未来20年中国地价与房价还将上涨10倍
未来20年中国地价与房价还将上涨10倍
□ 作者：王建世联顾问
□ 日期：2010.9.1
2000年全国城市建成区面积为2.24万平方公里，当年现价GDP为9.92万亿元，单位城市面积GDP产出率为4.42万亿元/万平方公里。到2008年，全国城市建成区面积增长到3.63万平方公里，当年现价GDP增加到30.1万亿元，单位城市面积GDP产出率为8.29万亿元/万平方公里。这8年城市土地产出率的年均增长率为8.2％，而同期全国商品房价年均增长率为7.6％，两者十分接近。
尽管房价不等于地价，地价包含在房价中，而自2000年以来地价占房价的比重一直是上升趋势，所以如果是计算地价增长率，应该比房价增长率更接近土地产出率的增长率。由此说明了土地产出率与地价上涨率的一致性。因此，我们可以把单位土地产出率的增长率，大体上当作地价上涨率来看。只要能测算出到2030年城市单位土地产出率的增长率，根据现在的地价，就可以大体测算出2030年的地价了。
2030年中国城市地价将达2.7万元/平米
我最近看到汇丰银行的一个研究报告，其中估计2008年中国的地价总值是100万亿元人民币。如果按2008年全国城市建成区面积3.63万平方公里计算，中国城市当年每平方米的平均地价就是2780元。那么2008~2030年城市单位土地产出率的年均增长情况呢？
首先，关于未来20年内的经济增长速度，虽然中国已进入工业化中后期，但还没完成工业化，而且城市化严重滞后，包含了巨大的需求增长动力。因此，偏保守预测，未来20年中国的经济增长率仍可以按8％计算。此外还必须考虑通胀因素。新世纪以来，中国GDP的平减指数年均为4.2％。次债危机爆发后，世界各国为了刺激经济投放大量货币。在未来10年内，世界经济可能仍处在低
迷期，各国的货币政策仍然是偏松，所以未来20年内的通胀率应该大于前10年。偏保守预测，未来20年中国的GDP平减指数可以考虑为年均4.5％。
如果GDP的年均增长率是8％，平减指数是4.5％，2008年的现价GDP是30.1万亿元，则到2030年中国的现价GDP总值就是430万亿元。由于数据获得困难，这里使用的GDP是全国数据而非全国城市数据。但由于城市集中了全国85％以上的经济产出，所以用全国GDP代替城市GDP不会有太大出入。
房价与地价的关系
关于房价与地价因果关系的研究进展评述 姓名：陈婧怡学号：10108092003 摘要：地价与房价的关系是争议已久的话题，其研究不仅是房地产市场研究的重要组成部分，更是推进土地市场和房地产市场健康、有序和协调发展的关键，对房地产企业的土地获得和开发经营决策而言具有十分重要的意义。 随着近几年来房价的不断攀升和上海地王的接连出现，到底是房价决定地价，还是地价决定房价，开始成为房地产市场乃至学术界迫切需要解决的问题。本文以房价和地价的辩证关系为主要研究对象，从经济学的基本理论出发，结合地价和房价的内涵和外延，对房价和地价之间的一般性影响进行理论的分析。 关键词：地价房价地价和房价的关系 Abstract:As a long-disputed issue, the research on the relationship between land price and housing price is not only an important part of real estate market research, but also the key to accelerate the sustainable development of real estate market. Moreover, it is also of great reference value for those estate developers’ decision-making on land-getting and their business development plans. With the continuously increase of the housing prices and land prices, whether the land prices determine the housing prices or the housing prices determine the land prices has a problem calling for the immediately solution. This article is to study the relationship between the land prices and housing prices from the basic economy theories, combining the intension of the housing prices and land prices, making an empirical analysis on the general effect of the land prices and housing prices. Key word: land price housing price the relationship between land price and housing price
德国预测中国未来30年!看后彻底震惊
