咸宁市房地产调查报告

咸宁市房地产的供需情况调查报告

一. 调查目的

房地产开发投资活动的首要环节是寻找和确认市场机会。为此要进行市场分析，即对房地产市场的投资环境、房地产供需情况和价格、市场趋势进行调查和分析。从而为开发项目的市场定位和目标选择提供决策依据。房地产业是为国民经济的发展提供生活资料和生产资料，反映人民生活水平和社会经济发展状态的一个重要标志性产业之一。随着改革地不断深入，住房制度改革也逐步深化，房地产业也逐渐成为推动经济发展的支柱之一。房地产调查报告的调查研究的目的是通过研究咸宁市房地产发展情况以及分布状况，了解当今及未来中小城市的房地产市场情况，发展趋势，以及发展中存在的问题。以实现咸宁市房地产行业的全面稳定的发展。

二. 调查方法：资料分析法，观察分析法.

资料来源:互联网、书籍、文献

三.咸宁市房地产现状

（一)交通区位现状

咸宁市地处华中腹地，长江中游，位于京广铁路、武广高速铁路、G4京港澳高速公路，G56 杭瑞高速公路、G45大广高速公路和106、107国道中段，区位适中，交通便捷。区域内公路、铁路、水运三种运输方式并存，以公路运输为主（二）咸宁房地产现状

开发规模较小老城区：楼盘规模较小，总户数500-800户，占地面积4000㎡-50000㎡。土地供应量基本已成饱和状态。新城区：较老城区规模稍大一些，楼盘占地面积为80000㎡-300000㎡。现房较少老城区多数楼盘开盘时间为2010年年底或2011年年初，基本已销售完毕，所剩房源大多为楼顶的尾盘。新城区基本处于在建当中，开盘时间均在2012年年初，有少量的现房销售。（三）房价现状

房价现状住宅均价：2657.92元/㎡非住宅均价：5696.32元/ ㎡新城区房价明显高于老城区，但新城区房价多为预估价，开盘时间多在2012年下半年。

四、市场参与的公司、企业情况

（一）碧桂园温泉城

1、房地产公司简介

碧桂园集团，是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著名综合性企业集团，中国房地产十强企业。下辖国家一级资质建筑公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计院等专业公司；涉及酒店、教育、等多个行业。2006年，获中国工商行政管理局认定为“中国驰名商标”，为最早获评的两个房地产行业驰名商标之一。2007年，碧桂园集团在香港联交所主板上市；同年9月，成为摩根士丹利资本国际环球标准指数成分股、恒生综合指数及恒生中国内地综合指数成分股。

2、项目总况

碧桂园温泉城作为碧桂园集团倾力打造的集休闲娱乐、旅游度假、运动保健、投资居住于一体的复合式开发项目，是满足现代都市人对健康、悠然生活需求而开发的高品质社区。含60多个天然温泉泡池的温泉旅游度假村、大型市政体育公园配套等顶级配套设施，并由国家一级资质的物业服务公司提供物业服务。项目充分利用万亩潜山国家森林公园，及其余脉舒缓山势，打造出景观稀缺的坡地别墅群。首期规划有2009年碧桂园创新玲珑双拼别墅、联排别墅、景观洋房等多种产品。园林设计引入台式园艺设计理念，结合西班牙建筑与独特园林体系。3、基本信息

（1）项目位置：咸宁市温泉潜山国家森林公园旁

（2）价格信息：别墅：6700元/㎡洋房：3800元/㎡。

（二）桂花城

1、基本概况

桂花城项目总占地面积近300亩，总建筑面积45万平方米，是一座集多层洋房、小高层和高层住宅、特色商业街、咸宁风情街于一体的特色城市社区。桂花城建成后可容纳2万人，是咸安城第一大盘。小区内建设有九曲花街、星光大道、青龙瀑布、空中走廊、平步青云梯、华中第一桂花树、金桂亭、青龙风水珠、眺望台等特色景观。简约的现代建筑依山而建，与青龙山公园融为一体，是一座森林坡地时尚居住小区。

