汤阴城市综合体项目商业概念性策划组织报告修正版样本

汤阴城市综合体项目商业概念性策划组织报告修正版

汤阴城市综合体项目

商业概念性策划报告

第一章项目属性分析

第二章项目整体定位

第三章项目商业业态规划

市调方式：走访式调查

市调对象：汤阴县房产项目

市调时间：2014、03、19-03、26

市调目的：了解汤阴商业发展概况

市调人员：康金为

第一章项目属性分析

一．区域商业

二。项目周边交通分析

三。项目周边道路规划

四。项目周边概况

五．项目属性总结

一．区域商业

，在空间分布上相对集中，以政通路、向阳路交叉口为城市核心商圈，向政通路东西方向扩散和向阳路南北方向延伸，政通路、向阳路商圈是各类业态的集聚地，在商业层次上可分为，核心商圈的综合性商业、以万家福生活超市为代表的大型商业体、以汤阴商贸城、西关市场为代表的专业市场，以及政通路、向阳路、地下商业街为主的街区商业。

，自政通路、向阳路交叉口向外辐射，依次出现综合型大商业向各品牌服装、银饰、家电数码、副食百货过渡。

1、3在商铺租金上也是自政通路、向阳路交叉口为最高，自中心向四周逐步递减。每平米租金30元每月至每平米120元每月（1万—4万/间不等），转让费5万—8万/间。

1、4人民路与大北街交叉口由于交通便利，也逐步形成以欧特福广场为代表的新商圈。

2. 主要大型商业调研：

本县大型综合超市3家，连锁超市1家，待开业百货店1家，经营面积从200平至8000平不等；都以满足县城居民生活必须品为主，在规模、档次、品种、业态组合、品牌性、经营管理水平上都比较落后，没有省内或区域大型品牌超市的进驻，零售商业发展空间很大。

名称商业规

模

主力业态租金价位经营现状

万家福生活超市2500平米综合超市、平价服

装卖场、黄金珠宝

80—100元/

平

传统商业黄金地带，人流量大，经

营状况很好

隆华购物广场1200平米中高端服装专业店60--80元/平经营中高档服装，位置好，品种全，

大世界购物广场1000平米中档服装专业店70--90元/平针对中档消费人群，位置较好，店内动线

规划不畅，业绩一般

欧特福购物广场8000平米综合超市、平价服

装卖场、小家电卖

场、

50--80元/平汤阴县城规模最多的综合型超市，共两层

营业面积，规划合理，经营状况良好

荣成购物广场10000平大型购物中心30--40元/平一楼综合超市营运一般，2、3、4楼正在

米二次招商，拟引进服装、餐饮、儿童乐园等

业态，该商圈兴起难度较大

3. 主要专业市场调研

本县小商品业态交易市场规模较好，但是发展空间受到限制；批发业态商户基数超过300家，商业群体扎堆现象较多，没有其他竞争区域，商户没有可替代的选择余地；经营档次以中低档为主，经营目标为中低收入群体；小商品市场综合能力不强，业态经营没有分区划分；经营档次较低，对中高端客户缺乏吸引力；商铺经营全部租赁，没有产权；市场仍是第三代传统市场，经营脏乱差，人货混杂，物业管理隐患较多，市场运营及管理模式极不规范。

名称商

业

规

模

主力

业态

租金价

位

经营现状

汤阴商贸

城6000

平米

男装、

女装、

针织、

鞋

35—120

元/平

目前全县最大的综合商贸市场，每天进场交易的人员从数千人次至

上万人次不等，是汤阴县最大的人流、物流集散地，以服装、鞋帽、

针纺、床上用品等服饰类商品为主，商户总数130户，开铺率接近100%。

西关批发8000女装、30---100市场定位以零售为主、批发为辅：交易群体以零售顾客为主，交易

市场平米男装、

针织品元/平量超过50%；批发业务不足50%比例，以小型便利店、夫妻店、地摊业主为交易对象，临时摊位和店铺约180家，开铺率接近100%。

4. 主要街区商铺调研

主要街区商业是由政通路、向阳路交叉口为城市核心商圈。业态分布以服饰为主、家电家居五金为辅，各个业态相对集中，形成了服饰一条街、旅游文化一条街、家电家居五金一条街、婚纱摄影一条街等，租金水平由核心商圈向外围各商业次干道递减。其中，本区域服饰类零售商户数量约450家。

街道经营业态代表商铺租金

价位

经营现状

政通路商业街（星阁路—向阳路段）手机通讯、日

化、名牌鞋

店、男装、女

装、运动装

苹果授权慧捷店、oppo、卓诗

尼、奥康、三星、意尔康、3610、

peak、特步、唐狮、达芙妮、以

纯、真维斯、安踏、伟志、海澜

之家

—

元

平

汤阴县零售商业最繁华路段，各

种中高档品牌店高度集中，以服装、

鞋、手机经营为主

政通路商业街（向阳路—铁东路段）副食品、日用

百货

娃哈哈、彬彬百货30--

60元

/平

副食品、百货批发一条街，兼具

零售，

大北街（政通路—人民路段）服装店、餐饮

店

GAGA、姐弟俩、曼德福炸鸡、50--

80元

/平

商业次繁华地段，紧邻政通路商

业街，以服装、餐饮为主

岳庙街（政通路—精忠路段）服装、摄影、

药房、童装

佳美摄影、琳达照相、星光数

码摄影、童心服装、爱心大药房

60--

80元

/平

商业次干道，文化旅游景点街

区，多种经营店并存

甜水井街（政通路—人民路段）服装店波司登、浪漫一身、花雨伞内衣

广场、恒源祥

50—

80元

/平

商业次繁华地段，紧邻政通路商

业街，以服装为主

向阳路商业街（政通路—人民路段）婚纱摄影、服

装、电器

海尔专卖店、大花轿、宝盛

珠宝、君诚电器、红豆男装、步

云男装、皇家新娘婚纱会馆、浪

漫之都婚纱摄影、薇薇新娘

60—

90元

/平

商业主干道，婚纱摄影店高度集

中，有多个电器专卖店

向阳路商业街（政通路—精忠路段）

银饰、电器、

通讯、家具、

五金、电动车

上海亚一金店、九阳、海信、

格力、美的、天乐风手机电脑连

锁、幸福树电器、洪都、新日澳

柯玛电动车

60—

90元

/平

商业主干道，各类家具店、家电

专卖、电动车专卖、五金店高度集

中。

地下商业街服装女装、男装，少量日化店和美

食店40—

50元

/平

地下一层4000平米，商户基

数90户，新开发商业体，有少

量转租房，整体运营状况一般，

但经营环境较好、管理较规范，

物业费0.25元/天。平米。

5. 中小餐饮调研：

汤阴县餐饮娱乐业不发达，中小型大众化餐饮店主要集中在星阁路（长虹路—政通路），本路段中小店铺约60家，人均消费14元，租金水平25—70元/平，主消费均属中低水平。餐饮业以街区餐饮店铺为主，在餐饮消费档次、就餐环境上尚缺乏美食广场形式的集中式餐饮。

