滨江两岸商业劣势及对抗性说辞-1208定稿

滨江两岸商业劣势及对抗性说辞

一、区域不利因素分析

1、周边目前情况还比较荒，完全没有商业人气

★门口比较乱是因为地铁6 号线和有轨电车的施工，这恰恰是项目很大的优势，等地铁修通过后这片的人气肯定非常好，而且犀安路也会进行改造、沱江河也会进行升级改造治理，但是那个时候的商铺价格就不会是现在的价格了，房地产投资本来就是对未来城市建设的投资，这里就是最好的位置，现在就是最佳的投资时期；

★从投资回报分析，商业投资回报分为租金和物业升值两个板块，成都市区我们现在看到比较成熟的位置，现在单价6-8 万/平米，这些商业涨到12万的时间周期长，而我们商业涨价到6万/平米的时间周期，也就是地铁通车、周边设施完全完善的时候；

★项目交房后项目自身就将有近6000人入住，对于1万㎡左右的商业而言，这本身就已经是极大的商气了。

2、麻将街的商业人气不旺，对投资客户的信心不足

★麻将街于今年上半年才开业招商，时间过短，部分商业还在装修；

★目前麻将街招商运营力度不大，主要是在等地铁、有轨电车的修建通车以及周围空地的发展建设，最终实现此商业的利润最大化；

★麻将街和我们项目其实是相辅相成的作用，等我们交房入住，地铁通车，人气必然得到翻天覆地变化；

★溪地湾社区底商生意都不错，投资回报率都比较可观，所以抗风险能力最高的仍然是社区底商，尤其是滨江两岸这种有特色社区底商。

3、河道何时治理，公园何时成型？

★沱江河的治理改造，郫都区政府共计投入300亿元打造治理河道及沿岸景观（详情有对应链接作为参考）；

★现阶段上游郫县段和红光段的已经有部分打造出来了，改造后的河道景观有实景图，可做参考，我们所处的下游区域也很快将进行改造。

4、离地铁口还有一段距离

★地铁在成都，本来就是一个新兴的市政设施，结合现代人低碳的生活理念，有很多人选择乘坐地铁出行，便捷又节约生活成本，只要设立地铁出入口的地方，人流量都相对集中，但对就近的物业而言，人群组成非常复杂，且不便于后期管理；

★地铁口及地铁铺的几个特点：（1）地铁口可以吸引周边人流；（2）地铁边上主要是小餐饮、小杂货，小日用品等，人流量是很大，但是环境嘈杂，不适合中高端业态；

5、周边租金街道租金水平不高，投资回报低

★毫不夸张的讲，周边还没有项目可以与我们相提并论，完全不是一回事情；

★周边现有商业都为住宅底商，且业态单一，铺面小、品相差，多以社区配套型商业为主。

二、产品不利因素分析

1、总面积太大，总价高，投资门槛高

★不是所有商铺都是大的，有一部分小的可以选择；

★滨江两岸商业主要是中高端商业为主，今后的业态主要是大型餐饮，茶楼，咖啡店，桌游店等，这一类商业都是需求面积比较大的，要是面积小了还不得行；

★买个好点的位置，一个大铺今后可以隔成几个小商铺出租，多种业态全部一起做了，收多家店面的租金；

★面积不同，使用功能不同，小型铺面虽然门槛低，但市面上到处都是，品相差，单价高，租客流动性大，不稳定。大商铺商家投入更多的装修成本，稳定性强，更利于将商铺做活做好，未来收益更加可观。

2、期铺，资金占用时间较长

★等交房的时候，地铁6 号线，有轨电车已经投入使用，到那个时候这么好的商业您到哪里买？

这个价格您也是买不到的，期铺首次开盘优惠幅度最高；

★商铺的投资价值本来就是以未来的发展为导向，也就是说期铺相对现铺的投资价值更高；

★现在通货膨胀，现金存银行也是负利率增长，要想资金保值，肯定是投资固定资产，这不叫占用资金，应该叫保障资金。

3、不临主干道，位置相对闭塞

★临近主干道的商铺，因道路相对宽敞，更容易阻隔人流，如没有完善的市政设施（人行横道、过街天桥等），很容易形成单边商业，您看看成灌路两边的商铺就知道了；

★主干道一般都属于快速车道，车流量较大，过往人流较少，不容易留住客户，除非是大型百货卖场；

★我们的商铺位于住宅集中区，车流量小，多是步行的人群，且业态丰富，到达性好；

★最好的商铺就是有固定的消费群体，同时又有一定的流动消费力量（就像我们紧邻犀安路），经营这样的商铺，压力小，回报稳定且有效持续增长；

4、一号楼商业紧靠主干道，有车流没有人流，留不住人来消费。

★试想要是一个地方连车都没有，哪里来的人，这样的商铺肯定是没有人敢买的；

★谁说商业不能开到主干道上，现在成都做的比较好的超市伊藤洋华堂，在全成都有四家，其中除了春熙路那家不在主干道边上，其他的所有分店都在主干道上的（双楠店、建设路店、锦华店），富森美家居、八一家居城、仁和春天、万达广场，这些都是在主干道上，而且都做得非常火爆；

★就因为是在主干道上，很多人从这里路过才能第一眼看到，比如说您哪天从这里经过，看到这里有肯德基，或者餐饮一条街，可能您当时没有这个消费需求，但当您在周边的时候，您肯定会首先想起我们这里，很自然的的就过来了。

5、单价高，相对弱化了本身优势，投资空间降低

★商铺的价格制定要从区域、地段、口岸、展示面、铺型构造、经营业态等多方面综合考虑，所以商铺的价格是其价值的体现，也就决定了其投资价值；

★当市面上所有价格都是3万，有一家卖2万，您会买吗？可能您更多的是怀疑。反之，如果市面所有价格都是2万，有一家卖3万，您会买吗？不一定，但至少您有兴趣了解为什么它要卖这么贵。投资商业，价格永远是其次的，价值才是最重要的，低价买到手的东西租不出去那就是投资失败，高价买的东西能租个好价格，那就是投资成功；

★我们的1楼商铺6 米层高，相当于买一层送一层，区域内同类产品几乎没有，其余商铺也大多有各种赠送，表面上看建面单价贵，但是实得单价便宜，这样算投资回报率才是客观准确的；★我们大多数商铺都是属于大开间短进深，您买到后可以划分成多个小铺进行出租，这样的收益率就远比单独出租一间大铺要高很多。

6、赠送面积均为违章搭建，无图纸及合同约束，风险大

★现在市面上许多利用平台屋顶的严格意义上来讲都是属于违章搭建，为什么政府没有管他们？

这本身就是一个普遍现象；

★参考大型开发商，所有开发商都不会把赠送搭建部分写入合同，搭建本来就是额外的赠送，肯定多多少少会有一点风险，投资本来讲究的就是风险跟收益的权衡，如果一点风险都没有，那

么售价也就不是这个价格了，您是做地产投资的，相信这个道理您也非常清楚；

★赠送部分基本都不在最显眼的外围，相对是比较放心的；

★物业也是开发商自己的物业，如果您购买商铺后不进行额外的夸张搭建，物业也不可能主动找您的麻烦；

★商业买卖本就是你情我愿，我们有责任将这些问题告知您，向您解释清楚，至于风险相信您自己自有判断，如果您担心赠送的风险问题，那么基本上市面上有赠送的产品您可能就都没办法考虑了。但是我想告诉您的是，不管您认为这个风险大不大，我们的铺子最后都会被抢光的。

