“互联网+”城市更新项目综合监管平台随着新一代空天测绘和IT技术的成熟应用，高精度的GNSS技术将用于城市更新项目中的标图建库，物联网技术将用于城市更新改造项目的实时感知监控，无线互联技术将用于城市更新项目中的实施监管、现场数据采集、骏工验收等业务的数据无线传输，把业务办理、数据采集和查询延伸到一线业务现场，变传统的城市更新项目管理为“互联网+”的城市更新综合监管新模式。 3建设思路（1）统一规划、分步实施、急用先建原则从整个广州市城市更新发展和业务监管的角度出发，需对城市更新项目综合监管平台进行统一规划，制定统一的数据标准和业务规范，汇聚规范化、标准化的数据，避免信息孤岛，信息在底层框架畅通流转，方便科室业务之间的共享和交换，预留为广州市其它委办局提供城市更新信息共享的接口。基于广州市城市更新发展规划的考虑，结合广州市城市更新业务特点和城市更新项目管理的现状，对城市更新项目的迫切程度进行优先级评估，按优先级顺序和急用先建的原则进行有计划的按步骤逐步实施建设。（2）内外业务一体化、业务处理便捷化原则通过无线互联技术及移动智能设备、使得外业工作人员能够方便地获取业务信息和服务，及时上传现场项目信息使得内业业务节点能及时获取外业数据进行相关业务处理，从而让业务办理更加方便、及时、高效。 4建设原则为达到以上目标，项目建设应遵循以下建设原则：

2018年度广州市城市更新发展报告任务书

2018年度广州市城市更新发展报告任务书一、项目名称 2018年度广州市城市更新发展报告。二、项目研究范围本报告以广州市整个辖区范围为研究对象。三、项目背景在党的十九大精神指引下，在决胜全面建成小康社会关键时期，按照习总书记提出的“在构建推动经济高质量发展的体制机制上走在全国前列，在建设现代化经济体系上走在全国前列，在形成全面开放新格局上走在全国前列，在营造共建共治共享社会治理格局上走在全国前列”的四个走在前列要求，城市更新作为我市盘活利用低效存量建设用地、加快促进产业转型升级和结构调整、改善城乡人居环境、完善城市功能、保护与传承历史文脉的重要手段，围绕广州建设国家重要中心城市的发展战略，聚焦广州深度参与粤港澳大湾区建设的发展契机，2017年以来实施了众多的城市更新重点项目和相关的体制机制改革，为了总结归纳广州市城市更新活动的年度发展情况与成功的经验做法，特提出编制2018年度广州城市更新发展报告的研究任务。四、工作目标从我市城市更新发展规划中长期战略构想出发，深入分析城市更新对经济社会发展和建设国家重要中心城市的作用，结合2017年广州城市更新发展的实际情况，对广州城市更新发展情况进行全面和多视角的分析和总结，提出加强我市城市更新相关工作的基本思路和建议。主要达到以下目标：（一）全面分析广州市城市更新发展总体情况，归纳过往，提炼2017年城市更新工作新突破；纵观全国，找出广州市2017年城市更新工作的特色和成功经验。

（二）全面梳理广州市城市更新相关政策，挖掘2017年城市更新工作在体制机制方面的改革措施和创新之处，展望城市更新发展的政策方向和思路。（三）在归纳总结广州城市更新工作现状、特征的基础上，分析影响城市更新工作发展的瓶颈，结合国内外经验提供可参考复制的破解路径。五、工作内容全面分析和总结广州市城市更新的2017年度发展情况与成功的经验做法，提出有关政策建议，为广州市城市更新工作管理决策提供借鉴和参考。工作内容如下：（一）编制2018年度广州市城市更新年度发展报告从空间分布、更新方式、改造模式、运作机制、体制创新等方面系统总结2017年广州市城市更新工作基本情况，展望2018年城市更新工作面临的机遇和挑战，提出未来城市更新的基本思路和政策建议。项目具体内容如下: 1.广州市城市更新的总体发展情况以时间和空间为尺度，从经济产业发展、生态环境改善、历史文化保护、公共基础设施改善等方面归纳总结广州市城市更新改造项目总体情况，并对城市更新的经验做法进行总结分析。 2.分类总结城市更新情况从空间分布、更新方式、改造模式、运作机制、体制创新等方面对城市更新情况进行分类总结分析。 3.广州城市更新业务体制改革情况总结分析广州市城市更新体制机制、简政放权、项目监管、业务优化等改革措施进行总结分析。 4.广州市城市更新重点项目推进情况重点项目是城市更新工作的主要抓手。通过对2017年广州市城市更新重点项目的深入