店名经营规

模人均

消费

租金价位运行现状

湖南一品香约100平25元每年1.2万/间良好，中型餐饮店，

米

大脸鸡排30平米12元每年2.1万/间小型炸鸡店，盈利能力较强，

德克士180平米待开业105元/平预备4月1日开业，正在装修中，选址非常好，老板

准备再开一家店

麦克思西餐店250平米20元不详良好，系万家福超市一楼店中店，人流聚集地，优乐自主餐厅200平米39元不详一般，自助型中餐厅，

姐弟俩50平米12元每年2.5万/间比较知名中型小吃店，经营良好

7. 商业情况小结：

，品牌市场占有度较低，且多以门面店的形式存在，商业意识形态较为低下，商业结构较为简单，管理模式粗放甚至没有管理，直接导致中高端以上品牌无法进入市场，大量追求潮流时尚的年青消费群体，以及要求品质消费的白领阶层没有合适消费品类或商业消费环境较好的商场消费。随着城市规模不断扩大，居民商业需求不断提高，现有商业格局必然会发生改变，多业态并存、消费附加值较高的业态布局也必然会替代传统商业百货格局。

，紧邻中华路东侧，目前周边无任何商业体，，在汤阴县城市发展重心东移北扩的大背景下，势必会在城北新区形成以本项目为代表的新的经济商业圈，相比老的商圈这里的居民居住更为集中，数量群体较大，商业规模更大容纳业态更多，居民的消费附加值更高，同时城镇居民的安居满意度也能达到最高值。

随着周边中高档住宅区的持续开发建设，大部分中高档社区都选择在新区开发，区域内逐渐集中一定量的中高收入消费群体，给中高档定位的商业物业提供了有力的消费支撑。

二．项目周边交通分析

1、项目紧邻中华路主干道和新横二路、乾坤路次干道的U型地带，距离安阳市区15KM，，交通路况顺畅。

2. 目前，项目地至汤阴县城区未开通公共汽车，汤阴县城至安阳市区的长途班车也不经过项目地，公共交通不太方便。

三．项目周边道路规划

1、项目紧邻中华路，是安阳市交通建设重点项目，是汤阴县“北引南联、西进东扩”战略，已经建成实现邯郸、安阳、鹤壁三市的快速通行。项目所在地县城北部新区已经与安阳市实现了对接，“安汤一体化”框架基本形成。

2、项目周边的光明路、御路、人和路等24条道路、5座桥梁和其他城市基础设施建设进一步完善了新城区路网架构。

四．项目周边概况

项目1公里范围内分布着1所县级中学、一所市级幼儿师范学院：距汤阴县实验中学仅350多米，距离安阳市幼儿师范学院200米。待项目地建起小学后，距离零接触，实现了小、初、高完整的教育体系链，教育氛围非常浓厚。

项目距离汤阴县人民医院旧址900米，，提供了良好的医疗保障。

项目紧邻中华路东侧，新横二路北侧，乾坤路南侧，，存量户数超过3800户，（不含增量户数,1-2年内预计新增户数5000户）人数约15000人以上，且消费能力较强。

4、交通便利

项目紧邻中华路，，距离安阳仅15公里，交通通达性较高。

五．项目属性总结

1. 目标地块所面临的主要发展难点

：城区居民消费习惯已然形成，项目周边商业环境极差，人口密度1-2年内较低，低端消费人群的消费需求则在周边商业配套得到一定程度的满足，但规模有限。

：周边居民的一般性消费会将老商圈当作是消费目的地，又因为老商圈中各百货形成良好的差异化互补，项目想要吸引周边客群，除了做好最基本的商业功能外，势必需要寻求区别于老商圈的业态定位，比如电影院、大型品牌娱乐、餐饮业态的进驻等。

：天下城、鼎旺广场、翰林-北城天街3个项目共同打造的商业街、公务员小区沿街底商等项目分布在我项目周边，凭借其进入商圈的早期入市，早于我方招商，在商户选择上势必将成为本项目的最主要竞争对手。

2. 目标地块发展的有利条件

：商圈发展的核心离不开人，新区人口总数量是商圈存在与发展的最主要基础，如果只算项目半径一公里内的人口，未来导入总量估计在2万人以上，且周边多以中高档小区为主，消费能力高；项目临近中华路主干道，每天都有固定的车流与人流，这些流动人群是形成消费最有力的支撑。

：虽然项目所处区域为新兴商圈，商业化程度不高，但由于城区向东、向北发展趋势已定，未来将成为汤阴县核心区域；汤阴商业重心东移迹象，明显拥有牢固的市场基础和地位。

第二章项目整体定位

一．定位方向

二。整体定位

三。项目功能解析

四。项目客群研究

一．定位方向

提倡优尚生活、办公概念，打造精品生活体验中心、家居消费中心、商务办公中心

二。整体定位

汤阴?首席?精品生活休闲商业中心（精品生活休闲商业中心=都市时尚+家庭乐享+生活便捷+商业）

通过本案，打造优质生活聚集地和时尚办公聚集地，将特有的“精品生活体验中心、家居消费中心、商业休闲中心”概念给予现代化家庭与生活消费者

三。项目功能解析

规划中的城北新区将建成汇聚办公、商业、居住等功能的综合性城市中心区，本案所承载的便是形成区域吸引力的重任，所打造的是真正属于消费者的综合性生活圈，商业圈、办公圈，为区域形成一个真正能够迎合都市消费诉求和办公诉求的品质生活商业中心。

