中国房地产百强企业研究报告(1)[19页].doc
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2010中国房地产百强企业研究报告
搜房租房网2010 年3 月31 日中国指数研究院
1 研究背景
由中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院四家单位共同主办的“中国房地产百强企业研究”，自2004年来已连续进行了七年，引起了社会各界的广泛关注，相关研究成果已经成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。
中国房地产TOP10研究组启动“2010中国房地产百强企业研究”，在总结历年研究经验的基础上，以“理性成长”为主旨，进一步完善研究方法和评价指标体系，适当提高稳健性的评价权重，更全面、客观地评价企业的规模性、盈利性、成长性、稳健性、运营效率和综合实力；通过发掘综合实力强、成长稳健的优秀房地产企业群体，鼓励、引导广大房地产企业理性把握成长速度，以企业的稳健经营促进行业的平稳健康发展，为企业成长创造更和谐的发展环境。
2 主要研究成果
2.1 百强企业整体发展特点分析
2.1.1 销售业绩：百强企业销售业绩大幅增长，推动房地产市场与国民经济回暖
2009年，在政策支持、信贷宽松、刚性需求及通胀预期等因素的影响下，中国房地产市场强势回暖，房地产开发投资直接拉动GDP增长达1.12%，对经济增长的拉动力度和贡献率都非常显著。作为房地产企业的优秀代表，百强企业销售业绩普创新高，销售总额达9742亿元，销售面积9877万平方米，同比分别增长99.0%、77.0%。与全国商品房75.5%的销售额增长率、42.1%的销售面积增长率相比，百强企业销售额与销售面积的增长率分别高出行业水平23.5与34.9个百分点。继2008年以领先优势跑赢市场低谷大势之后，百强企业在2009年以更快的速度引领行业发展，为推动房地产市场回暖、实现国民经济增长“保八”做出突出贡献。
2.1.2 规模性：融资活跃扩大百强企业规模，总资产、净资产同比增长近40%
2009年，百强企业总资产、净资产实现强劲增长：总资产均值为256.4亿元，同比增长40.0%，近5年年度复合增长率达到37.7%，5年内总资产翻了两番；净资产均值为79.5亿元，同比增长36.4%，显示了良好的发展势头。
总资产尤其是净资产的快速增长反映了百强企业经营规模与企业实力的提升。其中，净资产的增长主要源于本年结算规模扩大带来的净利润转增以及2009年活跃的融资活动对百强企业资产规模的提升，主要特点如下：（1）银行大额授信。（2）借壳上市受青睐。（3）赴港IPO热潮再起。（4）再融资方面呈现增发配售与债券融资并举格局。
2.1.3 盈利性：百强企业盈利质量面临挑战，净利润增长但毛利率下降
随着企业资产规模的扩大，百强企业的盈利规模也出现了大幅提升，营业收入均值72.4亿元，同比增长40.0%；净利润均值11.0亿元，增幅高达57.7% 。百强企业中，净利润超过10亿元的企业数量为26家，较上年增加9家。保利、SOHO中国、绿地等10家企业均实现30亿元以上的净利润；万科的净利润更是达到63.1亿元，比上年增长了17.9亿元。
2.1.4 成长性：百强企业成长速度显著，土地储备满足2-3年增长需要
2009年既是百强企业的丰收之年，也是百强企业的快速成长之年，其房屋销售面积同比增长77.0%，房地产业务收入同比增长36.1%，净利润同比增长57.7%，均出现显著增长。同时，随着市场形势的变化，百强企业普遍上调年初制定的开工计划，新开工面积在2009年平均达到90.1万平方米，较2008年的79.4万平方米上升13.4% ，也超过了2007年84.8万平方米的平均水平，将为2010年的市场供给提供保障。
研究组选取了8家百强企业，测算了在满足当前销售面积复合增长速度的前提下，土地储备可以支撑的开发年限。所选取的8家百强企业近三年销售面积复合增长速度几乎都在30%以上。依此计算的企业土地储备可供开发年限，多数在3年左右，与项目平均开发周期接近，企业土地储备水平总体适当。
2.1.5 稳健性：百强企业财务稳健性提高，经营性现金流净额首次由负转正
2009年百强企业预收账款均值达44.1亿元，与上年相比增长81.4%，是2005到2009年来增长幅度最大的一年。预收账款影响房地产企业未来可结转销售收入的变化给企业未来的营业收入结转和会计利润留下一定余地，有利于报表业绩的平滑和稳定。百强企业2009年预收账款的增长，在一定程度上保障了企业今明两年的营业收入和利润额，为企业的稳健发展奠定了基础。