广州、深圳、上海三地城市更新政策比较

广州、深圳、上海三地城市更新政策比较在大的城乡规划转型背景下，城市更新已经变成一个非常热的领域。究竟目前我国各地推进的城市更新制度与体系变革的情况是什么样的？即便是走在前沿的广州、深圳和上海，也很难找到一个完整的体系总结和概要呈现。所以我今天的报告想专门针对此，讲一下三地城市更新的框架体系，让大家能够了解或者是看到这三个城市目前所做的一些工作，对城市更新的进展与细节进行一些研究，希望能给大家提供一些启发。存量规划与城市更新从国家政策环境来看，2014年《国家新型城镇化规划》和2015年中央城市工作会议都把盘活存量和城市更新相关的内容推向了前沿。而地方层面，广州、深圳、上海、北京等经济发达大城市，目前有两个特别大的挑战：从经济基础来看，最重要的就是产业转型，以北京为例就是功能疏解和升级；从物质形态来看就是空间的问题，在土地资源紧缺的情况下怎么能够把质量做上去？我国这一轮城市更新制度建设的兴起大致始于2010年左右。2009年广州尝试推行以“三旧改造”为特色的城市更新时，已经统计发现2010年在整个广州市域范围内几乎已经没有增量用地可以使用；而2012年上海城乡建设用地面积距总体规划锁定的增量土地空间也只有200多平方公里的余量。从目前城市更新已经实施和建设的情况来看，2017年广州推进老旧小区改造项目达87个，深圳

新启动7个城市更新项目，释放土地84万平方米。在此背景下，研究比较城市更新制度建设的走向与状况真的十分必要。为什么选择广州、深圳和上海来做这个比较？深圳市2009年颁布实施了《深圳市城市更新管理办法》，还配套了一系列的措施；上海2015年开始实施《上海市城市更新实施办法》；广州虽从2009年就开始创新城市更新体系，但2016年1月才公布明确的新城市更新办法。城市更新是个大领域，任何一个小到如毛细血管的方面其实都有特别值得深刻讨论的大话题，而我想和大家共同探讨的是这三个城市的城市更新体制问题。广州市城市更新广州基于三旧的城市更新，类型指的是旧厂、旧村和旧城。 1、核心政策演变：从放开市场到强化政府管控从2009年到现在，广州城市更新从核心要义上经历了两个明确的变化阶段。早期完全是市场开放，鼓励开发商主导更新城市环境，开发商从中得到了很多盈利，特别是在旧厂和旧村的改造上。而旧城改造因为拆迁比较难，盈利也比较缺乏保障，是开发商不太愿意去触碰的。当政府意识到主要的利益在更新过程中流失的时候，发布了《关于加快推进"三旧"改造》（20号文件），政策风向变成了政府管控为主，提出对土地"应储尽储"，由政府来进行更新主导。另一个促使政府在整个更新过程中做出这种角色转变的原因，就是如果完全交由市场来左右和选择在哪里做更新，难免是挑肥拣瘦，顾了局部不顾整体。所

广州深圳上海三地城市更新政策比较

广州、深圳、上海三地城市更新政策比较在大的城乡规划转型背景下，城市更新已经变成一个非常热的领域。究竟目前我国各地推进的城市更新制度与体系变革的情况是什么样的即便是走在前沿的广州、深圳和上海，也很难找到一个完整的体系总结和概要呈现。所以我今天的报告想专门针对此，讲一下三地城市更新的框架体系，让大家能够了解或者是看到这三个城市目前所做的一些工作，对城市更新的进展与细节进行一些研究，希望能给大家提供一些启发。存量规划与城市更新从国家政策环境来看，2014年《国家新型城镇化规划》和2015年中央城市工作会议都把盘活存量和城市更新相关的内容推向了前沿。而地方层面，广州、深圳、上海、北京等经济发达大城市，目前有两个特别大的挑战：从经济基础来看，最重要的就是产业转型，以北京为例就是功能疏解和升级；从物质形态来看就是空间的问题，在土地资源紧缺的情况下怎么能够把质量做上去我国这一轮城市更新制度建设的兴起大致始于2010年左右。2009年广州尝试推行以“三旧改造”为特色的城市更新时，已经统计发现2010年在整个广州市域范围内几乎已经没有增量用地可以使用；而2012年上海城乡建设用地面积距总体规划锁定的增量土地空间也只有200多平方公里的余量。从目前城市更新已经实施和建设的情况来看，2017年广州推进老旧小区改造项目达87个，深圳新启动7个城市更新项目，释放土地84万平方米。在此背景下，研究比较城市更新制度建设的走向与状况真的十分必要。为什么选择广州、深圳和上海来做这个比较深圳市2009年颁布实施了《深圳市城市更新管理办法》，还配套了一系列的措施；上海2015年开始实施《上海市