7、公摊大

★我们公摊其实算下来已经是非常小的了，有极个别公摊较大的商铺赠送率都很高，算下来其实非常划算；

★公摊的组成是由电梯、过道、楼道、走廊等组成，这些面积大小直接影响公摊，同时决定了整个商业的档次和调性，试想要是一个商业没有公摊，就没有过道，怎么上去，怎么做生意。或者说公摊特别小，那就相当于把3.2 米的过道给您做成1.5 米，过两个人都困难那种，您还怎么做生意，像这种商业，干脆不要买了，肯定是做不起来的。

8、无主力商家进驻，整体缺失品质感

★品质感的体现不止是商家，还有建筑风格、用材用料、后期管理等等，就光是看我们的建筑设计风格，您还没感受到品质感吗；

★品质感对于商铺的投资不起决定因素，只要有固定的消费人群支撑，有足够的消费能力，看得见未来发展，能保证投资回报，那就有投资价值；

★我们并非没有主力商家，而是项目尚未交房，我们这个区域内唯一的滨河商业街，未来就是要打造成区域内最具标志性的商业街，而且我们以大铺面为主，相信还没到交房就会有大批的大型主力商家抢着前来。

9、不带租约，投资没有保障

★羊毛都是出在羊身上，不知道您是否仔细研究过，市面上但凡带租约销售的都是不好卖的项目，正因为不好卖才会通过带租约的形式来吸引客户，但是所谓的租约都是变相给您涨在房价里了；★前几年很多垮掉的商业项目都是带租约的，正是由于带租约这种模式反应出了开发商背后资金链的困难，有很大可能成为烂尾楼的风险，因此政府才严加管控，现在市面上已经基本看不到带租约销售的了；

★好的商业并不需要租约，到时候排着队租您的商铺的大有人在，到时候您就只管坐地起价就行了，如果有了租约反而限制了您的收益；

★商铺投资不但有租金上面的收入，好的铺面转让费也相当可观，如果一旦带租约，这些费用在租约内就不会是您收的了；

★商铺本来就是一个长线投资，看的就是今后，不带租约的铺子您可以根据实际情况跟商家签合同年限，如果您认定了这个位置，您可以一年一签，有些好的商铺今年可能租100，明年就可以租150（例举身边例子），算下来可以达到50%的涨幅，而带租约的铺面一般合同期至少都是3-5年，在这段时间内您顶多能享受到3%- 5%的年递增。

10、异型铺投资价值低

★看图纸我们的铺面异型较多，但实际上是为了给您更多的赠送空间，把赠送空间搭建起来后那就是非常规整的铺子了；

★不是所有的商铺都一定要大开间、短进深，比如诊所，您看到哪个在门口输液的，又比如美容美发，您看到哪个在门口洗头的，所以铺型是否合适还是要看业态的；

★对于选商铺来讲，我觉得商铺口案相比商铺铺型来说更重要，如果有一个商铺开间进深比1：1，

但是在一个很偏的位置，从来没有什么人去，您会不会买那里？所以说口岸比起铺型来说要重要的多，商业街生意好了则一条街生意都好，您出去消费也不可能因为商铺铺型不好而不去消费嘛；

★比起铺型好的商铺，他的价格肯定要高些，如果是我，我肯定会选择铺型一般但价格划算的，今后您出租的时候一条街单价都差不多，但是您买的比别人便宜，算下来投资回报率更高。11、商业体量较小，无商业氛围

★商业氛围跟体量不是绝对的正比关系，而是跟地段、口岸、产品特点等息息相关，旁边的麻将街体量大，但是没有统一的运营管理，商业氛围远不如很多社区商业；

★而且我们的商铺大多数面积较大，都是吸引的大型餐饮、娱乐休闲的业态，加上我们这样的外立面造型，您还担心商业氛围么。反之你有再多的小铺，也只是通过各种零零散散的小超市、水果店、杂货店将他们一一填满，在我看来这些只能叫做街边门市，根本不能称之为商业，更谈不上商业氛围了；

★体量小就意味着稀缺，每一间铺都是稀缺资源，看好了千万别犹豫。

12、单边铺商业氛围差不利于聚集人气和商气

★我们是非传统的单边铺，门口滨江河岸公园正是最能聚集人气的地方（销售可以对比其他的河景商铺作为对应的说辞）。

三、其他抗性

1、开发商不知名，品牌实力不够，投资无保障

★滨江地产深耕地产15 年，15 年专注精品楼盘，主要在成都、达州、西安、贵州等地开发多个地产项目，2016 年进入成都市场，天府新区滨江和城2016 年全年销售4000 余套，和乐广场也招商签订了沃尔玛山姆会员店、迪卡侬运动超市、韩国CGV等全球知名品牌，如果公司实力不行这么多的知名品牌怎么敢合作呢？不是开发商不知名，而是来成都时间相对较晚而已，我们是一家专业的开发商；

★这是滨江地产在成都开发的第三个项目，也是第二个住宅项目，开发商将发展的重心放在成都，明年在主城区还将有2-3个新增项目，想要在成都发展的好首先必须要把口碑做好。现在市场上所谓的品牌开发商后期维权也比比皆是，但是对其品牌并无太大影响，反观“非品牌”开发商，更重视口碑，从项目设计上面就可以看出，开发商是非常用心的；

★商铺不看开发商大小，主要看地段和位置，地段决定价值，人气决定财气。

2、自有住户少，客群少

★本小区2000户6000余名业主只是最基本的消费保障，项目打造的就是周边休闲娱乐的核心区，加上小区建设的8000㎡精品综合农贸市场，还愁没人来消费么？

★小区商业一共才1万㎡左右，不到百户商家就能全部填满，现在很多人都担心买不到，而不是担心人气的问题。

3、无专业的运营管理团队，投资无保障

★商业运营是否成功与有无招商团队并没有直接关系，比如合能四季城有运营团队，但是效果一般，反观华邑阳光里，无运营团队，但商铺租金高且稳定；

★运营管理团队主要针对大型商业综合体；

★物业的独特性和唯一性，才是商业回报率最大的保障；

★社区商业位置好，空置率低，一般不太需要运营团队；

★招商运营团队有一定的局限性，如：业态的划分必须按照运营公司的要求，自主性差。

房地产项目销售说辞

售楼部接待说辞前台篇置业顾问：您好，欢迎参观旭辉·江南赋项目，很高兴为您服务，我是置业顾问XX，这是我的名片，请问您怎么称呼？客户：我叫XX；置业顾问：X先生/女士，您这边请客户：好的；置业顾问:您之前了解过我们项目吗？有没有我们置业顾问接待或联系过您？客户：没有；置业顾问：好的，您是通过什么渠道了解到我们项目的？客户：路过，顺便看看置业顾问：好的X先生/女士这边请，我给您详细介绍下我们项目品牌篇首先为您介绍下我们旭辉集团，旭辉集团公司2000年成立于上海，19年精筑71城近300项目。2012年在香港主板上市，2017年跻身千亿房企，2018年再次进入中国房企千亿俱乐部，位居中国房地产销售额排行TOP15。是一家以房地产开发为主营业务的综合性大型企业集团。从2017年起，旭辉集团以客户为中心，标准化产品体系，支持规模扩张和高效率开发，把产品系打造成为：铂悦系、赋系、江山系、府系、公元系及城系；旭辉集团秉承“演绎现代经典、回归生活本源、

