深圳万科成品保护作业指引
楼梯栏杆扶手及阳台栏杆部品楼梯栏杆扶手及阳台栏杆
责任单位栏杆安装单位负责完成成品保护。工作面移交后由总包负责维护及保护复位。扣除2元/处
实施时间安装完毕、总包验收合格后，栏杆厂家及时进行保护，保护完成后移交总包。
拆除时间细部整改完成后。
标准做法保
护
材
料
3㎜厚珍珠棉、塑料布、透明胶带
纸
保
护
做
法
将楼梯栏杆扶手转角部位用珍珠棉
包裹3层，平均每间隔距离
300~400mm，用胶带纸缠绕一周固
定。其余栏杆或扶手可用塑料布或
珍珠棉缠绕满包，并在端部及拼接
位置用胶带纸缠绕一周加强固定。
保洁要求严禁使用油漆稀释剂、脱漆松香水、二甲苯、草酸等溶液擦拭金属表面；严禁上述易腐蚀溶液接触金属表面。不得用金属工具铲擦喷塑表面，防止表面产生划痕。不得使用腐蚀质溶液，用干净不褪色的抹布或毛巾擦拭干净即可。
户门、户内木门
部品户门和户内木门
责任单位由门的安装单位完成门框、扇、五金配件成品保护，移交后由总包负责维护及保护复位。扣除20元/处
实施时间各门扇安装后及时保护。拆除时间细部整改后拆除。
标准做法保护
材料
出厂时门成品自带保护膜，单层瓦
楞纸板（约200g/m2）、透明胶带纸
保护
做法
门扇安装过程中应避免损伤保护
膜。门扇安装完成并验收合格后，
及时用成品瓦楞纸板满贴在进户
门表面，每间隔400mm,用胶带将纸
板与门扇进行固定，确保整体平
整，无破损、翘角现象。锁、猫
眼和防盗链在入伙前才安装，并用
原厂配套的布袋、珍珠棉等包裹，
防止碰伤门。门套由分包方进行保
护，阳角用夹板包裹，高度大于
1.5m。用胶带纸固定端部及拼接位
置。并在每400mm距离,用胶带纸
粘贴加固。
保洁要求
严禁使用油漆稀释剂、脱漆松香
水、二甲苯等溶液擦拭油漆表面。
不得用金属工具铲擦门扇表面，防
止表面产生划痕，用干布擦拭灰尘
即可。
铝合金
部品铝合金
责任单
位
铝合金单位完成框及玻璃保护，总
包维护，及负责保护恢复和必要的
二次保护（如施工通道位置的加强
保护）。扣除5元/处
实施时
间
门窗框及安装完成后，覆膜。交叉
施工时二次保护。
拆除时
间
“U”型槽在湿作业完成后拆除；与
墙面接口部位铝合金保护膜在最后
一遍涂料施工前拆除；其他保护措
施在细部整改后拆除，
标
准
做
法
保
护
材
料
表面保护膜，自吸式玻璃保护膜，
细木工板做成的“U”型槽
保
护
做
法
门窗框用保护膜满贴，光面框选择
剥离力≤6N/50mm的膜，毛面框选择
剥离力≥7N/50mm的膜，注意框边应
留出10mm不封贴以利于密封胶密封
或水泥砂浆的嵌固，玻璃粘贴自吸
式玻璃保护膜。此项保护由铝合金
厂家完成。
总包对在施工通道上的铝合金门需
进行二次保护，可采用废旧的地毯
包裹。
铝合金门底框用“U”型槽保护。
保洁要
求
对门窗进行清洁，保护胶纸要妥善
剥离，注意不得划伤、刮花铝门窗
表面，不得使用对铝型材、玻璃、
配件有腐蚀性的清洁剂。
电梯招唤开关
部品电梯召唤开关
责任单位装修总包；扣除2元/处
实施时间开关面板安装后及时保护。
拆除时间细部整改完成后。
标准做法保护
材料
原出厂的透明保护膜，加厚保护膜
保护
做法
安装时注意保留原透明保护膜，以
免划伤。安装完成、经专业验收机
构验收合格后，安装单位向总包移
交，由总包单位用加厚保护膜满
贴，进一步强化保护效果。
保洁要求不得使用腐蚀质溶液，避免蚀伤拉丝不锈钢表面及塑料配件，用干净棉布湿水擦拭即可。
电梯轿厢（使用时）
部品电梯轿厢
责任单位装修总包；扣除100元/处
实施时间电梯轿厢内装修完成、电梯门套安装完成后及时保护。
拆除时间细部整改完成后。
标准做法保护
材料
单层瓦楞纸板（约200g/m2）、硬板
条、透明胶带纸、专用保护膜、宝
丽板
保护
做法
验收合格后清除石材拼缝及拼角
部位的垃圾杂物，用干净棉布清除
石材表面灰尘。用宽度约为门套三
边长度和的成品瓦楞纸板折成门
套形状，用胶带每隔400mm，固定
在外侧瓷砖上，并在转角部位用稍
硬板条加强保护，防止材料进出电
梯时损坏石材。
电梯轿厢安装调试完成、轿厢内装
修完成，由总包单位使用专用保护
膜满贴，在此基础上用宝丽板满
封。
由装饰总包单位指派持有电梯驾
驶操作证的专人操作电梯。使用
中，需保持轿厢内清洁卫生、不超
载、材料宜袋装，液体需密封。
保洁要求保洁时禁用腐蚀性溶液，避免蚀伤不锈钢、石材及塑料配件，用干净棉布湿水擦拭即可。
客厅、卫生间、厨卫、阳台地砖
部品地砖
责任单位装修总包扣除50元/处
实施时间施工完毕、验收合格后，及时进行保护。
拆除时间细部整改完成后。
标准做法保护
材料
透明胶带纸、单层瓦楞纸板（约
200g/m2）、纤维板（2-3mm厚）
保护
做法
铺贴施工时时，应架设跳板防止其
他施工人员踩踏地砖引起空鼓、偏
位、变形。施工过程中需加强预埋
管道的保护，避免管壁破裂，注意
管口封堵。及时擦拭地砖表面杂
物、泥浆，避免水泥凝结后清理困
难。铺贴完成、验收合格后及时用
瓦楞纸板满铺保护，并在交接处及
转角处，需用胶带固定。通道及后
期施工集中地区，在瓦楞纸板上需
加设纤维板。
保洁要求在清洁瓷砖类产品时禁用有颜色的清洁剂、易退色的棉布（回丝）等擦拭表面。应用干净不退色的抹布或毛巾擦拭干净即可，不得用铲刀、钢丝球等工具在瓷砖表面铲擦，一般以擦拭灰尘为主。
凸窗窗台石
部品窗台石材
责任单位装修总包扣除10元/处
实施时间安装完毕、验收合格后，即时进行保护。
拆除时间细部整改完成后。
标准做法保护
材料
彩条布或塑料布、单层瓦楞纸板
（约200g/m2）、透明胶带纸、5mm
厚海绵
保护
做法
验收合格后，仔细清理大理石表
面、拼缝及拼角部位的垃圾杂物，
之后用干净棉布清除表面灰尘。清
洁完毕，用与窗台板同规格的干净
彩条布/塑料布满铺在石材表面
上，必须确保完全覆盖。在彩条布
交接处及转角处，需用胶带固定。
（脆性石材可考虑增加海绵保护
层。）然后用成品瓦楞纸板折成 L
型，覆盖在大理石窗台表面，覆盖
时必须确保大理石完全被包覆。在
纸板交接处及转角处，需用胶带固
定。
保洁要求在大理石产品清洁时禁用有腐蚀性的清洁剂、易退色的干净棉布（回丝）等擦拭表面。应用干净不退色的抹布或毛巾擦拭干净即可，不得用铲刀、钢丝球等工具在表面铲擦，一般以擦拭灰尘为主。
瓷砖阳角（公共部位和厨卫）
部品 瓷砖阳角
责任单位 装修总包扣除2元/处
实施时间 施工完毕、验收合格后，及时进行保护。
拆除时间
细部整改完成后。
标准做法
保护材料 硬板条，单层瓦楞纸板（约
200g/m 2
），美纹纸或透明胶带纸 保护做法
墙砖镶贴施工中及时擦掉表面泥浆及垃圾，待表面干爽后用填缝剂将 瓷砖拼缝，及45度拼角缝隙填满、擦顺。墙砖镶贴完成、验收合格后用硬板条或瓦楞纸板从两边将阳角保护好，高度从离地100mm 至2000mm 。每间隔400mm 用美纹纸设一固定，防止施工过程中碰撞砖角。
保洁要求
在清洁瓷砖类产品时禁用有颜色的清洁剂和易褪色的干净棉布（回丝）等擦拭表面，不得用铲刀、钢丝球等工具在瓷砖表面铲擦，用干净不退色的抹布或毛巾擦拭干净即可。
