工作心得：农村房屋买卖合同纠纷审判疑难问题调研
工作心得：农村房屋买卖合同纠纷审判疑难问题调研
十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》就新型城镇化明确提出：“形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系，让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果”。同时，该决定也对农民房屋流转进行了原则性规定，“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行”。“有产者始有恒心”，农村房屋流转不涉及农民的切身利益，更是农村社会稳定与发展的重要因素，稍有不当便可能产生一系列连锁反应，动摇根本。如何在新型城镇化背景下，发挥司法能动性与谦抑性，妥善处理农村房屋买卖合同纠纷一直是司法实务中的重要课题。
而从历史角度来看，对于农村房屋买卖合同纠纷处理，X市高级人民院亦多次组织研讨试图统一司法尺度。2004年12月，X市高院民一庭出台了《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》，确立了我市农村私
有房屋买卖合同以认定无效为原则，以认定有效为例外。2006年9月14日，X 市高院又出台了《X市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》，重申了合同无效原则，但强调“可以根据实际情况依法确认合同的效力。例如，买卖双方都是同一集体经济组织的成员，或者诉讼时买受人已将户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的，可以认定合同有效；对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，亦可认定转让合同有效”；该会议纪要也强调了在赔偿问题上，“在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任”。2009年7月，X市高院民一庭《关于X法院请示农村私有房屋买卖合同纠纷案件相关问题的答复》确立了“对买受人因合同无效所致之信赖利益损失，仍应酌情予以赔偿，但赔偿比例和数额应当考虑房屋所在地周边交通、商业、环境等方面的发展、土地升值情况及是否存在拆迁可能等因素综合考量”的原则，对没拆迁可能的原则性不予以拆迁补偿等。
一、X年度我院农村房屋合同案件总结
在“宋庄画家村”城里人买农村房经典判例判决后，近年城市居民购买农村房屋导致纠纷的案件数量已经急剧减少。X年农村房屋买卖合同纠纷案由下我院共收43件，同比X年38件，远小于2010年112件增幅并不大，其中维持31件，改判5件，发回5件，驳回1件，撤诉1件；其中农民反悔起诉要求无效的34件，买房方主张无效赔偿的9件，其中经过三次以上诉讼4件。
二、农村房屋买卖合同纠纷案件审理中存在的问题
（一）合同效力方面
（1）、以传统的合同无效为原则，有效为例外处理原则是否与十八届三中全会改革精神相悖？从十八届三中会的精神来看，鼓励农村土地及房屋买卖、抵押等流转形式，扩大农民财产性收入，这是否意味着可以放开城市与农村房屋买卖二元市场，城里人可以随意购买农村人的房子？原为小产权房是否可以正常流转？对于这个问题，从近期的相关文件及解读来看，城市与农村房屋买卖二元市场并未打破，农村土地与房屋流转还在试点，传统的合同无效为原则，有效为例外处理原则仍有其指导意义。（2）、合同无效的法律依据问题。从司法实践的角度来看，确立合同无效为原则已经被实务界与理论界认可，但是对于合同无效的
法律依据，法院在判决时并未提及，无论是《民法通则》、《合同法》、《土地管理法》。对于该问题，在司法文书公开上网之前可能不存在问题，但是随着司法公开的推进，农民房屋买卖合同案件的社会关注将可能进一步提高，如何以具有说服力的理由来作为引用法条亦系成为一个棘手问题。（3）、“集体经济组织成员”身份审查问题随着城市发展，部分农村（集中在原有城乡结合部）在城镇化进程中出现了人员户籍与土地性质的分离，即土地仍为集体所有，但人员已成建制转为“小城镇”类非农业户口，对于此类政策性转居的人员，如何审查“集体经济组织成员”身份？（4）、合同有效例外情形的规定有待进一步明确。从X 市高院相关规定来看，对于农民房屋买卖合同以无效为原则，但存在例外情况，而这种例外情况并未加以明确规定，在具体适用中做法不一，造成了一定的混乱。
（二）农民房连环买卖问题
（1）、连带买卖合同效力问题。从我院受理的农民房屋买卖合同来看，房屋可能由第一手买房人转让给第二手买房人，而后来又转让给第三手、第四手、第五手的，存在连环买卖的情形，如何认定该部分合同效力亦成为一个问题。如果除出卖人之外，其它合同当事人都是居民，合同效力如何认定？如果其它合同当
事人中最终一手买房人系集体组织成员，各个连环合同效力又如何？最终一手能否修正所有其它城市居民购房合同效力？（2）、连环买卖中的恶意串通认定问题。在现有审理思路上，一般掌握的是如果最终一手买房人系本村村民，则前面多手的连环买卖合同都有效，无论居民与非居民身份。而在此预期下，居民买房人为了保住房子往往与所居住村民另行签订一份合同，以求有效。如何连环买卖中的恶意串通问题即产生。
（三）损失赔偿方面的多发问题
（1）根据2009年7月高民《关于X法院请示农村私有房屋买卖合同纠纷案件相关问题的答复》，对买受人因合同无效所致之信赖利益损失，仍应酌情予以赔偿，但赔偿比例和数额应当考虑房屋所在地周边交通、商业、环境等方面的发展、土地升值情况及是否存在拆迁可能等因素综合考量，但在具体案件适用上作法不一。有的当事人之间签有违约金条款，如何适用损失评估价与违约金条款？有的村庄并未有拆迁可能，是否要评估？如何适用评估价？（2）、拆迁完成后，房屋买卖合同被确认无效，但买受人已获得的拆迁补偿利益中包括安置的经济适用房、村民上楼小产权房或相应的购房指标，出卖人要求对拆迁利益进行分配时，
应如何处理。（3）、法院委托评估单位所出具的报告中认定的房地价值明显与诉争房屋所在地的实际市场价值不符，按照评估结论处理对买受人显失公平，在此情况下应当如何处理。（4）、一审期间法院委托鉴定单位对房屋及土地现值进行评估，二审期间因拆迁已实际发生拆迁房亦进行了相应评估，损失赔偿责任的承担应以哪份评估报告为依据.（5）、小产权房转让合同经法院确认无效后，买受人参照农村私有房屋买卖合同案件的处理原则主张信赖利益损失的，应否支持。
三、司法应对
（一）合同效力认定方面
1、合同无效的法律依据问题
从司法实践的角度来看，确立合同无效为原则已经被实务界与理论界认可，但是对于合同无效的理论，对于该问题，在司法文书公开上网之前可能不存在问题，但是随着司法公开的推进，如何以更为充分的理由说明合同无效的成为迫切要求。从现有的观点来看，有违反国家政策说，即认为《民法通则》第6条规定:“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。”对于集体土地上的宅基地使用权的买卖问题,包括《物权法》在内的现行法律均没有明确规定,
