房地产估价报告的撰写
《房地产估价报告的撰写》
第一部分序言
一、本专题基本内容
(一)序言
(二)估价报告评审的基本要求
(三)最高最佳使用原则的理解与运用
(四)市场法与成本法中的几个问题
(五)其它
二、目前估价报告存在的主要问题
(一)格式不规范,方法运用错误；
(二)问题调查不清，造成分析无法深入：
(三)基本问题交代不清；
(四)存在明显缺陷或错误；
(五)偏于简单，深度不够、没有广度，没有厚度(指片幅太少)；
(六)报告完成后没有很好的分析、讨论、研究和审查，缺少必要的沉淀。
三、关于估价报告“撰写”的理解
(——)“撰写”：辞典中：写的意思，即把你对——个问题的想法、认识、结论，通过文字描述和分析表；达出来。如平时所说的编写、总结等；
(二)“著”的意思，即对于一个问题，除了有你的一般描述和分析外，还有你非常专业且独到的观点与见解、深刻的理论阐述、具有一定程度的创新和理由充分的估价结论。
(三)“撰写”在估价中就可以说是编写的意思。但不限于一般的编写，一份完整的估价报告，既是表达估价结果的文件，也是专业技术含量很高的专业研究报告。它首先应当是房地产估价师的一个合格产品，又是大家的一个作品，同时还是一份经得起历史检验的档案。可以说它是一时有着丰富内容的“知识网络’’和体系，它也是市场经济中能够体现客观、公正衡量房地产价值的评定书。
四、估价报告组成与质量基本评价
（—)估价报告组成
1、封面
2、目录
3、致委托方函
4、估价师声明
5、估价假设与限制条件
6、估价结果报告
7、估价技术报告
8、附件
(二)估价报告质量的基本评价
1、估价报告内在质量。
估价结果的准确性估价依据的充分性估价方法选用的正确性估价参数选取的合理性
2、估价报告的外在质量。
估价报告的文字表述水平、能否图文并茂、文本格式规范及印刷质量。
五、估价报告质量主要要求
(一)全面性：要有足够文字的描述，依据确凿、充分，内容、附件齐全，反映的事实确
切，分析推理有深度、结论准确；
(二)客观性：立场中立、客观介绍、分析评价与结论理由充分；
(三)准确性：专业术语正确、事项说明准确、数字测算精确；
(四)概括性：文字简洁、内容高度概括、资料精选、典型有代表性、用事情本质反映情况、表达观点和结论。
六、估价报告质量评审不合格的情况
(一)八项内容若缺少任何一项，估价报告视为不合格；
(二)八个方面中任何一方面存在严重缺陷者，估价报告视为不合格；
(三)八个方面中若存在原则性错误，估价报告视为不合格；
(四)报告中八个方面许多地方均不同程度存在问题者，因折扣大，评审累计不足60分，估价报告视为不合格。
七、估价报告撰写过程中的要求
(一)对估价对象基本事项包括实物、权益、区位等要深入调查，调查记录要具体，要整理出底稿。
(二)要做出准确的专业界定。
1、对权益证明正确产权界定；
2、估价对象用途界定；
3、估价对象与可比实例的准确市场定位；
4、功能质量界定；
5、估价技术路线选择和估价方法确定；
6、区位状况级别界定与因子状况界定；
7、个别因素状况修正或调整系数的界定；
8、各类专业参数界定。
(三)要进行全面、深入、符合专业要求的分析测算。
1、全面：内容全面、因素齐全；
2、深入：情况描述详细、分析切合实际、深刻，有专业理论高度、测算过程要详细展开；
3、规范：按估价规范确定报告格式、专业术语、方法与基本要求，进行价格分析与测算。即按估价规范、相应法规与当前培训教材的具体要求进行。
(四)要充分体现估价对象结果价值的客观合理
1、阐明确定估价结果的理由，简单算术平均或加权算术平均理由；
2、估价参数、基本数据与估价结果的关系；
3、致委托方函、估价结果报告、估价技术报告对估价结果的处理。
（五)估价专业人员要各负其责
1、项目负责人工作内容与责任
2、一般参加人员工作内容与责任
3、复核人员工作内容与责任
4、估价师要亲自签字
八、房地产估价报告的特点
(一)签署主体的特定性
(二)报告形成程序的严肃性
(三)报告内容的规范性
(四)报告形式的规范性
九、房地产估价报告的分类
(一)从形式上划分：口头估价报告与书面估价报告
(二)从估价对象范围的差异上划分：传统估价报告和延深估价报告
(三)从估价工作对象性质上划分：初次估价报告、复核估价报告和技术鉴定报告
(四)从报告名称格式不同划分：
(五)从报告法律责任性质上划分：证明类估价报告和咨询类估价报告
(六)从报告的表现格式上划分：表格式和叙述式报告
十、估价报告的制作
(一)封面要精美(二）细部要准确(二)版面要活泼(四)图文要精致
第二部分估价报告撰写的基本要求
一、估价报告的完整性
(一)要件齐全
1、封面(项目齐全，如：报告标题、估价项目名称、委托人姓名或名称、估价机构全称、参加本项目的估价师、估价作业期、估价报告编号共7个方面。)
2、目录(包括不同级别目录，含页码、附件，要写出具体名称，以便读者对报告总体了解，便于找到感兴趣的内容。
3、致委托方函(含机构公章、法定代表人或执行合伙人签字)
4、估价师声明(含估价师签名、注册号，不是其它证书号)
5、估价的假设和限制条件
6、结果报告(项目齐全，是报告的重点，但文字要简练)
7、技术报告(项目内容全面、详细，是报告的核心，是估价结果的基础。)
S、附件：(含估价委托书或合同、协议，估价对象位置图、内外部：状况图片、实地查勘记录、权属证明复印件，估价机构资质、估价师资格证明复印件：)
举例1：封面略
举例2：致委托方函
l、致委托方函对象：委托人的单位名称或姓名
2、正文：(应为7项内容)
(1)信函的专业表述(原则、评估情况) (2)估价对象(如对象名称、估价范围)
(3)估价目的(准确、规范的简要表述) (4)估价时点
(5)估价结果(单价与总价) (6)估价报告应用期限
(7)注明随此函提交的估价报告份数
举例3：估价师声明(略)
二、估价的假设和限制条件
(一)假设条件
1、对公开市场价值的假设(7个方面有无不足之处)
2、对估价对象状况界定的假设(有难以弄清的方面)
3、对估价方法的假设(有无条件不完全具备的地方)
4、对估价基本数据或参数的假设
5、产权不完全条件下的假设
6、抵押房地产是否存在拖欠工程款、担保费未支付事项，即优先偿还款的问题；
7、潜在收益分析的原则性假设
8、回顾性估价对无法调查事项的假设。
(二)限制条件具有针对性
1、要结合估价对象状况和报告内容提出具体的相应限制条件
2、市场交易条件的限制
3、回顾性估价条件限制；
4、划拨土地使用权限制：
5、委托方特别情况的限制
6、政府安排的搬迁企业有关情况的限制：
例：关于在建工程的限制条件(略)
7、假设开发法时应扣除款项、程度确定的假设与限制。
三、估价目的及价值定义表述(略)
四、估价对象界定及描述
(一)对估价对象的范围、用途界定
1、准确、依据可靠。
2、范围界定：房地产实物与产权。
3、用途界定：主要为房地、土地与房屋3大类界定。
4、有的在报告中按“估价范围”专项列出。
2、建筑物描述存在的问题
1、偏于简单2．内容不全面3、具体描述不准确4、与报告分析联系不紧密
五、市场背景描述与分析
(一)要对当地房地产市场进行宏观分析
(二)要对估价对象细分的房地产市场及影响因素进行分析
(三)市场分析中要做到简明、准确、透彻，要从二个层面对市场进行分析
1、房地产市场一般分析：主要为当地近期房地产市场状况(8个方面)；
2、细分房地产市场的分析；
3、经济因素分析不够。
(1)银行利率变化分析(给出银行利率表、进行利率变化分析)
(2)税收政策变化
(3)土地政策、房价政策变化等
(四)市场法中可常用的价格指数
1、统计局系统指数(主要为8种)
2、国地资源部城市地价指数(4种)
3、与房地产价格相关的价格指数
(1)物价指数(如消费价格指数)；
(2)建安造价指数：如不同类型房屋的建安工程造价指数、建材价格指数、人工价格指数；
(3)各城市房地产价格指数；
(4)统计学中所用的价格指数
六、最高最佳使用分析(另文专门介绍)
对最高最佳使用的判定正确，分析透彻、具体，有合法依据和市场根据。报告中太程序化。撰写估价报告要注意：
(一)不仅在估价结果报告中作为专门一项列出介绍，而且要起到统领整篇报告。