住户电箱
部品 住户电箱 责任单位 装修总包扣除2元/处
实施时间
安装完毕、验收合格后，即时进行
保护。
拆除时间 细部整改完成后。 标准做法 保护材料
塑料纸或薄膜、美纹纸 保护做法 总包在刮腻子前，用塑料纸或薄膜用美纹纸粘贴牢固，防止污染。
保洁要求
禁用钢丝球、毛刷等接触配电箱外壳表面，不得使用酸、碱性及有腐
蚀性的清洁剂，用干净棉布湿润后轻擦即可。
开关插座、暗埋筒灯、顶灯等
部品 开关插座、暗埋筒灯、顶灯等 责任单位 装修总包扣除2元/处
实施时间
安装完毕、验收合格后，即时进行
保护。
拆除时间 细部整改完成后。
标准做法 保护
材料 美纹纸
保护做法 面板、灯罩安装中避免工具对面板表面造成划痕。面板、灯罩安装完成、对表面污染进行清除后，用美
纹纸满帖保护。
保洁要求
不得使用腐蚀质溶液，用干净不褪
色的抹布或毛巾擦拭干净即可。
橱柜部品橱柜
责任单位橱柜安装单位负责保护材料铺设，装修总包负责维护及成品复位。扣除50元/处
实施时间实施时间安装完毕、验收合格后，及时进行保护。
拆除时间细部整改完成后。
标准做法保护
材料
防潮膜、原厂包装用的硬纸板、美
纹纸、透明胶带纸、气垫膜
保护
做法
橱柜安装完成、将台面及柜体污染
清除后及时用防潮膜满铺保护，周
边用美纹纸和墙面瓷砖与橱柜粘
贴牢固。然后用硬纸板折成L形，
将台板与柜体包裹成一体，横向间
距每隔600mm，用胶带纸进行竖向
固定，与墙及地板连接。特别注意
转角及突起物的保护。
玻璃门及五金采用气垫膜包裹，胶
带纸粘贴牢固。
保洁要求不得使用腐蚀质溶液，用干净不褪色的抹布或毛巾擦拭干净即可。
浴缸
部品浴缸
责任单位装修总包扣除50元/处
实施时间浴缸安装就位，侧板砖镶贴完成，且验收合格后，及时进行保护。
拆除时间细部整改完成后。
标准做法保护
材料
浴缸进场包装所用的木工板、美纹
纸
保护
做法
采用木工板覆盖在浴缸上面，四个
角用美纹纸和瓷砖粘贴牢固，周边
固定可视情况增加3~4处。
保洁要求不得使用酸、强碱性等清洗剂，避免使用坚硬粗糙材料直接接触浴缸铀质表面，以免产生划痕，应用干净棉布湿润后轻轻擦拭。
洗手台盆木地板
责任单位地板安装单位负责保护材料的铺设，装修总包负责维护及保护复位。扣除50元/处
实施时间施工完毕、验收合格后，及时进行保护。
拆除时间细部整改完成后。
标准做法保护
材料
塑料薄膜、单层瓦楞纸板（约
200g/m2）
保护
做法
将地板表面打扫干净、先满铺地板
防潮保护膜，拼接缝用美纹纸连
接，防潮膜四角用美纹纸与地板固
定，周边每距离600mm加设一道固
定，与踢脚线连接。然后用瓦楞纸
板做进一步保护，周边和衔接部位
用胶带纸封闭，并与基层的防潮纸
固定。
保洁要求地板表面保洁时不宜用湿拖把，禁止使用铲刀、美工刀等铲刮；应先用地板专用拖把把灰尘清除，然后用湿布擦除即可。忌用稀释剂、松香水、二甲苯、酒精、脱漆剂等液体接触地板，防止产生化学反应，损伤油漆表面。
洁具五金件、毛巾杆、厕纸盒等五金
件部品五金件
责任单位装修总包扣除2元/处
实施时间安装完毕、验收合格后，即时进行保护。
拆除时间细部整改完成后。
标准做法保护
材料
原包装物，如布袋、塑料袋、包装
纸等；美纹纸
保护
做法
安装完成、验收合格后，用原包装
物包裹保护，并用美纹纸封口、包
扎。
保洁要求禁用钢丝球、毛刷等接触五金件表面，不得使用酸、碱性及有腐蚀性的清洁剂，用干净棉布湿润后轻擦即可。
穿插施工过程中墙体阳角保护部品墙体阳角
责任单位装修总包负责。扣除2元/处
实施时间腻子及底涂完成后，面涂施工前。
拆除时间面涂施工时。
标准做法保护
材料
塑料阳角护角条、美纹纸
保护
做法
墙体腻子施工完成，平整度及垂直
度检测合格，并用底涂封闭后。采
用塑料阳角护角条保护墙体阳角，
高度从地面以上200mm，到
2000mm；每间隔400mm高度，用美
纹纸粘贴固定在墙体两侧
穿插施工过程中进户门框、成品门套
部品成品门套及踢脚线
及踢脚线的保护
责任单位 装修总包负责。扣除10元/处 实施时间 进户门框及成品木作安装完成后 拆除时间
面涂及墙纸底油施工完成 标
准做法
保护材料
原门框保护膜，多层板或密度板，报纸，美纹纸
保护做法
门框安装中避免损伤保护膜，确保保护膜完整、无裸露。门框四周补粉及填缝时，不能用铁脚板清理粘在门框上的砂浆，应在砂浆未干时用湿抹布清除即可。门框四周补粉及填缝施工结束后，即时用多层板或密度板对门框封钉保护。 木作成品安装完成后，需用报纸将木作包裹或铺贴密缝，并用美纹纸完整封边与墙、地固定。报纸拼接处需重叠100mm ，并用美纹纸粘贴，加强固定。避免涂料及墙纸清油污染成品木作。
施工过程中对楼梯踏步的保护
部品 楼梯踏步
责任单位 由装修总包进行保护和维护 扣除10元/处 实施时间 精装修施工前 拆除时间
装饰面层施工时
标准
做法 保护材料 厚度≥9mm 的板材，多层夹板或木工板
保护做法
用≥9mm 厚的板材，订制成七字扣，每边宽度≥50mm ，长度同踏步长。安装时，每条保护扣的固定点设在平面上，共设两点。分别在距离踏步两端各150mm 位置各用水泥钉，将七字扣与踏步面固定。
原有成品保护的装修配置（如成品扣板、铝板、电器等）
部品 扣板、铝板、电器
责任单位 原厂包装，总包维护。 扣除10元/处
实施时间 安装完成后，暂不拆除原有保护 拆除时间 细部检查完成后
标
准
做法 保护材料 原出厂时的成品保护（多以粘性薄膜为多）
保护做法
安装成品时，只适当拆除需交叉安装的界面上的成品保护，其余大面保护保留，且禁止提前拆除。 保洁要求
禁用钢丝球、毛刷等接触成品表面，不得使用酸、碱性及有腐蚀性的清洁剂。铝扣板及电器类用干净棉布湿润后轻擦即可。不锈钢建议
用专用护理液清洁及保养。施工中对空调及风口的保护部品空调、风口
责任单位空调公司保护，装修总包维护。扣除5元/处
实施时间安装及调试完成后立即保护拆除时间细部检查完成后
标准做法保护
材料
原出厂时的保护材料或其他塑料
薄膜、美纹纸
保护
做法
安装调整完成后，室内壁挂机立即
用原厂包装用的塑料薄膜完全覆
盖，并用美纹纸将塑料薄膜与机身
固定，确保每边都封闭密实。与乳
胶漆交接位置，保护纸与成品边齐
边，以免影响涂料修补。风管机，
出回风口均用薄膜裁剪成与风口
同一尺寸，满铺，并用美纹纸将薄
膜与风口翻边整条粘贴固定。
保洁要求禁用钢丝球、毛刷等接触成品表面，不得使用酸、碱性及有腐蚀性的清洁剂。用干净棉布湿润后轻擦即可。
万科物业管理岗位员工绩效考核手册
