第六章 资产评估方法
第六章资产评估方法
导言：本章介绍资产评估方法体系，包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其选择。本章预计考查客观题和主观题，估计分值在20分左右。
考试大纲说明：
一、考试目的
考查考生对资产评估基本方法内涵、使用前提、具体方法的掌握情况，以及对资产评估基本方法和具体方法的应用能力。
二、考试内容及要求
（一）掌握的内容
1.市场法及其应用前提。
2.市场法的可比因素。
3.常用的市场法具体方法及应用。
4.收益法及其应用前提。
5.收益额、折现率和收益期限及其确定。
6.收益法具体情形的公式及应用。
7.成本法及其应用前提。
8.重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值及其确定。
（二）熟悉的内容
1.市场法评估的基本步骤。
2.收益法评估的基本步骤。
3.货币时间价值。
4.成本法评估的基本步骤。
5.恰当选择资产评估方法的要求和内容。
（三）了解的内容
1.市场法、收益法和成本法的适用范围。
2.市场法、收益法和成本法的局限。
考情分析：
教材变化情况：
增加了“货币时间价值”；
“被评估资产”调整为“评估对象”；
“待估企业”调整为“被评估企业”；
第一节市场法
知识点：
一、市场法的概念
二、市场法的应用前提
三、市场法的基本步骤及可比因素
四、市场法常用的具体评估方法
五、市场法的适用范围与局限
—、市场法的概念
也称比较法、市场比较法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。
具体方法：企业价值评估中的交易案例比较法和上市公司比较法，单项资产评估中的直接比较法和间接比较法等。
依据：替代原理。具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价格。
特点：直观明了、容易被理解和接受。常用方法。
请务必加微信miaomiao080313更新有保障！纸质教材+练习册+精准押题加微信！
二、市场法的应用前提
1.可比参照物具有公开的市场，以及活跃的交易；
2.有关交易的必要信息可以获得。
公开的市场：充分竞争，交易信息充分交换、公开，时间相对充裕，自愿的买卖双方平等交易，排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本上可以反映市场行情。
在公开市场中的交易行为越活跃，与评估对象相同或相类似的资产价格越容易获得，按市场行情估测评估对象价值，评估结果会更贴近市场，更容易被资产交易各方接受。
三、市场法的基本步骤及可比因素
（一）市场法的基本步骤
1.选择参照物
2.在评估对象与参照物之间选择比较因素
3.指标对比和量化差异
4.分析确定已经量化的对比指标之间的差异
5.综合分析确定评估结果
1.选择参照物
①对参照物的选取关键是：资产的可比性问题，包括功能、市场条件及成交时间等。
②应尽可能选择多个参照物。
与评估对象相同或相类似的参照物越多，越能够充分和全面反映资产的市场价值。
参照物成交价不仅仅是参照物自身功能的市场表现，还受买卖双方交易地位、交易动机、交易时限等因素的影响。因此，应当避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响。
2.在评估对象与参照物之间选择比较因素
针对不同资产，选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，形成比较参数体
系，多方面对比，使主要因素得以全面反映。
从理论上讲，影响资产价值的基本因素大致相同，如资产性质、功能、规模、市场条件等。但具体到每一种资产时，影响资产价值的因素又各有侧重。
房地产评估：地理位置、环境状况等因素；
机器设备评估：技术水平；
企业价值评估：收入状况、盈利水平、企业规模等因素。
3.指标对比和量化差异
对比主要体现在交易价格的真实性、正常交易情形、参照物与评估对象可替代性的差异等方面。
4.分析确定已经量化的对比指标之间的差异
在实际操作中，评估专业人员将已经量化的参照物与评估对象之间的对比指标差异对参照物的价格进行调整，得到评估对象的初步评估结果。
5.综合分析确定评估结果
如果选择多个参照物，会形成多个初步评估结果。
需要评估专业人员对若干评估初步结果进行综合分析，以确定最终的评估值。
确定最终的评估值，主要取决于评估专业人员对参照物的把握和对评估对象的认识。如果参照物与评估对象可比性都很好，评估过程中没有明显的遗漏或疏忽，评估专业人员可以采用算术平均法或加权平均法等方法将初步结果转换成最终评估结果。
（二）市场法的可比因素
1.运用市场法评估单项资产
具体运用市场法时，评估专业人员还要视评估对象的具体情形考虑其具体的可比因素，
如 房地产评估中的区位因素，机器设备评估中的制造厂家、资产规格型号等。 2.运用市场法评估企业价值
四、市场法常用的具体评估方法
按照参照物与评估对象的 相近相似程度，市场法中的具体方法可以分为
直接比较法和 间接比较法两大类。如图所示。
直接比较法
间接比较法：
含义：利用资产的国家标准、行业标准或市场标准（标准可以是综合标准，也可以是分项标准）作为基准，分别将评估对象和参照物整体或分项对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值。再利用参照物的市场交易价格以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的一类评估方法。
特点：不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要在大的方面基本相同或相似。应用有较多局限，实践中应用并不广泛。
当参照物与评估对象的差异仅仅体现在某一基本特征上的时候，直接比较法会演变成以下具体评估方法：
现行市价法
市价折扣法
功能价值类比法
价格指数法
成新率价格调整法等。
（一）现行市价法
当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。
例如，可上市流通的股票和债券可按其在评估基准日的收盘价作为评估价值；
企业拥有的原材料、备品备件、批量生产的设备、汽车等可按同品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量的设备、汽车等的现行市场价格作为评估价值。
现行市价法是以成交价格为标准的，有的资产在市场交易过程中，报价或目录价与实际成交价之间会因交易对象、交易批量等原因存在差异。
在运用现行市价法时要注意，评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格要与评估对象的价值内涵相同。
（二）市价折扣法
以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限或销售数量等方面的差异，按照评估专业人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。
一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情形。
资产评估价值＝参照物成交价格×（1－价格折扣率）
【例6－1】评估某快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的参照物正常变现价为10万元，经资产评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%。因此，确定该拟快速变现资产的评估价值为6万元。
资产评估价值＝10×（1－40%）＝6（万元）
（三）功能价值类比法
也称类比估价法，是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。
根据资产的功能与其价值之间的关系可分为线性关系和指数关系两种情形。
（1）生产能力比例法：资产价值与其功能呈线性关系
资产评估价值＝参照物成交价格×评估对象生产能力÷参照物生产能力
功能差异指标不仅仅指生产能力，还可以是其他功能指标。
【例6－2】评估对象年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定评估对象的评估价值为7.5万元。
资产评估价值＝10×90÷120＝7.5（万元）
（2）规模经济效益指数法：资产价值与其功能呈指数关系。
资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）Ｘ
式中，x为功能价值指数。
【例6-3】评估对象年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7，由此确定评估对象的评估价值为8.18万元。
资产评估价值＝10×（90÷120）0.7＝8.18（万元）
（四）价格指数法
也称物价指数法，基于参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔引起的价格变动对资产价值的影响，以参照物成交价格为基础，利用价格变动指数（或价格指数）调整参照物成交价，从而得到评估对象价值的方法。
资产评估价值＝参照物成交价格×价格指数
资产评估价值＝参照物成交价格×（1＋价格变动指数）
补充：
定基价格指数、定基价格变动指数
环比价格指数、环比价格变动指数
1.定基价格指数：以固定时期为基期的指数
定基价格指数＝本期物价/基期物价
定基价格变动指数＝（本期物价-基期物价）/基期物价
定基价格指数＝1+定基价格变动指数
2.