城市更新实施办法》；广州虽从2009年就开始创新城市更新体系，但2016年1月才公布明确的新城市更新办法。城市更新是个大领域，任何一个小到如毛细血管的方面其实都有特别值得深刻讨论的大话题，而我想和大家共同探讨的是这三个城市的城市更新体制问题。广州市城市更新广州基于三旧的城市更新，类型指的是旧厂、旧村和旧城。 1、核心政策演变：从放开市场到强化政府管控从2009年到现在，广州城市更新从核心要义上经历了两个明确的变化阶段。早期完全是市场开放，鼓励开发商主导更新城市环境，开发商从中得到了很多盈利，特别是在旧厂和旧村的改造上。而旧城改造因为拆迁比较难，盈利也比较缺乏保障，是开发商不太愿意去触碰的。当政府意识到主要的利益在更新过程中流失的时候，发布了《关于加快推进"三旧"改造》（20号文件），政策风向变成了政府管控为主，提出对土地"应储尽储"，由政府来进行更新主导。另一个促使政府在整个更新过程中做出这种角色转变的原因，就是如果完全交由市场来左右和选择在哪里做更新，难免是挑肥拣瘦，顾了局部不顾整体。所以当政府把这个主导权从市场手中接过来，会起到不一样的统筹作用。这就是为什么从开放市场到强化政府管控，广州在坚持这样一个思路。广州“三旧”用地分类分布图 2、机构设置：以更新局为核心机构设置上，广州在之前“三旧”改造工作办公室的基础上，成立了我国第一个城市更新局。广东的“三旧”改造最初是国土部门协作推行的，广州城市更新局成立以后

《广州市深入推进城市更新工作实施细则》政策解读

广州市国有旧厂房更新改造政策解读广州市城市更新局土地整备处 2018年8月28日

目录 1 城市更新政策城市更新改造流程2 方案编制要求 3 重点注意事项 4

“三旧”改造政策概况：2008年底，我省与国土部签订了合作共建节约集约用地示范省工作协议，将“三旧”改造作为其中一项重要任务和政策创新。经过近十年的实践探索，我省在“三旧”改造的工作机制、运行模式、政策体系等方面积累了丰富的经验，同时，“三旧”改造经验也已上升为国家城镇低效用地再开发政策，在全国复制推广。国家层面：《国土资源部关于印发《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》的通知》（国土资发〔2016〕147号）省级层面：《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《关于提升三旧改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、《关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）市级层面：城市更新“1+3”政策、《关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）主要政策一、政策背景

序号类型“1+3”政策6号文 1自行改造模式①工改工；②工改商 ①工改工；②工改商；③工改新产业（5年过渡期）；④科改科、教改教、医改医、体改体 2自行改造条件重点功能区、地铁站点周边800米等旧厂用地由政府收储独立分散、未纳入成片连片收储范围、控制性详细规划为非居住用地（保障性住房除外）的国有土地旧厂房可优先申请自行改造 3公建配套按用地比例无偿配建不低于15%用地无偿配建4土地出让金按基准地价计收按市场评估价计收 5政府收储补偿规划毛容积率2.0以内“工改居”规划毛容积率2.0以内；“工改商”规划毛容积率2.5以内 6政府收储奖励无按土地出让成交价或市场评估价款的10%、5%奖励

广州城市更新工作

广州城市更新工作一、从三旧改造到城市更新 2009年，国土资源部与省政府签署合作协议,共建节约集约用地试点示范省,开展“三旧”改造，出台《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）。从2009年到2014年，以全省实施“三旧”改造为契机，广州出台了《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府〔2009〕56号）《关于加快推进“三旧”改造工作的补充意见》（穗府〔2012〕20号），从改造意愿征询、改造模式设立、改造单元划定、完善历史用地手续、土地整备与收储、改造收益分享机制等几个方面进行了“三旧”改造政策体系和实施机制的探索，遵循自愿改造原则，政府指导、有序开展的原则，满足城市可持续发展的原则，盘活存量用地、节约集约用地原则开展改造工作。系统性地实施了国有土地整备，梳理了低效建设用地数量，稳步推进旧村庄、旧厂房、旧城镇改造，盘活了存量用地，为城市更新改造奠定了基础，积累了实践经验。二、广州城市更新工作机制 2015年2月，在原来的临时机构“三旧”改造办公室的基础上，成立了国内第一个专门的城市更新职能机构——广州市城市更新局。这意味着城市更新成为广州城市发展的新常态，是广州市以正