(二)要在估价方法运用中充分体现最高最佳这一原则的指导作用。即：估价过程中要有专门文字阐述，在价值形成的内涵上去体现这一原则。
七、估价方法选用
这里是说要解决问题的二个方面，需在在估价中不断积累：总体上是说在估价技术路线确定的基础上，进行的估价方法选用。当然，技术路线和估价思路的确定也可能有一个过程，比如，先确定估价思路，再在估价中逐步完善。
(一)技术路线的确定
(二)估价方法选用，要求方法恰当、全面(一般少于2个方法)。对于选用的，需要简述主要理由。举例
(三)对于不选用的估价方法的处理，也要说明理由。(例)
八、数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程
这部分在报告中占比重较大，是报告的最核心部分。
1、数据来源依据充分或理由充足：
2、参数选取客观、合理，理论和现实上有说服力，有必要的分析和过程：
3、计算过程完整、严谨、正确。
(一)数据来源、依据主要取决于：
1、委托方提供的估价对象产权资料、工程资料、管理资料(现场勘察或情况介绍时开出资料名单)；
2、估价机构收集的市场信息资料和掌握积累的资料：
3、政府管理部门、协会组织与同行业合作机构等提供的资料：
4、以有偿方式通过某机构取得有价值的数据资料。
(二)参数选取
1、要尽可能结合相关规定，市场性强的量化指标确定，要经得起推敲和检验。
2、要尽可能有依据。如：A、价格指数要按当地有关部门发布的为准：B、成本法开发管理费率要结合项目规模或企业资质等。
(三)计算过程
1、各种估价方法，均应分别有详细的分析计算过程，不受片幅限制。
2、利用的各种数据均应注明具体的出处。各种基本数据应在技术(或结果)报告、附件中有具体交代。
3、要注意文字分析与测算并重。不能过于简单化。如利用表格，图表辅助说明问题。
4、应对每一步计算进行核实，查验计算的合理性与准确性。
九、估价结果确定及结论表述
(一)估价结果确定有充分依据。
估价结果是估价目的的重要体现，是估价对象价值的量化形式，是委托方最关心的问题。结果确定依据充分，是估价过程中参数合理，基本依据来源可靠，不仅估价方法合理，而且分析过程要深刻，测算正确。同时主要依据所提供的附件要列示齐全，合法有效。
(二)估价结论理由要充分(含单价、总价)
1、要有确定估价结果的理由。
2、应说明每种估价方法所得结果的理由；
3、运用二种以上估价方法时，应同时要说明利用简单算术平均法或加权平均法的确定最终估价结果的理由；
4、对于拍卖、清算价格、需要优先受偿的估价对象等，在报告最后—部分中应有专门的文字说明和相关价格说明。
5、估价结果的文字表述，在致委托方函、结果报告、技术报告中不一定完全一致。
十、报告格式规范、文字表述、排版、外观
(一)报告名称、格式、用语规范；
(二)引用法规、标准要正确；
三)文字简洁、通畅，表述严谨、前后一致、逻辑性强，无错别字、无漏字，标点符号使用正确；
(四)图表要制作规范；
(五)排版规整、前后统一，字号运用恰当，注意字体变化，装订美观大方。
第三部分最高最佳使用原则分析
一、该原则使用要求
(一)判定正确(三最与五个前提)
(二)分析透彻(全面、深刻、量化)
(三)具体(分析过程到位、各类界定具体准确
(四)有合法依据(与法规、相关规定一致)
(五)市场依据(价格、实例、公开市场条件下的依据)
二、目前存在的主要问题
(一)太程序化。即主要表现为只在结果报告中讲什么是最高最佳使用原则，看不出最高最佳使用原则在报告中的作用。
1、没有结合价对象基本状况进行分析；
2、没有结合区位进行专门分析；
3、没有结合估价时点的市场进行专门分析：
4、没有结合估价方法进行专门分析。
(二)与该原则的四个方面没有具体联系。有的只是进一步程序性的强调法律上允许、技术上可能、在经济上可行，与报告结合不紧密，没有多少联系；
(三)均衡性与协调性深度不够。有的在此基础上仅谈以—下土地与建筑物的均衡性、与外部环境的协调性。有的似乎与其中的均衡原理、适合原理进行了联系，但深度不够。
当然在很多时候出于市场条件或资料所限，或周边环境条件及估价自身条件不好展开，但关键问题在于你要有思路，你要知道与这一原则有哪些相关方面和问题去认识、去描述、去分析。
三、最高最佳使用原则的作用
统领性
指导性
四、关于最高最佳原则同时符合四个标准的展开
(一)关于法律上许可性的展开分析
1、产权合法有效方面：各类证书是否齐全，各类证书是否真实、各类证书是否有效。
比如，抵押住建项目：规划许可证、施工许可证、建设用地许可证等是否齐全；项目在形式式上没有完全竣工、但有了房屋所有权证；已抵押项目未到期，有他项权利设置，再次抵押时在房屋不同楼层、平面不同轴线间抵押混淆；拆迁房屋几经转手，在估价对象产权人与证件不符等。
2、在合法使用方面：包括规划用途、容积率与建筑面积、建筑高度、建筑密度
规划用途：专一用途时，根据己批准规划文件和规划许可证，比较容易查实，一般只要是证件规定用途与估价对象用途相符就可以了，但没有专门写出来。应“根据……文件证明经观场核实实际用途符合规定”。要执行新的建筑面积规则。
建筑面积与容积率：在二种或多种用途：一是核实建筑面积是否超出：二是各类比例是否与要求符合。
3、举例：
(二)关于技术的可能性
1、房屋结构体系的安全性。
2、建筑设计的适用性
3、建材与设备的选用
4、施工适用技术
5、可选用的技术标准与规范
(1)《混凝土结构设计规范》GB50010-2002 (2)《城市居住区规划设计规范》GB501S0
—93(02年版)
(3)《住宅建筑规范》GB50368-2005 (4)《健康住宅建筑技术要点》2004年版
（5)《居住区环境景观设计导则》2006年版(6)《住宅性能评定技术标准》GB／T50362-2005
(7)《建筑工程建筑面积计算规范》GB／T50353－2005
(三)关于经济上的可能性
主要体现最佳效益与最佳集约度
1、当估价对象为存量收益性房地产时，要根据现有物质环境与条件，在当前每种使用方式下用有效毛收益扣除运营费用求其净现值。
2、当估价对象假定为新增项目时，是否能以最低的投入取得更高的销售价值进行分析。
3、当估价对象为不确定的商业用途时，从获取潜在收入出，你从餐饮、写字楼、零售购物、休闲娱乐、宾馆或综合几种用途去分析。
(四)关于最佳用途、最佳规模、最佳集约度(三者互相联系共为一体)
1、最佳用途：是土地使用证规定的使用用途是规划确定的用途，是通过技术与经济比较后的用途，是最合理的设计用途，是与周边环境与设计最协调匹配的用途。
2、最佳规模(属于符合规划面积要求的规模)
(1)是最合理的总体面积规模。比如对居住小区，居住区、在户数、人口与建筑面积上与要求是否较一致、接近、过大、过小都不见得合理，面积与相应设计配套。
(2)在一个建筑群在总体面积下，各类建筑是否匹配。
(3)在单体建筑中，当为多种用途时，各部分面积的分配是否合理。
(4)估价对象本身建筑物与土地中是否达到最佳。
(5)最佳规模意味着最佳体量，即建筑物的长宽高尺寸以及造型、美观或审美效果。
3、最佳集约度
现代理念：以最佳投入方式(包括时间、数量、方式)取得单位面积的最佳效益和总效益。五、关于最高最佳的三个经济学原理
(一)收益递增递减原理：指投入量变动量，产出量相应变动。
应用：最佳集约度、最佳规模。
(二)均衡原理：房地产内部构成要素组合是否最合理分配使用。
1、土地面积中不同用途的分类
2、建筑物面积中不同用途的分类
应用：最佳集约度用最佳规模
(三)适合原理：估价对象房地产与外部环境的协调，如景观的协调与区域中同类房地产、相关房地产和替代房地产的协调。
应用：确定最佳用途。选择合理的市场用途定位。
六、关于使用前提
(一)保持现状前提
1、该前提的基本判断：是指估价对象保持现状、不转换用途、不做任何装修改造继续使用最为有利的情形。
2、该前提的价值量判断：房地产现状价值≥新建房地产价值一现有建筑物拆除费用一建造新建筑物费用一拆除建造期间的经济损失
3、可按保持现状使用房地产的基本类型：
(1)新投入使用的房地产。由于是新设计、新施工、新装修，往往功能齐全、室内外环境好，应按保持现状使则为前提；