环比价格变动指数＝（本期物价-上期物价）/上期物价
环比价格指数＝1+环比价格变动指数
价格指数＝参照物交易日至评估基准日各期环比价格指数乘积
＝参照物交易日至评估基准日各期（1+ 环比价格变动指数）乘积
1.资产评估价值＝参照物成交价格×（1+ 价格变动指数）
【例6－4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的正常成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%。则评估对象的评估价值为：
资产评估价值＝10×（1＋5%）＝10.5（万元）
（1）运用定基价格变动指数修正。
【例6－5】被评估房地产于2016年6月30日进行评估，该类房地产2016年上半年各月月末的价格同2015年年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产在2016年3月底的正常成交价格为3800元/平方米，则被评估房产于2016年6月30日的价值为：
3800×（1＋10.5%）/（1＋6.8%）＝3932（元/平方米）
（2）运用环比价格变动指数修正。
资产评估价值＝参照物成交价格×参照物交易期日至评估基准日各期（1＋环比价格变动指数）乘积
2.资产评估价值＝参照物成交价格×价格指数
（1）运用定基指数修正。
（2）运用环比指数修正。
资产评估价值＝参照物成交价格×参照物交易日至评估基准日各期环比价格指数乘积
【例6－6】已知某参照物资产在2017年1月初的正常交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情形如下：2017年1～5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。评估对象于2017年5月初的评估价值为：
资产评估价值＝300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%＝331.1（万元）
价格指数法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情形，且时间差异不能过长。
（五）成新率价格调整法
以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。
资产评估价值＝参照物交易价格×评估对象成新率／参照物成新率
一般只运用于评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情形。当然，此方法略加改造也可以作为计算评估对象与参照物成新程度差异调整率和差异调整值的方法。
（六）市场售价类比法
以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的一种方法。
资产评估价值＝参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情形差异值
资产评估价值＝参照物售价×功能价值修正系数×交易时间修正系数…×交易情形修正系数
当参照物与评估对象的差异不仅仅体现在某一特征上的时候，上述评估方法，如现行市价法、市价折扣法、功能价值类比法、价格指数法和成新率价格调整法等的运用就可以演变成参照物与评估对象各个特征修正系数的计算，如：
交易情形修正系数（正常交易情形÷参照物交易情形）
功能价值修正系数（评估对象生产能力÷参照物生产能力）
交易时间修正系数（评估对象的定基价格指数÷参照物的定基价格指数）
成新程度修正系数（评估对象成新率÷参照物成新率）等。
（七）价值比率法
1.价值比率法，是指利用参照物的市场交易价格，其与交易某一经济参数或经济指标相比较形成的价值比率作为乘数或倍数，乘以评估对象的同一类经济参数或经济指标，从而得到评估对象价值的一种具体评估方法。
价值比率法通常被用作评估企业价值。
2.价值比率法中的价值比率种类非常多，包括：
盈利类指标的价值比率，如息税前收益价值比率、税后现金流量价值比率和每股收益价值比率（市盈率）等；
收入类指标的价值比率，如销售收入价值比率（市销率）；
资产类指标的价值比率，如净资产价值比率、总资产价值比率等；
其他类指标的价值比率，如成本市价比率、矿山可开采储量价值比率等。
3.根据所选取的可比参照物不同，分为：
①上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数据，计算适当的价值比率，在与被评估企业比较分析的基础上，确定被评估企业价值的具体方法。
可比企业应当是公开市场上正常交易的上市公司。
②交易案例比较法是指获取并分析可比企业的买卖、收购及合并案例资料，计算适当的价值比率，在与被评估企业比较分析的基础上，确定被评估企业价值的具体方法。
应当考虑被评估企业与交易案例的差异因素对价值的影响。
4.无论采用上述哪种方法计算企业价值，都应当把握如下关键点：
（1）可比参照物相关数据信息来源及可靠性。
数据真实可靠，途径合法有效。
（3）可比参照物数量选择的把握。
参照物数量并不一定要求多，而是要求具有较高的可比性。
选用上市公司作为可比参照物时，得益于数据公开且易得，因此在选取时，灵活性和可选择的范围比较大。资产评估专业人员要斟酌可比性，设置较为严格的可比标准，选择最为可比的企业或企业组合。
如果选用交易案例，则其数据的完整性和可靠性可能会受到限制。因此，为了避免个别企业数据的特殊性，且这种特殊性无法从公开市场中获得，可以选用更多的交易案例来中和这种特殊性。在运用交易案例比较法时，可以尽量选择多个可比实例。
评估实务中，最常用的价值比率有市销率、市净率和市盈率。
5.下面介绍两种简单的价值比率及其相应的具体评估方法
（1）成本市价法。成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象价值的方法。
资产评估价值=参照物成交价×评估对象现行合理成本/参照物现行合理成本
【例6－7】评估基准日某设备的成本市价率为150%，已知被估全新设备的现行合理成本为20万元，则其评估价值为30万元。
资产评估价值＝20×150%＝30（万元）
（2）市盈率倍数法。主要适用于企业价值的评估。
以参照物（企业）的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与被评估企业相同口径的收益额相乘估算被评估企业的价值。
企业评估价值=被评估企业相同口径收益额×参照物（企业）市盈率
【例6－8】某被估企业的年净利润为1000万元，评估基准日资本市场上同类企业平均市盈率为20倍，则：
该企业的评估价值＝1000×20＝20000（万元）
直接比较法具有适用性强、应用广泛的特点。虽然比较直观、简单明了，但此方法强调参照对象与评估对象之间的可比性。影响评估对象价值的因素较多，如可能同时有时间因素、价格因素、功能因素、交易条件等因素存在。另外，该法对信息资料的数量和质量要求较高，而且要求评估专业人员要有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。
在市场经济条件下，单项资产和整体资产都可以作为交易对象进入市场流通，不论是单
项资产还是整体资产的交易实例都可以为运用市场法进行资产评估提供可参照的评估依据。
五、市场法的适用范围与局限
（一）市场法的适用范围
市场法通常被用于评估具有活跃公开市场且具有可比成交案例的资产。
比如二手机器设备和房地产以及部分软件著作权等。通常二手设备市场可以成为机器设备评估的重要参照物选取市场；房地产评估则更多地选取其所在区域范围内的类似资产。
市场法被用于评估整体资产价值时，通常是用来评估企业价值。其中，最常用的是价值比率法，以参照企业的价值比率作为调整手段，以此比率与被评估企业的相关的财务指标（如利润、息税前利润、销售收入）相乘估算被评估企业价值。
除了经常使用的市盈率外，用来评估企业价值的乘数还有很多种类。在实务中，评估专业人员通常根据被评估企业自身和所在行业特征综合判断采用一种或几种价值比率进行评估。
（二）市场法的局限
市场法是相对来说具有客观性的方法，也比较容易被交易双方所理解和接受。
如果不存在资产的成本和效用以及市场对其价值的认知严重偏离的情形下，通常是三种方法中较为有效、可理解、客观的方法。
在经济较为发达、市场认知较为稳定的国家，市场法是运用较为广泛的方法。它不仅仅被用于包括设备和房地产在内的单项资产的评估，还被用于企业整体资产评估中。
我国市场对诸如企业价值等资产的认知和反映仍会受到非理性因素的影响，评估专业人员在使用市场法进行资产评估的过程中就需要特别关注可比案例和评估对象在风险、收益方面的差异，深刻把握当前市场价格和资产价值之间的差异性，避免用价格取代价值；在充分分析市场认知与价值内在差异性的基础上，合理调整价值乘数等相关因子，得到待估资产的评估价值。
【例题·单选题】（2018）下列关于市场法评估技术思路的说法中，错误的是（）。
A.市场法要求充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础判断和估测评估对象的价值
B.市场法是根据替代原理，采用比较或类比的思路估测资产价值的评估技术方法
C.选择的市场参照物应当与评估对象在用途及性能上完全相同
D.任何一个理智的投资者在购置某项资产时，所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同效用的替代品的现行市价
『正确答案』C
『答案解析』参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似。
【例题·单选题】（2018）2018年3月的价格为200万元，该类资产2018年3月至8月的环比价格指数分别为102.6%、103.5%、104.3%、105.6%、106.8%，则资产2018年8月的评估值是（）。
A.255.6万元
B.249.8万元
C.259.4万元
D.245.6万元
『正确答案』B
『答案解析』200×102.6%×103.5%×104.3%×105.6%×106.8%=249.8（万元）。
