“营改增”后房地产价值内涵及估价实务变化

“营改增”后房地产

价值内涵及估价实务变化

[摘要]国家税务改革营业税改征增值税的试点，在房地产业已产生巨大影响。不同的估价模型、估价方法采用不同的估价参数测算得到的估价结果价值内涵不同，是否包含增值税容易混淆。本文通过相关理论、政策

法规研究，分析估价模型，厘清不同参数测算结果与价值内涵关系，研究“营改增”后差异变化，供同行业交

流参考。

[关键词]营业税；增值税；价税合计；不含税价；估价模型；估价方法

一、引言

增值税在国际上被广泛采用，其征抵机制，既使纳税人为了抵税而尽量索取发票，又加强了纳税人之间的相互制约，充分发挥“群众力量”相互监督，有效控制偷漏税。2016年5月1日起，建筑业、房地产业正式开始营业税改征增值税。

营业税改征增值税（以下简称“营改增”）政策实施，房地产业作为与人民生活紧密相关、在家庭资产中占比最大的行业，首当其冲地引起关注。随着“营改增”政策的密集出台，由于两种税的计税依据不同，我们通常理解的“房价”的内涵也发生变化，不同估价目的对应不同的价值内涵，估价方法、估价模型、技术思路均应作相应调整。

图1 “营改增”推行的三个阶段示意图

二、营业税与增值税的区别

营业税是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税是价内税。

增值税是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。增值税是价外税。

营业税需要道道征收、全额征税，因此会有重复征税的劣势，而增值税则是环环征收、层层抵扣，本质是对商品增值部分征款。有增值才征税，没有增值不征税。

图2 营业税与增值税对比图

以房地产业为例，由于计税依据不同，可以看到营业税计算相对简单，而增值税的计算，需要先区分小规模纳

文/韩艳丽

房地探索

October 2018 58

营改增后房地产估价实务中增值税如何计算

营改增后房地产估价实务中增值税如何计算自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下简称营改增），“营改增”后对房地产业产生重大影响的同时，也要求房地产估价中相关内容及估价数据根据法律规定做相应的更新。以下仅作为参考。房地产估价中，估价目的、价值时点、估价对象和价值类型是四大基本事项，每一个估价报告都需要明确以上事项后制定合理的技术路线。而计算不动产增值税时要将以上四个基本要素与不动产增值税的征收要求一一对应，才能选择正确的计算方法准确估价。按照税法要求，增值税计算需要区分是否为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；区分一般纳税人、小规模纳税人；区分一般计税方法、简易计税方法；区分不动产为取得还是自建；区分取得（自建）不动产日期等问题，然后选择税率计算增值税。梳理一下，都与估价基本事项关联更紧密，则在估价中，明确四大基本事项后，根据估价对象的特点，确定不同的估价方法中增值税的计算方法，并体现在价值类型的内涵说明和假设限制条件等必要说明里。下面以估价基本事项为轴线进行说明：一、估价目的与委托人充分沟通，明确估价目的，只有确定了估价目的，才能明确价值时点、估价对象范围和价值类型，才能明确如何计算增值税。二、价值时点增值税的规定中有两个时间节点，影响增值税的计税方法，需要与价值时点进行比较，然后选择计税方法。

1、转让2016年4月30日前取得（或自建）的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。转让2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税； 2、出租2016年4月30前取得的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。出租2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税。三、估价对象（一）区分估价对象的项目类型 1.为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目； 2.非房地产开发企业（单位和个人）销售自行开发的房地产项目。（二）区分估价对象的所有权人（使用权人）为一般纳税人、小规模纳税人还是其他个人 1.一般纳税人； 2.小规模纳税人； 3. 其他个人。（三）区分估价对象的获取方式 1.交易或其他方式取得； 2.自建。（四）区分估价对象的取得（或自建）的日期 1. 2016年4月30日前取得（或自建）的； 2. 2016年5月1日后取得（或自建）的。四、价值类型