故应适用国家有关政策的规定进行裁判。有“违反法律、行政法规的强制性规定说”，主张城镇居民购买农村房屋的合同为无效者,最主要的理由就是该合同违反了法律、行政法规的强制性规定,故应依《合同法》第52条第5项的规定认定无效。“损害社会公共利益说”，该说认为《合同法》第52条第4项规定:“损害社会公共利益”的合同无效。此所谓“社会公共利益”,相当于大陆法系民法中的公序良俗概念,在范围上包括了《合同法》第7条中规定的“社会公德”、“社会经济秩序”和狭义的“社会公共利益”三项内容。我们也认为应当从社会公共利益的角度出发来解释合同效力。
（二）、合同有效例外情形的规定
首先要指出的是,对于1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发〔1999〕39号)出台之前订立的城镇居民购买农村房屋的合同,因当时的法律和政策并未明确禁止,故只要符合当时的法律所规定的合同有效要件的,都应一概认定为有效,而不论当事人是否已办理房屋过户登记手续。在司法实践中,有些法院认为,对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前,农村村民将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的,可以
认定转让合同有效。这种做法原则上可资赞同,但将其他城镇居民购买农村房屋的合同认定为无效,仍属不妥。原因在于,在1999年1月1日之前, 1988年《土地管理法》还允许城镇非农业户口居民建住宅可以依法使用集体所有的土地(第41条)。在当时的这种立法背景下,若在司法实践中禁止城镇居民通过购买农村房屋的方
式来获得集体土地使用权,显然不妥。其二,房屋所在地的集体经济组织的全部成员转为城镇居民,集体土地相应转为国有土地的,应认定在此之前订立的房屋买卖合同为有效。在司法实践中,已有法院采纳了这种做法。类似地,乡镇政府、村委会等开发并出售的小产权房,补办有关手续后依法转为城市商品房的,也应认定此前订立的房屋买卖合同为有效。其三,合同订立后,买方的户口已迁入房屋所在地的集体经济组织,成为该组织成员的,应当认定合同有效。司法实践中已出现过此类判决。有的法院也是据此操作的。其四,出卖人在订立合同时已经是城镇居民,或者虽非城镇居民,但在起诉前已经成为城镇居民的,应当认定合同有效。其五,买卖双方本属同一家庭成员的,例如在因分家、离婚或继承而分割家庭财产后,具有城镇居民身份的一方购买另一方的农村房屋的,也应认定为有效。其六,买受人虽然为城镇居民,但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体经济组织的成员,在购买房屋时系家庭成
员共同出资、共同居住,并且当地集体经济组织同意其买卖房屋的,应当认定为家庭共同购房,买卖房屋合同有效
3、集体经济组织成员资格的判断标准。
对于农业户口的购房人，购房后至诉讼发生前，只要已将户籍迁入房屋所在村，则一般按照其已成为该村集体经济组织成员对待。对于非农业户口的购房人，即使其户口已迁入房屋所在村，亦在该村参加选举、与村民交纳同等水电改造费用等，亦不应认定其为该村集体经济组织成员。同时，房屋所在地村委会的意见对合同效力有何影响。由于诉争房屋所处宅基地的所有权人为集体经济组织，故原则上双方交易应经村委会同意，在判断买受人是否属于或曾属于该村集体经济组织成员方面亦应听取村委会的意见，但不宜将仅加盖有村委会公章，而无村委会主任或相关负责人员签字的证明作为定案的唯一依据。对于村委会在诉讼发生前及诉讼过程中出具若干份意见相左的证明材料的情况，不应简单以其中某份证明材料作为裁判依据，必要时应当面征询村委会主任对于双方交易行为的意见。
4、出让审批手续
出卖人所持有的由财税部门颁发的房产卖契、契证，经乡镇规划审批通过的建房用地审批表及经村委会或乡镇土地、规划部门手写变更使用权人姓名的《集体土地建设用地使用证》等能否作为认定房屋所有权或土地使用权归属的有效凭证。根据我国现行法律规定，对宅基地进行确权登记的有权机关为区县一级人民政府的土地管理部门，乡镇人民政府及村委会均无权进行确权发证和变更登记工作，故除非区县政府土地管理部门将《集体土地建设用地使用证》或房屋管理部门将《房屋所有权证》变更登记在买受人名下，其他部门在原使用证上的变更行为均不对合同效力构成影响。财税部门颁发的卖契、契证等只能证明双方交易事实的存在，并不构成对土地使用权或房屋所有权的确认。至于经村、乡两级批准的建房用地审批表则只能证明买受人在购房后出资对原有房屋进行了翻建或增建，并不代表有权机关已对土地使用权进行了重新确认。
（二）损失赔偿方面的多发问题及裁判标准
1、2009年7月高民《关于X法院请示农村私有房屋买卖合同纠纷案件相关问题的答复》作出后，因买受人不属于房屋所在地集体经济组织成员导致农村房屋买卖合同被确认无效后，买受人主张损失赔偿的，是否仍然应当支持买受人关
于宅基地区位补偿价（泛指地价款）的请求；拆迁是否实际发生标准应当如何掌握。
我院曾于2010年5月就该答复的适用范围征询过高民的意见，得到的答复为：X法院所请示的案件具有一定的特殊性，即房屋所在地在数年甚至十数年间都不会发生拆迁，且纠纷成因系买受人为谋求高额补偿主动起诉要求确认买卖合同无效。故一般只有在买受人主动就合同效力问题提起诉讼的情况下，才需审查当地是否已具有拆迁的现实可能性；对于多数出卖人反悔的案件，在处理时仍应坚持《会议纪要》的基本精神及画家村判例确定的处理原则，即对买受人因合同无效所致之信赖利益损失，仍应酌情予以赔偿，但赔偿比例和数额应当考虑房屋所在地周边交通、商业、环境等方面的发展、土地升值情况及是否存在拆迁可能等因素综合考量。
2、房屋转手多次，历次买卖协议均被确认无效的，返还问题应当如何处理；最后一手买受人因合同无效所致损失应向谁主张、如何计算。在仅有最后一手买受人主张损失赔偿，此前的买受人均放弃相关利益的情况下，可按照农民房买卖合同无效后的补偿原则，由最后一首买受人直接将房屋依现状返还给第一手出卖
人，第一手出卖人则直接向最后一手买受人进行赔偿。在其余各手买受人亦对因合同无效所致之损失提出主张的情况下，应当按照合同相对性及历次买卖中的双方过错责任酌情分配。
粤高法[ 2017 ] 191号 广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引
粤高法[ 2017 ] 191号广东省高级人民法院关于审理房屋 买卖合同纠纷案件的指引 广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知粤高法[ 2017 ] 191号全省各级人民法院:现将《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》印发给你们,请结合实际认真贯彻执行。对执行中遇到的问题,请及时报告我院民一庭。特此通知。广东省高级人民法院2017年9月12日广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引 为正确审理房屋买卖合同纠纷案件,统一裁判尺度,提高审判质量,根据有关法律和司法解释的规定,结合审判实践,制定本指引。一、当事人通过缴纳诚意金、签订意向书等方式,仅表达房屋买卖意向,未约定在将来一定期限内签订买卖合同,一方以对方不签订买卖合同为由主张对方承担违约责任的,不予支持。二、认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同,但协议已经具备房屋买卖合同主要条款,且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的,该协议应当认定为房屋买卖合同。三、就预售商品房签订的认购书、订购书等预约合同,出卖人未取得商品房预售许可证明的,不影响预约合同的效力。四、当事人签订预约合同时已经知道将来拟签订的房屋买卖合同主要