德国预测中国未来30年！看后彻底震惊 德国预测中国未来30年！看后彻底震惊 2015-09-15 14:30 编辑：wyj 核心提示：2040年，东方世界的财富超过西方世界，中国人均GDP达到20万，成为发达国家。中国登月成功德国媒体预测中国未来30年，惊呆了!可能? 2016年，中日韩-东盟成为世界上最大的自由贸易区。中国成功发射载人登月航天器。首名中国女航天员成为有史以来第一个登上月球的中国人。全国超过10亿观众在中秋节亲眼目睹了现代版的嫦娥奔月。 2017年，中国宣布建成科技创新型国家，这项计划始于2005年，终于利用12年时间完成。中国产业升级初步完成，中国企业的生产线更多的设立在非洲，印度，东南亚，拉丁美洲，中国本土制造比例逐渐下降。 2018年，龙芯处理器占领国际CPU超过10%市场份额，中国国产汽车大量占领广大发展中国家市场，中国国内汽车拥有率达到20%，个人移动终端(那个时候估计不用手机了，应该是掌上电脑的感觉吧)拥有率超过80%，按照绝对数量，全部位居世界第一。 2019年，朝鲜韩国结成自由经济体，经济总量位居世界第7位。当年全球GDP排行为1美国，2中国，3日本，4
德国，5英国，6法国，7朝鲜韩国经济体，8意大利，9印度。 2020年，中国海军在东海与日本自卫队发生小规模冲突，中国海军随即占领钓鱼岛，宣布钓鱼岛为中国固有领土。并希望日方保持克制，不要使冲突升级。最终中日谈判解决争端，日本承认钓鱼岛属于中国，中国支持日本收回北方四岛之主权。 2021年，一种以学习中华礼仪，复兴中华文化为目的的仿古私塾在民间兴起。有条件的家庭纷纷送孩子去这种私塾学习古礼，古文，古文化和琴棋书画，以增加孩子的修养。以往的英语，钢琴，芭蕾，素描等等培训机构逐渐被冷落。 中国未来航母编队示意图 2022年，中国宣布启动反分裂国家法，统一台湾。五星红旗升起在台北上空，并派20万精锐部队登陆台湾维持秩序。中国政府在台湾推行一国两制，台湾体制维持不变，但是取消台湾军权，收编为中国人民军，由中央统一管理。 2023年，中国大型空间站建成。北斗卫星导航系统初步完成，从此，伽利略，GPS在中国成为纯民用，军用全部采用北斗系统。 2024年，中国第三个航母编队建成。活动区域，南海。
中国未来九大预测
中国大趋势：中国未来十年的九大预测 2012-03-05 字号：小中大 日前，由笔者撰写的《中国大趋势4：中国经济未来十年》上市，书中提出了中国经济未来十年的九大预测： 1、世界将从“海洋时代”回归到“陆地时代” 大家不要再预测第四次科技革命，因为第四次科技革命已经来临，高铁就是第四次科技革命的主力，中国在第四次革命上已经占据先机，这点包括美国总统奥巴马在内的领袖人物已经看的非常清楚，由于政治原因，他们很难对中国进行赶超，因为高铁是公共产品，没有一个强大的政府是不可能建设成高铁的。在未来十年世界将掀起一股国家间修建高铁的热潮，这将标志着世界将由海洋时代回归到陆地时代。 在这个时代中国是具有先机的，到时候亚欧大陆将结合的更加紧密，欧洲、亚洲、阿拉伯世界的地缘政治将重新改写，阿拉伯世界的重要性将被重新凸显出来。目前中国正在与17个国家协商关于建设亚欧高速铁路网络事宜，计划在十年内修建三条高铁线路贯穿南北，连通欧亚。届时，乘坐时速超过200英里的火车，从伦敦到北京只需要两天时间。这三条计划线路分别为，一条向北延伸经俄罗斯到德国，与欧洲铁路系统会合；一条向南延展连接越南、泰国、缅甸以及马来西亚等东南亚国家；另有一条线路将连接中国与英国、新加坡、印度及巴基斯坦。目前，伊朗、巴基斯坦和印度正就铺设高铁线与中国谈判，而东南亚方向的线路已经先期在云南省开工。在工程标准方面，中国希望所有线路规格与国内高铁保持一致，越南方面已表示同意，其他国家还在协商中。这项伟大的工程在未来十年将成为现实。 2、中国将面临最后一个“黄金十年” 很多人在看空中国的人很多，既有海外的，也有中国的，但是中国的发展大潮并不会因为这些人而消退，中国民众也不能听信这些带有政治性的忽悠，中国经济未来十年仍然是“黄金十年”，当然这黄金十年，笔者主要指的是经济，而不包含民生，因为经济是经济学者可以预测的，而民生是政治，是没有规律可循的。如果我们，特别是商业人士过度恐惧，就会错判机遇，以至于丧失机遇。未来十年的机遇中国以前没有，今后也不会有。与之前相比，将来十年中国经济增加的优势首要表现在量上，中国人均GDP从十几美圆增加到4000美圆，用了六十多年，可是再增加4000美圆，或许只需几年时间，从这个角度讲，将来十年的经济增加将远远超过以前几十年的增加；假如与今后比照，将来十年中国经济增加的优势则表现在速度上，这或许是中国继续经济高速增加的最后十年。中国人均GDP到达15000美圆今后也将进入一个低速增加期。从这两个方面本人们就能够看出，将来十年是一个何等的黄金时期，这必将是中国经济“从质变到质变”的十年。 3、世界将上演“日本行情” 日本自经济泡沫破裂后，在近20年的时间内除了在1997年前后实行适度从紧的政策外，日本绝大部分时间都在实行的低利率、零利率和量化宽松政策，这是因为政府拥有大量的财政赤字，政府负债的同时，日本企业也背负了巨大债务，导致日本不能加息，因为一加息，政府和企业的还贷负担就会大大加重，从而导致经济恶化，萧条重新回归。 世界主要发达国家都面临着较高的偿债任务，而从技术上看，日本、美国以及欧盟的不少国家都已经财政破产，他们要摆脱高额的债务，除了不断的平衡预算之外，就是开动印钞机稀释债务，这都会导致这些国家将长期处于极低的利率水平，而这些国家将会出现这些资本大出逃，将逃向高利率国家进行资本套利。 4、中国将“拯救式”崛起 在人们的印象中，中国崛起必然对其他国家构成挑战，但历史并不是这样的，因为除了“挑战式崛起”之外，还有一种崛起方式为“拯救式崛起”，同样美国的崛起也不是通过“挑战式崛起”实现的，