追求价值延续”，旨在为城市精英人群提供高品质、高品位的生活方式。案例： 1、上海 | 铂悦·滨江位于浦东新区内环内，陆家嘴腹心地带，约35万方城市综合体定鼎浦东商业地标,生态臻稀城市水岸别墅及公寓，尊享奢适生活新高度。 2、苏州 | 铂悦府尊享CBD繁华和白塘公园之生态 , 新亚洲建筑风格，集日式、东南亚、中式景观之萃。一线品牌5大奢装系统，8大科技智能化系统，为塔尖人群构建完美居境。 3、南京 | 铂悦金陵地处南京河西 CBD 腹心，集结十大精装品牌、七大系统、88 个“魔鬼细节”，深入探寻智富阶层的生活方式，演绎南京时代豪宅范本。2017年，旭辉携手普利兹克奖获得者法国建筑大师让·努维尔豪掷13.3亿打造上海新天地项目，这不仅仅是旭辉倾力建设的第一个城市地标项目，更是在建筑的可持续性发展上的一次前沿探索。荣誉 2018年第13届金盘奖评选中，旭辉集团从激烈评选中脱颖而出，获得68项大奖一举摘得桂冠。中国房地产卓越100榜 TOP13 2018年蝉联怡安翰威特“中国最佳雇主”，成为唯一连续两年获此殊荣的房地产企业。

对抗性说辞汇总

精装与清水对比说辞 1、目前有很多开发商都做精装修，因此开发商不仅房子本身赚钱，连你以后装修的钱也挣了，特别现在的地价高，房子利润降低了，然后开发商会做精装，在靠精装修来做溢价，简单点说就是开发商会把他们的装修标准报高一些，实际上东西很一般。 2、精装修的房子首先一定比清水的房子贵，另外你的装修也变成了贷款， 2.园区里所有的房子都一个样，业主没有办法去挑选自己喜欢的装修方案。 3.再有就是一些我们看不到东西，谁知道他们咋做的，比如上水下水，水暖电路啥的用的都是什么材料，咋走的线。 4.一次装修不贵，但是二次装修，人工费可就贵了。项目竞品说辞 1.荣盛紫提东郡：物业口碑差，质量不好，高层产品，学区不好。 2.华润长安里：期房精装修，风格不喜欢重新装修工程浩大，高层价格贵，采光不好。 3.龙湖天璞：位置尴尬，地势洼易积水，期房，价位贵。 4.恒大滨江左岸：开间小，期房，高层产品，精装修。 5.金地艺境：位置远，短时间内发展不起来，另外也是期房，高层，没有充足采光！客户觉得本案价格高，这片区域不值这个价格：1.大环境来讲浑南区域高层均价均已过万，浑南是目前沈阳重点打造的区域板块从市府南移自贸区入驻浑南就能看出来，那么我们项目更是处于一河两岸政府重点发展区域，未来发展潜力无限巨大，且二环南移我们项目位于二环边缘不久的将来必然会成为二环内稀缺产品 2.我们项目东西两侧紧邻的几座跨河大桥更是大大缩短了我们通往市内的距离 3.众多品牌开发商近两年在我们附近拿地价都已达到6500-7000多，整个区域价值正在全面提升，所以我们项目位于如此重点打造的区域发展潜力如此之大此价格着实不贵。4.我们周边各项配套也是非常齐全，生活便捷升值潜力巨大5.我们也是周边唯一一个洋房现房园区，非常稀缺且即买即住是别人家不可比拟的6.我们园区整体绿化率非常高50%以上容积率仅2.0居住舒适度非常高7.而且以同样价格在周边你买的是高层在我家可以买到舒适度如此高的洋房。8.我们物业口碑也是非常好的，在铁西做的四个项目物业都是业主有口皆碑的，好的物业必然也会给您房子带来不少增值空间，所以您买我们的房子可以说物超所值！所以我们房子真的不贵的，看好就定下来！

初商业项目销售说辞

商业项目销售说辞一、项目区位、交通及配套（中国盒子）位于枣庄市政府西南方向２千米，占据城市行政中心、居住中心、商业中心，三心合一，绝对核心地段。项目东临规划六盘山路，西靠太行山路、南接淮河路，北至黄河路，占地19300平米，建筑面积约8万平，整体地块呈长方形，东西长200 余米，南北长50余米。（中国盒子）雄踞新城未来最繁华的商业大道——黄河路，东侧可远眺新城地标性休闲广场——凤鸣湖植物园，西北毗邻美丽的龙潭公园，生态环境优美；市中医院新址、枣庄市第三中学、峨眉山中学近在咫尺。京沪高速铁路站、京台高速公路和新长途汽车站均位于本项目西南侧约2公里，城际BRT路线、30路公交线路等从附近环绕经过，交通畅达无阻；二、区域规划黄河路是联系火车站商业核心区和枣庄市行政中心区市级商业核心的重要城市生活型干道，作为薛城区老城区与新城区各项公共活动中心的主要道路，承担着城市组团间的交流功能。结合黄河路沿线的城市拆迁及改造工程，市政府正在规划建设一个规模巨大、档次较高的新城商业中心区，集购物、休闲、餐饮、娱乐一体联营，引导消费理念逐步由“目的性消费”向“时间性消费转变”，带动整个新城区的商业繁荣。作为黄河路商业街的重点商业项目——（中国盒子），承载着“建设新城区、发展新商业、创造新生活”的社会重任，备受枣庄市政府的高度重视和大力支持。随着枣庄经济的快速发展和城市化进程的加快，城市居民社会消费量迅速增长，消费档次与消费水平不断提升，该项目将满足消费者多层次需求，将成为新城区首家休闲、购物、餐饮、娱乐中心。三、概念介绍篇 “城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，

万科房地产项目大都会全案说辞

万科大都会79号说辞接待动线：项目入口→大堂接待→VIP等候区→经过大堂→设计师及团队介绍→区域介绍→八角厅→影音室→项目沙盘区→住宅性能馆→样板展示区→洽谈区→送客【项目入口】安全员引导泊车--问询（得知客户姓名及预约客户经理）--通知内场--观光车送入内场。【大堂接待】一、判客` 销售员：“您好，欢迎光临万科大都会79号，请问您是第一次过来看房吗？” 客户：“是的” 销售员：“请问您有指定的客户经理吗？” 客户：“没有” 销售员：“您之前是否与客户经理有电话预约过或者收到过发给您的短信？” 客户：“没有” 销售员：“这边请，请您到VIP室稍适休息，我安排客户经理来为您服务” 若客户表示之前来过或有其他客户经理，则按以下步骤进行：

“之前是哪位客户经理接待您？” “这边请，请您到VIP室稍适休息，我马上通知XX客户经理过来为您服务。” 若有大堂经理，则判客由大堂经理问询，先引导到VIP休息室，再安排销售员过来接待。【VIP等候区】上茶水，观赏大都会生活影片（休息5分钟）【经过大堂】销售员：X先生／女士您好！欢迎参观!这里万科大都会建筑艺术馆，您现在看到的就是新古典主义鼻祖斯特恩先生在全球的第79号作品，也是在杭州唯一一个作品。我们现在所在的地方是商业街区的中心位臵，以后将连接商业内广场和外广场，它拥有全杭州唯一的弧形穹顶设计。您可以抬头看一下上面，它以是玻璃曲线覆盖穹顶，借鉴了米兰教堂边上的维托里奥长廊，把自然光引入这个空间，这样可以更好的把建筑与自然光完美融合。关于这个空间的命名其实还有一个小故事，斯特恩先生曾经到过我们这个地方，他一走进这个空间，就被震撼到了，发出了“WOW”的赞叹声，这个空间的名字就这样诞生了。穹顶是由225块形状完全不同的玻璃以及393块钢结构构件融合而成，每块玻璃需11台设备加工，用3种工艺花了半年时间才完成的，这个工艺甚至比美国大都会博物馆的工艺更加复杂小故事：穹顶的每一块玻璃都由三层工艺组成，第一层为中空玻璃，第二层是加胶玻璃，第三层是丝网印刷彩釉，每块玻璃需11台设备加工，7种特质性能玻璃，包括了半钢化、钢化、LOW-E、超白、均质、中空夹胶、丝网印刷彩釉玻璃，