条款,拒绝签约的一方以双方不能就该主要条款达成合意为 由抗辩不承担违约责任的,不予支持。五、当事人一方无正当理由不履行预约合同约定的签约义务,守约方请求人民法院 判决强制签订房屋买卖合同的,不予支持。预约合同约定的定金等违约责任明显不足以弥补守约方的信赖利益损失,守约 方请求增加赔偿的,可予支持。六、出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人签订商品房预售合同,但在一审法庭辩论 终结前房屋竣工验收合格,当事人以出卖人未取得商品房预 售许可证明为由主张合同无效的,不予支持。七、当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的,不予支持:(一)出卖人未领取权属证书的;(二)买卖未经抵押权人同意的;(三)买卖未经预告登记权利人同意的;(四)房屋被国家机关依法采取查封等强制措施的;(五)部分共有人擅自出卖共有房屋的;(六)按份共有人违反法律规定转让其份额,侵害其他共 有人优先购买权的;(七)出租人违反法律规定出售房屋,侵害 承租人优先购买权的;(八)违反政府房地产市场调控政策,但 不违反法律、行政治法规效力性强制性规定或者公序良俗的。八、出卖人冒用房屋所有权人名义转让房屋,该合同对房屋所有权人没有约束力,但买受人有证据证明出卖人的行为 构成表见代理的除外。出卖人冒用房屋所有权人名义伪造身份证、房产证等证件转让房屋的,不适用善意取得的规定。九、房屋连环买卖中,前一手买卖合同被确认无效,不影响后一手
买卖合同纠纷律师函范本专业版
买卖合同纠纷律师函范本专业版 特别注意：律师函只能由律所和律师发出！！其威慑力，很多时候不是来自于律师函内容，而是来自于律师的身份，来自于这是律师发出的，是一种强势的意思表示，俗称“合法的恐吓信”。 函号： _______ 致 _________ 有限公司： _________律师事务所依法接受___________ 的委托，指派__________ 律师作为其委托代理人。就贵公司与上述业主之间的商品房买卖合同纠纷一事致函与贵公司。 根据业主们提供的相关证据材料，贵公司与上述业主签订了一份《 _____________ 楼宇认购书》。该《认购书》约定，上述业主自愿认购中国_____________ 市 _________ 《 _________楼宇》的物业， 并同意按银行按揭付款的方式向贵公司支付购楼款。该《认购书》签订的7 日内，按照该《认 购书》的约定，上述业主已将缴楼款存入______________ 有限公司在交通银行 支行的账号，并与贵公司签署了《商品房买卖合同》、与银行签订了《个人住房抵押贷款合 同》办理完银行按揭手续。《商品房买卖合同》约定“贵公司应当在 ______ 年 _____ 月 ___ 日前， 将符合交付条件的商品房交付给买受人使用。逾期超过60 日后，买受人有权解除合同。买 受人解除合同的，出卖人应当自买受解除合同通知到达之日起 30 日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的 5%向买受人支付违约金。” 我们认为，贵公司与上述业主之间是合法有效的商品房买卖合同关系。《商品房买卖合同》签订后，贵公司理应在该合同的交楼期限内之前）将符合交付条件的物业交付给业主们使用。现如今贵公司逾期交楼的时间已超过了 60 天，依据贵公司与业主的《商品房买卖合同》的相关约定，业主依法有权解除该《商品房买卖合同》，同时有权要求贵公司退还已付款和支付违约金。 现上述业主经过慎重考虑，决定解除与贵公司之间的《商品房买卖合同》。在贵公司接到本函后，贵公司与各业主之间的《商品房买卖合同》立即解除。同时，希望贵公司在接到本函后的 30 天内，根据《商品房买卖合同》的约定退还已付款和支付违约金给各位业主。逾期我们将采取必要的法律手段来解决此事。到时，贵公司将因诉讼程序而可能带来被查封、扣押、冻结财产的不利后果 ,并将承担巨额的诉讼费用。 有任何问题，不吝联系。 律师事务所： __________ 律师： _________________ 联系方式：____________ ______ 年 ____ 月____ 日
房屋买卖合同纠纷案例分析
一切用数据说话优质追账款、智能合同服务房屋买卖合同纠纷案例分析近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现，从滨海新区塘沽审判区了解到，2011年，受理各类民事案件4300余件，其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。通过这些年我在房地产领域的关注和学习，结合在地产公司工作时接触的一些案例，和在塘沽法院民二庭（房地产庭）参与的一些案件陪审，现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例，和大家分享、研究。房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷。一、商品房买卖合同纠纷商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”，房地产开发商为合同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类：（一）售房广告引发的纠纷众所周知，开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告，销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多说明及允诺，主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；（2）对商品房美观性的陈述；（3）对商品房使用功能的陈述；（4）对商品房环境性的陈述；（5）售后承诺，比如“售后包租”、“代租”等售后回报，为外地购房者办理本地城市的户口指标等等。而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不
见踪影。案例一，天津某开发商在对外预售房屋时，宣传广告称小区楼房前后间距有60米，小区绿化率为50%，并在预售房屋合同中约定，“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意；开发商未征得业主同意变更小区的平面布局，业主有权要求开发商恢复，不能恢复的，开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”。该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40.2平米，明显违反了小区规划，开发商违约。经过法院审理查明，开发商是自行提出变更规划的，并未征得业主同意，政府有关部门也没有强制要求变更，据此法院一审判决开发商向维权业主承担总房价款3%的违约金。案例二，北京某高档小区在售楼时在宣传资料中承诺，”小区内综合绿化面积达总占地面 一切用数据说话优质追账款、智能合同服务积的31%，拥有6800的绿地和中心花园，环境宜人，5000平米的地下超大停车库，原装高档现代电梯，小区实行封闭式管理，24小时保安，房屋共用部分精美装修等等”。同样业主入住以上承诺纷纷不能兑现，要求开发商承担违约责任。一审法院认为，开发商对于绿地、花园面积、车库、原装现代电梯以及对商品房各组成部分装饰装修标准的说明和允诺，影响到了商品房的档次及居住质量，也会对买受人购房，订立购房合同及房屋价格的确定产生重要影响，因此对上述几项开发公司说明和允诺的内容应当