营改增对房地产企业的影响及应对以万科为例

西南交通大学希望学院本科毕业论文正文题目：营改增对房地产企业的影响及应对 ——以万科为例

营改增对万科地产影响分析

营改增对万科地产影响分析［摘要］随着科技的进步，国民经济的增长，人民生活水平的提升,房地产行业的税收机制也经历了重大的变革，针对房地产业的营业税改增值税的改革措施不但受到国家的广泛注重，也成为各大房产开发商研究的焦点。通过对“营改增”对万科地产的影响的研究，分析了解“营改增”对我国地产行业影响，进而解决该影响对我国地产行业发展的弊端，促使地产行业又好又快地发展。 1“营改增”的内容和意义 “营改增”简单的理解是将人们之前缴纳的营业税改为增值税，这仅仅是对服务业或者是产品增值的一部分实行纳税进而减少重复征税的情况。营业税改增值税，首先是在交通运输业和服务业实行试点，进一步扩展到其他行业领域。从2011年11月《营业税改征增值税试点方案》发布到近几年“营改增”试点在各行业各领域的贯彻实施，体现出我国对各行业“营改增”的决心和信心。在“营改增”政策实施下，在国家经济增长速度有所放缓的情形下，对各行业的压力也有所减轻。2015年的全覆盖、这预示着“营改增”方案在我国各行业正式实施。截至当前，仅有房地产、建筑业、金融业、餐饮等行业在

“营改增”方面的实施还有待发掘外，其他行业已经进入“营改增”时代。而全面覆盖这个举措将给“营改增”涉及的行业带来很大的影响，尤其是房地产企业。各企业应该很好地意识到这个方案对自身的利弊关系，有效使用这个政策的优势即时预防这个政策的劣势所带来的影响促动企业持续发展壮大。 2“营改增”对万科地产产生的影响分析 2．1万科地产简介万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是国内市场上较大的房产开发商。1988万科进入房地产行业，1991年在深圳证券交易所上市，经过二十几年的发展，万科地产发展为中国最具特色的住宅开发企业，经营范围涉及珠三角、长三角、环渤海及中西部地区，近五十多个大城市，平均每年住宅销量高达六亿套。 2．2“营改增”后万科地产纳税变化

营改增对房地产企业的影响及研究——以万科集团为例

编号南京航空航天大学金城学院毕业论文 “营改增”对房地产企业的题目影响及研究 ——以万科集团为例学生姓名学号系部专业班级指导教师二〇一七年三月南京航空航天大学金城学院本科毕业设计（论文）诚信承诺书本人郑重声明：所呈交的毕业设计（论文）（题目：）是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的成果。尽本人所知，除了毕业设计（论文）中特别加以标注引用的内容外，本毕业设计（论文）不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。作者签名：年月日（学号）：毕业设计（论文）报告纸 “营改增”对房地产企业的影响及研究 ——以万科集团为例摘要 2016年5月1日房地产业开始

“营改增”试点，意味着我国所有地区和行业所有涉及营业税的行业都已完成从税制转变，加之短期内房地产企业准备不够充分，目前房地产企业存在进项抵扣不足，税负不降反升的突出问题，房地产业是国民经济的支柱型产业，是税收大户，“营改增”对房地产业能否发挥预期作用对我国国民经济发展的影响巨大，因而研究“营改增”对房地产企业的影响问题具有重要的理论和实践意义。本文首先从概念、必要性、意义、理论依据几个方面对“营改增”相关理论进行了概述；然后，本文从会计核算、财务报表、企业经营三个方面分析了“营改增”对房地产企业的影响；再次，本文以万科集团为例具体测算了“营改增”后房地产企业税负和利润的变动情况；最后据上为房地产企业应对“营改增”提出了相应对策建议。关键词：房地产企业，营改增，万科集团 i 毕业设计（论文）报告纸 The influence of Business Tax to VAT reform on the real estate enterprises -- a case study of Vanke Group Abstract In May 1, 2016, the real estate industry began formal implementation of Business Tax to VAT reform, marking the full implementation of Business Tax to VAT reform, however, as the operating characteristics of the real estate enterprise makes many of its costs can not be