楼盘竞品对抗性说辞10.01(汇编)

楼盘竞品对抗性说辞（1）华地润园与融科城的对比说辞 1：开发商品牌我们是融科智地，融科城是北京融科智地房地产开发公司在合肥打造的一个地标性综合体项目，融科智地，系联想控股有限公司投资于房地产行业的全资子公司，于2001年6月11日正式成立。早在1994年，就在广东惠阳进行联想科技园大亚湾园区的开发建设。目前融科智地专注于住宅开发和物业持有与经营两大业务领域，已成长为拥有十多家地区公司，近500多名员工，资产规模近百亿的全国房地产行业综合排名前列的公司。而华地润园是从2007年才踏入房地产行业，所以不管是从品牌性来说还是从经验、实力来说他们远远比不上融科置地。 2：区位、配套我们项目是指在翡翠路和石笋路交口，项目包含了一个30万方的集中商业街，包含百货，大型超市等，旁边还有港澳广场、中环城为主的各种餐饮、娱乐设施，周边还有安医二附院三甲医院，离大学城也不远，交通比较方便，与政务区仅一河之隔，尽享政务区的成熟市政配套。而华地润园的项目在经开区莲花路与芙蓉路交口那个位置如果您去过的话可以看到前面是一片空地周边没有任何的配套，周边除了易初莲花之外没有其他大型购物场所，但就易初莲花而言物价也相对较高，商超内货物品种少，档次低。我们这不管是配套还是交通都已经完善化和成熟化。 3：学区我们小区将引进合肥最优质的中小学，但是目前还在和政府洽谈中，可以想像到融科城那么大的体量，又是联想旗下的，而且马路对面是我们融科九重锦，融科北城也还在开发所以说学区肯定不会是差的。华地润园的学区是60中、朝霞小学汇林园校区，这些学区都不

是很有名，完全不能和我们的相提并论。 4：楼盘规模、景观我们项目总占地660余亩，总建面近200万方，规划有大型购物中心、商街、写字楼、星级酒店、公寓、精品住宅等，还配有知名幼儿园、中小学，更为打造生态人居环境，公司不惜耗巨资打造60亩的无偿绿肺，东西贯穿项目，打造五大特色休闲娱乐公园，为犀角公园、东绿带公园、新月公园、西绿带公园、儿童公园。建筑总体高低坐落，城市天际线明显，以人为本、生态自然的规划理念，聘请国际知名规划、建筑设计、景观单位，让整体项目具有国际感气质，更符合中国人居理念。建筑点缀绿色，剔除建筑，685亩的恢弘绿景，为逍遥津公园（约420亩）面积的一倍多，比肩天鹅湖。而华地润园明珠广场东边大部分都是大型工厂，周边人群复杂对小区业主的安全性来说也是有一定的影响。明珠广场人车多人多上下班高峰拥堵，空气污染严重占地面积:91551平方米建筑面积:42万平方米从这个数据可以再次反映出两家开发商的实力问题和政府对项目的重视度问题，所以不管是学区也好还是绿化也好融科城可以说是以后经开区甚至整个合肥市的标杆楼盘。 5:价格问题华地润园的平均价格是在7600元/㎡,一次性95折，按揭98.5折，我们的价格是6800-7800元/㎡，其他的优惠只有在认筹至开盘那天会有一个点的总价优惠，价格方面确实比他们贵了200块，但是我们家的7800元可以在我们这边买个楼层不错，位置和光线较佳位置，他们7600元只是均价价格，而且200块可以买到他们没有的周边配套、景观和物业（注：从价格的争执上面可以把顾客引入我们独有的特色景观还有周边配套,说辞方面可参照以上4点内容）

商业销售统一说辞

“天山熙湖”（商业）销售统一说辞业务说辞您好！欢迎光临天山熙湖商业广场！我是天山熙湖商业广场的置业顾问XXX，（必须先问三问）请问您是第一次过来吗？（如果来过，转由接待过的置业顾问接待），（如果是）请问您是怎么知道我们项目的？有没有我们这边的置业顾问跟您联系过？请问您怎么称呼啊？（请认真记下客户的姓什么）您是准备考虑集中商业还是我们的临街商铺呢？（根据客户的回答下面可以有针对性的进行介绍）下面让我跟您详细介绍一下我们项目的情况吧，请您跟我来！区位讲解首先我先给您介绍一下我们项目的区位，沙盘的方位是上北下南，左西右东，我们现在所处的位置为天山大街与长江大道交汇处东南角，我们项目的所在地位于湘江道和昆仑大街交口东南角，本案所处区域为石家庄市规划中心城区东南新区——石家庄高新技术开发区，新城区用地规模为80平方公里，规划人口70万人。东开发区早于2000年即开始诸多项目的开发，至今历时了10多年的时间，现阶段开发已经十分成熟，其中商业项目包括天山海世界、北国超市等，近几年的市政规划显示，商业项目的开发已经成为主流。在区位沙盘上，有四个红色的区域，既是石家庄的四个商圈，由西向东依次为东购商圈，北国商圈，新建成的万达商圈，以及即将建成的天山商圈。有目共睹，开发区的配套已相对完善，医疗方面省三院、省四院位于项目所在地的湘江道上。区域内人文氛围浓厚，教育配套也是非常齐全的，大学有石家庄学院、河北科技大学，中学有河北师大附中东校区、精英中学，河北私立一中等。区域内有石家庄市最具实力的百货企业——北国超市长江店。各类金融机构在开发区均有分行，如建行、河北银行、工商银行、农业银行、中信银行、邮政储蓄等。

房地产项目精彩说辞

房地产项目—精彩说辞您好，欢迎光临城郊?涉外桃源1期世界一区。我是您的置业顾问，这是我名片，我叫XXX。您可以叫我小X! 您是第一次过来么？（是的）你往这边请。我先介绍一下我们项目的区位模型。项目是由中国房地产500强湖南城郊置业有限公司投资兴建的，总建筑面积40万方的品质大盘。我们现在所处的位置就是1期——世界1区, 项目总体定位是接驳世界的品质大盘，其实也就是梅溪湖国际新城里国际视野生活首站、第一区的概念。（第一跟客户讲解项目开发商品牌及规模，在湘潭及全国的影响力，并来长沙肩负着改变城市的责任）整个项目位于长沙未来的河西板块中心区位，是由全国房地产500强企业—湖南城郊置业公司投资兴建的，公司拥有20年的开发经验，是湘潭房地产行业的领头军，也是华融湘江银行第二大股东。在湘潭，我们公司肩负着城市建设的重担，其中70%的房地产项目都是由城郊置业开发的，且都以品质为保证项目的质量，由此可见公司的资金实力和品质可见一斑，这次城郊置业来到长沙，以高品质的施工团队，以高标准的建筑规划，以160亩40万方工程量，打造登陆长沙河西梅溪湖区域的第一大盘。上面绿色发光体就是我们项目的地块，分三期开发，这边是一期，这边是二期、三期。项目自身拥有4万平米商业配套、会所、小区内还保留了原生态的山体绿化，完全满足小区内业主的居家生活需求。（第二讲解本项目是梅溪湖区域最成熟的最宜居的大盘，讲解周边学校给客户带来的世界级精神高度与财富高度）我们项目也是梅溪湖片区内配套最成熟、自然环境最优越、交通最便利、人文气息最浓厚的宜居大盘，更是接驳世界的品质大盘。首先本项目所在区域是学府中央，毛主席母校长沙第一师范大学，长沙百年名校长郡中学（明年开始对外招生），国际教学理念的涉外经济学院，即将开始建设的大河西文体中心等于是我们的读书馆，这里学术氛围浓厚，朗朗读书声，对子女的教育发展更是至关重要，正所谓孟母三迁，从这里就可以看出居住在学府旁的重要性了，知识就是力量，有知识才能改变自己，改变世界。（第三讲解本项目带给客户的未来价值。主要从梅溪湖的规划、地铁规划以及现在周边的交通）另一方面本项目就在河西的五一大道，枫林三路旁，是距