(2)虽己使用多年但在近期又装修的房地产情况基本同上；
(3)虽已使用多年，证明现状用途与使用方式为最有利使用，因此应按保持现状继续使用为前提。
4、房地产现状价值分析：可通过市场法、收益法或成本法进行。
5、现有建筑物拆除费用因素：
(1)根据建筑物的结构类型、空间高度、规模大小等拆迁难度；
(2)原有地下设施需拆除状况；
(3)建筑垃圾的外运距离因素等。
6、关于建造新建筑物费用包括：
(1)建筑物结构、建筑、房屋设备设计费用；
(2)配套管网、周边绿化等环境设计费用；
(3)建筑、装饰装修、房屋设备：仁程造价费用；
(4)配套与绿化工程费用；
(5)相关前期费用。如工程勘察、规划设计费、建筑设计费、环境景观设计费、可研费用、施工监理费、质检费、招投标代理费、工程预算或工程清单及报价编审费，业主建设管理费等。
当房地产现状价值≥新建房地产价值一现有建筑物拆除费用一建造新建筑物费用一建造期间经营损失。
当上述条件成立时，才能以房地产现状为前提进行估价。否则，按其他情况考虑。举例(略)
(二)装饰装修改造前提
1、该前提的基本判断：是指将估价对象装饰装修改造，但再不转换用途进行使用最为有利的情形
2、该前提的价值量判断：估价对象装饰装修改造后价值增加额≥估价对象装饰装修改造所需费用
公式：
[估价对象装修改造改造后实现的价值一现状条件的价值]≥[(1)装修改造设计费用+(2)现有建筑物部分拆除费用+(3)装饰装修工程费用+(4)改造(包括扩建)工程费用+(5)扩建补地价+(6）工程监理费+(7)工程造价询咨费用+（8）招投标费用+(9)质检费用（10）业主管理费用+(11)财务费用十(12)改造期间经营损失]
举例：(略)
(三)转换用途前提(该类实例较多)
1、需要转换用途的可能情形
2、该前提的价值量判断：估价对象转换用途后价值增加额≥估价对象转换用途所需费用进一步展开讲：
估价对象转换用途后实现的价值一现状条件的价值：1≥[（1）转换用途设计费用+(2)转换用建造程费用+(3)转换用途补地价费用+(4)转换用途设备家具费用+(5)业主管理费用+(6)转换用途期间经营损失等)
(四)重新利用前提(属推倒重来类型)
1、价值量判断
估价对象现有价值≤[重新利用完成后实现的价值一拆除现有建筑物费用一重新建造补地价一重新建造建安费用一重新建造前期费用一重新建造管理费用一重新建造财务费用一重新建造期间经营损失等)
2、充分考虑估价对象的重新利用的最佳集约、最佳综合用途、最佳经济效益
(五)多种状况组合情形(略)
第四部分市场法与成本法中的几个问题．
一、市场法
(—)可比实例的选取
1、与教材7个方面相对照与比较，估价中不少不够深入；
2、较详细介绍可比例情况，提供具体材料和数据，可以与照片、附件相结合：
3、修正或调整应尽可能详细：
4、市场分析+图表分析(表格、折线图等)
5、市场法可比实例可用于成本法，收益法。
(二)市场法中进行理论分析的几个基本认识
在不排除局部时期房价可能下降外，在城市化高速发展阶段，房价有序稳步上涨可能是一个常态，而房地产市场的大起大落和房地产价格的暴涨和暴跌是一个病态。
房价是反映住房市场供状况的晴雨表。一般来说，除非发生战争或者其他导致人口突然减少和经济突然下滑的事件，住房价格是必然持续上涨的。
需要警惕的是，房价变化速度的大幅起落，特别是房价水平的暴涨暴跌。因为这样的快速变化蕴涵了极大的不确定性，这不仅增加了住房市场供求双方的风险，也使得贷款机构和决定货币政策的部门难以适从。更为严重的是，房价的快速变化往往还预示着房地产“泡沫”的形成和破裂。
若干人对房地产价格的基本认识是，尽管存在周期波动，但其发展趋势应该是不断上涨的。形成这种认识的原因主要有两个。一是忽略了通货膨胀的影响，而事实上经济增长过程中往往伴随着比较显著的通货膨胀：二是许多新兴市场国家和地区在过去几十年的经济飞速发展阶段，对建筑空间的需求持续增加，由于建筑空间短期供给相对固定且具有经济持续发展的良好预期，导致该发展阶段的房地产价格呈现出逐步上升的趋势。
1、房地产价格长期围绕均值上下波动的
2、房地产价格与租金的关系
(1)租金、利率和价格变化预期决定了当前的房地产价格
(2)房地产价格与租金存在长期均衡关系
3、房地产价格与经济基本面存在协调关系
4、世界各大城市房地产价格证明，房地产价格与经济发展水平不存在正相关关系
5、结论
6、市场法个别因素的修正或调整
1、建安造价对房地产价格的影响
2、房屋成新对房地产价格的影响
3、房屋层数对房地产价格的影响
4、房屋朝向对房地产价格的影响
5、使用年期对房地产价格的影响
6、容积率对对房地产价格的影响
7、房屋结构对房地产价格的影响8、房屋功能对房地产价格的影响
二、成本法
(一)成本法的理论缺陷与改进途径
1、成本法理论缺陷之一：利用该方法评估的价值与估价对象功能效果好坏联系不起来。
2、成本法理论缺陷之二：利用该方法评估的价值与估价对象可能实现的收益存在很大差别。
3、成本法的理论缺陷之三：与市场法比较，成本法所体现市场供求关系的程度，存在明显差别。
4、成本法理论缺陷之四：是重新构建价格下的全新状态房地产，其价格构成与周边环境没有直接关系。
5、解决成本法理论缺陷途径
途径之一：
途径之二：
途径之三：
(二)成本法估价举例
三、其它
(一)环境因素对房地产价值影响的评估思路
1、评估方法：市场法、收益法、按假设污染房地产的价值损失、受污染房地产的“污名”的估价方法。
2、环境污染评估实例
3、环境因素分类
4、环境污染房地产评估的基本思路
环境污染房地产估价时点时通常是不可修复的，若估价对象为出租型房地产可以根据租金的损失的期限下，采用租金损失资本化法求取未来每年所损失租金的现值之和作为折旧额
5、受环境污染房地产的价值损失的内容：
(1)清除污染的年成本费用
(2)因污染带来的年收益损失
(3)因污染带来的年物业维护成本
(4)周边人群污染的补偿费用、因污染致使寿命的减少。
6、利用假没开发法求取其地价思路
(1)求取不建加油站情况下的开发完成价值
(2)扣除加油站本身占地的价值
(3)扣除为保证防火安全二期住宅与加油站之间距离占用土地的价值
(4)扣除因建加油站所得“污名”所带来住宅价格的影响价值。
(5)扣除可开发住宅的建造费、专业费、管理费、销售税费、利润、取得土地契税等
(二)城市房屋拆迁估价的新思路
近几年房价上升快，前几年许多城市制定的房屋补偿价格己失效，部分开发商拆迁开发不规范。
按被拆迁房屋评出的所谓市场价被动迁入不接受。思路：
利用假设开发法估算被动迁地块开发完成后的价值，根据市场状况确定相应地价、开发费用、各种支出与税金、利润，最后余额为被拆迁房屋价格。
(三)保有财产税的评估
1、自古以来，包括国内外，实行税收是天经地义的。比如对住宅征收保育税是迟早的事。
2、税收具有固定性，强制性、无偿性特点。
3、保有财产税属于地方税种，占地方税收比重较大，在美国达70％以上，而我国目前只有3％左右。
4、税收价值是通过评估得出的。所以房地产价格评估具有用之地。
5、今后税收价格应为评估的市场价。按原值、余值都不合理。
6、税收政策性强，各地应确定恰当的税率、起征点、税收减免规定。要有一套政策与法规
7、估价师可以在税收评估中发挥一定作用。
课税评估公式：房地产评估价值，即市场价值．
房地产课税价值二房地户市场价值X计税比率
房地产课税值=房地产课税价值*税收比率
（二）环境因素对房地产价值影响的评估思路
房地产估价报告
房地产估价报告 项目名称盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子新区分 公司所属的位于沟帮子镇富国社区阳光格林 小区2号、6号、9号楼共16户门市涉案价值 评估项目 估价委托人锦州市中级人民法院技术处 估价机构辽宁辽西房地产土地资产评估有限公司 注册房地产估价师曹蛟龙张丽敏