2016营改增对房地产产业的影响开题报告

2016营改增对房地产产业的影响开题报告2016营改增对房地产产业的影响开题报告房地产及建筑业很可能是此次营改增最新政策中影响最为显著的行业。尤其是当下中国主要城市的房地产增长幅度已不同于5至10年前的增长情况。李克强总理的政府工作报告尤其提到将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，将有利于企业在经营过程中购进不动产以及房地产开发商和投资者。然而在报告中未明确说明房地产开发商和投资者是否允许对发生的土地采购成本视同进项抵扣。但基于李克强总理的说明可能性还是非常高的。 2016年营改增最新政策下房地产及建筑业的问题: 1.从政府部门通过招拍挂获得土地使用权是否可以核定抵扣进项税额, 2.转让境内或境外房地产企业的股份或其它股权性投资，是否适用增值税, 3.如何对代客户管理信托资金及代收水电等费用的代理或物业管理公司征收增值税, 4.对于营改增前已存在的老项目或租赁合同，是否适用任何过渡政策或豁免政策, 5.是否会推迟预售行为的纳税义务发生时间，从而确保企业在取得房地产开发相关的进项税前无需先缴纳销项税, 6.免租期、“免费”车位及业主提供的其他优惠，是否需要作“视同销售”处理,同样，开发商向承包商提供原材料及设备是否需要作“视同销售”处理, 7.房地产开发商是否可就融资成本抵扣进项税, 8.房地产开发商是否可以在项目开发初期(即在他们取得收入之前)登记为增值税一般纳税人,

9.对于购买房地产产生的进项税，是否有年度可抵扣金额或可抵扣百分比的限制, 10.对于个人销售二手房(如个人间的交易)，将按照房屋销售额还是收益额计算增值税, 许多房地产开发商)业主)房地产基金及其投资者对于适用11%的增值税税率持有疑问，包括是否会加重税务负担、是否会推高项目造价以及是否需要在增值税实施前加速出售存量项目等。这些问题并没有简单统一的答案，而是需要对相关财务模型进行财务影响审阅及分析。我们列出了几个关键的影响因素: ? 现有合同的条款–如果合同已经签订且无法转嫁增值税，并且供应商在合同签订时以较低税率(3%或5%)的营业税作为定价标准，则供应商有可能需要自行承担11%的增值税税负。 ? 交易对方是否为增值税一般纳税人–如果销售业务的购买方属于增值税一般纳税人，或租赁业务的承租方属于增值税一般纳税人，供应商向该购买方或承租方转嫁增值税将相对容易。总体而言，这意味着B2B模式下的房地产交易(如商场)写字楼 )工厂)酒店和其他形式的商业房地产项目)相比B2C或C2C模式下的住宅交易而言，受政策变化不利影响的可能性更低。 ? 土地占整个项目的价值比例–预计政府部门将不需要就出让土地使用权缴纳销项税，然而希望开发商购买土地使用权时，也许可就土地使用权的价格视同进项进行抵扣，就意味着当开发商出售已完成的项目时，其增值税应纳税额将由增值税销项税额与“视同”进项税额决定。此外，如果建筑劳务和材料占项目开发总价值越高，则可抵扣进项税额越高，因为材料的进项税税率为17%，而建筑成本会带来11%进项税。