竞品说辞-确认

竞品说辞竞品项目选取：龙湖水晶郦湾、桃源里、保利天禧、国滨苑、盛都四季上东、首开铂郡说辞思路：突出自身优势项，打击竞品弱势项统一性说辞：一、填海与非填海区别：填海工程建设最基本的要求：沉淀期达到10年填海工程存在的问题：地表水下渗到地下，造成局部地区的地下水位上升。近几年来广州、深圳不少填海项目楼房受到地下水浸泡，楼房开裂，这都与地下水位上升有关。大连目前填海区域有3块：东港、小平岛、星海广场，这三个区域只有星海这个范围经过了近十年的沉淀后开始陆续进行了房地产项目开发。星海湾改造工程启幕于1993年7月16日，(市政府利用建筑垃圾填海造地114公顷，开发土地62公顷，形成了总占地面积176万平方米的世界最大城市公用广场，是北京天安门广场面积的四倍。)工程竣工于1997年6月30日。像万达大连明珠在星海区域是比较早的项目，开工时间是2006年左右，也就是在建设时此块地已经沉淀9年了，其他项目像壹品星海、星海湾壹号开发建设得更晚，所以这些项目虽是填海项目，几乎不存在隐患。但在东港和小平岛目前开发建设的填海项目根本没有沉淀期，所以出现了龙湖在13年路面下沉、开裂的情况；中庚地下停车场已经出现积水；小平岛海景别墅地下室出现大量积水问题，虽然现在经过修整，看似没有问题，但在未来是存在巨大隐患的。二、项目所占有的自然资源海韵华府占有了东港其他项目所不能比拟的自然资源：山海资源同享：南面推窗即是山景；步行不到十分钟即是十八盘入口，向前与棒槌

岛、老虎滩相连；东侧驱车不超过1分钟便是453公顷海之韵山体公园；以及项目北侧和东侧600米的黄海海岸线，亲海不近海保持恰好的距离，依山傍海、清新空气，既可享受天然的休闲锻炼场所，感受丰富的负氧离子和清新的海边空气，同时坐拥小区高达60%的“一街、七园、五景”的皇家法式园林；同时项目到达达沃斯会址、20万的音乐喷泉广场、凯丹购物、东方水城步行15-20分钟，驱车不超过5分钟。海韵华府是真正的进享繁华、退守宁静。三、市政配套目前东港项目除了最西端的中信海港城与最东端的我们海韵华府项目，其他项目近几年内都是临时水、电。虽然整体市政管网已经并铺，但因东港新小区多、入住率低，水、电和煤气一样，只能达到一定的入住率政府才会把相应的配套接通。临时水、电使用是不稳定的，经常会出现断水、断电的情况。我们海韵华府项目接的是华乐街的市政配套，不是东港的配套，即使是现在入住，也不会不存在用的是临时水、电。项目重点宣传点： 1.龙湖品牌开发商——本项目国企实力，大连首个开发项目，更加注重项目品质 2.一线瞰海地块（其实是二线地块）——紧邻新海之韵广场，山体公园，山海资源 3.龙湖景观优势——贝尔高林规划设计，阳光大草坪互动空间 4.交付时间比本项目早对比本项目的劣势： 1.户型设计进深狭长，浪费面积多，通透度不高；

超全面的房地产销售说辞大汇总_67页

超全面的房地产销售说辞大汇总销售说辞（万科版）参观流线中各展示节点标准说辞以下为销售流线中的每一个讲解点，各销售员可根据以下各点进行个性化发挥！一、销售大厅说辞点 1、询问语:礼貌用语、询问客户到访意图、自我介绍 2、通区位图：城花区位、客户行/乘车路线 3、3分钟宣传片：结合宣传片讲解 4、XX亩 & XX亩沙盘： a、整体方位、小区规模、各期目前进度、集团/武汉公司简介 b、规划理念、组团/道路/园林/配套 c、产品、户型、面积、均价、物管费、交楼标准 d、三大特色：标准化施工、五重安防系统、带装修交付 5、单体模型（可选）二、流线图说辞点 1. 销售大厅前树阵广场：城市博物馆、水池、桂花树（X万）、柚子树、樟树、樱花树、广玉兰 2. 特一区底商：经营业态（超市、JEEP吧） 3. 第五大道： a“绿肺型”主干道、六排法桐（X颗）、一种宁静的氛围、5年后树能将马路连接起来，形成一条真正的林荫大道 b、人车分道、一条先进、现代化的路、解决现代人和社区、车的矛盾、 c、进入社区每个组团的路口清晰，直接； d、 5000平米的花园式绿色大道: X棵法国梧桐、X棵樟树、X棵银杏、X棵樱花……一共X类不同树种、X棵大小乔木 e、街角公园 4、经过上西X区： a、道匝 b、五级安防系统 c、“组团客厅” d、组团内绿化：X平公共空间，X乔木，空气净化力，

e、停车位、两三个车位间隔树 f、X米人行道 5、上西X、X交界处： a、教育配套：双语幼儿园、市级小学 b、“S.O.S”紧急召援系统 6、五分钟商业： a、业态 b、买打火机的故事 c、减速坡 d、景观小品 7、集中商业后街 a、4500规模 b、1200平鲁广超市 c、银行、餐饮、诊所、商业广场 8、集中商业内街道 a、中式酒楼：虹景酒楼 b、开放、休闲的空间 9、公交站： a、X运行 b、穿梭巴士 c、道路下水井盖 10、“梦幻岛”儿童公园 a、4000平规模 b、涂鸦墙、高迪墙、沙地、海岛船、鸽子屋、树爸爸的故事 11、会所/运动公园/绿脊三、情景TOWNHOUSE说辞点 1、专利产品：万科专利产品，模仿得不到她的精髓 2、低层/低容积率：4层，1.0的容积率 3、花园/露台：赠送约53平花园，且独门独户；层层退台；复式4个露台，担负各自功能使命 4、入户DEN ：功能强大、身份象征、采光 5、40平米大客厅/8.1面宽 6、厨房功能分区：中西餐备餐台、早餐台，烹饪区、家务区、备餐区、用餐区的功能划分