政府斥资1.6亿元打造咸安第一生态休闲公园——青龙山森林公园，桂花城背靠青龙山，与青龙山深情相拥。青龙山上，参天大树，白云飘飘，清风拂面，森氧呼吸，放眼望去，咸安城尽收眼底；青龙山下，满城尽是桂花香，顺着青龙山云梯步入桂花城内，映入眼帘的是瀑布倾泻而下，迷雾腾腾，小桥流水，鸟语花香。居住于此，仿佛到了世外桃园。

2、项目参数

位置：本项目位于咸安区永安大道、文笔路及银泉大道三路交汇处，银泉大道是连接温泉区和咸安区的重要交通要道，也是京珠高速公路咸宁出入口的必经之路。

面积：桂花城项目共有45万方，一期有14栋，建筑面积为66312平米，共计496户。

容积率：1.75[容积率]

楼盘价格：3300元/㎡；绿化率：36% [绿化率]；开盘时间：2011.08.28；物业公司：昆仑和谐物业；物业费：多层0.6元/平；公交线路：1路、8路、K1；户型目前主要有粮食的三室和四室户型；开发公司：咸宁新兴城房地产公司开发开发公司背景：公司名称是咸宁新兴城房地产公司开发有限责任公司；公司类型是有限责任公司；所在地是咸宁；注册年份是2004年；主营行业是建筑建材和房地产开发

3、成功因素

3.1交通方面

交通便捷顺畅，通过小区内部消防车道与场地外的银泉大道连为一体，并在场地中间面对银泉大道，两个商铺中间处布置的小区主入口。

A、本小区消防车道环通整个小区，由小区的一个主入口和两个次入口与银泉大道相连，

并对本小区内部各栋建筑进行有效的环绕。

B、沿周边银泉大道布置的商铺与入口广场，使得购物更为舒畅。

3.2布局方面

总体布局以场地中央景观走廊为结构主轴，均匀串联起各主要公共空间和各个居住组团，体现较好的整体性、连续性和均好性。

3.3交通方面

桂花城地处咸安门户，北距省会武汉仅仅80公里，3小时快速穿梭至深圳广州，轻松实现咸宁与经济重镇的对接。京珠高速就在家门口，轻松自驾一个小时即可到达省会。

从武汉坐高铁到咸宁只需要40分钟，再从咸宁火车站打车到项目现场2、3分钟就能到，实际上不到45分钟，就从武昌火车站到咸宁桂花城了。预计在2011年武汉至咸宁的4条城际铁路全线通车后，从咸宁到武汉中心城区距离将进一步缩短，仅需25分钟。交通网络的日益发达，使桂花城具备更加广阔的升值前景和发展潜力。

3.3地理位置

本项目位于咸安区永安大道、文笔路及银泉大道三路交汇处，银泉大道是连接温泉区和咸安区的重要交通要道，也是京珠高速公路咸宁出入口的必经之路，是出入咸宁的门户地带。东临银泉大道，此处是通往温泉与高速公路出入口的必经之地；

南面紧紧依偎青龙山；

北面为永安东路，距离火车站的车程约二分钟；

西面为永安大道和文笔路，距离项目50米左右。

3.4环境方面

桂花城的园林景观也是颇具特色的，园林依半山取势，浪漫拉丁风情的九曲花街；玲珑剔透的叠景水墙，构成了丰富的主景观轴，整个景观都是建在半坡之上，跟自然大山融为一体，营造出一个移步异景、步步生景、情景交融的自然生态的园林。

小区中心绿地园林风格，形成“绿色小区起居室”，中心绿地通过小型浅水系、步行景观带、小品、园灯等园艺设施，赋以形的意义（“厅”与“廊”）围合的建筑充分享受雅致园林景观。

景观与健康主题功能并重的复合绿地空间：区内主要开阔绿地空间及架空绿

化既是入户通行或康体活动的功能空间，又是适合宜人的景观点，在用地有限条件下发挥复合效能和经济性。

3.5周边环境

桂花城附近有各类学校、银行、医疗机构、购物中心、邮局、运动场、健身中心等等，配套齐全。桂乡大道、连接高铁站的银泉大道和永安大道、文笔大道等五条大道交汇于此，未来这里将是高楼林立，商业聚集，休闲、娱乐、美食、购物的集中场所，是咸宁门户第一商圈。

（3）楼盘详情

产权年限：70年，容积率：0.73，绿化率：36.23%，总户数：472，建筑面积：121302平方米，占地面积：666690平方米。开盘时间：2010年5月2日，预售证：鄂咸房预字2010（014）号。