【例题·单选题】（2019）被评估资产年生产能力为70万吨，参照资产的年生产能力为100万吨，评估基准日参照资产的市场价值为8万元，该类资产的功能价值指数为0.8，因此确定被评估资产的评估价值为（）。
A.4.48万元
B.4.95万元
C.5.60万元
D.6.01万元
『正确答案』D
『答案解析』资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）^x ＝8×（70/100）^0.8＝6.01（万元）
第二节收益法
知识点：
—、货币时间价值及收益法的概念
二、收益法的应用前提
三、收益法的基本步骤和基本参数
四、收益法中的主要技术方法
五、收益法的适用范围与局限
—、货币时间价值及收益法的概念
（一）货币时间价值
货币时间价值，是指一定量货币资本在不同时点上的价值量差额。来源于货币进入社会再生产过程后的价值增值。
通常情况下，它是指没有风险也没有通货膨胀情况下的社会平均资金利润率。
根据货币时间价值理论，可以将某一时点的货币价值金额折算为其他时点的价值金额。
终值（F）：现在一定量货币折算到未来某一时点的本利和。（本利和）
现值（P）：未来某一时点上一定量货币折算到现在所对应的金额。（本金）
利率（r）：货币时间价值的一种具体表现。
计息期（n）：相邻两次计息的间隔，如年、月、日等。现值和终值对应的时点之间可划分为n期。
单利：按照固定的本金计算利息。
复利：不仅对本金计算利息，还对前期所产生的利息也计算利息。（“利滚利”）
1.复利终值和现值
（1）复利终值。
一定量的货币按复利计算的若干期后的本利总和。
F=P（1+r）n
（1+r）n为复利终值系数，一般记作（F/P，r，n）。
【例6-9】甲将100元存入银行，复利年利率为2%，求5年后的终值。
F=P（l+r）n=100x（1+2%）5=110.41（元）
（2）复利现值。
未来某期的一定量的货币按复利贴现至现在的价值。
P=F/（1+r）n
1/（1+r）n为复利现值系数，一般记作（P/F，r，n）。
【例6-10】甲为了5年后能从银行取出100元，在复利年利率为2%的情况下，求当前存入金额。
P=F/（1+r）n=100/（1+2%）5=90.57（元）
2.年金终值和年金现值
（2）年金现值。
年金现值系数，记作（P/A，r，n）
【例6－11】某投资项目于2019年初动工，假设当年投产，从投产之日起每年末可得收益40000元。假设年利率为6%，计算预期10年收益的现值。
【例6－12】某企业向银行借入一笔款项，银行贷款的年利率为10%，每年复利一次。银行规定前10年不用还本付息，但从第11年至第20年每年年末偿还本息5000元。 用两种方法计算这笔款项的现值。 P A ＝A
（P/A ，
10%
，10）（P/F ，10%，10）＝5000×6.1446×0.3855＝11800（元）（百位取整）
P A ＝A[（P/A ，10%，20）－（P/A ，10%，10）] ＝5000×（8.5136－6.1446） ＝11800（元）（百位取整）
④永续年金现值。永续年金现值可以看成是一个 n 无穷大时普通年金的现值。 【例6－13】甲欲投资购买一项资产，预计该项资产每年可以为甲带来20000元的收益，且可以永续收益。问甲最多可以花费多少钱购买该项资产？ PA ＝A/r ＝20000÷2%＝1000000（元）
（3）年偿债基金的计算。
年偿债基金是指为了在约定的未来某一时点清偿某笔债务或积累一定数额的资金而必须分次等额形成的存款准备金，也就是使年金终值达到既定金额的年金数额（即已知终值F ，求年金A ）。
式中，称为偿债基金系数，记作（A/F，r，n）。
（4）年资本回收额的计算。
在约定年限内每期等额回收初始投入资本的金额。
已知普通年金现值P，求年金A。
式中，称为资本回收系数，记作（A/P，r，n）。
3.利率的计算
（1）插值法。
所求利率为r，r对应的现值/终值系数为B，B 1、B 2为现值/终值系数表中与B相邻的系数，r 1、r 2为B 1、B 2对应的利率。
①若已知复利现值（或者终值）系数B以及期数n，可以查“复利现值（或者终值）系数表”，找出与已知复利现值（或者终值）系数最接近的两个系数及其对应的利率，按插值法公式计算利率。
【例6－14】甲将50000元存入银行。预计20年后这笔款项连本带利达到250000元。在上述情况下，银行存款的年利率为多少？
50000x（F/P，r，20）＝250000（元）
（F/P，r，20）＝5
当r＝8%时，（F/P，r，20）＝4.6610
当r＝9%时，（F/P，r，20）＝5.6044
因此，r介于8%和9%之间
②若已知年金现值（或者终值系数）以及期数n，可以查“年金现值（或者终值）系数表”，找出与已知年金现值（或者终值）系数最接近的两个系数及其对应的利率，按插值法公式计算利率。
③永续年金的利率可以通过公式r＝A/P计算。
【例6－15】甲投资一项资产，花费1000000元，该项资产预计未来每年可为甲带来20000元收益。若该项投资为永续收益性投资（永续年金），则收益率为多少？
由于每年收益为20000元，且为永续收益性投资，其现值应为1000000元，因此：r＝20000÷1000000＝2%
若该项投资为永续收益性投资，则收益率为2%。
（2）名义利率与实际利率。
名义利率：票面利率。
实际利率：投资者得到利息回报的真实利率。
①一年多次计息时的名义利率和实际利率。
如果以“年”作为基本计息期，每年计算一次复利，这种情况下的实际利率等于名义利率。
如果按照短于一年的计息期计算复利，这种情况下的实际利率高于名义利率。名义利率与实际利率的换算关系如下：
i＝（1＋r/m）m－1
式中，i为实际利率，r为名义利率，m为每年复利计息次数。
【例6－16】年利率为12%，按季度复利计息，求实际利率。
i＝（1＋12%÷4）4－1
＝12.55%
②通货膨胀情况下的名义利率与实际利率。
名义利率是央行或其他提供资金借贷的机构所公布的未调整通货膨胀因素的利率，即利息（报酬）的货币额与本金的货币额的比率，是包括补偿通货膨胀（或通货紧缩）风险的利率。
实际利率是指剔除通货膨胀率后储户或投资者得到利息回报的真实利率。
名义利率与实际利率之间的关系为：
1＋名义利率＝（1＋实际利率）×（1＋通货膨胀率）
因此，实际利率的计算公式为：
实际利率＝（1＋名义利率）÷（1＋通货膨胀率）－1
【例6－17】2012年我国商业银行一年期存款年利率为3%，假设通货膨胀率为2%，则实际利率为多少？
实际利率＝（1＋名义利率）÷（1＋通货膨胀率）－1
＝（1＋3%）÷（1＋2%）－1
＝0.98%
（二）收益法的概念
收益法，是指通过将评估对象的预期收益资本化或折现，来确定其价值的各种评估方法的总称。
式中：
P——评估价值
R i——未来第i年的预期效益
r——折现率
n——收益年限
i——年序号
二、收益法的应用前提
收益法涉及三个基本要素：
①评估对象的预期收益；
②折现率或资本化率；
③评估对象取得预期收益的持续时间。
应用收益法必须具备的前提条件是：
①评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量；
评估对象与经营收益之间存在可预测的关系；影响预期收益的主要因素（主观和客观）应比较明确。
②预期收益所对应的风险能够度量；
评估对象所具有的行业、地区及企业风险可以比较和测算。
投资风险大，要求回报率高；投资风险小，要求回报率低。
③收益期限能够确定或者合理预期。
三、收益法的基本步骤和基本参数
（一）收益法的基本步骤
1. 搜集或验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括资产配置、生产能力、资金条件、经营前景、产品结构、销售状况、历史和未来的财务状况、市场形势与产品竞争、行业水平、所在地区收益状况以及经营风险等；
2.分析测算评估对象的未来预期收益；
3.分析测算评估对象预期收益持续的时间；
4.分析测算折现率或资本化率；
5.用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折算成现值；
6. 分析确定评估结果。
（二）收益法的主要参数
1.收益额
（1）含义：根据投资回报的原理，资产在正常情形下所能得到的归其产权主体的所得额。
（2）特点：
①收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；
②用于资产评估的收益额通常是资产的客观收益，而不一定是资产的实际收益。
（3）类型：净利润、净现金流量和利润总额。
资产种类不同，收益额表现形式不同：企业的收益额通常表现为净利润或净现金流量，房地产则通常表现为净收益等。
（4）净利润与净现金流量的关系：
①相同点：都属于税后净收益，都是资产持有者的收益，在收益法中被普遍采用。
②差异：确定的原则不同，净利润是按权责发生制确定的，净现金流量是按收付实现制确定的。
净现金流量＝净利润＋折旧－追加投资（包含资本性支出和营运资金追加投资）
净现金流量更适宜作为预期收益指标，有两点优势：
①净现金流量能够更准确地反映资产的预期收益。净现金流量包含了计算净利润时扣除的折旧或摊销等非现金性支出，反映了当期企业可自由支配的实际现金净流量。
②净现金流量体现了资金的时间价值。是动态指标。净利润没有考虑现金流入流出的时间差异。
在评估实务操作中，资产评估采用的是自由现金流量。
（5）预测资产未来收益的方法
2. 折现率
本质上是投资者的期望投资报酬率。
折现率由无风险报酬率和风险报酬率组成。
无风险报酬率，亦称安全利率，是指没有投资限制和障碍，任何投资者都可以投资并能够获得的投资报酬率。在具体实践中，无风险报酬率可以参照同期政府债券收益率。
风险报酬率是对风险投资的一种补偿，在数量上是指超过无风险报酬率之上的那部分投资回报率。在资产评估中，因资产的行业分布、种类、市场条件等的不同，其折现率亦不相同。
确定折现率的方法：加和法、资本资产定价模型、资本成本加权法和市场法等。
（1）加和法。
折现率＝无风险报酬率+风险报酬率
无风险报酬率：对资产评估而言，最好用较长期的政府债券收益率（1年或1年以上）作为基本收益率。
实务中具体采用的政府债券收益期间，应与评估对象的预期收益期间相匹配。
风险报酬率反映两种风险：一是市场风险，二是与特定的评估对象或企业相联系的风险。
（2）资本资产定价模型（CAPM）。