功能一：综合体功能=居住+商业+办公

功能二：项目商业功能=休闲+购物+餐饮+生活+娱乐

功能三：项目特色功能=创意+景观+享受

四。项目客群研究

1.主要辐射消费群体

居住及工作在本项目周边的消费群体+居住在新城区的中高收入家庭+汤阴县的商务阶层、白领

2.次要辐射消费群体

全县中、高收入家庭+区域内其他消费群体

3.边缘辐射消费群体

外来访客及游客+区域内普通居民+区域内学生群体

第三章项目商业业态规划

一．业态规划的理念和思路

二．综合商业项目各业种构成形式

三．业态分区规划

四、项目定位

一．业态规划的理念和思路

1. 商业项目开发规模及体量适中

在开发规模和体量上保持对竞争项目的优势，保证在3—5年内没有新项目能够超越。

2、经营业态与功能更加丰富

不仅满足于购物功能，还要兼具休闲、娱乐、餐饮、办公等综合性消费需求。

3、新项目在开发理念上适当融入新的元素，适当借鉴新的商业模式

比如适当引进快时尚概念和潮流趋势。

4、经营档次迈向中高档发展

随着经济发展和居民生活水平提高，商品档次应从中档向中高档迈进。

5、新项目在经营业态的组合上主次分明，特色突出

、餐饮娱乐业所占比重加大，业种占比达到25%，以便吸引足够的人气；

、运动休闲产业越来越受到新项目的重视，

、经营产品迈向年轻化、时尚化、潮流化；

、男女服饰依然是项目经营重点，只是品牌在走高档化。

、在招商上，国内、省内著名连锁商业企业或商家成为新项目的主力客户

、主题百货方面：大商新玛特、丹尼斯

、超市方面：丹尼斯、安阳华联超市、安阳麦多超市等

、中西式快餐方面：德克士、华莱士

、西餐方面：豪享来、迪欧咖啡等

文体方面：奥斯卡院线、金地院线

电器方面：苏宁电器、永乐电器、迪信通手机城等

：红星美凯龙、新家园、东盛建材广场

6、双（三）主力店并存模式：主题百货店+主力综合超市+主题家居店，有利于项目的招商影响力和客群吸纳力二．综合体项目各业种构成形式

分类主要内容

综合商场、超市、服装店、便利店、精品店、工艺品店、食品店、家居店、家电连锁店、文具店、药店等商业消

费

餐饮各类小吃店、风味餐厅、快餐店、中式餐厅、西式餐厅、咖啡馆、酒楼、茶艺馆、酒吧等

康乐娱乐休儿童乐园、夜总会、歌舞厅、KTV、俱乐部、游乐场、电玩厅、棋牌室等

闲

体育健

健身房、宝龄球馆、台球厅、溜冰场、游泳池等

身

桑拿房、足疗保健、按摩室、医疗室等

医疗保

健

银行、邮电、美容美发、摄影、服务中心等

其它服

务

文化影剧院、文艺中心、书店、培训中心等

办公写字楼、办公楼、商务酒店等

居住高层住宅

配套地下停车场

三、业态分区规划

，体量约36万方，加之远离城市商圈，且项目周边商业环境较差，所以在主力店配置上必须以各业态中消费目的性较强的主力店为配置首选，这样才能有效的吸引客流，提升项目商业形象，提高销售，缩短项目成熟期，也为项目二期的顺利启动，奠定坚实的商业基础。

2. 本项目商业内街动线较长，如何有效引导人流是商业街租售、后期运营的成败关键，因此采用中间引导，首尾

相顾的业态配置原则

楼层

经营分布

富二层公用停车场

富一层

连锁超市

双子塔 1-28层

酒店、商务办公、

中区

1—2层商业步行街

南

区

1—4层

大型知名家居专业店

北

区

底商金融机构、知名西餐店、知名通讯卖场、家电卖场（银行、德克士、迪信通、苏宁等）

一层二层百货名店：（国际名品、化状品、珠宝首饰、名表眼镜、名烟洋酒、工艺礼品、女装、时尚配饰、

文胸内衣、女鞋皮具、男装、皮鞋皮具、男士名品、运动休闲系列、户外用品）

三层

美食广场（中西快餐、风味名吃）、儿童主题馆（家居家纺、床上用品、童装童玩、孕婴用品）

四层休闲娱乐（娱乐会所、健身会所、茶楼、影院、电玩网吧、女子SPA、美容护肤）

备选区域商业

死角

农贸市场

业态分布二

楼层经营分布富二层公用停车场

富一层连锁超市

南

塔

1—4层大型知名家居专业店

5-18层高层住宅

中区1—2

层,一

托二建

筑

临街底商，金融机构、知名西餐店、知名通讯卖场、家电卖场（银行、德克士、迪信通、苏宁等）

北塔1—2层大型百货店（国际名品、化状品、珠宝首饰、名表眼镜、名烟洋酒、工艺礼品、女装、时尚配饰、文胸内衣、女鞋皮具、男装、皮鞋皮具、男士名品、运动休闲系列、户外用品）

3层美食广场（中西快餐、风味名吃）、儿童主题馆（家居家纺、床上用品、童装童玩、孕婴用品）

4层休闲娱乐（娱乐会所、健身会所、茶楼、影院、电玩网吧、女子SPA、美容护肤）

5-18层酒店、商务办公、

北塔南口1—2

层,一

托二建

筑

商业步行街

备选区域商业

死角

农贸市场

酒店办公60%、购物20％、餐饮儿童10％、休闲娱乐10％四、项目整体定位

：城市综合体

：以项目所处的区域、地段及发展前景，做大众化的中端偏高项目

：住宅+商业+酒店办公

住宅：项目主体功能，满足基本居住需求；项目开发利润主要来源；

商业：项目开发长远利润持续增长点，

酒店办公：汤阴商务办公首选之地

：汤阴新城36万平方城市综合体

：周易国际城（首选）

伏羲广场（备选1）

扁鹊（城市）广场（备选2）

新天地城市广场（备选3）

概念性方案设计文件编制及深度要求

概念性方案设计文件编制及深度要求第一部分概述按照管理本部的设计管理流程要求，概念性方案设计是承接项目和产品的设计阶段，概念性方案设计在概念性方案设计任务书和项目产品建议问题总结的基础上，设计思路应具有延续性、探索性、独创性和挑战性。 1．方案设计文件编制的目的和特点 a)概念性方案阶段的任务包括以下两大方面： i.根据项目的实际情况，确定设计管理模式，起主要工作成果体现在设计任务分解清单和设计费用预算、项目设计总体控制计划以及设计单位的筛选；有关项目设计总体控制计划的编制要求可以参照《项目规划设计分析成果标准》相关章节执行； ii.通常意义上的概念性方案设计。对概念性方案设计本身的要求可以参照本文执行； b)概念性方案可以根据需要结合当地政府报批所需的修建性详规设计，概念性方案深度以修建性详规深度为参照依据。设计内容在体现概念性方案设计任务书的基础上，应围绕修建性详规、场地分析和住宅单体选型的要求进行，表现手法可根据报批或者项目具体需要灵活确定。 c)概念性方案设计文件包括设计单位或分公司规划设计部提供的： i.设计单位提供的概念性方案设计文件应以构思分析草图、场地分析草图、住宅单体风格以及户型选型示意图和总平面设计构思图纸为主，辅以对整体概念构思的的简要设计说明； d)概念性方案设计文件以说明如何实现甲方策划意图和设计的整体构思为主，结合政府报批要求及公司内部要求可以采用灵活的表现手法，为充分展示设计意图、特征和创新之处，可以有分析图草图、总平面及单体建筑图、透视图，还可根据项目需要增加模型、电脑动画、幻灯片等。

2．概念性方案设计文件的内容与编排概念性方案设计应包含以下两大组成部分，分别由设计单位和分公司规划设计部提供。 a)设计方应该提供概念性方案构思说明书、设计图纸、透视图三部分，编排顺序为： i.封面：写明方案名称、设计单位、设计年月； ii.扉页：注明方案编制单位的行政和技术负责人、设计总负责人、概念性方案设计人，并经上述人员签署或授权盖章；以上人员需加注专业技术职称，本部分必要时需附透视图或者模型照片； iii.概念性方案设计文件目录； iv.概念性方案构思说明：由总说明和各专业构思说明组成；具体要求可参照国家修建性详细规划的设计说明格式，并应考虑增加结合项目实际情况的设计内容说明； v.主要技术经济指标：主要指总建筑面积、容积率、各分类建筑面积、各类住宅每户单元建筑面积等；设计单位应该完成《概念设计任务书》中的各类统计表格。同时，分公司规划设计部负责人应该审核上述数据的真实性； vi.设计图纸：主要由规划总平面图、以及道路、竖向、管线、绿化景观、土方平衡等总图类图纸，以及建筑专业图纸组成，可参见第二部分概念性方案图纸目录； b)分公司设计部应对概念性方案做出完整的书面评估意见； c)如设计合同以及设计任务书中有特别的约定，其设计文件的编制，应按照招标的规定和要求执行。 3．概念性方案设计文件的规格与装订概念性方案设计文件主要是公司内部根据本规定或者设计任务书的约定制作，以下为主要编制原则： a)一般项目应按设计说明书、主要技术经济指标、设计图纸、分析说明，共四部分。复杂项目每部分可以独立分册装订；

城市综合体概述

城市综合体概述 1. 城市综合体概述城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。 1.1 城市综合体的概念所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。什么是城市综合体？它的英文叫HOPSCA，由Hotel(酒店)、Office(写字楼)、Park(公园)、Shopping mall(购物中心)、Convention(会议中心、会展中心)、Apartment(公寓)首个字母缩写组成，一般来说，城市综合体都有超大的空间，都有连贯交错的交通体系将建筑群地下或地上交通和公共空间联结，还有现代高科技交通、通信、保安设施。大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。 1.2 城市综合体与多功能建筑的差别多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。城市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等功能空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率，功能复杂而统一的建筑聚落。目前，重庆已出现了申基会展国际、重庆财富中心、中新·城上城、佳禾钰茂·香港城、中信大厦、华宇·北城中央、重庆喜来登国际中心、重庆万达广场、亚太商谷等10余个城市综合体。 1.3 城市综合体的四大典型特征特征一：超大空间尺度城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。

城市设计的概念

————————————————————————————————作者: ————————————————————————————————日期: ?