（4）配套信息

①周边商业：武商量贩、大福源、南大街商业区、中百仓储、中商百货、潜山商业街酒吧、美食广场、建设银行、中国邮政储蓄、中国人民银行、中国农业银行、中国工商银行、农业发展银行咸宁分行。项目规划有17000㎡会所、2700㎡的特色商业街和湖滨风情酒吧街等社区配套，并由碧桂园集团提供先进的五星级酒店式物业管理服务；

②周边医院：市中心医院、咸宁学院附属第二医院、咸宁医学院附属第一医院、咸宁卫校附属医院、咸宁市中医医院；

③周边学校：咸宁高中、温泉高级高中、市交通幼儿园、咸安好孩子幼儿园、机关幼儿园；

④物业公司：碧桂园物业发展有限公司，物业费：洋房物业费1.2元；别墅1.5，花园0.5；多层1元；

⑤交通：公交车11路可达到市中心繁华地段。

（5）评价

总的来说，本项目由中国房地产十强企业开发，全国一流物业管理公司进行管理，临近潜山森林公园，空气好，绿化好，交通便利，配套设施齐全，容积率合适，绿化率高。2014年3月售出32套，面积约0.53万/㎡，位居全市第二。

（三）宁康园

1、房地产公司简介

本项目由咸宁市咸安区鑫源房地产开发有限责任公司于2004年1月10日在浮山办事处双泉村李家桥注册成立,公司成立之初主要经营房地产开发建筑材料销售，注册员工人数为68人，注册资本500万元人民币。

2、项目总况

项目位于咸安区咸宝路下湖路，总占地：1万/㎡，总建筑面积：1万/㎡，绿化率为30%，容积率为32%。公交线路：1，4，6路可到。楼盘价格为2250元/㎡。

3、项目评价

该项目占地面积较小，位于咸宁市老城区，基础设施有待改进，离市中心商业区如中百仓储咸宁购物广场大约10.9公里。项目附件配套设施有待完善。绿化率有待提高，物业管理有待提高，没有统一的物业公司进行管理。

（四）航天花园

1、基本概况

咸宁·航天花园位于温泉区杨下村和农科所茶场之间，西临交通主干道贺胜路、南邻农科所、东临城市规划外环线，占地面积为347 亩。项目现状为山地，树林茂密，地势高于城市约5-10米，呈茶岭状。总建筑面积约：36万平方米、建筑密度低于25%、绿地率37%。考虑到咸宁在8+1城市圈中拥有优越区位条件、独特的度假资源、良好的发展前景，规划将本案定位为咸宁地区的中高品质住宅区，力求为当地乃至湖北地区的居民提供优雅宁静，舒适宜人的现代化城市社区，满足人们对居住生活品质的更高

2、项目参数

位置：其他咸宁市温泉区贺胜路（农科所旁）

面积：220000平米建筑面积：360000平米

容积率：1.5 绿化率：42%

开发商：湖北三江旅游发展有限公司；承建商：湖北三江航天建筑有限公司；楼盘名称：咸宁航天花园；区域：温泉；物业类型：普通住宅装修情况：毛坯房

3、失败因素

3.1噪音因素

三江花园在售楼之前，告诉购买者房子前面的那个小平房是临时住房，到时候会拆除的，可是在购房者购买房子之后，却被告知这个房子是水泵房，是不能被

拆除的，根据相关调查水泵房会造成很大的噪音，严重影响居民的住房质量，所以，这个方面导致其失败的因素之一

3.2变电房的危害

根据相关居民反映，他们还在房子周边建造了一个高压变电房，众所周知,变电站、高压线设施等所产生的强大的电磁场,会对人体造成非常大的损害,而这一事实随着科技的发展,也越来越得到人们的重视。众多研究成果表明，电磁波辐射与儿童白血病有直接的联系；辐射的污染会影响人体的循环系统、免疫、生殖和代谢功能，严重的还会诱发癌症，并会加速人体的癌细胞增殖；可导致儿童智力残缺；影响人们的心血管系统；而且老人、儿童、孕妇属于对电磁辐射的敏感人群。国际上很多国家对电磁辐射的危害认识比较深刻，规定新建的高电磁辐射设施必须远离居民居住及活动领域，以防患于未然。才能得出，而在投入使用前的估算往往是不够准确的。