万科物业管理岗位员工绩效考核手册 XXXXXXXXX公司 填表说明 1、本手册由人力资源部发给，由封皮、填表说明、岗位职责权限描述、年度工作计划书、 季度工作计划与完成情况、考核评价表、周工作回顾小结，填表抽查记录组成； 1.1 封面是员工情况和员工编号，由人力资源部填写。 1.2 岗位职责权限描述由员工在部门经理指导下，本人于年初月日填写 完成。 1.3 年度工作计划书，由员工本人在年初月日前填写完成． 1.4 季度工作计划与完成情况表，季初计划部分由员工本人在本季初时填写，季 末完成情况部分由员工本人在本季末时填写． 1.5 考核评价表由员工直接主管在次月初３日前与员工沟通时填写． 1.6 周工作回顾小结，由员工本人在一周末时，通过自我回顾并根据季度工作计 划填写． 1.7 尾页是填表抽表记录，由人力资源部填写． 2、必须用黑色或蓝黑色钢笔填写。 3、制订计划的要求：确定的工作目标应该是具体的，可衡量的（能量化的一定要量化），可达到的，与自己职责相关的，有时间限制的，以便能够结合考虑自己的优势、劣势、成功 的机会和进程的威胁制定实施的策略。 4、计划制订好后，递交自己的主管审阅后双方签字确认。直接主管有指导下属制订计划的 责任。 5、绩效考核成绩经员工确认后，于季末次月3日前，以部门为单位集中送人力资源部。 6、人力资源部定期抽查各部门员工手册填写情况，凡填写不规范或不认真的，人力资源部 要在填写表记录表上登记。 7、月度考核成绩评定标准： A、超越工作标准，有突出成绩； B、正确如期完成工作，有优良成绩； C、符合工作要求，能达到标准； D、工作中有缺点，应求改进； E、工作中多处不符合要求，缺点甚多。 A等成绩的人数不得超过本考核单位员工人数的20% 姓名职位部门
2019最新万科物业管理公司全套物业管理制度汇编
本文从网络收集而来，上传到平台为了帮到更多的人，如果您需要使用本文档，请点击下载，另外祝您生活愉快，工作顺利，万事如意！ 2019最新万科物业管理公司全套物业管理制 度汇编 目录 前言 (6) 第一章管理架构 (8) 第一节组织架构 (8) 第二节职能部门及岗位职责 (8)
总经理 (8) 副总经理 (9) 行政人事部 (10) 客户服务部 (15) 财务部 (19) 招商部 (25) 工程部 (28) 安管部 (33) 餐厅 (38) 第二章行政管理制度 (41) 第一节公文流转制度 (41) 第二节会议管理制度 (42) 第三节印鉴管理制度 (43) 第四节档案管理制度 (46) 第五节车辆使用管理制度 (49) 第六节业务宴请制度 (51) 第七节计算机网络管理制度 (52) 第八节办公用品管理制度 (53) 第三章人事管理制度 (54) 第一节员工聘用、调转、晋升及离职管理制度 (54) 第二节劳动人事关系 (63) 第三节考勤与假期管理 (72)
第四节薪酬及福利管理制度 (78) 第五节培训管理 (83) 第六节绩效考核管理制度 (84) 第七节员工奖惩制度 (98) 第四章财务管理制度 (102) 第一节资金管理制度 (102) 第二节资产管理制度 (112) 第三节借款及费用报销管理制度 (117) 第五章综合业务管理制度 (121) 第一节客户服务管理制度 (121) 第二节招商部管理制度 (131) 第三节工程维修管理制度 (132) 第四节安管部管理制度 (143) 第五节保洁管理制度 (159) 第六节绿化管理制度 (164) 第七节餐厅管理制度 (166) 第八节应急预案 (172) 第六章工作流程 (193) 第一节综合管理 (193) 1、招聘申请工作流程 (193) 2、招聘工作流程 (196) 3、新员工入职管理流程 (202)
万科物业管理员工手册
万科物业管理员工手册
前言 员工手册旨在为您在××物业管理有限公司工作期间内提供有效的指导，帮助您了解本物业以及有关的政策，包括人事政策、程序、规部分制度等，以及您在任职期间享有的福利和应尽的职责。 随着工作及环境的变迁，我们也在不断的积累经验，所以物业公司将有必要制定新的政策及规章制度，更新或修正甚至撤消某些目前的规定，这将是我们在不断进步发展的情况下产生的变动。 本“员工手册”按中华人民共和国有关劳动、人事法律、法规、条例及物业公司的实际情况而制订。手册中未包括的内容，将参照国家有关规定执行。 物业公司希望通过“员工手册”能使每位员工认识、了解物业公司的各项人事政策及规章制度；通过互相了解及合作的精神，共同推动物业公司发展。员工如要进一步了解手册内容，可向综合管理部查询。 员工是我们的宝贵财富。我们必须在物业公司的总体精神、总政策及规章制度统一规范下，团结合作，达到尽善尽美。我们的指导思想是： 员工无论从事何种工作，对物业公司而言是同等重要的。 每位员工的人格都是平等的，都应该受到同等的尊重。 物业公司将根据盈利情况向员工支付合理的工资，提供良好的工作条件。 物业公司将努力为员工提供发展机会，并通过培训，提高员工的专业知识水平和业务技能，为员工不断发展创造条件，努力减少开支，降低成本，在工作中严以律己，帮助本物业不断提高公众形象。 向用户提供优质服务是我们工作的基本原则，因此我们必须牢记：用户满意是我们的服务宗旨。我们应当以诚实守信的态度，向用户提供第一流的服务。 本《员工手册》的解释权和修改权归物业公司所有。
总经理致词 各位同事： 欢迎大家加入××物业管理有限公司工作。 物业管理是一项新兴的行业，与其他服务性行业一样，是为各用户提供细致而周到的全面服务。以用户至上的服务态度及用户第一的思维方式，是为实现上述宗旨的重要因素。由于所服务的对象是以人为主，对于各用户及其访客，应不论其职位与身份，以服务至上为宗旨，给他们留下深刻的印象。请牢记，完善的物业管理是靠全体物业员工的共同努力及其爱岗、敬业的团队精神，方能提供高水平的服务。本人希望在各位真诚的合作和支持下，使本公司的物业管理能够成为本市物业管理的楷模。 编制本手册的目的，是使各位在任职期间，清楚的了解本物业概况及目标，知道您的职责、义务、福利及规则。请各位熟知本手册的内容，严格遵守劳动合同条款、守则及规定。 如有疑问，请向您所属部门经理及综合管理部查询。 物业管理有限公司 物业公司总经理谨启 二零零四年二月
南昌万科砌体工程作业指引
南昌万科砌体工程作业指引 编制刘尧荣日期2011-10-19 审核日期2011-10-21 批准日期2011-10-22 修订记录 日期日期修改内容修改人审核人批准人
1.目的： 明确砌筑工程的标准做法，提高砌筑实测质量、观感质量，杜绝渗漏，从而提升客户对于工程质量的满意度。 2.适用范围： 适用于南昌公司所有在建及新建项目。 3.编制说明： 3.1本标准作为招标文件及合同文件的一部分，是审查投标文件及确定中标单位的依据之 一。 3.2本标准要求所有在建及新建项目均按此标准执行。除执行本标准的相关内容外，还应满 足以下安全文明作业的规范、标准要求： 《砌体工程施工质量验收规范》GB50203-2002 《砌体结构设计规范》GB50003-2001 《蒸压加气混凝土砌块》GB 11968-2006 《砌体工程现场检测技术标准》GB/T 50315-2000 《蒸压加气混凝土应用技术规程》JGJT 17-2008 《砌体工程施工质量验收规范》GB50203-2002 《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001 《建筑节能工程施工质量验收规范》GB 50411-2007 《蒸压轻质加气混凝土（AAC）砌块和板材建筑构造》06CJ05 《蒸压灰砂砖砌体结构设计与施工规程》CECS 20-1990 《万科产品质量实测操作指引》A4版编号VK-GC/Q-35 《万科建筑通用图集》10VKJ-101 3.3本标准未尽事项，必须满足国家和地方的规范、规程及万科相关标准的质量要求。 4.砌筑工程材料设计要求 4.1内外墙材料要求