1、城市设计的概念城市设计是规划师、建筑师等设计师,运用多种综合手段，为提高居住在城市中的人生活质量所作的设计。具体地说,城市设计是以人为中心的,目的是改善整体或局部环境的质量，提高人们的生活质量,是城市规划的延伸和具体化,是深化的环境设计，为建筑设计做出指导性的工作。城市设计可以贯穿城市建设的全过程,大到一个城市的总体设计,小到一个特定的空间场所,一个广场、一块绿地、一个小品。 2、城市设计的目标城市设计的目标应以提高人的生活质量、城市的环境质量、景观艺术水平为目标，充分体现社会公平,强调为人服务的目的。 3、中世纪欧洲的城市设计中世纪时期:自然经济的农业占统治地位,城市规模小,空间封闭,尺度宜人。产生了“基于理性原则的城市设计”。１9世纪末奥地利建筑师——被誉为现代城市规划和城市设计第一人的卡米罗.希特）考察了大量中世纪欧洲城市的广场和街道,在他的《城市建设艺术》一书中总结归纳了适应当时城市建设的艺术原则。典型案例：佛罗伦萨、威尼斯、锡耶纳 4、霍华德——田园城市 5、柯布西耶——光明城市 30０万人口的明日城市,采用现代化的几何构图形式,矩形和对角线的道路交织在一起;规划的中心思想是疏散城市中心、提高密度、改善交通、提供绿地、阳光和空间; 6、城市设计的层次 1）宏观城市设计:宏观城市设计主要侧重对城市整体形体空间和环境的分析与研究。①确定城市空间形态结构;②构造城市景观体系；③布置城市公共发展空间；④设计城市竖向轮廓。 2）中观城市设计:中观城市设计是直接与规划管理结合的阶段，其确定的标准和导则可直接指导详细规划和建筑设计,是城市设计最重要的一个阶段。中观层次的城市设计依据宏观层次的城市设计的原则,确定城市设计分区的具体范围,并从空间布局、功能分区、建筑设计和交通组织等方面提出具体的城市设计的政策和标准。eg:城市空间轴线设计、城市

规划与方案设计合同概念性规划设计word精品

GF-2000-0209 规划方案设计合同项目名称：_ _________ 项目地点:__ ________ 合同编号：________ ___________________ （由设计人编填）设计证书等级：_______ _______________ 委托人：_ ______ 设计人：_ ___ 签订日期：__ ____________ 中华人民共和国建设部国家工商行政管理局监制 . 委托人（甲方）：设计人（乙方）：甲方委托乙方承担项目规划方案设计，经双方协商一致，签订本合同。第一条本合同依据下列文件签订：

1.1《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国建筑法》《建设工程勘察设计市场管理规定》。 1.2国家及地方有关建设工程勘察设计管理法规和规章。 1.3建设工程批准文件。第二条本合同设计项目的内容：名称、规模、阶段及设计费。 2.1项目名称：。 2.2项目地点：。 2.3项目规模：。 2.4设计阶段：。 2.5设计范围及内容：。 2.6设计费: 序用地面积设计单价总价备注设计项目22) /m元) (号元(m) ( 本合同设计费按上表所列设计项目，采用分项总价（含税）包干。实际设计费用按乙方实际完成的设计项目分别结算，上表中暂定面积与甲方实际委托设计的面积误差在±5%以内. 的，均不调整该分项设计项目的设计费总价，如误差超过±5%时，按表中单价按实结算该分项设计项目的设计费。各分项设计费包括乙方按照本合同约定完成所有设计服务，包括但不限于按照本合同约定提交设计成果的进度要求所需的加班工作、设计技术人员到本工程现场参加设计成果交底会议的交通费、餐费及正常完成全部设计工作内容所需的一切费用；乙方完成合同约定的正常设计工作，各分项设计费不得调整。当设计完成并经甲方批准后，如甲方要求乙方再做出修改或需要重新设计的，当修改量不超过30%的，修改费用已含在包干价内，不另增加设计费用，修改量超过30%的，超出部分由甲方向乙方另外支付修改费用。另外，甲方有权根据实际需要增减或变更上表中部分设计项目，设计费用按实际完成设计项目进行相应增减调整，并按调整后的设计费用作为付款依据。第三条甲方应向乙方提交的有关资料及文件：序号资料及文件名称份数提交日期有关事宜第四条乙方的服务内容及乙方应向甲方交付的设计资料及文件： 4.1常规服务 4.1.1乙方须积极配合甲方的合理要求，履行乙方职责，设计成果需符合现有国家、广东省及项目所在市规划之规范及要求以及甲方的设计验收标准（详见附件《设计委托书》）

中国健康城项目概念性规划报告

中国健康城项目概念性规划报告第一章项目概况一、项目背景中国健康城位于海南省西北部泊潮港湾，儋州市新盈农场（地理坐标东经109o28?12′′～109o38?00′′，北纬19o43?08′′～19o51?048′′）界内，大致东起新盈二十一队西至革新农场，南起兰文水库，北接东场红树林，总面积约57000亩。中国健康城四周交通便捷，至儋州市那大镇41公里，至洋浦开发区42公里，至海口市91公里，东西有海南西线高速公路经过，具有很强的可进入性。1983年，红树林湿地被劈为儋州市市级自然保护区，使红树林和其他资源得到了良好的保护。 2009年底，国务院适时批复了海南省建设国际旅游岛的提议，提出关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见，支持海南充分发挥区位和资源优势，将海南岛战略定位在世界一流的海岛休闲度假旅游目的地，要求按照国际通行的旅游服务标准，推进旅游要素转型升级。《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于加强农垦土地利用管理的意见》(2014年8月13日)提出进一步加强海南农垦土地管理，促进农垦△地合理利用和有效保护，实现农垦土地纳入全省土地统一管理和“三融入”的改革目标，全面推进农垦发展改革。海南农垦是中国排行第三的农垦机构，拥有可使用土地面积678.68万亩（不包括海胶集团约400万亩和划归巿、县政府的九个农场约100万亩），占海南全岛面积的五分之一，分布在全岛18个巿、县。重组后保留国有农场47佪、下属企业14家、学校511所、农场医院91家、直属医院（三甲医院）三家，人口约70万，职工人数约8.7万。在此背景下，2013年新一届领导上任后提出了盘活、重组的新思路，而海南农垦除拥有分布在全岛的678.8万亩土地外无任何优势可言，正因如此也给了有准备的群体带来了不可多得的商机。二、项目意义（一）生态环保价值项目周边生态环境优越，位于海南唯一一个海上森林公园，但是，由于目前处于待开发状态，缺乏有效的管理手段，红树林湿地生态环境存在破坏的威胁。