3.3住房环境质量差

房屋质量差，小区环境实在是脏乱差，门口的破泥巴路现在已经不知道有多少坑了，的士司机都不愿意开进来，只把人丢在外面，同时，门口还有大量的积水，不利于人们的出行，严重危害了人们的住房质量，同时给人们带来了身体上的危害。同时，发现没有物业，闲杂人自由进出；楼道贴满牛皮癣。环境太差了。3.4最主要的问题

1.交房时发现有六处问题，结果最后无人解决。

2.物业找人难，找到管事的人更难。

3.小区绿化维护不力，杂草丛生。

4.几呼没有保安，有几个保安也形同虚设，无人值守大门，无人巡更。不管什么人都可以自由进出。

5.保安不力，小区沙石霸横行，装修上楼费比它处高一倍。

6.牛皮癣贴满楼道。

7.小区业主经常被盗。

8.水泥泥罐车小区内横直闯，叫人惊心。9.房子开列。10.小区灰尘满天，叫人难以呼吸！

五．房地产走势的分析

（一）2004年以前

自2000年以来，咸宁市坚持以发展为主题，以结构调整为主线，以园区建设为基础，以招商引资和项目建设为重点，以体制创新和环境创新为动力，以提高人民群众的生活水平为根本出发点，国民经济和社会发展呈现出较快发展的态势。“十一五”期间，全市经济综合实力不断增强，经济进入提速发展阶段,咸宁市房地产市场也随着城市的进步保持着快速发展的态势。随着咸宁市政府的政策性扶持和引导，以及城市基础设施的完善，咸宁市房地产市场如雨后春笋般快速发展。

（二）2004年—2009年

2004-2009年，咸宁市房地产投资增长迅猛，增长幅度为47.3%、107.3%、85.3%、9.4%、19.7%。其中2004-2007年呈跳跃式增长，2007-2008年稳步上升。

从图1-2中可以看出，2004至2009年，咸宁市房地产投资额以及商品房竣工面积成快速增长态势。

图1 2004-2009房地产投资增长

图2 2004-2009施工面积增长

（三）2009年房地产概况

2009年是咸宁市房地产业腾飞的一年，房地产市场呈现出供需两旺的火爆局面，特别是2009年11月“咸宁市温泉国际旅游节”的成功召开以及12月武广高铁的开通，许多武汉及广州的市民来我市咨询房产并购买，许多楼盘出现了有市无房尴尬局面。

2009年初，我市房地产市场低迷不振，成交量萎缩，购房者观望气氛浓厚，开发商信心不足。为了激活房地产市场，市房地产管理局积极向市政府建言献策，市政府于2009年3月及时下发了《关于促进咸宁市房地产市场健康稳定发展的意见》。文件具有极强的可操作性和极高的含金量，不仅减免了一定的费用，而且还采取了财政补贴政策；不仅简化了办事程序，而且还强化了服务意识。

文件出台后不久，我市房地产市场呈现出供销两旺的态势，商品房建设速度和上市速度明显加快。一大批楼盘强势推出，全市房地产进入了稳定发展期。到11月、12月，两个月市城区的单月销量都在1000套以上，创历史新高。

2009年，我市房地产市场的特点有：

1．供需平衡，房价涨幅趋势

供需基本平衡，房价稳中有升。全年共批准预售商品房184.98万平方米，已销售商品房130.59万平方米，当年销售率达70%。既没有形成市场过剩，也没有市场短缺现象。房价涨幅趋稳。以城区为例，普通商品房年初的2280元/平方米上涨至年尾的2600元/平方米，上涨14 %，上涨幅度属较为理性的范畴。我市房价和上涨幅度均低于周边城市。

2．潜力无限，具有较大投资空间

2009年房地产开发投资完成19.12亿元，完成值居有史以来最高水平。由于市政府将咸宁定格为生态旅游城市，咸宁的优美环境比较适宜居住，加上近几年交通条件的改善及温泉旅游节的成功召开，我市房地产投资吸引力逐步显现。

咸宁房地产业日益成为本市的支柱产业，房地产投资潜力无限，仍有较大空间。

3．数据增长，开发环境日趋良好.

