增值税6个精华案例解析

增值税6个精华案例解析
增值税6个精华案例解析

增值税6个精华案例解析对于生产型企业的财务人员而言,增值税实务处理并不难,但是,实务中由于经营性质不同,年销售额不同,以及销售产品的不同,因此并不能完全根据自己公司以往的账务处理或者简单的照本宣科进行处理,必须根据实际的情况经过判断后予以不同处理。下列案例,是《会计人员后续教育教程》中增值税案例精华,现整理如下:案例一:

某企业是从事服装生产和销售的企业,该企业年销售额达到100万元,该企业认为自己已经符合增值税一般纳税人,因此,属于一般纳税人,这种理解是否正确?

解析:仅从销售额来看,该企业已经达到了增值税一般纳税人的条件,但是,企业并不能自动取得一般纳税人的资格,企业如果要成为增值税一般纳税人,必须向当地税务机关申请,经税务机关认定以后,才能成为增值税一般纳税人。

实务操作疑难为题解答:

问题1:小规模纳税人是否需要申请认定?

解答:小规模纳税人不需要申请认定,只要念应税销售额部超过80万元或者50万元就是小规模纳税人,只有一般纳税人才会需要申请。

问题2:符合小规模纳税人标准的企业能否申请成为一般纳税人?

解答:小规模纳税人会计核算健全,能够提供准确税务资料的,

可以向主管税务机关申请资格认定,成为一般纳税人。

案例二:

某企业是从事服装生产和销售的企业,该企业年销售额(含税)达到100万元,该企业认为自己没有申请认定为增值税一般纳税人,因此属于小规模纳税人,应纳增值税额=100/(1+3%)*3*=2.91(万元) 解析:这种理解是错误的。

该企业的销售额已经超过了小规模纳税的标准,应当申请为一般纳税人,由于企业未申请,应当按照一般纳税人计算销项税额,但不能抵扣进项税额。

即该企业应缴纳增值税=100/(1+17%)*17%=14.53(万元)

这就加大了企业的增值税负担,因此,如果销售达到一定标准,应及时申请一边纳税人资格认定,以避免加大企业增值税负担。

案例三:

企业或者个人将自有的货物投资于其他企业,并因此拥有其股份,该企业是否应当缴纳增值税?如何缴纳?

解析:纳税人将自产、委托加工或者购进的货物作为投资,提供给其他单位或者个体工商户应当视同销售,应当缴纳增值税。

注:个人指个体工商户和其他个人,因此,可将纳税人主体分为企业、个体工商户和其他个人三类。由于个体工商户与企业所适用的税收政策是相同的,因此,因一般纳税人和小规模纳税人的身份不同,使用的政策也不同。

对于不同的纳税人主体,适用税率如下:

一、其他个人:

销售自己使用过的物品销售属于免税项目,因此,其他个人将自有货物投

资于其他其他企业的行为是免税的。

二、小规模纳税人:

将货物投资于企业,如果该物品属于固定资产,按照2%的征收率征收增值税;如果不属于固定资产,相当于销售自己使用过的物品,按3%的征收率征收增值税。

三、一般纳税人:货物投资于其他企业,如果该货物不属于固定资产,则与销售货物没有区别,按17%的税率计算销项税额。

如果是固定资产,分为下列种情况:

1、不能抵扣进项税额的固定资产:按4%的征收率减半征收增值税。

2、可以抵扣进项税额的固定资产,但要分四种情况来判断:

1)2009年1月1日以后购进或自制的固定资产,按17%(进项已经抵扣)

2)2008年12月31日之前购入或者自制,该企业不属于纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人(以下简称试点纳税人),按4%减半征收(进项未抵扣)

3)该企业在2008年12月31日以前,已属于试点纳税人,但购入或自制时间在此之前的,仍按4%减半征收(进项同样未抵扣)

4)该企业在2008年12月31日以前,已属于试点纳税人,在此期间

购入或自制的,与销售货物一样没有区别,按17%征收(进项已抵扣)注:这段是难点,也是实务中比较容易混淆的。

允许抵扣固定资产进项税额的基本规定有哪些?

答:一、修订前的增值税条例规定,购进固定资产的进项税额不得从销项税额中抵扣。为减轻企业负担,实现增值税转型,修订后的增值税条例删除了有关不得抵扣购进固定资产进项税额的规定,允许纳税人抵扣购进固定资产的进项税额。

纳税人自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇,其进项税额不得从销项税额中抵扣。

二、根据财税〔2008〕170号文件第三条规定:东北老工业基地、中部六省老工业基地城市、内蒙古自治区东部地区已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人,2009年1月1日以后发生的固定资产进项税额,不再采取退税方式,其2008年12月31日以前(含12月31日,下同)发生的待抵扣固定资产进项税额期末余额,应于2009年1月份一次性转入“应交税金———应交增值税(进项税额)”科目。

三、根据财税〔2008〕170号文件规定:自2009年1月1日起,增值税一般纳税人购进(包括接受捐赠、实物投资)或者自制(包括改扩建、安装)固定资产发生的进项税额,可凭增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书和运输费用结算单据(以下简称增值税扣税凭证)从销项税额中抵扣,其进项税额应当记入“应交税金———应交增值税(进项税额)”科目。

应纳税额实务操作疑难问题解答:

问题:如何确定固定资产增值税进项税额抵扣中“建筑物”等的范围?