房屋买卖合同纠纷案例分析
房屋买卖合同纠纷案例分析近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现，从滨海新区塘沽审判区了解到，2011年，受理各类民事案件4300余件，其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。通过这些年我在房地产领域的关注和学习，结合在地产公司工作时接触的一些案例，和在塘沽法院民二庭（房地产庭）参与的一些案件陪审，现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例，和大家分享、研究。 房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷。 一、商品房买卖合同纠纷 商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”，房地产开发商为合同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类： （一）售房广告引发的纠纷 众所周知，开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告，销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多说明及允诺，主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；（2）对商品房美观性的陈述；（3）对商品房使用功能的陈述；（4）对商品房环境性的陈述；（5）售后承诺，比如“售后包租”、“代租”等售后回报，为外地购房者办理本地城市的户口指标等等。而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不见踪影。 案例一，天津某开发商在对外预售房屋时，宣传广告称小区楼房前后间距有60米，小区绿化率为50%，并在预售房屋合同中约定，“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意；开发商未征得业主同意变更小区的平面布局，业主有权要求开发商恢复，不能恢复的，开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”。该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40.2平米，明显违反了小区规划，开发商违约。经过法院审理查明，开发商是自行提出变更规划的，并未征得业主同意，政府有关
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二手房买卖合同律师详解 ——以《上海市房地产买卖合同》为例 二手房并不是一个法律概念，是房地产产权交易二级市场的俗称。它是相对于开发商新建的商品房而言的，新建的商品房第一次交易时称为“一手房”，再次上市交易时就称为“二手房”。二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产，包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、拆迁房、自建房、经济适用房等。 在上海市进行二手房买卖必须签订专门的网上备案合同，即由上海市房屋土地资源管理局制定和上海市工商行政管理局监制的《上海市房地产买卖合同》。即使买卖双方私下签订了二手房买卖合同，也得到房地产交易中心重新签订网上备案的《上海市房地产买卖合同》。买卖双方在二手房买卖之前要对《上海市房地产买卖合同》的各条款进行详细的了解，只有在详细了解各条款的基础上才能最大限度的规避风险，签订符合己方利益的合同。 一、《上海市房地产买卖合同》的组成 该示范合同由：特别告知（一）、特别告知（二）、上海市房地产买卖合同正文、补充条款（一）、补充条款（二）、附件一、附件二、附件三、附件四、附件五、附件六共11个部分组成。这11个部分并不是同等重要的，就签订合同本身来说，最重要的是补充条款（一）和附件三，补充条款（一）约定了合同正文之外其他需要约定的事项，
附件三是付款条款，涉及到双方付款的条件及期限等当然很重要，其他的组成部分基本都是格式性的，直接填或者直接选就可以了。 二、《上海市房地产买卖合同》各组成部分详解 2.1 特别告知 特别告知一、二就是示范合同文本中对签订合同的一些常见风险及其预防以及注意事项的特别提醒。买卖双方在签订合同前要仔细的查阅，并知悉其内容。 2.2 上海市房地产买卖合同正文 该合同正文的各条款都是固定格式的，条款本身是不能更改的，只可在需要填空的内容上根据实际情况及双方协商一致的结果来填写。如果是委托房产中介来买房的，对于合同正文每个中介公司都有固定的表达格式，网签的时候根据本次交易的具体情况直接填写就行。如果没有委托中介而是自行交易的，在到房地产交易中心网签时，房地产交易中心对于合同正文也会提供一些固定的格式。现就合同正文的一些条款详解如下： 2.2.1 合同第1条买卖标的基本情况条款 在该条款中要填写清楚居间方房地产经纪公司的名称以及执业经纪人的姓名和执业证号码。将来一旦发生纠纷，涉及到中介公司责任的，可以作为投诉及诉讼之用。其他内容根据房地产权证上登记的信息如实填写即可。 2.2.2 合同第4条腾房条款 在该条款中腾房的时间一定要根据具体情况匡算出一个宽裕的
房屋买卖合同纠纷案讲解
房屋买卖合同纠纷案讲解 唐兰与程永莉房屋买卖合同纠纷案 (一)基本案情 2000年11月7日，重庆市九龙坡区土地房屋权属登记中心收到以唐兰为卖方、程永莉为买方的《房屋买卖合同》、《房地产交易合同登记申请表》等关于唐兰所有房屋的房屋买卖材料，材料上均盖有“唐兰”字样私章，部分材料签有“唐兰”字样签名，重庆市九龙坡区土地房屋权属登记中心凭上述材料将登记在唐兰名下的房屋过户给了程永莉。2003年4月17日，唐兰以其从未与程永莉签订房屋买卖合同为由向法院提起行政诉讼。重庆市第一中级人民法院二审以主体不适格为由裁定驳回唐兰的起诉，并在裁判理由中认为：唐兰与程永莉盖章签订制式房地产买卖合同，经登记部门审查，获准房屋权属转移登记。2007年3月，唐兰向重庆市九龙坡区人民法院提起本案民事诉讼，请求确认房屋买卖合同无效，并判令程永莉将诉争房屋返还给唐兰。诉讼中，法院查明，上述“唐兰”的签名均为程永莉丈夫所签，“唐兰”字样的私章无法证明为唐兰所有。该案经一审、二审以及重庆高院再审，均在合同是有效还是与无效之间争议，重庆高院再审判决认为合同有效并据此驳回了唐兰的诉讼请求。唐兰不服，向检察机关申诉，2012年5月16日，最高人民检察院向最高人民法院提起抗诉。 (二)裁判结果 最高人民法院再审认为，涉案合同不涉及有效与无效的问题，