2009年，我市开发项目136个，同比增长22.5%；施工面积320.07万平方米，同比增长19%。其中新建项目48个，新建面积138.67万平方米，同比减少8%；续建项目88个，续建面积181.4万平方米，同比增长27%；计划投资33.69亿元，同比增长16%，完成投资19.12亿元，同比增长19%；已竣工面积190.03万平方米，同比增长16%；已批准预售面积184.98万平方米，同比增长45%，已销售面积130.59，同比增长83%；预（销）售款21.02亿元，同比增长65%。4.市场细分，产品档次更全

2009年以来，我市楼市明显表现出市场细分特征。有的楼盘开始追求高品质定位，有的已开始注重商业地产、文化地产、旅游地产的开发，无论在环境配套、营销推广模式、价格定位等诸多方面，均与常规、单一的住宅开发拉开了较大距离；有更多的开发企业已开始关注工薪阶层、外来务工人员和弱势群体的特殊住房需求，通过细分还出现了一批富有个性特色和文化含量较高的建筑艺术精品。

2008年由于受到全球金融危机的影响，咸宁楼市也走入低谷，图2-3与图3-2比较可以看出，在竣工面积增长的同时，销售面积反而下降27.42%。但随着2009年国家及地方政府的一系列救市政策的颁布，以及咸宁本地温泉国际旅游节的盛大落幕，大大地推动了咸宁楼市，使得2008年的刚性需求在2009年得到释放，销售总套数与销售总面积均得到大幅提升。

5．销售面积走出低谷

以市城区为例，商品房销售量的变化大致分三个阶段，第一阶段为1-3月平均月销售不足200套，受全国房地产市场形势影响，我市城区第一季度商品房销售量较小。第二阶段为4-10月商品房销售数量有所回升，达到500套，从4月份起房地产销售发生转折，其主要原因是市政府《关于促进咸宁市房地产市场健康稳定发展的意见》的执行。对居民购买商品住房给予了全额财政补贴等相关利好政策，有效刺激了居民的购房热情。第三阶段为11-12月商品住宅销售量上升尤为明显，这得益于11月6日-9日，我市温泉国际旅游节成功举办，城市品味得到了极大提升，消费者的信心也随之增强。

(四)2010年房地产概况

今年1-9月咸宁城区楼市住宅和非住宅总成交6709套，相比去年同期的3736套，同比增长79.58%；成交总面积76.27万㎡，同比增长105.80%；成交总金额20.24亿元，同比增长155.88%。

9月，咸宁城区房地产市场住宅和非住宅总成交682套，环比增长33.99%，同比增长24.22%；销售总面积为7.05万㎡，环比增长23.46%，同比增长16.34%；销售均价2785元/㎡，环比增长0.72%，同比增长24.66%。住宅成交量达536套，比8月的426套增长25.82%；住宅成交面积6.21万平方米，环比增长17.84%；住宅成交均价2551元/㎡，环比增长3.99%。

图3 2010年1-9月楼市走势

9月我市楼市隐约显现出传统“金九银十”的热销趋势，为迎接楼市的“金九银十”，开发商纷纷选择九十月份开盘来抢占市场先机，如“碧桂园”、“福星城”、“航天花园”等。据分析，九月楼市的上扬一方面由于项目集中入市，类型丰富，一定程度上对成交量的上涨起到了促进作用；另一方面，前期市场购房者

的观望情绪及市场供应不足，购房需求受到抑制需要释放缺口。

今年新建小高层及高层项目占全年计划开发量的30%，房地产开发已由传统住宅向商业、旅游等其他地产方向发展，住宅房地产开发占总开发量的80%，其他类房地产开发呈上升趋势。

图4

六．咸宁旅游新城项目拆迁补偿安置情况

一、补偿安置方式

根据相关法律法规，结合实际情况，分为货币补偿异地安家、产权调换集中还建、一户一基集中自建三种方式。所有拆迁户只能选择如下三种安置方式中的其中一种方式作为本户拆迁补偿安置方式。