都市综合体相关概念梳理

都市综合体相关概念梳理 “都市综合体"这一词汇是近年来出现频率非常高的词汇。然而其实际概念还很模糊，很多商家打着城市/都市综合体的旗号大肆宣传自己的楼盘或商业广场，甚至经常与CBD，商业综合体等词汇相混淆。而在实际应用中，的确有很多相关概念与都市综合体的意义存在交集甚至重复的现象，为便于相关课题的写作明确概念，对如下相关概念进行界定和梳理：建筑综合体、都市综合体、商业综合体、CBD、CCD、CRD。《中国大百科全书》对建筑综合体有如下定义：“由各个使用功能不同的空间组合而成的建筑。一种是单体式，即只有一幢建筑；一种是组群式，有多幢建筑。” 《美国建筑百科全书》对建筑综合体的定义是：“建筑综合体是在一个位置上，具有单个或多个功能的一组建筑。” Eberband·H·Zeidler在《城市文脉中的建筑综合体》一书中，对建筑综合体作了如下定义：“建筑综合体承载了两种或两种以上人类生活的三大主要功能。” 东南大学的王建国教授在《城市设计》一书中写道：“建筑综合体通常由城市中不同性质的、不同用途的社会生活空间组成，如居住、办公、出行、购物、文娱、社交、游憩等。” 龙固新主编的《大型都市综合体开发与实践》一书中，对城市综合体作了如下解释：“都市综合体是指在都市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能的复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。它包含各种城市功能，有商务办公、居住、酒店业、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统，有些还具有会展等展览功能。……都市综合体具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果，同时都市综合体通过街区的作用，实现了与外部城市空间的有机结合、交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。” 前四个给出的概念较早，最后一个相对较晚，鉴于综合体建筑是一个开放的

旅游综合体的概念界定和规划要点(上)_谢雯;

中国旅游报/2011年/10月/26日/第011版视野旅游综合体的概念界定和规划要点(上) 达沃斯巅峰旅游规划设计院谢雯 2008年杭州市委十届四次全会明确提出修建100个城市综合体的战略规划，首次推出了多个以旅游为主题的综合体构建。“旅游综合体”应势而生，并在全国范围内变得炙手可热，成为地方政府、开发商和规划咨询机构关注的亮点和卖点。三方界定，明确旅游综合体概念 1.旅游综合体的由来通过观察国际化城市的发展轨迹可以发现，城市发展到一定阶段时，单一功能建筑对城市功能需求的适应性就会显得不足，汇集城市多元价值的建筑类型就会随之出现并迅速发展。这种在城市漫长发展过程中形成的，由多个使用功能不同的空间通过叠加和组合而成的建筑，称为建筑综合体。建筑综合体进一步发展就会形成超大规模的建筑群落，即城市综合体。它是城市发展与城市功能高度聚集的产物，是多种城市物业功能复合和文化意识形态高度集约的街区群体，如纽约之心曼哈顿、东京之核六本木都。游憩要素在城市综合体建设中的融入，则衍生出了旅游综合体。 2.旅游综合体概念界定目前，旅游综合体的概念界定尚不明确，已有概念多源于城市综合体定义，从土地空间理论和土地价值链的角度进行阐释，强调土地的综合开发，没有突出旅游综合体的关键要素——旅游要素。本文在对国际上大量相关案例研究的基础上，结合国内外大型旅游聚集区的特点，给出旅游综合体的定义如下: 旅游综合体是指在一定的空间尺度范围内，依托旅游吸引物，将用于满足游客“吃、住、行、游、购、娱、体、学、疗、悟”等旅游需求的旅游与生活空间进行有机结合，达到旅游服务要素的高效聚集与整合，各服务要素之间相互依存、功能呼应，形成具有一定空间规模和较高旅游服务质量的综合体。概念的界定明晰了以下三点: 首先，旅游综合体要有适当的空间尺度，根据对国内外相关案例的研究得出，旅游综合体占地面积应大于1平方公里，旅游服务要素之间的服务半径在15-20分钟步行圈内。空间尺度过小难以保证旅游要素在综合体内完整配备，而尺度过大则违背了旅游服务设施高效集成布局和土地集约利用的初衷，也就失去了综合体的意义。其次，旅游综合体以“旅游吸引物”的概念取代了传统旅游中的“旅游资源观”。除自然和人文旅游资源外，任何可以对旅游者产生吸引力的有形、无形要素均是旅游综合体可以依托的吸引物。对资源观的改善进一步拓宽了旅游业的产业构成。最后，旅游综合体是旅游要素的高效聚集与整合，它围绕旅游服务这一核心功能在区域内形成产业链。旅游要素的聚集与整合，需依据产业链的完备性和旅游消费能力，在空间布局、建筑规模等方面得到有效的控制。三个辨析，明晰旅游综合体的本质旅游综合体不仅是一种综合物业形态，更重要的是一种经济形态，一种适应旅游未来发展的科学模式。它与旅游集群、旅游地产、旅游区概念等密切相关。 1.旅游综合体与旅游产业集群

项目概念性设计节点

项目概念性设计节点 Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998

项目概念性设计管理标准为配合土地招投标和预选址的工作，在项目前期进行概念性规划设计。编号：BTYF-01 节点C2 由项目公司依据项目策划阶段已形成的成果，编写《项目策划书》，内容主要包括整个项目总进度控制、项目定位、项目各阶段工作重点及责任人等，并提交研发中心。节点B3 编制《项目设计管理工作计划》： 1.研发中心审阅《项目策划书》中与设计工作相关的部分，根据项目总体要求，编制《项目设计管理工作计划》。 2. 由研发中心填写项目研发阶段成果审批单，报请公司董事局主席审批。 3. 修订完成《项目设计管理工作计划》，研发中心备案。节点B4 编制《概念性设计任务书》 1进行现场调研 2了解拍卖要求 3了解政府相关政策法规 4了解公司初步定位 5成立编制小组，编写初稿。节点B5 组织《概念性设计任务书》审批： 1.由研发中心填写项目研发阶段成果审批单，交由技术总监、项目部及公司相关各部门传阅评审。 2.由研发中心整理评审意见，并进一步完善《概念性设计任务书》，报请公司董事局主席审批。

节点B6 委托设计单位进行概念设计，进行设计合同洽谈及设计前的交底工作，并在整个设计前将《概念性设计任务书》提交给设计单位，并对设计进度及质量全程控制。节点D6 设计单位应按照《概念性设计任务书》的要求及时提交设计成果。节点B7 由研发中心对设计成果进行审核，确认后报请技术总监进一步审批。节点A7 技术总监对设计成果进行审批确认，并提出指导性调改意见，如审批通过则进行下一步正式审批。节点B8 由研发中心牵头，由设计单位进行演示汇报，参加人员为公司董事局主席、项目部负责人、技术总监、销售公司、客服中心、造价中心等各部门，对概念性设计方案进行评审。与会人员填写评审意见，由研发中心整理会议评审的意见。节点B9 评审后如需设计单位进行设计变更，则研发中心将汇总的评审意见以变更通知单的形式反馈给设计单位。节点B10 审批通过后，概念性设计完成，研发中心将成果审核确定后提交给项目部。节点B11 研发中心将概念性设计成果存档，作为下一步方案设计的前提资料。