估价报告编号辽西房估字（2019）第Z019号 估价报告出具日期二〇一九年七月三十一日 致估价委托人函 锦州市中级人民法院技术处： 受贵处委托，根据（2019）锦州法鉴委字第388号司法鉴定评估委托书，本公司对盘锦长城房地产开发有限公司沟帮子新区分公司所属的位于沟帮子镇富国社区阳光格林小区2号、6号、9号楼共16户门市进行了评估工作。价值时点为2019年6月19日，价值类型为估价对象在价值时点，实物状况为现状条件下的客观合理的市场价值。估价目的为估价委托人司法处置所涉及的房地产提供价值参考。 本公司根据估价目的，遵照相关法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法的原则，对委估房地产实施了现场查勘、市场调查与询证，在详实研究现有资料和仔细分析影响估价对象价值的相关市场因素的基础上，采用比较法经过认真仔细的测算，并结合长期的估价实践经验，确定估价对象在本次估价目的下，于价值时点—2019年6月19日时的市场价值为：￥12,942,100.00 元（人民币大写金额：壹仟贰佰玖拾肆万贰仟壹佰元整）。详见估价结果明细表（下页）。 特别提示：1、本估价报告的全文为一个不可分割的整体，敬请报告使用者详细查阅本报告的估价师声明、估价的假设与限制条件、房地产估价结果报告，以对本报告有一个全面正确的了解。 2、估价报告应用的有效期为2019年7月31日至2020年7月30日，但市场状况变化很大时估价报告的有效期不超过半年。
房 地 产 估 价 报 告
致委托方函 致游珍女士： 受您的委托，我们对您持有的位于市天河区五山岳洲路娇兰佳人商铺的房地产转让价值进行评估。 估价对象娇兰佳人商铺建筑面积55平方米，设计用途为商业用地，土地使用权终止日期为2037年。 估价目的是为贵方进行房地产使用权转让，评估不动产价值提供依据 估价时点为2012年12月20日。 估价结果：估价人员本着客观、公平、公正的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的因素，根据国家有关房地产评估的规定、房地产估价规和特定的估价目的，按照科学的估价程序，并运用科学的估价方法，对上述估价对象进行了评估。估价对象在估价时点2012年12月20日的抵押价值估价结果如下（币种：人民币）：建筑面积：55平方米 估价总价： 515.0452 万元 大写：伍佰壹拾伍万零肆佰伍拾贰元 估价单价： 93645 元/平方米 大写：玖万叁仟陆佰肆拾伍元每平方米 钱程似锦房地产评估 2013年1月3日
估价师声明 我们重声明： 1、我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的； 2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民国国家标准《房地产估价规》和建设部、中国人民银行、银监会三部门联合制定的《房地产估价抵押指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者，报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 8、本评估报告由钱程似锦房地产评估负责解释。 估价师签名： 估价师注册号：***********
住宅用房地产_估价报告
房地产抵押估价报告 xxxxxxxxxxx（201x）第0xxx号 关于对XXX所有的XXXX小区X号楼X单元X层XXX室房 地产抵押价值评估报告 估价委托方： XXX 估价机构：XXXX房地产评估咨询 注册估价师：XXX XXX 估价作业日期：201X年XX月XX日至201X年XX月XX日
目录(略)
第一部分致委托方函 xxx ： 您为申请房地产抵押贷款，委托我公司对位于xxxxx城x号楼x 单元x层xxx室房地产进行了评估，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，结合估价经验，在现场查勘、综合分析影响该房地产价格因素的基础上，以国家有关房地产估价的法规、政策和您提供的证件为依据，选用适宜的估价方法，对估价对象在估价时点的客观合理价值进行了认真的估算和判定，估价时点为现场勘查之日即201x年xx月xx日，估价的目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产的抵押价值。确认房屋所有权人xxx、共有权人xxx，房产证号：xxxxx号、第xxxx号，房屋建筑面积为xxxx平方米、储藏室建筑面积xxxx平方米的房地产抵押价值为人民币xxxx万元，人民币大写: xxxxxx整。 房地产抵押估价结果汇总表
注：抵押价值=假定未设定法定优先受偿权利下的价值-法定优先受偿款。 本估价报告应用的有效期，自提交报告之日201x年xx月xx日起至201x年xx月xx日一年有效。 特此函告！ xxxx房地产评估咨询 二○一x年xx月xx日
第二部分估价师声明 我们重声明： 一、我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有任何个人利害关系或偏见。 四、我们依照中华人民国国家标准《房地产估价规》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我公司注册房地产估价师xx、xxx已于201x年xx月xx日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖，未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 六、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 七、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
2016年房地产估价案例与分析真题与解析
2016年房地产估价案例与分析真题与解析 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？ 2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？ 【参考答案】 1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。 2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： （1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 （2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。 （3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。 第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。
房地产估价报告的组成与内容
房地产估价报告的组成与内容 ●一份完整的房地产估价报告由以下组成： ★房地产估价报告书（共8项内容） 一. 封面 二. 目录 三. 致委托方函 四. 估价师声明 五. 估价假设和限制条件:注意估价报告应用的有效期在这里 六. 估价结果报告 1、委托人； 2、估价机构； 3、估价目的； 4、估价对象； 5、价值时点； 6、价值定义； 7、估价原则； 8、估价依据； 9、估价方法； 10、估价结果； 11、注册估价师； 12、估价人员； 13、实地查勘期 14、估价作业时期； 15、抵押估价要有变现能力分析和风险提示 七. 估价技术报告 1、估价对象描述与分析：实物状况分析、区位状况分析、权益状况分析 2、市场背景描述与分析； 3、最高最佳使用分析； 4、估价方法适用性分析； 5、估价测算过程； 6、估价结果确定。 八.附件（重要部份小心遗留） ①房地产估价委托书 ②估价对象的位置图； ③估价对象外观和内部照片 ④估价对象周围环境和景观照片 ⑤估价对象权属证书复印件； ⑥估价机构营业执照的复印件 ⑦估价机构资质证书复印件 ⑧ 抵押估价报告要有法定优先受偿权利等情况的书面查询资料或调查记录 第一部分报告书的组成与内容 一、封面(一般不会考) 1、估价报告的首页，而不是各估价机构对估价报告进行包装设计的封面。 2、估价报告的封面内容一般包括如下： ①标题：（房地产估价报告名称） ②估价项目名称：（说明本估价项目的全称） ③委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名） ④估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称）