房价与地价的关系
一、房价决定地价 自国家实施宏观调控政策以来，“房价、地价谁决定谁”成为全社会广泛关注的一个焦点问题，在理论界一直争论不休。房地产价格受市场供求规律的影响，但由于房地产位置的固定性、差异性、不可替代性等特点，房地产市场又不是完全的市场，并且国家宏观调控政策、政府住房制度、银行政策、土地供应政策等方面的变化对房地产市场都有较大影响。 （一）国外研究动态 李嘉图探讨“玉米法律悖论”（Corn Law Debate）、地租理论以来，土地上产品价格决定地租、地租（地价）的剩余观点（residual land price）被大多数经济学家所接受。这类观点将土地看作生产要素、从引致需求的角度出发，认为不是地租决定土地产品的价格，而是土地产品的价格决定地租。这一理论引申到住房领域而形成的房价决定地价的观点，被视为房地产领域起码的常识（Small,2000；Priemus,2003），在多数城市经济学教科书中都有明确的阐释，如O’Sullivan(2000)，在经济学上占据了主流（野口悠纪雄，1997），成为城市经济学、房地产经济学研究中的一个重要理论预设，为大多数学者所应用，如Peng and Wheaton (1994)和Needham (2000)。Smith（1976）从城市住房供给的角度，将土地作为住房的生产要素，探讨了地价和房价之间的比例关系。 （二）国内研究动态 朱道林、董玛力（2005）用玉米法律悖论和引致需求理论的道理来说明地价和房价的因果关系问题。土地的价格太高，事实上是因为对住房的需求在不断增加，从而导致开发商们不断增购土地来满足住房的需求。对土地引致需求的增加必然导致土地价格的上升，土地作为生产要素，其价格的变化更大程度上是一种结果而并非原因。黄健柏、江飞涛、陈伟刚（2007）用方差分解法将前人实证研究的方法统一在一个框架下,研究发现：土地出让制度改革后，地价上升对房价上升的推动作用反而较之前大大减少，地价变动对房价变动的贡献
童大焕 中国20年后或将面临全线大衰退
四年前的2010年，中国GDP比日本54742亿美元多出4044亿美元，正式成为美国之后的全球第二大经济体。很多中国人为此着实亢奋了一阵子。随后，英国《经济学家》预测中国将在2021年重新成为世界最大经济体。 美国《时代》周刊甚至声称，中国的和平崛起已成既定事实，21世纪注定是中国的世纪。美国花旗银行一份最新的报告则预测印度将在2050年超过中国和美国成为世界第一大经济体。 但是，我们将很快发现，GDP总量世界第二将有可能是当代中国昙花一现的一个巅峰，它完全有可能迅速从世界第二的位置上开启一个相当长期的大衰退旅程。 站在2014的时间窗口上向未来眺望，也许英国《经济学家》和美国《时代周刊》当年的结论都得改写，因为中国的国企红利、制度红利、人口红利、城市化红利、城市化创新红利等已经显而易见地呈现颓势，它们正在全线消失甚至越来越成为未来发展的陷阱。 随着中国历史上千载难逢的最大也是最后一波城市化浪潮在20年后结束，中国这头沉睡了百年一直没有真正苏醒的狮子将有可能永远沉沉睡去。最迟20年，中国将要面临的是全线大衰退。 这是有别于日本“失去的二十年”的真正的失去！因为在过往岁月里，我们的自然环境、社会的基础保障、教育的自由、人口增长等等，都已失去太多。不论走到哪里，中国人都堪称世界上最勤劳的民族，但再怎么勤劳，也抵不住国内不合理制度安排对人口资源、对人的创造力的毁灭性打击。 美国这样的超发达国家，GDP增速不可能像发展中国家那样快，一般维持在2%左右，有时2%都不到。中国过去几十年GDP增速平均每年将近两位数，但若以此来计算未来多少年中国GDP总量将赶超美国成世界第一，无疑只是在做一个简单幼稚的小学算术题。 经济和社会发展有许多变量，这些变量随时随地都在发生变化，以往我们津津乐道自以为豪的“中国模式”，事实上正在遭遇戛然而止的短路风险。 中国过去用降低劳动力、土地和环境成本、用政府投资砸出来的GDP不值得夸耀甚至必将成为今后的包袱。 在GDP总量突飞猛进的同时，是人均GDP排在全球105位的靠后位置，而且，我国货币供给(M2)平均增速将近GDP的2倍，于无声处强化了对弱势群体的剥夺。其不仅造成国进民退、官富民贫的格局，扼杀了国家创新力，而且“做大做强”的往往是一批扶不起的阿斗。 目前，美、中两国GDP分别是167997亿美元和91813亿美元(2013年世界银行统计数字)，美国要高出中国近一半。
房价与地价关系的空间统计方法研究