城市综合体”的英文翻译

“城市综合体”的英文翻译——Urban（City）Complex与HOPSCA (2010-11-04 13:15:04) 转载标签：房产 “城市综合体”的英文翻译 ——Urban（City）Complex与HOPSCA 关于城市综合体，目前国内有两种翻译，即HOPSCA和Urban（City） Complex。究竟哪一种翻译比较符合实际呢？在中国现时实践中所理解的“城市综合体”概念：将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项（有时两项也可以）以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。一、“城市综合体”应该翻译为HOPSCA？以下是第一种翻译，即认为城市综合体就是HOPSCA，的相关报道和引文： 1、万达商业地产开发的第三代产品，称为“城市综合体”，英文名为HOPSCA——Hotel(酒店)、 Office(写字楼)、Parking(停车场)、 Shopping mall(购物中心)、Convention(会议中心)、Apartment(公寓)。本次招商的区域为成都万达广场大型室内商业步行街，采用国际时尚的中空走廊步行街设计，全长355米… …(https://www.360docs.net/doc/c218018809.html,/) 2、HOPSCA：音译豪布斯卡，简称城市综合体，一般位于配套成熟、交通便利之地… …(https://www.360docs.net/doc/c218018809.html,/)(https://www.360docs.net/doc/c218018809.html,/) 3、关于HOPSCA(城市综合体)项目定位… …(https://www.360docs.net/doc/c218018809.html,/) 4、所谓城市综合体（HOPSCA），是将城市中的酒店（Hotel）、办公（Office）… …(郭向东.浅易城市综合体物业管理[J].中国物业管理，2007) … … HOPSCA起源于上个世纪70年代。许多国家针对城市中心区建设改造进行了深度思考，当时开发功能区完整、建筑统一的原则逐渐流行起来。最早的HOPSCA是

整体规划概念规划控制性详细规划城市设计城市规划设计方案

概念性方案设计任务书

概念性方案设计任务书目录概念性方案设计任务书编制指引 (2) 一、项目定位 (2) 二、区域和城市的肌理关系 (2) 三、总体规划策划 (2) 四、建筑设计建议 (2) 五、环境设计建议 (2) 六、配套建议 (3) 七、装修标准策划建议 (3) 八、项目创新点、卖点 (3) 九、样板区及开发顺序描述 (3) 十、设计成本指引 (3) XX项目概念性方案设计任务书 (4) 一、设计任务总则 (4) 二、项目概况 (4) 三、宗地技术经济指标 (4) 四、项目及市场定位简要描述 (5) 五、总平面设计要求 (5) 六、单体设计细则 (6) 七、概念性方案设计阶段成果要求 (6) 八、甲方提供的附件资料 (8)

概念性方案设计任务书编制指引设计任务书是在《项目产品建议书》基础上以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对产品的规划布局、建筑风格、主力户型、装修标准等进行描述性提示。主要包括以下方面: 一、项目定位 1、目标客户群定位 2、产品定位 3、文化风格主题概念定位二、区域和城市的肌理关系充分掌握基地的地形地貌，与相邻建筑的关系以及环境现状条件，同时还应了解街区建设的详细规划，了解该地区的历史文脉、自然条件和风土人情，综合确定基地与城市肌理关系，从而塑造具有文化和活力的人文环境。三、总体规划策划 1、总体布局、组团构成模式 2、公共空间规划设计公共建筑布置要求和拟形成的空间氛围。 3、路网系统（道路、交通规划）确定居民出行的交通方式（机动车、非机动车、步行交通），根据居民出行交通方式确定居住区交通组织和车辆停放形式。四、建筑设计建议 1、建筑类型各种类型的建筑面积和功能要求 2、建筑单体设计 3、户型建议包括设计要点、房型、面积、所占比例 4、建筑风格建议住宅和公建的风格描述 5、主要建筑设备及材料要求 6、健康住宅及智能化设施要求标准五、环境设计建议 1、环境景观设计主题概念 2、主要的环境设施描述 3、景观节点描述 1）居住区外部景观综合形象， 2）中心公共绿地， 3）商业步行街 4）样板区样板房与周边绿化环境的塑造。

城市综合体的定义

城市综合体的定义所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等生活空间进行的组合，一般包括三项或三项以上功能。城市综合体着重体现了各种业态组合的合理性与产业互动的流畅性，如果各相关业态位于同一单体建筑中将有助于上述目标的实现，但并非城市综合体的必要条件，广义的城市综合体可以包括多体项目。借助以下几个方面的比较，从建筑空间、功能组合、空间组合清晰城市综合体的概念和内涵。城市综合体&建筑综合体普通的建筑综合体是指一栋建筑当中具有多种功能的组合，但是这些功能之间没有必然的联系和相互依存的关系。各功能之间有一定的主从关系，如商业综合体以商业为主、居住综合体以居住功能为主，还有办公综合体、会展综合体等。有些建筑综合体只是对不同功能进行简单的叠加，如居住综合体建筑往往底层沿街面进行小商业的开发，与上部的居住功能之间没有必然的联系。城市综合体相较于普通的建筑综合体，它具有更多的城市特征，同时其内部的各组成部分之间具有已定的协同和互补关系。由于城市综合体基本具备了现代城市的多项功能，所以也被誉为“城中之城”。 A.城市空间：城市综合体不仅仅包含商业、居住、娱乐、办公等各种功能，还包含了将这些功能有机连接在一起的城市空间。 B.功能联系：城市综合体的各种功能之间存在一种价值链联动关系，而非简单的叠加。单体城市综合体&多体城市综合体

如果城市综合体的各相关业态位于同一单体建筑中将有助于各种业态组合的合理性与产业互动的流畅性，相对多提综合体需要大片的整块土地，单体综合体相对来说对土地面积的要求不高，所以单体城市综合体大多位于城市中心区。城市综合体&CBD(CCD 、CRD) CBD(Central Business District ):译作商务中心区或中央商业区，原是城市规划领域内专有词汇，最初定义为“商业会聚之处”。现在国际上公认的CBD 的定义是位于城市中心，围绕地价峰值周围的第三产业高度集中的地区，是以中心商业和中央商务功能为主体的城市核心功能区。一个城市的 CBD是一个城市的心脏，它高度聚集了金融、专业服务机构、商业、服务业以及交通线路；它的土地利用最密集，土地价格最高；聚集着最多、最大的建筑综合体，日益呈现出高密度的人口和密度。CCD 、CRD 为CBD 的衍生词汇。 CBD可以理解为泛城市综合体的形式，是城市综合体建筑群的水平扩大和延伸。城市综合体的特征城市综合体通过其内部商业、商务及居住等各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活。根据城市综合体所处的区位、功能和与周边的关系，归纳起来具有以下 12个突出的特征。 A.超大空间尺度城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多

概念性规划设计合同书(完整版)

