《经典案例》word版

经典案例

李先生2010年10月在桂林市区购买了一套建筑面积为150平方米的商品房。支付房屋价款80万元，缴纳契税1.8万元，支付装修费用20万元，实际支付住房按揭贷款利息1万元。房屋产权证上的产权人姓名为李先生本人。2012年10月李先生因急需用钱，故将此房以100万元卖给小林，此住房是小林家庭唯一住房，小林户籍在桂林。经地税机关评估100万元的申报价格合理。李先生能够提供售房合同、购房合同、购房发票、装修发票、契税完税凭证等扣除凭证。李先生和小林分别要缴纳哪些税费？

卖方

营业税及附加

李先生应按“销售不动产”税目缴纳营业税，税率为5%；还应缴纳随营业税附征的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，三者合计金额为营业税计税营业额的0.6%。具体视交易房产类型和购买年限而定。个人将购买不足5年住房对外销售的，不分房产类型全额征收营业税。

应缴纳营业税及附加=售房收入×(5%+0.6%)=1000000×(5%+0.6%)=56000元

个人所得税

李先生能够提供合法、有效的售房合同、购房合同和房产原值凭证等证明材料，可据实征收个人所得税。

应纳税额=(转让房产收入额－房产原值－合理税费)×20%。其中，商品房的房产原值为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。房产原值=800000+18000=818000元。

合理税费是指李先生转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金，以及按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。其中：

(1)支付的住房装修费用。李先生能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列的是李先生的姓名，经税务机关审核，装修费用可以扣除，商品房及其他住房的最高扣除限额为房屋原值的10%。

装修费用最高扣除限额=818000×10%=81800元

(2)支付的住房贷款利息。李先生向贷款银行实际支付的住房按揭贷款利息1万元，可以凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

合理税费= 营业税及附加+住房装修费用+住房贷款利息=56000+81800+10000=147800元

应缴个人所得税=(转让房产收入额-房产原值-合理税费)×20%=(1000000-818000-147800)×20%=6840元。

买方

交易住房同时符合以下条件：A. 住宅小区建筑容积率在1.0以上；B. 单套住宅套内建筑面积120平方米以下或建筑面积144平方米以下；C. 实际成交价款低于同级别土地上住房平均交易价款的1.44倍以下，因此该房产属于普通住房。小林能提供房产所在地的房地产管理部门开具的《个人名下房地产情况查询证明》，并能出具《唯一住房诚信保证书》，符合以下优惠政策：对个人购买超过90平方米的普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，在转让收入×税率3%的基础上减半征收契税。

应缴纳契税=成交价格×3%×50%=1000000×3%×50%=15000元。

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