房地产项目销售20个户型常见问题及说辞讲课讲稿

1.房屋内过道的浪费问题？过道为各个主要共有区域特别是卧房之间、客厅与厨卫之间的缓冲地带，以达到房型舒适自然的效果，您可以想象一下，如果没有这条过道的话，这个房型将会是很不方便的，看起来也不会太自然。再说您买的是三房的，还会在乎这几个平米吗？毕竟买三房就是应该用来享受的。 2.卧房都朝南的户型比较好？房型内还有一个主要功能区是客厅（起居室），日常生活中人们待在客厅活动的时间是比较多的，无论是看电视，聚会，接待亲朋好友，都会使用到客厅，那么让这样一个主要的活动区域处于朝南方向会更好，有利于整套房屋内的采光，使房子看起来更明亮，这是现代居住理念的潮流。 3.客厅朝南比较好，卧房可朝北？还是两间房朝南比较好，因为毕竟空调的控温和采暖还是不如自然阳光的效果好，而且采光情况好的话，可以节约用电，卧房内的通风效果也好，两间房都朝南的话势必紧挨在一起，这样也有利于方便照顾小孩和老人。 4.为何小高层比多层好？ a、小高层的造价是比较高的，而且结构也比多层结实耐用，使用周期更长。 b、高层的建筑能够更体现档次，利于物业管理。

c、小高层相比多层更方便，因为有电梯的使用，上下楼更快捷。 d、景观更好，更高，更远。 e、最大程度上避免了空气与噪音问题。 5.为何多层比小高层好？得房率较高，一般能达到90％左右，而且物业管理费用较低，没有使用电梯的风险，也符合以前的居住习惯，加上目前来说多层越来越少，房屋以后的升值潜力将会更大，楼层较低，上下楼也比较的方便。 6.多层的哪层最好？ a、一、二楼较好，因为楼层比较低，如有孩子和老人，有利于出行与活动，更因为人员走动较大，生活安全系数较高； b、三、四楼较好，一直以来都有着“金三银四”的说法，具有采光好、安全、安静，整洁，既避免了一、二楼低楼层的潮湿，也避免了五、六层的爬楼累的问题，兼备了高低楼层的各项优势。 c、五、六楼较好，采光好，通风好，景观好，没有视线阻碍，价位也较低，因为在顶层，而没有被人踩在脚下的感觉，并且楼层靠近平台，可自由选择使用方式，或种花草，或喂养鸽子等宠物。 7.高层的哪层最好？ a、低点的楼层比较好，因为楼层低的话，可以当作多层来居住，这样也符合客

20190310永威城、融创城、鑫苑国际新城竞品对比说辞

融创城 1.项目首开地块距南四环不足500m，也就是说融创城他是四环项目，而本项目距南三环仅800m左右，可以说是三环边项目，且本项目更接近主城区，与经开区仅一路之隔，享受区域政策发展利好，单从位置上说就要优于融创城； 2.融创城附近无地铁规划，距离其最近的地铁站为4号线河西北路站，距离约2公里。本项目首开2号院与地铁站无缝对接，由地下通道可直通小区车库，无限便利，而且地铁对于项目的价值也是不言而喻的，一般地铁附近的项目比其他项目都要贵500-1000元/㎡左右； 3.融创城开发地块基础设施配套极其不成熟，项目周边需较长时间发展完善；本项目邻近郑尉路，也是区域内一条较为重要的主干道，且沿路设置三个地铁口，通车后会集聚大量人气，发展更为迅速； 4.融创城首开地块西侧700m为十八里河，目前无河道景观规划，现状较为荒凉，东侧为京广铁路，来往车辆会造成噪音和粉尘污染，本项目东侧为十七里河，振兴集团斥巨资打造了1.7公里滨河运动主题公园，环境优美； 5.融创城开发地块虽有商业配套规划，但开发时间不定。本项目2号院旁就规划有近3 万方商业使业主生活更加便利舒适，开发时间几乎与住宅开发同步。 6.融创城首开地块占地48亩，为高层+洋房高低配，小区配套向洋房倾斜，本项目首开地块88亩，全部为高层产品，楼间距超大45-65m，居住环境与舒适度都很好。永威城 1.永威城五期澜溪庭为在售地块，五期占地76亩，规划有10栋住宅，全部为高层产品；本项目首推地块占地88亩，仅规划7栋住宅，楼间距超大，最大处达65m，居住环境及舒适度都很好； 2.永威城周边有2号线地铁，但站点踞其项目较远，本项目邻近地铁4号线，共有三个地铁站沿富田城地块南北分布，并且本项目首推地块与星火路站实现地下互通，住宅与地铁地下互联这在整个郑州市也是绝无仅有的，可见我们项目的用心； 3.永威城五期地块与十八里河邻近，但目前该河段无市政规划，现阶段景观较差，本项目东侧为十七里河，振兴集团斥巨资打造了1.7公里滨河运动主题公园，环境优美。

最完整的地产派单技巧大全和说辞

最实用的地产人员派单技巧与说辞一、派单的目的： 1 、项目优势及卖点的硬性灌输，项目的形象宣传。 2、充分挖掘潜在客户资源。 3、提高来访量，提升现场人气。 4、增加约访量] 积累目标客户。二、对派单人员的要求： 1、精神面貌佳，形象要好，男的要大方，女的必须化淡妆，衣服颜色最好能跟项目推广用的主色调或者logo主色调相匹配。 2、热情大方、积极主动、不怕丢脸。v 3、知道项目的基本情况，尤其项目的卖点和优势所在。 4、统一口径，从容应答客户的各种问题。切忌一问三不知的派单人员，会严重降低客户对项目的印象和看法。; r 5、有定时、定量的任务，考核要奖勤罚懒。 7 鼓励第一，要随时抽查，出现浪费要做到惩罚分明；要想法设法找到更有效的发单地点。 7 、在家做好目标客户、目标地点的分析工作，出门要注意观察、判断行人情况，提高命中率。三、派单的注意事项： 1、派发前发单员应基本了解当次所派发DM单页的产品特性和服务内容，确定所宣传产品的主题，锁定目标客户群，提高派发效率。 2、地点要选取符合自己目标客源的地方，不一定要有巨大的人流量，但是肯定要有目标客源群众相对较多的地方。一般是住宅，银行门口、拆迁小区附近、大型活动广场，主要的马路，售楼处门口等。 3、本城高收入阶层集中的区域、政府机关单位、大型工厂等，是派发重点。 4、派发的时间要集中在上下班的高峰期，派发地点应选在目标客户群比较集中的地点。 5、根据楼盘定位选择目标客户，一般不要求太过于刻意挑选高气质、穿名牌的客户，一般市民即可。 6、派单员一定要机灵，城管环卫来了要悄然回避，等他们走了再出来，打游击一般。

7、发单过程中始终保持友善、热情、微笑的面孔，让人容易接近你，进而有兴趣了解你所派发的DM宣传单，并引起客户群对产品的好奇和好感。 8、发传单要在行人过往的路线上，最好不要挡在行人的面前（一定要准备好，不要突然举起你的手）；在卖场出入口发单时，身子侧站，不要挡住顾客的路。发单时，尽量往行人有空闲的手上递！ 9、拿宣传单动作，建议以一边的手臂为依托托着宣传单，宣传单正面朝向行人，将客户产品或服务的内容展现出来，确保行人拿到的宣传单是正的，以便行人比较方便的第一时间看到上面的内容。 10、发单时要用礼貌的语言与消费者沟通，一定不能害羞，大胆的说出产品的主题，（最好总结在10个字以内）而不是简单的发单机器人。 11、发单时要善于观察，及时走动派发，要主动。 12、发单时要有针对性地派发，切忌不加选择的随意乱派发。 13、不要怕被拒绝，当你给别人派单时，你心里一定要暗示自己：你是在帮他！因为你无偿的将一条也许对他有用的信息传达给他（实质上也是这样的），不接单对他而言可能是一个损失！如果有人接了传单，一定要说声“谢谢”！ 14、一定要做客户登记，有许多优质客户是可以通过这种方式积累的。 15、被顾客丢掉地上的、完好资料、如果没被别人踩脏，要回收重新派发；如果被踩脏了，拣起来丢到就近的垃圾桶（如果附近没有垃圾桶，把它们收集起来放到不显眼的地方，在人少时送到垃圾桶中）。 16、每份掉在地上或被人丢弃的资料只要看见立刻捡起来，是对自己的尊重，也是对项目的尊重。四、派单的技巧：地点在人流多的地方，向着人流呈45°角，站立，微笑，单要把正面向着别人，这样就可以让别人看到你给他的是什么了，然后说，欢迎了解中环大厦！如果他接了单你就得说谢谢，如果他不耐烦不接，那你就要说不好意思，打扰了！态度始终要好。不能因为不接单你就态度不好，被拒绝了一次要马上调整过来，准备下一个人的。派单三部曲：一、自我介绍、带客上门二、留电话三、推销项目所在地