２１０ 《商场现代化》２００７年９月（上旬刊）总第５１４ 期 一、前言 首先对房价、地价和区位的概念进行界定：房价是房屋价值在市场上的货币表现。 房价应是自由市场的价格，它包含两层意思，一是非市场化的交易活动（如公房出售、集资建房等）不应在计算范围之内；二是市场交易的房屋不仅包括新建住房，还包括存量住房的交换与流通。地价是土地价格的简称，是土地经济价值的反映，是土地预期收益权利的购买价格，即地租的资本化。区位是空间中的位置和具体的方位地址。 房价和地价领域的研究涉及经济学，统计学，地理信息学等多门学科，不同学科的学者在该领域都进行了深入的研究。其中地理信息科学中的空间关系理论在研究房价与地价关系中起了非常重要的作用。ＧＩＳ是具有很好的可视化性和强大的空间分析支持，房地产领域中房价地价的空间分布格局应该具有一定的区域空间分布规律，在ＧＩＳ支持下进行房价地价的研究将变得更加直观和准确。本文从房价地价分布特征、房价地价关系规律和房价地价趋势预测三个方面，对比分析国内外房价地价研究成果，分别在以上三个方面进行探讨，归纳介绍房价地价研究领域的研究热点，研究方法和规律以及存在的研究空白。在此基础上通过ＧＩＳ空间统计的支持，从区位角度切入来分析，最终建立房价与地价关系时空模型，分析得出房价与地价之间关系的一般规律以及房价与地价变化趋势预测，为政府决策和科学研究提供参考。 二、研究现状 对于房价和地价主题，分别从房价和地价分布特征、房价与地价关系以及未来房价与地价演变规律三个角度进行论述。 １．房价和地价分布特征 国内房价和地价分布特征的研究主要针对时间和空间两个方面进行，房价和地价空间分布特征的研究，在传统研究方法的基础上运用ＧＩＳ技术进行研究是研究的热点区域。 地价分布特征的研究，一般通过地价监测点样点来反映城市整体地价水平的变化。陈思源， 倪绍祥等采用ＧＩＳ空间分析对市场交易样点进行Ｋｒｉｇｉｎｇ插值， 进而研究城市地价分布规律［］］；在城市地价分布信息提取中，由于地价信息空间位置的相关性和样 本数量的有限性，传统统计学的两个基本假设（样本独立与大样本）不易实现。为此， 陈思源， 曲福田等又进一步提出采用探索性空间数据分析（ＥＳＤＡ）技术，对地价数据作空间统计分析。杜国明等采用半变异函数分析商业用地地价空间连续及变异特征，用普通克里格插值方法模拟商业用地地价空间分布，生成地价模拟图。汪应宏， 张绍良等利用线性回归和网格化的方法建城市地价的变异函数来分析商业用地、住宅用地和工业用地的变异程度。蒋芳等采用多元回归的方法，建立北京市普通住宅地价区位模型，量化分析主要区位因子对住宅地价的影响程度。唐旭、刘耀林提出以土地交易样本作为监测样本进行城市地价变化监测与分析的新方法，通过时序监测样本的Ｖｏｒｏｎｏｉ 图，分析城市土地市场的热点区域和发展趋势。 以上均运用ＧＩＳ技术以地价监测样点为基础，采用多元统计分析，地学统计与分析和数学分析方法，插值生成地价等高线或三维模型，然后通过建立地价分布特征模型，对地价空间分布规律进行分析，从宏观角度挖掘存在于空间关系中的信息，为政策制定提供参考。 房价分布特征的研究中， 王霞，朱道林运用地统计学的变异函数理论分析了房价空间结构的各向同性和各向异性，建立了各向同性下的变异函数模型，并运用克立格最优内插法进行了空间局部估计。张文忠，刘旺等从城市区位优势度角度，通过住宅价格空间分异图来分析房地产价格的空间分布情况。房价分布特征与地价分布特征的研究方法基本相同，一般都以监测样本为基础，进行内插进行空间信息的模拟，进而采用数学模型进行分析研究，找出房价变化的规律和特点。 综合地价和房价的ＧＩＳ研究领域可以发现，房价和地价的研究取得了较好的成果，但房价和地价的分布特征研究大都做横向分析，缺少纵向的历史数据的对比分析。 ２．房价与地价关系的规律 房价与地价的关系理论的研究是房地产领域的一个热点，大多学者都是从经济学角度进行探索研究。况伟大通过构建一个城市住房市场和土地市场的线性模型，分别就Ｇｒａｎｇｅｒ空间竞争和 规制情形来探讨房价和地价的关系。谢叙运用房地产经济学的计量分析原理，阐明了长期中房价对地价的影响更加显著的机 房价与地价关系的空间统计方法研究 朱明仓 成都理工大学地球科学学院 达州市国土资源局辜寄蓉 吴合镇 四川师范大学地理与资源科学学院 ［摘 要］ 针对房地产领域研究中房价与地价关系，本文从房价和地价分布特征、房价与地价关系规律以及房价与地价趋势预测三个方面着手，分析对比该领域研究现状。通过对空间区位和历史数据进行分析，确立以下研究方法： 在ＧＩＳ支持下从区位角度，利用变异函数、趋势分析方法和剖面图来分别研究两者空间分布特征，确定关键区位因子，并借助历史数据采用参数估计分别建立房价和地价模型。分别将两者作为影响因子加入到对方模型中，通过分析影响的波动情况研究两者之间的关系。最后进一步通过建立马尔可夫预测模型来拟合历史数据并对未来房价和地价的发展趋势进行预测，并进行对比分析。 ［关键词］ ＧＩＳ 房价 地价 区位 重庆
再议未来20年国际关系发展趋势重点
再议未来20年国际关系发展趋势 编者按：9月5日，本报评论周刊刊发王逸舟先生所作《未来20年国际关系发展趋势及中国的应对》一文后，收到很多读者的积极反馈。事实上，在王逸舟先生看来，除该文所分析的国际制度存在网络化、新旧交替矛盾加剧，及军事优先性下降等三个趋势之外，未来国际关系的变化还存在其它几个值得关注的趋势和脉络。今年以来，无论是中美、中日、中欧，还是中国与东南亚邻邦之间的关系都出现了不少新的变数，中国外交面临不小的挑战。这一背景下，王逸舟先生特再次撰文分析国际关系与制度发展相关动态，以为读者理解中国应对之道及国家中长期战略提供一些参考性思路。 技术进步等后发因素重要性上升 仔细追踪不难发现，当代国际关系和国际制度里一如既往存在着激烈争夺、“下先手棋”的局面，只是这种较量在不同时期和领域有着不同的方式与表现。这里只从三个角度略作透视。 其一是地缘政治学说的不同阶段与特征。近代早期有所谓的“陆权论”;19世纪又有美国海军军官马汉提出的“海权论”。20世纪前半叶，西方一些地缘政治学家通过对飞行器技术改善造成的后果的考察，创立了新的“空权论”(制空权学说)。由此不难发现，21世纪综合国力竞赛，将在更高、更大、更深的地球空间展开，深海、大洋、极地或外空可能体现出传统领土主权和政府权力的延续与超越。 