通过β系数量化折现率中的风险报酬率部分。
R＝R f＋β（R m－R f）
式中：R—被评估企业所在行业（或自身）的投资报酬率；
R m—市场平均收益率；
R f—无风险报酬率；
β—风险系数。
①无风险报酬率是投资无风险资产所获得的投资回报率。
a. 没有投资违约风险。通常只有主权国家的政府信用才可以保证；
b.在特定的时间内，完成投资和再投资可以确定。（一定时间内）可以按照预期进行完全的投资行为，也可以对本息进行预期的再投资。
企业价值评估实务中，通常取我国中长期国债的到期收益率平均值。
②（R m－R f）:
市场平均风险报酬率或系统性市场风险报酬率。
注：（R m－R f）是市场平均风险报酬率或系统性市场风险报酬率；
β×（R m－R f）是评估对象自身的风险报酬率，比如是指某股票的风险报酬率。
③β系数：
计算过程较为复杂，通过对单只股票价格变动和大盘变动的历史数据统计分析得出。（实际中）一般用单只股票资产的历史收益率对同期大盘指数收益率进行回归，回归系数就是β系数。
β系数法适用于股权被频繁交易的上市公司的评估。
对于非上市公司来说，可以参照上市公司中情形相似的公司的β系数来确定自己的β系数，或者先确定公司所在的行业的β系数，计算行业风险报酬率。
虽然采用单只股票历史数据得出β系数，但应当反映未来的变动情形。充分分析被评估企业当前及未来发展状况的情形下，对历史β系数进行调整，反映未来收益风险的变化。
β系数所反映的是某一只股票的股价变动相对于大盘的表现情形，体现其收益变化幅度相对于大盘的变化幅度。
例如：
β系数为1，则说明当大盘整体上涨10%时，该只股票的报酬率上涨10%；反之，则下降10%。
如果β系数为1.1，则说明市场整体上涨10%时，该只股票上涨11%；
如果β系数为0.8，则市场整体变动10%时，则该只股票同向变动8%。
（3）资本成本加权法
以企业的各种资本在企业全部资本中所占的比重为权数，对各种长期资金的资本成本加权平均计算出来的资本总成本。
企业资产可以理解为长期负债与所有者权益之和。
折现率＝长期负债占资产总额的比重×长期负债利息率×（1－所得税率）＋所有者权
益占资产总额的比重×投资报酬率
其中，投资报酬率＝无风险报酬率＋风险报酬率，在企业价值评估中一般使用股权资本报酬率。
（4）市场法
市场法是通过寻找与评估对象相类似的资产的市场价格以及该资产的收益来倒求折现率。
评估对象的折现率＝（样本资产的收益/样本资产价格）/n
样本资产：与评估对象在行业、销售类型、收益水平、风险程度、流动性等方面相类似的资产。
市场法要求尽可能多的样本，否则不能准确反映市场对某项投资回报的普遍要求。市场法的具体运用需视具体评估对象而定。
3.收益期限
资产具有获利能力并产生资产净收益的持续时间。
通常以年为时间单位。分为有限期和无限期（永续）。
由评估专业人员根据评估对象自身效能、资产未来的获利能力、资产损耗情形及相关条件以及有关法律、法规、契约、合同等加以确定。
如无特殊情形，资产使用比较正常且没有对资产的使用年限进行限定，或者这种限定是可以解除的，并可以通过延续方式永续使用，则可假定收益期为无限期。
如果资产的收益期限受到法律、合同等规定的限制，则应以法律或合同规定的年限作为收益期。例如在对中外合资经营企业进行评估而确定其收益期时，应以中外合资双方共同签订的合同中规定的期限作为企业整体资产收益期。
当资产没有规定收益期限的，也可按其正常的经济寿命确定收益期，即资产能够给其拥有者带来最大收益的年限。当继续持有资产对拥有者不再有利时，该资产的经济寿命结束。
四、收益法中的主要技术方法
具体方法的分类：
（1）针对评估对象未来预期收益有无限期的情形划分，可分为有限期和无限期的评估方法；
（2）针对评估对象预期收益额的情形划分，又可分为等额收益评估方法、非等额收益评估方法等。
字符含义作统一定义
P——评估值；
i——年序号；
P n——未来第n年的预计变现值；
R i——未来第i年的预期收益；
r——折现率或资本化率；
n——收益年期；
t——收益年期；
A——年金。
资产评估的基本方法介绍
第二章资产评估的基本方 法 一.成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 被评估资产评估值+重置成本x成新率 二、重置成本的估算：1重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x单位价格/按工日或工时 （3）直接成本百分率法：间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法：资产重置成本=资产历史成本x资产评估时物价指数/资产购建时物价指数或：资产重置成本=资产历史成本x（1+物价变动指数） 3. 功能价值法： 4．规模经济效益指数法： X表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数统计分析法：K=R’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数 R’-----某类抽样资产的重置成本R----某类抽样资产的历史成本 三、实体性贬值及其估算： 1.观察法（成新率法）：资产的实体性贬值=重置成本x（1－实体性成新率） 2.公式计算法： 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 三、功能性贬值及其估算 资产的功能性贬值测算方法： （超额投资成本可视为功能性贬值|）功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 四、经济性贬值及其估算: : 五、成新率及其估算 1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100% 六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况：评估值= R i---未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限 时，R i-中还包括期末资产剩余净额。 n----收益年期r-----折现率 2.资产未来收益无限期情况： （1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率 年等值收益额：评估值= ()() ∑ ∑ = = + + + = n t t n i t t r A r R P 1 1 1 1 2. 未来收益不等额情形：资产评估值（预期收益现值）=Σ前若干年各年收益额×各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数 第三章一、机器设备评估的成本法：机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 1、重置核算法：（1）外购单台不需安装的国内设备重置成本
资产评估第二章练习
1. 政府实施新的经济政策或发布新的法规限制了某些资产的使用，造成资产的价值降低，这是一种（） A. 实体性贬值 B. 功能性贬值 C. 经济性贬值 D. 非评估考虑因素 答案：C 2.如果企业资产的收益率高于社会平均资产的收益率，单项资产评估汇总确定的企业资产评估值会( )整体企业评估值。 A. 低于 B. 高于 C. 等于 D. 不一定 答案：A 3.下列说法中正确的是（） A. 整体性机器设备的价值就是单台机器设备价值的简单相加 B. 设备的贬值因素很多，除实体性因素贬值外，还存在功能性贬值，但一般情况下没有经济性贬值 C. 对机器设备评估主要应用成本法和收益法，市场法应用很少 D. 对机器设备进行评估时，通常用成本法和市场法，收益法应用的很少。 答案：D 4.机器设备重置成本中的直接费用包括（） A. 各种管理费用 B. 安装调试费 C. 人员培训费 D. 总体设计费用 答案：B 5.使用物价指数法计算机器设备的重置成本时，我们使用的物价指数最好是（） A. 同一厂家产品的物价指数 B. 同一大类资产的物价指数 C. 社会平均物价指数 D. 整个工业产品的物价指数 答案：A 6.下列方法中，不是用于实体性贬值测算的方法是（） A. 观测分析法 B. 修复费用法 C. 使用年限法 D. 统计分析法 答案：D 7．下列资产中最适宜采用成本法评估的是（） A商誉B市场交易很活跃的旧机器设备C企业整体资产D旧的专用设备 （D旧的专用设备） 8.下列哪种方法计算得出的是复原重置成本（） A物价指数法B重置核算法 C功能价值法D规模经济效益指数
（A物价指数法） 9某专用生产线，原设计生产能力为18000台/年，该生产线已使用了6年，尚可使用4年，市场竟争加剧使机器设备开工不足，现每年只生产12000台/年，设规模经济效益指数为0.5，设备的经济性贬值率为（）A18%B20%C22%D24% （A 18%） 10被评估的设备与同类采用新技术的设备相比，每年需增加10万元，方能保持生产量相同，在正常条件下该设备尚可使用5年，所得税率25%，折现率8%，则该设备的功能性贬值 A19.85万元B23.00万元 C 25.95万元D29.95万元 （D29.95万元） 11.当资产的运转负荷不足时，资产实际已使用年限比名义使用年限要短，则该资产的资产利用率（） A. 大于1 B. 小于1 C. 等于1 D. 不确定 答案：B 12.计算资产的重置成本时，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进行算，这样求得的成本称为（） A. 更新重置成本 B. 复原重置成本 C. 完全重置成本 D. 实际重置成本 答案：A 13.由于技术进步，造成原来的机器设备价值降低，这是一种（） A. 实体性贬值 B. 功能性贬值 C. 经济性贬值 D. 非评估考虑因素 答案：B 14.复原重置成本与更新重置成本之差是（） A. 实体性贬值 B. 经济性贬值 C. 功能性贬值 D. 上述三项之和 答案：C 15.重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本，一般来说复原重置成本( )更新重置成本。 A. 小于 B. 大于 C. 等于 D. 不确定 答案：B