解答:建筑物是指供人们在其内生产、生活和其他活动的房屋或者场所;

构筑物是指人们不再其内生产、生活的人工建造物;

其他土地附着物:指矿产资源及土地上生长的植物。

《固定资产分类与代码》电子版刻在财政部或国家税务总局网站查询。

以建筑物或者构筑物为载体的附属设备和配套设施,无论在会计处理上是否单独记账与核算,均应作为建筑物或者构筑物的组成部分,其进项税额不得在销项税额中抵扣。附属设备和配套是指:给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备和配套设施。

案例四:探讨《按照扣除率抵扣进项税额制度》

某公司为增值税一般纳税人,2009年3月份销售商品1000件,每件200元(不含税)。该商品使用17%的税率。该月购进原材料取得增值税专用发票,发票上注明的税款为17000元,该月该公司购进免税农业产品10000元,支付运输费11000元,其中包括装卸费、保险费等1000元。请计算该公司2009年3月需要交纳多少增值税?有些纳税人认为凡是运输发票均可以按照7%的扣除率计算进项税额,是否正确?

解析:

1、销售商品应交销项税=200*1000*17%=34000元

2、本月购进原材料进项税额=17000元

本月购进免税农产品进项税额=10000*13%=1300元

(购进农产品,除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外,按照农产品收购发票或者销货发票上注明的农产品买家和13%的扣除率计算进项税额)

支付运费的进项税额=(11000-1000)*7%=700元

本月进项合计=17000+1300+700=19000元

本月应交增值税=当期销项总额- 当期进项总额=34000-19000=15000元

本题需要注意的是:农产品和运费的增值税的计算方法。

此外,所有运费都可以抵扣进项税额的想法是错误的。

下列情况,增值税运费发票均不得抵扣进项税额:

1、用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者

个人消费的购进货物(免税农产品除外)而发生得运费;

2、非正常损失的购进货物发生得运费;

3、非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物所发生得运费;

4、购买摩托车、汽车、游艇所发生得运费;

5、取得运费发票不符合要求的;

6、国际货物运输代理业发票和国际货物运输发票所记载的运费。

案例五:探讨《价外费用制度》

某公司销售铝石,采购时以收购为主,销售时用火车发运到铝厂。铝厂要求二票结算,一票为增值税专用发票,一票为公路联运票。联运票由运输单位开具给铝厂并由该公司转交给铝厂。铝厂给该公司汇来的运费是否应计入收入缴纳增值税。

解析:

根据现行增值税政策,凡价外费用,无论其会计制度如何核算,均应并入销售额计算应纳税额,但同时符合以下条件的代垫运费不包括在内:

1)承运部门的运输费发票开具给购买方的;

2)纳税人将该发票转交给购买方的。

联运票是由运输单位开具给铝厂的(购货方),由该公司(销货方)转交给铝厂,符合上述2个条件,可以不作为该公司(销售方)的价外费用并入销售额计算应纳税额。这种情况下,该公司仅仅是作为该铝厂的代理人帮助其支付运费和接受发票。

注:根据会计制度,价外费用一般在“其他应付款”、“其他业务收入”、“营业外收入”等科目中核算。实务中有的企业时常出现对价外费用虽在相应科目中作会计核算,但却未核算其销项税额;有的企业不但不按照会计核算要求进行收入核算,也未按规定核算销项税额,而是直接将价外收费直接冲减有关费用科目。这些做法都是不符合税法要求的,如果是故意为之,有可能构成偷税行为

案例六:探讨《增值税起征点制度》

纳税人能销售额未达到国务院财政、税务主管部门规定的增值税

起征点的,免征增值税;达到起征点的,一招规定全额计算缴纳增值税。增值税起征点的适用范围限于个人(个体工商户和其他个人)。

赵先生是下岗职工,09年1月1日自己开办了一家小百货商店,每月销售额为4100元,当地确定的增值税起征点为4000元。请问赵先生每月需缴纳多少增值税?企业能否享受增值税起征点制度?

解析:

赵先生的商店每月销售为4100元,该数额是含税销售额,应当换算成不含税销售额,再判断是否超过起征点4000元。不含税销售额=4100/(1+3%)=3981元,没有达到起征点,因此,赵先生不需要缴纳增值税。

广义的企业包括公司、个人独资企业、合伙企业和个体工商户。

个体工商户可以适用增值税起征点制度。公司不能适用增值税起征点制度。个人独资企业和合伙企业也不能使用增值税起征点制度。

在此,特别推荐大家可以看看《战略预算-管理界的工业革命》这本书,是一本非常系统化的财务实战读物,财务人员一定要看看。

二手房土地增值税计算方法

二手房土地增值税计算方法 按土地增值税条例及实施细则等相关文件规定,二手房转让土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。二手房的土地增值税计算方法具体有哪些? 纳税人转让二手房所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额为增值额。增值额乘以适用税率(土地增值税采用四级超率累进税率,最低税率为30%,最高税率为60%)即可计算出应缴土地增值税。在整个计算过程中,扣除项目金额的认定尤为重要。 扣除项目金额主要包括三部分: (1)取得土地使用权所支付的金额指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。根据财税字[1995]048号文件规定,对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。 (2)房屋及建筑物的评估价格。评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