营改增对房地产的影响

营改增对房地产的影响摘要：随着我国科技经济的不断发展与人民生活的提升。人们对于房产的认识也越来越深刻，人们对于用房产进行理财和财富增值的现象越来越多。而我国为了房地产行业能够更加长足稳定的发展，在国务院的批准下，已经开始实施“营改增”的试点工作。目的就是为了建立健全相对科学的税收制度，完善税制，表面重复征税。随着我国“十二五”计划的进一步实施，今年预计会成为营业税改增值税（营改增）税收制度的全面发展的一年。由于房地产企业的特殊性，房地产行业在进行营业税的缴纳时是一个较为特殊的行业。所在在缴纳营业税的时候（营改增）税收制度也带来了不少的问题。在房地产发展的过程中，“营改增”税收制度的的影响还是很大的。因此本文通过对“营改增”税收制度对于房地产企业开发成本的影响、“营改增”税收制度对于房地产公司赋税的影响、在“营改增”税收制度带来的情况下企业应采取的相应措施，以及“营改增”税收制度带来的影响进行探讨与研究。关键词：营改增；房地产；税收；影响一、什么是“营改增” “营改增”就是对于营业税改增值税的简称。“营改增”

是指将以前缴纳的营业税的应税项目改为缴纳增值税。增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的情况。是我国党中央、国务院根据当前社会经济发展的新形势，从深化改革的总体部署上出发做出的总要决策。目的就是加快税收体制的优化、进一步减轻企业的赋税。调动房地产行业以及其他高端服务业的发展，促进产业和消费的升级，培育新动能，深化供给侧结构性改革。据统计，截止2015年底，在实行“营改增”收税制度之后，已经累计实现减税6412亿。增值税是世界上最主流的流转税种，相对于传统的营业税有很多优势。在于通过流转环节中进项与销项来核算当期应缴纳的税款，从而体现增值部分，只缴纳流转增值部分的税收，解决了税基的重复问题。当然增值税也是有一定不足的，那就是规则比较细则，细节问题比较多，计算比较复杂，增值税专用发票的管理需要更加严格谨慎。在全面实施“营改增”之后，一方面实现了增值税对于货物与服务的全面覆盖，从很大程度上减少了重复征税，促进了社会的分工协作，对于房地产行业、服务行业以及制造业的转型升级。另一方面将不动产纳入抵扣范围，较为完整的实现了规范了消费型增值税制度。这对于扩大企业投资增强企业营业活力有极大的帮助。而且“营改增”工作的开展，增加了就业岗位，缓解了社会的就业压力。有利于建立货物

新编营改增对房地产企业的影响及应对以恒大为例

新编营改增对房地产企业的影响及应对以恒大为例 WTD standardization office【WTD 5AB- WTDK 08- WTD 2C】

西南交通大学希望学院本科毕业论文正文题目：营改增对房地产企业的影响及应对 ——以万科为例学生姓名：*** 系（部）：商学院会计（或商务）系年级：2012级专业：**** 学号：*** 指导教师：*** 二〇一七年四月二十九日

摘要及关键词摘要：所谓营改增就是营业税改增值税，从本质上来说，营业税改增值税的根本目的并不仅仅是为了减税，而是在于避免各个行业中出现反复征税的现象。从目前各地试点营改增的情况和效果来看，改革中取得了成功的经验，也暴露出一些涉税问题。营改增税制的制定和实施，将会对我国税收体制的健全起到一个明显的推动作用，进而促进我国市场经济的健康发展。然而，营改增并非完美无缺，其在国内的政策推进也催在一定的问题。本文在分析营改增的国内外背景的基础上，通过对国内营改增政策推进的跟踪研究，对最近的营改增政策内容进行剖析，指出目前营改增对房地产企业发展的影响，并以万科集团为例，进一步分析了营改增税制改革对房地产企业的税负影响和存在问题，并提出了相应的改革建议。关键词：营改增税制；房地产；万科地产