房地产行业在我国处于快速发展阶段，企业为了增加土地储备的需要，经营性现金流历来负值居多，然而这一状况在2009年有了显著变化。2009年百强企业经营性现金流5年来首次转正，均值为6.9亿元；从经营性现金流净额为正值的百强企业个数来看，2007、2008年分别为47家与46家，但到2009年底，经营性现金流净额为正值的百强企业已经达到81家，体现了百强企业2009年现金流状况的明显改善。
2.1.6 运营效率：百强企业资产周转加快，存货消化周期明显缩短
如图所示，百强企业2009年总资产周转率均值为0.38，较2008年的0.34略有提高；流动资产周转率均值由上年的0.40提高到0.47，周转速度加快对企业盈利能力起到增强作用。存货周转率均值为0.56，较2008年有所上升，存货的消化速度加快，存货消化周期也由上年的106周下降到93周。存货消化周期的缩短同时也要求企业的土地储备保持适度增长，以满足未来市场供应需要。
2.1.7 社会责任：百强企业纳税贡献保障地方财政稳定，积极践行责任地产与公益事业
2009年，百强企业继续引领行业发展，积极带动相关市场投资与需求的快速增长，对我国国民经济摆脱金融危机影响、实现稳定增长做出了重要贡献。从纳税情况来看，房地产企业在国家财政收入中的贡献继续稳步提升，2009年房地产有关税收已占到国家税收总额的11%；全年百强企业缴纳的营业税金及附加均值为3.9亿元，所得税均值为5.4亿元，共计9.3亿元，增长率达20.8%，为政府财政实现保增长目标提供了重要支持。
2.2 2010中国房地产百强企业TOP10研究
中国房地产TOP10研究组对企业规模性、盈利性、成长性、稳健性和运营效率等方面的进行了深入研究。
2.2.1 2010中国房地产百强企业“综合实力TOP10”
综合实力TOP10企业特别表现出了规模大、盈利性好、成长迅速、稳健性强、运营效率高等特点。规模性方面，综合实力TOP10企业总资产规模达到783.7亿元，同比增长42.2%，远高于百强企业均值256.4亿元；盈利能力方面，综合实力TOP10企业净利润均值为38.1亿元，同比增长32.3%；成长能力方面，综合实力TOP10企业房地产业务收入均值超过200亿元，同比增长40.2%，远高于百强企业平均水平。稳健性方面，综合实力TOP10企业在2009年资产负债率均值保持在60%左右，合理有效利用了财务杠杆；运营效率，综合实力TOP10企业存货周转率均值为0.6，高出百强平均水平4个百分点。
2.2.2 2010中国房地产百强企业“规模性TOP10”
规模性TOP10企业在完成全国化布局后继续深化已进入市场。2009年总资产均值高达715.6亿元，是同期百强企业平均总资产的2.8倍；房地产业务收入均值超过200亿元，是同期百强企业的3.2倍；房屋销售面积均值近350万平方米，是同期百强企业的3.5倍，优势明显。
2.2.3 2010中国房地产百强企业“盈利性TOP10”
盈利性TOP10企业在2009年净利润快速增长，均值达到30.9亿元，为百强企业净利润均值的2.8倍，盈利水平优势突出。TOP10企业总资产收益率均值达到7%以上，比同期百强企业高出1个百分点；净资产收益率均值比同期百强企业高出2个百分点以上，三年净资产收益率均值为21.3%。
2.2.4 2010中国房地产百强企业“成长性TOP10”
成长性TOP10企业在2009年房地产市场中表现尤为突出，实现了快速增长，房地产业务收入增长率均值达到112.1%，同比增长80.9%；销售面积增长率为151.5%，近三年的销售面积增长率均值为105.4%，展现了良好的发展势头。
综合实力TOP10企业特别表现出了规模大、盈利性好、成长迅速、稳健性强、运营效率高等特点。规模性方面，综合实力TOP10企业总资产规模达到783.7亿元，同比增长42.2%，远高于百强企业均值256.4亿元；盈利能力方面，综合实力TOP10企业净利润均值为38.1亿元，同比增长32.3%；成长能力方面，综合实力TOP10企业房地产业务收入均值超过200亿元，同比增长40.2%，远高于百强企业平均水平。稳健性方面，综合实力TOP10企业在2009年资产负债率均值保持在60%左右，合理有效利用了财务杠杆；运营效率，综合实力TOP10企业存货周转率均值为0.6，高出百强平均水平4个百分点。
2.2.5 2010中国房地产百强企业“稳健性TOP10”
稳健性TOP10企业三年来持续保持稳健的资本结构和财务风险控制能力，2009年资产负债率均值为0.61，低于同期百强企业0.68的平均水平，负债规模较百强企业更加合理；预收账款均值为74.3亿元，是同期百强企业的1.68倍，预收账款的优势为稳健性TOP10企业提供了现金流保障，确保了企业经营的稳定。
2.2.6 2010中国房地产百强企业“运营效率TOP10”