而是是否成立的问题。在双方当事人就合同关系是否成立存在争议的情况下，根据法律规定，应由主张合同关系成立的一方当事人承担举证责任，在“唐兰”签名被证实并非唐兰本人所签的情况下，程永莉不能证明“唐兰”字样的私章为唐兰本人所有并加盖时，应当承担举证不能的诉讼后果。行政裁定书认定的事实只能证明房管部门行政行为的合规性，并不能证明民事行为的成立，且多方面证据均证明唐兰并未签订《房地产买卖合同》，唐兰与程永莉之间没有就涉案房屋成立房屋买卖合同关系。据此最高人民法院判决程永莉向唐兰返还房屋。 (三)典型意义 该案庭审过程中，最高人民检察院首次接受当事人当庭质证，对于我国民事抗诉程序的丰富和发展具有重要意义。在该案的合同效力形态上，当事人在有效与无效之间争议，原审法院也在合同有效与无效之间裁判，但经审理发现涉案合同仅涉及是否成立的问题，并在此基础上正确运用合同成立的举证规则，合理分配举证责任，从而做到对当事人实体权利的保护，对于民事判决中举证责任的适用方法具有指导意义。
农村房屋买卖合同书
农村房屋买卖合同书 卖方（简称甲方）： 身份证号： 买方（简称乙方）： 身份证号： 甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下协议： 第一条、甲方自愿将其房屋出售给乙方，该房屋具体状况如下：甲方自愿将座落在市镇村号（自建住宅）的房屋，东至南至西至北至建筑面积为平方米（含地上附着物），出售给乙方。 第二条、甲、乙双方议定的上述房屋成交价格为人民币（大写）共元（小写元），乙方在年月日前，一次付给甲方。 第三条、特别约定： 1、甲方保证在房子交付时，甲方在该房屋上不设有其他权项，如抵押权等。 2、甲方保证上述房屋产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷，由甲方承担全部责任。 3、因甲方所购房屋为农村集体土地上建筑。该房屋买卖中所发生的交易过户需要本村村民委员会同意或有关部门审批的手续问题，甲方应当积极全力配合乙方一起解决妥善。若因此引发相应纠纷的，
由甲方负责处理。 4、如乙方所购房屋以后可以办理房产证时，甲方应予以积极配合，但相关费用由乙方自行负责。 第四条、该房屋损毁、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方，乙方有权翻建房屋。 第五条、如国家征地、房屋拆迁，住房面积赔偿款归乙方所有。 第六条、本合同签订之后，房价涨落，买卖双方不得反悔，如双方反悔按市场价双倍赔偿。 第七条、今后如乙方就此商品房出卖时，需要甲方签字时，甲方无条件给予配合。 第八条、本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。 第九条、本合同自甲、乙双方签字之日起生效。 第十条、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。 甲方（签章）： 乙方（签章）： 证明人： 年月日
房屋买卖合同纠纷代理词
房屋买卖合同纠纷代理词
代理词 尊敬的审判长及合议庭成员： 经过法庭质证、调查以及法庭辩论，本承办律师兰霄就本案提出以下几点代理意见，恳请合议庭考虑并采纳： 一、被上诉人应当依法先履行通知解除合同的义务才能提出解除合同，被上诉人解除合同的程序不合法定。 合同解除可分为约定解除和法定解除两种，但根据《合同法》第九十三条、第九十四条并结合第九十六条的规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方”，藉此“通知”应当作为合同解除之诉的前置条件。而本案中，不论被上诉人（张秋文等）是否具备合同法中规定的约定或法定解除权，即使该解除权业已成就，解除权人（即被上诉人）都应当将解除合同的意思表示以合法有效的方式送达上诉人（农新建、四明公司）。但是通过法庭调查，截至一审起诉前被上诉人始终未曾有过要求解除合同的意思表示。因此，被上诉人诉请解除合同不合法。 二、合同解除权属于形成权，该权利的行使应受三个月除斥期间的限制，逾期则解除权消灭。 1、根据《合同法》第九十五条第二款的规定，“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”，前述“合理期限”代理人认为应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解
释》第十五条第二款的规定而予以裁判适用“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月”。 2、结合本案，第二次《补充协议书》约定的最后还款付息的期限为2013年6月30日，但是该在期日之后上诉人（农新建）已经明确表明了继续履行合同的意愿并且愿意承担利息，被上诉人（张汉文）也多次和上诉人一起吃饭谈事，但直至一审起诉前被上诉人均未明确表达要求解除合同的意思，由此可推知被上诉人以其事实行为表示了愿意继续履行合同。综上，被上诉人提出解除合同时已经超过三个月的除斥期间，解除权消灭，依法不应得到支持。 三、案涉合同约定之解除条件不明确且有歧义，应当视为未约定，被上诉人当然不具备合同约定解除权。 我方认为根据第二次《补充协议书》的约定，“如果到期乙方不能支付欠款及利息，甲方有权收回房地产”。按照该条款的表述，极易产生歧义，容易理解为“到期既不支付欠款也不支付利息的情况下（即欠款、利息两者都不予以支付），甲方有权收回房地产”。上诉人正是对该条款作此理解并结合被上诉人的事实行为表现，有理由认为只要在2013年6月30日前承担了支付利息的义务，则甲方不会解除合同收回案涉房地产。藉此，我方认为该条款约定之合同解除条件不明确，当然不能成就合同解除条件。 四、一审法院依据《合同法》第九十四条第一款第（二）（三）（四）项解除合同的依据不足、适用法律错误，本案合同解除条件并
房产律师解答商品房买卖合同纠纷的解释
昨天《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》公布了，该司法解释主要对商品房预售合同的效力，商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等方面如何具体适用法律作出了明确的规定。其中，对出卖人严重违反诚实信用原则、 ??? 损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。为此，本报记者专门采访了房地产专业律师浙联律师事务所的戴和平主任。 ??? 记者问：戴主任，你作为这方面的专业律师，看了这个解释之后，有什么看法？ ??? 戴律师答：这个解释的公布对于我们专门从事房地产法律服务的律师来说，虽然来的迟了一点，但是还是很有实践操作标准的指导作用。 ??? 记者问：那能不能给我们具体的讲讲，以便读者更好的了解和利用这一信息？ ??? 戴律师答：首先就避免了各地法院对同一事实的商品房买卖纠纷作出相互矛盾的判决，使开发商和消费者都无法适从，作为这方面的专业律师更感觉到头痛，因为在提供法律服务时很难作出具体明确的解答，这样就影响了法官和律师在社会中的形象，使社会也感觉到这法律琢磨不透——打官司就是打关系。比如说，没有预售证，开发商就出售房子，收取消费者的房款、定金或预付款，房子建造过程中取得预售许可证房价上涨时，个别不法开发商就不讲诚信，就借口这是无效的买卖行为，就要求毁约，要么提价要么不给房子，这时候作为消费者起诉到法院，不同的法院或者在同一法院里不同的法官判决都完全不一样 ，有判无效也有判有效，我们律师也根本无法预测。这样就使人们不得不怀疑法律、法院、法官的公正性，和律师是否有用，现在就不一样了，因为该解释第二条就明确规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。例如余杭某开发公司在2001年没有拿到预售证的时候就出售商铺，当时价位是2980元每平方米，到了2003年初已经领到了预售证，这时他就涨价到6100元每平方米，购房者不肯，就产生了纠纷，此时开发商就以当时没有预售证签订的合同是无效的，现在就坚持要么退款要么按现价打九折购房。那么现在解释一出来这个问题就迎刃而解了。 ??? 记者问：戴律师，在这个解释里，听说双倍赔偿也有规定？ ??? 戴律师答：是的，对这个问题也规定的比较明确具体，可操作性强，主