竞品优劣势分析和说辞

御园周边竞争楼盘优劣势分析天和地段：天和家园为于灵溪新城发展核心区位，紧邻玉苍路和体育场路，区位条件优越，交通便捷。项目总建筑面积约33万㎡，容积率1.8，绿化率逾40，由现代简约高层公寓、英伦排屋和时尚购物中心组成。整个项目两条自然水系贯穿而过，风景秀丽，随着新城的迅速发展，面貌日新月异，行政中心的迁入和中心湖、市民广场的计划开发，未来发展前景无限。配套：新城区生活配套日趋成熟，苍南中学、苍南国际大酒店、苍南行政中心离天和家园仅几分钟车程；规划中的市民广场、图书馆、中心湖等计划开发，项目又融合西方经典建筑精髓，现代简欧立面风格高层庄重典雅、沉稳大气。建筑采光井、空中观景连廊，景观架空层设计，简洁中洋溢着生活的活力，建筑细部强调光影的变化于质感的表达，层次丰富，线条流畅。整体建筑高贵典雅，浙南领袖大成，礼遇城市巅峰阶层的至尊豪礼。价格： A批次开盘的房源： 35、36、 37、38栋；B批次开盘的房源： 33、34、 39、40；C批次开盘的房源主要是排屋。其中37栋和39栋价格是最低的，从10658元/平米到17758，其他靠路边的

38、40价格相差不大，都是从11000元/平米到18000元/平米左右，层差价大概是500元/平米，靠近排屋的，34栋的价位是最高的，从13008元/平米到19708元/平米，剩下的 33、35、36栋定价相差不大，都是从12000多元/平米道18000元多/平米，层差价也大概是500元/平米 37、38栋的户型面积区间是125平米、138平米左右、224平米和238平米的户型， 35、36栋的户型区间是160平米左右、196平米、280平米和310平米，39栋和40栋的户型面积和 37、38栋呈一样的分布， 33、34和 35、36呈一样的分布。从整体的定价来看，37栋和38栋面积小，价格低，总价低。因为周边的生活配套不成熟，有待时间的检验，所以性价比相对其他项目来说并不高。客户层：天和家园的开发商在本地有开发过怡和家园，项目现在的去化情况良好，所剩房源不多，已经交房，而且地处新老城区交接点，周边的生活配套已经趋于完善，市政规划完整，所以市场口碑效应很好。天和家园的售楼部设在怡和家园的对面，目的是树立市场的形象，当然也取得了良好的效果。正因为如此，所以天和家园的客户群里面大概有40%是老带新客户。而且苍南是一个厚积薄发的县镇，现在作为温州市重点发展县镇，市政规划的落实和生活配套的完善，吸引了周边地区的客户群，50%的客户是来自于周边的客户，极少数是外地客户。优势： 1、户型设计是符合市场上的刚性需求为主。

房地产外滩九里销售说辞

房地产外滩九里销售说辞【最新资料,Word版，可自由编辑！】

◎销售说辞：门口迎宾——区域模型欢迎各位台湾桃园代理行台商看房团光临我们的华润-外滩九里! 我是您的置业顾问XX，很荣幸由我来带各位参观！这边请，小心台阶！（右手作手势，为客户指示脚下的台阶）您现在所看到的是我们今年3月份刚从法国拍卖，空运回来的7尊达利雕塑，以后会在每个大堂内摆放一尊，永久收藏，您不用去到巴黎，不用等着展览馆的展出，您只要回到家，就能欣赏到大师的作品，您也可以邀请您的亲朋好友到家里来参观欣赏。我们的华润外滩九里不仅仅是您的一处不动产，更是您所拥有的艺术品，您将会永久收藏，世代承袭。（走到品牌墙前驻足停留）您现在参观的外滩九里，是我们华润置地全国25个城市58个项目中，最高端的产品。（领先2-3步走在客户的左前侧）（在区域模型前站定，位于客户的左侧，当说到“您”的时候，双手将名片递给客户），首先，请允许我向各位介绍一下项目的周边情况：不知您是否了解在世界版图中，中国上海的地理标识位置？（置业顾问语气上稍作停顿）而实际上，这个具体地点就在这儿（顺势用激光笔指向）——上海海关大楼。而从海关大楼往南约2500米，就是我们目前所在的位置（顺势用激光笔指向K楼的位置）——华润-外滩九里。本项目位于黄浦区外滩滨江豪宅板块，从项目所处的位置来看，外滩九里占据了上海市中心最好的地段。三公里车程之内能辐射到上

海绝大多数的最优质CBD商圈：淮海路商圈、人民广场商圈、陆家嘴商圈、华润时代广场商圈除了拥有城市核心地段优势资源以外。本项目还具备一个特殊的因素，他使我们华润外滩九里面世即尊贵——除开一般商品房所具备的居住、投资属性外，仅288套稀缺体量、加上建筑所透露出的深厚商道人文精神使得外滩九里具备收藏传世的特性。众所周知，外滩是上海的标志，从1853年外滩开埠以来，在150年的岁月当中，他见证了上海文化、商业的起步、发展、沉浮和再次崛起。能够在外滩留下印记的人，都可谓是时代风云人物，但是，历经百年沧桑的外滩从未被谁居住过。昨天的外滩曾经是上海政治、金融、财富中心；而今天的外滩，则成为上海最浪漫、最具文化底蕴、且顶级奢侈品商家竞相角逐的时尚地标：全球布局仅23家，在上海独此一家的米其林三星餐厅就坐落在我们外滩；外滩的依云SPA堪称全世界最好的SPA，全球也仅有2家。如果您在外滩没有预定到位置，那就只能去法国巴黎了；外滩3号是乔治阿玛尼的专卖店、外滩6号是D&G旗舰店、外滩18号是卡地亚和杰尼亚专卖；与此同时Prada、Chanel两大高端品牌随着半岛酒店在外滩的落成也正式宣布进驻外滩。世界顶级品牌对外滩的趋之若鹜更印证了外滩未来的无限前景。回顾上海城市发展，上海最热的热点都在浦江两岸。30年代，外滩已经发展成东方华尔街，90年代初发展陆家嘴成为金融中心，21世纪，上海发展的焦点便聚焦在黄浦区外滩一体化改造工程上，未来的外滩将与英国的泰晤士河、法国的塞纳河沿岸媲美。早在2002年，上海市政府就制定了浦江两岸综合开发规划方案，您所看到的区域即为两岸综合开发的核心段（配合手势介绍），而我们所在的板块（再次用激光笔向客户指出我们项目的所在地）更是核心段中的重点工程，