所用砌块强度等级为A3.5，干密度等级为B05。 4.2砌筑粘结剂 采用添加CL30的水泥砂浆。 4.3导墙： 厨卫、阳台根部有防水要求的砌块墙底部应用强度C20高度不小于200mm的细石混凝浇筑导墙；外墙和外挑结构（雨棚、外墙腰线、空调板）上部上口处设置高度不小于200mm的反坎导墙，建议反坎导墙与结构一次成型。其余部位可用混凝土砖砌筑，高度不小于200mm。 4.4过梁 门窗洞口以及宽度大于600mm的预留洞口顶部设置钢筋混凝土过梁，高度为120mm；过梁伸入两端墙体长度不小于250mm；部分门洞顶部离上层结构梁底距离小于过梁高度，在结构施工时将梁底下移，一起浇筑完成。 4.5构造柱 构造柱的截面尺寸不应小于（墙厚×200mm），混凝土强度等级不应低于C20，配筋详图纸。 5.砌筑工程工艺做法： 5.1原材料 砌块 进场的砌块应符合产品标准《蒸压加气混凝土砌块》（GB 11968-2006）的要求。材料进场时，生产厂家按批量提供产品的质量证明文件及使用说明书。 材料质量验收以现场抽取实物试样并以其检验结果为依据。材料进场时，应对砌块的外观质量、尺寸偏差、立方体抗压强度、干密度进行检验。以一万块为一批，检验结果应符合下表要求：
万科物业公司保安手册
（一）坚定政治立场 （二）严格组织纪律 （三）工作负责，业务过硬 （四）坚持文明执勤 （五）形象良好，仪表端庄 两个意识：首都意识 服务意识 保安员职业道德 一、遵纪守法，严于律已； 二、文明服务，礼貌待人； 三、恪尽职守，刚正不阿； 四、廉洁奉公，不图私利； 五、机智勇敢，勇于牺牲； 六、客户至上，信誉第一。 保安的权限 保安员要在公司的领导下，积极维护内部治安秩序和生活秩序，认真履行保安职责，遵守各项规定，努力完成任务。 一、在执勤中发现各类违法犯罪分子，要立即向上级汇报，可根据领导指示送当地公安机关处理，没有抓捕、审讯、没收财产的权力。 二、执勤中发现防火、防盗等方面的隐患和漏洞，要积极向保卫部或上级领导反映，提出整改建议，没有擅自处理的权力。 三、在门卫执勤时，对出入大门的人员、车辆等物品，必须检查相关的工作证、介绍信和车辆、物品出门条，核查出门条和物品是否相符，没有搜查人身的权力。 四、在执勤中，当人身安全遭到不法侵害时，有权采取正当防卫措施，以制服不法侵害为宗旨，不能防卫过当。 哨兵执勤七要八不要 七要即：
1．汇报情况要及时清楚。 2．要军容严整，军姿端正。 3．要礼貌待人，文明用语。 4．要集中精力，高度警惕。 5．遇事要机智灵活，英勇果断。 6．要认真执行各项规章制度。 7．要忠诚老实，遵纪守法。 八不准即： 1．不准吸烟、座、卧、倚靠、吃东西。 2．不准打与执勤无关的电话； 3．不泄漏与任务有关的机密； 4．不准利用上哨之便接受礼物及在哨位上存放物品； 5．不准无故与群众发生争执、打架 6．不准擅离职守，脱岗误岗，干与执勤无关的事； 7．不准监守自盗； 8．不擅自处理涉外问题。 保卫制度 一、应绝对服从上级领导指挥，切实执行命令，不得偏袒徇私； 二、平时应谨言慎行，执行任务时态度和蔼认真，有礼有节，不卑不亢； 三、上岗时应严格仪容仪表，保持良好的精神面貌和形象，对于应急及防身器具等要经常佩带或储备齐全，以应不时之需； 四、上岗时提高警易，遇有重大事故变化时，必须临危不乱，果断、敏捷并做适当处理，并立即报告上级；
万科工程保修管理作业指引
万科工程保修管理作业指引 1.目的 为理顺工程保修、物业保修的管理程序和内容，使各交付后项目的物业管理顺利进行，确保保修工作的有效协调，特制定本工作指引。2.适用范围 适用于上海万科开发的所有工程项目在保修阶段的管理和维修工作。3.术语和定义 .保修期限：指从质监站竣工验收合格签字之日起至合同保修期满为止为总包 单位对发展商的保修期。发展商对业主的保修期为房屋交付日起至国家规定的保修期限。质监站竣工验收合格签字之日起至房屋交付日时间差的保修由发展商承担。 .房屋交付：指公司与房屋购买者合同约定的交付日期。 .房修工程师：指物业公司各项目服务中心房屋保修管理的专职工程师。.地产专职工程师：指地产项目部派出，配合项目物业服务中心处理房屋保修 期内房屋质量问题的专职工程师。 .地产事业部客户经理：指地产客户关系中心派出，配合物业处理房屋质量问题、业主投诉的专职人员。 4职责 物业公司： 的第一责任人，进行统一的协调和监督管理。 修管理人员必须具有房修相关专业和管理能力，详见《房修管理人员岗位职责》；保修的情况下，物业公司有权直接委托其他专业维修队伍进行及时维修。地产客户关系中心： 移交；集中入住之日起三个月之内，地产专职工程师全日在物业服务中心上班，直接接受服务中心经理管理，配合完成入住期间验房问题的整改，负责保修单位整改的过程控制、报验确认和专业沟通，确保维修整改的质量和及时性。 部门之间的总协调职责以及重大投诉的指导、处理。地产事业部客户经理负责牵头质量问题保修的补偿谈判，确定补偿、维修方法、善后处理，参与重点房修工作。 作考核，依据考核得分给予物业经济奖励或扣罚； 施工单位必须与物业公司、地产公司（客户关系中心），另外签订细化的《房屋保修三方协议》并作为总包合同附件”。总承包单位有义务接受物业公司的保修管理和监督。 附：《房屋保修三方协议》样本 5.项目保修阶段 .项目保修阶段工作定义：指集中入住开始至房屋保修期限内，物业公司承 接业主报修的房屋质量问题，及其引发的投诉处理、索赔谈判、维修整改、协调、档案记录等保修管理工作。.项目保修阶段保修工作操作规程 房屋维修管理具体操作详见《房屋维修管理作业指导书》
万科物业员工手册
万科公司职员手册 职员管理条例 前言 1.本条例根据国家有关法规以及公司章程，就公司人事管理的基本事项而制定，为职员提供有关权 利、责任和义务的详尽资料。 2.本条例适用于经公司总部人力资源部批准录用的所有职员。 3.本条例所称“公司”（或“集团”）指万科企业股份有限公司，包括总部及所有控股企业和参股企 业。 4.本条例所称“控股企业和参股企业第一负责人”（以下简称“负责人”）是指万科企业股份有限公 司控股企业和参股企业中承担全部经营管理责任的领导人，包括： ?控股企业注册登记的法定代表人； ?无法人资格的独立核算经营单位的负责人； ?法定代表人不实际负责企业经营管理的，由其授权委托的全权代表为负责人； ?参股企业中，我方派驻参股企业、参与经营管理，职位最高的职员。 ?本条例所称“职务行为”，指以公司职员身份所为的经营管理行为，以及会影响其正常履行职务的个人行为。 ?本条例所称“控股企业”，指万科所持股份超过50%的企业。 本条例所称“参股企业”，指万科所持股份少于50%的企业。 第一章入职指引 个人资料 1．加入万科时，职员须向总部人力资源部提供身份证、学历证明（大学本科及以上需提供毕业证书、学位证书）、工作证明、婚姻状况证明、计划生育证明、独生子女证的复印件以及近期体检报告和免冠近照，并亲笔填报准确的个人资料。 2. 当个人资料有以下更改或补充时，请职员于一个月内填写个人情况变更申报表，交给所在单位人力资源部门，以确保与职员有关的各项权益： （1）姓名； （2）家庭地址和电话号码； （3）婚姻状况； （4）出现事故或紧急情况时的联系人； （5）培训结业或进修毕业。 3．公司提倡正直诚实，并保留审查职员所提供个人资料的权利，如有虚假，将立即被终止试用或解除劳动合同。 报到程序