(3)其他扣除项目金额主要包括在转让环节缴纳的税金(如卖方缴纳的营业税及附加、印花税等税金)、旧房评估费用、按国家统一规定交纳的有关费用(如交易费等)。 根据21号文件规定,纳税人转让二手房,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,取得土地使用权所支付的金额和旧房及建筑物的评估价格两项金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。对于转让二手房,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《税收征管法》第35条的规定,实行核定征收。

土地增值税扣除项目及土地增值税计算方法

土地增值税扣除项目 中华人民共和国土地增值税暂行条例: 第六条计算增值额的扣除项目: (一)取得土地使用权所支付的金额; (二)开发土地的成本、费用; (三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格; (四)与转让房地产有关的税金; (五)财政部规定的其他扣除项目。 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为: (一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 (二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 (三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

增值税税务筹划

增值税税务筹划 增值税的税收筹划 第三章增值税的税收筹划 一、纳税人身份认定上的税收筹划 二、日常业务的增值税税收筹划 三、固定资产的纳税筹划 一、纳税人身份认定上的税收筹划 增值税对一般纳税人和小规模纳税人的差别待遇,为小规模纳税人与一般纳税人进行纳税筹划提供了可能性。人们通常认为,小规模纳税人的税负重于一般纳税人。但实际并非尽然。我们知道,纳税人进行税务筹划的目的,在于通过减少税负支出,以降低现金流出量。企业为了减轻税负,在暂时无法扩大经营规模的前提下实现由小规模纳税人向一般纳税人的转换必然要增加会计成本。 例如,增设会计账薄,培养或聘请有能力的会计人员等。如果小规模纳税人由于税负减轻而带来的收益尚不足以抵扣这些成本的支出,则宁可保持小规模纳税人身份。除受企业会计成本的影响外,小规模纳税人的税负也并不总是高于一般纳税人。 实际税负水平的比较: 1.假定某商业企业,年应纳增值税销售额120万元,会计核算制度也比较健全,符合作为一般纳税人条件,适用17%增值税率,但该企业准予从销项税额中能够抵扣的进项税额(包括固定资产)较少,只占销项税额的10%。在这种情况下,企业应纳增值税额为: 应纳增值税额=120×17%-120×17%×10%=18.36万元 2.如果将该企业分设两个批发企业,各自作为独立核算单位,那末,一分为二后的两个单位年应税销售额分别为70万元和50万元,就符合小规模纳税人的条件,可适用3%征收率。在这种情况下,可以分别缴增值税 应纳增值税额=70×3%+50×3%=2.1+1.5=3.6万元。 划分作为小规模纳税人后,可比一般纳税人减轻税负14.76万元。

土地增值税案例分析与计算

一、土地增值税案例分析题 1、万家房地产开发公司为某市区一家内资企业,公司于2010年1月-2013年2月开发“万丽家园”住宅项目,发生相关项目如下: (1)2010年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权,合同记载总价款17000万元,并规定2010年3月1日动工开发。由于公司资金短缺,于2011年5月才开始动工。因超过期限1年未进行开发建设,被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款10%的土地闲置费。(2)支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元。 (3)2012年3月该项目竣工验收,应支付建筑企业工程总价款3150万元,根据合同约定当期实际支付价款为总价的95%,剩余5%作为质量保证金留存两年,建筑企业按照工程总价款开具了发票。 (4)发生销售费用、管理费用1200万元,向商业银行借款的利息支出600万元,其中含超过贷款期限的利息和罚息150万元,已取得相关凭证。 (5)2012年4月开始销售,可售总面积为45000m2,截止2012年8月底,销售面积为40500m 2,取得收入40500万元;尚余4500m2房屋未销售。 (6)2012年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“万丽家园”项目进行土地增值税清算,公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。 (7)2013年2月底,公司将剩余的4500m2房屋打包销售,收取价款4320万元。 (其他相关资料:①当地适用的契税税率为4%;②其他开发费用扣除比例为5%) 要求:根据上述资料,按序号回答下列问题,如有计算,每问需计算出合计数。 (1)简要说明主管税务机关于2012年9月要求万家房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。 (2)在计算土地增值税和企业所得税时,对缴纳的土地闲置费是否可以扣除? (3)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额。 (4)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。 (5)在计算土地增值税和企业所得税时,对公司发生的借款利息支出如何进行税务处理? (6)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用。 (7)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的营业税金及附加。 (8)计算2012年9月进行土地增值税清算时的增值额。 (9)计算2012年9月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税。 (10)计算2013年2月公司打包销售的4500m2房屋的单位建筑面积成本费用。 (11)计算2013年2月公司打包销售的4500m2房屋的土地增值税。 【解析】:(1)万家房地产开发公司,已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为:40500÷45000×100%=90%,超过了85%。所以,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 (2)房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在计算土地增值税时不得扣除。由于土地商品的特殊性,土地闲置费是一种费用性质的支出,不能视为罚款性支出,是与收入相关的合理的支出,可以在企业所得税税前扣除。 (3)2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额=(17000+17000×4%)×90%=15912(万元)