⑤注册估价师：（说明负责和参加本估价项目的注册师的姓名及其注册号） ⑥估价作业日期：（正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日） ⑦估价报告编号：（说明本估价报告在本估价讥构内的编号，要与估价结果报告中的编号一致） 二、目录(一般不会考) 三、致委托人函(会考★★★) 1、 2、致委托人函一般包括以下内容 （标题：）致委托人函 ①致委托方函致函对象（为委托方的全称） ②致函正文（说明估价目的、估价对象（名称坐落范围规模用途权属）、价值时点、价值类 型、估价结果、估价报告应用的有效期） ③致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人（执行合伙人）签名或盖章） ④致函日期（为致函的年月日，即估价报告的出具日期） 四、估价师声明(可能会考★) 1 2、实地查勘的注册房地产估价师签名、盖章。 五、估价的假设和限制条件(一般不会考) 1 的情况下，对其合法、准确、真实的合理假设；对房屋安全、环境污染的安全假设。 2、未定事项假设：对尚未明确或不够明确的土地用途和容积率所做的合理假设 3、背离事实假设：因估价目的的特殊需要，所做的与实际情况不一致的合理假设，如征收不考虑抵押、查封、租赁。 4、不相一致假设 5、依据不中假设：缺少权属证明或无法查勘估价对象内部状况所做的合理假设 6、估价报告使用限制：估价报告的使用者、用途、使用期限及使用中就注意的事项，使用期限原则上不超过一年，表述为自年月日至年月日等。 六、估价结果报告（必考★★★★★）——注意漏项 A.0.6，估价结果报告应记载下列事项： 标题：房地产估价结果报告 1、委托方（委托人）： ①如果是单位（法人）委托评估，要写明委托单位的全称、委托单位的法定代表人和住所； ②如果是个人委托评估，要写明委托人的姓名，住所和身份证号。 2、估价方（估价机构）： 必须列明：估价机构的全称、法定代表人、估价机构的住所以及估价机构的资格等级及资质证书编号。注意：房地产评估资质等级分为一、二、三级、临时资质，而不是A、B、C级。
房地产估价技术报告
房地产估价技术报告 一、个别因素分析 1.交通条件及周边配套 小区临区域内主要道路有东五环路、京通快速、朝阳路等，小区附近有地铁八通线以及342路、364路、388路、488路、639路、731路、846路、855路等路公交车通过，交通十分便捷，小区环境较好。 小区基础设施状况达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气）。 小区周边有定福庄中学、大黄庄小学、中国传煤大学、北京第二外国语学院、平房森林公园、兴隆公园、黄渠公园等，生活配套设施相当完善。 2.建筑物基本情况 本次估价对象为北京市朝阳区定福庄西街甲1号楼10门301号房地产，现状用途为住宅，证载用途为住宅。根据估价人员实地勘查获取的资料及委托方提供的《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，估价对象为砖混结构，屋面为平屋面。建成于1994年，用途为普通住宅，地上共6层,估价对象位于地上3层，户型为两室
一厅一卫一厨，朝向为南北向，建筑面积为54.84平方米，层高为2.8米。于估价时点2008年12月31日，估价对象为中装修，装修情况详见建筑物装修状况表： 3.估价对象的产权状况 根据《房屋所有权证》〖京房权证朝私07字第255904号〗，证载房屋所有权人为苗琪，证载建筑面积为54.84平方米。该房产为普通商品房，砖混结构。估价人员未获估价对象土地年期情况，评估设定其土地使用权年限为居住用途法定最高土地使用权出让年限70年。 4.基础设施状况
估价对象所在区域市政配套设施完善，达到“七通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通燃气）。 二、区域因素分析 1、区域概况 朝阳区位于北京市主城区的东部和东北部，介于北纬39。48'至40。09'，东经116。21'至116。42'之间。东与通州区接壤，西与海淀、西城、东城、崇文等区毗邻，南连丰台、大兴两区，北接顺义、昌平两区。朝阳区是北京市面积最大的近郊区，南北长28 公里，东西宽17公里，土地总面积470.8 平方公里。朝阳区属暖温带半湿润季风型大陆性气候，四季分明，降水集中，风向有明显的季节变化。春季气温回升快，昼夜温差较大；夏季炎热多雨，水热同季，为农业生产提供了良好的条件；秋季晴朗少雨，冷暖适宜，光照充足；冬季寒冷干燥，多风少雨，各月平均气温都在0℃以下。 朝阳区现辖23个街道办事处，20个地区办事处。朝阳区的人口总量多、增长快、结构复杂。2007年末，在全市十八个区县中，朝阳区常住人口300.1万人，具有北京市户籍的人口为178.4万人，外来人口96.3万人，总量均位居首位，其中常住人口占全市（1633万人）的比重为18.4%，外来人口占全市（419.7万人）的比重为22.9％。朝阳区有大量外籍人士、商务人士、文化人士，还有14.2万左右的
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房地产估价报告模板 ××市××区××广场×号××大厦 房地产估价报告 项目名称：位于×× 市×× 区×× 广场×号的××大厦 委托人：××大厦酒店有限公司 估价机构：××房地产估价公司 估价人员：××× ××× 估价作业日期：二00八年十二月1日至二00八年十一月六日 估价报告编号：×××××× 目录 一、致委托人函……………………………………第×页 二、估价师声明……………………………………第×页 三、估价的假设和限制条件………………………第×页 四、估价结果报告…………………………………第×页 五、估价技术报告…………………………………第×页 六、附件……………………………………………第×页 致委托人函 ×× 大厦酒店有限公司： 受贵公司委托，本估价机构秉着独立、客观、公正、科学的原则，对位于×× 市×× 区×× 广场×号大厦房地产进行价格评估。本报告估价对象于估价时点二○○四年十月二十九日状态下的公开市场价格，估价目的是为估价对象转让提供公开市场价格参考。 在本报告中已说明的假设与限制条件下，要估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点最可能实现的市场价格总值为人民币 ( 大写 ) 玖亿贰仟万圆整。 ×× 房地产估价公司 法定代表人：×× × 二○ ○四年十一月六日
