广东省惠州市房地产项目可行性分析报告

《昊地喜悦城果花园》

可行性研究报告

刘美奇

一.项目概况

（一）项目名称、建设地址、开发单位

1.项目名称：昊地喜悦城果花园

2.建设地址：惠州市惠城区江北西4#小区

3.开发单位：

单位名称：惠州昊地置业有限公司

成立时间：2007年

注册资本：1500万元

注册地址：惠州市东湖西路168号和庆商务大厦12B

法定代表人：周先军

经营范围：房地产开发与销售

（二）项目建设规模及主要内容

占地总面积㎡

建筑总面积 174500㎡

其中：住宅建筑面积 124072㎡

商业建筑面积 4822㎡

综合楼面积 800㎡

幼儿园面积 1842㎡

地下室及架空层面积 42964㎡

可售建筑面积:

其中：住宅建筑面积 124072㎡

商业建筑面积 4822㎡

地下室车位（机动车位） 989个

（三）项目投资规模及效益预测

项目总投资万元

其中：项目土地成本 8348万元

前期费用 2094万元

建安成本 27920万元

工程基础设施万元

其他费用万元

管理费用 418万元

不可预见费万元

销售费用万元

销售税费及附加万元

财务费用 2520万元

项目总销售收入预测 75643万元（100%销售率）

项目税前利润万元

项目税后利润万元

项目税前利润率 %

项目税后利润率 %

（四）项目研究工作数据来源

1.惠州市国土资源局官方网站

2.惠州市房产局官方网站

3.惠州市统计局官方网站

4.搜房、惠房网站

5.房地产相关法律法规

二.项目投资环境和市场研究

惠州房地产业正在蓄势待发，新一轮的发展机遇即将来临。

惠州市现有城市人口250万人，是一座以电子工业（全国8强）、石化、化工、服装业、制鞋业的强劲发展为依托的新兴城市。拥有全国最大的中外合资企业中海壳牌石化，以及SONY、LG、联想等世界500强的大型企业。2008年，惠州荣获“国家文明城市”，并被评为“世界最适宜居住城市”。惠州正成为全社会极为关注的经济快速增长地区……

2013年，全市生产总值（GDP）亿元，比上年增长％。其中，第一产业增加值亿元，增长％；第二产业增加值789亿元，增长％；第三产业增加值亿元，增长％。三次产业结构由上年的：：调整为：：。人均GDP达35819元，按市场平均汇率折算为5244美元。

来源于惠州的财政总收入391亿元，比上年增长％；全市地方财政一般预算收入亿元，增长％；地方财政一般预算支出亿元，增长％。其中，教育支出亿元，增长％；社会保障和就业支出亿元，增长％；医疗卫生支出亿元，增长％；农林水事务支出亿元，增长％。税收总收入亿元，增长％。其中，国税亿元，增长％；地税亿元，增长％。

全年房地产开发投资亿元，下降％；商品房施工面积2248.3万平方米，增长％；商品房竣工面积553.9万平方米，增长％；商品房销售面积543.8万平方米，增长％；商品房销售金额亿元，增长％。

2010年，中央出台了一系列调控房地产市场的政策，通过土地、金融、税收等手段加强市场调控，取得了较好的预期成效，投资性需求受到抑制，房价过快上涨势头得到很好的遏制。上半年，我国房地产市场整体运行状况良好，房地产开发投资平稳增长，商品房销售同比小幅增长，增幅有所回落，70大中城市房屋销售价格指数同比上涨，环比回落，房地产企业信心指数也出

现不同程度的回落。在严厉的调控政策下，我市房地产市场也受到一定程度的影响，但影响程度远不如一线城市，我市上半年开发投资仍保持较快增长，但增速趋缓，商品房新增上市供应充足，总体销售情况良好，商品房价格较为平稳，我市房地产市场朝着平稳健康理性的方向发展。

（一）地产开发投资规模增幅较大，增速放缓

上半年，全市共完成房地产开发投资亿元，同比增长%，涨幅有所回落，较1-5月减少个百分点，其中住宅完成投资亿元，同比增长%，涨幅较1-5月减少个百分点；商品房施工面积万m2，同比增长%；商品房新开工面积万m2，同比增长%；商品房竣工面积万m2，同比增长%。

房地产投资规模同比增长，尤其是开发规模增长较快的主要原因有：一是09年年初受金融危机余波的影响，大部分开发企业仍处于观望状态，减慢了新开工项目的速度，减少了资金投入，09年第二季度虽有增加，但整体而言上半年基数仍然较小，导致2010年上半年同比涨幅较大；二是2010年年初房地产市场延续了09年下半年的良好势头，成交量大幅增长，开发企业信心增加，加大了资金投入，加快土地的开发利用，使得新开工面积和竣工面积同比增长较大。然而，随着今年中央对房地产市场调控力度的加大，第二季度商品房销售量明显下降，开发企业资金回笼速度减慢，对后市预期较不乐观，

逐步放慢了开发投资的速度，导致上半年房地产开发投资增速放。（二）商品房上市供应较为充足，总体平稳

2014上半年，我市商品房批准预售面积万m2，同比增长%，其中住宅万m2，同此增长%。我市商品房上市供应同比增长较快的主要原因是我市房地产市场刚刚从金融危机中恢复过来，以消化存量为主，14年上半年新增供应较少，同时由于年初销售形势良好，开发企业加快在建楼盘上市的速度，因而使得今年新增上市规模较大。从月度变化看，1-6月全市商品房批准预售面积分别为、、、、、万m2，从今年2月份开始，我市新增上市量逐步上升，直至4月达到上市高峰后，5、6月逐月回落，但就整体而言，全市商品房供应比较充足，总体平稳，能满足上半年的成交需求。