二手房买卖合同纠纷案例分析
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 二手房买卖合同纠纷案例分析 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
案情 原告：徐某某 被告：周某某 2002年8月2日，被告与案外人上海市宝鼎置业有限公司（以下简称“宝鼎公司”）签订《上海市商品房预售合同》，被告购买位于上海市虹梅路3200弄20号401室商品房一套， 合同约定“宝鼎公司”于2003年10月31日前将该房屋交付给被告，双方办理了预售登记。 2003年5月26日，被告与上海广达房地产经纪有限公司（以下简称“广达公司”）签订《房地产居问合同（出售）〉〉，约定被告委托广达公司居问出售401室房屋。同年5月27日, 原、被告通过“广达公司”居问，签订《转让协议》一份。该转让协议约定：被告将401室商品房作价人民币1,140,000元转让给原告。原告于签订协议当日将房款人民币114,000元暂 存于中介方“广达公司”，由中介方在签订本协议后三个工作日内将该笔房款交于被告。被告于开发商通知交房之日付活所有房款，并通知原告办理进户手续，原告支付房款22.8万元。 开发商大产证办出后，通知被告办理小产证，待被告小产证办出后，办理原告小产证，同时原告通过银行贷款支付剩余房款。原、被告任何一方，未按协议约定全面履行相应的义务，且逾期达15日，则守约方有权单方面终止协议，违约方应向守约方支付违约金114,000元。此外, 原、被告双方还对其他的权利义务作了约定。 签约当日，原告从中国建设银行上海市分行分别取出房款114,000元及中介费5,700元, 广达公司出具收条。同年10月31日，被告向中介方出具确认书，载明：由于本人自身原因 不出售系争房屋，本人不前往中介方领取原告暂存中介方的首笔房款，现同意中介方将上述房款退还给原告。 另，系争房屋于2003年6月2日经查核准登记的权利人为被告，同年12月16日“宝鼎公司”办理
关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 最高人民法院公告法释〔2003〕7号 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。现予公布，自2003年6月1日起施行。 最高人民法院 2003年4月28日 最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 （2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民国民法通则》、《中华人民国合同法》、《中华人民国城市房地产管理法》、《中华人民国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条、本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二条、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第三条、商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划围的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同容，当事人违反的，应当承担违约责任。 第四条、出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 第五条、商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第六条、当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
房屋买卖合同解除确认纠纷案
房屋买卖合同解除确认纠纷案 [2007-12-15 ] 分类:[研究中心案例] 作者:[Leo ] 发布机构:[ 上海仲裁法研究中心] 关键字:[ 解除；确认] 案由：房屋买卖合同解除确认纠纷案 第一申请人（第一被反请求人）：朱某 第二申请人（第二被反请求人）：罗某 被申请人（反请求人）：陈某 一、申请人请求与被申请人答辩： 申请人称：申请人与被申请人通过房屋中介公司于2005年3月19日签订《上海市房地产买卖合同》一份。约定被申请人将座落在上海市××区××路33弄7号1006室的房产转让给申请人。合同还约定，双方应该自合同签订之日起30日内向房地产交易中心申请办理过户手续，甲方必须积极协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按照合同第十条追究甲方的违约责任。 实际上，申请人在合同签订之前的3月16日就向被申请人支付了定金人民币100,000元（相当于预付款），又在该合同签订的当天按约向被申请人支付了购房款人民币320,000元。但被申请人却怠于履行合同义务，拖延到2005年5月27日才办理注销原有的房屋抵押手续，导致双方无法在合同规定的期限内向房地产交易中心申请办理过户手续。因此，被申请人构成严重的违约。 由于被申请人故意拖延的违约行为导致交易无法进行，申请人于2005年6月3日委托律师发函通知被申请人解除房屋买卖合同，要求被申请人在接到律师函3日内退还申请人已支付的房款人民币423,000元，并支付赔偿金人民币282,000元及违约金人民币634.50元。另外，由于被申请人的违约行为导致交易无法进行而给申请人带来的其他损失总计人民币28,231元，包括交易中介费人民币5,000元和律师费人民币12,000元。 在此期间，申请人多次通过电话与信函联系被申请人试图协商解决，但被申请人没有足够的诚意，致使协商无法继续进行。申请人提出的仲裁请求：1、确认申请人解除《上海市房地产买卖合同》的行为有效；被申请人向申请人返还购房款人民币423,000元，支付相应的利息损失（从申请人2005年6月3日通知被申请人解除合同起算至被申请人返还购房款之日）； 2、被申请人支付违约金人民币634.50元； 3、被申请人支付赔偿金人民币282,000元； 4、被申请人支付申请人的其他损失人民币28,231元； 5、本案仲裁费由被申请人承担。 被申请人辩称：被申请人积极履行合同，不存在违约行为。双方在订立房屋买卖合同的当时，可以办理转按揭。2005年4月1日银行不允许转按揭后，双方对合同相关条款进行变更。嗣后，被申请人积极履行相应的抵押注销义务，4月中旬向银行申请预约提前偿还抵押贷款。因银行提前还款有一个过程，适逢劳动节法定假日，被申请人于5月20日还清贷款，5月27日注销抵押。二、申请人认为被申请人怠于履行合同义务，未按约定及时办理注销房屋抵押是没有事实依据的。因注销房产抵押需要一定过程和日期，不能由被申请人单方控制。 三、被申请人于5月27日注销抵押是在合同约定的合理期限内。被申请人在申请人的付款期内注销抵押，就应是合理期限，符合合同相关约定。四、抵押注销早在2005年5月27日完成，只要申请人履行相关的付款义务，合同就可继续履行。五、合同约定双方应自签订合同之日起30日内申请办理过户手续。但办理过户是双方的共同行为。申请人没有证据证明其通知过被申请人去申办过户手续，也没有证据证明被申请人故意拖延提供相关材料。相反，被申请人却于5月21日和6月5日发函要求申请人同去办理过户手续，而申请人故意拖延。六、办理过户手续，需要申请人付清房款或贷款手续履行完毕，但申请人却未完成相