估价师声明 我们郑重声明： ⑴ 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 ⑵ 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。有关假设限制条件见“估价假设和限制条件”以及估价报告正文中相关说明。 ⑶ 我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 ⑷ 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999) 进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 ⑸ 我们已对本估价报告中的估价对象进行了现场勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。 我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 ⑹ 没有其他人对本估价报告提供了重要专业帮助。 ⑺ 委托人以及相关部门在使用本估价报告时，对因忽视本估价报告提示的相关事实所引起的相关法律责任，本估价机构以及估价人员不承担相应责任。 ⑻ 本估价报告是本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素时行分析，为估价对象转让提供公开市场价格目的而出具的，但受本估价机构估价人员的职业水平和能力的影响。 ⑼ 本估价报告中采用的专业术语的解释及定义适用《房地产估价规范》 (GB/T 50291-1999) 相关规定。 ⑽ 未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。 参加本次估价的注册房地产估价师签名盖章 ×× 房地产估价公司 二○○四年十一月六日
房地产评估案例二
房地产评估案例2.2 房地产评估案例二 案例 ZX评估有限责任公司接受QS股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在 2004年7月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下： 一、委托方与资产占有方简介 名称：QS股份有限公司 住所：XX区XX大道1154号 法定代表人：XXX 注册资本：4500万 经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。 二、评估目的 为对外投资提供价值参考依据。 三、评估范围和对象 本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX 路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W国用（2003）字第157号、第158号、”“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103
号”。 四、评估基准日 本评估项目基准日是2004年7月1日；本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。 五、评估原则 遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。 六、评估依据 1、《土地管理法》和《房地产管理法》； 2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》； 3、中国资产评估协会“中评协（1996）03号”文颁发《资产评估操作规范意见（试行）》； 4、《资产评估报告基本内容与格式暂行规定》和财企［2004］20号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业道德准则—基本准则》； 5、W市政府制定的基准地价资料； 6、W政［2004］39号《市人民政府关于公布W市区土地出让金、租金标准的通知》； 7、委托方提供的产权证明：“W国用（2003）字第157号、第158号、”，“W 房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”； 8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照； 9、工程造价信息及房价信息； 10、评估人员现场勘查记录等。 七、评估方法
房地产估价报告
房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳 2016年11月23日 目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32) 致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。
根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为㎡，土地使用权总面积为㎡，土地分摊面积为㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公 司 二○○八年十一月十日 估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受 到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或 偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析， 形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：
房地产估价报告模板
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房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳 2016年11月23日
目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32)
致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。 根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为32484.16㎡，土地使用权总面积为10579.3㎡，土地分摊面积为4657.4㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 江苏博文房地产土 地造价咨询评估有 限公司 二○○八年十一月十日
估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：
房地产估价报告实例模板
房地产估价报告 下面给出一份房地产估价报告的实例，根据需要，隐去估价机构和估价对象的具体情况，同时由于篇幅所限，对部分内容进行了删减和省略。 封面 房地产估价报告 估价项目名称：×市土地储备整理中心 委托方：×市土地储备整理中心 估价方：×房地产评估有限公司 估价人员：×××××× 估价作业日期：2009年9月4日—9月11日 估价报告编号：（2009）×房估字第×号 目录 致委托方函…………………………（×） 评估师声明…………………………（×） 估价的假设和限制条件……………（×） 估价结果报告………………………（×） 估价技术报告………………………（×） 附件…………………………………（×）
致委托方函 ×市土地储备整理中心： 受贵中心的委托，我公司对×市×路47号、49号、57号及×村北地块规划批准拟建6、18、25、28多、高层住宅（规划地上总建筑面积为65 973平方米、平均容积率为2.82）进行了评估。估价时点：2009年9月11日。估价目的：评估房地产的市场价格，作为决策房地产价格的参考依据。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，最终确定估价对象于估价时点的客观合理价格如下： 住宅单价：9 500元/平方米， 大写：玖仟伍佰元/平方米； 货币种类：人民币。 ×房地产评估有限公司 二○○九年九月十一日评估师声明 我们郑重说明： 1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2．本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5．我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6．没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 声明人：××××××