资产评估例题与答案
第二章 ?功能价值类比法 ? ?案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2003年2月1日。 ?评估人员收集的信息： ?（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。 ?（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。 ?（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。 ?分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。 ?评估值=160×150/210=114.29(万元) 价格指数法 ?案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。 ?在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。 ?分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。 ?经调查，2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%，则： ?资产评估值=58000×(1+9.3％)=63394(元) 成新率价格调整法 ?案例：待估资产为某机器设备，生产时间为1993年，评估基准日为2003年1月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1995年。 ?分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。 ?经了解，待估设备尚可使用年限为13年，则待估资产成新率为： ?待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）×100%=13÷(10+13) =57% ?参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，则参照资产的成新率 ?参照资产的成新率=15÷(8+15) ×100%=65% ?则待估资产的评估值可通过下式计算： ?资产评估值=参照物成交价格×（评估对象成新率/参照物成新率）
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法 资产评估基本方法有三种：市场法是通过在现行市场上搜集与待估资产相近的参照物及其近期交易价格等数据为基础，经过类比对参照物进行差异分析与价格调整，从而推定待估资产价值的评估方法；成本法是以待估资产现时重置成本扣除其各项损耗，以此确定待估资产的价值；而收益法则看重未来，是通过估测待估资产未来各期的预期收益进而并折为现值，作为评估值。 资产评估的方法有很多，但比较常用的基本方法有市场法、成本法和收益法。 第一节市场法 一、市场法的概念 市场法又称市场比较法或市价比较法，是利用现行市场上与待估资产同样或类似的资产（参照物）的近期交易价格为基础，经过直接比较或类比对参照物进行异同分析，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定待估资产价值的一种评估方法。市场法以均衡价值观为理论基础，是一种最简单有效的方法，评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为估价。 市场法以替代原则为灵魂，因为任何一个正常的投资者都不会接受高于相同用途的替代品的价格，既然是待估资产，就不能高于该资产的市场价，这才符合市场规律。在决定是否选择市场法来评估资产价值时，首先要确定它是否具有一个充分发育活跃的公开市场，其交易环境是否公平、监督机制是否合理等系列条件。其次，还要看市场上是否具有可比参照物及与相同的活动，是否能够搜集到相关交易数据。市场法评估的主要步骤包括： 1.要有明确的资产评估对象，查找类似的参照物； 2.根据资产种类查找对资产价值影响较大的因素，并且根据参照物对这些不同因素进行分析、并调整其价值，得到最初结果； 3.初评结果进行分析，用统计分析或其他方法分析最初结果的合理性。 二、市场法的应用举例 【例3-1】南阳市曹路镇有一待估宗地G需要评估，现搜集到与待估宗地条
练习题和答案第二章资产评估的基本方法
第二章资产评估的基本方法 一、单项选择题 1、市盈率倍数法主要适用于（）的评估。 A.房地产评估 B.无形资产评估 C.机器设备评估 D.企业价值评估 2、运用市场法时选择3个及3个以上参照物的目的是（）。 A.为了符合资产评估的政策 B.为了体现可比性的要求 C.排除参照物个别交易的特殊性和偶然性 D.便于计算 3、市场法所遵循的基本原则是（）。 A.贡献性原则 B.合法原则 C.独立性原则 D.替代原则 4、运用使用年限法估测设备的实体性贬值率或成新率，其假设前提是（）。 A.设备不存在功能性贬值 B.设备不存在经济性贬值 C.设备的实体性损耗与使用时间成指数关系 D.设备的实体性损耗与使用时间成线 性关系 5、被评估资产年生产能力为80吨，参照资产的年生产能力为100吨，评估基准日参照物资产的市场价格为20万元，由此确定的被评估资产的价值为（）万元。 6、评估某企业，经专业评估人员测定，该企业评估基准日后未来5年的预期收益分别为100万元， 100万元，100万元，100万元，100万元，并且在第六年之后该企业收益将保持在120万元不变，资本化率和折现率均为10％，该企业的评估价值最接近于（）万元。 . C. 1579 D. 1610 7、下列不属于收益法的基本参数的是（）。 A.收益额 B.折现率 C.收益期限 D.重置成本 8、某项资产购建于2007年，账面原值为50万元，于2010年评估，若以取得时定基物价指数为100％，评估时定基物价指数为140％，该资产最可能评估值为（）元。 000 000 000 000 9、被评估资产甲生产能力为60 000件/年，参照资产乙的重置成本为8 000元，生产能力为40 000件/年，设规模经济效益指数X取值，被评估资产的重置成本最接近于（）元。 10、被评估对象为2007年购入的一台设备，评估基准日该设备与目前相同生产能力的新型设备相比，需多用操作工人4人，每年多耗电40万度。如果每名操作工人每年的工资及其他费用为2万元，每度电的价格为元，设备尚可使用4年，折现率为10％，所得税税率为25％，不考虑其他因素，则该设备的功能性贬值最接近于（）万元。 11、截至评估基准日资产累计实际利用时间和资产累计法定利用时间的比值大于1时表示（）。 A.满负荷运转 B.超负荷运转 C.开工不足 D.与资产负荷无关 12、当纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下，收益法下评估值的计算公式是（）。 ＝A/r ＝A/（r－s）＝A/r＋B/r2 ＝A/（r＋s） 13、评估某收益性资产，评估基准日后的第1年的预期净收益为800万元，且经专业评估人员测定认为，其后各年该资产的净收益将以3％的比例递增，设定的资本化率为10％，资产效用永续，该资产的评估值最接近于（）万元。 000 550 428 356 14、关于成本法的前提下列表述错误的是（）。 A.成本法从再取得资产的角度反映资产的价值，即通过资产的重置成本扣除各种贬值来反映资产的价值
健康评估 第二章 练习题
二、护理程序 一. 名词解释 1、主观资料：通过与被评估者会谈获得的资料，包括被评估者的注塑，亲属代诉及经 提问而获得的有关被评估者健康状况的描诉。 2、客观资料：通过视触叩听或器械检查等所获得的有关被评估者健康状况的结果。 3、主诉：为被评估者感觉最主要最明显的症状或体征及其性质和持续时间。 4、系统回顾：通过询问被评估者各系统或与各健康功能形态，有关症状的有无及其特 点，全面系统的评估被评估者以往发生的健康问题及其与本次健康问题的关系。 5、护理诊断：关于个人家庭社区对现存的或潜在的健康问题或生命过程的反应的一种 临床判断，是护士为达到预期结果选择护理措施的基础。 二.填空题 1、收集健康资料最常用的和最基本的方法有：问诊、身体评估、实验室检查、器械检查。 2、在会谈中必须对含糊不清、存有疑问或矛盾的内容进行核实，常用的核实方法有：澄清、复述、反问、质疑、解析。 3、NANDA的每个护理诊断由名称（P）、定义（D）、诊断依据（S）、相关因素（E）四部分组成。 4、护理诊断的陈述具有P、E、S三个部分，其中P(problem)问题、E(etiology)原因（相关因素）、S(Sign and Symptoms)症状和体征。 三.选择题 1、收集资料最重要的是：C A、查阅资料 B、护理体验 C、观察 D、交谈 E、获得门诊资料 2、主观资料是指：A A、患者的主诉 B、医生的判断 C、护士的主观判断 D、陪人诉说 E、家人的诉说 3、最准确、最可靠的健康资料来源：A A、患者 B、医生 C、护士 D、陪人 E、病友 4、会谈时最先向评估者：A A、作自我介绍 B、开放性提问 C、承诺 D、表示同情 E、身体评估 5、在护理工作中应使用医学术语的是：A A、客观资料记录和主观资料记录时 B、观察病人时 C、询问病人家属时 D、与病人交谈时 E、以上均可 6、下列属于现病史的内容是：B A、青霉素过敏史 B、病后检查及治疗情况 C、过去手术、外伤情况 D、婚姻、生育情况 E、家族遗传病情况 7、下列哪项不属于护理诊断的范畴：D A、现存的护理诊断 B、有危险的护理诊断 C、健康的护理诊断 D、潜在的并发症：心输出量减少 E、有皮肤完整性受损的危险 8、患者刘某入院后，责任护士对其进行健康评估，其资料收集方法不妥的是：D A、通过与家属交谈获得患者的某些信息 B、通过观察患者的非语言行为了解客观资料 C、通过与患者交谈获得其健康资料 D、通过医生病历获得可靠的体查资料 E、以上都不妥 9、根据主诉含义你认为下列哪项主诉写得最好：D A、疼痛三天 B、腹痛、拉肚子三天 C、心梗三个月
资产评估的基本方法习题(含答案)