从区域来看，惠城区商品房上市量居首，占全市上市量的五成以上，大亚湾区、惠阳区分别列全市第二、第三，其上市量占全市的21%、11%，其他各县上市量较小，所占比例较为接近。其中增长较为明显的是大亚湾区和龙门县，其上市量同比增长分别为、倍，主要原因是大亚湾毗邻深圳、香港，地理位置优越，石化项目、沿海高速公路等辐射和拉动作用明显，而龙门县则因房地产开发起步较晚，优美的人居环境和品牌生态旅游项目带动了当地房地产业的快速发展。

从面积段来看，上半年，全市90m2以下商品住房上市量所占比例为%，90-120m2为%，120-144m2为%，144 m2以上为%，同比分别增长、、、倍。从住房套型来看，120m2以下住房所占比例仍然偏小，但从同比情况来看，其上市量与去年同期相比，明显上升。由于我市房地产市场长期以大户型住房为主，中小户型所占比例较低，供应结构不尽合理，中小户型的上市既弥补了住房结构的缺陷，又迎合了市场的需求，受到了自住型需求购房者的青睐，产品适合销路又进一步促进开发企业的积极性，因而上半年中小户型住房上市相对集中。（三）商品房销售量同比小幅增长，环比回落

上半年，我市商品房累计销售面积万m2，较去年同期增长%，与去年下半年相比，出现较大幅度回落，环比下降%。从月度走势来看，1月我市商品房延续了去年的良好销售势头，2月大幅回落，3、4月大幅回升，5、6月再次回落，整体下降趋势明显，主要原因是今年年初，市场销售情况仍然较好，受节日、季节性等因素的影响，2月销售量大幅下降，但随着信贷、金融等政策的不断收紧，购房者心理预期的巨大变化，导致3、4月成交量大幅回升，而随着调控政策进一步加强，二套房认定标准的明确，投资性需求受到很大程度上的抑制，导致5、6月成交量出现回落，市场逐步回归理性。

从区域来看，受交通、医疗、教育等基本配套设施较为完善的影响，目前大部分房地产开发项目主要集中在惠城区，因此成交量也主要在惠城区，上半年惠城区商品房共成交万m2，其销售量占全市比

例为49%，其中大亚湾区成交量位居第二，较去年同比增长%，增长较为明显，主要原因是大亚湾区为经济技术开发区，石化等大型项目辐射作用以及交通等基础设施的不断完善，而且价格洼地效应明显，受到香港、深圳等投资者和自住购房者的青睐，因而成交量上涨较为明显。

从面积段来看，上半年商品住宅的销售量较为均衡，144m2以上占比最大，而90m2以下和90-120m2之间的住宅销售也相当可观，120-144m2之间的相对较低。120m2以下的住房成交量占全市销售总量的5成以上，这表明市场中的购买主力仍以刚性需求和改善性需求为主，购房需求显得更加理性。

从销售物业类型占比来看，住宅仍为销售的主力，销售量占商品房总销售量的%，与去年同期相比，增长%，商业和办公楼分别占%、%，同比增长%、%，这也说明我市在发展商品住宅市场的同时，也在积极培育商业和办公等物业市场，对促进市场多元化发展具有重要的作用。

（四）商品房价格小幅增长，总体平稳

上半年，全市商品房成交价格为4576元/m2，同比增长%，商品住房均价4378元/m2，同比增长%。从月度变化来看，除4月出现较大波动外，我市商品房和住房价格其他各月表现均较为平稳，稳中有降。上半年，全市各月均价均超过4000元/m2，

最高值甚至突破5000元/m2，接近主城区-惠城区水平。主要原因：一是上半年，自住性和改善性需求逐步增多，投资性购房需求下降，尤其在5、6月投资性需求得到很好的抑制，购房环境较好，购房者相对理性；二是上半年我市商品房新增上市供应较为充足，可以满足不同层次的购房需求；三是惠城区仍是成交的主要市场，商品房成交价格较高，是拉升全市均价的重要因素。

从区域来看，惠城区、惠阳区和大亚湾区住房价格列全市前三位，均价均在4000元/m2以上，而且同比涨幅也相当接近，较去年同期增长20%以上，博罗县住房价格增长较快，增幅为%，惠东县增长%，龙门县则下降%。随着我市经济的不断发展，区域基础设施和居住环境得到进一步改善，提升了房地产的价值。

小结：惠州是一个新兴城市，发展潜力巨大，房地产作为惠州的支柱性产业之一，在未来相当长的一段时期内，将保持良好的发展势头。

二.项目定位

（一）住宅定位

1.目标客户定位

（1）目标客户主要类型

核心客户：周边原住居民

重要客户：周边原住居民换房者

普通客户：来自惠州其它区域首次置业的白领

边缘客户：看好本地段物业升值潜力的地产投资客（2）目标客户主要需求特征

2.产品定位

（1）主力户型建议

根据对项目周边在售楼盘销售情况的调查，各种户型的特征为：