房地产估价报告-成本法
房地产估价报告 估价项目名称： 阿荣旗那吉镇阳光二期工程拆迁评估委托估价方：xx第二建设股份有限公司 受理估价方： xx铭泰房地产价格评估事务所 法人代表： ***(中国注册房地产估价师）估价作业日期：2007年3月15日至 2007年4月3日 目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件 四、估价结果报告 五、房地产估价技术报告 六、附件 （一）分户估价报告 （二）《2007年xxxx地区各类 房屋评估市场指导价格》 （三）房地产价格评估机构资质证书
（四）营业执照 （五）房地产估价师资格证书 致委托方函 xx第二建设股份有限公司： 我所受贵公司委托，对坐落在阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西，拆迁范围内的房屋及附属物市场价值进行评估。 估价对象大部分为砖木结构住宅房屋，计56幢，总建筑面积4,193.58m2。 估价对象均以划拨方式取得土地使用权。 一、估价目的： 为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。 二、估价时点： 二00七年三月十五日 三、估价结果： 估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国 GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为： 合计： RMB：4,400,430.00元。人民币（大写）： 肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。。牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表： *** 二00七年四月三日
估价师声明 我们xx： 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人： xx、xx）。 六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 参评房地产估价师： 签字****** 估价的假设和限制条件 本估价结果为估价时点的房屋拆迁补偿价值，它依据如下假设： 一、委托方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的。 二、估价对象及其附属物的权属是合法有效的。 三、估价对象为划拨土地使用权，本次估价没有考虑划拨土地使用权发生转移时，应向国家或有关部门交纳费用的因素。 四、装修、装饰的补偿金额是根据委托方的要求评估的。
房地产估价报告评审规范标准
房地产估价报告评审标准 第一条（制定目的）为提高房地产估价报告（以下简称估价报告）质量，统一估价报告评审内容、要求和方法，保证估价报告评审结果客观公平，根据国家标准《房地产估价规范》和有关估价指导意见，结合估价报告评审工作实际，制定本标准。 第二条（适用范围）对鉴证性估价报告进行评审，适用本标准。 本标准所称鉴证性估价报告，是指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用，或者为委托人进行内部管理、接受外部监管而出具的起着价值证明作用的估价报告，包括但不限于为了下列需要而出具的估价报告： （一）房地产抵押贷款； （二）房屋征收补偿； （三）人民法院拍卖房地产； （四）房地产税收； （五）国有建设用地使用权出让； （六）用房地产作价出资设立公司或者企业； （七）上市公司关联交易； （八）投资性房地产公允价值计量。 第三条（评审方式）估价报告评审，采用定量评审与定性评审相结合的方式。 第四条（定量评审内容）估价报告定量评审，采用分项目逐项评分的方式。 估价报告定量评审项目，分为一般项目和特殊项目。 一般项目是指估价报告的基本组成要素和外在质量，分为4个分项和28个子项（详见附件）。 特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特组成要素或者应当予以描述、分析的独特内容。其中，房地产抵押估价报告的特殊项目分为6个分项：（1）估价假设和限制条件的特殊要求；（2）估价原则的特殊要求；（3）估价结果披露的特殊要求；（4）估价对象变现能力分析；（5）相关风险提示；（6）附件的特殊要求。 第五条（定量评审得分）估价报告定量评审总分的满分为100分。 不应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，为各个一般项目的评审得分之和。 应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，按照下列公式换算得出： 一般项目评审总得分＋特殊项目评审总得分
房地产估价案例分析报告
房地产估价案例分析 -----------------------作者：
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我的案例笔记（03年）二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法 (11) 第五部分不同估价目的下的估价……………………………………… 11 一、土地使用权出让价格评估 (11) 二、房地产转让价格评估 (12)
三、房地产租赁价格评估 (12) 四、房地产抵押价值评估 (13) 五、房地产保险估价 (14) 六、房地产课税估价 (14) 七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15) 八、房地产的分割、合并估价 (15) 九、房地产纠纷估价 (16) 十、房地产拍卖底价评估 (17) 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17) 十二、损害赔偿估价 (18) 第六部分各种类型的房地产估价……………………………………… 18 一、居住房地产估价 (18) 二、商业（含餐饮）房地产估价 (18) 三、商务办公（写字楼）房地产估价 (18) 四、旅馆（含娱乐）房地产估价 (19) 五、工业房地产估价 (19) 六、特殊用途房地产估价 (19) 第七部分估价报告格式………………………………………………… 19 估价报告常见错误…………………………………………………… 21
房地产估价报告案例
房地产估价报告 项目名称：长沙市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号住宅房地产市场价值评估 委托方：全州县人民法院 估价方：湖南锦鑫房地产评估有限公司 估价人员：李津、邹勋 估价作业日期：2015年3月24日—2015年3月30日 估价报告编号：湘锦鑫房评报字[2015]第15-A-0342号