Abstract and Key words Abstract: The so-called "replacing business tax with value-added tax(VAT)" "is the business tax reform VAT, in essence, the fundamental purpose of value added tax is not only for tax cuts, but to avoid double taxation phenomenon in various industries. From the current pilot around the camp changed to increase, the situation and the effect, the reform has achieved successful experience, but also exposed some tax issues. "Camp changed to increase" is a kind of tax cuts, it can create a more favorable tax environment for the enterprises in various industries, to promote the sustained and stable development of China's economy is also of great significance. For the country's tax reform, camp changed to increase is an integral part of it. The development and implementation of the "camp to increase" tax system will play a significant role in promoting the sound development of China's tax system, and then promote the healthy development of China's market economy. However, "replacing business tax with value-added tax(VAT)" is not the pink of perfection itself also has its advantages and disadvantages, there is, the "replacing business tax with value-added tax(VAT)" "the implementation of practical significance in the analysis of" replacing business tax with value-added tax(VAT)tax reform background and the disadvantages of the two tax systems on the basis of further analysis of "replacing business tax with value-added tax(VAT)" "tax reform on different industry tax effects and problems, this paper also carried out on the pros and cons of inquiry, and puts forward the corresponding reform suggestions. Key words:Camp changed to increase tax system；Real estate; Advantages and disadvantages

“营改增”对房地产企业的影响及应对策略分析

“营改增”对房地产企业的影响及应对策略分析前言：国务院曾明确提出力争“十二五”期间全面完成“营改增”改革。最近传出国务院常务会议或通过建筑业和房地产业的“营改增”方案，建筑业、房地产业的税率或定在11%，建筑业和房地产业“营改增”实施已迫在眉睫。一、对房地产企业的影响：（一）、适用税收政策的变化预测 1 / 5

（二）、对企业招投标工作影响 1、对投标人资格认证（一般纳税人、小规模纳税人、个人）； 2、改变评标方法：从比较含税价格转变为比较除税后的采购价格（成本+进项税）； 2 / 5

3、合同条款修订：必须提供增值税专用发票。（三）对会计核算工作影响 1、增设科目：应缴税金-应缴增值税（3个明细科目）； 2、收入、成本、税金必须单独核算，核算要更加规范； 3、核算难度相对增加，核算工作量增大。（四）对税务管理工作的影响 1、房地产经营范围的评估，涉及工商税务变更； 2、计税模式导致税负变化，营业税是按预收账款计缴，营改增后由于前期待抵扣进项税额的因素将会出现一短时间的“零税负”，后期又可能因缺少抵扣而造成税负突升，现金流也会随之变动； 3、发票的领购、开具、发票抵扣认证、纳税申报方法改变，导致税务管理趋于复杂。（五）营改增对建筑施工企业影响对房地产企业的系统影响建筑施工企业作为房地产开发企业的直接上游企业，其受“营改增”税制改革的影响必然会波及甚至转嫁至房地产开发企业，进而造成对房地产开发企业的税收负担与经营成本的一系列影响。依据现今的房地产开发企业行业总体来看，“营改增”税制改革对现行房地产开发企业总的税收负担与经营成本的普遍影响可能是“不减反增”。二、应对策略（一）、梳理已纳入营改增范围的成本费用项目 3 / 5

“营改增”对房地产行业的影响以及对策

“营改增”对房地产行业的影响以及对策摘要：“营改增”减轻企业的税收负担，是结构性减税的重要措施。“营改增”从整个宏观经济来说能促进产业结构调整，降低企业税负，但不是所有的行业都能受益，房地产行业和建筑行业在“营改增”中将会遇到很多的困难和挑战。房地产行业应做好应对策略，以税制改革为契机，加快企业的转型。本文就“营改增”对房地产行业可能会造成的影响进行了具体分析，并提出了应对的策略。关键词：“营改增”；房地产；对策；影响我国目前实施的税制结构中，营业税和增值税是两个重要的流转税，两个税种分立并行。国家相关部门已经开始完善税收征管系统，只有这样才能实现经济结构的科学整改，才能健全各个领域的税收体制，减少重复征税等问题出现。如今营改增制度已在大范围内得到了普及和应用，房地产领域是缴纳营业税的主要领域之一，因此必须实施营改增，才能满足我国税收系统的整改要求。一、营改增对房地产行业的影响（一）对建安成本的影响房地产开发成本的重要部分是建安成本，通常由具有建筑安装资质的建筑企业完成，根据目前实施营改增的情况来