(一)货币补偿异地安家安置方式

(二)产权调换集中还建安置方式

(三)一户一基集中自建安置方式

二、有关法规

按照有关法律法规，用地单位取得征地批准文件后，可以向土地行政主管部门申请在用地范围内暂停办理下列事项：

1、新批宅基地和其他建设用地；

2、审批新建、改建、扩建房屋；

3、办理户口的迁入、分户；

4、以被拆迁房屋为注册住址办理工商注册登记手续；

5、改变房屋、土地用途。抢建房屋、搭建临时设施，构建房屋附属工程如水井、猪圈等。

暂停期内擅自办理上述所列事项的，房屋拆迁时不予认定。暂停期限内，因出生、婚嫁和复转退军人、离退休人员、大中专院校学生及刑满释放人员，解除劳教人员回原籍确需办理户口迁入且符合户籍管理，可到公安部门办理户口迁入手续，但只能是农业户口人员可享受集体土地征用有关政策。

七．国有土地取得的方式

主要有：出让、划拨、转让。

一、以出让方式取得国有土地使用权

1、内涵：土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

2、出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议。

3、年限：土地使用权出让最高年限：居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。

（一）以招标拍卖挂牌方式出让土地使用权

招标拍卖挂牌出让土地使用权范围：

（1）供应商业、旅游、娱乐、工业用地和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；

（2）其他土地供地计划公布后一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；

（3）划拨土地使用权改变用用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

（4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

（5）出让土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；

（6）法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

（二）以协议方式取得国有土地使用权

（1）协议出让国有土地使用权范围

出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或挂牌方式出让，方可采取协议方式，主要包括以下情况：

A、供应商业、旅游、娱乐和商品住宅、工业用地等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；

B、原划拨、承租土地使用权申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地计划决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

C、划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；

D、出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式。（2）禁止性规定

A、以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

B、协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和，有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的７０％。低于最低价时国有土地使用权不得出让。

二、以划拨方式取得国有土地使用权

1、内涵：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。即划拨土地使用权不需要使用者出钱购买土地使用权，而是经国家批准其无偿的、无年限限制的使用国有土地。但取得划拨土地使用权的使用者依法应当缴纳土地使用税。

2、年限：以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。虽然无偿取得划拨土地使用权没有年限限制，但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，国家应当无偿收回划拨土地使用权，并可依法出让。因城市建设发展需要和城市规划的要求，也可以对划拨土地使用权无偿收回，并可依法出让。无偿收回划拨土地使用权的，其地上建筑物和其他附着物归国家所有，但应根据实际情况给予适当补偿。

3、以划拨方式取得国有土地使用权的情形：根据《城市房地产管理法》第二十四条的规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：(1)国家机关用地和军事用地；(2)城市基础设施用地和公益事业用地；(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；(4)法律、行政法规规定的其他用地。以划拨方式取得土地使用权的，经主管部门登记、核实，由同级人民政府颁发土地使用权证。

4、转让、出租、抵押的限制性规定：划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵

押，但符合法定条件的也可以转让、出租、抵押：即土地使用者为公司、企业、其他组织和个人，领有土地使用权证，地上建筑物有合法产权证明，经当地政府批准其出让并补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交出让金。未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，没收其非法收入，并根据其情节处以相应罚款。

八.中心城区土地利用规划

一 ,规划范围

咸宁市的中心城区包括温泉、永安、浮山三个街道办事处和官埠桥镇的河背、张公庙、泉湖、甘鲁、栗林、小泉、渡船、湖场、官埠桥，浮山办事处（龙潭片）的龙潭、余佐，横沟桥镇的付桥、孙祠，向阳湖镇铁铺、广东畈，马桥镇的马桥、潜山等17个行政村，土地总面积27685.03公顷；2005年地区生产总值72亿元，总人口30.54万，其中城镇人口23.53万。

参照《咸宁市城市总体规划》，确定咸宁市中心城区实际规划范围土地总面积17286.14公顷。

二.规划目标

咸宁市中心城区的规划目标是：全市的政治经济文化中心、生态型生活居住区、经济技术开发区，规划期内力争建设成为鄂南经济强市。到2010年，中心城区总人口43.2万，地区生产总值126.47亿元；到2020年，中心城区总人口80万，地区生产总值389.54亿元。

规划期末中心城区城市规模边界内总面积10898.57公顷，其中绿地2624.31公顷，建设用地8000.00公顷，其他土地274.18公顷。

三. 发展方向和总体布局

(一)发展方向

咸宁中心城区总体发展方向为“东北拓展，南北对接”。东北拓展，即通过武广客运站和咸宁市经济开发区建设，形成城市新区组团；南北对接，即咸安城区和温泉城区相向发展，强化中心城区的紧凑度和集聚度，提高城市质量。