概念性规划设计合同书委托人（甲方）： __________________________________________ 受托人（乙方）： __________________________________________ 根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿、等价有偿、公平、诚实信用的基础上，经友好协商，就甲方委托乙方承担XXX国际旅游度假区旅游交通服务中心建设项目规划设计达成一致意见，特签订本合同，以资信守。第一条概述 1、项目名称： 2、项目地点： 3、项目规模： 4、项目设计范围：第二条设计资质、工期和技术要求 1、乙方必须具有符合合同设计要求的专业资质。 2、签订本合同及甲方提供本合同约定的全部资料后，乙方在日内向甲方提交第一轮概念方案，甲方将审查意见反馈给乙方后，乙方在日内向甲方提交最终成果并通过甲方审核。 3、技术要求（1）必须符合《中华人民共和国城乡规划法》、《城市规划编制办法》等现行的国家及地方法规、规范和有关技术要求。（2）应满足规划等主管部门的有关要求，进行技术指标控制，落实所需配套项目。（3）o 第三条验收标准 1、乙方递交的各阶段设计文件需经甲方书面确认。 2、甲方若需在本合同约定的工作量以外委托乙方完成一定工作量，应以正

式书面形式将具体工作范围、价款、完成时间、付款进度等主要内容通知乙方。若无甲方正式书面委托而进行的工作量甲方不予结算。第四条甲方向乙方提交的有关资料及文件甲方应在本合同签订后个工作日内，向乙方提供以下资料及文件：（1）规划设计委托书；（2）规划设计要求；（3）规划用地红线图和地形资料。（4）。第五条乙方应向甲方提交的设计成果乙方应根据甲方的要求，并依照城乡规划的有关法规和规范，按本合同规定的工期，提交设计成果。成果内容如下： 1、项目策划及概念性规划方案规划文本、说明书（一式份，色彩，大小）。 2、相关图纸（采用文件绘制，一式份，色彩）项目概念性规划总平面图（1）区位分析图（2）规划总平面图（3）主要经济技术指标表（4）规划概念分析图（5）空间结构形态分析图（6）交通道路系统分析图（7）绿化系统分析图（8）分期建设动态分析图（9）主要节点设计意向图（10）部分建筑单体设计意向图（11）总体空间设计意向效果图（12）总体景观设计意向效果图其中（13）-（15）仅适用于山地设计：（13）坡度利用分析图

(参考)概念性方案设计招标文件

项目概念性方案设计招标

书招标人：（盖章）二 0一年月日概念性方案设计招标书 : 我司拟在重庆xx街道城新村2#地块规划建设住宅小区、商业、商务楼，拟邀请有一定实力和业绩的甲级设计院参与投标，经过考察邀请贵单位参加本次概念性规划设计方案投标，现将方案设计任务书等内容介绍如下：一、项目名称：二、项目区位：本项目地块位于重庆市城南暨阳街道城新村、诸安快速路东侧，

东临开化江，南至规划路。总用地面积103.5亩。三、规划设计依据 1、国家及重庆市现行有关规划设计的法律、法规和规定； 2、重庆市规划管理部门划定的用地规定红线图及控制指标；用地性质：住宅（A地块）；商业、商务（B地块）；容积率：住宅用地：2.5-3.4；商业、商务用地：2.0-2.8；建筑密度：住宅用地：15%-25%；商业、商务用地：≤50%；绿地率：住宅用地：≥25%；商业、商务用地：≥10%；机动车位：按浙江省城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准配置。主出入口方位：详规划图；建筑间距：按重庆市相关规定执行；退离红线：按重庆市相关规定执行；项目用地范围示意图四、道路交通本项目西临交通干道，未来交通通达性较好。

1、规划中的杭金衢高速——诸永高速连接线与商贸城路网相沟通，诸安快速路从商贸城中部贯穿； 2、即将建设的三环线南段和南环线绕商贸城南、北两侧而过，杭诸城际铁路也规划通过商贸城并设站点，交通网络四通八达。 3、在地理位置上，商贸城南接义乌国际小商品城，东连绍兴柯桥中国轻纺城，北靠杭州四季青等成熟大市场，处于整个“浙江市场带”的中心，区位优势凸现。五、周边区域环境及设施本项目位于城南商贸城片区的东侧位置，整个城南商贸城板块欲建成以商贸功能为主的，兼集居住生活、酒店、餐饮、会展、娱乐休闲等于一体的多功能新城区。六、项目定位 1、定位总策略畅想智慧生活（联想科技，联想生活）形象标杆——树立新导向，聚焦全城影响产品标杆——引领地产升级，建立市场标准价值标杆——聚合城市功能，实现智慧生活 2、分物业发展策略 ◆商业（体验、互动、主题商业） ⊿引入体验、主题商业，形成商业核心价值；

⒈概念性设计方案

附件1 概念性方案设计一、实施流程（一）招标人可在项目立项后或可研完成后即委托全过程工程咨询企业，由全过程工程咨询企业提供概念性设计方案给招标人，也可通过其他方式确定概念性设计方案。（二）由招标人组织专家对概念性设计方案进行论证，重点对项目投资影响较大的一些指标进行论证。概念性设计方案的项目总投资不能超过可行性研究报告批复里的项目总投资。论证专家应具有国家一级注册建筑师或一级注册结构师或高级及以上职称。（三）经过论证的概念性设计方案和专家意见作为可行性研究报告完成后方案设计完成前开展工程总承包招标的申报材料，向住建主管部门申请进行工程总承包招标。二、概念性设计方案内容（一）建筑工程概念性方案设计文件深度内容（具体参照《建筑工程方案设计招标文件编制深度规定》）。 ⒈设计总说明及各专业设计简要说明，包括对项目投资影响较大的设计条件和主要经济指标等。对项目投资影响较大的设计条件主要包括：规划设计条件、 — 1 —

建筑风貌、人防条件、地质条件的初步勘察、可再生能源利用、绿色建筑的关键指标、海绵城市、建设控制指标、材料品牌档次要求、设备品牌要求、基本结构形式（如超限、大跨度、转换、支护）等。主要技术指标主要包括：总用地面积、总建筑面积、建筑基底面积、道路广场面积、绿地面积、容积率、径流总量控制率、建筑密度、绿地率、停车泊位数，以及主要建筑或核心建筑的层数、层高和总高度等项指标；根据不同的建筑功能，还应表述能反映工程规模的主要技术经济指标，如住宅的套型、套数及每套的建筑面积、使用面积，旅馆建筑中的客房数和床位数，医院建筑中的门诊人次和病床数等指标。 ⒉投资估算。 ⒊图纸。（1）总平面设计图纸，应明确表示建筑物位置及周边状况，总平指标参数。（2）主要单体平面、主要立面图、主要剖面图。（3）建筑效果图，包括各主要立面的效果图及鸟瞰图。（二）市政基础设施工程概念性方案设计文件深度（城市桥梁部分）。 ⒈设计总说明及各专业设计简要说明。主要技术指标主要包括: 建设规模、道路等级、设计速度、荷载、净空、洪水频率、航道、抗震设防烈度、地震动峰值加速度 — 2 —