看，建筑企业在实施营改增后，税负会有不同程度的上升，由于税赋转嫁的存在，会导致房地产开发企业建筑成本相应增加。由于营改增税收政策的实施，将导致房地产产业增加赋税。房地产行业在建筑安装的过程中常用建筑材料有混凝土、自来水、石料、砂，建筑材料根据目前税收政策按照6%的税率缴纳增值税，因此即使房地产可以直接抵扣增值税专用发票，也会在一定程度上增加房地产行业的赋税负担。（二）对房地产偿债能力各项指标造成的影响营改增税收政策在房地产企业中对房地产偿债能力各项指标造成的影响有以下几点：第一，如果房地产行业的进项税额无法在税制的范围获取一定程度的抵扣，那么这一部分没有得到抵扣的进项税会导致房地产企业拥有的数额不再产生变化，从而增加了房地产企业的资金流动比率。第二，假如房地产企业中的流动负债数额能在相应的市场、税务规则中得到全部抵扣，那么这些被抵扣的进项税将在较大程度上影响房地产建筑企业流动资金的上升，从而导致流动比例不断增加。（三）无法适应统一税收政策目前我国房地产业在区域发展上呈现出明显的发展不平衡的状态，这导致营改增的政策对不同地区注册的房地产企业出现截然不同的情况，无法适应统一税收政策的表现有：

营改增对房地产企业纳税的影响

营改增对房地产企业纳税的影响营业税改增值税，即“营改增”，是十二五规划下一项结构性的减税措施。目前被外界视为我国自1994年税改以来，流转税制最为猛烈、重大的一次变革，增值税作为企业的主体税种之一,在"营改增"下企业进行纳税筹划,不仅有利于减轻企业纳税负担,有效的消除现行税收制度中的重复征税现象，节约资金支出,而且可以有效地降低企业财务风险，加强中央税收，平衡中央与地方的财权。本文从对"营改增"政策的解读入手,分析了"营增改"对房地产企业纳税的影响,并提出了"营改增"政策下企业进行纳税筹划的有效策略。一、“营改增”内容及解读 “营改增”背景及内容。“营改增”意思是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税就是对于产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节。 2011年11月，财政部营改增试点方案，按照“方案”要求，“营改增”于2012年1月1日起首先在上海部分地区及行业进行试点，并在“十二五”期间逐步推广至全国范围。《“营改增”方案》在现有17%、13%税率基础上增加了6%、11%两档税率,不同税率适用税目的具体内容是:提供有形动产租赁服务,税率为17%;提供交通运输业服务包括陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务、管道运输服务,税率为11%;部分现代服务业包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、鉴证咨询服务,税率为6%;年应税服务销售额500万以下(交通运输业和部分现代服务业),适用简易征收方式征收率为3%。营改增”的意义。营业税改征增值税，其主要目的有四个，即：降低赋税；完善现有税制，消除重复征收，减轻企业纳税负担；促进产业融合，升级产业结构，在税收上大力扶持占营业税征收主体的第三产业；优化投资、出口和消费结构，增强我国企业在国际上的竞争。营业税改征增值税是中国税制改革及增值税制度改革中关键的一步，其对中国经济发展方式转变、产业结构优化、税制体制完善产生深远的影响，有助于增值税体系的完善以及增值税收入的增加，提高城市竞争力。营业税改征增值税消除重复征税，社会再生产各个环节的税负下降，企业成本下降引起物价降低从而降低通货膨胀水平。二、“营改增”对企业的影响 “营改增”影响有利有弊，对于企业来说犹如一把双刃剑，因此，我们不能把“营改增”单纯的看为国家的减税政策。从长远意义上讲，营业税改征增值税是国家税制改革的一项重大安排，有利于减少营业税重复征税，使市场细分和分工协作不受税制影响，有利于在一定程度上完整和延伸二三产业增值税抵扣链条，促进二三产业融合发展，完善产业结构，有利于建立覆盖货物和劳务领域的增值税出口退税制度，全面改善我国的出口税收环境。从现实角度来看,“营改增”整体会降低企业的税负，就不同行业而言，营改增带来的影响也不相同。对企业税负的影响。首先，“营改增”从根本上解决了对企业营业税重复征税、税率过高等问题，进而可以减少企业的纳税额度；其次，增值税税率在现行增值税标准税率17%和低税率13%的基础上，新增11%和6%两档低税率，降低了企业纳税负担；第三，由于所购服务的增值税额可作进项抵扣，因此“营改增”同时降低了购买服务本来就缴纳增值税的企业的纳税负担。目前，从实行“营改增”的试点城市与试点行业的成效来看，有多数的企业都