其二是能源开发的不同途径与思路。尽管工业革命至今，以煤碳、石油、铁矿石、铜矿石为代表的天然矿石资源，一直是各国发展的主要能源动力，然而新的趋势已经显现，从中长期角度观察，不论大小国家，只要率先掌握高效和便于储存的可再生能源，就有可能在综合国力的长期较量中占据有利位置，发挥超出自然幅员和人口规模的国际作用。 其三是“熊彼特命题”的启示。美国著名经济学家熊彼特的创新理论，提出一个重要思想，即：竞争的本质是一种创造性破坏，不论产品的创新、工艺的创新、生产方法的创新或科学技术的创新，乃至社会生产方式的更迭，都是对从前同类的某种打破和推翻，是在此基础上的超越与再造。熊彼特命题促使人们用全新的角度看待诸如金融危机、经济萧条、发展停滞或企业倒闭等等不利现象。也就是说，谁能在当下的问题与矛盾中找到解决它们的突破口，创造性把自己的劣势、困难转化为优势或先机，谁就可能在竞赛中后来居上、在新时期立于不败之地。
分析地价与房价的关系
分析地价与房价的关系 班级：土管1姓名：王学号：201 地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地使用权所获得的收入，是买卖土地的价格。我国目前由于土地不得买卖，"买卖"(具体称为出让和转让)的是有一定使用期限的国有建设用地使用权，所以人们通常所讲的地价，是出让或都转让国有建设用地使用权的价格，是国家一次性出让若干年的国有建设用地使用权或者土地使用权转让国有建设用地使用权所获得的收入，其本质是一次性收取的若干年的地租。房地产价格，是一种双重实体价格。即在开发、建设经营房地产过程中所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格相综合的货币表现，是建筑物连同其占用的土地的价格。大多数所研究的房地产价格是房地产交易双方的实际交易价格，即“房价”。房地产价格的涵义可以从以下几个方面来理解：房地产价格实体构成具有二元性；房地产价格是房地产权益的价格；房地产价格具有明显的区域性。 随着近几年来我国的经济快速的发展，不断上升的房价成了社会群众议论的焦点。我国是一个人口大国，而居住是人类的基本生活需要，那么对房子的需求就必然会多。尽管这几年国家颁布了很多的调控政策，可是正如我们看到的那样，在政策的调控下房价也还是只增不减。房地产业不仅关系到国民经济的发展，而且也直接关系到城市居民的切身利益。近年来，城市化、工业化进程的不断加快，给房地产市场的发展带来了良好的发展机遇。全国连续几年都出现了房价和销量的持续增长，商品住房和二手住房价格逐年攀升，尤其是近两年价格涨势强劲。面对商品房价格的快速上涨，很多人认为是由于土地政策的改变，使得土地价格上涨，从而引起了商品房价格的上涨，也有人认为是高居不下的房价引起了土地价格的上涨，一时间“地价与房价的关系”成为了各界人士关注的焦点。 有些人把房价上涨直接归因于土地价格过高，进而把地价过高归咎于土地收购储备制度和土地招标、拍卖，这是一种似是而非的见解。首先，地价与房价有关联，但并非线性关系，即使地价上涨，房价也并不一定随之上涨，要降低房价，也并非只有降低地价一个途径。与其他商品一样，住房价格是由开发商的成本和利润两部分构成，成本包括建筑成本、地价、财务成本等，其中地价约占成本的三分之一左右。理论上说，如果地价上涨而其他成本下降，或者开发商利
乌鲁木齐市房价与地价关系研究
网络高等教育 本科生毕业论文（设计） 题目：乌鲁木齐市房价与地价关系研究 学习中心：喀什技工学校奥鹏学习中心 层次：专科起点本科 专业：工程管理 年级：2014年春季 学号： 学生： 指导教师： 完成日期：年月日
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广州市房价与地价关系研究
广州市房价与地价关系研究 华南理工大学公共管理学院行政管理2班李淑敏 摘要：我国商品房价格连续数年快速上涨，广州各大开发区的价格更是居高不下，通过搜集资料我们可以得知广州自2002年以来房地产市场持续上升趋势，商品住房和二手住房价格逐年攀升，尤其是近两年价格涨势强劲，引起了各方面的关注，探讨价格形成影响因素及影响程度己成为热点问题。因此分析价格的影响因素对理顺住宅房地产价格的形成机制，打破当前制约住宅房地产业发展的价格“瓶颈”现象、消除价格因素对住宅房地产业的不利影响、解决城镇居民的住房问题、培育住房市场有效需求、促进国民经济增长等，具有重要的理论和现实意义。不仅如此，面对商品房价格的快速上涨，很多人也持有不同的观点。有一部分人认为是由于土地政策的改变，使得土地价格上涨，从而引起了商品房价格的上涨，也有人认为是高居不下的房价引起了土地价格的上涨，一时间“地价与房价的关系”成为了各界人士关注的焦点。我觉得此时开展对“地价与房价的关系”的研究，从地价与房价的形成机制、市场环境去分析，合理定位地价和房价、正确分析处理两者之间的关系，对我国房地产市场的健康发展、国民经济的持续增长依然具有十分重要的意义。 关键词：地价房价关系供需平衡影响因素 1.房价、地价、房地产的内涵 1.1.1 房价的内涵： 房地产价格表示为交换价格，同时也表示为使用和收益代价的租金，即交换价格和租金都是房地产价格的表现形式。一般认为，房地产价格是房地产经济价值的货币表现形式，在一般的说法中房地产价格就是指交换价格。房价是有多重因素共同决