一、单项选择题（每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1、采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数之间存在的关系是（）。 A.资本化率越高，收益现值越低 B.资本化率越高，收益现值越高 C.资产预期收益期不影响收益现值 D.无风险报酬率不影响收益现值 2、运用市场法时选择3个及3个以上参照物的目的是（）。 A.为了符合资产评估的政策 B.为了体现可比性的要求 C.排除参照物个别交易的特殊性和偶然性 D.便于计算 3、复原重置成本与更新重置成本在购建评估对象时的相同点在于（）。 A.采用的材料相同 B.制造标准相同 C.技术相同 D.以现行价格水平购建 4、被评估资产甲生产能力为60 000件/年，参照资产乙的重置成本为8 000元，生产能力为40 000件/年，设规模经济效益指数X取值，被评估资产的重置成本最接近于（）元。 B.18423
5、被评估资产年生产能力为100吨，参照资产的年生产能力为160吨，评估基准日参照物资产的市场价格为20万元，由此确定的被评估资产的价值为（）万元。 B.5 6、评估某企业，经专业评估人员测定，该企业评估基准日后未来5年的预期收益分别为10 0万元， 100万元，100万元，100万元，100万元，并且在第六年之后该企业收益将保持在120万元不变，资本化率和折现率均为10％，该企业的评估价值最接近于（）万元。 .1160 7、截至评估基准日资产累计实际利用时间和资产累计法定利用时间的比值大于1时表示（）。 A.满负荷运转 B.超负荷运转 C.开工不足 D.与资产负荷无关
8、某项资产购建于2007年，账面原值为50万元，于2010年评估，若以取得时定基物价指数为100％，评估时定基物价指数为140％，该资产最可能评估值为（）元。 000 000 000 000 9、运用使用年限法估测设备的实体性贬值率或成新率，其假设前提是（）。 A.设备不存在功能性贬值 B.设备不存在经济性贬值 C.设备的实体性损耗与使用时间成指数关系 D.设备的实体性损耗与使用时间成线性关系 10、被评估对象为2007年购入的一台设备，评估基准日该设备与目前相同生产能力的新型设备相比，需多用操作工人4人，每年多耗电40万度。如果每名操作工人每年的工资及其他费用为2万元，每度电的价格为元，设备尚可使用4年，折现率为10％，所得税税率为2 5％，不考虑其他因素，则该设备的功能性贬值最接近于（）万元。 .76 11、下列不属于收益法的基本参数的是（）。 A.收益额 B.折现率
资产评估第二章习题
资产评估第二章习题 市场方法的第1部分-市场法 1，单一主题 1。市场法则遵循的基本原则是()A.贡献原则b .合法性原则c .独立性原则d .替代原则 2。市盈率法主要适用于()评估A.房地产评估b .无形资产评估c .机械设备评估d .企业价值评估 2，选择题 1。市场法评估的基本前提主要是(a)应该有一个活跃的公开市场 B .应该有可比较的资产及其在公开市场的交易活动 C .应该有足够的时间进行分析和判断 D .应该有一个可预测的资产回报答案:AB 2。当使用市场方法评估资产价值时，通常应该选择多少参考资料a .通常应该选择三个以上b .应该选择一个。比较经济-选择3个以上的参考文献，需要 D以避免个别交易的特殊性和偶然性对交易价格和评估值的影响。回答资产评估管理部的要求:AC 第二节收益法-收益法 1，选择题
1。收益法评估的基本前提是() A。被评估资产的未来预期收入可以预测并以货币计量。未来市场交易条件可预测 ℃。资产所有者获得的预期收益所承担的风险也可以预测，并且可以用货币来衡量。评估资产的预期获利年度可以预测。可预测的答案ACD 2。在资产评估中，收益法中的收益额是指(a)资产的历史收入(b)资产的未来收入(c)资产的客观收入(d)资产的实际收入( e)。收入额是资产在正常情况下可以获得的属于其财产所有者的收入额。答案BCE 3。以下关于贴现率的陈述是正确的() A。一般来说，贴现率应该由无风险收益率和风险收益率组成。资本化率和折现率是否相等，主要取决于同一资产在未来不同时期是否面临相同的风险。两者可能是 C。资本化率和贴现率本质上是相同的。确定收入金额时，贴现率越高。收入现值越低为 D。实质上，贴现率是 E的预期投资回报。贴现率是将有未来期限的预期收入转换成现值的比率。资本化率是将未来可持续预期收入转换为现值的比率。ABCDE 2和单选项
资产评估实务 (2)
第二部分评估方法与综合题 考点一收益法 考点二市场法 考点三成本法 考点四资产评估方法之间的关系与选择 【考点一】收益法 必考内容，在企业价值评估和无形资产评估中都有可能涉及。 一、收益法的理论依据 账务管理中的NPV的计算原理（或者说是货币的时间价值原理），即：评估价值=∑资产未来的现金流×折现系数 二、收益法应用的前提条件 1.被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量（A）。 2.资产拥有者获得的预期收益所承担的风险可以预测并可以用货币衡量（i）。 3.被评估资产预期获利年限可以预测。 三、收益法中各个指标的确定 （一）收益额的确定 1.收益额是归资产所有者所有的收益，在企业价值评估中表现为： （1）企业创造的不归企业权益主体所有的收入不能作为企业价值评估中的企业收益。 例如税收，不论是流转税还是所得税都不能视为企业收益。 （2）凡是归企业权益主体所有的企业收支净额，都可视为企业的收益。 无论是营业收支、资产收支还是投资收支，只要形成净现金流入量，就可视为企业收益。 3.收益额的两个特点 （1）收益额是资产未来预期收益额，而不是历史收益额或现实收益额 （2）用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。 客观的收益就是根据各种变量、因素合理估计被评估资产的收益；而现实收益（=总收益-总费用）中可能包括不合理的因素。 3.企业价值评估中收益额的确定 （1）收益的表现形式：股利、股权自由现金流量、企业自由现金流量和经济利润等。 （2）不同的收益对应不同的价值内涵。 （3）企业价值评估中收益额的常用口径 ①股利：净利润×股利支付率 ②股权自由现金流量：企业自由现金流量-债权自由现金流量 ③企业自由现金流量 Ⅰ企业自由现金流量＝（税后净营业利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）Ⅱ企业自由现金流量＝（净利润+税后利息＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）Ⅲ企业自由现金流量＝税后净营业利润－（固定资产增加＋营运资金增加） Ⅳ企业自由现金流量＝净利润+税后利息－（固定资产增加＋营运资金增加） Ⅴ债权自由现金流量=税后利息+债务本金偿还-新借债务的增加 ④经济利润 Ⅰ经济利润＝税后净营业利润－投入资本的成本 投入资本的成本＝税后利息＋股权资本成本 Ⅱ经济利润＝投入资本×（投入资本回报率－加权平均资本成本率） Ⅲ经济利润＝净利润－股权资本成本 【提示】涉及投入资本都是期初数。
资产评估-课程习题与答案
第二章资产评估的程序与基本方法习题及答案 1 ?被评估机组为5年前购置，账面价值20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了，已经被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年，预计每年超额运营成本为1万元假定其他费用可以忽略不计。 要求：试根据所给条件 (1)估测该机组的现时全新价格； (2)估算该机组的成新率； (3)估算该机组的评估值。 解： (1)被评估机组的现时全新价格最有可能为24万元：30$0%=24(万元) (2)该机组的成新率=[8讯5+8)] X100%=61.54% (3)该机组的评估值=2401.54%=14.77 (万元) 4 ?某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持续经营，预计前 5年的税前净收益分别为40万元，45万元，50万元，53万元和55万元；从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55万元。折现率与资本化率均为10%企业所得税税率为40%试计算该企业的评估值是多少？解： 前5年企业税前净收益的现值为： 40 45 50 53 55 I-+二(1+10%) (1 + 10%)' (1+10%尸(1+10沟°181.47 (万元) 稳定期企业税前净收益的现值为：55/10%/ (1+10% 5=341.51 (万元) 企业税前净收益现值合计为：181.47+341.51=522.98 (万元) 该企业的评估值为：522.98 X (1-40%) =313.79 (万元 5?有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示: 表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5% 要求： (1)计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数 (2)计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。 (3)计算参照物修正后的地价解： (1) A宗地容积率地价相关系数为105，甲宗地的容积率地价相关系数为 110
资产评估复习 2
第二章资产评估的基本方法 第一节市场法 一、市场法及其适用的前提条件 （一）市场法的含义 市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 （二）市场法应用的前提条件：1、需要一个充分发育、活跃的资产市场。2、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。 二、运用市场法进行资产评估的方式 参照物差异调整因素主要有三个：一是时间差异；二是地域差异；三是功能差异。三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点 （一）运用市场法评估资产的程序：1、明确评估对象。2、寻找参照物。3、分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。选择两个或两个以上的可比参照物。4、把被评估资产与参照物比较。5、分析调整差异，得出结论。 市场愈活跃，市场法运用的空间越大，评估结论愈准确。 （二）市场法的优缺点 优点：1、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；2、评估结果易于被各方面理解和接受。