土地增值税情况计算方法详细

土地增值税的计算方法 一、基本计算方法 (一)增值税税额:《条例》第三条:土地增值税按照纳税人转让房地产 所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 增值税税额=增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数 (二)增值额:《条例》第四条:纳税人转让房地产所取得的收入减除本 条例第六条规定扣除项目金额后的余额,为增值额。 增值额=销售收入―扣除项目金额 (三)销售收入:《条例》第五条:纳税人转让房地产所取得的收入,包 括货币收入、实物收入和其他收入。 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号) 土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确 认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的 售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量 面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。 1、一般销售收入: (1)一般销售收入的概念: 《细则》第五条:条例所称收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经 济收益。 2、非直接销售收入及自用: 国税发[2006]187号。 (1)将开发产品用于:职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同 销售房地产。 按下列方法确认收入:A、按本企业同年在同地区销售同类房屋的平均价计算;B、按当地同年同类房屋平均销售价计算。 (2)将开发产品用于自用或出租:产权未转移,不征土地增值税,相应成 本费用税金不得扣除。 (四)扣除项目金额: 扣除项目金额的计算方法:(《条例》第六条) 扣除项目金额=土地款+开发成本+开发费用+税金+其他扣除项目

税收筹划第三章作业答案

1.请简述税收筹划各技术的筹划运用点有哪些 (1)减免税技术:使纳税人成为免税人、从事减免税活动、征税对象成为减免税对象;(2)分割技术:一个纳税人所得分成多个纳税人所得或者分成多个纳税事项(应、减、免、非);(3)扣除技术:利用税收优惠增加扣除项目、扩大扣除限额、调整扣除额的各个时期分布(4)税率差异技术:充分利用地区差异、行业差异、产品差异、不同类型企业等税率差异;(5)抵免技术:充分利用国外所得已纳税款、固定资产购置等鼓励性质抵免政策使应纳税款最低化;(6)退税技术:利用国家对某些投资和已纳税款的退税规定,尽量争取退税待遇和使退税额最大化或提早让税务局退多交、多征税款获得时间价值;(7)延期纳税技术:在许可范围内,尽量推迟申报和纳税期限,利用无息缴税资金,打时间差;(8)会计政策选择技术:利用存货计价选择、折旧计提方法、充分列支费用、推迟确认收入等会计手段获得节税收益。 2.请简述企业利息费用的筹划思路和具体筹划方法 筹划思路:考虑将高息部分分散至其他名目开支 具体方法:企业向非金融机构借款的利息费用,超标部分可转为借款手续费; 在企业内部由工会组织集资,部分利息可分散至工会经费中开支; 业务往来企业互相拆借的利息支出,可以转化为企业之间的业务往来开支,在产品销售费用、营业费用等列支。 3.请简述企业业务招待费的筹划思路和具体筹划方法 筹划思路:将账面列支的业务招待费控制在合理范围,将超标的招待费转移至其他科目税前扣除。 具体方法:赠送客户礼金、礼券等费用,可考虑以佣金费用、业务宣传费用列支; 超标的业务招待费可作为会议经费,通过“管理费用”科目在所得税前列支。 注意:在依据、程序等方面要事前考虑周全,以满足佣金或会议经费方面的基本要求。 4.分公司与子公司在税收筹划的区别 子公司与分公司由于他们的法律地位不同,他们税收待遇是不同的。充分利用税收的这种“差别待遇”,能为企业获得最大的利润,在公司经营组织形式的筹划中。主要应考虑分支机构的盈亏情况,首先母公司应先预计公司在异地的营业活动处于什么阶段,如果处于亏损阶段,母公司就可在该地设立一个分公司,使该地的亏损能在奎总纳税时减少母公司应纳的税收;如果处于盈利阶段,为了充分享受异地税收优惠政策——缴纳低于母公司所在地的税款,就有必要建立一个子公司,使子公司的累积利润可以得到递延纳税的好处。

税法考试基础知识培训-第14讲_增值税的税率(2)、增值税的征收率(1)

第三节税率与征收率(考核3-4分) 【知识点一】增值税的税率 (新增)纳税人通过省级土地行政主管部门设立的交易平台转让补充耕地指标,按照销售无形资产缴纳增值税,税率为6%。 补充耕地指标,是指根据《中华人民共和国土地管理法》及国务院土地行政主管部门《耕地占补平衡考核办法》的有关要求,经省级土地行政主管部门确认,用于耕地占补平衡的指标。 (二)适用10%税率的列举货物有: 1.粮食、食用植物油、鲜奶(灭菌乳为10%;调制乳为16%); 2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品; 3.图书、报纸、杂志(含境外图书); 4.饲料、化肥、农药、农机、农膜; 5.国务院及其有关部门规定的其他货物。 经营者销售的(初级)农产品;音像制品;电子出版物;二甲醚;频振式杀虫灯;农用挖掘机、动物骨粒等。 (三)零税率0% 1.出口货物。 2.境内单位和个人提供的国际运输服务。 【解析】国际运输服务是指: 在境内载运旅客或者货物出境; 在境外载运旅客或者货物入境; 在境外载运旅客或者货物。 3.航天运输服务。 4.向境外单位提供的完全在境外消费的下列服务: ①研发服务。 ②合同能源管理服务。 ③设计服务。 ④广播影视节目(作品)的制作和发行服务。 ⑤软件服务。 ⑥电路设计及测试服务。 ⑦信息系统服务。 ⑧业务流程管理服务。 ⑨离岸服务外包业务。离岸服务外包业务,包括信息技术外包服务、技术性业务流程外包服务、技术性知识流程外包服务,其所涉及的具体业务活动,按照《销售服务、无形资产、不动产注释》相对应的业务活动执行。 ⑩转让技术。 5.其他零税率政策。 (1)按照国家有关规定应取得相关资质的国际运输服务项目,纳税人取得相关资质的,适用增值税零税率政策,未取得的,适用增值税免税政策。 (2)境内的单位或个人提供程租服务,如果租赁的交通工具用于国际运输服务和港澳台运输服务,由出租方按规定申请适用增值税零税率。 (3)境内的单位和个人向境内单位或个人提供期租、湿租服务,如果承租方利用租赁的交通工具向其他单位或个人提供国际运输服务和港澳台运输服务,由承租方适用增值税零税率。境内的单位或个人向境外单位或个人提供期租、湿租服务,由出租方适用增值税零税率。 (4)境内单位和个人以无运输工具承运方式提供的国际运输服务,由境内实际承运人适用增值税零税率;无运输工具承运业务的经营者适用增值税免税政策。 6.境内单位和个人发生的与香港、澳门、台湾有关的应税行为,除另有规定外,参照上述规定执行。 【真题再现-单选题1】境内单位和个人发生的下列跨境应税行为中,适用增值税零税率的是()。(2018第一套)