砌体工程作业指导书
真心缔造美好家园 Create sweet homes with sincere hearts 中天四建区域公司 砌体工程作业指导书 技术发展处：韩玉龙 2014.3.16
品牌中天品质四建 目录 一、编制目的 二、适用范围 三、工艺简介 四、施工准备 五、操作工艺流程 六、施工操作要点 七、检查与控制 八、成品保护 九、安全文明环保
品牌中天品质四建 一编制目的 目前，针对京冀两地的工业和民用建筑工程多为现浇钢筋混凝土结构，二次结构砌体多为BM轻集料隔墙连锁砌块和蒸压加气混凝土砌块墙。砌体结构墙体砌筑质量直接影响到使用的功能性、装修的效果、工程造价，主体结构验收，以及第三方评估成绩。 明确砌体的工艺流程、操作要点和相应的工艺、质量标准，指导、 规范建筑工程砌体施工作业，提高砌体施工质量。
品牌中天品质四建 二.适用范围 适用四建区域——工业和民用建筑物填充墙蒸压加气混凝土砌块和BM 轻集料隔墙连锁砌块砌体工程。
品牌中天品质四建 三.工艺简介 结合《北京市大气污染防治条例》、北京市地方标准《干混砂浆应用技术规程》DB11/T696-2009、《北京市建设工程施工现场管理办法》（政府令第247号）、《关于印发《河北省建设工程材料装备行业2014年工作要点》的通知》（冀建材〔2014〕1号）及《北京市住房和城乡建设委员会关于加快推进本市散装预拌砂浆应用工作的通知》（京建法〔2012〕15号）等法规文件中“禁止施工现场搅拌砂浆、推行散装预拌砂浆应用”的有关规定，促进施工现场扬尘综合治理工作，砌体的工艺做了相应的修改。
品牌中天品质四建 四.施工准备 施工前须设立二次结构样板墙，必须明确：顶砌方法及标准、构造柱退台、钢筋的绑扎连接、拉结筋设置、过梁设置、坎台做法、支模方法、簸箕口做法、门窗口抱框做法、预制三角砌块、混凝土预制块样板、砌块错缝搭接做法、混凝土浇筑后样板、线盒固定、配电箱预制框样板等。
2021年[《万科员工手册》]万科物业员工手册
[《万科员工手册》]万科物业员工手册 □职员管理条例作为万科的一员，我非常乐意和大家一起，度过一生中美好的一段工作年华。 万科是一个富有理想和 ___的团队，充满着追求创新的进取精神和蓬勃向上的朝气。在探索中国现代企业发展道路上，万科扮演着重要的角色。 创新是万科发展永恒的原动力。网络大潮在世界范围内引起一场新的产业 ___，万科积极参与科技应用和观念创新，充分拓展企业生存空间，保持企业的核心竞争力。万科未来广阔的发展空间，是职员最好的职业平台。 公司致力于培养职业经理阶层，聚集了一批善经营、懂管理、有专业知识、不断追求卓越的人才。这在我们的资产负债表上看不到，但却是最宝贵的资产。 公司为职员提供可持续发展的机会和空间，努力创造公平竞争的环境。只要你付出思考和努力，虚心学习，不断进步，最终你必会获得公正评价。更重要的是，这种善于学习的心态本身就是获得成功的要素。
团队意识与强烈的事业心是万科力量不竭的源泉。你会发现个人的聪明才智只有融入团队才会获得更好的发挥、才能取得更大的成就。以公司共同目标和整体形象为前提，万科提倡个性发挥，为职员提供广阔的发展空间。 万科倡导健康丰盛的人生，追求的价值观在于有兴趣的工作、志趣相投的同事、健康的体魄、开放的心态、乐观向上的精神，这些都具有金钱所无法替代的价值。 建立互相信任及沟通的渠道是公司的目标之一，这本手册介绍了我们公司的文化，认真阅读，相信会对你有所帮助。如有疑问，欢迎随时与你的上司或公司人力资源部门坦诚交流。我们期待看到你在这和谐、理想而富有 ___的环境中一展才华，和万科一起成长。 作为万科团队中的一员，你为万科所做的工作和努力，我衷心感谢。 祝愿你在万科工作愉快。 董事长：王石二０００年 ::::公司简介 1984年5月，万科以“深圳现代科教仪器展销中心”的名称诞生于深圳经济特区，早期从事专业摄录像器材的进出口业务。1988年完成股份制改造，易名
万科水电安装工程作业指引
上海万科水电安装工程作业指引 编制日期_____________ 审核日期__________ 批准日期__________ 修订记录 日期修订状态修改内容修改人审核人批准人
上海公司水电工程施工操作指引 1.目的 明确水电专业工艺控制流程，提升水电工程实体及观感质量，从而提升客户对于工程质量的满意度。 2.适用范围 适用于上海公司所有在建及新建项目。 3.编制说明 3.1本标准作为招标文件的一部分，是审查投标文件及确定中标单位的依据之一。 3.2 本标准要求所有在建及新建项目均按此标准执行。除执行本标准的相关内容外，还应满足 以下安全文明作业的规范、标准要求： 《给水排水工程构筑物结构设计规范》 GB 50069-2002 《给水排水构筑物工程施工及验收规范》GB 50141-2008 《给水排水管道工程施工及验收规范》 GB 50268-2008 《给水排水工程管道结构设计规范》GB 50332-2002 《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002 《建筑给水排水设计规范》GB50015-2009 《建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程》CJJ/T-98 《电气装置安装工程电缆线路施工及验收规范》GB50168-2006 《民用建筑电气设计规范》JGJ 16-2008 《电气装置安装工程接地装置施工及验收规范》 GB 50169-2006 《建筑电气工程施工质量验收规范》 GB 50303-2002 3.3本标准所附照片是表明需达到的最低标准。
3 4. 水电专业工艺标准做法 4.1 给排水专业 工艺流程 构造做法 做法说明及节点详图 1 放线定位 1、冷热水平行安装热水管应在冷水管上方，垂直安装热水管应在冷水管左侧 2、管线在房间内沿棚顶铺设 做法说明：1、为方便业主控制给水管，除在管道井内水表前加设锁闭阀外，在户内的厨房加设球阀控制给水管；2、管道不得直接与热水器直接连接，应采用400mm 金属波纹管过度； 3、根据当地气候对明敷管线做保温或防结露处理。 2 混凝土结构预留槽、套管 结构预留槽不超过保护层深度，超越混凝土 结构的按照设计要求预留套管 3 安装放线 管线埋设必须横平竖直，符合装修图要求 4 二次结构切割开 槽 详：给水管道预留槽及开槽做法 5 管线集中预加工 在可运输情况尽可能集中加工 6 现场安装 按规范施工 7 试压 给水管道试验压力应为给水管道的1.5倍，但不能小于0.6Mpa ，稳压1h ，压降不大于0.05Mpa ，然后在工作压力的1.15倍状态下稳压2h ，压力降不大于0.03Mpa.同时检查各连接件不得渗漏。在整个装修期间，管道按照正常使用状况通水 PPR 户内给水管管线布置做法（一）