定的，是地价、建筑安装管理费、开发投资贷款利息和税金的总和。 1.1.2 地价的内涵： 地价的本质不是土地的购买价格，而不是土地的地租的购买价格，是地租的资本化。 由于我国的土地公有制，土地市场只有土地使用权交易，土地价格是土地使用权的交易价格。而且我国人口众多，由于这一特殊国情，尽管土地总面积不小，但是人均占有土地面积却不多，造成我国土地稀缺性，土地自然供应没有弹性，其经济供给收到自然供给的限制，也缺乏弹性，因此地价主要有需求决定，确切的说是有引致需求决定。 1.1.3房地产的概念与社会地位 概念：房地产是房产和地产的统称，广义的房地产是指土地和定着与土地之上的永久性建筑物、构筑物、附属设置，以及包括水、矿藏、森林等在内的自然资源，还包括与上述物质有关的权益及由此所衍生的权利。 社会地位：房地产业是从事房地产开发、经营、管理、修缮、信托与中介的服务行业。按照联合国制定的《国际标准行业分类》及我国《国民经济行业分类和代码》的分类，房地产业在国民经济中属于第三产业。它在贡献国家建设、加速城市化与城市现代化同时，也逐渐发展和成长为国民经济的支柱产业。 2.广州市地价与房价的表现及相互关系 （一）早在亚当·斯密创立经济学之初，就对房价和地价的关系有着明确的讨论，也就是我们熟悉的地租理论。如果用现代金融学的观点来看，与一般资本品的价格一样，土地的价格取决于其收益率(也即地租)的高低。不过，亚当·斯密指出，“地租成为构成商品价格构成部分的方式，与工资和利润是不同的。工资和利润的高低是价格高低的原因；而地租的高低则是价格高低的结果”。这一点我们可以通过马克
城市地价与房价关系研究分析(论文)
城市地价与房价关系研究分析 作者：*** 班级：**** 学号：***** 【内容摘要】地价与房价作为房地产市场的两个重要指标，其水平高低队房地产市场的正常、有序的发展起着重要的作用。房价与地价在一定范围内、一定条件下相互作用，相互影响。正确分析和处理房价与地价的关系，能够很好地促进房地产业健康发展。本文就地价与房价做了概念的叙述与关系解剖，它们相互作用、相互影响，地价在房价上所占用的比例，给予了房价的合理定位，另外还有多种因素参与了房价的升降，是房价波浪起伏，但目前的房地产状况告诉我们，房价一直处于上升状态，毫无下降趋势，所以在文章的最后，给予了部分个人对于地价和房价的建议。 【关键词】房价地价供需平衡 一、房地产的概念与社会地位 （一）概念 房地产是房产和地产的统称，广义的房地产是指土地和定着与土地之上的永久性建筑物、构筑物、附属设置，以及包括水、矿藏、森林等在内的自然资源，还包括与上述物质有关的权益及由此所衍生的权利。 （二）社会地位 房地产业是从事房地产开发、经营、管理、修缮、信托与中介的服务行业。按照联合国制定的《国际标准行业分类》及我国《国民经济行业分类和代码》的分类，房地产业在国民经济中属于第三产业。它在贡献国家建设、加速城市化与城市现代化同时，也逐渐发展和成长为国民经济的支柱产业。 二、背景 自从2000年以来，房价的迅速增长成了大家最关注的话题，有些房地产开发商认为随着土地收购储备制度和土地“招、拍、挂”制度的施行，开发商取得土地所花费的成本越来越高导致了房价的飙升，高地价是高房价的主要原因，有些人士则认为近年来房地产市场为卖方市场，房屋供不应求，导致房价上涨。可究竟是房价太高了地价，还是地价太高了房价呢？本文研究了城市地价与房价的关系，旨在弄清地价与房价之间的相互关系。 三、地价与房价 1、房价的构成 从商品房的价格构成来看，房价主要由土地出让金、征地或者拆迁费用、
房价与地价的关系
房价与地价的关系 地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地所有权所获得的收入，是买卖土地的价格。我国目前由于土地不得买卖，“买卖”（具体称为出让和转让）的是有一定使用期限的国有建设用地使用权，所以人们通常所讲的地价，是出让或都转让国有建设用地使用权的价格，是国家一次性出让若干年的国有建设用地使用权或者土地使用权转让国有建设用地使用权所获得的收入，基本质是一次性收取的若干年的地租。 根据马克思主义地租理论，地价是地租的资本化，或者说是资本化的地租，是预买一定年数的地租，两者的关系为：地价=地租/平均利息率；在房地产领域土地剩余价值的最终实现需要房地产产品的价值实现来实现，所以土地价格是和房地产价格相关的。 房价是由房地产开发成本加上一定的利润所构成的。房地产开发成本构成包括土地成本、建安成本、财务成本、前期费用、配套费用、各种税费、经营费用等。土地成本作为开发成本的一部分，也一定程度上影响着房价。 我认为地价与房价有一定的联系，但都不是决定对方的因素。 地价是房价的基础。地产可以独立存在，房产则不然，它必须附着于地产之上，没有地产就没有房产。房价中包含着地价，地价隐含在房价之中，地价是房价的重要组成部分。我国的房屋产权实际上包括两部分:土地使用权和房屋所有权，而房屋所有权是受制于土地使用权期限的。在土地使用权期限内，地价的变动决定着房价的同方向变动，在土地使用权到期后，即使房屋仍具使用价值，但房屋价格因地产被土地所有者收回而不复存在。 房价是地价的表现。作为建筑地段的土地，其使用价值和价格是通过建在其上的房屋的使用价值和价格体现出来的。房型设计、建筑结构、施工质量都完全相同的两处住房，因坐落的地点不同，房价就不同，实际上就是地价不同的表现。 房价对地价具有反作用。假设房价土涨，就会导致土地价格的上涨；房价下降，就会抑制土地价格的上涨。