房地产公司的土地增值税如何计算

房地产公司的土地增值税如何计算 房地产企业土地增值税的计算 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率,计算起来比较麻烦,特别是房地产企业,计算尤为复杂。笔者认为,应从以下几点着手,才能更好的把握其计算。 一、把握两个概念(1)增值额,即转让土地使用权、地上建筑物及附 着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。(2)扣除项目金额,即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额,它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。 二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率:(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%,速算扣除数为0;(2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%,速算扣除数为5%;(3)增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%,速算扣除数为15%;(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%,速算扣除数为35%。 三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产

取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。 四、确定扣除项目 (1)取得土地使用权所支付的金额,包括支付地价款和有关登 记、过户手续费;(2)房地产开发成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用;(3)房地产开发费用,主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定:纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构证明的,可按利息加上上述第(1)和(2)项合计的5%以内计算扣除,否则按上述第(1)和(2)项合计的10%以内计算扣除;(4)转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等;(5)其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的,对专门从事房地产开发的企业可以按20%计算扣除。这条规定对于房地产开 发企业特别重要,计算时千万不能遗漏。 五、计算方法 首先确定增值额与扣除项目合计的比例,看其结果介于 税率中哪一个层次,然后运用公式“土地增值税税额=增值 额X税率—扣除项目金额X速算扣除数”进行计算。 举例如下:某房地产公司开发100 栋花园别墅,其中80 栋出售,10 栋出租,10 栋待售。每栋地价14.8 万元,登记、过户手续费0.2 万元,开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安

土地增值税计算公式

土地增值税计算公式 计算土地增值税的公式为: 应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目: (1)取得土地使用权所支付的金额; (2)开发土地的成本、费用; (3)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格; (4)与转让房地产有关的税金; (5)财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率: > 例1:我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算,此项目已缴纳土地出让金300万元,获得土地使用权后,立即开始开发此项目,建成10,000平米的普通标准住宅,以4,000元/M2价格全部出售,开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元,不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元,请问如何缴纳土地增值税。 第一步,计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用:300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本: 1,500元×10,000平方米=1,500万元

3、计算加计扣除: (300+1500)×20%=1800×20%=360万元 4、房地产开发费用: 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,房地产开发费用扣除限额为:(300+1500)×10%=180万元,应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金:170万元 扣除项目金额=300+1,500+360+180+170=2,510万元 第二步,计算增值额 商品房销售收入=4,000元×10,000平方米=4,000万 增值额=商品房销售收入-扣除项目金额合计 =4,000-2,510=1,490万元 第三步,确定增值率 增值率=1,490/2,510×100%=59.36% 增值率超过扣除项目金额50%,未超过100% 第四步,计算土地增值税税额 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% =1,490×40%-2,510×5% =596-125.50 =470.50万元 例2:企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元;房地产开发成本6000万元;向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明),其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元;该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%;该企业允许扣除的房地产开发费用为多少? 允许扣除的房地产开发费用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650(万元)

税收筹划 第三章作业答案培训讲学

税收筹划第三章作业 答案

1.请简述税收筹划各技术的筹划运用点有哪些? (1)减免税技术:使纳税人成为免税人、从事减免税活动、征税对象成为减免税对象;(2)分割技术:一个纳税人所得分成多个纳税人所得或者分成多个纳税事项(应、减、免、非);(3)扣除技术:利用税收优惠增加扣除项目、扩大扣除限额、调整扣除额的各个时期分布(4)税率差异技术:充分利用地区差异、行业差异、产品差异、不同类型企业等税率差异;(5)抵免技术:充分利用国外所得已纳税款、固定资产购置等鼓励性质抵免政策使应纳税款最低化;(6)退税技术:利用国家对某些投资和已纳税款的退税规定,尽量争取退税待遇和使退税额最大化或提早让税务局退多交、多征税款获得时间价值;(7)延期纳税技术: 在许可范围内,尽量推迟申报和纳税期限,利用无息缴税资金,打时间差;(8)会计政策选择技术:利用存货计价选择、折旧计提方法、充分列支费用、推迟确认收入等会计手段获得节税收益。 2.请简述企业利息费用的筹划思路和具体筹划方法? 筹划思路:考虑将高息部分分散至其他名目开支 具体方法:企业向非金融机构借款的利息费用,超标部分可转为借款手续费;在企业内部由工会组织集资,部分利息可分散至工会经费中开支; 业务往来企业互相拆借的利息支出,可以转化为企业之间的业务往来开支,在产品销售费用、营业费用等列支。 3.请简述企业业务招待费的筹划思路和具体筹划方法? 筹划思路:将账面列支的业务招待费控制在合理范围,将超标的招待费转移至其他科目税前扣除。