房地产销售经典说辞

置业顾问的40个精彩解答 1、我不喜欢期房，为什么不等建好了再卖？购买期房有四大优势：（1）价格优势。开发商之所以乐意以期房出售，最大的目的就是为了尽快募集资金。在期房的销售中，房地产开发商都会在价格上给予较大的优惠。一般来说，买期房比买现房在价格上可优惠10%以上。因此说，在如今利息连连下调的今天，买期房其实也是一种投资。（2）户型设计上的优点。从市场角度来看，房地产开发商们对设计是十分看重的，因为设计好坏直接影响到产品的销售的，所以相对而言，期房大多避开了当前市场上现房的设计弱点，因为现在的现房多是前几年设计的。（3）可抢占购买先机，优先选择好房子。人们通常会发现，去一个已经建好的现房项目买房时，往往那些层次好、朝向好、户型结构好、景观视野好的房子基本上都已经是名花有主了，余下的多是或多或少有些缺陷的房型。而买房对于大多数家庭来说都是件大事，住房的层次、朝向、景观等因素将直接影响到采光、通风，进而直接影响生活质量。如果是买期房，则可以在买主很少的时候就介入，占据购买先机，优先选择综合品质较好的房子。（4）具有较大的升值潜力。买期房如果买得合理、适当，其升值潜力比现房要大。在一些尚未形成规模的地带，当时的期房售价较低，随着开发住宅的增多，形成了一定的规模，各种相关条件得以改善后，房价也会相应上涨，买期房者可以从中得到升值的好处。 2、购买现房有什么好处？（1）即买即住。购买现房，可以马上装修入住，不像期房需要等它建好验收完才能入住。对于尚未有房子的客户，还可以省去从购买期房到入住这段时间的租金支出。（2）品质有保证，买得踏实。购买期房，由于房子尚未建好，你看不到它的真实面貌，只能根据建筑设计图纸和售楼人员的介绍去判断，不够专业的话很容易走眼；而对于现房，你可以进行原汁原味的现场考察，房子优劣一目了然。（3）避免纠纷。购买期房，易出现不可预计的情况，有可能与开发商产生纠纷，如交房时发现与设计不符或质量不过关等，而现房则可以在很大程度上避免这些问题的出现。正因为如此，现房销售将成为以后的流行趋势。 3、为什么说投资房产时很好的选择？现在银行存贷款来利率持续下降，把钱放在银行就只能等着贬值；买股票吧，有谁不是在眼巴巴的等着解套？炒外汇？那风险就更大了，谁能预测到国际经济形势的千变万化呢？您说现在国家限制房价，炒房的个个都哭丧着脸？这个您就有所不知了，中央要限制房价，地方政府可是一个劲地在努力抬升房价，要知道，地方政府的财政收入中有很大一部分是来自房地产行业的。前段时间××市的市长还在辟谣说他们的房价不能反映真实价值，还有很大的上涨空间呢！更重要的问题是，目前市场上的商品房仍然是处于供不应求的状态，只要有市场，房价怎么跌得下来呢？4、买高层的好处是什么？（1）高层视野景观好。现在城市里的房子越建越高，越建越密，您总不会喜欢被人压制着吧？如果您住的是低层，以后有可能哪一天一觉醒来就发现对面有个人在对你笑呢，那个美丽的公园已经属于别人的视野范围了。

楼盘竞品对抗性说辞10.01复习进程

楼盘竞品对抗性说辞 10.01

像到融科城那么大的体量，又是联想旗下的，而且马路对面是我们融科九重锦，融科北城也还在开发所以说学区肯定不会是差的。华地润园的学区是60中、朝霞小学汇林园校区，这些学区都不是很有名，完全不能和我们的相提并论。 4：楼盘规模、景观我们项目总占地660余亩，总建面近200万方，规划有大型购物中心、商街、写字楼、星级酒店、公寓、精品住宅等，还配有知名幼儿园、中小学，更为打造生态人居环境，公司不惜耗巨资打造60亩的无偿绿肺，东西贯穿项目，打造五大特色休闲娱乐公园，为犀角公园、东绿带公园、新月公园、西绿带公园、儿童公园。建筑总体高低坐落，城市天际线明显，以人为本、生态自然的规划理念，聘请国际知名规划、建筑设计、景观单位，让整体项目具有国际感气质，更符合中国人居理念。建筑点缀绿色，剔除建筑，685亩的恢弘绿景，为逍遥津公园（约420亩）面积的一倍多，比肩天鹅湖。而华地润园明珠广场东边大部分都是大型工厂，周边人群复杂对小区业主的安全性来说也是有一定的影响。明珠广场人车多人多上下班高峰拥堵，空气污染严重占地面积:91551平方米建筑面积:42万平方米从这个数据可以再次反映出两家开发商的实力问题和政府对项目的重视度问题，所以不管是学区也好还是绿化也好融科城可以说是以后经开区甚至整个合肥市的标杆楼盘。 5:价格问题华地润园的平均价格是在7600元/㎡,一次性95折，按揭98.5折，我们的价格是6800-7800元/㎡，其他的优惠只有在认筹至开盘那天会有一个点的总价优惠，价格方面确实比他们贵了200块，但是我们家的7800元可以在我们这

全面的房地产销售说辞大汇总

全面的房地产销售说辞大汇总销售说辞（万科版）参观流线中各展示节点标准说辞以下为销售流线中的每一个讲解点，各销售员可根据以下各点进行个性化发挥！一、销售大厅说辞点 1、询问语:礼貌用语、询问客户到访意图、自我介绍 2、通区位图：城花区位、客户行/乘车路线 3、3分钟宣传片：结合宣传片讲解 4、XX亩 & XX亩沙盘： a、整体方位、小区规模、各期目前进度、集团/武汉公司简介 b、规划理念、组团/道路/园林/配套 c、产品、户型、面积、均价、物管费、交楼标准 d、三大特色：标准化施工、五重安防系统、带装修交付 5、单体模型（可选）二、流线图说辞点 1. 销售大厅前树阵广场：城市博物馆、水池、桂花树（X万）、柚子树、樟树、樱花树、广玉兰 2. 特一区底商：经营业态（超市、JEEP吧） 3. 第五大道： a“绿肺型”主干道、六排法桐（X颗）、一种宁静的氛围、5年后树能将马路连接起来，形成一条真正的林荫大道 b、人车分道、一条先进、现代化的路、解决现代人和社区、车的矛盾、 c、进入社区每个组团的路口清晰，直接； d、 5000平米的花园式绿色大道: X棵法国梧桐、X棵樟树、X棵银杏、X棵樱花……一共X 类不同树种、X棵大小乔木 e、街角公园 4、经过上西X区： a、道匝 b、五级安防系统 c、“组团客厅” d、组团内绿化：X平公共空间，X乔木，空气净化力， e、停车位、两三个车位间隔树

f、X米人行道 5、上西X、X交界处： a、教育配套：双语幼儿园、市级小学 6、五分钟商业： a、业态 b、买打火机的故事 c、减速坡 d、景观小品 7、集中商业后街 a、4500规模 b、1200平鲁广超市 c、银行、餐饮、诊所、商业广场 8、集中商业内街道 a、中式酒楼：虹景酒楼 b、开放、休闲的空间 9、公交站： a、X运行 b、穿梭巴士 c、道路下水井盖 10、“梦幻岛”儿童公园 a、4000平规模 b、涂鸦墙、高迪墙、沙地、海岛船、鸽子屋、树爸爸的故事 11、会所/运动公园/绿脊三、情景TOWNHOUSE说辞点 1、专利产品：万科专利产品，模仿得不到她的精髓 2、低层/低容积率：4层，的容积率 3、花园/露台：赠送约53平花园，且独门独户；层层退台；复式4个露台，担负各自功能使命 4、入户DEN ：功能强大、身份象征、采光 5、40平米大客厅/面宽 6、厨房功能分区：中西餐备餐台、早餐台，烹饪区、家务区、备餐区、用餐区的功能划分 7、公卫干、湿分离 8、主卧转角飘窗：地台飘窗，270度景观 9、步入式衣帽间