万科物业员工手册[最新]
万科物业员工手册[最新] 万科公司职员手册 职员管理条例 前言 1. 本条例根据国家有关法规以及公司章程，就公司人事管理的基本事项而制 定，为职员提供有关权 利、责任和义务的详尽资料。 2. 本条例适用于经公司总部人力资源部批准录用的所有职员。 3. 本条例所称“公司”(或“集团”)指万科企业股份有限公司，包括总部及 所有控股企业和参股企 业。 4. 本条例所称“控股企业和参股企业第一负责人”(以下简称“负责人”)是 指万科企业股份有限公 司控股企业和参股企业中承担全部经营管理责任的领导人，包括: , 控股企业注册登记的法定代表人; , 无法人资格的独立核算经营单位的负责人; , 法定代表人不实际负责企业经营管理的，由其授权委托的全权代表为负责人; , 参股企业中，我方派驻参股企业、参与经营管理，职位最高的职员。 , 本条例所称“职务行为”，指以公司职员身份所为的经营管理行为，以及会 影响其正常履行职务的 个人行为。 , 本条例所称“控股企业”，指万科所持股份超过50%的企业。 本条例所称“参股企业”，指万科所持股份少于50%的企业。
第一章入职指引 个人资料 1(加入万科时，职员须向总部人力资源部提供身份证、学历证明(大学本科及以上需提供毕业证书、学位证书)、工作证明、婚姻状况证明、计划生育证明、独生子女证的复印件以及近期体检报告和免冠近照，并亲笔填报准确的个人资料。 2. 当个人资料有以下更改或补充时，请职员于一个月内填写个人情况变更申报表，交给所在单位人力资源部门，以确保与职员有关的各项权益: (1)姓名; (2)家庭地址和电话号码; (3)婚姻状况; (4)出现事故或紧急情况时的联系人; (5)培训结业或进修毕业。 3(公司提倡正直诚实，并保留审查职员所提供个人资料的权利，如有虚假，将立即被终止试用或解除劳动合同。 报到程序 4. 接到录用通知后，应在指定日期到录用单位人力资源部门报到，填写职员报到登记表，如因故不能按期前往，应与有关人员取得联系，另行确定报到日期。报到程序包括: (1)办理报到登记手续，领取考勤卡、办公用品和资料等; (2)与试用部门负责人见面，接受工作安排，并与负责人指定的入职引导人见面。 试用与转正 5(试用期一般不超过六个月。此期间，如果职员感到公司实际状况、发展机会与预期有较大差距，或由于其它原因而决定离开，可提出辞职，并按规定办理离职手续;相应的，如果职员的工作无法达到要求，公司也会终止对其的试用。
万科物业公司组织架构(技术类别)
特制借鉴d# 物业公司组织架构 一、物业公司组织机构图： 二、物业公司综合办组织机构图 总经理 国际服务处 时代服务处 俪景服务处 综 合 管 理 人 力 资 源 品 质 管 理 ） 会 计 海伦豪森服务处 财务部 工 程 管 理 出 纳春天服务处 满融服务处 维多利亚服务处 辽中区域 综合办
特制借鉴d# 项 目 招 投 标 管 理 综合办经理品质管理 体系维护品 质 检 查 管 理 物 业 投 诉 管 理 人力资源 质 保 金 管 理 疑 难 问 题 处 理 接 管 验 收 工程管理 招 聘 管 理 薪 金 福 利 管 理 绩 效 管 理 劳 动 合 同 行政管理 信 息 计 划 管 理 食 堂 、 后 勤 管 理 资 产 管 理 档 案 管 理 会 议 管 理 制 度 文 件 管 理社 区 、 企 业 文 化 综合办副经理 职 委 会 招 投 标 组 织
特制借鉴d# 三、物业公司岗位职责 职务名称 工作职责 对口部门 总经理 姜福朋 1、 统筹物业公司各方面业务的开展； 2、 保证物业公司相关经营指标的实现； 3、 直管物业公司财务部，对物业公司的各项财务指标负责； 开发\物业公司各部门 综合办 经理 杨景利 1、 统筹协调总综合办各项业务； 2、 综合办部门团队建设； 3、 把握公司重要的对外行文； 4、 质量体系的建立与维护，组织体系运行季度分析； 5、 负责对服务过程进行测量及监控，监督顾客投诉的处理，定期组织顾客意 见测评； 6、 负责对重大不合格品进行控制，组织制定相关纠正和预防措施并保证有效 实施； 7、 组织品质系统对现场进行专业培训； 8、 各服务处工程维修问题的统筹管理； 9、 各服务处质保金问题的统筹管理。 开发/物业各部门 综合办副 经理 刘明生 1、 协助综合办经理完成分管工作的组织实施工作； 2、 分管综合办人力资源及行政管理工作,对分管工作负责； 3、 职委会：维护员工合法权益；组织各类职员活动； 4、 制度管理：制度执行监控：制度统一下发、整理归档，反馈执行情况； 5、 物业公司各项目招投标工作统筹管理。 6、 统筹公司对外公共关系建设（政府、媒体、同行）； 7、 公司重大活动组织策划、重要外事接待； 物业公司各部门 集团综盒办 行政管理 A 、 信息计划管理 1、 与集团信息对接，上传下达，定期信息整理上报，即时信息及时上报； 2、 公司信息指导文件的编制、监督执行； 3、 负责重点工作督办管理； 4、 组织公司月度工作目标编制下发及跟踪公司月度目标完成情况； 5、 收集整理公司各部门月度工作总结计划。 B 、 会议管理 C 、 档案管理：统筹公司及各项目的档案管理。 D 、 资产管理： 1、 负责公司办公设施、固定资产、后勤保障的管理和维护； 2、 各项目服务处库房的盘点、监督和管理； 3、 公司各职能部门低值易耗品发放管理。 D 、 后勤及食堂管理： 1、 采购管理：各项目服务处定点采购监控管理；对各项目服务处采购进 行监督； 2、 食堂管理：监督各服务处食堂的运行情况，保证服务标准； 物业各部门 集团综合办
砌体工程操作指引
瓦刀 木锤 毛刷 卷尺 线垂 勾缝器 皮数杆 、砌体施工阶段 灰槽 扫把 砌体工程作业指引 一、前期准备工作 1. 方案选择概述 上海、江苏、福建等地根据砌体工程材料不同，常见的可以分为以下几种类型：加气块砌体工程、砂 加气砌体工程、小型多孔砖砌体工程。加气块和小型多孔砖采用砂浆砌筑，但灰缝有所不同，砂加气砌块 采用专用粘结剂砌筑。 以下以蒸压加气混凝土砌块为例进行作业指导。 2. 把好材料关 首先，加气混凝土砌块应符合规范规定，加气块进场后经检验合格，质量证明书等资料齐全。不同批 次的加气块应分开堆放整齐，高度不超过 1.6m ，并有详细记录，严禁曝晒、雨淋，以防破损。 加气块堆“下垫上盖” 2. 图纸深化 为减少施工中现场切锯工作量，避免材料浪费，砌筑前应进行砌块排 列设计，绘制砌体排砖 图、皮数杆图，将反坎、拉结筋 、腰梁、顶砖等位置表达清楚。 3.设置二次构件集洞口定位图 预制三角块 门窗洞口边预制块 6. 班组进场后，先要砌筑样板， 样板砌筑满足要求后方可大面施工。长度超过 5m 宽度超过2.4m 的洞口 两侧以及长度超过2.5m 独立墙体端部的应按要求留设构造柱，墙与构造柱连接预留马牙槎，水平筋锚入 柱内。 7. 班组进场，要对班组进行书面技术交底，并要对班组进行现场技术交底。构造柱 8. 根据砌体排版图设置皮数杆，沿墙高w 500mm 设置2 6拉结筋；拉结筋伸入墙体不宜小于 1m ,端 部弯钩为15d 。 9. 工具配备 4. 砖墙线放样，要求弹出离墙边线 5. 卫生间等有防水要求的墙体需做 300mm 双控线，以便控制抹灰厚度、开间、进深。 200mm 咼的混凝土导墙；对无防水要求填充墙底部应排砌实心水泥 水泥块预制模版 三角块预制模版 砖，高度不小于200mm 有效的控制加气混凝土砌块吸水反潮问题。 水电管线定位图 预制过梁 空调孔预制块
