与三线城市政府部门沟通希望能够减少车位配比的办法

公司新在浙江三线城市拿了一块地，由于地方政策把关较严，我项目受到70%90的限制，而且规划要求配置1：0.8的车位。各位达人都知道，一个三线城市楼盘配备如此之高车位将是一件多么恐怖的事情，所以我们目前在与政府部门沟通希望能够减少车位配比。故在此向各位达人求助，希望能够给出如何说服政府的建议。

在江浙沪等经济发达地区，改变车位指标的可能性很低，本人知道的几个方法陈列如下：

1、在招拍挂之前，通过和政府谈判，修改规划要点；

2、阴阳图做法：规划图按符合指标的图纸报建，实际施工按另一套图纸施工（低停车位指标的施工图）。问题一是如何通过规划许可证审批，问题二是如何通过项目的综合验收。最终的结果常常是交纳一定的罚款了事。如果开发公司在当地有很强的社会关系，这个方法还是可行的。但风险很大，毕竟发达地区的法制建设已经逐步健全，很难再找到漏洞了。如果楼主是员工，本人不建议楼主汇报此方法。

3、阐述高停车位指标的不合理性，获得相关主管部门的同情，达到默认的程度，只要非规划部门的人和规划部门里不相干的人在这个指标上无任何抵触，主管规划的人（总工办或者规划处的人）能默认是最好，不能默认时，在少于总停车位10%以内的总平布置情况下，可以提交规划局的局办公会议通过。此时要事先全部打好招呼，达到默认的效果。此方法往往涉及到责任问题，规划局领导一般只会在低于5%以内的情况下通过会议方式同意规划方案。

4、通过市领导来解决这个问题：两个非常重要的前提，一是与市领导的关系要铁，二是理由要能摆得上台面。例如：通过增加公建配套面积来换取低停车位指标的许可。又比如：可建地下车库的地方都已经建了，依然达不到停车指标，如果硬要达到，势必会破坏整体规划的完整性，或者小区内无法栽种高大树木。当然，还有很多其他理由，就要看项目的具体情况了。

5、无论上面哪种方法，都要结合使用。而在布置的时候，还有很多其他的技巧。

A、先布置人防，在满足人防三大要求的情况下，建最少的人防面积，而在此人防面积里布置最多的停车位。例如：做7米8或7米6的柱网，布置3辆汽车，无论实际能否停放得下，图纸上也必须要布置下去。又例如：实际人防工程往往受上部建筑影响，一旦考虑实际结构问题，可停车的数量是非常有限的，但好在报规划的时候，并不需要结构介入，目前在综合验收的时候，也没有人去清点实际停车位数量。再例如：人防工程里往往有消防水池、专变配电间等区域，此时可利用报建手续的先后循序差来做变更，报规划时没有该功能，或该功能面积很小，报人防时是按实际需要来配置相关面积。再例如：合理做好人防分区，组织好交通路线，根据停车位来布置柱网，尽量做到3、6、9的区间布置（一条行车道，两面停车，就是3的区间布置方案），如此做到最小的公摊面积。类似的技巧还有很多，在此仅抛砖引玉。

B、然后解决地面停车比率问题。各地有不同的地面停车比率问题，常规是10%~20%，理解上也有差异，有的理解是总停车位的10%~20%，有的理解是总户数的10%~20%。尽量向对自己有利的方向靠拢。

C、在解决了地面停车比率问题后，可以另外打报告向规划部门提出申请，要求做地面机械停车（一个车位可以停放两辆甚至三辆汽车，实际不投资该设备），再一次减少地下停车的数量。

D、在总规划的时候，尽量减少总户数（总户数对成本影响非常大，停车指标仅仅是其中的一个方面，后期的供电、煤气、有线电视或数字电视等配套都和总户数有关），楼主的项目受7090限制，就要多做面积附增的事情，以达到降低总户数的目的并降低7090的影响。

E、此时可以计算地下还需要多少停车位了，如果地下车库面积既然是个非常恐怖的数字，就可以采用机械停车的方案来考虑（依然是实际不投资，但地下车库的层高会有所增加，层本会增加一些，相比而言还是划算的。）。