具体方法:赠送客户礼金、礼券等费用,可考虑以佣金费用、业务宣传费用列支; 超标的业务招待费可作为会议经费,通过“管理费用”科目在所得税前列支。注意:在依据、程序等方面要事前考虑周全,以满足佣金或会议经费方面的基本要求。 4.分公司与子公司在税收筹划的区别? 子公司与分公司由于他们的法律地位不同,他们税收待遇是不同的。充分利用税收的这种“差别待遇”,能为企业获得最大的利润,在公司经营组织形式的筹划中。主要应考虑分支机构的盈亏情况,首先母公司应先预计公司在异地的营业活动处于什么阶段,如果处于亏损阶段,母公司就可在该地设立一个分公司,使该地的亏损能在奎总纳税时减少母公司应纳的税收;如果处于盈利阶段,为了充分享受异地税收优惠政策——缴纳低于母公司所在地的税款,就有必要建立一个子公司,使子公司的累积利润可以得到递延纳税的好处。 5.某市牛奶公司主要生产流程如下:饲养奶牛生产牛奶,将产出的新鲜牛奶进行加工制成奶制品,再将奶制品销售给各大商业公司,或直接通过销售网络转销给本市及其他地区的居民。奶制品的增值税税率适用17 %。进项税额主要有两部分组成:一是向农民个人收购的草料部分可以抵扣13 %的进项税额;二是公司水费、电费和修理用配件等按规定可以抵扣进项税额。假定2014年公司向农民收购的草料金额为100 万元,允许抵扣的进项税额为13 万元,其他水电费、修理用配件等进项税额为8 万元,全年奶制品销售收人为500 万元。饲养环节给奶制品加工厂的鲜奶按市场批发价为350 万元。围绕进项税额,计算分析公司应采取哪些筹划方案比较有利?(提示:运用税收减免技术) 参考答案: 与销项税额相比,公司进项税额数额较小,致使公司的增值税税负较高。由于我国目前增值税仅对工商企业征收,而对农业生产创造的价值是免税的,所以公司可以通过调整自身组织形式享受这项免税政策。

增值税税率、征收率、预征率表【最新版】

增值税税率、征收率、预征率表 2019年4月1日起,我国启用新的增值税税率,小编按改革后的新税率将《增值税税率、征收率、预征率表》进行了调整,广大财务人员一定要收藏起来备用。 一、税率 增值税税率一共有4档:13%,9%,6%,0%。销售交通运输服务、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务,销售不动产,转让土地使用权以及销售或进口正列举的农产品等货物(易混项见附件1)税率为9%;加工修理修配劳务、有形动产租赁服务和进口税率为13%;销售无形资产(除土地使用权)为6%,出口货物税率为0;2、其余的:货物是13%,服务是6%。

一共有2档,3%和5%,一般是3%,除了财政部和国家税务总局另有规定的。1、5%:主要有销售不动产,不动产租赁,转让土地使用权,提供劳务派遣服务、安全保护服务选择差额纳税的。货物销售里没有5%征收率的。2、征收率绝大多数是3%,容易与5%记混的单独记忆一下:建筑服务,有形动产租赁,小规模纳税人提供劳务派遣服务、安全保护服务未选择差额纳税的。3、两个减按:个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。销售自己使用过的固定资产、旧货,按照3%征收率减按2%征收。4、小规模纳税人以及选择简易计税的一般纳税人(见附件2)计算税款时使用征收率。

预征率有3档,2%,3%和5%。简易计税的预征率基本上与征收率一致。销售不动产和销售自行开发房地产的预征率简易计税与一般计税相同。注意:换算成不含税价时,分母为税率或征收率,而不是预征率。如纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的,应预缴税款=含税销售额÷(1+9%)×预征率3% 附件1: 以下13%货物易于农产品等9%货物相混淆:

土地增值税的计算公式及9个实例

土地增值税的计算公式及9个实例 时间:2014-04-16 信息来源互联网,仅供参考 计算土地增值税的公式为: 应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。?1、公式中的“增值额"为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。?纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目: ?(1)取得土地使用权所支付的金额;?(2)开发土地的成本、费用;?(3)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格; (4)与转让房地产有关的税金; ?(5)财政部规定的其他扣除项目。?2、土地增值税实行四级超率累进税率: 例1:我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算,此项目已缴纳土地出让金300万元,获得土地使用权后,立即开始开发此项目,建成10,000平米的普通标准住宅,以4,000元/M2价格全部出售,开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元,不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元,请问如何缴纳土地增值税. ?第一步,计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用:300万元?2、开发土地、新建房及配套设施的成本: 300+1500)×20%=1,500元×10,000平方米=1,500万元?3、计算加计扣除:?( 1800×20%=360万元