万科物业服务全套工作手册
物业客户服务 工作实务手册 物业服务有限公司 品质管理部 1 / 53
目录 基础常识篇 《应知应会》 (3) 前台事务办理篇 《客户服务前台装修备案办理流程》 (4) 《客户服务前台收费流程》 (8) 《客户服务前台入住办理流程》 (11) 《客户服务前台信息传递流程》 (14) 《客户服务前台物资放行办理流程》 (16) 《客户服务前台IC卡业务办理流程》 (17) 客户投诉处理篇 《投诉及建议处理流程》 (19) 《客户走访流程》 (26) 《社区矛盾解决操作指引》 (28) 专业知识篇 《客服理论知识》 (33) 《电话接听礼仪及技巧》 (44) 《采访接待工作要领》 (47) 部门个性化流程
基础常识篇 部门应知应会:（由部门根据实际情况自行完善） 以各小区《应知应会》为准，需包含以下内容，客户服务人员需全面掌握并熟记，并在客户咨询时不查阅书面资料，第一时间即时予以回复。 1、小区概况： 地址、占地面积、建筑面积、容积率、总户数、停车位个数、建筑类型 2、收费标准： 各类户型的物业服务费标准、家政服务收费标准、代收代缴费用标准、停车位收费标准、会所收费标准 3、社区配套： 车场配套、教育配套、商业配套、医疗配套、公共娱乐设施配套、安防配套、周边交通配套、其他配套等 4、常用联系电话 4 / 53
前台事务办理篇 一、客户服务前台装修备案办理流程
办理装修业主和装修单位需提供的资料 1、装修单位营业执照复印件（加盖公章），承建资格证书复印件（加盖公章），如代收 装修税费的需提供业主与装修单位签订的装修合同复印件。 2、装修施工图和施工方案（如更改原有水电线路需提供水电线路图）。 3、装修单位负责人身份证复印件、照片、联系电话。 4、施工人员身份证复印件一张、照片两张。 5、如需改变建筑物主体或承重结构、超过设计标准或规范增加楼面荷载，须提交建筑 物原设计单位或具有相应资质的设计单位提出的设计方案，非住宅用途房屋还须提交政府部门的施工许可证。 6、如搭建建筑物、构筑物、改变住宅外立面，在非承重外墙上开门窗等，须经城市规 划行政主管部门批准后，批准意见报服务中心备案，并经业主大会/业主委员会同意，由服务中心统一款式方可搭建。 7、如需进行烧、焊等动火作业，须报消防主管部门审批，报服务中心备案。 8、只铺地板、墙壁表面粉刷、贴墙纸等的简单装修，装修户可不提供装修单位《承建 资格证书》及施工图纸；如果是供应商免费服务，须办理施工人员出入证时提供上述4项资料，其它资料可不提供。 9、如客户需设备灯箱、霓虹灯、电子显示屏、招牌、橱窗等户外广告，应提供工商部 门签发的户外广告登记证，并保存复印件。 10、非业主使用人装修需提供业主同意装修的书面证明，并与业主确认。 装修备案办理 1、前台受理人员需先确认业主身份，提供装修备案需填写的表格，引导业主填写《装 修备案表》。 业主填写部分：房间号码、业主姓名、填表时间、申办人、身份证号、联系电话。 装修单位填写部份：装修负责人、身份证号、联系电话、主要装修项目。 2、向业主及装修负责人详细介绍装修备案需提供的资料清单，如果业主委托的装修单 位不能够提供营业执照及承建资格证书等其他物业服务中心规定的资料，则提醒业主需在“装修声明”中填写相关内容并签字确认。 3、提醒顾客在“顾客对以上意见确认”栏中签字。 4、提醒顾客装修备案期限最长不得超过三个月，如装修时间超过三个月，应在三个月 期满后再重新到物业服务中心延期备案。 5、如装修需要破坏原防水结构，则需提醒业主签署“业主承诺”。 6、引导业主及装修负责人填写完相关表格后，应对表格内容及顾客所提交的资料进行 复核检查，对顾客给予我们工作的支持表示感谢，同时将装修资料转交装修负责人
万科工程保修管理作业指引.doc
万科工程保修管理作业指引 1. 目的 为理顺工程保修、物业保修的管理程序和内容，使各交付后项目的物业管理顺利进行，确保保修工作的有效协调，特制定本工作指引。2. 适用范围 适用于上海万科开发的所有工程项目在保修阶段的管理和维修工作。 3. 术语和定义 . 保修期限：指从质监站竣工验收合格签字之日起至合同保修期满为止为总包 单位对发展商的保修期。发展商对业主的保修期为房屋交付日起至国家规定的保修期限。质监站竣工验收合格签字之日起至房屋交付日时间差的保修由发展商承担。 . 房屋交付：指公司与房屋购买者合同约定的交付日期。 . 房修工程师：指物业公司各项目服务中心房屋保修管理的专职工程师。. 地产专职工程师：指地产项目部派出，配合项目物业服务中心处理房屋保修 期内房屋质量问题的专职工程师。 . 地产事业部客户经理：指地产客户关系中心派出，配合物业处理房屋质量问 题、业主投诉的专职人员。 4职责 物业公司： 负责自交付之日起的工程保修工作，各物业服务中心经理为工程保修管理 的第一责任人，进行统一的协调和监督管理。 负责制定和完善相关房屋保修制度文件，并严格执行； 负责对各物业服务中心按规定配置房修管理人员，定期组织培训考核，房 修管理人员必须具有房修相关专业和管理能力，详见《房修管理人员岗位职责》； 负责房屋保修管理协调处理业主提出的各类问题，落实维修整改；发现 房屋系统性、普遍性质量问题，及时汇报、沟通，提出改进建议；及时向地产提供房屋维修 有关信息；建立一户一档房修档案资料库；每月定期上报房修工作半月报和工程质量保修记 录； 负责选定专业维修队伍，在原保修施工单位违反保修协议规定或无法及时 保修的情况下，物业公司有权直接委托其他专业维修队伍进行及时维修。地产客户关系中
万科物业公司组织架构99550
物业公司组织架构 一、物业公司组织机构图： 总经理 国际服务处 时代服务处 俪景服务处 综合管理 人力资源 品质管理 ） 会 计 海伦豪森服务处 财务部 工程管理 出 纳 春天服务处 满融服务处 维多利亚服务处 辽中区域 综合办
二、物业公司综合办组织机构图 项目招投标管理 综合办经理品质管理 体系维护品 质 检 查 管 理 物 业 投 诉 管 理 人力资源 质 保 金 管 理 疑 难 问 题 处 理 接 管 验 收 工程管理 招 聘 管 理 薪 金 福 利 管 理 绩 效 管 理 劳 动 合 同 行政管理 信 息 计 划 管 理 食 堂 、 后 勤 管 理 资 产 管 理 档 案 管 理 会 议 管 理 制 度 文 件 管 理社 区 、 企 业 文 化 综合办副经理 职 委 会 招 投 标 组 织