目录 致估价委托人函..................................... 错误!未定义书签。估价师声明 .................................... 错误!未定义书签。估价的假设和限制条件.............................. 错误!未定义书签。房地产估价结果报告........................... 错误!未定义书签。 一、委托方.......................................... 错误!未定义书签。 二、估价方.......................................... 错误!未定义书签。 三、估价对象概况.................................... 错误!未定义书签。 四、估价目的........................................ 错误!未定义书签。 五、价值时点........................................ 错误!未定义书签。 六、价值定义........................................ 错误!未定义书签。 七、估价依据........................................ 错误!未定义书签。 八、估价原则........................................ 错误!未定义书签。 九、估价方法........................................ 错误!未定义书签。 十、估价结果........................................ 错误!未定义书签。 十一、估价人员...................................... 错误!未定义书签。 十二、估价作业日期.................................. 错误!未定义书签。 十三、估价报告应用的有效期 ......................... 错误!未定义书签。有关附件............................................. 错误!未定义书签。
房地产评估技术报告
房地产估价技术报告 项目名称：柳州市建德房地产投资有限公 司位于柳州市柳南区飞鹅二路 23 号荣兴大厦 1 栋 6 层、 1 栋3-2 、 3 栋2-1 非住宅房地产抵押贷款价值评估 报告 委托方：柳州市建德房地产投资有限公司 估价方：广西中实房地产评估顾问有限公司估价人员：宗白白徐彤 估价作业日期：二0 一一年三月二十日至二0 一一年三月二十一日估价报告编号：中实柳估字[2011] 第364 号
估价技术报告 、价对象个别因素分析 （一）评估对象范围 本次估价范围为柳州市柳南区飞鹅二路23号荣兴大厦1栋6层、1栋3-2、3栋2-1非住宅房地产，房屋用途为非住宅 （二）实物及权益状况 （1）房屋登记状况： （2）土地登记状况: 3）他项权利状况：根据委托方提供的资料，估价对象在估价时点设立抵押权，
本次评估不考虑他项权利状况对房地产价格的影响。 （4）根据委托方提供的《房屋所有权证》，估价对象为房屋所有人柳州市建德房地产投资有限公司自建，2011年权利人更名。 1 栋 6 层、1栋3-2 ：建筑物地下 1 层，地上 6 层。3栋2-1 ：设计用途为商业用房。 二、区域因素分析 土地级别及区位：估价对象位于柳州市柳南区飞鹅二路23 号荣兴大厦 1 栋 6 层、1栋3-2、3栋2-1 ，属柳州市城区一级商业土地。 商业繁华度：估价对象距0.8 公里，位于区域商业中心；附近有汽车总站及谷埠街国际商城、温州商贸城、华丰商住楼等住宅小区，还有银行、南城百货超市及谷埠街农贸市场等，所在区域商业繁华程度较高。 交通便捷程度：估价对象距离火车站约 1.5 公里，距离汽车总站约0.5 公里，周边道路有飞鹅路、飞鹅二路、鱼峰路、谷埠路，区域内交通便利度较高；公交设施完备度较高，2、5、6、10、25 路公交车从估价对象附近经过。 公共设施及基础配套设施：区域内基础设施开发程度为“五通一平”（通路、通电、通讯、通供水、通排水及场地平整），基础配套设施完备度较高，医院、学校、银行、宾馆、文体、生活等服务设施完备程度较高。 环境与景观：估价对象位于柳州市柳南区飞鹅二路23号荣兴大厦1栋6层、1栋3- 2、3栋2-1 ，周围多为商业、住宅房地产，环境条件较优。 三、市场背景分析进入“十二五”期间，柳州市国内生产总值、财政收入年均增长分别达 12.61%和20.7%。未来几年内，柳州的工业总产值将达到1000亿元，GDP达600-700亿元，城市经济的快速发展，将成为长期支撑柳州房地产业发展的利好因素。随着中国－东盟自由贸易区的建立，以及"强市富民"方针的实施，柳州市经济发展迅猛，国民生产总值呈快速上升趋势，城市发展平稳，尤其是市政府加大城市建设力度进行较大规模的旧城改造，极大的推动了市房地产市场的发展。 “十二五”期间，柳州市商品房价格水平呈逐年上涨趋势，年均涨幅为 6.7%，低于7.57%的人均收入增长率，说明房价还有上涨的空间；房价收入比合理，年平均值为7.21 ，符合柳州市民的市场购买力。 因此，从整体上看，柳州房地产业正处于快速增长期，并且借助国家宏观调控的东风
房地产估价报告模板
. . . 房地产抵押估价报告 估价项目名称：工学院教师公寓价值评估 委托：符向桃 估价：谭路芳 估价人员：谭路芳
2016年11月23日 目录 一、致委托函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32)
致委托函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵委托，对贵位于市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。 根据委托提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为32484.16㎡，土地使用权总面积为10579.3㎡，土地分摊面积为4657.4㎡，用途为商业。 我公司格按照有关法律法规和《房地产估价规》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵提供的相关资料，选用适宜的估价法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 博文房地产土地造价咨询评估有限公司 二○○八年十一月十日
估价师声明 我们重声明： 1.我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或偏见。 4.我们依照人民国标准GB/T50291-1999《房地产估价规》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：
房地产评估报告案例1
关于河源市市区源西办事处新塘工业区 万绿大道东北边6591.50平方米土地 土地评估报告书 河致土评报字[2009]第09086号 评估基准日：2009年08月10日 提交报告日期：2009年08月14日 估价人员：张增强郭明银张锦斌 河源市致诚土地房地产评估有限公司 HEYUAN ZHICHENG LAND REAL ESTATE VALUATION CO.,LTD 河源市兴源东路1号华怡大厦12楼 Floor 12, Huayi Building, NO.1 east of Xingyuan road,Heyuan, Guangdong, P.R.China 电话（Tel）: 传真（Fax）:
网址： Email:
土地估价报告 第一部分总述 一、估价项目名称 河源市市区源西办事处新塘工业区万绿大道东北边6591.50平方米土地使用权市场价值评估 二、委托估价方 委托单位：河源市东日纸品制造有限公司 法人代表：张日权 地址：广东省河源市新塘工业区3号 三、估价目的 河源市东日纸品制造有限公司委托我公司评估位于市区源西办事处新塘工业区万绿大道东北边6591.50平方米土地使用权的市场参考价，为其抵押贷款提供市场价值。 四、估价基准日 二ＯＯ九年八月十日 五、估价日期 二ＯＯ九年八月十日至二ＯＯ九年八月十四日 六、地价定义 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的一宗土地价格是指估价对象在估价基准日（2009年08月10日）的土地使用权市场价值。委估土地办理有《国有土地使用权证》，证号为河国用（2007）第001701号，宗地内现建有仓库、厂房等建筑物，建筑物不列在此次估价范围内。估价对象实际用途为工业、评估设定土地用途为工业，剩余土地使用年限为48年，实际开发程度为红线外“五通”（通路、供水、供电、排水、通讯）和红线内