式行政职责设置来应对存量资源再开发、内涵更新的目标需求，担当起城市建成环境空间治理的责任。同时还成立了广州市城市更新工作领导小组，加强市级层面对城市更新工作的统筹协调，形成市区联动、以区为主的工作机制。在广州市规委会下设立市规委会城市更新专业委员会，并广泛增加专家的专业类别，加强城市更新项目规划审批的公众参与性、提高审批效率。城市更新是一项根植于实践的活动，是针对存量资源的利益格局重组，起到推进经济、社会持续渐进发展的作用，必须发挥好政府、社会和市场的合力，通过有效提升既有建成环境的综合容量产生城市发展的活力。因此需要对城市更新的组织和行为，包括规划编制、管理、实施组织以及相互作用的过程和方式来建立制度和政策。作为标志性的就是2016年1月1日正式执行的广州市2015年第134号文《广州市城市更新办法》，以及三部关联的配套办法：广州市旧村庄更新实施办法、旧厂房更新实施办法、旧城镇更新实施办法，简称“1+3”政策，对广州市城市更新做了比较系统规定和一些相关联的制度设置，这代表广州由“三旧改造”进入“城市更新”时期。城市更新“1+3”政策有五个创新亮点创新一：保障公共利益，实现多方共赢。将社会公益放在第一位，要求城市更新项目，应当注重长期效益和可持续发展，完善各利益主体土地增值收益共享机制，妥善处理好公共利益、城市更新区域涉及的权属人、投资企业及其它利益相关者的责权利关系，促进经济效益、社会效益和生态效益的协同提升，保障城市可持续发展。