缺点：1、需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；2、不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。（市场法的局限 2005年考过选择） 第二节成本法 一、成本法及其适用的前提条件 （一）成本法的含义 成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。 采用成本法对资产进行评估的理论依据： 1、资产的价值取决于资产的成本。（资产成本和价值成正比）重置成本是按在现行市场条件下重新购置一项全新资产所支付的全部货币总额，重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的。 2、资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。影响资产价值量变化的因素，除了市场价格以外，还有：（1）资产的物理损耗或有形损耗，也称实体性贬值。（2）资产的功能性损耗，也称功能性贬值。（3）资产的经济性损耗，也称经济性贬值。 （二）成本法应用的前提条件：1、应当具备可利用的历史资料。2、形成资产价值的耗费是必需的。3、成本法要求被评估资产处于或被假定处于继续使用状态。 二、成本法运用的思路及其各项指标的估算 被评估资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值 被评估资产评估值＝重置成本×成新率（即考虑三大贬值后的综合成新率）
资产评估第二章习题及答案
第二章同步练习 一、单项选择题(在每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的英文字母填在题后的括号内) 1．在资产评估的四种基本方法中，最简单、最有效的方法是( )。 A．现行市场法B．重置成本法C．收益法D．清算价格法 2．一般说来，应根据特定的评估目的选择相应的价格标准。市场法主要用于( )的交易。 A．单项资产B．整体资产C．机器设备D．流动资产 3．市场法因为需要有公开活跃的市场作为基础，有时会因缺少( )而难以应用。 A．有效数据B．合理数值C．可对比数据D．可固定数据 4．更新重置成本是指用新材料、新技术标准，以现时价格购建的( )全新资产所需的成本。 A．价格相同的B．功能相同的C．相同的D．相类似的 5．估算固定资产的实体性贬值，通常采用的方法是( )。 A．功能系数法B．物价指数法 C．统计分析法D．使用量比率法（使用年限法） 6．重置核算法用于估算资产全价时是按资产成本的构成，以( )为标准。 A．现行市价B．账面价格C．国家计划价格D．成交价格 7．由于资产以外的外部环境因素变化，引致资产价值降低，如政治因素、宏观政策因素等。这种损耗一般称为( )。 A．物理损耗B．实体性贬值C．功能性贬值D．经济性贬值 9．收益现值是指企业在未来特定时期内的预期收益折成( )。 D．当前价值的总金A．现值B．当前价值的金额C．当前价值 额 10．运用收益法评估资产价值的主要缺点是( )。 A．难于真实准确地反映企业本金化的价 B．不易为买卖双方所接受 格 C．预期收益额预测难度较大D．未来收益不可预测的因素影响大 11．某转让资产预期第三年收益额为100万元，折现率为10％，则其折现值为( )。 A．90．91万元B．82．64万元C．75．10万元D．68．30万元 12．一台旧的专用设备在进行资产评估时通常采用的方法是（）。
资产评估基础-资产评估方法复习题
第七章资产评估方法 一、单项选择题 1、利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估算资产价值的各种评估技术方法指的是（）。 A、市场法 B、直接比较法 C、间接比较法法 D、账面价值法 2、已知与被估资产完全相同的某参照物资产在一年前的正常交易价格为80000元，该种资产已不再生产，一年间该类资产的价格上升了10%，用价格指数评估的价值为（）元。 A、82500 B、72000 C、88000 D、75800 3、被评估资产已使用2年，预计尚可使用4年，参照资产已经使用3年，预计尚可使用3年，评估基准日参照物资产的市场价格为20万元，由此确定的被评估资产的价值为（）万元。 A、26.67 B、20 C、40 D、13.33 4、评估某收益性资产，评估基准日后的第1年的预期净收益为800万元，且经专业评估人员测定认为，其后各年该资产的净收益将以3%的比例递增，设定的资本化率为10%，资产效用永续，该资产的评估值为（）万元。 A、15 000 B、55 550 C、11 429 D、18 356
5、某生产线因市场需求结构发生变化，在未来使用年限内，每年产量估计要减少8000台左右，每台产品损失利润120元，该生产线尚可使用3年，企业所在行业的投资回报率为10%，所得税税率为25%，按照直接计算法，生产线的经济性贬值额约为（）元。 A、1790568 B、2235678 C、88482.1 D、3389230 6、资产评估专业人员一般应当选择（）进行评估。 A、一种评估方法 B、两种以上评估方法 C、三种以上评估方法 D、所有可行的评估方法 7、下列有关成本法的表述中，错误的是（）。 A、采用成本法进行企业价值评估时，要求各单项资产和负债均采用成本法进行评估 B、成本法运用于企业价值评估中，是将各项可以确认的资产、负债的现实价值逐项评估出来，最终确定企业价值 C、成本法通常可以被用在评估某些没有获利能力的无形资产，或者正处于使用初期的这类资产 D、在采用成本法对企业价值进行评估时，可以根据不同资产的实际状态、使用方式等特殊性选用合适的评估方法进行评估 8、如果我们把资产视作投入资金总额，则企业资产可以理解为（）。 A、流动负债与所有者权益之和 B、金融负债与所有者权益之和 C、长期负债与所有者权益之和 D、长期负债与所有者权益之和减去金融资产 9、成本法的基本思路是（）。 A、将资产的成本进行折现 B、重建或重置被评估资产 C、将资产的未来收益进行折现 D、按市价价格确定重置成本 二、多项选择题
第二章 资产评估的基本方法习题集
第二章资产评估的基本方法 一、单选 1 与评估对象完全相同的参照物资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该项资产价格上升了5%则最可能的评估值是（） A11万 B12.5万C10.5万 D10.8万 2收益法中的折现率作为一种期望投资报酬率，其构成应当包括（）A无风险报酬率和风险报酬率 B行业基准收益率 C贴现率 D银行同期利率 3 折现率和本金化率在本质上是（） A不同的 B相同的 C部分相同的 D无可比性 4 复原重置或成本与更新重置成本相比较，采用相同标准的是（） A价格水平 B材料消耗 C设计水平 D规模和技术 5 运用成本法评估时，下列方法中属于实体贬值测算方法的是（） A成本市价法 B规模经济效益指数法 C类比调整法 D观测法 6 运用重置核算法确定的重置成本可以是（） A复原重置成本 B更新重置成本 C复原重置或更新重置成本 D两者都不是 7 运用物价指数法确定的重置成本可以是（） A复原重置成本 B更新重置成本 C复原重置或更新重置成本 D两者都不是 8 收益法中的收益指的是（） A未来预期收益 B现实收益 C历史收益 D账面收益 9 下列影响因素中属于功能性贬值的影响因素是（） A社会需求下降 B市场价格变化 C新工艺新材料运用 D银行利率变化10 复原重置成本与更新重置成本之差表现为（） A超额营运成本 B超额投资成本 C功能性贬值 D与功能性贬值无关 二、多选 1 运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有（）
A资产功能 B资产历史成本 C资产实体特征 D市场条件 2 收益法涉及的基本要素是（） A预期收益 B本金化率 C持续时间 D市场售价 3 收益法公式P=A/R 成立的条件是（） A纯收益每年不变 B纯收益每年递减 C资本化率固定且大于零 D收益年限无期 4 运用成本法评估时属于重置成本估算方法的是（） A重置核算法 B使用年限法 C功能价值法 D物价指数法 5 下列方法中属于实体贬值测算方法的是（） A重置核算法 B观测法 C使用年限法 D规模经济效益指数法 6 形成资产经济性贬值的主要因素有（） A社会通货膨胀B生产技术落后 C政府产业政策变化 D市场需求结构变化 9 收益法的基本前提条件是（） A未来收益可预测并可用货币计量 B承担的风险可预测并可用货币计量C预期收益年限可预测 D历史收益已知 10 运用多种方法对同一资产进行评估，如果结果出现较大差异，最可能的原因是（） A应用前提不具备 B技术手段不具备 C分析过程有缺陷 D职业判断有错误 三、计算 1 某项被估资产需用10名工人进行操作，而同类先进设备只需要5名工人，据统计每名工人年工资福利等共约12000元，据测算该被估资产尚可使用五年，适用资本化率和折现率为10%。试计算功能贬值额（所得税率33%）。 2 某企业预计未来五年的收益额分别为15万、18万、20万、24万和20万。假定从第六年起以后每年收益均为20万，确定的资本化率和折现率均为10%。试评估该项资产在永续经营下的评估值。
资产评估第二章练习
资产评估第二章练习