“营改增”对房地产企业税收的影响

“营改增”对房地产企业税收的影响 “营改增”对房地产企业税收的影响自2016年5月1日起，國家实行全面推进营改增政策，房地产企业被纳入营改增试点，对促进产业结构的优化调整，营改增消除了重复征税，对生活性服务业税收也格外的优惠，这就有力的促进了第三产业的加快发展。2016年我国GDP增长6.8%，但是第三产业GDP增长是7.9%，高出1.1%。促进企业增效而言，全面推开营改增试点不仅为新增的试点行业减了税负，而且增加了以工业企业为主的原增值税纳税人的抵扣。一、营改增对房地产企业的影响（一）“营改增”对房地产企业开发成本的影响成本是影响企业利润的一个重要因素。针对房地产企业来说，各类建筑项目（在建工程）的开发成本是一大关键。在建造工程时，企业需要购置许多原材料，例如钢筋、砂石、水泥、铁钉等等。针对一些订购量大、有国家质量标准的大型材料，企业往往是选择有质量保证、规模大的大企业。但是针对一些小型材料，企业会选择从个体小商户那购买。而个体小商户作为小规模纳税人，不具备使用增值税专用发票的资格，因此企业在缴纳增值税时，不能抵扣这些进项税额。而且在实行“营改增”之前，很多房地产企业为了减少劳务成本，都会选择外地农民或者未成年等廉价劳动力，由于这些外来务工人员都是作为独立的个体，并不会签订正式劳动合同，因此企业也无法开具增值税专用发票，在实行“营改增”之后，由

于这些增值税额无法抵扣，房地产企业的开发成本会有所增加。（二）“营改增”对房地产企业税收的影响 1.减小税负房地产行业在征收营业税时，国家规定的税率是5%，实行“营改增”之后，国家暂定增值税销项税率为11%。下面我们以一道例题进行说明。假设某房地产企业本年度销售收入为1000万元，相关成本为400万元，按国家规定税率计算，不考虑其他变动因素。则应缴纳营业税=1000*5%=50万实行“营改增”后应交增值税=1000 /（1+11%）*11%-400/（1+17%）*17%=40.98万由此可见，实行“营改增”之后，房地产企业应缴纳的增值税小于应缴纳营业税，税负有所减少。 2.避免重复纳税本文由收集整理在实行“营改增”之前，房地产企业销售房地产时需要缴纳两种税收：土地增值税以及营业税。根据税法规定，将这两种税归类于价内税。土地增值税是以土地增值额为计税依据进行缴税，以上一例题为例，企业应纳税所得额为600万（1000-400=600）。营业税是以企业本年度的营业额为计税依据进行缴税，则应纳税所得额为1000万。由此可见，房地产企业在缴纳税收出现了重复征税的现象，重复征税额为600万元。在实行“营改增”之后，房地产企业主要缴纳的是增值税，增值税作为一种价外税，在缴纳时可以直接抵扣进项税额，这样就避免了重复征税的现象，能够有效减少