以广州为例分析城市更新的策略和方法

以广州为例分析城市更新的策略和方法发表时间：2018-05-10T13:26:48.620Z 来源：《建筑学研究前沿》2018年第2期作者：黄泽栋 [导读] 本文以广州市的城市更新为例，对其现状和更新中存在的问题予以分析。城乡规划工程师东莞市城建规划设计院广东东莞 523129 摘要：城市发展到一定阶段必然要进行城市更新，这也是早期欧美国家用于解决旧工业区衰退的经济复兴政策。如今我国很多城市也面临着这一重要课题。本文以广州市的城市更新为例，对其现状和更新中存在的问题予以分析，以期在城市更新的策略和方法方面为国内一些城市提供借鉴和参考。关键词：城市更新；广州市；策略；方法一、引言随着社会经济的快速发展、城市化水平的不断提高，城区所承担的功能趋于冗杂，迫切要求城市更新措施的实施。所谓城市更新，也就是对现有城市内空间形态和功能的改善。它的对象不是城市新区，而是城市内已经成熟的区域，旨在将这个区域变得更美好，是城市的复兴之路。与传统的旧区改造相比，它富有更丰富的内涵，如城市空间环境的改善、功能的提升和文化的传承等。在率先城市化的欧美发达国家，其城市建设已从成熟期和停滞期转入调整完善的新阶段，其城市更新的需求则在于通过城市软硬件环境的改造升级来激活城市中心区的活力。而在我国，一些发达城市随着产业结构、用地性质和人口机构的变化，城市布局的不平衡问题凸显，也面临着城市更新的问题，如广州和深圳已经在城市更新的策略和方法等方面做了诸多有价值的探索，也积累的一些经验。二、广州市城市更新问题分析广州全市范围内的城市更新始于2009年旧城镇、旧厂房、旧村庄的“三旧”改造。如白云区城中村存在着房屋老化、环境差、公共服务设施缺乏、交通不畅、治安堪忧等问题，其改造模式从起初的完全由政府主导、拒绝开放商参与到政府主导并引进开发商，再到村集体与开发商合作或者村集体自主开发，一步步摸索，走出了多样化发展之路。当然，广州市在推行城市更新的进程中尚存在着一些问题。改造过程中非中心城区的高容积率问题。城中村改造，高楼的建设扩大了公共空间、提高了土地使用效率。为了满足村民的利益补偿和政府、开发商等各方的利益，针对非中心城区的改造一味追求高容积率，将可能在未来造成人流、物流、车流的高度集中，从而引发新的城市问题。如广州同德围地区，因道路资源欠缺，出行高峰期交通拥堵现象眼中，道路交通压力大引发的就医难、教育难等问题尤为突出。为此针对这一问题，我们可以借鉴香港和新加坡的TOD模式，即在规划居住区或商业区时，以公共交通为先导，建造适宜步行的街道网络，将住宅、办公楼、公共设施等连接起来，创建集居住、商业等为一体的混合社区。旧村古建筑、历史街区的保护问题。广州旧村改造时，对古建筑的保护力度不够，很多项目已完全拆除的方式进行，现在很多古建筑如祠堂、庙宇、古桥等已经非常残破。针对有保留价值的古建筑或者历史街区，不能在城市更新的过程中一味大拆大建，而是应该划定范围，予以修缮或者保护式开发。对于这一问题，我们可以借鉴国内外的成功案例，将古建筑、历史街区的历史优势转变为保护等，对其进行保护式开发，挖掘期商业价值，在改善环境的同时，提升居民收入和街区的活力。三、城市更新的策略和方法分析随着城市的发展，过去那种“白纸蓝图式”的城市规划越来越少，面对复杂的情况城市更新工作的开展需要更多地讲求策略和方法。 1.政策层面。在政策层面，国外城市的城市更新无论是在制度保障、宣传教育，还是在公众意见表达的渠道等方面，都值得我们参考和借鉴。公众的积极融合和参与关系着城市更新能否顺利进行，这也就需要法律制度建设的健全和完善。如广州市在2015年1月率先成立了城市更新局，并陆续出台了一系列相关的政策文件，如《广州市城市更新办法》《广州市旧村庄更新实施办法》《广州市旧城镇更新实施办法》《广州市旧厂房更新实施办法》，以及《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》等。这些政府的政策决错，无不彰显着对城市更新工作的重视，体现出了城市更新在未来城市建设发展新常态中将要承担更多的责任，也为面对和应付复杂的城市建成环境和城市问题提供了政策依据。另外，开发基金的筹集，单靠政府专项资金难以解决，唯有建立多渠道的资金融资体系，方能保证城市更新规划的成功实施。政府作为主导方，需要开发商的介入来获得项目启动资金，而开放商必然需要融资地块来平衡手艺。城市更新中复建与融资的建设量在一定程度上也会关联着政府制定的相关政策，为此，政府也要通过科学的方法来判定适宜的建设强度，以最大程度地配合整体的城市规划，如通过建筑高度、开敞空间、天际线、建筑形态等要素的考虑来确定建设量的合宜与否。在这一点上，基于政策允许层面的城市设计也能为城市更新提供了新的视角，即策划的角度和形象化的空间表象。另外，政府还要以政策来约束城市建设用地出让和规划管理，以便在城市更新中合理确定地块的用地性质和控制指标。为此，城市更新必须要引入城市设计，而且是政策层面通过了的城市设计，唯有如此才能在城市设计关注的人与城市形体环境的关系和城市生活空间的营造中加入更多的文化和审美的含义，为城市更新的可实施性提供决策支持和技术保障。 2.全面化、综合性的城市更新在目前多元化的社会中，必然有多样化的利益格局和价值取向，而在城市更新的利益博弈中，地方政府、开发商和居民由于所占立场不同、目标不同，代表了不同的利益价值取向，而地方政府作为城市更新的主导方，往往以“无私者”的角色刻意追求土地出让以及产业税收等经济目标。而综观目前我国很多城市的城市更新项目，大都犯有片面追求经济效益的错误，以至于在旧城改造后出现了高密度、高容积率的城市景观，而周边基础设施的建设和环境整治没能同步进行，这种急功近利的城市更新方式最终只能造成社会问题突出，原有的城市历史面貌被破坏，后续发展中新矛盾层出不穷。为此，地方政府在城市更新过程中必须同时强调另一个目标，那就是更多地为居民和公众考虑，尽可能地增加公共空间和公共配套设施。这也就需要以更多的优惠政策来鼓励开发商，以平衡开放商被减少的经济利益。科学可行的城市更新应该是全面化、综合性的，同时也是各方利益协调的复杂过程。在满足城市经济发展的同时，要更多地考虑城市居民的物质生活、精神生活、城市生态环境的可持续发展。在这一点上，国外有些城市的城市更新策略和方法值得借鉴，即协调好城市历史建筑保护与重新开发利用的关系，在更新中注重公共服务设施以及公共绿色空间的营造，真正做到以“人本主义”思想为主导。