三、物业公司岗位职责 职务名称工作职责对口部门 总经理姜福朋1、统筹物业公司各方面业务的开展； 2、保证物业公司相关经营指标的实现； 3、直管物业公司财务部，对物业公司的各项财务指标负责； 开发\物 业公司各 部门 综合办经理杨景利1、统筹协调总综合办各项业务； 2、综合办部门团队建设； 3、把握公司重要的对外行文； 4、质量体系的建立与维护，组织体系运行季度分析； 5、负责对服务过程进行测量及监控，监督顾客投诉的处理，定期组织顾客意 见测评； 6、负责对重大不合格品进行控制，组织制定相关纠正和预防措施并保证有效 实施； 7、组织品质系统对现场进行专业培训； 8、各服务处工程维修问题的统筹管理； 9、各服务处质保金问题的统筹管理。 开发/物 业各部门 综合办副经理刘明生1、协助综合办经理完成分管工作的组织实施工作； 2、分管综合办人力资源及行政管理工作,对分管工作负责； 3、职委会：维护员工合法权益；组织各类职员活动； 4、制度管理：制度执行监控：制度统一下发、整理归档，反馈执行情况； 5、物业公司各项目招投标工作统筹管理。 6、统筹公司对外公共关系建设（政府、媒体、同行）； 7、公司重大活动组织策划、重要外事接待； 物业公司 各部门 集团综盒 办 行政管理A、信息计划管理 1、与集团信息对接，上传下达，定期信息整理上报，即时信息及时上报； 2、公司信息指导文件的编制、监督执行； 3、负责重点工作督办管理； 4、组织公司月度工作目标编制下发及跟踪公司月度目标完成情况； 5、收集整理公司各部门月度工作总结计划。 B、会议管理 C、档案管理：统筹公司及各项目的档案管理。 D、资产管理： 1、负责公司办公设施、固定资产、后勤保障的管理和维护； 2、各项目服务处库房的盘点、监督和管理； 3、公司各职能部门低值易耗品发放管理。 D、后勤及食堂管理： 1、采购管理：各项目服务处定点采购监控管理；对各项目服务处采购进 行监督； 2、食堂管理：监督各服务处食堂的运行情况，保证服务标准； 物业各部 门 集团综合 办 工程管理1、统筹各服务处的前台服务管理；各服务处
南京万科工地开放作业指引A1版
生效日期：2013/12/10 工地开放作业指引 编制徐岳日期 2013/12 审核宋丽日期 2013/12 批准付凯日期 2013/12 修订记录 日期修订状态修改内容修改人审核人批准人
生效日期：2013/12/10 一、 流程概述 流程目的 通过工地开放活动满足客户在购房等待期对所购物业期待了解的心理需求，体现公司尊 重客户的态度；通过向客户展示房屋建造过程，增加其房屋质量体验，消除客户对房屋质量的疑虑；了解客户的关注点，借助客户视角，工地开放后的客户反馈将指导缺陷问题的整改，降低正式交付风险。 适用范围 适用于公司所有住宅项目。 术语与定义 无 流程要素描述 支持文件 1.客户关系管理程序 2.万科集团住宅项目交付前工地开放指引 流程CP 点 1. 工地开放自查与风险评估 2. 工地开放前准备 3. 排雷行动 4. 工地开放日当天活动 5.工地开放问题整改 配合部门及活动 1. 项目经理部：工地开放自查，提交工地开放申请，参与开放准备会，工地现场准备，组织看房培训，开放现场答疑 2. 工程管理部：审批工地开放申请，提交取消工地开放申请，现场答疑 3. 设计管理部：驻场咨询 4. 营销部：前期配合客户邀请及准备，现场咨询 5. 施工单位：开放现场安全与保洁、问题整改 流程KPI 1. 工地开放问题整改率 输入条件 1. 工地开放邀请函 2. 看房问题记录 3.工地参观客户安全须知 输出结果 1. 工地开放计划/方案 2. 工地开放活动准备用品清单 3. 工地参观客户安全须知回执单 4. 工地开放问题记录单 5. 工地开放总结 工地开放作业指引
生效日期：2013/12/10 CP点对流程的影响控制要点 1.工地开放自查与风险评估项目经理部风险自查与客服进行 风险评估是确定进行工地开放与 否的前提 按照工地开放的条件和工地现 场情况来判断是否符合工地开 放条件 2.工地开放前准备工地开放前各项准备工作是工地 开放顺利开展的保障 及时、按要求完成各项工作的 准备 3.排雷行动在工地开放前，对房屋质量问题进 行排查，针对问题集中处理，确保 后续开放及交付工作能够顺利完 成。 1)各端口现场走场 2)排雷问题汇总 3)问题整改 4.工地开放日当日活动工地开放日当天活动是检验工地开 放是否成功的重要标准，直接影响 客户满意度 4)合理安排看房活动 5)及时解答客户疑问 6)收集客户问题与意见 5.工地开放问题整改问题整改可以降低客户对服务质量 的疑虑，降低交付风险 1)及时进行整改 2)将整改情况反馈给客户
万科工程保修管理作业指引
万科工程保修管理作业指引1.目的 为理顺工程保修、物业保修的管理程序和内容，使各交付后项目的物业管理顺利进行，确保保修工作的有效协调，特制定本工作指引。 2.适用范围 适用于上海万科开发的所有工程项目在保修阶段的管理和维修工作。 3.术语和定 义 3.1.保修期限：指从质监站竣工验收合格签字之日起至合同保修期满为止为总包单位对发展商的保修期。发展商对业主的保修期为房屋交付日起至国家规定的保修期限。质监站竣工验收合格签字之日起至房屋交付日时间差的保修由发展商承担。 32房屋交付：指公司与房屋购买者合同约定的交付日期。 3.3.房修工程师：指物业公司各项目服务中心房屋保修管理的专职工程师。 3. 4. 地产专职工程师：指地产项目部派出，配合项目物业服务中心处理房屋保修期内房屋质量问题的专职工程师。 3.5.地产事业部客户经理：指地产客户关系中心派出，配合物业处理房屋质量问题、业主投诉的专职人员。 4职责4.1物业公司： ., 一 -■ ■ —-. ■ . . 4.1.1「负责自交付之日起的工程保修工作，各物业服务中心经理为工程保修管理的第一责任人，进行统一的协调和监督管理。 修管理人员必须具有房修相关专业和管理能力，详见《房修管理人员岗位职责》； 保修的情况下，物业公司有权直接委托其他专业维修队伍进行及时维修。 4.2地 产客户关系中心：移交；集中入住之日起三个月之内，地产专职工程师全日在物业服务中心上班，直接接受服务中心经理管理，配合完成入住期间验房问题的整改，负责保修单位整改的过程控制、报验确认和专业沟通，确保维修整改的质量和及时性。 部门之间的总协调职责以及重大投诉的指导、处理。地产事业部客户经理负责牵头质量问题保修的补偿谈判，确定补偿、维修方法、善后处理，参与重点房修工作。 作考核，依据考核得分给予物业经济奖励或扣罚; 4.2.5对物业房修工作进行检查和督促，对工作不称职的房修人员要求物业予以撤换。 施工单位必须与物业公司、地产公司（客户关系中心），另外签订细化的《房屋保修三方协议》并作为总包合同附件”。总承包单位有义务接受物业公司的保修管理和监督。 附：《房屋保修三方协议》样本5.项目保修阶段