（二）总体布局

咸宁市中心城区是由“一心一脉二轴三组团”组成的“品”字型城市空间结构。“一心”：是指城市绿心，位于城区的中心地带，由青龙山、十六潭公园等绿地组成，这是生态城市建设的标志性内容。“一脉”：是指淦河。“二轴”：是指城市发展主轴线银泉大道和长安大道，此为城市发展主脊梁。“三组团”：是指永安综合组团、温泉中心组团和咸东新城组团。三大组团之间通过城市主干道相连、自然山体和城市绿心分割，形成“品”字型城市空间格局。

四.土地利用分区及管制规则

根据中心城区土地利用情况和发展趋势，将中心城区分为建成区、允许建设区、有条件建设区、限制建设区。各区管制规则如下：

1.建成区：优化用地结构，大力推行“退二进三”政策，盘活存量土地；注重内涵挖潜，加大老城区改造力度，整合零星的小规模用地，提高容积率和土地产出效率，改善人居环境，提高城区用地的综合效益。同时积极引导城市建设向地上、地下发展，拓展建设用地新空间。

2.允许建设区：1）区内土地主导用途为中心城区或工矿建设发展空间，具体土地利用安排应与依法批准的相关规划相衔接。2）区内新增城乡建设用地受规划指标和年度计划指标约束，应统筹增量保障与存量挖潜，确保土地节约集约利用。3）规划实施过程中，在允许建设区面积不改变的前提下，其空间布局形态可调整，但不得突破建设用地扩展边界。4）允许建设区边界（规模边界）的调整，须报规划审批机关同级国土资源管理部门审查批准。

3.有条件建设区：1）区内土地符合规定的，可依程序办理建设用地审批手续，同时相应核减允许建设区用地规模。2）规划实施过程中，在允许建设区面积不

改变的前提下，其空间布局形态可依程序进行调整，但不得突破建设用地扩展边界。3）区内村庄应限制新增规模，鼓励更新改造，逐步与城市功能相协调。4）规划期内建设用地扩展边界原则上不得调整。如需调整按规划修改处理，严格论证，报规划审批机关批准。

4.限制建设区：1）区内城镇工矿用地按允许建设区的要求进行管理，区内线性基础设施用地和其他独立建设用地按照管制建设区的要求进行管理。2）在城镇工矿用地规模控制指标已经用完，且所有约束性指标没有被突破的前提下，经报规划审批机关同级国土资源管理部门审查批准，区内土地可安排用于实施城乡建设用地增减挂钩的新增建设用地。3）区内新增城镇工矿用地受年度计划指标约束，并与拆并建设用地规模挂钩，实行“先拆后建”。4）区内建设占用的耕地，必须严格依靠辖区范围内的旧村庄拆并复垦补充。5）规划期内建设用地扩展边界原则上不得调整。如确需调整，应按规划修改处理，经严格论证，报规划审批机关批准。

五.规模和边界控制

中心城区规模：2005年建设用地现状为3977.00公顷，规划至2010年允许建设区总面积10898.49公顷，其中农用地5306.31公顷，建设用地5318.00公顷，其他土地274.18公顷；规划至2020年允许建设区总面积10898.49公顷，其中农用地2624.31公顷，建设用地8000.00公顷，其他土地274.18公顷。

咸宁市中心城区允许建设区包括两部分，一是京珠联络线两侧，土地总面积399.60公顷，全部为建设用地；二是主城区部分，主要包括温泉、浮山、永安三个街道办事处和横沟、向阳湖、马桥等三个镇的部分村，土地总面积10498.89公顷，其中建设用地面积为7600.40公顷。

咸宁市中心城区有条件建设区范围是：东北、东南分别至京珠-杭瑞高速联络线外400～1350米处，南部和西部和允许建设区规模边界一致，西北以武广高速为界，东以京珠高速、斧头湖为界；有条件建设区土地总面积6387.65公顷。

到2020年，咸宁市中心城区允许建设区和有条件建设区土地总面积17286.14公顷，其中建设用地总规模8000.00公顷。