地价在房价中占有一定的百分比，但其比重没有固定的标准。在市场机制条件下，房价与地价的比例关系受土地供求关系、房屋质量、房地产开发、税费等因素影响。 房价主要受经济发展水平、开发商的房屋开发成本和对未来房地产市场的预期及消费者的收入水平、消费者的偏好和预期等市场因素的影响，同时，银行政策、土地供应制度等也会对其起调控作用，其中，地价只是作为众多因素中的成本的一部分影响房价。而地价，由于政府垄断了土地一级市场，供给弹性很小，决定其价格水平的主要是需求状况，土地需求是一种引致需求，开发商对未来房价的预期决定着对土地的需求程度，从而影响地价。所地价与房价有一定的联系，但都不是决定对方的因素。 其实房价与地价主要的影响因素是市场的供需关系，比如：改革开放以来，我国经济连保持快速增长，广大群众生活水平不断提高，加上住房制度改革的不断深入和完善，人们改善住房条件、提高生活品质的要求得以释放，由此商品住宅的需求变大。需求的上升，无疑成为带动房价上涨的重要因素，并间接导致地价一定程度的上涨。 假设一个小区域范围，市场需求大于供给，房价处在较高水平。若此时地价降低，开放商追求利益最大化，房价也不会明显地降低。所以地价一定程度上会影响房价，但并不决定房价，也不具有明显的系数关系。 所以，房价与地价相互作为一部分因素起到影响作用，但都不是对方的决定因素。主要影响房价与地价的因素是市场的需求量与供应的关系。
浅析房价与地价的关系
浅析房价与地价的关系 中文摘要：房地产作为国民经济的重要组织部分，是我国国民经济支柱产业之一，但随着我国经济快速发展，在宽松货币政策下，城市房价快速上涨，地价也随着不断上涨，房价和地价关系成为人们讨论焦点，文章通过房价和地价的内在关系、静态关系、动态关系、影响房价的因素、影响地价的因素、房价上涨的因素以及解决的办法七个方面进行分析，并结合实例分析，得出城市房价快速上涨，带动地价上涨，地价上涨反作用于房价上涨的交织关系，并对房价上涨的原因进行分析，提出调控房价快速上涨切实方法，使房价地价在平稳中发展，促使我国房地产健康有序的发展。 关键词：房价地价、关系、调控、发展、因素 目录： 一、回顾近几年房地产的发展状况 二、房价和地价的内在关系 三、房价和地价的静态关系 四、房价和地价的动态关系 五、影响房价的因素 六、影响地价的因素 七、房价上涨的主要影响因素 八、降低房价的政策和建议 正文 一、回顾近几年房地产的发展状况 经过20年发展，房地产作为国民经济的重要组织部分，成为我国国民经济支柱产业之一，对我国经济稳定和发展起到举足轻重的作用。房地产具有收益、保值、增值和消费特点，已成了人们改善生活和投资热点。房地产一直都是人们关心的问题，加上这几年受到经融危机的影响，国家宏观政策的调控，房地产的走势此起彼伏，国家的救世新政让房地产的市场交易量有所回升，大量的楼房盖起来，导致了土地用量的供不应求，房价居高不下，房地产市场泡沫严重。但是从总体上讲，我国的房地产市场形势还是好的，房地产企业有较好的生存环境。随着房价过快上涨，政府出让地价也不断上扬，各城市“地王”不断刷新，房价和地价之间关系成为社会各界关注焦点，是地价决定房价，还是房价决定地价，人们对房价和地价关系讨论越来越激烈，由于不同角度，不同利益、不同思想观念，对房价和地价关系观点有所不同。本文将对房价和地价的关系进行深入探讨。 二、房价和地价的内在关系 房价是指房地产的市场价格，是土地及定着在土地之上建筑物、构筑物特定时间的市场交易价格。房价有成本价、基准价、指导价和市场价之分，人们所说房价普遍是指房地产市场价，市场价指不同地区不同类型的房地产市场交易价格。市场价分为一级市场房价和二级市场房价，一级市场房价（称一手房价）指开发商销售房地产市场价格，二级市场房价（称二手房价）是人们通过中介流通房地产市场价格。一手房价和二手房价是不同的，一般一手房价开发商在市场定价比周边二手房房价要高，有的甚至高出很多。房价特点主要是区域性、类型性、即时性，当其他条件相同情况下，不同区域房价是不同的，不同类型房价是不同的，不同时点房价也是不同的。地价是指地方政府通过招拍挂方式出让给自然人、法人和其他组织的土地价格，在地产市场中，一般情况下，国有土地是政府出让给开发商。地价分为起始价、底价、出让价。出让价是开发商通过招拍挂竞得土地
浅谈房价与地价的关系
浅谈房价与地价的关系
摘要：随着近几年来我国的经济快速的发展，房价和地价也呈现出不同的增长现象。众所周知，我国是一个人口大国，而居住是人类的基本生活需要，那么对房子的需求就必然会多。尽管这几年国家颁布了很多的调控政策，可是正如我们看到的那样，在政策的调控下房价也还是只增不减。现如今，不断上升的房价成了社会群众议论的焦点，人们总是在抱怨房价的上升带来的许多不便。加之，许多城市开始限制用地范围，地价对房价的影响因此更加突出。本文首先简单的介绍一下房价和地价，接着根据其构成要素来阐述影响房价和地价的因素，最后详细分析房价和地价的关系。要想真正的对房价进行调控，必须得对房价和地价进行详细而深入的分析。只有深入分析地价和房价的关系，才能判断地价是否过高，才更加有利于宏观调控。 关键词：房价、地价、关系 经过几十年发展，我国房价保持整体快速上涨的格局，目前，房价已经成为社会关注的重要民生问题和政府宏观调控的重要关切点。房地产作为国民经济的重要组织部分，成为我国国民经济支柱产业之一，对我国经济稳定和发展起到举足轻重的作用。房地产具有收益、保值、增值和消费特点，已成了人们改善生活和投资的热点。