4、房地产开发费用: 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,房地产开发费用扣除限额为:(300+1500)×10%=180万元,应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金:170万元 扣除项目金额=300+1,500+360+180+170=2,510万元 第二步,计算增值额?商品房销售收入=4,000元×10,000平方米=4,000万?增值额=商品房销售收入-扣除项目金额合计?=4,000-2,510=1,490万元?第三步,确定增值率 增值率=1,490/2,510×100%=59。36%?增值率超过扣除项目金额50%,未超过1 00%?第四步,计算土地增值税税额?土地增值税税额=增值额×40%—扣除项目金额×5% =1,490×40%-2,510×5% =596-125.50 =470.50万元 例2:企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元;房地产开发成本6000万元;向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明),其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元;该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%;该企业允许扣除的房地产开发费用为多少??允许扣除的房地产开发费用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650(万元) 例3:某企业转让一栋旧仓库,取得转让收入600万元,缴纳相关税费共计32万元。该仓库原造价400万元,重置成本800万元,经评估该仓库六成新.该企业转让旧仓库应缴纳土地增值税多少万元? 收入总额=600(万元) 扣除项目合计=800×60%+32=512(万元)?增值额=600-512=88(万元) 增值额占扣除项目比例=88÷512×100%=17。19%,适用税率为30%. ?应缴纳土地增值税税额=88×30%=26。4(万元)

土地增值税计算实例

土地增值税计算实例 土地增值税超率累进税率表 例一: 某房地产开发公司出售一幢写字楼,收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为:支付地价款及各种费用1000万元;房地产开发成本3000万元;财务费用中的利息支出为500万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明),但其中有50万元属加罚的利息;转让环节缴纳的有关税费共计为555万元;该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。 答:(1)取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元 (2)房地产开发成本为3000万元 (3)房地产开发费用=500-50+(1000+3000)×5%=650(万元) (4)允许扣除的税费为555万元 (5)从事房地产开发的纳税人加计扣除20% 允许扣除额=(1000+3000)×20%=800(万元) (6)允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005(万元) (7)增值额=10000-6005=3995(万元) (8)增值率=3995÷6005×100%=66.53% (9)应纳税额=3395×40%-6005×5%=1297.75(万元) 例二:

某房地产公司开发100栋花园别墅,其中80栋出售,10栋出租,10栋待售。每栋地价14.8万元,登记、过户手续费0.2万元,开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元,贷款支付利息0.5万元(能提供银行证明)。 每栋售价180万元,营业税率5%,城建税税率5%,教育费附加征收率3%。问该公司应缴纳多少土地增值税? 计算过程如下: 转让收入:180×80=14400(万元) 取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计: (14.8+0.2+50)×80=5200(万元) 房地产开发费用扣除: 0.5×80+5200×5%=300(万元) 转让税金支出: 14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(万元) 加计扣除金额: 5200×20%=1040(万元) 扣除项目合计: 5200+300+777.6+1040=7317.6(万元) 增值额=14400-7317.6=7082.4(万元) 增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.6×100%=96.79% 应纳增值税税额=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(万元) 六、会计处理

土地增值税及计算公式及个实例

土地增值税的计算公式及9个实例 时间:2014-04-16????信息来源互联网,仅供参考 计算土地增值税的公式为: 应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目: (1)取得土地使用权所支付的金额; (2)开发土地的成本、费用; (3)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格; (4)与转让房地产有关的税金; (5)财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率: 例1:我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算,此项目已缴纳土地出让金300万元,获得土地使用权后,立即开始开发此项目,建成10,000平米的普通标准住宅,以4,000元/M2价格全部出售,开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元,不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元,请问如何缴纳土地增值税。 第一步,计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用:300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本:

1,500元×10,000平方米=1,500万元 3、计算加计扣除: (300+1500)×20%=1800×20%=360万元 4、房地产开发费用: 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,房地产开发费用扣除限额为:(300+1500)×10%=180万元,应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金:170万元 扣除项目金额=300+1,500+360+180+170=2,510万元 第二步,计算增值额 商品房销售收入=4,000元×10,000平方米=4,000万 增值额=商品房销售收入-扣除项目金额合计 =4,000-2,510=1,490万元 第三步,确定增值率 增值率=1,490/2,510×100%=59.36% 增值率超过扣除项目金额50%,未超过100% 第四步,计算土地增值税税额 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% =1,490×40%-2,510×5% =596-125.50 =470.50万元 例2:企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元;房地产开发成本6000万元;向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明),其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元;该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%;该企业允许扣除的房地产开发费用为多少? 允许扣除的房地产开发费用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650(万元)

2015年增值税税率及征收率

2015年增值税税率及征收率 增值税的计征方式目前主要有两类: 增值税的税率,适用于一般纳税人,目前有17%、13%、11%和6%共四档税率;增值税的征收率适用于小规模纳税人和特定一般纳税人。小规模纳税人统一按3%的征收率计征;对一些特定的一般纳税人,则适用6%、5%、4%、3%四档征收率。 具体来说,征收率为6%的项目包括自来水、小型水力发电单位生产的电力、部分建材产品和生物制品;征收率为5%的项目为中外合作开采的原油、天然气;征收率为4%的项目包括寄售、典当和拍卖商品、销售旧货;征收率为3%的项目为公共交通运输等营改增个别应税服务。 提示: 财税[2014]57号文只是一个征收率的简并调整和降低,并不涉及其他实体政策的变化,但是一般纳税人销售使用过固定资产等特殊项目具体计算增值税时相应的公式应该调整为:销售额=含税销售额/(1+3%)应纳税额=销售额×2%和现行的小规模纳税人计算 销售使用过的固定资产增值税的公式是一致的。这个问题需要国家税务总局尽快修改完善《国家税务总局关于增值税简易征收政策有关管理问题的通知》(国税函[2009]90号),否则执行中又会出问题。 增值税税率表 税率名称税目具体税率 基本税率销售或进口货物。税法另有规定除外。 17% 提供应税劳务(加工、修理修配等) 有形动产租赁业务 低税率粮食、使用植物油 13% 自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化 气、天然气、沼气、居民用煤炭制品 图书、报纸、杂志 饲料、化肥、农药、农机、农膜 农产品(不包括淀粉) 音像制品 电子出版物 二甲醚 交通运输业服务、邮政服务、基础电信业务11% 增值电信业务、现代服务业服务6%