“城市综合体”的基本概念

“城市综合体”的基本概念 “城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的建筑集群综合体。由于城市综合体能较好地实现城市节约用地、解决人们对城市区域功能复合化要求与城市功能分区规划的社会矛盾，尤其为旧城改造和新区开发提供了新的策划思路，近年来在国内很多一、二线城市的旧城区和新城区，由于积极采用这种新的商业地产模式而成为城市新的经济增长点。目前的城市综合体按所处位置分为城市成熟中心区、新中心区、卫星城的综合体；按土地性质分为旧城改造、带特定条件的产业园区综合体；按综合体内各物业比例分为以商业为核心的综合体、以商务为核心的综合体、商业商务双核心综合体、一般住宅综合体；按综合体配套的优势分为地铁概念综合体、CBD 概念综合体、产业概念综合体。城市综合体能够产生巨大的经济效益和综合社会效益，被称为推动经济发展和城市现代化建设的新引擎。建设城市综合体需要考虑哪些主要因素呢？一般来说，城市综合体的选址和规划必须与城市经济、产业结构、消费能力等因素相协调。对国内外城市综合体的研究发现，城市人均GDP的高低决定了城市综合体的

发展阶段。当城市人均GDP在4000美元左右时，城市综合体为初始发展阶段，以传统的购物中心为主，写字楼、公寓的比例较小。当城市人均GDP在5000-8000美元之间时，城市综合体有一定的抗风险能力，随着城市的发展，新的业态不断丰富，城市综合体步入发展阶段。当城市人均GDP突破10000美元时，城市综合体进入高速发展期，所包含的商业业态也最为齐全，城市综合体有郊区化趋势，各种主题型项目增多。经济全球化使国家之间的竞争逐渐演变为城市竞争力的比拼，城市竞争日益激烈。城市政府希望复兴城市、增强活力、提升国际竞争力，进而增加税收、增加就业机会、吸引旅游者、改善城市形象，城市综合体由于其特殊的城市属性、对城市空间强大的整合能力，往往成为政府关心和支持的项目。城市政府可以通过行政权力在地方战略规划、基础设施建设等方面发挥重要作用。世界各地政府对城市综合体的开发均大量投入和参与，以便高效配置社会各项资源。

项目概念性规划设计邀标书(完整版)

项目概念性规划设计邀标书项目概念性规划设计邀标书 **项目概念性规划设计邀标书 1 规划设计的基本原则 1.1 设计理念及设计意向 1. 1.1 整体定位住宅： **—城市后花园，国际化高尚傣泰皇家风情主题生活特区商业：社区配套型商业案名建议： **·芭提亚·花园国际（国际公馆） 1. 1.2 项目形象定位卓尔不凡的产品，与众不同的生活居住体验！在**，打造一种被向往的傣泰皇家风情人文主题居住生活！房子不仅买的是物理属性，还有文化含量和未来生活愿景。因此规划设计要充分表现项目的文化属性，做足文化含量，让项目成为**【文化地产品牌的代表作！】形象关键词：格调、品味、人文、傣泰皇家风情

品质感价值感——营造品质感品质、价值感价值 1. 1.3 产品定位产品定位原则产品多元化、复合化，扩大客群层面，降低开发风险不同产品承担不同的功能，合理配比以11＋1小高层景观花园洋房为主流产品，迎合主流客户群需求产品功能划分价值标杆产品产品形式：错层或跃层景观豪宅承担功能：项目价值标杆，提升项目品质，形成自身价格比较机制产品点：创新户型设计，注重享受感和身份标签主力户型产品产品形式：小高层景观花园洋房（110-130㎡）承担功能：走量，争取更多盈利空间产品点：适当的户型创新，强调产品适应性跟随户型产品产品形式：

主力户型微调承担功能：适应市场趋势，面向更广的客户群，降总价产品点：主力户型微调小10-20㎡补缺户型产品产品形式：酒店式公寓、小户型承担功能：填补区域内市场空缺，增加投资性产品，强化产品覆盖面产品点： 30-55㎡，精装修、户型优化，宜居、宜办公商业及社区配套商业配套：经济型酒店、社区型超市（3000㎡）、临街底商等社区配套：会所、游泳池、儿童游乐场、物业管理用房、网球场、篮球场、健身广场等 1.2 规划设计要求整体规划必须充分考虑项目的统一性和高识别性，以打造傣泰皇家人文风情主题生活特区的规划理念贯穿于项目的整体设计。建筑布局脱离兵营式的建筑排布，采用更为灵活，富有变化和层次感的规划，形成组团式、错落有致的规划格局，力求突出项目的独特风格，

城市综合体的概念及发展历程

城市综合体的概念及发展历程中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国的城市化进程，房地产尤其是商业地产是最具前导性和拉动性的行业力量。随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑成为刺激消费带动投资的发动机，也成为中国城市化的主力引擎和城市形象名片。 1、城市综合体概念城市综合体是从“城市性、开放性和集约性” 层面切入城市发展本质，把城市功能与城市发展之间的内在逻辑通过城市建筑实体与城市空间有机结合的一种城市实体，利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住一、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存、相互助益的空间能动关系，从而形成多功能、高效率的经济聚集体。 2、城市综合体发展历程八十年前，19 栋建筑组成的洛克菲勒中心给了纽约和世界各国的大都市一个全新的概念，其公共空间的创新和商业功能的融合，让其成为全世界仰慕的财富象征。此后，亚洲人对于这一概念表现出了由衷的热爱，从东京11.6 平方公里的“城中城”六本木，到香港中环的国际金融中心IFC 都展现了融合当地城市文化的商业精华。然而，城市综合体在中国的进程并非一帆风顺，中国在20 世纪90 年代前，城市的购物、酒店和办公等功能都处于各自分开的状态。直到上世纪90 年代初，中国才出现了城市综合体的雏形，至今也只有短短二十几年的发展史。为了更清晰地了解我国城市综合体的发展演变过程，我们将它的发展历史划分成雏形、早期开发、大规模孕育、快速扩张四个阶段：

1. 雏形阶段（20世纪90年代初期）中国城市综合体的出现始于上个世纪 90年代初期。在这个阶段，中国只有极个别几个能称得上是城市综合体的项目。在1990年开业的北京国贸中心与上海商城（波特曼），可以视作中国城市综合体的雏形。尽管经过了改革开放，我国许多城市都高速地发展起来，尤其是北京、上海等高速发展的大都市，其核心区域的发展为城市综合体的开发提供了机会。雏形阶段城市综合体特点：地理位置：这一阶段，城市综合体基本局限在北京、上海等城市，且所处地段大多以城市核心区域为主。规模特点：该阶段的城市综合体体量不大，基本介于 10-20万平方米之间。 2. 早期开发阶段（21世纪初）伴随着中国城市化进程的加快，我国一线城市人口急剧增加、城市建设用地日趋紧张，城市的承载能力亟待提高，城市化发展必须走集约型发展之路；与此同时，随着城市居民生活水平的不断提高，人们对便利、便捷、舒适的高品质生活需求旺盛；商务人士为降低综合商务成本，也更青睐于集办公、餐饮、商业等功能于一体的高容积率的综合建筑群；城市土地的饱和、人口的激增以及居民对便捷、舒适的高品质生活的迫切需求，激发了城市综合体的早期开发。21世圮初 2008年始数呈帥刼樟增加创数I 力突中布一线城市大规榄汗笈护秋剖二三御宙市规楼墙大一线城市城市化迥帥政府I 日城改造：車亡快雜宗合休盂求囂加开发畜主动岀击政府敢"目标城市&屣新动卅経城市综台体观橫增大、数呈喑參上海恒瑾广肠」腺千複乐方广场二和副中万b 场二三线城市収斷区综台体騎华润万象城中a 憶城 20阻纪9D 年代数量极少现接10-20 h 仅在北京、上海际上誨中心人口激增、L 地泡和工戸国辽屮」上甄商城