商品房买卖合同纠纷案(2)范本
长城公司诉远洋大厦公司商品房买卖合同纠纷案 原告：长城国际传播有限责任公司，住所地：市海淀区。 法定代表人：黄宇光，该公司董事长。 被告：远洋大厦，住所地：市西城区。 法定代表人：明，该公司董事长。 原告长城国际传播有限责任公司(以下简称长城公司)因与被告远洋大厦(以下简称远洋大厦公司)发生商品房买卖合同纠纷，向市西城区人民法院提起诉讼。 原告诉称：1999年3月1日，我公司与远洋大厦公司在《外销商品房预售契约》中约定：我公司购买远洋大厦的G01单位，建筑面积为105．62平方米，每平方米2800美元，合计295736美元；远洋大厦公司应在1999年9月30日前交付房屋，并在房屋交付后30日办理房屋买卖过户手续。合同签订后，我公司交付了全部购房款，远洋大厦公司延期至1999年11月30日交付了房屋，但至今未办理房屋买卖过户手续。2003年4月22日，我公司得知所购房屋实测面积比合同减少了28．12平方米，面积误差比为购房合同的26．6％，实际多付房款共计人民币653508．8元。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)中的“面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还”规定，被告应返还我公司房价款共计人民币1233314．26元。此外，远洋大厦公司至今未替我公司办理房产证，严重损害了我公司利益，应承担赔偿责任。 原告提交的证据有： 1．《外销商品房预售契约》一份，用以证明双方的房屋买卖合同关系。 2．《“远洋大厦”预售契约补充协议》一份，用以证明该补充协议与原协议的关系和法律效力。 3．长城公司的函件二份，用以证明2001年9月该公司催促远洋大厦公司办理房屋产权过户手续的情况。 4．长城公司《关于＜外销商品房预售契约＞相关问题的通知》一份，用以证明该公司催促办理房屋产权过户手续并要求被告承担损失的情况。 5．长城公司《专函》一份，用以证明该公司催促办理房屋产权过户手续的情况。 6．远洋大厦公司《关于贵司购买的远洋大厦G01单位的房产证事宜》函件一份，用以证明该公司出售的房屋面积缩水及承诺在办理产权证后退还房款的情况。 7．远洋大厦公司出具的购房《发票》一，用以证明已于1999年2月13日全额交纳购房款。 8．《房屋产权证》一册，用以证明远洋大厦公司在2002年9月12日才取得远洋大厦的大产权，合同约定的办理产权过户手续的期限根本不能实现。 9．众天律师事务所出具的《发票》一，用以证明长城公司依约向远洋大厦公司指定的律师事务所交纳律师费，以办理房产证的情况。 10．《众天律师事务所工作流程》一份，用以证明长城公司按照律师要求履行了办理产权证的相关手续。 被告辩称：2003年4月22日，我公司向长城公司发函通知其办理房屋产权过户手续，但对方未予答复，故房屋产权未过户是其自己造成的。关于售房面积缩水的情况，我公司已通过函件书面通知长城公司，对原购房契约进行了变更，长城公司没有在合理的期限提出异议。因此，双方实际已在原告要求继续履行合同的情况下，就超过合理误差围外面积的房款按契约的单价进行结算达成了补充协议，故不应将《解释》适用于本案。 被告提交的证据有： 1．《房屋产权证》一册，用以证明该公司已取得远洋大厦的完整房屋产权。
买卖合同纠纷律师函通用版
编号：_______________ 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 买卖合同纠纷律师函通用版 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
特别注意律师函只能由律所和律师发出！！其威慑力，很多时候不是来自于律师函内容，而是来自于律师的身份，来自于这是律师发出的，是一种强势的意思表示，俗称合法的恐吓信。 函号_______致________有限公司________律师事务所依法接受________下称业主的委托，指派________律师作为其委托代理人。 就贵公司与上述业主之间的商品房买卖合同纠纷一事致函与贵公司。 风险提示律师函在对事实部分进行叙述时不需要像法律意见书那样详备，只需要根据委托人提供的材料，简明扼要地将事实与双方争议的焦点总结出来即可。 律师函更多承担的是宣示功能而非分析功能，只是打前站用的，后面还有一系列组合动作，不宜详述，言多必失。 根据业主们提供的相关证据材料，贵公司与上述业主签订了一份 《________楼宇认购书》。 该《认购书》约定，上述业主自愿认购中国________市________ 《________楼宇》注册名________商住中心的物业，并同意按银行按揭付款的方式向贵公司支付购楼款。 该《认购书》签订的____日内，按照该《认购书》的约定，上述业主已将缴楼款存入________有限公司在_支行的账号，并与贵公司签署了《商品房买卖合同》、与银行签订了《个人住房抵押贷款合同》办理完银行按揭手续。 《商品房买卖合同》约定贵公司应当在________年____月____日或 ________年____月____日前，将符合交付条件的商品房交付给买受人业主使用。 逾期超过____日后，买受人有权解除合同。 买受人解除合同的，出卖人应当自买受解除合同通知到达之日起____日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5向买受人支付违约金。 风险提示出具律师函一方的好处就是可以组织对你的委托人有利的事实。
房屋买卖合同欠款纠纷案
房屋买卖合同欠款纠纷案 [案情] 原告：顾连群。 被告：杜涛。 1993中7、8月间，原告顾连群与被告杜涛口头商议，由原告将自己拥有产权的座落于本市闵行区莘庄镇莘凌路的平房二间(建筑面积为151平方米)以58万元的价格出售给被告。同年8月12日，原、被告出于少缴税费等原因，在签订由房地产交易管理部门印制的《房屋买卖契约》时，将上述房屋的买卖价格议定为人民币30万元。该契约还载明：被告向原告预付购房定金15万元，本契约经房地产交易主管部门批准后，该定金可抵作购房价款。 同年8月23日，原、被告又签订了一份《房屋买卖契约》明确莘凌路197号平房二间的买卖价格为58万元，被告应在1993年8月31日前向原告预付购房款30万元，原告在收到预付款后2日内交房屋钥匙给被告，其余28万元房款在1994中3月底前付清。该契约还载明：交至房地产交易主管部门、房屋总价为30万元的买卖契约只是为了应付办理房屋产权证过户之用，不作为双方买卖房屋的正式契约，无任何法律效力。 1993年8月31日，被告向原告支付了购房款30万元，原告也将上述房屋交付被告。1994年1月15日，原、被告前往闵行区房产交易所办理有关房屋买卖过户手续，双方按房价为30万元的买卖契约，缴纳了有关产权移转手续费、契税、超标费等费用。1994年4月11日，被告又开出了金额为28万元的转帐支票一张，用来支付原告剩余房款，后因存款不足，遭信用社退票。同年5月30日及6月2日，被告又分别支付给原告房款4万元及8万元。1994年9月12日被告领取了上述房屋的《房屋所有权证》并在该处开设了酒家。同年9月30日，被告又