从成本角度看，地价是房价的重要构成部分，2004年我国全面实施经营性用地“招、拍、挂”以来，各地地价呈现明显的上涨趋势，地价上涨对房价的影响以及房价和地价的关系成为备受业界和社会各界关注的热点问题。但随着房价过快上涨，政府出让地价也不断上扬，各城市“地王”不断刷新，房价和地价之间关系成为社会各界关注焦点，是地价决定房价，还是房价决定地价，人们对房价和地价关系讨论越来越激烈。一些人认为，房价高是由于地价高引起的，甚至有的房地产开发商还声言，房价降不下来，主要是地价过高！如果再推行土地招标拍卖，定会抬高地价，那么居高不下的房价将会继续上升。很多居民也把房价过高、买不起房归咎于地价过高。而与此同时，土地部门却说地价高是由于房价的不断飙升引起的。究竟是房价高决定了地价高，还是地价高决定了房价高，房价与地价之间存在着怎么样的内在关系，这一问题的求解不仅对于更为科学地理解和认识当前房价与地价的关系具有帮助，更为重要的是对于如何发挥房地产市场调控以及土地宏观调控作用，促进
中国未来20年的经济大趋势(2019年底)
中国未来20年的经济大趋势（2019年底） 今天我想谈谈我们通常不谈论的话题。 我们是自下而上的投资者，主要关注公司、估值、生意和行业。但在过去的几年里，特别是2018年，很多人对中国宏观环境忧心忡忡，悲观情绪蔓延。我猜这也是在座有些人千里迢迢来到这儿的原因。所以我们今天就破例谈谈宏观环境。 说到底，当我们投资一个国家的一家企业时，从某种意义而言，我们也是在投资这个国家。我们需要对这个国家有大致的了解。 另外需要说明的是，作为投资人，我们关注的是对未来大概率正确的预测。我们的分析尽量保持客观理性，摒弃任何意识形态及情感带来的偏见。 我们要描述的是“真实”，而不是“理想”或“希望”。 下面是我今天演讲的提纲，分为五个部分： 1.中西方的历史文化差异； 2. 中国的现代化历程及近四十年的经济奇迹； 3. 当前投资人尤其是海外投资人对中国的悲观情绪； 4. 经济发展的三个不同阶段：今天中国与西方的位置； 5. 中国经济的增长潜力。 首先我们会讨论中国和西方有何差异，各自有何独特之处，是什么原因导致了这些差异和独特之处。大多数西方人都是以西方眼光看中国，而大多数中国人都是以中国眼光看其他国家。 这种差异性导致了许多迷茫和误解。如果你不了解中西方的历史差异和这些差异性的根源所在，你就无法真正深入理解并对它们的发展进行预测。 第二部分，我们会简述中国的现代化历程，并解释近四十年中国经历的经济奇迹，即超长期的经济超高速增长。 第三部分，我们会讨论今天投资人普遍关注的中国政治经济环境，当下这个时代到底有什么特征，意味着什么。 第四部分，我们会讨论经济发展的三个不同阶段。 最后，在这些讨论的基础之上，我们就可以估测未来5年、10年甚至20年中国经济的增长前景。
地价与房价的关系经济学分析
地价与房价的关系经济学分析 地价与房价的关系经济学分析作者：佚名 时间：2008-7-3 浏览量： 地价与房价关系的经济学分析 刘琳刘洪玉 内容提要地价与房价的关系对政府宏观调控房地产市场意义重大,本篇论文从经济学的角度对地价与房价的关系进行了分析。首先,论文从供给角度、需求角度和运行过程中供给和需求的转化三个方面分析了地价与房价的因果关系;其次,论文对地价与房价的数学关系进行了探讨;最后,论文对政府宏观调控房地产市场提出了相应的对策。 关键词地价房价经济学分析
2001年4月,国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》明确指出:“为增强政府对土地市场的调控能力,有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。”在土地收购储备的过程中,很多城市都开始严格限制协议用地范围,推行土地使用权招标和拍卖。与协议用地相比,招标和拍卖土地使用权的价格上升了。为此,建设部门及房地产开发商抱怨地价过高,影响了房产价格;很多居民也把房价过高、买不起房归咎于地价过高。而与此同时,土地部门却说地价高是由于房价的不断飙升引起的。为此,只有深入分析房价和地价的关系,才能弄清房价和地价的相互影响,才能判断地价是否过高。本篇论文以经济学的角度从因果关系和数学关系两个方面探讨了地价与房价的关系,并根据分析的结果,为政府对房地产市场进行宏观调控提出了相应的对策。 一地价与房价的因果关系 对地价与房价因果关系的解释,实际上就是回答究竟是房价高导致了地价高,还是地价高导致了房价高。对这个问题的回答,要从需求和供给以及市场运行的不同角度来分析。
.从需求的角度来看,房价上涨导致了地价的提高 地价和房价的本质都是一种产权价格,并且都是由供求关系来决定的,二者不同的是:在国内目前的情况下,土地市场所决定的地价更倾向于是一种需求价格。因为土地的自然供给没有弹性,其经济供给受自然供给的限制,也缺乏弹性;并且,土地的供给是由政府垄断的。因此,在这种情况下,地价主要由需求一方决定,需求上升则地价上升,需求下降则地价下降。而增量市场中的房价除了取决于需求方面,还要受供给价格的影响。因为增量房地产的供给不同于单纯的土地供给,它是一个生产的过程,所以必须通过销售价格补偿生产过程中的各种支出并获得合理利润,才能维持再生产过程。因此增量市场中的房价作为一种供给价格不仅是买方愿意购买的价格,更应是卖方愿意出售的价格。 进一步地分析,作为需求价格的地价实际上是由引致需求引起的,即由于对土地上产出物的需求导致了对土地的需求,这方面最着名的解释为“玉米法律悖论”。