1. 政府实施新的经济政策或发布新的法规限制了某些资产的使用，造成资产的价值降低，这是一种（） A. 实体性贬值 B. 功能性贬值 C. 经济性贬值 D. 非评估考虑因素 答案：C 2.如果企业资产的收益率高于社会平均资产的收益率，单项资产评估汇总确定的企业资产评估值会( )整体企业评估值。 A. 低于 B. 高于 C. 等于 D. 不一定 答案：A 3.下列说法中正确的是（） A. 整体性机器设备的价值就是单台机器设备价值的简单相加 B. 设备的贬值因素很多，除实体性因素贬值外，还存在功能性贬值，但一般情况下没有经济性贬值 C. 对机器设备评估主要应用成本法和收益法，市场法应用很少 D. 对机器设备进行评估时，通常用成本法和市场法，收益法应用的很少。 答案：D 4.机器设备重置成本中的直接费用包括（） A. 各种管理费用 B. 安装调试费 C. 人员培训费 D. 总体设计费用 答案：B 5.使用物价指数法计算机器设备的重置成本时，我们使用的物价指数最好是（） A. 同一厂家产品的物价指数 B. 同一大类资产的物价指数 C. 社会平均物价指数 D. 整个工业产品的物价指数 答案：A 6.下列方法中，不是用于实体性贬值测算的方法是（） A. 观测分析法 B. 修复费用法 C. 使用年限法 D. 统计分析法 答案：D 7．下列资产中最适宜采用成本法评估的是（） A商誉B市场交易很活跃的旧机器设备C企业整体资产D旧的专用设备 （D旧的专用设备） 8.下列哪种方法计算得出的是复原重置成本（） A物价指数法B重置核算法 C功能价值法D规模经济效益指数
资产评估-资产评估的基本方法(二)
资产评估-资产评估的基本方法(二) (总分：170.00，做题时间：90分钟) 一、{{B}}单项选择题{{/B}}(总题数：15，分数：15.00) 1.用市场法评估资产的正常变现价值时，应当参照相同或类似资产的( )。 （分数：1.00） A.重置成本 B.现行市价√ C.清算价格 D.收益现值 解析： 2.某专利权，法律保护期为20年，经专业评估人员鉴定，评估基准日后第一年的收益为100万元，但是由于技术进步等原因，该专利权的收益将受到影响，每年递减10万元，假设折现率为10%，则该专利权的评估价值最接近于( )万元。 （分数：1.00） A.1 700 B.200 √ C.210 D.300 解析： 3.价值比率法中的市盈率倍数法主要适用于( )的评估。 （分数：1.00） A.不动产 B.无形资产 C.机器设备 D.企业价值√ 解析： 4.从理论上讲，构成资产重置成本的耗费应当是资产的( )。 （分数：1.00） A.实际成本 B.社会平均成本√ C.个别成本 D.加权平均成本 解析： 5.采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数存在的关系是( )。 （分数：1.00） A.资本化率越高，收益现值越低√ B.资本化率越高，收益现值越高 C.资产未来收益期对收益现值没有影响 D.资本化率和收益现值无关 解析： 6.评估某收益性资产，其评估基准日后第一年的预期收益为50万元，且经专业评估人员测定认为，其后各年该资产的收益将以2%的比例递增，设定的折现率为10%，则该资产的评估值最接近于( )万元。 （分数：1.00） A.500 B.555 C.625 √ D.650
森林资源资产评估基本方法
森林资源资产评估基本方法 森林资源资产评估工作，作为专业资产评估，在资产评估市场法、收益法、成本法的基础上，依据森林资源资产评估的目的和被评估森林资源资产的特点，发展和衍生出了一些森林资源资产评估的技术方法，以适应不同森林资源资产评估的需要。主要评估技术方法如下： 一、市场法 是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。在森林资源资产评估中，具体包括市场价倒算法、现行市价法等。 ㈠、市场价倒算法 用于林木资产评估，是用被评估林木采伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材经营所消耗的成本（含有关税费）及应得的利润后，剩余的部分作为林木资产评估价值。其计算公式为： E n =W—C — F E n—林木资产评估值 w—销售总收入 C—木材经营成本（包括采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关税费） F—木材经营合理利润 此方法为市场法的一个衍生评估方法，它是假设被评估的林木资产，于评估基准日一次性全部采伐销售为前提的，在实际操作过程中，应注意由于被评估林木的实际情况、国家林业经营管理政策等因素对评估价值的影响。 ㈡、现行市价法 现行市价法既可用于林木资产的评估，也可用于林地使用权的评估，现分别介绍如下： 1、林木现行市价法此方法是以相同或类似林木资产的现行市价作为比较基础，估算被评估林木资
产评估价值的方法。其计算公式为： E n=K?K b ?G^M E n—林木资产评估值 K—林分质量调整系数 K b—物价指数调整系数 G—参照物单位蓄积的交易价格（元/立方米） M—被评估林木资产的蓄积量 该方法的应用前提是被评估森林资源资产所在地区有一个相对成熟、完善的市场，且可以获得与被评估森林资源资产具有可比性的类似森林资源资产的市场交易价格，使用中应注意我国林业市场区域性强，市场发育不充分，对森林资源资产评估值造成的影响。 2、林地现行市价法此方法是以具有相同或类似条件林地的现行市价作为比较基础，估算林地评估值的方法。其计算公式为： B u=K?K b ?G^S E u—林地评估值 K—林地质量综合调整系数 K b—物价指数调整系数 G—参照物单位面积的交易价格（元/hm 2） S—被评估林地的面积 ㈢、景观评估中市场法的应用 以市场上相同或类似森林景观资源资产的近期市场交易价格，经过直接比较或类比分 析以估算资产价值的方法。运用市场法要求选择多个森林景观资源资产可比交易实例。其计算公式为：式中：E ——森林景观资源资产评估值 K1 ——景观质量调整系数
资产评估习题(有答案).doc
第二章资产评估的程序与基本方法 1．被评估机组为5年前购置，账面价值20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了，已经被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年，预计每年超额运营成本为1万元。假定其他费用可以忽略不计。 要求：试根据所给条件 （1）估测该机组的现时全新价格； （2）估算该机组的成新率； （3）估算该机组的评估值。 解：（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为24万元：30×80%=24（万元） （2）该机组的成新率=[8÷(5+8)] ×100%=61.54% （3）该机组的评估值=24×61.54%=14.77（万元） 2．某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持续经营，预计前5年的税前净收益分别为40万元，45万元，50万元，53万元和55万元；从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55万元。折现率与资本化率均为10%，企业所得税税率为40%，试计算该企业的评估值是多少？ 解： 前5年企业税前净收益的现值为： 181.47（万元） 稳定期企业税前净收益的现值为：55/10%/（1+10%）5=341.51（万元） 企业税前净收益现值合计为：181.47+341.51=522.98（万元） 该企业的评估值为：522.98×（1-40%）=313.79（万元） 表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。 要求： （1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数 （2）计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。（3）计算参照物修正后的地价
第二章资产评估方法
第二章 资产评估方法 第一部分 重要考点 一、收益法的运用 1.要求 资金时间价值的公式灵活运用，尤其是教材48-51页的公式。 2.出题模式：计算性单选题和综合题 （1）单选题 【例题1·单选题】某收益性资产，评估基准日后可使用年限为30年，每年收益为20万元，折现率为10%，其评估价值最接近于（ ）。 A.178 B.180 C.188 D.200 [答疑编号4482020101：针对该题提问] 『正确答案』C 『答案解析』本题使用教材48页公式2-15,这事实上是一个普通年金问题 P ＝A*（P/A,i,n ）＝20*（P/A, 10%,30）＝ 20*9.4269＝188.54万元 【例题2·单选题】【2005年考题，基础班中例6有讲解】某收益性资产，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为100万元，以后每年递减l0万元，假设折现率为5%，该资产的评估价值最接近于（ ）万元。 A.710 B.386 C.517 D.446 [答疑编号4482020102：针对该题提问] 『正确答案』D 『答案解析』本题应该使用收益法下，纯收益按等差级数递减，收益年期应该是10年（特别注意这种题目，收益年 限需要自己计算，即使题目告诉了你收益年限，也要自己计算，检查题目给出的收益年限是否超过了真正的收益年限，比如本题中收益年限最大只能够是10年，如果题目告诉收益年限是8年，则计算应该使用8年，如果题目告诉收益年限超过10年，则计算应该使用10年。），使用的计算公式：
本题中A应该是评估基准日后的第一期收益100万元，B应该是等差级数递增额10万元，r＝5%，n＝10 所以P＝（100/0.05-10/0.052）×[1-（1+5%）-10]+ 10/0.05×[10/（1+5%）10] ＝（2000-4000）*0.3851+1227.82＝455.65（万元） 【例题3·单选题】某被估房地产自评估基准日起剩余使用年限为30年，经专业评估人员分析，评估基准日后第一年的预期收益为50万元，其后各年的收益将以2%的比例递增，设定的折现率为l0%，该房地产的评估值最接近于（）万元。 A.555 B.560 C.625 D.650 [答疑编号4482020103：针对该题提问] 『正确答案』B 『答案解析』本题的公式，请看教材P50的2-24。