开出了二张转帐支票，金额分别为14.399万元及2万元，其中3990元为利息，因支票大写不规范及过期支票，又遭信用社退票。原告多次向被告催付其余房款，被告于1994年l1月5日，向原告出具了欠条，言明欠顾连群人民币16万元。1995年1月24日，被告又支付给原告3万元。尚欠的13万元，原告多次催讨未果，逐诉至法院。 原告顾连群诉称：其为了将平房二间出卖给被告，双方于1993年8月先后订立了二份房屋买卖契约，其中12日订立的契约将房价定为30万元，23日订立的契约，将房价定为58万元。双方还约定，房价为30万元的契约只是为了应付办理房屋产权过户，不作为双方正式的房屋买卖契约。后双方为了少缴税费，去房产交易所办理了30万元房契之交易过户手续。被告在办理过户手续前后，共向原告支付45万元房款，尚欠的13万元房款，以种种理由拖欠不讨。故请求法院判令被告立即给付13万元。 被告杜涛辩称：其为了向原告购房，确与原告订立二份房屋买卖契约。但双方去房产交易所办理房屋买卖过户手续，是按房价为30万元的契约申报的，该契约应受到法律保护。而房价为58万元的房屋买卖契约，未获有关部门批准，是无效的，现原告已得到45万元，其中15 万元属不当得利，应予返还。对于原告之诉讼请求要求驳回。 该案在审理期间，杜涛对其提出的多支付的15万元房款，应由原告返还之说，明确表示不作反诉请求。 [审判] 一审法院经审理认为：当事人的民事行呜须符合法律规定，不得损害国家、集体或者第三人的利益。原、被告为达到少缴税费等目的，恶意串通，故意将双方谈妥的房屋买卖价58万元，以30万元的价格向闵行区房产交易所申报并办理有关产权过户手续。现房价为30万元的房屋
商品房买卖合同纠纷典型案例
近日，记者从贵阳仲裁委获悉，2010年贵阳仲裁委受理各类仲裁案件308件，其中商品房买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。商品房认购纠纷、逾期交房、逾期付款、逾期办理产权证、房屋质量问题等依然是2010年商品房买卖合同纠纷的热点。就以上热点问题，有关法律界专业人士对一些典型案例进行深度剖析，希望能对购房者有所警示。 热点一：认购纠纷 案例回放： 2010年7月，市民张先生与某房开公司签订了一份商品房认购协议。协议中就认购商品房的房屋位置、房型、价格、建筑面积等进行了明确约定。由于张先生认购的房屋还处于开发初期，尚未取得预售许可证，张先生依照认购协议，向房开公司支付了2万元的认购金。2010年9月，张先生收到房开公司的书面通知：“一期物业已取得预售许可证，可以签订商品房买卖合同。”与此同时，房开公司表示由于整体楼市房价大幅上涨，所以张先生之前订购的房屋房价也由之前约定的每套20万元左右，上调至25余万元。若张先生在10日之内不能按房开公司通知的价格签订商品房买卖合同，则视为放弃原定的认购协议。对此，张先生表示不能接受，在双方协商未果情况下，张先生与其他多名购房者分别向法院提起诉讼。 近日，法院已对该案作出判决，在交易中违背了诚信原则的开发商将向购房者们作出巨额赔偿。 法院判决认为，订立合同的双方当事人应遵循诚实信用原则。但本案中某房开公司在认购协议签订完、购房者按约支付了认购款后，却提出了大大超过双方预约时约定的价格条件，违背了我国合同法所规定的诚实信用原则和公平原则，导致购房者缔约机会的丧失，应对此承担责任并作出赔偿。最后，法院参照房开公司向购房者发出的通知中的售价与原认购价的差额，酌情确定了赔偿标准。张先生获得了2万元经济损失赔偿，已支付的2万元认购款也如数返还。 律师点评：商品房认购纠纷相当复杂，一般认为，根据现有法律规定，在违背认购协议的约定不履行签订商品房买卖合同义务的情况下，违约方应承担缔约过失责任。承担缔约过失责任的方式为损害赔偿，其中包括直接利益的减少和失去与第三人订立合同机会的损失，并不包括强制签订商品房买卖合同的责任。 热点二：逾期交房纠纷 案例回放： 市民李女士于2010年2月与某房地产开发公司签订了房屋买卖合同，合同约定房屋的交房日期为当年8月31日。但在到期交房时，房开公司却无法出示房屋竣工验收合格证、消防验收合格证明、房屋验收备案表等证件及资料。为此，李女士以房屋达不到交房条件为由拒绝收房。事后，李女士将房开公司告上法庭，申请法院判令房开公司给付因逾期交房而产生的已付款利息、违约金、租房费等损失共5万元。庭审中，房开公司辩称，涉诉商品房并非李女士所说，其实已经符合了业主入住的条件，已经
民事诉状[买卖合同纠纷] [律师推荐][实务版]
民事诉状[买卖合同纠纷] 原告：XXXX有限公司，住所地：XX省XX市XXX镇XX村，联系电话：XXXXXXXXXXXXXX（代理人）。 法定代表人：XXX，该公司总经理 代理人：XXX，XX律师事务所律师 被告：XXXX有限公司，住所地：XXX省XXX市XX市XX 镇XX街XX号，联系电话：XXXXXXXXXXX。 法定代表人：XX，董事长 代理人：XXX，XX律师事务所律师/实习律师 诉讼请求： 原告：苏州***科技有限公司，住址：……，法定代表人：……。被告：南京****科技有限公司，住址：……，法定代表人……。诉讼请求： 1、请求判决撤销原、被告分别于XX年5月24日、XX年7月20日签订的两份《销售合同》，并责令被告退还已收的 332250元货款。 2、请求判决确认被告严重违约，并承担元的违约责任。 3、判令
被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于XX 年5月24日签订了一份总金额为万元的《销售合同》（合同编号：100524），约定被告向原告供应单价为25000元、品牌为“三星”、规格与型号为460AA04-V的46寸液晶拼接屏8台（1366*768分辨率，360W/单元低功耗，50000小时使用寿命）。XX年7月20日原告、被告双方又签订了一份总金额为12万元的《销售合同》（合同编号： LFT100720），约定被告向原告供应单价为25000元、品牌为“三星”、规格与型号为460AA04-V的46寸液晶拼接屏4台（1366*768分辨率，360W/单元低功耗，50000小时使用寿命）。上述两份《销售合同》文本除合同总价不同外，其他条款完全一致。在该两份销售合同第六条“质量标准”第1款中均约定“乙方保证本合同货物为原生产厂家生产的从未使用过的 新设备，其规格、技术条件满足产品说明书的规定。”在该两份销售合同第十条“违约及责任界定”第1款中均约定：“未按合同约定条款履行职责视为违约。由违约导致工程延期的一方应赔付对方违约金，违约金金额计算方式为：合同工程总额的%/每日计*延期天数。”上述合同还约定由被告负责设备的安装和调试。在该两份销售合同附件《售后服务承诺书》中，被告承诺：其提供的液晶拼接屏有如下特点：“1、全系列产品均是采用三星液晶拼接屏，其中40寸以上均采用三星全球领先的DID液晶屏。……” XX年7月16