房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会计处理0001

房地产开发企业预交土地增值税的计算方法和会 计处理 1土地增值税的应税收入 《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号):土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。 《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2 016年第70号):一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题: 营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税 方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方 法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 2、预交土地增值税的计算 根据上述政策,房地产开发企业在收到预收款时: 1、一般计税方法下: 预交土地增值税=预收款/( 1 + 11% * 土地增值税预征率 2、简易计税方法下: 预交土地增值税=预收款/(1+5% * 土地增值税预征率 为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,根据《国家税务总局关于营改增后土地 增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号):为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算,房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的,可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据: 土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 女口:某房地产开发企业开发A项目(开工日期在2016年5月1日后),2017年7月销 售普通住宅预收房款1110万元,根据当地的规定,土地增值税预征率2%则: 1、正常情况下,土地增值税预征税款计算: 土地增值税预征的计征依据=不含增值税收入=1110/(1 + 11%)=1000万元 预交土地增值税税款=不含增值税收入*土地增值税预征率=1000*2%=20万元。 2、为方便纳税人,简化土地增值税预征税款计算: 应预交的增值税税款=1110/(1 + 11%)*3%==30万元

增值税的税率及征收率

增值税的税率及征收率 增值税征税范围 一、应税行为的具体范围,包括销售服务,具体指提供交通运输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务。销售无形资产,具体指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。 无形资产,是指不具实物形态,但能带来经济利益的资产,包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。销售不动产,具体指转让不动产所有权的业务活动。不动产,是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产,包括建筑物、构筑物等。 二、销售服务、无形资产或者不动产,是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产, 但属于下列非经营活动的情形除外: (一)行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。 1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金,由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费; 2.收取时开具省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据; 3.所收款项全额上缴财政。 (二)单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。 (三)单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。 (四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。 三、有偿,是指取得货币、货物或者其他经济利益。 四、在境内销售服务、无形资产或者不动产,是指: (一)服务(租赁不动产除外)或者无形资产(自然资源使用权除外)的销售方或者购买方在境内; (二)所销售或者租赁的不动产在境内; (三)所销售自然资源使用权的自然资源在境内;

(四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。 五、下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产: (一)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。 (二)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。 (三)境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。 (四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。 六、下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产: (一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 (二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 (三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。 营改增税率和征收率 从今年7月1日起,将增值税税率由四档减至17%、11%和6%三档,取消13%这一档税率;将农产品、天然气等增值税税率从13%降至11%。 税率: (一)纳税人发生应税行为,除本条第(二)项、第(三)项、第(四)项规定外,税率为6%。 (二)提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务,销售不动产,转让土地使用权,税率为11%。 (三)提供有形动产租赁服务,税率为17%。 (四)境内单位和个人发生的跨境应税行为,税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。 征收率: (一) 增值税征收率为3%,财政部和国家税务总局另有规定的除外。

土地增值税计算例题,很有用哦

某房地产开发公司与某单位于2013年3月正式签署一写字楼转让合同,取得转让收入15000万元,公司即按税法规定缴纳了有关税金(营业税税率5%,城建税税率为7%,教育费附加为3%,印花税税率为0.5‰)。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为3000万元;投入房地产开发成本为4000万元;房地产开发费用中的利息支出为1200万元(不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明)。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。 (1)确定转让房地产的收入:转让收入为15000万元。 (2)确定转让房地产的扣除项目金额: ①取得土地使用权所支付的金额为3000万元 ②房地产开发成本为4000万元 ③房地产开发费用为: (3000+4000)×10%=700(万元) ④与转让房地产有关的税金为: 15000×5%+15000×5%×7%+15000×5%×3%=825(万元) ⑤从事房地产开发的加计扣除为: (3000+4000)×20%=1400(万元) ⑥转让房地产的扣除项目金额为: 3000+4000+700+825+1400=9925(万元) (3)计算转让房地产的增值额: 15000-9925=5075(万元) (4)计算增值额与扣除项目金额的比率: 5075÷9925≈51.13% (5)计算应纳土地增值税税额: 应纳土地增值税=5075×40%-9925×5%=1533.75(万元)。 某工业企业转让一幢90年代建造的厂房,当时造价100万元,无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算,建造同样的房子需600万元,该房子为7成新,按500万元出售,支付有关税费计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。 (1)评估价格=600×70%=420(万元) (2)允许扣除的税金27.5万元 (3)扣除项目金额合计=420+27.5=447.5(万元) (4)增值额=500-447.5=52.5(万元) (5)增值率=52.5÷447.5×100%=11.73% (6)应纳税额=52.5×30%-447.5×0=15.75(万元)

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